目 录
第一章 总 论......................................................................................4
项目基本情况.........................................................................................4
项目名称、建设性质及建设地点 ..................................................4
项目定位 ...........................................................................................4
项目单位基本情况 ...........................................................................5
可行性研究报告编制依据.....................................................................5
项目建设背景 .........................................................................................6
项目提出背景 ...................................................................................6
项目建设的必要性 ..........................................................................7
项目建设概要 .......................................................................................10
建设规模与建设内容 .....................................................................10
建设期限 ........................................................................................11
投资及资金来源 ............................................................................11
项目效益 ........................................................................................11
综合评价...............................................................................................12
主要结论 .........................................................................................12
项目建议 .........................................................................................13
第二章 项目选址与建设条件............................................................14
建设地点选择.......................................................................................14
建设条件...............................................................................................14
自然条件 ........................................................................................14
基础设施条件 ................................................................................15
第三章 市场分析................................................................................16
市场需求分析.......................................................................................16
生产和供应预测 .............................................................................16
交易市场预测 .................................................................................17
市场竞争力分析 ...................................................................................18
风险分析及防范措施 ...........................................................................19
第四章 建设方案................................................................................22
指导思想...............................................................................................22
项目整体方案设计...............................................................................22
总体方案原则 .................................................................................22
总体布局 .........................................................................................23
建筑单体设计 .................................................................................23
装修及场内布局 .............................................................................25
给排水方案...........................................................................................25
设计原则 .........................................................................................25
供电工程方案.......................................................................................26
设计原则 .........................................................................................26
设计内容 .........................................................................................27
设计方案 .........................................................................................27
防雷保护方案.......................................................................................28
通讯工程方案.......................................................................................28
无障碍设计方案...................................................................................28
采暖通风方案.......................................................................................29
道路交通工程方案...............................................................................29
卫生设施方案 .....................................................................................30
实施进度安排.....................................................................................30
第五章 环境影响评价........................................................................32
第六章 项目组织与管理....................................................................33
组织机构与职能划分...........................................................................33
劳动定员...............................................................................................33
管理措施...............................................................................................34
技术培训...............................................................................................34
第七章 投资估算与资金来源............................................................36
投资估算依据.......................................................................................36
投资估算...............................................................................................36
资金来源...............................................................................................36
第八章 财务评价................................................................................37
财务评价依据.......................................................................................37
取费标准 .........................................................................................37
项目计算期 .....................................................................................37
生产负荷 .........................................................................................37
财务基准收益率 .............................................................................37
银行贷款利率 .................................................................................37
其他计算参数 .................................................................................37
营业收入、营业税金和附加估算 .......................................................38
销售收入 .........................................................................................38
营业税金及附加 .............................................................................38
总成本及经营成本估算.......................................................................39
开发成本估算 ................................................................................39
项目总成本估算 ............................................................................39
财务效益分析.......................................................................................40
盈利能力分析 ................................................................................40
银行贷款清偿能力分析 ................................................................40
财务评价结论 .......................................................................................40
第一章 总 论
项目基本情况
项目名称、建设性质及建设地点
项目名称：XX 市 XX 农贸大市场一期建设项目
建设性质：新建
建设地点：XX 市 XXXX 路。
建设时间：2011 年 6 月-2013 年 12 月
项目定位
项目定位国内星级大型农贸市场，是一个集运输配送、现代仓
储冷藏、包装加工、物流信息、商贸交易展览为一体的综合性大市
场。农贸大市场开发主题：环保、人文、生态、时尚。
按照大市场、大流通、大发展的要求，构建以“XX”为核心，以
区域性市场为骨干，以城乡市场为基础的布局合理，结构优化，功
能齐全，设施完备，管理规范，运行高效的农产品现代流通体系。
该项目主要经营粮油、肉禽类、果蔬、水产品、农资等产品。
项目建成后将将更好地发挥“XX”核心区的交通和区位优势，极大地
推动“XX”现代农业示范区的整体建设和发展，成为辐射周边 4 个县
市、13 个乡镇、50 万人口的农产品物流集散地。
项目单位基本情况
项目单位名称：XX 市 XXXX 农产品物流有限公司
所有制形式：有限责任公司
公司由 XX 市 XXXX 置业有限公司出资组建，于 2013 年 7 月
22 日成立公司，公司住所 XX 市 XXXX 路，注册资本 1000 万元，
主要从事农产品交易、仓储、冷藏，停车服务。公司是 XX 市
XXXX2011 年重点招商引资企业之一，现有员工 20 人，其中技术
人员 8 人，管理人员 12 人。
公司将充分发挥 XX“XX”核心区的地理优势，以现代化的农产
品物流服务带动第三产业发展，推动“XX”现代农业示范区的整体建
设和长远发展。
可行性研究报告编制依据
1.《中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发
展活力的若干意见》（中发〔2013〕1号）
2.《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》
（国发〔2012〕39号）
3.《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》
（国办发〔2011〕38号）
4.《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》
（国办发〔2011〕59号）
5.《商务部关于贯彻落实〈中共中央 国务院关于加快发展现代
农业进一步增强农村发展活力的若干意见〉的实施意见》（商建发
[2013]51 号）
6. 商务部办公厅《关于印发“双百市场工程”农贸市场建设标准
和验收规范的通知》(商建字[2009]88号)
7.《XX市经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
8.《“XX”核心区综合发展总体规划（2012-2020）》
9.《XX市农业经济发展“十二五”规划》（2011年-2015年）
10.《XX市商务发展“十二五”规划》（2011年-2015年）
11.《产业结构调整指导目录（2011年本）》（发展改革委令2011
第9号）
12.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资
[2006]1325号）
13.项目单位提供的相关资料。
项目建设背景
项目提出背景
改革开放以来，我国国民经济持续发展，但“三农”问题随着经
济的进一步发展逐步显露出来，其与土地管理体制、政府职能发挥、
农民的组织化程度、农业服务体系等诸多体制因素密切相关，在农
村市场体系建设中尤为突出，诸多问题亟待解决。近年来，党中央、
国务院对完善社会主义市场经济体制做出了许多重要决定，特别对
健全农业社会化服务、农产品市场体系建设等提出了新的目标和具
体要求，加强农村市场体系建设已成为当前各级政府的紧迫任务。
农村市场体系的核心是农业生产资料、农村日用消费品供应和农产
品销售，它是保证农村经济发展和城乡居民生活水平提升的物质基
础。没有发达的农村市场体系，就难以保证农业生产资料、农民生
活资料的供应，就难以实现农产品的市场价值，难以有效保证农民
利益，也就不可能有农村经济乃至整个国民经济的可持续发展。
XX市作为“北粮南运”、“南菜北运”、“西果东送”重要节点城市，
将担负起农产品流通和交易平台的重任。随着我国中部崛起战略的
深入，XX省“两圈一带”以及XX市“XX”战略的稳步推进，在农产品
流通上，XX市目前还不具备农产品集散和辐射功能。本项目的建设
和投入运营，将填补这个空白，为XX市融入中部城市圈，促进
“XX”核心区建设，实现城乡统筹发展起到重要推动作用。
综合来看，建设XX农贸大市场是顺应社会发展方向，符合国家
产业政策和发展战略，并具有极大发展前景的利国利民之举。
项目建设的必要性
1.项目建设是落实党中央、国务院加快发展现代农业，增强农
村发展活力的需要。中央 2013 年 1 号文件《中共中央 国务院关于
加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发
〔2013〕1 号）围绕“保供增收惠民生、改革创新添活力”的工作目
标，将“提高农产品流通效率，完善农产品市场调控，提升食品安全
水平”作为建立重要农产品供给保障机制的重要工作内容，进一步强
调了完善农产品流通体系对于加快发展现代农业，增强农村发展活
力的重要作用。商务部为贯彻落实中央 1 号文件，制定下发了《实
施意见》（商建发[2013]51 号），要求各级商务主管部门要结合贯彻
落实《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国
发〔2012〕39 号）、《国务院办公厅关于印发国内贸易发展“十二五”
规划的通知》（国办发〔2012〕47 号）等文件，充分发挥农产品流
通的基础性和先导性作用，围绕服务“三农”和民生工作，加快构建
农产品产销平稳运行长效机制，推动形成以农批零对接为主体，以
农超对接为方向，以直供直销为补充，以网上交易为探索的农产品
现代流通体系，努力促进农民增收和居民便利消费。本项目将建设
一个集运输配送、现代仓储冷藏、包装加工、物流信息、网上交易、
产品博览为一体的综合性大市场，形成以农批零对接为主的农产品
现代流通体系。
2.项目建设是落实“XX”发展战略，推进“三化”同步发展的需要。
2010 年，XXXXXX 现代农业示范区“XX·XX”总体规划通过国家农
业部审批，“XX”战略已上升为 XX 省重大发展战略。项目地处“XX”
建设的核心区域，已纳入“XX”核心区建设规划。项目运营后将通过
优惠的扶持政策和配套的基础设施，创造良好的投资环境，吸引广
大客商进场交易，所产生的聚集效应又进一步扩大了项目商圈，增
加了交易机会，从而带动整个核心区的经济发展。
3.项目建设是加快城市现代化发展的需要。城市居民消费观念
和方式的深刻变化，以及城市现代化的加速发展，迫切要求对城市
农贸市场进行改造提升。经过二十多年的改革开放和经济社会发展，
社会生产力水平和人民生活水平迈上了一个新台阶，城乡居民生活
消费水平迅速提高，消费观念和方式发生了深刻变化，人们对食品
安全越来越关注，对影响食品安全的购物环境要求越来越严格。同
时，在人们生活中扮演重要角色的农贸市场开始暴露出诸多弊端，
其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏、秩序乱、服务差、
产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来。在超市消费异
军突起的形势下，原有农贸市场急需改造和提升已摆上议事日程。
4.项目建设是带动“XX”核心区农业产业化发展的需要。我国的
“三农”问题牵动着整个社会，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻
不容缓的大事。建设农贸批发市场，易于发挥其在农产品集散交易、
价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配
套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。信息
在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导
农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出。本项目建成后
将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收
入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从
而带动整个“XX”核心区的农业产业化发展。
项目建设概要
建设规模与建设内容
一期项目主要建设内容为建设农产品经营区、调味品区、副食
品区、种子区、饲料区等“五大专业市场”，同时配套建设检验检测、
产品销展、物流配送、分拣加工、电子结算、电子商务、综合服务
等“七大功能中心”。 一期项目实际占地 ㎡，其中已办理土
地使用权证（荆国用﹙2012）010006294）面积为 ㎡，另有
约 300 亩用地作为项目二期预留地。
项目建设内容 表 1—1
总用地面积 ㎡（ 亩）
建筑总面积 ㎡
农产品经营区 ㎡
调味品区 ㎡
副食品区 ㎡
种子区 ㎡
饲料区 ㎡
交易大厅、金融等
综合服务区
㎡
检验检疫、宾馆等
综合配套服务区
㎡
建筑密度 42%
容积率
绿地率 25%
地上停车位 810 辆
建设期限
项目建设从 2011 年 6 月至 2013 年 12 月，建设期为 30 个月。
投资及资金来源
一期项目总投资为 万元，其中土建工程投资
万元，土地购置 万元，设备和仪器购置及安装费 万
元，其他费用 万元，预备费 万元，建设期贷款利息
万元。
项目总投资 万元，其中：单位自筹 万元，银
行贷款 万元。
项目效益
1.经济效益
税 后 增 量 财 务 内 部 收 益 率 % ， 税 后 增 量 财 务 净 现 值
（Ic=10%） 万元，税后动态投资回收期 年，年均净利
润 万元。
2.社会效益
（1）XX农贸大市场一期项目的建设，可以从根本上解决“XX”
核心区没有上规模的农产品批发交易场所的局面，同时加强了农产
品批发交易与物流配送的紧密结合，从而解决“XX”及周边地区农产
品信息狭窄、流通不畅、产品质量不高、交易成本过高等问题创造
了条件。
（2）本项目建设规模大、功能全、信息广，以农产品物流的发
展带动农业结构调整和农业产业化发展，对促进“XX”核心区农业产
业化发展，将农产品优势变为商品优势和经济优势，以及增加农民
收入都将起到积极的推动作用。
（3）本项目实施后，估计直接吸收从业人员3800人以上，有利
于解决就业和社会和谐稳定，促进城乡一体化发展。
（4）项目建设将带动当地商贸、服务等第三产业的发展，对于
改善城市环境，增强城市功能和促进当地经济发展具有十分重要的
作用。
（5）项目建设还将加快“XX”核心区及周边地区农业产业调整
步伐，加快种植、养殖业发展速度，扩大种植和养殖业规模，降低
农产品生产成本，提高农户及农产品的竞争力。
综合评价
主要结论
XX农贸大市场一期建设项目符合国家产业政策和“XX”战略总
体规划，已被列入XXXX“十二五”重点规划项目，项目用地符合选
址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有
保障，适合本项目建设。
本项目充分发挥了XX“XX”核心区独特的区位优势，是实施“XX”
发展战略，加快农谷核心区建设的重要内容，是推进XX工业化、城
镇化和农业现代化“三化”同步发展的具体实践和重要抓手。对培育
农副产品现代流通方式和新型流通业态，有效节约资源、减少损耗、
降低物流成本，保障“菜篮子”稳定安全的供应，平抑农副产品物价
都将起到很大作用。
另外，项目建设对推动“XX”核心区城乡一体化建设，完善城市
配套设施，丰富城市服务功能，加速农村社会结构转型，转移、吸
收大量农村人口就业，缩小城乡区域发展差距和居民收入分配差距，
巩固公司在农产品批发市场领域的领先地位，增强公司的核心竞争
力都具有重要意义。
因此，XX农贸大市场一期建设项目项日技术上是可行的，经济
上是合理的，建设条件是充分的。
项目建议
1.公司要加强与地方政府的联系，尽快落实相关配套设施建设，
以及各项优惠政策的执行。建议地方政府积极配合，进行拟建项目
的市场论证，尤其是在项目场地的土地、相关政策及资金等问题上，
协调有关部门给予具体的支持和优惠。
2.市场的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门
要努力创造良好的经营环境，积极引导和吸纳各地商客和农副产品
进场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。
3.本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际
情况进行深入分析与研究，做出较为客观、详细的测算，在确保工
程进度的基础上，提高资金的使用效率。
第二章 项目选址与建设条件
建设地点选择
项目建设地址具体位于 XXXX 路，地块平整，已五通一平，交
通便利，东面为 XXXX 油脂有限公司，南面为项目预留地，西面为
规划路，北面为空地临 XX 公路，是建设农副产品交易、加工基地
的理想场所。项目所在地避开了闹市区和居民稠密区，符合 XX 市
XXXX 总体发展规划和土地利用总体规划。项目用地符合国家产业
政策和供地政策。
建设条件
自然条件
XX市XXXX为“XX”核心区，背靠大洪山麓，面向XX，有山、
有水、有丘陵、有平原。全区地势东北高、西南低，东北半边丘岗
起伏，蜿蜒连绵，海拔高程一般在100米左右，西南半边沃野千里，
一马平川，海拔高程一般在32-37米之间。
XXXX土地肥沃，资源丰富，土壤以冲积平原为主，土层深厚，
有机质含量较高，且土壤质地沙粘比例适当，保水保肥能力强，通
透性较好。据资料，本地区地震活动虽然频繁，但多为非破坏性或
无感地震，地震强度为6度，属非强震区。
项目场区所处的微地貌单元较简单，地质构造单元较为单一。
本处以强度高、厚度大、分布连续稳定的沙壤为基底，岩溶不发育；
在勘探深度范围内，未发现断裂、构造破碎带、溶洞等；场区内及
其附近无滑坡体、无泥石流等不良地质作用和地质灾害。
XXXX属亚热带季风气候，具有四季分明、阳光充足、热量丰
富、雨量充沛，无霜期长，严寒酷暑期短的气候优势。
基础设施条件
该项目选址在“XX”核心区 XXXXXX 路，占地面积 142 亩，整
个场地地势平坦，基础设施已初步配套完善，水、电、气、通讯均
已铺设完毕。省道 107 由东向西从门前经过，北距武荆高速太子山
出口仅 10 公里，有农谷大道连接，交通非常便利。周围无污染企业，
没有任何污染源，环境状况良好。项目区内基础设施齐全，完全能
满足项目建设及运营的需要。
给水：项目用水由 XX 自来水公司保证供应。
排水：园区实行雨、污水分流排水，经综合研究河流水系分布、
地形、环保，污水管道系统的现状等因素。公司的污水接入市政管
网，汇入污水处理厂，经处理后排入当地地表河，完全可达到排水
要求。
电力：可以考虑就近的输变电站架设专线到公司厂区，满足本
工程装机容量的用电需要。
通讯：电信、联通固话均可接入园区。
宽带：电信通讯光缆已接入；电信宽带均可接入园区。大容量、
多功能、高效率的通信网络干线光缆覆盖全市。
第三章 市场分析
市场需求分析
生产和供应预测
省农产品生产预测
随着国家农业产业政策的不断落实，其效果正在显现，预计今
后几年内，各种农产品的产量将会有一个稳定发展的阶段。据有关
部门预测，到 2015 年，XX 省粮食和棉花产量将分别稳定在 2400
万吨和 50 万吨左右；油料产量达到 330 万吨，肉类、禽蛋产量分别
达到 500 万吨、160 万吨，蔬菜、水果产量分别达到 3800 万吨、450
万吨，水产品 420 万吨。有关专家估计，XX 省粮食和棉花的产量
呈稳步增长趋势，油料、蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产品呈较快
增长态势。而本交易市场经营的产品大部分都是本省的优势农产品
（见表 3-1）。
XX 省农业产业带、产业基地与优势农产区状况 表 3—1
地区 产业带 优势农产品 优势农产区
XX
双低油菜产业带；优质稻米
产业带；商品蔬菜产业带；
水产养殖带；速生林产业带；
优质三元猪产业带
优势农产品：柑桔、魔芋、
芝麻、板栗、蚕茧、蜂产品、
食用菌、奶类、茶叶、中药
材、双低油菜。
两江流域；XX；XX
腹地；以武汉为中
心向沪蓉、京珠沿
线扩展的农区
2. “XX”地区及周边 100 公里范围内农产品生产预测
预计到 2015 年，“XX”地区农产品产量将有较大的提高，粮食总
产量 275 万吨，棉花产量在 5 万吨左右，油料将持续增长，可能会
达到 45 万吨，蔬菜产量突破 200 万吨，水果产量超过 48 万吨，肉
类和禽蛋产量分别在 50 万吨和 20 万吨以上，水产品达到 70 万吨。
2015 年主要农产品生产产量预测
表 3—2 （单位：万吨）
序号 类别 全 国 XX 省 XX 地区
1 粮食总产量 53000 2400 275
2 棉花 700 50 5
3 油料 2440 330 45
4 肉类总产量 8500 500 50
5 禽蛋 2900 160 20
6 水产品 6000 420 70
7 水果 26000 450 48
8 蔬菜 56000 3800 200
交易市场预测
今后几年，“XX”地区农产品交易将向大的交易市场相对集中，
随着农民商品意识的增强，市场总交易量呈较高的速度增长。预计
到 2015 年，“XX”及周边地区将形成以大的交易市场为龙头，多个中
小型二级市场为中坚，若干个生产基地为支撑，伴随着多种生产经
营和生产性实体参与，各种服务体系相对健全的良性农产品生产和
流通局面。
到 2015 年，“XX”地区农产品的贸易量将达到 885 万吨。其中，
粮食 248 万吨、棉花 14 万吨、油料 51 万吨、肉类 28 万吨、禽蛋 14
万吨、水产品 78 万吨、蔬菜 262 万吨、水果 47 万吨、副食干货 20
万吨、农资 98 万吨、其他土特产 20 万吨；农产品流通量达到 1357
万吨，其中，粮食 322 万吨、棉花 33 万吨、油料 69 万吨、肉类 50
万吨、禽蛋 25 万吨、水产品 83 万吨、蔬菜 369 万吨、水果 76 万吨、
副食干货 50 万吨、农资 225 万吨、其他土特产 50 万吨。
2015 年“XX”地区农产品流通量预测
表 3—3 （单位：万吨）
序 号 类 别 贸易量 流通总量 流入量 流出量
1 粮食
2 棉花
3 油料
4 肉类
5 禽蛋
6 水产品
7 蔬菜
8 水果
9 副食品、干货
10 农资
11 其他土特产 20 50 12 38
合计
市场竞争力分析
本项目具备如下的特质，具有较强的竞争力：
1.项目经营规模大，集散带动力强。本项目达产后，年交易量
将达 100 万吨、年物流总额 100 亿元。其经营方式包括批发、零售、
网上交易、大宗农产品合约交易等，比较适合大中农商进行市场交
易。
2.资源整合力度大，后续发展强劲。本项目拟将“XX”地区具备
批发功能的小型批发市场通过合资、合营、租赁、买断等方式进行
资源整合，或改建超市进行开发，或建住宅小区配套建设生鲜便利
店，为项目营运奠定良好基础。
3.注重发挥“XX”战略平台优势，建立全国营销网络。本项目将
充分利用“XX”战略的平台聚焦优势，采取与本地超市、外地知名超
市、团购、销地市场等进行充分合作，利用“XX”平台，引导构建全
国营销网络，扩增项目的交易能力和物流能力。
4.充分发挥“XX”地区资源丰富的优势，引导构建全国性采购网
络。在项目营运中，将与我国主要优质农产品生产基地、加工企业
等充分合作，大力进行招商，创新合作模式，为我国农产品流通产
业创出一条新路。
5.项目功能齐全，综合配套完善。项目将重点强化检验检疫、
冷链物流、分拣加工、电子商务等现代物流综合配套服务功能的完
善，以先进的检验检疫设备设施、快捷的信息服务和科学的营运管
理引导市场发展壮大。
6.借鉴国际领先的物流理念发展农产品物流业。其始端将形成
为农产品生产基地、经纪人、农产品初加工企业等，中端形成分拣
加工、包装储存、交易物流，终端成为与超市、销地市场、农产品
深加工企业等供应商，强化农产品质量安全，减少环节，降低损耗，
提高效率。
风险分析及防范措施
项目投入运营后将面临诸多运营风险，加强运营风险的管控，
将降低运营管理风险所带来的危害，其风险控制的措施主要有：
1.宏观经济因素。从目前的宏观经济发展情况看，尽管经济增
长速度仍保持较高的水平，但是需要注意的是，目前的经济增长动
力主要来自投资，而非居民消费的增长，而投资又主要来自政府投
资与国有商业银行贷款，由于政府投资与国有商业银行贷款的软约
束性，投资的效率并不高，这样可以得出一个推论，即经济增长的
效率并不高。目前的增长有一部分是建立在消耗末来增长速度的基
础之上的。由此可知，宏观经济存在一定的风险，一旦管理层调控
不当，经济风险就可能显现出来，从而对本项目建成后的运营管理
产生较大的负面影响。但是，从短期看（2～3年），宏观经济风险
集中显现的可能性并不大，经济增长还会因投资惯性持续下去，因
此，宏观经济风险发生的概率较小。
2.竞争因素。目前在“XX”地区尚无大型农产品农贸大市场，本
项目竞争压力较小，如果农贸大市场战略定位准确，营销策略得当，
完全可以确保营销计划的实现。
3.自身因素。运营管理者对本项目所面临的市场状况、农产品
农贸大市场战略定位进行进一步的细致分析，制定最优价格策略，
并开展有效的市场营销和服务营销，以吸引大量客户。同时，需要
注意的是，农贸大市场应高度重视对现有管理人员的激励和约束，
尽量避免人才留失，另一方面，应注意引进人才，特别是有客户资
源的人才。
4.非正常因素导致的风险。非正常因素导致的风险一般难以控
制，但这种风险出现的概率相对较小。本项目库存商品多为食品，
保存不当则容易腐败变质，因此需要采用有较高标准的通风降温系
统，尽量减少农产品的损耗。
第四章 建设方案
指导思想
项目建设本着落实“XX”战略，服务地方经济发展，促进农副产
品流通，服务大众需求为宗旨，联合全国著名的农副产品企业，致
力于建设“XX”核心区为最集中、高效、高端的农产品博览平台和展
示窗口。
项目总的指导思想是：按照“高起点、优布局、功能全、可持续”
的建设原则，以创新经营管理机制，整合上游产品资源，培育地方
特色品牌，增强竞争实力为手段，打造“XX”核心区现代化的农产品
物流集散地。
项目整体方案设计
总体方案原则
1.遵守国家经济建设工作的有关法律、法规，从该市市情出发，
既要满足农副产品交易、仓储、物流的需要，又要适当考虑社会发
展对农贸市场提出的新要求，合理确定建设规模和水平，做到功能
齐全，设施完善，庄重实用，适度超前。
2.符合城市总体规划，发挥其生态和社会效益。将环保、人文、
生态、时尚这四大主题天衣无缝地融入建筑物的每一个结构，别具
一格的设计理念旨在将 XX 农贸市场和世界尖端农贸市场的风格完
美结合，并且非常注重生态环境的建设。
总体布局
本项目根据服务对象和功能特点，分别建设“五大中心”、“七大
板块”：
1.农产品经营区：建筑面积 ㎡，包括：生鲜（各类蔬菜
水果）加工中心，经济作物加工中心，土特产与旅游产品加工中心，
水产品加工中心。
2.调味品区：建筑面积 ㎡。包括各种调味品，干货与湿
货分离。
3.副食品区：占地面积 ㎡，包括：仓库、冷链库、停
车场，为市场销售提供完善的产品配送服务。
4.种子区：建筑面积 ㎡。包括：办公区、商务酒店、
展厅、餐饮娱乐中心、大型超市、商务接待中心、停车场。
5.饲料区：建筑面积 ㎡。
6.交易大厅以及金融等综合服务区：建筑面积 ㎡。
7.检验检疫及宾馆等综合服务区：建筑面积 ㎡。
建筑单体设计
农贸市场形象效果直接影响到园区整体视觉效果，如今各个城
市社区的农贸市场已不再是过去人们印象中的简易钢架搭接的建筑
物，而是把建筑艺术中的风格、意义、内涵、形式、功能等融进设
计中。
农贸市场遵循“形式服从功能”的建筑原则，建筑形体简洁、明
快，运用美学观点处理好空间大尺度、大比例、大色块的相互关系，
通过建筑造型表现建筑的特性，同时依据建筑功能对形式进行指导
与修改。
(1)入口和门的处理：主入口部分进行适当的变化处理，可突出
入口位置而增强指示性，改善墙面虚实关系，并可丰富立面效果。
(2)窗的组合：合理的进行窗组合可有效的协调墙面的虚实关系，
同时可增加市场建筑立面的艺术效果。
(3)墙面的划分：利用建筑构件、线脚、抹灰等手法，将墙面采
用水平或垂直或混合进行划分，以达到简洁舒展、挺拔雄伟、和谐
等艺术效果。
(4)建筑的色彩处理应强调其整体性，在统一中求变化，产生均
衡、适度、和谐的韵律感、序列感和统一感。建筑物色彩对于人们
的感官是很有影响力的，同时也在一定程度上反映了建筑物本身的
功能。因此此次建筑设计市场部分采用暖色系与配套服务设施融为
一体，采用了暖色调，使得更加贴近人心。仓库采用冷色调和浅色
调，首先是可以较多的反射白天太阳的能量，从而保证果蔬等的新
鲜度；其次为标识性，使得人们在市场中能够清楚识别市场与仓库。
为了美化市场的购物环境，所有标准化市场地面还应铺设防滑
地砖，并在墙面上粘贴墙砖。另外，摊位面积也有严格的控制，每
个摊位面积将统一按长 —2 平方米、宽 — 米、高 —
米进行设置。
农贸市场外观的艺术处理如果得当，它不仅使整个贸易园区的
色彩、造型都赏心悦目，人在其中工作心旷神怡，而且有特色的农
贸市场和配套服务区等，也会给人留下深刻的印象，对提升园区的
形象与知名度大有好处。
单体外观主要采用大面积的条窗或点窗，满足天然采光、自然
通风、遮阳挡雨等问题以减少照明暖通耗费的能量等等。配套建筑
的立面风格在与果蔬仓库建筑风格统一的同时也考虑了作为整块用
地的标志性建筑的要求，多采用极具现代感的钢结构与大面积横向
玻璃采光带来满足市场内的采光要求。
装修及场内布局
农贸市场地面铺设防滑地砖,并吸水、防滑、易清扫，向通道两
边倾斜；内墙(含立柱四周)应贴墙面砖，高度不低于 米；房顶采
用防霉涂料，吊顶采用燃烧性能为 A 级的装修材料；室内空中除必
须悬挂的证照、灯具线路外，无明管道、拦板以及其他线路等。
市场内经营者字号标牌统一规范，按照商品种类划行归市设置
交易区。同类商品区域要相对集中；分区标志清晰。活禽经营区应
相对独立，与其他经营区隔开，相隔间距不得小于 5 米；设置独立
的净菜处理室，配备给排水设施、清洗水池、操作台及垃圾收集设
施,在蔬菜上市销售前进行无泥沙、无腐叶、无根须、无过量水份处
理。
给排水方案
设计原则
市场内配备合理的供水系统，水产品供水到档口，畜禽肉类供
水到畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加工间等供水到专间。市场
内设置供消费者使用的自来水供水点。
市场内部排污管道（沟）单独设置，自成系统，不与连体建筑
污水管道共用。排污管道（沟）尽量采用直排式，减少弯道且有合
理坡度。市场排污管道与当地公共污水排放系统联通。
市场柜台外侧或内则设置排水槽或明沟并加盖隔栅盖板，宰杀
间、现场食品加工间内设置下水管道。水产、畜禽肉类污水排放口
设隔离过滤设施。
市场内还配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装置。
系统方案
1.给水
项目给水水源由 XXXX 供水管网供给，场内供水干管直径为
150mm，生活给水管道采用给水聚丙烯（PP-R）管。
2.排水
雨水通过雨水管收集，直接排至场内内雨水总管网；生活污水
经化粪池沉淀处理后，排入市场内污水处理总管网，然后市场内雨水
及污水总管网直接排入市政雨水和排污管网。
供电工程方案
设计原则
本项目配备满足用电负荷和用电安全的供电设施，设置独立的
配电室。
本项目内各摊位统一布线，穿管暗敷，并配备漏电防护装置。
市场内统一配备照明灯，部分室内市场设置应急灯。
水产品区和活禽宰杀区采用防水电源开关和防潮、防爆型照明
灯具。
设计内容
1.本设计包括建设红线内的以下内容:变配电系统；照明系统；
防雷保护、安全措施及接地系统；电话系统；宽带系统；有线电视
系统；对讲系统；消防系统。
2.照明系统：电源由配电室引出低压 220／380V 交流聚氯乙烯
电缆直埋引至各楼电缆连接柜。本项目建筑按三类防雷的建筑物设
计防雷系统，在屋顶设置避雷带。
3.电话宽带系统：各楼独立设置电话宽带网络交接箱。
4.有线电视系统：各楼独立设置电视信号放大箱。
5.消防系统：大型公共建筑根据国家规范要求设置火灾报警系
统和消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防专用电话系统；
应急照明控制及消防系统接地。
设计方案
1.负荷预测
XX 农贸大市场按 80w/㎡设计,其它用电按总负荷 20%计，补偿
后功率因数为 ，规划范围内总负荷为 1824 万 KVA。
2.电源规划
电压等级规划区电源电压等级 10KV，配电网络为
3.线路规划
变电所电源采用 10kv 高压电力电缆直埋敷设，低压配电线路采
用低压力电缆排管或电缆沟敷设。
防雷保护方案
依据《建筑物防雷设计规范》GB50057-94 2000 年修订稿设计。
1.接闪器的设计宜利用避雷带与避雷小针相结合组成接闪器系
统。避雷带采用镀锌圆钢 Φ12，由 Φ12 间距为 15 米高为 米的
支持卡固定于屋面、墙壁及楼梯顶上，同时在屋面阳角处及梯屋顶
四角上另加设 Φ16，高 米的避雷小针，并在屋面加设不少于 20
米×20 米的避雷网格。
2.接地装置引下线设计利用建筑物柱内对角主筋作防雷引下线
（Φ≥12），利用建筑物基础作自然基础接地体,其接地电阻≤4Ω。进
出入建筑物的金属水管作等电位连接。
通讯工程方案
电话、宽带等通信线路沿主干道路下的通信管沟敷设，电信、
联通、移动三家运营商的通信电缆均同沟敷设，由运营商自行建设。
无障碍设计方案
办公建筑应进行无障碍设计，并应符合现行行业标准《城市道
路和建筑物无障碍设计规范》JGJ 50－2001 的规定。设计范围应符
合下表规定：
无障碍设计的范围 表 4—1
建筑类别 设计部位
办公建筑 接待用房（一般接待室、贵宾接待室）
各类科研建筑 公共用房（会议室、报告厅、展厅等）
其他招商、办公、服务建筑
公共厕所、服务台、公共电话、饮水器等
相应设施
采暖通风方案
1.空调系统：各个交易大厅内、办公室等采用风机盘管加新风
空调系统。过渡季节可开启排风机，加大部分新风量以节能。
2.通风系统：浴室、卫生间、水泵房设机械排风系统，将污浊
空气排出室外，补风由走道等处负压补入。变电室设机械通风系统，
补风为室外风经降温处理后引入室内。
3.自动控制：风机盘管风机采用三速开关。根据室内温度控制
盘管水路电动水阀开度，改变盘管水量，控制室内温度。
4.新风机组、空调机组采用 DDC 监控方式，并纳入楼宇自动化
监控系统。
道路交通工程方案
1.区内道路：场内规划环形车道，既达到了交通便利的要求，
又满足了消防的要求。车道分 5 米和 3 米两级。5 米道路采用双坡
排水，3 米道路采用单坡排水。道路横坡为 %，道路坡度在
5%—8%之间。
2.停车场：停车场与配套的公共建筑有机相联，共设 800 多个
停车位。
卫生设施方案
市场内东、西两侧各设公共卫生间 1 座，距离各交易区均不超
过 50 米，同时远离熟食区域，可同时满足 80 人的如厕需求。每个
公共卫生间均置 2 个无障碍厕位。市场内东南角、西南角各设密闭
垃圾中转站 1 个，每天清运垃圾两次。
实施进度安排
项目建设期约 30 个月，2011 年 5-6 月完成项目征地、可行性研
究报告及审批，2011 年 7 月-2012 年 4 月项目初步设计及审批、施
工图设计和施工招标，2012 年 5 月至 2013 年 9 月完成土建施工及
设备安装调试，2013 年 10 月-11 月完成辅助工程施工，2013 年 12
月试运营。
工程建设实施进度安排建议表 表 4—2
2011 年 2012 年 2013 年 年份
序号
项目名称 5-6 7 8 9 10 11 12 1-12 1-11 12
1 可行性研究报告及审批
2 初步设计及审批
3 施工图设计
4 施工招标
5 土建施工
6 设备购置、安装及调试
7 辅助设施工程
8 试运营
9 投产
第五章 环境影响评价
该项目符合环保产业政策。项目单位将项目建设中环保设施的
计划提交给当地环保部门，当地环保部门已对项目建设中环保措施
及设施方案进行了评估，对不足的措施进行了指导和改正，确保项
目单位在生产经营过程中的“三废”排放达到国家排放标准。
根据《中华人民共和国环境影响评价法》的有关规定，XX 市
环境保护局同意该项目的建设，并出具了允许按照环保设施规划建
设的审批意见。该审批意见要求：项目单位在项目建设中必须严格
执行“三同时”的管理制度，认真落实环评意见要求，确保各类污染
物稳定达标排放；项目单位要认真接受环境保护行政主管部门的日
常监督检查。建议项目单位切实加强环境管理、完善管理制度、并
安排专人进行管理。
第六章 项目组织与管理
组织机构与职能划分
公司成立项目领导小组，财务部、收储部、加工经营部部长、
办公室主任为主要成员。主要职责是负责各方面的组织协调，工程
质量和配套设施的验收，资金的预算、发放、审核回笼，对外联络
和业务洽谈，向上级汇报工程进度情况等。小组成员为 5—7 人。
项目建成后，公司将按照《公司法》要求建立健全现代企业制
度，股东会是最高决策机构，实行股东会授权董事会领导下的总经
理负责制。总经理在董事会授权下,全面负责企业的经营管理工作；
常务副总经理负责财务部、安全、卫生等部门及公司日常工作；另
一副总经理负责生产、营销、技术研发部门。建立生产、财务、技
术研发、营销、质量、安全、卫生等工作制度。
公司的经营管理主要落实在业务部。业务部主要负责开辟业务，
除了和已有的客户协调好关系外，还要不断开辟新的市场；生产技
术部和生产部门主要对公司产品负责。三个部门相互协调，配合工
作。财务工作在公司总经理的直接领导下实行统一管理。
劳动定员
一期项目建成后，配置定员 30 人，其中管理工作人员 20 人，
服务人员 10 人。另外，将带动 3800 多名的市场经营人员就业。
管理措施
工程管理：成立以区政府主要领导参加的项目领导小组，实行
项目法人责任制，项目业主为法人，XXXX 政府为责任单位，实行
严格的招投标制和工程建设监理制，按项目法人责任制要求，项目
法人对项目工程质量终生负责。
生产管理：项目竣工投产后，实行总经理负责制，建立健全各
像岗位责任制，严格执行国家食品卫生法令、卫生标准及检测检疫
等有关规定，严把质量关，树立全员质量意识。
财务管理：对项目建设资金，将严格实行“三专管理”，对投入
到项目的建设资金，项目建设单位将按照金融等部门的要求，接受
金融部门的监督与管理。
销售管理：制定经销业绩标准，按经销业绩标准进行奖罚及资
格管理。对销售人员要建立激励机制，把个人收入与企业效益挂钩。
信息资源管理：在办公室内设专门的信息管理部门负责对公司
内部和外部信息的收集、整理与分析工作，为公司的经营和投资策
略决策提供必要的信息资源。
人力资源管理：公司在总经理的直接指挥下，由办公室组织建
立和谐的人际关系，进行工作职能设计、组织人员培训，使人与人
达到最佳配合。
技术培训
本项目面向社会招聘员工，目前社会上有丰富的劳动力资源，
将重点选择下岗失业人员和城区失地农民。
要坚持以人为本，充分重视人力资源和人力资本在市场运行中
的巨大作用，十分尊重员工、保护员工，努力建设一支综合素质好、
业务能力强、成熟合格的人力资源队伍。
培训制度是保证项目员工素质的有效方式。对员工将实行严格
而有效的培训制度。首先，新员工录取后，就进行包括市场规章制
度、安全教育、操作知识、政策法规、市场知识等的培训，并由各
专门部门对员工进行岗位专业知识技能培训。培训结束，考核合格
后发上岗证才可上岗。
第七章 投资估算与资金来源
投资估算依据
国家、XX 省、XX 市相关的政策法规和基本建设收费标准；鄂
建[2003]44 号文颁发《XX 省建筑工程消耗量定额及统一基价表》
及类似工程经济指标；《XX 省建筑安装工程费用定额》（鄂建文
[2008]216 号）；有关生产销售厂家对设备及工器具的报价和设备及
工器具市场价格信息。
投资估算
一期项目总投资为 万元，其中土建工程投资
万元，土地购置 万元，设备和仪器购置及安装费 万
元，其他费用 万元，预备费 万元，建设期贷款利息
万元。
资金来源
项目总投资 万元，其中：单位自筹 万元，银
行贷款 万元(中长期固定资产投资贷款 8000 万元，借款期限
为 4 年，借款利率为年利率 %，项目融资后用于公司建设项目
主体工程建设及辅助工程建设)。
第八章 财务评价
财务评价依据
取费标准
根据产品的目标市场，结合市场情况，确定本项目产品的销售
价格。所有价格都是建设期末的不含税价格。
项目计算期
项目计算期为 12 年，其中建设期 2 年（含试生产期），正常生
产期 10 年。
生产负荷
根据经验，结合项目具体情况，按销售状况测算第二年可达产
30%，第三年达到 55%，第四年达到 15%，后期租赁期满负荷运营。
财务基准收益率
按行业规定，结合项目平均资金成本确定折现率 10%，同时也
作为对项目内部收益率指标的判断（基准收益率）。
银行贷款利率
考虑银行贷款利率为固定资产贷款利率为 %。
其他计算参数
其他计算参数表 表 8—1
名称 计算参数 备注
固定资产折旧 机器设备 10 年，建（构）筑物 30 年 平均年限法
销售及管理费 3% 销售收入为基数
工资及福利 30000 元/年 每人
所得税率
25%
法定盈余公积 10% 所得税后利润为基数
营业收入、营业税金和附加估算
销售收入
依据本项目具体营销情况，实行租售相结合的营销模式，对一
期项目中农产品经营区（㎡）、调味品区（㎡）、副食
品区（㎡）、种子区（㎡）以及饲料区（
㎡）按 20 元/㎡·月（10 年期每年上浮 5%）进行全部租赁，其中:农
产品经营区租赁收入为 2, 万元、调味品区租赁收入 万
元、副食品区租赁收入 万元,种子区租赁收入为 万
元，饲料区租赁收入为 万元。
1#交易大厅和金融商铺等、2#楼的商铺和宾馆及茶楼区按 2800
元/㎡进行全部销售，销售面积合计 ㎡（占一期总建筑面积
的 %），保证项目现金流；本项目销售总收入 20, 万元。
（详见附表 7）。
营业税金及附加
城建税税率 5%，教育附加 3%。
总成本及经营成本估算
开发成本估算
按单位分摊成本 元/㎡计算销售部分的成本为
万元。
项目总成本估算
1.外购燃料及动力费用
本项目所有原材料、辅助材料及水、电等价格以当地 2013 年 7
月 15 日市场价为基础。正常年份外购燃料及动力费的估算值为
万元，详见附表 4。
2.人员工资及福利费
本项目按计件工资计算，经测算以 30000 元/年为计算依据，合
计工资及福利费为 万元。
3.折旧费
固定资产折旧采用平均年限法平均计算，残值为零。各类固定
资产的折旧年限，按以下数据计算：
房屋及建筑物：30 年
机器设备：15 年
4.销售及管理费用
销售及管理费 260 万元（含产品广告宣传费用）。
5.经营成本估算
经估算年平均经营成本为 万元。
财务效益分析
盈利能力分析
财务盈利能力分析的目的是考察项目计算期内所能取得利益的
大小。其分析结果如下。
年销售净利率为 %，年投资净利率 %，年投资利税
率 %。
税 后 增 量 财 务 内 部 收 益 率 % ， 税 后 增 量 财 务 净 现 值
（Ic=10%） 万元，税后动态投资回收期 年，年均净利
润 万元。
银行贷款清偿能力分析
经计算，项目实施后，除建设期外，各年均有盈余，第 3 年内
合计现金净流量 万元，具有较强的清偿能力。故第一还款
来源有保障。
财务评价结论
从以上分析计算表明，年销售净利率为 %，年投资净利率
%，年投资利税率 %。
税 后 增 量 财 务 内 部 收 益 率 % ， 税 后 增 量 财 务 净 现 值
（Ic=10%） 万元，税后动态投资回收期 年，年均净利
润 万元。每年都有财务盈余，财务状况良好。盈亏平衡和
敏感性分析表明项目具有较强的抗风险能力。
