第一章 申报单位及项目概况
第一节 项目申报单位概况
鹰潭市鸿盛置业有限公司成立于 2014 年 11 月，是一
家集房 地 产 开 发 及 经 营 、建 材 销 售 等 的综合性房地产
开发公司。
鹰潭市鸿盛置业有限公司于 2014 年 10 月 10 日通过
网上竟拍出让方式竞购得位于鹰潭市信江新区龙虎山北路
以西、纬一路以北地块国有建设用地使用权，面积
平方米（折合 亩），建设用地总费用为 12900 万元，
用以开发建设商住小区和政府安置房。公司秉持以专业、
务实的作风，以创新的意识，认真践行公司进入鹰潭的宏
观发展战略，计划在未来五年巨献以现代文化为驱动的多
个标志性商业体建筑集群。
第二节 项目概况
1.开发项目名称：鹰潭市金泰花园
2.项目建设地点：鹰潭市信江新区，东至龙虎山北路、
南至纬一路、西至林地、北至林地。
3.建设性质:新建
4.建设内容与规模: 现状地块略呈长方形，东西向较长，
土地利用率高。总用地面积 平方米（折合
亩）。主要建设内容包括高层商业住宅、政府安置房、商业
及公共配套等建筑，同时建设区内道路、室外给排水、电
力电信、燃气、绿化、景观等配套设施。项目分两期进行
建设。
5.总体规划主要经济技术指标
用地面积 平方米（ 亩），总建筑面积
平方米，其中:一、计容面积 平方米。
包括：1、高层商业住宅 平方米（1067 户）；2、
政府安置房 平方米（440 户）；3、商业建筑面积
平方米（其中安置房配套商业网点面积 平方
米）；4、物管 平方米，社区服务用房面积 平
方米，社区卫生服务站 平方米，文化活动站
平方米，居委会用房 平方米，公厕 平方米，
幼儿园 平方米，配电室 平方米。二、地上
架空层不计容面积 平方米。三、地下室建筑面积
平方米。容积率 ，建筑密度 %，绿地率
%，建成后入住户数 1507 户，地下室停车位 1381 辆，
地上停车位 120 辆。
6.总投资及资金来源：
项目总投资 万元。其中工程费用 万
元,其它费用 万元，工程预备费 万元，财
务费用 万元。
资金由房地产开发有限公司自筹解决 万元
（包括 万元的项目资本金），申请贷款 35000 万元。
7.建设开发目标:
着力营造品质独特、配套设施齐全的居住小区。通过合
理的功能布局和交通组织，提供高质量的居住环境。功能
布局以高层和多层相结合、相联系、相融合的方式。外部
交通组织简捷顺畅，与城市道路保持便捷的交通联系，既
保证高效的商业进出通行，又享有私密的居住环境。
8.项目地理位置:
拟建项目位于鹰潭市信江新区，东至龙虎山北路、南至
纬一路、西至林地、北至林地。该地区是鹰潭市信江新区
区域。地块周边交通便利，环境优越，是理想的商服地区。
第三节 编制范围
本项目申请报告编制范围包括项目的工程建设方案、
外部建设条件评述、项目建设的发展规划、产业政策和行
业准入分析、资源开发及综合利用分析、节能方案分析、
建设用地、征地拆迁及移民安置分析、环境和生态影响分
析、经济影响分析以及社会影响分析等。
第二章 拟建项目情况
第一节 项目所在地发展概况
鹰潭市位于赣东北中部，信江中下游。面向珠江、长
江、闽南三个“三角洲”，是内地连接东南沿海的重要通道之
一。辖区东接弋阳县、铅山县，西连东乡县，南临金溪县、
资溪县，北靠万年县、余干县、东南一隅与福建省光泽县
毗邻。境域南北长约 18 千米，东西宽约 38 千米。距省会
南昌市 143 千米（铁路里程）。全市总面积 平方公里,
占江西省总面积的 %。市委、市政府座落在市区梅园新
区。
鹰潭是江南重要的交通枢纽，同时也是新兴的铜业、
能源和化工基地。现已初步形成了冶炼、电力、化工、机
械、建材、医药、食品等门类较为齐全的工业体系。全球
最大的艺术木雕生产企业，全国规模最大、产量最高、技
术设备最先进的铜冶炼企业，全国储量最大的银矿，江西
省第二大的火力发电厂，磷铵复合化服厂跻身全国同行“四
强”之列。
鹰潭的自然风光和人文景观丰富多彩。市区龙头山麓
有一深潭，“涟漪兴其中，雄鹰翔其上”，鹰潭由此而得名。
拥有 99 峰、24 岩、108 处自然景观和近百处人文景观的龙
虎山，为我国正一派道都发祥地，素称“洞天福地”、“仙府道
都”，“溯道教之源，揽漓江之胜，探崖墓之奇”，在我国 84
个国家级重点风景名胜区中独展风采。东汉中叶第一代天
师张道陵在此炼丹，传说丹成而龙虎现，故名。此后，共
有 63 代天师在此修道传箓，历时 1900 余年。至今保存较
为完好的嗣汉天师府，建筑瑰丽，气势雄伟，号“南国第一
家”，可与至圣先师孔府媲美，1983 年成为国务院列为对外
开放 27 个重点宫观之一。从 1990 年起，市政府一年一度
在这里举办龙虎山文化活动周和经贸旅游活动周。鹰潭还
是国内罕见的古越族文化宝库。
鹰潭属亚热带温湿气候，四季分明，年平均气温
℃，年平均降雨量 1827 毫米，无霜期 268 天。现辖鹰潭市、
余江县、月湖区、龙虎山风景区的管委会、工业园区。全
市土地面积 3554 平方公里，总人口 万人（包括户籍
常住人口 万人、暂住半年以上的流动人口约 5 万
人）。其中主城区（月湖）市区人口 万人（包括户籍
常住人口 万人、暂住半年以上流动人口约 万人），
其中非农业人口共 万人。境内交通四通八达，浙赣、
鹰厦铁路、皖赣铁路在此交汇，320、206 国道呈十字交叉
穿越市区，梨温高速公路横贯市区北部。信江自东向西流
贯市境北部，绕城而过，经鄱阳湖达长江入海。其境内旅
游、矿藏资源丰富。
一、鹰潭市城市社会经济发展情况
2013 年，全市上下牢牢把握“稳中求进”的总基调，紧
紧围绕建设富裕、秀美、宜居、和谐鹰潭的目标，认真贯
彻落实“主攻项目，决战‘三区’，凸现特色，实现跨越”的总
体要求，积极应对和克服国际经济低迷、国内需求不足等
不利影响，锐意进取，扎实工作，经济社会实现持续健康
发展，绝大多数指标完成或超额完成年度计划。预计（下
同）全年实现生产总值 482 亿元，完成年计划的 100%，同
比（下同）增长 %，其中，一产增长 %，二产增长
%，三产增长 %。全社会固定资产投资 410 亿元，
完成年计划的 100%，增长 22%。财政总收入 亿元，完
成预算调整后的 100%，增长 %。地方财政收入 亿
元，完成年计划的 %，增长 50%。城镇居民人均可支
配收入 19880 元，完成年计划的 101%，增长 %，农民
人均纯收入 8600 元，完成年计划的 100%，增长 13%。
全市三次产业结构比由 2012 年的 ：： 调整
为 ：：。184 家规模以上工业企业实现主营业务
收入 2400 亿元，增长 21%，增加值 280 亿元，增长 15%。
全市工业用电 亿度，增长 %。铜产业实现新突破，
完成主营业务收入 2130 亿元，增长 %。水工、节能照
明等战略性新兴产业加快发展，65 个 “1+6”产业项目集中
开工，累计完成投资超 100 亿元。工业发展平台 “提档升
级”，鹰潭高新区成功升格为国家高新技术产业开发区，贵
溪工业园被认定为省重点工业园区。节能照明、汽摩配等
省级产业基地建设顺利推进。龙虎山景区成功创建国家 5A
级旅游景区，上清古镇改造、天裕豪生大酒店等项目顺利
推进，旅游经济跃上大平台、大产业、大发展的新起点，
全年接待游客 1100 万人次，增长 30%，旅游总收入 76 亿
元，增长 30%。龙虎山景区旅游直接收入 亿元，增长
33%。 物流业实现营业收入 亿元，增长 %，上缴
税收 5 亿元，增长 62%。文化产业实现主营业务收入 43 亿
元。全市信贷投放首次突破 300 亿元，鹰潭农商银行挂牌
开业。粮食总产再创新高，达 万吨，实现 “九连增”。
产业化经营势头强劲，龙头企业实现销售收入 52 亿元，增
长 20%。科技兴农明显提升，农业机械总动力达 万千
瓦，增长 8%。实施水利建设项目 127 个，完成中潢圩堤等
五河治理应急除险和 40 座小型病险水库除险加固任务。
全市在建项目 502 个，新开工亿元以上项目 60 个，实
现固定资产投资 345 亿元,增长 25%。年初确定的 60 个重点
工程 52 项开工建设，完成投资 50 亿元，20 个项目列入省
重点工程，创历史新高。沪昆铁路杭长客运专线进展顺利，
贵电“上大压小”第二台机组建成投运，西气东输二线及省天
然气管网一期、二期基本完工，省成品油管道二期加快推
进；海关和国检大楼基本完工，眼镜产业园标准化厂房主
体工程基本完成，市中级法院审判综合大楼竣工，三川水
工产业园一期已完成，三花股份铜阀、水晶光电公司光电
薄膜项目试生产，万宝至微型马达二期正进行设备安装。
食品、金银珠宝、石油及制品类等消费热点持续升温，城
乡消费协调增长，实现社会消费品零售总额 115 亿元，增
长 %。开通鹰潭至宁波“五定班列”，打通了海铁联运国
际运输通道。实现外贸出口 亿美元，增长 %，连续
三年获得全国外贸百强城市。
新区建设如火如荼。总长 公里的信江新区 “三纵
三横”路网基本成型。信江大市场 （廉租房）进入主体施工
阶段，高铁北站、滨江景观工程等项目进展顺利。老区改
造稳步推进。惠及 3 万人的百佳城、山背小区、立新巷等
小街小巷综合改造全面完成。市天然气管道工程建成投运。
滨江公园二期、林荫东路综合改造全面完工，城市规划展
示馆即将开馆，月湖新城、市迎宾馆、林荫西路贯通等项
目有序推进，北极阁重建项目开工建设。新农村建设有声
有色。以创建 “秀美乡村”活动为抓手，完成了 242 个村点
的新农村建设任务。贵冶周边 11 个自然村环境整治任务全
面完成，全省农村重点污染区域专项治理工作推进会在我
市召开，“鹰潭模式”在全省推广。
二、 信江新区发展规划
按照《鹰潭市城市总体规划(2007—2020 年)》提出的战
略发展目标，鹰潭市城市发展战略是：突出月湖主城区的
中心地位，整合月湖、贵溪、余江、龙虎山四区资源，统
筹规划，推进“四区合一”进程，构建“大鹰潭”格局，落实以
大铜产业、大物流、大旅游、大城市框架为主要内容的“四
大一新”发展战略，实现鹰潭城市的超常规发展,其城市人口
到 2020 年发展为 100 万人。
（一）信江新区概况
信江新区位于鹰潭城市的北部，与老城区隔江相望，
信江从东、南、西三面环绕而过，区内绿色葱郁，水清气
新，具有非常优越的生态和景观条件。根据鹰潭市城市总
体规划，信江新区将规划成为具有大型商贸会展、商务办
公、文化娱乐和生活居住等功能的新城区，并将是新的城
市公共中心所在。
随着国家“生态文明”兴国方略的提出，鹰潭城市面临着
一个实现跨越发展的历史机遇期。省委省政府领导要求“要
把信江新区作为环鄱阳湖的一颗明珠来建设”，在这样的背
景下，信江新区的开发已不是一个一般意义上的城市规模
扩展，而是成为新形势下实践生态可持续的新型城市发展
模式，提升城市品位和能级，在区域发展格局中脱颖而出
的重大战略举措。随着信江跨江桥梁工程启动，信江新区
的开发将掀开新的篇章。
（二）信江新区发展规划
1.功能定位
信江新区规划定位为：人与自然和谐共生的、多层面
应用生态理念和技术的生态城，鹰潭新的城市中心所在，
集商务办公、商业服务、文化娱乐、休闲度假、生态居住
等功能于一体的现代化滨江新城。
2.规划结构
规划形成“一核两翼”布局结构。
一核——是指位于信江新区中央的公共服务功能区，
行政科教区和休闲度假区组成，构成服务于鹰潭主城区及
全市的公共服务中心。
两翼——以公共服务功能区为界，划分为夏东、夏西
两大居住功能区。夏东居住功能区以商品住宅区为主，夏
西居住功能区兼有商品住宅区、保障性住宅区、拆迁安置
基地和拟改造村庄等多种类型。每个居住功能区各包括两
个居住社区。
3．信江新区规划居住用地为 公顷,占规划建设
用地比例为 %。
居住用地由夏东居住功能区、夏西居住功能区和包含
居住功能的混合用地构成。夏东居住功能区由两个居住社
区组成，以建设商品住宅区为主，规划建成设施完善、环
境优雅、技术先进的生态型住宅区；夏西居住功能区由两
个居住社区组成，以建设保障性住宅小区、动迁安置小区
和拟改造村庄为主。规划在城市商业文化中心和居住功能
区中心布局居住/商业混合用地混合用地，安排一定数量的
居住建筑，以保持公共中心区的人气。
第二节 项目建设背景
随着近年来经济呈现持续快速增长的好势头，社会资
产积累日益丰厚、办公现代化的意愿和需求也越来越强烈。
1.企业文化发展在一定程度上提高了办公现代化的需
求。我市现有的办公类建筑相对其他发达地市在数字化、
信息化、便捷化等各方面都显得较为落后，企业发展有强
烈的与发达地区、乃至国际接轨的需求。
2.随着大学生每年招生计划的扩张，每年参加工作的新
增人群越来越多，直接加大了写字楼建筑市场刚性需求，
新参加工作的大学生大多数都是涌入城市中谋求工作，各
企业对办公场所的需求总量在逐年增加。
3.随着鹰潭经济发展加快，投资环境优化，外商进入鹰
潭拓展业务的活动越来越多，他们带来很多外地先进的管
理理念的同时，也带来高级办公环境的风尚。鹰潭高级写
字楼市场刚刚起步，目前的开发量，远远满足不了现代化
写字楼需求的增长，商服市场前景非常广阔。
第三节 建设条件
一、自然条件
1．地形、地貌
本项目所在地块区域属低矮的丘陵地貌，单元风化剥
蚀丘岗谷-地区沟谷一部分，底层结构简单，无不良工程地
质现象。土层主要可分为（1）杂填土；（2）淤泥质粉土；
（3）中粗沙；（4）强风化砂岩；（5）中风化砂岩等5个
土岩层。
二、气象
鹰潭市地处赣东北部，红砂岩丘陵地带，夏季气候炎
热，为江西省的高温地区。鹰潭市属中亚热带温暖湿润季
风气候区，具有四季分明、气候温和、雨量丰沛、日照充
裕、无霜期长的特点。在春季因冷暖交替，天气多变；汛
期常有暴雨，有时酿成水灾；盛夏酷热；秋季天高气爽；
往往有伏、秋旱发生；冬季较温暖、霜雪较少。按气候标
准分季，则冬夏长而春秋短(春季70天、夏季120天、秋季62
天、冬季113天)，年平均气温℃；最热月(7月)平均
℃，最冷月(1月)平均℃；年极端最高温度℃(1991年7
月23日出现在鹰潭)，年极端最低温度℃(1991年12月29
日出现在余江)，≥0℃以上的正积温平均为℃；>10℃
的有效积温达℃；持续天数平均有252天。无霜期平
均达264天。年平均降水量为毫米，平均降水日数有
186天；汛期(4至6月)降水占全年的％，旱季(7—9月)占
20％。一日最大降水量为毫米；最长连续阴雨日数为17
天，最长无降雨日数为51天。太阳年辐射总量为千卡／
平方厘米，生理辐射年总量为千卡／平方厘米，4-10月
光合有效辐射总量为千卡／平方厘米。
三、水系、水文
(1)信江
信江为江西省五大河流之一，发源于浙赣边界的三清
山和怀玉山一带，由东向西流经鹰潭市汇入鄱阳湖，全长
306公里。汇水总面积为16890平方公里。本区上游流域面
积12211平方公里，枯水流量米3／秒，水量充沛。
根据鹰潭市总体规划，信江河流概况及不同频率水文
特征为：
河床宽度：250-600米；
洪水期水深：11-15米；
枯水期水深：2-5米；
河床构选：砂、卵石等；
洪水位:米(1979年)；
常水位：米；
枯水位：米；
最大流量：万米3／秒：
最小流量：米3／秒(1971年)，保证率为91％：
最大流速：2—5米／秒：
最小流速：米／秒；
平均流速：米／秒：
最大含砂量：公斤／立方米。
(2)地下水概况
鹰潭市地形大部分为波状起伏的缓坡丘陵，其岩性主
要为含水极弱的第三纪红砂岩层。场地地下水混合稳定水
位埋深介于—米，水位标高介于米，根据区
域水文地质资料，地下水位年变化幅度约为米，近期年
洪水期间洪水最高水位标高为32米。
本场地地下水主要赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔
隙、裂隙之中，其类型为潜水，地下水主要补给来源由大
气降水补给。地下水位在地表下 米左右，地下水对
混凝土无腐蚀作用。
四、地震
根据《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)附录 A、分
组规定，该地区地震烈度小于六度，设计基本地震加速度
小于 ，区域稳定性较好，无设防特殊要求。
五、工程建设条件
1.交通运输现状
鹰潭市区位条件优越。浙赣、鹰厦、皖赣三条铁路交
汇，320、206 国道与沪瑞、东九高速公路呈井字型纵横穿
过全境，交通十分便利，村村通公路，乡乡通汽车。
项目拟建地块紧市内两大交通干道和一条次干道，交
通十分便利。
2.工程基础设施情况
项目拟建地块为净地出让地块，项目建设单位无需进
行征地拆迁等项目前期工作。
3.通讯条件
项目区内已开通国际、国内程控直拨电话，移动通讯
覆盖整个区域，完全满足项目固定和移动通讯要求。
4.供电、给排水条件
项目区内城市基础设施完善，供电、给排水条件能够
满足项目区施工及运营期用电、用水和排水要求。
六、周围环境条件
项目所在位置无大型厂矿企业和污染源，视野开阔、
环境优良、空气质量好，周围自然生活环境条件好。
第四节 设计目标
着力营造品质独特、配套设施齐全的商务社区。通过合
理的功能布局和交通组织，提供高质量的居住环境。功能
布局以创意产业园为主，商业与居住为辅。交通组织简捷
顺畅，与城市道路保持便捷的交通联系，既保证高效的出
行，又享有私密的生活。
遵循可持续发展原则，构筑具有优越自然与人文生态的
诗意人居环境，引入集中绿化休闲广场，打造具有良好景
观与自然环境的生态商务社区。
第五节 建设方案分析
一、编制依据及原则
1、编制依据
（1）鹰潭联创实业有限公司委托编制项目申请报告的
委托书
（2）《民用建筑设计原则》 GB50352-2005
（3）《江西省二 00 四年工程定额》
（4）《住宅设计规范》 GB50096-99
（5）《建设项目选址意见书》
（6）《建设工程规划许可证》
（7）《建设工程建设许可证》
（8）《建设项目环境保护管理办法》
（9）《中华人民共和国建筑法》
（10）《中华人民共和国城乡规划法》
（11）《建筑设计防火规范》 GB50016-2006
（12）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）
(2005 年版)
（ 13 ）《 汽 车 库 、 修 车 库 、 停 车 场 设 计 防 火 规 范 》
（GB50067-97）
（14）建筑结构荷载规范》GB50009－2001（2006 年版）
（15）《砌体结构设计规范》 GB50003－2001
（16）《混凝土结构设计规范》 GB50010－2002
（17）《建筑抗震设计规范 GB50011－2010
（18）《建筑地基基础设计规范》 GB50007－2002
（19）《建筑桩基技术规范》 JGJ 94－2008
（20）《地下工程防水技术规范》 GB50108-2008
（21）《建筑工程抗震设防分类标准》 GB50223-2008
（22）《人民防空地下室设计规范》 (GB50038-2005)
（ 23 ）《 建 筑 结 构 可 靠 度 设 计 统 一 标 准 》
GB50068-2001
（24）《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001
（25）《岩土工程勘察规范》 GB50021-2001
（26）《砌体结构设计规范》 GB50003-2001
（27）《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002
（28）《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002
（29）《建筑边坡工程技术规范》 GB50330-2002
（30）《建筑结构荷载规定》 DBJ15-2-90
（31）《地基基础设计规范》 DBJ15-3-91
（32）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）
(2009 年版)
（33）《室外给水设计规范》 （GB50013-2006）
（34）《室外排水设计规范》 （GB50014-2006）
（35）《住宅设计规范》（GB50096-1999）(2003 年版)
（36）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）
(2005 年版)
（37）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）
（38）《民用建筑电气设计规范》( JGJ16-2008)
（39）《10kV 及以下变电所设计规范》 (GB50053-94)
（40）《低压配电设计规范》 (GB50054-95)
（41）《供配电系统设计规范》 (GB50052-95)
（42）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000 年版）
（43）《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)
（44）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》
(GB/T50311-2000)
（45）《鹰潭市城市总体规划（2007-2020 年）》
（46）业主提供的资料及相关要求
2、编制原则
℃严格按照现行国家规范、标准进行设计；
℃本着安全的原则，做到经济、合理、实用及美观。
二、总平面设计
（一）总平面规划布局
鹰潭市金泰花园位于信江新区。地块位于城市中心地
带，商业服务、医院、学校、社区服务等区域配套设施配
置齐全，起点一流，文化、商贸、办公气息浓厚，景观价
值高，为项目发展提供良好内外部条件。
1、 编 制 依 据
（ 1）《 中 华 人 民 共 和 国 城 市 规 划 法 》、《 城 市
规 划 编 制 办 法 》、《 城 市 居 住 区 规 划 设 计 规 范
（ GB50180－ 93）》、《 城 市 道 路 交 通 规 划 设 计 规
范（ GB50220－ 95）》、《 建 设 部 城 市 居 住 小 区 试 点
综 合 评 价 内 容（ 实 施 方 案 ）》、《 建 设 项 目 环 境 保 护
管 理 办 法 》 等 。
（ 2）《 民 用 建 筑 设 计 通 则 》 GB50352-2005、
《 建 筑 抗 震 设 防 分 类 标 准 》 GB50223-2008、 《 建
筑 抗 震 设 计 规 范 》 GB50011-2008、 《 商 店 建 筑 设
计 规 范 》 JGJ48-88、 《 住 宅 设 计 规 范 》
GB50096-2005） 、 《 建 筑 设 计 防 火 规 范 》
GB50016-2006、 《 高 层 民 用 建 筑 防 火 规 范 》
(GB50045-95,2001)、 《 混 凝 土 结 构 设 计 规 范 》
GBJ10-2002、 《 建 筑 地 基 基 础 设 计 规 范 》
GB50007-2002、 《 建 筑 物 防 雷 设 计 规 范 》 GB
50057-94（ 2000） 、 《 人 民 防 空 地 下 室 设 计 规 范 》
GB50225－ 2005、 《 地 下 工 程 防 水 技 术 规 范 》
GB50108-2008、《 江 西 省 城 市 规 划 管 理 技 术 导 则 》
等 现 行 标 准 、 规 范 。
（ 3） 鹰 潭 有 关 部 门 提 供 的 鹰 潭 的 规 划 条 件 、
水 文 、 气 象 、 地 质 等 资 料 。 ，
2、 规 划 设 计 原 则
（ 1） 统 一 规 划 、 精 心 设 计
在 充 分 研 究 综 合 性 居 住 社 区 的 自 身 特 性 的 基
础 上 ， 做 到 规 划 结 构 清 晰 ， 功 能 分 区 明 确 ， 形 态
自 然 有 机 ， 营 造 高 质 量 的 人 居 环 境 和 舒 适 的 居 住
环 境 ， 满 足 居 民 物 质 与 精 神 的 多 重 需 求 。
（ 2） 以 人 为 本 的 设 计 思 想
贯 彻 “ 以 人 为 本 ” 的 思 路 ， 体 现 都 市 高 层 住 宅
与 日 常 生 活 的 共 存 和 融 合 ， 以 建 设 生 态 型 居 住 空
间 环 境 为 规 划 目 标 ，满 足 住 宅 的 居 住 性 、舒 适 性 、
安 全 性 、 耐 久 性 和 经 济 性 。 创 造 一 个 布 局 合 理 、
功 能 齐 备 、 交 通 便 捷 、 环 境 优 美 、 具 有 鲜 明 个 性
的 花 园 式 生 活 居 住 空 间 。
3、 规 划 设 计
（ 1） 功 能 分 区 分 析
通 过 对 居 住 社 区 特 性 和 基 地 周 边 环 境 的 研 究 ，
将 商 铺 沿 规 划 路 和 龙 虎 山 北 路 布 置 ， 高 层 住 宅 的
中 小 户 型 布 置 在 吉 阳 中 路 和 规 划 路 沿 一 侧 ， 大 户
型 高 层 住 宅 布 置 于 基 地 内 ， 可 最 大 限 度 地 享 受 大
片 景 观 花 园 ，做 到 规 划 结 构 清 晰 ，功 能 分 区 明 确 ，
形 态 自 然 有 机 。
（ 2） 空 间 组 织 和 布 局
重 视 生 活 氛 围 和 居 住 品 质 ， 结 合 环 形 道 路 布
置 ， 围 绕 中 央 景 观 带 ， 我 们 布 置 了 点 式 较 大 户 型
的 高 层 ， 板 式 高 层 和 点 式 高 层 围 合 形 成 较 大 的 一
个 中 央 景 观 庭 院 。 建 筑 与 景 观 共 同 勾 画 出 一 个 秩
序 感 较 强 的 地 块 核 心 ， 每 幢 高 层 住 宅 都 有 属 于 自
己 的 中 心 绿 地 ， 做 到 楼 楼 有 景 ， 户 户 看 绿 。 政 府
安 置 房 布 置 在 西 北 角 ， 围 合 的 绿 地 空 间 使 得 安 置
房 的 品 位 和 整 个 小 区 协 调 一 致 。 幼 儿 园 布 置 在 小
区 的 西 南 角 ， 具 有 相 对 独 立 的 空 间 ， 出 入 口 布 置
在 南 侧 ， 避 免 受 小 区 主 出 入 口 的 干 扰 。
（ 3） 交 通 组 织
合 理 组 织 交 通 流 线 ， 达 到 全 部 “ 人 车 分 流 ” 。
将 机 动 车 出 入 口 布 置 在 南 北 两 侧 ， 便 于 进 入 地 下
集 中 停 车 场 ， 安 置 房 布 置 有 单 独 的 地 下 车 库 出 入
口 。 人 行 出 入 口 布 置 在 南 侧 纬 一 路 上 和 北 侧 规 划
路 ， 减 小 对 组 团 的 干 扰 。 在 组 团 中 心 结 合 景 观 布
置 步 行 流 线 ， 有 效 提 高 了 小 区 的 环 境 品 质 。
（ 4） 停 车
机 动 车 停 车 位 设 计 为 地 下 集 中 停 车 。地 下 车 库
出 入 口 结 合 小 区 入 口 处 合 理 布 置 ， 最 大 限 度 减 少
机 动 车 对 住 宅 的 干 扰 。 将 地 面 景 观 引 入 地 下 ， 形
成 生 态 地 下 停 车 库 ， 为 行 驶 其 中 回 家 的 居 民 带 来
自 然 光 线 。
（ 5） 环 保 及 卫 生 防 疫 设 计
小 区 建 筑 使 用 性 质 为 居 住 ，不 会 对 周 边 环 境 产
生 不 利 影 响 。 沿 北 侧 规 划 路 、 东 侧 龙 虎 山 北 路 设
两 层 高 的 的 配 套 公 建 ， 最 大 限 度 的 隔 离 尾 气 、 噪
音 对 小 区 的 影 响 。
建 筑 平 面 设 计 同 样 充 分 考 虑 生 态 使 用 的 要 求 。
地 下 汽 车 库 出 入 口 采 用 隔 音 罩 的 措 施 ， 减 小 对 住
房 的 影 响 。另 每 户 设 井 道 ，废 气 往 住 宅 屋 顶 排 放 。
4、 建 筑 设 计
（ 1） 本 案 的 商 业
本 案 的 商 业 设 置 在 沿 北 侧 规 划 路 、东 侧 龙 虎 山
北 路 上 。
（ 2） 立 面 风 格
立 面 风 格 采 取 新 古 典 主 义 ，在 屋 顶 、檐 口 、窗
框 、 线 角 等 方 面 均 作 了 强 档 的 细 部 处 理 ， 配 合 落
地 窗 、 构 架 的 运 用 ， 丰 富 而 无 赘 、 鲜 明 而 高 雅 ，
提 升 小 区 整 体 品 位 。
（ 3） 建 筑 户 型
沿 规 划 路 和 纬 一 路 的 高 层 采 用 相 对 较 小 的 户
型 ， 地 块 中 间 采 用 较 大 户 型 。
（ 4） 建 筑 消 防
1） 消 防 车 道 与 城 市 道 路 平 接 ， 街 区 间 的 道 路
均 考 虑 消 防 车 的 通 行 ， 消 防 车 能 直 达 内 部 进 行 消
防 扑 救 。 消 防 道 路 宽 度 不 小 于 4 米 ， 转 弯 半 径 满
足 12 米 要 求 ， 高 层 建 筑 周 围 均 设 环 形 消 防 车 道 或
沿 高 层 建 筑 的 两 个 长 边 设 置 消 防 车 道 ， 消 防 车 道
距 高 层 建 筑 外 墙 大 于 5m。 环 形 消 防 车 道 至 少 有 两
处 与 其 它 车 道 连 通 ， 尽 头 式 消 防 车 道 按 消 防 要 求
设 置 回 车 道 或 回 车 场 。 高 层 建 筑 的 底 边 至 少 有 一
个 长 边 或 周 边 长 度 的 1/4 且 不 小 于 一 个 长 边 长 度
无 布 置 高 度 大 于 、 进 深 大 于 的 裙 房 ，
人 员 可 直 接 疏 散 到 地 面 ， 扑 救 面 设 置 满 足 消 防 扑
救 要 求 。 综 上 所 述 ， 总 平 面 消 防 设 计 满 足 相 关 规
范 要 求 。
2） 建 筑 单 体 的 建 筑 定 性 按 相 关 消 防 规 范 要 求
进 行 设 计 ， 十 九 层 及 其 以 上 住 宅 为 一 类 建 筑 ， 耐
火 等 级 为 一 级 ； 地 下 停 车 库 耐 火 等 级 为 一 级 ； 多
层 商 业 、 配 套 公 建 耐 火 等 级 为 二 级 。 各 类 型 建 筑
的 防 火 分 区 大 小 按 规 范 要 求 进 行 设 置 ， 每 个 防 火
分 区 均 设 有 不 少 于 两 个 安 全 出 口 ， 大 空 间 疏 散 、
双 向 疏 散 及 袋 形 走 道 疏 散 的 疏 散 距 离 、 疏 散 宽 度
均 满 足 消 防 规 范 要 求 。
（ 6） 剖 面 设 计
1） 室 内 外 高 差 米 ， 局 部 为 米
2） 住 宅 部 分 :地 上 层 高 米
3） 商 业 :一 层 米 ， 二 层 米 。
4） 地 下 车 库 ： 层 高 米
（ 7） 屋 面 做 法
按 《 屋 面 工 程 技 术 规 范 》 （ GB50207-94） 设
计 ， 屋 面 防 水 等 级 为 ℃ 级 ， 二 道 设 防 。
1） 上 人 屋 面 ： 采 用 二 道 设 防 上 人 保 温 防 水 屋
面 。
2） 不 上 人 屋 面 ： 采 用 二 道 设 防 防 水 屋 面 。
（ 8） 地 下 工 程 防 水
地 下 室 采 用 结 构 自 防 水 ，防 水 等 级 为 二 级 。采
用 抗 渗 系 数 S6 的 密 实 钢 筋 混 凝 土 ，外 为 高 分 子 防
水 卷 材 ，20 厚 １ :2 水 泥 砂 浆 找 平 ，50 厚 聚 苯 板 保
护 层 。
5、 无 障 碍 设 计
（ 1）建 筑 单 体 设 计 中 考 虑 无 障 碍 设 计 的 要 求 。
（ 2）室 外 广 场 、道 路 按 规 范 设 置 盲 道 和 坡 道 ，
便 于 残 疾 人 安 全 通 行 。
（ 3） 建 筑 主 要 入 口 按 要 求 设 置 地 面 坡 度 ， 便
于 残 疾 人 进 入 ； 主 要 入 口 采 用 可 供 轮 椅 通 行 的 自
动 门 或 平 开 门 。
（ 4） 电 梯 选 用 可 供 轮 椅 车 使 用 的 产 品 ； 电 梯
厅 设 计 考 虑 轮 椅 的 通 行 。
（ 5） 公 共 建 筑 设 置 供 残 疾 人 使 用 的 专 用 厕 所
或 无 障 碍 隔 间 厕 位 。
四、结构设计
1、设计荷载的取值
根据《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)中-居住，
商场建筑的楼面活荷载标准值、风荷载、雪荷载的相关规
定取值。
商 场
办公室
卧 室
卫生间
走廊、楼梯
上人屋顶花园
阳台
电梯机房
地下车库
其 他 未 说 明 荷 载 均 按 《 建 筑 结 构 载 规 范 》
(GB50009-2001)要求取用。
2.设计标准
基本风压值为 50 年一遇，Wo 为
糙度类别为 C 类。 基本雪压值取 50 年一遇 采用，
屋面积雪分布系数按《建筑结构荷载规范》取用。
3、抗震设计
根据《建筑抗震设计规范》GB18306-2001 版附录 A
《中国地震动峰值加速度区划图》，及附录 D《关于地震基
本烈度向地震参数地度说明》中地震动峰值速度分区与地
震基本烈度对照表，该地区设地震基本裂度小于 VI 度。
根据江西省地质局地质资料，本区无新构造运动、活
动或发震断裂，因此该区域构造基本上是稳定的，结构可
不考虑抗震设防。
3、建筑物结构安全等均为 2 级。
4、建筑物设计使用年限为 50 年。
5、结构设计
1)主体结构选型：结构体系和建筑材料的选取上将满
足：a.结构的整体稳定性；b.有利于抗风抗震； c.住宅建筑
功能使用方便；d.建筑材料就地取材；e.经济合理的原则。
℃高层主楼可以采用剪力墙结构或框架-剪力墙结构。
采用框架一剪力墙结构时，剪力墙主要布置在楼梯间和电
梯井处。框架一剪力墙结构建筑布置灵活，便于分隔，结
构型式简明，受力合理，建筑造价也较低，但不足之处是
卧室或客厅等处有梁、柱露出，使用上稍有不便。全部剪
力墙结构抗震抗风性能好，建筑墙面整齐，没有梁柱外露，
舒适、方便使用；但开间尺寸固定，不太方便功能转换，
架空层和地下室的使用功能稍微受限，用钢量稍大，建筑
造价稍高。
℃多层的商业及配套用房采用框架结构，满足建筑灵活
空间要求，简单合理。
℃地下结构：一层地下室不设永久缝，拟采用桩基础或
天然基础，采用补偿收缩混凝土，并每隔 30~40 米设置后
浇带以解决砼收缩、温度变形、减少沉降等问题。
2)基础设计：
根据本工程的特点和当地的地质条件，基础可采用桩
基础方案或天然基础方案。设计时根据地下水位的变化幅
度应考虑桩、柱的抗拔性。待有地质资料后选择经济合理
的基础形式。
3）材料
℃混凝土：主体结构采用 C25，C30，C35，C40。
构造柱、圈梁、过梁等采用 C20，垫层采用 C15。
℃钢筋：I 级圆钢 HPB300,d≤12mm,fy=300Mpa
III 级钢筋 HRB400，d≤25mm,fy=360Mpa
℃砌体材料：所有填充墙体均采用轻质材料，材料另定。
第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析
第一节 发展规划分析
一、党中央国务院关于《进一步深化城镇化建设的通
知》中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适
应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住户新制度；
加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满
足城镇居民日益增长的住房需求；加快推进城镇化建设，
促进城乡一体化发展；大力发展文化产业，调整优化产业
结构。
二、根据《鹰潭市城市住房建设规划（2010-2020）》，
要“稳步发展商服地产业，加强商服地产市场管理调控，调
整商业服务用房供应结构，增加经济适用房供给，合理规
划商业地产，引导高档商品住宅开发建设；规划期内建设
各类住宅 3 万余套，总建设面积 400 万平方米，套型建筑
面积 90 平方米以下中小户型普通商品住房建设面积 280
万平方米，达到住房建设总量的 70%以上；政策性住房（经
济适用房、廉租房）建设面积 126 万平方米，其中完成廉
租房 80 万平方米。”
三、鹰潭市城市总体规划
按照《鹰潭市城市总体规划(2007—2020 年)》提出的战
略发展目标，鹰潭城市建设发展总体思路是：按照国家沿
长江开发战略，充分发挥自身优势，“依托大交通、大工业、
古文化、丰富资源，实施工业富市、商贸活市、旅游旺市、
科技兴市、依法治市”战略，强化农业基础也位，推进工业
化进程，加快第三产业发展，增强接替沿海产业结构梯度
转移的能力，把鹰潭建设成为承接以上海为龙头长江经济
带的赣东北区域中心城市。城市人口到 2015 年发展为 30
万人，城市用地面积 50 平方公里。
从现在起到 2020 年，按照“围绕中心、推动两翼、突出
重点、带动周边”的构想，将鹰潭建设成为皖、浙、赣边际
区域中心城市；将东翼的贵溪市建成以有色冶炼和化工工
业为主体的次中心城市；将西翼的余江县城建成富有地方
特色风格的卫星城市；将南边的龙虎风景区建成举世闻名
的风景名胜区，带动沿铁路、国道和信江周边小城镇建设，
推动鹰潭市的城市化进程。
以建设花园式城市为目标，科学调整和严格执行城市
总体规划，完善老区，繁荣新区，加速信江新区、高桥区
和工业园区建设。树立经营城市理念，最大限度地筹集建
设资金，搞好夏埠沿江大道、体育中心、文化休闲广场、
液化石油气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生
的综合整治，实施好人行道硬化、车行道维修、行道树种
植、路灯改造、临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工
程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有一
个质的飞跃。把小城镇建设作为经济发展的“增长源”来抓，
加快上清镇、龙虎山镇、文坊镇、志光镇、童家镇、刘(洪
湖)、邓埠镇、锦江镇等 8 个重点示范镇建设步伐。“十二五”
期末，每个小城镇所在地人口达 2—3 万人上，二、三产业
比重 70—80％，农民人均纯收入 4000 以上。充分发挥资源、
大工业、交通、旅游四大优势，不增强接替东部沿海产业
结构梯度转移的能力，把鹰潭成承接以上海为龙头的长江
三角洲及东南沿海与内地联系的闽、浙、皖、赣毗邻区域
商贸、仓储、旅游心城市。
鹰潭市城市近期规划建设目标。以月湖区为中心，东
至童家河，西至 206 国道西侧 公里，南至 320 国道
公里，北至夏埠与志光毗邻地带为界共 4 .5 平方公里范围。
根据功能分为四个区：
1、老市区。该市区是现状和规划的中心区域，规划居
住人口 9 万人，人口密度较高，服务设施完善，特别是铁
路客运站和赣东大市场等专业市场的建设，形成比较大的
商务中心和娱乐中心，使该区成为全市以商贸金融服务为
主的第三产业中心。
2、梅园区。该区以现状梅园区为基础，东至童家河，
南至浙赣铁路，规划居住人口 万人，该区以全市行政管
理、办公、居住和文化教育为主。
3、铁路南站区。包括 320 国道以南 公里，鹰厦铁
路以东地区，规划居住人口 4—5 万人，该区已有华东最大
的货运场和仓储群，拟建华东最大的物资配运中心，以及
招生人数为四千人的鹰潭职业技术学院。
4、高桥区。位于浙赣铁路以南白露河两侧，规划居住
人口 万人。该区以沿 32O 国道两侧的商业群和西北角的
工业园为主。本开发项目位于该区东北角。该区随着市体
育中心的建设，还是鹰潭市未来文体活动中心。
四、根据《鹰潭市城市住房建设规划（2008-2012）》
的住房建设用地供应，规划期内，新供应 3973 亩商品住宅
用地中，2768 亩用地用于供应中低价位、中小套型普通商
品住房；649 亩用于供应政策性住房用地，包括经济适用房
和廉租住房。
五、根据《鹰潭市城市住房建设规划（2008-2012）》，
住房建设空间布局：体现住房建设与产业发展、与空间拓
展相协调的原则，按照主城区“东连、西接、南扩、北拓”总
体布局结构，结合城市近期重点发展地区、重点整治地区
进行住宅建设布局。
六、根据《鹰潭市城市住房建设规划（2008-2012）》，
近期建设规划对住房建设的要求，《鹰潭市城市总体规划
2007-2020》确定 2020 年主城区城市人口 45 万人，城市建
设用地面积 平方公里。至 2020 年，主城区人均居住
用地面积达到 26 平方米/人，规划居住用地 1170 公顷。居
住环境明显改善，居住品质显著提高，达到小康水平。近
期建设规划到 2010 年，居住用地面积 公顷,城市人
口 26 万人,人均居住用地面积 平方米/人。
根据上述分析，鹰潭市未来经济发展潜力较大，商服
地产市场看好，商服地产项目的开发建设，将极大地改善
鹰潭市家庭的住房条件，带动城市经济发展。因此我们认
为，本项目的实施符合有关的国民经济和社会发展总体规
划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容相
互衔接和协调。
第二节 产业政策分析
一、《国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通
知》（国办发[2004]38 号）规定：针对固定资产投资增长过
快、规模过大，同时煤、电、油、运和重要原材料供求紧
张的矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。2004
年以来，国家发展改革委加强了对商服地产业投资跟踪调
查，定期分析商服地产市场形势，严格清理和控制高尔夫
球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等高档商服地
产项目开发建设，积极配合有关部门把好“土地和信贷”两个
闸门，督促地方落实中央有关调控措施，确保商服地产投
资规模控制在合理水平以内。
二、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
规定切实调整住房供应结构：一是制定和实施住房建设规
划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小
套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政
府要编制住房建设规划，明确“十二五”期间，特别是今明两
年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，
并纳入当地“十二五”发展规划和近期建设规划。各级城市住
房建设规划在 2006 年 9 月底前向社会公布。直辖市、计划
单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备
案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各
级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监
察，督促各地予以落实。二是明确新建住房结构比例。“十
二五”时期，要重点发展普通商品住房。自 2006 年 6 月 1 日
起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90
平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须
达到开发建设总面积的 70％以上。直辖市、计划单列市、
省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部
批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上
述要求的，应根据要求进行套型调整。
三、2010 年开始，为了抑制房价，国家陆续出台各种
新政策。
℃2010 年 1 月 7 日国务院办公厅颁布了《关于促进房
地产市场平稳健康发展的通知》国办发[2010]4 号。
℃2010 年 3 月 10 日，国土部出台了 19 条土地调控新
政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通
知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1 月内
付清地价 50%、囤地开发商将被“冻结”等 19 条内容。
℃2010 年 3 月 22 日，国土部规定在今年住房和保障性
住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用
地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完
善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨
过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。
℃2010 年 4 月 2 日，财政部对两个或两个以上个人共
同购买 90 平方米及以下普通住户，其中一人或多人已有购
房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通
住房的契税优惠政策。
℃2010 年 4 月 7 日，发改委发布 2010 年经济社会发展
工作重点时提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普
通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善住房消费，
大力整顿房地产市场秩序。
℃2010 年 4 月 11 日，银监会要求所有银行在 6 月底前
提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严
控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，
如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。
℃2010 年 4 月 15 日，国务院要求对贷款购买第二套住
房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于
基准利率的 倍。对购买首套住房且套建筑面积在 90 平
方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%。
℃2010 年 6 月，国税总局下发通知，要求提高土地增
值税的预征率，东部省份预征率不低于 2%，中部和东北地
区不低于 %。
℃2010 年 6 月 12 日，根据住建部等 7 部门联合制定的
《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》要求，新建公
共租赁住房的单套建筑面积要严格控制在 60 平方米以下。
四、本项目作为商业和居住用房，居住用房套内面积
设施应满足符合有关产业政策的要求。
第三节 行业准入分析
本项目设计房地产开发，根据《城市房地产开发经营
管理条例》（中华人民共和国国务院令第 248 号）第二章
第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、
行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备以下条件：
1.有 100 万元以上的注册资本;
2.有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专
业的专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职会计人员；
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际
情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员
的条件作前款规定。
外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例
第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法
办理有关审批手续。
设立房地产开发的企业，应当向县级以上人民政府工
商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合条例
规定条件的，应当自收到申请之日起 30 日内予以登记；对
不符合登记条件的不予登记，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记
进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，
到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。房地产开
发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人
员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发核定资质等级。
房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房
地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第八章 经济影响分析
第一节 经济费用效益或费用效果分析
（一）投资估算范围
本项目建设工程的投资估算包括所列项目的土建装饰
工程、给排水及消防工程、暖通工程、强弱电工程、总图
工程以及工程建设其他费用等全部投资。
（二）主要编制依据
1、根据有关专业提供的图纸、设备清单及综合材料以
及有关文字说明。
2、设备及其安装：
定型设备按有关制造厂提供的报价或估价；
参考《江西省安装工程消耗量定额及单位估价表》
（2004 年）。
3、土建工程：
参考《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》
（2004 年）；
参考《江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》
（2004 年）；
参照鹰潭市 2012 年一季度的主要建材信息价格。
4、市政园林工程：
2006 年江西省市政工程消耗量定额及单位估价表
2006 年江西省园林工程消耗量定额及单位估价表
江西市政工程及园林工程费用定额（2006 年）
（三）主要费用计算标准
1、建设单位管理费：按财政部财建[2002]394 号文件计
算；
2、建设工程监理费：按国家发展和改革委员会、建设
部发改价格[2007]670 号文件计算；
3、建设项目前期工作咨询费：按国家计委计价格
[1999]1283 号文件计算；
4、建设工程勘察设计费：按国家计委、建设部计价格
[2002]10 号文件计算；
5、环境影响咨询服务费：按国家计委、国家环保总局
计价格[2002]125 号文件计算；
6、招标代理服务费：按国家计委计价格[2002]1980 号
文件计算；
7、建设工程施工图审查费：按建安工程费用的 %计
算；
8、建设工程施工图预算编制费：按建设工程勘察设计
费的 10%计算；
9、基本预备费按第一、二部分费用之和的 8%计取。
（四）投资估算
房地产业项目总投资成本包括土地费用、勘察、设计
前期工程费用、室外配套工程费、建筑安装工程费、管理
费、销售费用、开发期税费及预备费等。经测算,项目总投
资为 万元。其中工程费用 万元,其它费
用 万元，工程预备费 万元，财务费用
万元。
投资估算见附表。
鹰潭金泰花园项目投资估算表
单位：万元
序
号
费 用 名 称 工程量
单
位
单位造价
（元）
金 额
（万元）
备 注
一 工程费用 m2
1 土建（高层） m2 1450
2 土建（公建及低层） m2 900
3 地下室 m3 2000
4 区内道路及广场 m2 120
5 区内景观绿化小品 m2 150
6 外接水电等费用 m2 500 预估
7 土石方工程 m3 700
含基坑开
挖（估算）
8 简装及安装工程 m2 200 含智能费
二 其他费用 m2
1 土地出让金（含税费） 亩 12900
2 规费 m2 75
3 勘察设计咨询费 45097,81
万
元
%
其中设计
费 450 万
4 广告宣传费 万 %
5 行政管理费用 %
6 工程招标费用 %
7 工程检测费 ‰
8 工程监理费 1%
三 不可预见费 5%
四 财务费用 7%
含贷款利
息
五 合计 m2
第二节 行业影响分析
该项目作为房地产业开发项目，对楼市和商业有一定
促进作用。该项目的建设和销售，必将给起步阶段的写字
楼市场起到积极的带动作用。
一、本项目建成后，小区类型有住宅、商铺、停车位，
为该片区增添了更多的建筑景观，高层的建筑、新颖的外
观、舒适的居住环境，有利于商住楼的销售和租赁，提高
竞争力。
二、项目建成后，吸引大量人口，给区域带来新的消
费人群和消费点，特别是在区域内的餐饮业、服务业、零
售业等与人流量有直接关联的第三产业将得到进一步发展。
三、关联产业发展影响：本项目实施将有效地带动当
地建材市场和运输等相关产业的发展。
第三节 区域经济影响分析
本项目是作为房地产业开发，对原有闲置或不合理利
用的土地进行再开发，挖掘该地块更大的经济带动作用，
进而可对区域经济具有促进作用。
第四节 宏观经济影响分析
本项目作为商服开发建设项目，属短期投资和收益项
目，不足以对宏观经济造成影响。
本项目实施可有效带动当地建材市场和运输等相关产
业的发展。因此，本项目实施直接或间接地带动了当地经
济和国民经济的发展。
