*
报告说明
《泛商业地产上海市场月报》，是以上海市为观察范围、以商业、办公楼项目为研究对象，以月度为周期，反映非住宅市场行情动态的市场报告。
《泛商业地产上海市场月报》主重点观察三方面内容，第一、全市商业、办公楼市场供求和价格的波动；第二，重点商务商业区的租售价格变化，包括传统商务区、新兴商务区，通过典型案例关注分析区域市场异动；第三新颖的规划和经营案例的观察，多角度观察泛商业地产的潮流。报告由“全市总况”、 “重点区域”、“楼盘推荐” 、 “观察与借鉴”四部分组成，采用的数据除非特别说明，均源于方方地产咨询机构研制的《中国商品房交易数据库》系统以及针对项目的即时调研采集。
《泛商业地产上海市场月报》采用定向服务方式。为了确保使用者和研制者的共同利益，本机构在此郑重声明：
一,凡非本报告正式使用单位，一律不得擅自采用并发布本报告市场数据、文案及其他市场研究成果。二,凡本报告正式使用单位，不得擅自采用本报告信息在报刊杂志以及互联网络等媒体上发布，或向其他单位提供使用。三，若需采用或发布，须得到本机构正式认可，并须标明信息来源。
咨询电话：021~62778222
咨询部门：泛商业地产部
网站：
邮箱： ffroom@
方方地产咨询机构
上海久银策源投资咨询有限公司
2010年9月9日
*
行情提示……………………………. 4
全市总况……………………………. 5
供求走势／市场结构／ 新增供应／当月交易
楼盘推荐…………………………….17
新盘关注／热销楼盘
重点区域…………………………….26
市中心商务区／新兴商务区
观察与借鉴………………………….36
2010年8月号
报告目录
观察与借鉴
重点区域
楼盘推荐
全市总况
*
2010年8月号
全市非住宅市场供求趋势一览
供应量：8月供应略有下降，较7月下降幅度约12%，高于2010年月均供应量；
成交量：8月成交大幅上涨，较7月增长幅度了约16%，高于2010年月均成交量。
*
供求走势
月均供应
月均成交
注：上表中，蓝线为月均供应量水平；红线为月均成交量水平
市场评级
万㎡
万㎡
万㎡
万㎡
*
市场结构
供应：2010年前8个月办公供应约占2009年全年供应量的70%，商业约占2009年全年供应量的59%，工业供应则明显滞后；
成交： 2010年前8个月办公成交约占2009年全年成交量的39%，商业成交约占2009年全年的57%；工业成交约占2009年全年的52%；
未来供应：2010年新增供应中非住宅占比22%，2010年在建工程建筑面积中31%为非住宅项目；而2010年出让商办用地占商品房的比例为64%。
成交：8月非住宅占商品房总量24%
2009年、2010年非住宅供求量累计一览
供应：8月非住宅占商品房总量27%
2010年前8个月
非住宅物业未来供应占商品房比重状况
单位：万㎡
单位：万㎡
单位：万㎡
*
办公楼新增供应：8月总量万㎡
办公楼年度新增供应区域分布
新增供应
2010年8月，上海办公楼新增供应量较大，供应以内环内、外郊环为主，内中环、中外环区域本月供应量相对较少，内环内供应主要来自浦东陆家嘴的宏嘉大厦，而远郊区域供应主要在松江。
8月新批准预售办公楼房源约84%来自市区；另16%来自远郊。
市区
远郊
单位：万㎡
单位：万㎡
单位：万㎡
*
办公楼新盘新房源（8月）
新增供应
8月新批准预售房源的办公楼项目有12个，根据产品划分，常规办公楼项目7个，SOHO办公楼有4个，LOFT有1个。
8月位于市区的新上市只租不售的甲级办公楼项目增多，如位于浦东的宏嘉大厦，租金5-6元/㎡/天；宝华国际广场和合生财富广场暂未公开对外招租。
区县 镇域 项目名称 供应量/套 物业类型 租售价格 开发商
浦东 浦内 *宏嘉大厦 62456 常规 只租不售 上海宏嘉房地产开发有限公司
闸北 闸外 *宝华国际广场 56468 常规 只租不售 上海全存置业有限公司
闵行 七宝 *明泉银七星国际大厦 54626 /811 常规 25000元/㎡ 上海银七星明泉置业有限公司
宝山 淞宝 星月国际商务广场 51780/570 常规
SOHO
LOFT 22000元/㎡ 上海星月置业有限公司
松江 松江南部 *上海双高商务广场 43499/325 常规 12000元/㎡ 上海双高置业有限公司
虹口 虹内 *合生财富广场 39972 常规 只租不售 上海上实海云置业有限公司
卢湾 卢内 绿地浦晖国际中心 31427/180 常规 55000元/㎡ 上海绿地海珀置业有限公司
宝山 大场 绿地丰翔新城 11776/244 LOFT 11000元/㎡ 上海绿地宝山置业有限公司
注：“*”为本月新盘 单位：㎡ /套 元/㎡ 元/㎡·天
*
商业新增供应：8月总量万㎡
商业年度新增供应区域分布
新增供应
市区
远郊
单位：万㎡
单位：万㎡
单位：万㎡
2010年8月商业新增供应主要集中在市区，主要分布在闵行、宝山、浦东区。
8月商业新增供应中，供应量最大的是位于闵行区的明泉银七星国际大厦的裙楼商业万㎡，其次是位于闵行的复地北桥城东块商业，有万㎡商业供应。
*
商业新增供应（8月）
新增供应
8月新批准预售房源的商业项目有27个。根据产品划分，办公配套项目5个，住宅配套项目27个，专业市场和纯商业项目没有新增供应。
需要说明的是，本月办公配套类商业供应量较大，如明泉银七星国际大厦、星月国际商务广场、绿地浦晖国际中心、上海港国际客运中心商业配套项目等。
区县 镇域 项目名称 供应量/套 物业类型 租售 开发商
闵行 七宝 *明泉银七星国际大厦 25610/46 办公配套 -6万元/㎡ 上海银七星明泉置业有限公司
闵行 颛桥 复地北桥城东块 12054/69 住宅配套 12000元/㎡ 上海柏斯置业有限公司
金山 金山新城 海欣家园 11099/21 住宅配套 9000元/㎡ 上海金镇城镇建设发展有限公司
嘉定 南翔 金地格林风范城二期商铺 9144/49 住宅配套 27000元/㎡ 上海格林风范房地产发展有限公司
宝山 淞宝 星月国际商务广场 8065/113 办公配套 -5万元/㎡ 上海星月置业有限公司
南汇 惠南 听潮豪园（三期） 5623/35 住宅配套 25000元/㎡ 上海脉通房产开发经营有限公司
卢湾 卢内 绿地浦晖国际中心 5392/27 办公配套 只租不售 上海绿地海珀置业有限公司
虹口 虹内 上海港国际客运中心商业配套项目 5313/13 办公配套 只租不售 上海港国际客运中心开发有限公司
注：“*”为本月新盘 单位：㎡ /套 元/㎡ 元/㎡·天
*
8月办公楼成交量持续上涨，较7月增幅约19%；
8月成交区域主要集中在市区，远郊区域以嘉定的成交量最大；
8月个案成交放量，成交面积超过1万㎡的个案只有3个，成交面积排在前三的项目是：一是位于位于宝山的绿地丰翔新城，成交面积万㎡；二是位于嘉定江桥万达广场的SOHO，成交面积万 ㎡ ；三是位于杨浦的沪东财富国际广场，成交面积万㎡。
办公楼成交：8月总量万㎡
当月交易
杨浦区
宝山区
嘉定区
办公楼交易重点区域
市区
远郊
单位：万㎡
单位：万㎡
*
当月交易
办公楼供求产品结构（年度）
办公楼成交区域分布
2010年前8月郊环外成交量大幅增长，引领其他区域，成交量超过2009年全年水平的20%，另内环内区域前8个月的成交量也有大幅增长，占到2009年全年成交量的67%，是各环线中成交量与去年相比比重最高的；而中外环前8个月的成交量仅占2009年全年的22%不到。
分产品供求观察，常规办公楼依然是办公楼市场供应主流，8月供应量明显增多，形成供大于求的竞争格局；公寓式办公受到市场的热捧，供略大于求，而LOFT办公产品由于供应的匮乏，供小于求。
单位：万㎡
单位：万㎡
8月热销盘中多数市区项目所有增加，仅有一个远郊项目；常规办公项目有7个，公寓式办公项目有2个，LOFT办公产品项目有1个，成交量过万㎡的项目有3个，而成交均价过3万元/㎡的有2个。
位于闵行的明泉银七星国际大厦是甲级办公楼，是七宝板块唯一在售办公楼项目，8月上市即引起热销，当月销售86套。成交均价与长风板块办公楼价格相当。
*
办公楼成交金额十强排行榜（8月）
当月交易
区县 镇域 项目 总销金额 成交量 成交均价 成交套数 单套面积 产品类型
杨浦 五角场 沪东财富国际广场 24154 10519 22964 140 75 公寓式
嘉定 江桥 上海江桥万达广场 20364 15005 13572 289 52 公寓式
闵行 七宝 明泉银七星国际大厦 15513 6191 25058 86 72 常规
宝山 大场 绿地丰翔新城 14317 15206 9415 279 55 LOFT
徐汇 徐家汇 汇鑫国际大厦 9183 2879 31899 12 240 常规
卢湾 打浦桥 绿地浦晖国际中心 8187 1806 45322 10 181 常规
虹口 凉城 宝隆宾馆改扩建工程 7530 4650 16194 49 95 常规
杨浦 五角场 五角丰达商务广场 5638 2294 24578 15 153 常规
普陀 长风 汇银金融商务中心 5520 2141 25781 12 178 常规
普陀 长风 国浩长风城 3755 1818 20652 9 202 常规
单位：万元 ㎡ 元/㎡ ㎡ / 套
8月商业成交量较7月有小幅增长，增长幅度约10%，大部分成交量集中在远郊，来自奉贤和嘉定，市区宝山区8月成交量进入前三区域；
8月，商业成交量最大的是位于奉贤区的的奉贤农产品交易市场，成交了万㎡，成交824套，成交均价为2359元/㎡。成交价格最高的是位于闸北区的圣和圣广场 ，成交均价56704元/㎡，本月成交3套，成交面积80㎡。
*
商业成交：8月总量万㎡
当月交易
奉贤区
宝山区
嘉定区
商业交易重点区域
市区
远郊
单位：万㎡
单位：万㎡
当月交易
*
商业供求产品结构（年度）
2010年前8个月商业项目的成交量主要集中在外郊环和郊环外区域，其中内中环成交量占2009年全年成交量的比例最高，已经达到约151%；本月内环内和内中环成交总量明显萎缩。
从商业项目类型观察，2010年前8个月纯商业供大于求外，其余产品的成交量均超过供应量，其中住宅配套产品需求缺口较大，供求比为1：。
商业成交区域分布
单位：万㎡
单位：万㎡
*
商业项目成交金额十强排行榜（8月）
8月十强中，有6个项目位于远郊区域，从成交物业类型观察，以住宅配套为主，占6个项目，办公配套有1个项目，专业市场有2个，纯商业有1个。
位于青浦赵巷的吉盛伟邦绿地国际家具村，是包租20年的投资性产品，商办市场受贷款政策影响不大，所以投资性商铺成为投资客户的避风港。
当月交易
区县 镇域 项目 总销金额 成交量 成交均价 成交套数 单套面积 类型
嘉定 真新 威隆商务楼 20877 13918 27844 3 4639 办公配套
奉贤 南桥新城 奉贤农产品交易市场 15059 63826 13045 824 77 专业市场
长宁 古北 御翠豪庭 12423 2278 10436 1 2278 住宅配套
青浦 赵巷 吉盛伟邦绿地国际家具村二期（南区） 11861 8856 17344 89 100 专业市场
闸北 大宁 新梅共和城3-5号房 7766 2027 2651 37 55 住宅配套
嘉定 江桥 大宅风范城 6658 2566 18071 16 160 住宅配套
静安 南京西路 国际丽都城 6366 1659 20758 2 829 住宅配套
宝山 杨行 福地苑二期 6163 4156 14755 18 231 住宅配套
松江 松江新城 保利西子湾城 4499 2156 12401 13 166 住宅配套
青浦 青浦新城 上海桥梓湾商城 4499 1522 10849 6 254 纯商业
单位：万元 / ㎡ / 元/㎡ / ㎡ / 套
新盘关注
性质:商办用地
区位:闵行区/七莘路1839号
规模：8万㎡
进度：结构封顶
交房时间：2011年6月
价格：24500-25500元/㎡
由上海银七星明泉置业有限公司开发的明泉银七星国际大厦地处闵行七宝镇辐射的核心区域。项目临近虹桥综合交通枢纽工程，距离5号线规划中的延伸段和建设中的12号线轨交站点步行约3~5分钟。项目规划建造2幢27层甲级办公楼和5层商业裙房，设计为地下1-2层车库。地上1-5层商业，6-27层为办公部分。
办公楼标准层面积为1278㎡
6-27层分割面积有47㎡、52㎡、73㎡、148㎡和155㎡。
办公楼总建筑面积：80236㎡
标准层层高：米 净高：米
建筑外立面：Low-e中空玻璃幕墙与进口天然石材
大堂：双层挑高，大堂内铺设进口大理石材
停车位：620个（地上：356个，地下：264个）
电梯：10台电梯
空调系统：大金空调系统
物业管理公司：招商局物业
物业管理费用：元/㎡•月
新盘关注
标准层平面图
租售价格：办公楼售价报价为24500-25500元/㎡
租售情况：目前销售的 为北面1幢办公楼的6-16层， 并且只剩下6层等低楼层有可合并的大办公面积，其余楼层多为分散的小面积办公房源。
项目实景照片
新盘关注
该项目共投放了10次平面媒体，累计投放金额为万元。
日期 报纸名称 版面 广告规格 广告费
2010-8-26 新闻晚报 晚A21 晚报A叠全版周三至周五 136000
2010-8-6 东方早报 C1 A叠整版周三至周五 128000
2010-8-6 新闻晨报 晨A32 晨报封底整版周四至周五 286000
2010-8-5 新闻晚报 晚T16-17 晚报A叠全版周三至周五 264000
2010-8-5 租售情报 26-27 跨页 84000
2010-6-20 租售情报 30-31 跨页 84000
2010-6-5 租售情报 40 全版 42000
2010-6-5 租售情报 封底 封底 66000
2010-6-4 新闻晨报 晨C2-3 晨报跨页周四至周五 452250
2010-5-28 新闻晨报 晨C2-3 晨报跨页周四至周五 452250
宏嘉大厦是由上海宏嘉房地产开发有限公司投资开发。
项目位于浦东新区竹园商贸区的核心区域，北临世纪大道，南近向城路，东临福山路，周边甲级办公楼和金融机构聚集，商务氛围浓，步行10分钟可到达轨交线路：2、4、6、9号线世纪大道站和4号线浦电路站。
整个项目由1幢28层5A级甲级办公楼及其商业裙楼组成，设计为地下2层、地上28层，地下2层均设计为车库。地上1~2层为商业区。3~28层为办公部分。
*
新盘关注
性质：商办用地
区位：浦东新区/福山路388号
规模：万㎡
进度：结构封顶
价格：只租不售，低区租金5元/㎡•天，高区
6~元/㎡•天
新盘关注
办公楼标准层面积为1746~1979㎡
分割的主力面积在215~355㎡之间。
办公楼总建筑面积：62456㎡
标准层净高：米
建筑外幕墙：Low-e中空玻璃幕墙
大堂：10m挑高大堂
架空地板：150毫米
停车位：地下：299个
电梯：8部客用瑞士迅达电梯和2部货梯
空调系统：开利中央空调系统
物业管理公司：第一太平戴维斯
物业管理费用：26元/㎡•月
办公楼标准层平面图
新盘关注
宏嘉大厦实景照片
沪东财富国际广场位于杨浦五角场，北靠国权路，东近黄兴路，南近国科路，西临国权支路。周围多为居民区，多条公交线路途经交通便捷，由上海上风科盛投资有限公司开发建设。
该项目总建筑面积11万㎡，容积率，是一个办公集群项目，规划1幢25层公寓式办公楼，1幢26层酒店式办公楼和4层综合楼。
*
热销楼盘
性质：商办用地
区位：杨浦五角场/国权路39号等
规模：11万㎡
进度：结构封顶
价格：酒店式办公24000-28000元/㎡
热销楼盘
标准层平面图
外立面效果图
楼层：26层
建筑面积：万㎡
标准层面积为1600㎡
分割的主力面积在50㎡。
标准层净高：米
大堂：9m挑空，巴洛克装饰风格
电梯：6部蒂森克虏伯进口电梯
观察沪东财富国际广场的平面媒体投放情况发现，该项目针对酒店式办公楼共投放了6次平面媒体，累计投放金额为万元。
租售价格：酒店式办公楼对外出售，报价为24000-28000元/㎡，一期开盘推出的公寓式办公楼目前已经全部售罄。
租售情况：目前酒店式办公楼销售情况良好，只剩余少量办公房源。
项目实景照片
热销楼盘
日期 报纸名称 版面 广告规格 广告费
2010-4-29 新闻晨报 晨D29 晨报半版周四至周五 105000
2010-4-25 上海楼市 2 内页 42000
2010-4-23 时代报 T2 整版周一至周四 65000
2010-4-23 东方早报 A17 A叠半版周三至周五 72000
2010-4-16 东方早报 A40 A叠半版周三至周五 72000
2010-4-16 新闻晨报 晨A40 晨报半版周四至周五 125000
观察与借鉴
楼盘推荐
全市总况
行情提示
*
市中心商务区
观察与借鉴
楼盘推荐
全市总况
行情提示
*
中心商务区租金水平和销售价格一览
市中心商务区
编号 区域 销售价格 成交面积 代表项目
① 长宁
虹桥开发区 23850 1376 宣化路300号项目
② 静安
南京西路 49885 338 海银国际大厦
③ 黄浦
环人民广场 38499 896 亚洲大厦
④ 卢湾
太平桥地区 45322 1806 绿地浦晖国际中心
⑤ 徐汇
徐家汇 31899 2879 汇鑫国际大厦
⑥ 浦东
陆家嘴 - - -
采集时间：2010年9月 单位： 元/ ㎡ ㎡
观察与借鉴
楼盘推荐
全市总况
行情提示
2010年8月市中心商务区商办用地供应：
2010年8月市中心商务区商办用地成交：
区县 土地性质 土地面积㎡ 容积率 建筑面积㎡ 地块地址
浦东 商业办公文娱 26053 78160 浦东新区ES2单元14-1地块，东至耀龙路,西至耀江路,南至友诚路,北至耀元路
徐汇 商业办公综合用地 10562 36967 滨江C单元188N-S-1 (龙华机场2号)，东至规划十路,西至云锦路,南至规划五路,北至规划四路
区县 土地性质 土地面积㎡ 容积率 建筑面积㎡ 楼板价元/㎡ 中标企业 地块地址
长宁 办公 24678 49355 9644 广州展翔物业管理 临空园区10-1号地块，东至福泉路,西至协和路,南至临空10-2、10-3地块,北至朱家浜
长宁 办公 86164 215410 7250 搜候（上海）投资 临空园区15号地块，东至协和路,西至环西一大道,南至金钟路,北至北翟路绿带
静安 商业办公综合 2096 3564 29744 上海锦迪城市建设开发有限公司 常德路771地块，康定路、常德路西北角
徐汇 商业办公综合 10562 36967 18774 上海中导投资 滨江C单元188N-S-1 (龙华机场2号)，东至规划十路,西至云锦路,南至规划五路,北至规划四路
观察与借鉴
楼盘推荐
全市总况
行情提示
*
新兴商务区
观察与借鉴
楼盘推荐
全市总况
行情提示
新兴商务区代表项目租金水平和销售价格一览（北区）
前沿产业园
宝矿洲际中心
汉中广场
万达商业广场
创智天地坊
海上海
海泰时代大厦
宝矿国际大厦
北岸长风
旭辉世纪商务广场
东方环球企业园
新兴商务区
单位：元/ ㎡ ·天
编号 区域 销售价格 成交面积 代表项目
① 闸北苏州河北岸现代服务业集聚区 20643 635 嘉里不夜城
21322 401 华森钻石商务广场
② 杨浦五角场科教商贸区 24578 2294 五角丰达商务广场
③ 虹口北外滩航运中心集聚区 27016 400 耀江国际广场
④ 普陀长风现代服务业集聚区 25781 2141 汇银金融商务中心
采集时间：2010年9月 单位： 元/ ㎡ ㎡
观察与借鉴
楼盘推荐
全市总况
行情提示
2010年8月新兴商务区（北区）商办用地供应：
*
2010年8月新兴商务区（北区）商办用地成交：
区县 土地性质 土地面积㎡ 容积率 建筑面积㎡ 地块地址
虹口 商业办公文娱 11096 44385 北苏州路190号，东至乍浦路,西至瑞康公寓,南至北苏州路,北至天潼路
区县 土地性质 土地面积㎡ 容积率 建筑面积㎡ 楼板价元/㎡ 中标企业 地块地址
虹口 商业办公文娱 11096 44385 31691 苏宁置业集团 北苏州路190号，东至乍浦路,西至瑞康公寓,南至北苏州路,北至天潼路
观察与借鉴
楼盘推荐
全市总况
行情提示
新兴商务区
新兴商务区代表项目租金水平和销售价格一览（南区）
永达国际大厦
华南大厦
光大会展中心
虹漕大楼
张江大厦
展讯中心
单位：元/ ㎡ ·天
*
2010年8月新兴商务区（南区）无商办用地出让和成交
观察与借鉴
楼盘推荐
全市总况
行情提示
新兴商务区
新兴商务区代表项目租金水平和销售价格一览（远郊）
钢领
新源商务楼
慧创国际
绿地时代商务园
上海国际汽车城大厦
单位：元/ ㎡ ·天
*
编号 区域 销售
价格 成交面积 代表项目
① 宝山钢铁物流商务区 8592 2500 上海国际钢铁服务业中心
② 上海国际汽车城现代服务业集聚区 11295 2597 福产财富广场
采集时间：2010年9月 单位： 元/ ㎡ ㎡
观察与借鉴
楼盘推荐
全市总况
行情提示
2010年8月新兴商务区（远郊）商办用地供应：
区县 土地性质 土地面积㎡ 容积率 建筑面积㎡ 地块地址
南汇 商业 3311 600 临港新城万祥社区A0204地块，东至规划Y9路，南至规划三三路绿化带，西至规划Y9路向西约70米，北至现状三三路边向北约90米
松江 商业 26484 广富林2-8号地块，东至龙源路，南至广富林文化遗址保护区，西至广富林2-7号地块，北至银泽路
松江 商业 13887 广富林2-7号地块，东至广富林2-8号地块,西至广富林文化遗址保护区,南至广富林文化遗址保护区,北至银泽路
南汇 商业办公 9752 24380 临港新城主城区一环带WNW-A1-9-1地块，东至云鹃路、南至规划SG-4路、西至环湖西二路、北至规划SG-5路
南汇 商业办公 4883 9766 临港新城重装备产业区F0406地块，东至规划支路红线，南至D31路红线，西至黄沙港蓝线以东6米，北至D31路以北约61米
南汇 商业办公 40040 160159 临港新城主城区一期建设区DSH-W1-1-1地块，东、北、南分别至滴水湖，西至W1-1-2地块和W1-1-4地块的东边界
闵行 商业办公居住综合 405000 莘庄镇222号地块（莘庄地铁上盖），东至宝城路,西至水清路、沪闵路,南至春申路,北至莘朱路
观察与借鉴
楼盘推荐
全市总况
行情提示
2010年8月新兴商务区（远郊）商办用地成交：
区县 土地性质 土地面积㎡ 容积率 建筑面积㎡ 楼板价元/㎡ 中标企业 地块地址
嘉定 办公 25903 51806 1000 上海嘉定新城发展有限公司 嘉定区白银路以南、永盛路以西地块（B07-1），东至永盛路,西至依玛路,南至塔秀路,北至白银路
金山 商业 19772 39545 2275 上海金山新城区建设发展有限公司 金山新城区B21剩余地块，东至海芙路,西至松卫南路,南至龙山路,北至龙翔路
金山 商业 77069 154138 2263 上海金山新城区建设发展有限公司 金山新城区B22剩余地块，东至海川路,西至海芙路,南至龙山路,北至龙翔路
南汇 商业 3311 600 9517 上海中油中元石油有限公司 临港新城万祥社区A0204地块，东至规划Y9路，南至规划三三路绿化带，西至规划Y9路向西约70米
松江 商业办公 19312 30899 2686 余彩眉,李国祥,李力 松江区大学城商务广场S1号地块，东至大学城商务广场S2号地块,西至光星路,南至梅家浜路,北至拟建玉兰南路
松江 商业办公 31828 64297 1893 上海复华城市建设有限公司 松江区大学城商务广场S2、S3号地块，东至大学城商务广场S4号地块,西至大学城商务广场S1号地块,南至梅家浜路,北至拟建玉兰南路
南汇 商业办公 9752 24380 3363 上海百世建设有限公司 临港新城主城区一环带WNW-A1-9-1地块，东至云鹃路、南至规划SG-4路、西至环湖西二路、北至规划SG-5路
南汇 商业办公 4883 9766 1024 上海临港信息科技发展有限公司 临港新城重装备产业区F0406地块，东至规划支路红线，南至D31路红线，西至黄沙港蓝线以东6米，北至D31路以北约61米
南汇 商业办公 40040 160159 1500 上海港城开发（集团）有限公司 临港新城主城区一期建设区DSH-W1-1-1地块，东、北、南分别至滴水湖，西至W1-1-2地块和W1-1-4地块的东边界
重点区域
楼盘推荐
全市总况
行情提示
市场关注
单位：万㎡
调控新政出台后，上海的非住宅物业成交量连续4个月徘徊在单月30万㎡左右；但近来不少商办项目的售楼处又偏偏传来热闹的看房、签约声。成交数据的停滞和售楼处的骚动形成了鲜明对比，构成了7、8月泛商业市场奇特的现象。
那么，8月，真相究竟是怎样的？
先看交易情况。
【成交量】8月环比上涨14%，但与年度平均水平持平
8月上海泛商业三类物业成交总量约万㎡，交易量稳步增长，环比涨了14%！分物业观察，我们看到办公楼成交万㎡，商业物业成交万㎡。但是与今年其他月份比较，8月份的成交量并没有特别的异常，基本处于平均水平。
看数据，交易量是反弹了，但还没有反弹到与售楼处的骚动相匹配的高度。
重点区域
楼盘推荐
全市总况
行情提示
市场关注
【排行榜】最热销的商住类产品
从8月办公楼市场成交排行观察，在前十名中，商住类的产品（SOHO和LOFT）较为热销，尤其是宝山大场的绿地丰翔新城和嘉定江桥万达广场单月成交量达万㎡，虽然与2009年周浦万达广场单月成交4万㎡的盛况无法相比，但在房产调控的大背景下，回暖明显。
在成交量排名前10的项目中，商住类品种占6席，它们分布在市区和远郊不同区域，可以看出此类产品的复苏并非个案。常规办公楼品种的成交量则保持原有水平。
8月办公楼成交排行榜
【客户】以周边客户为主，多为投资需求
从对售楼处的观察来看，商住类项目周边区域的客户是购买主力。比如，在嘉定江桥万达广场的售楼处与样板房里，时常能看到操着嘉定口音的客户；从成交看，北面朝向的45㎡的户型基本售罄，而南面朝向的60㎡左右户型还有可挑选的余地，以此观之，似乎活跃的仍是投资客。另外，闵行的明泉银七星国际广场购买客户也以闵行区域投资客为主。由此不难看出，经过此前一段时间的观望之后，一些投资型客户开始再度出手。那么，为什么他们会青睐商住类产品呢？原来，市场回暖，本想投资住宅的客户受住宅贷款套数限制的影响，不得不转向贷款政策不受套数限制的商住类产品。
另外，在商业市场上，投资性产品也有回暖迹象。青浦赵巷吉盛伟邦国际家具村二期，主力面积80㎡，给予20年投资回报，158%回报率，8月成交8525㎡，而7月开盘月成交量还不足1500㎡。
经过对多个楼盘的调研，我们还发现，商办物业贷款政策并无变化，银行对购房者已购套数没有限定，但，银行对于购房者的资质审批较严，明泉银七星国际广场贷款银行浦发银行，需客户提供资产证明和帐户流水。
总而言之，8月，在商住类产品的交易数字下面，燃烧着的不仅是对此类产品的热情，也许还有对住宅的投资热情。
排名 项目名称 区县 板块 成交面积 成交均价
1 绿地丰翔新城 宝山 大场 15206 9415
2 上海江桥万达广场 嘉定 江桥 15005 13572
3 沪东财富国际广场 杨浦 环外 10519 22964
4 明泉银七星国际大厦 闵行 七宝 6191 25058
5 宝隆宾馆改扩建工程 虹口 环外 4650 16194
6 汇鑫国际大厦 徐汇 环内 2879 31899
7 福产财富广场 嘉定 安亭 2597 11295
8 安亭镇泽普路577号 嘉定 安亭 2428 9982
9 五角丰达商务广场 杨浦 环内 2294 24578
10 汇银金融商务中心 普陀 环内 2141 25781
单位：㎡ 元/㎡
重点区域
楼盘推荐
全市总况
行情提示
*
关注一：英国国丰酒店落户上海长风
首度跨出英伦半岛的5星级国丰酒店10月将在长风生态商务区核心区域正式营业，该酒店不仅是五星级的国丰品牌首度拓向海外市场，而且国丰集团全球首席运营官万志杰在接受记者独家专访时表示，集团计划未来4年在中国发展35家酒店，并将以品牌竞争尚不充分的四星级Thistle品牌酒店为拓展重点。五星级的国丰将侧重在一线城市拓展，并采取投资自建方式；四星级的Thistle则将重点在二三线城市布点，强调交通便利和高效简洁的服务风格，通过和发展商、现有酒店的合作，以管理输出的方式进行拓展。上海商报
关注二：美国休闲服巨人Gap下半年进入中国市场
美国休闲服巨人Gap在6月底正式宣布将于下半年进入中国市场，中文名字将定为“盖璞”。首期将开出四家店铺，网络店铺将同期上线。Gap总部将设在上海，目前，GAP在上海和北京4家店铺正在装修之中。上海的两家分别在淮海中路香港广场和南京西路石门路口，北京的两家则是在王府井APM和朝阳大悦城，店铺面积都超过1000平方米。网购方面Gap将与操作购物网站Sasacity公司合作。国际在线
关注三：日本最大开发商进军中国商业地产 首个项目可能落户上海
三井不动产准备从2014年起，在包括北京在内的多个城市开建购物中心。目前，首座在华商场可能在上海开建。尽管中国目前收紧了房地产信贷打击投机，但三井不动产显然更看重长期发展趋势以及中国消费市场的扩张潜力。 法制晚报
商业地产
重点区域
楼盘推荐
全市总况
行情提示
企业动态
*
关注一：19亿整购佳兆业广场 恒大高调涉足商业地产
8月27日，恒大地产及佳兆业集团共同宣布，恒大地产全资子公司盛誉(BVI)有限公司以19亿元收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。对恒大而言，本次收购是其获得一个位于广州中心、将为集团带来可观回报的商业项目的大好机会，也是恒大第一次跨界涉足商业地产。眼下不少住宅开发商都转型商业地产发展，而恒大在商业项目上尚无建树，如此高调地宣布收购佳兆业广场，标志着恒大在战略上有一定的调整，希望占用一定的商业领域。观点地产
关注二：保利万科加码布局商业地产
8月10日同日公布2010年中报的万科和保利两大地产商，都清晰地表达了近期要发展商业地产的意图。在8月11日的业绩推介会上，万科表示未来发展仍将以普通住宅为主，近期商业地产不会超过10%，未来两三年也最多不会超过20%，相比较而言，保利则打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%。与万科试探性的小幅度转向不同的是，保利坚定地表示要稳步加大商业地产投资。每日商报
关注三：中国奥园全国范围内收购商业地产
上市后，中国奥园将发展重心之一放在商业地产，并在全国范围内展开了收购商业地产的行动。去年下半年，中国奥园与沈阳市政府正式签订合作协议，将在苏家屯区投资231亿元用于沈阳的商业地产项目——奥园国际新城；去年年底，集团在广州番禺正式奠基打造南沙最大的商业地产，项目涵盖大型购物中心、商业街及酒店式公寓。今年7月25日又以亿元向广东瑞华集团有限公司收购广州市天河区黄埔大道的写字楼，并冠名为奥园广场。21世纪经济报道
重点区域
楼盘推荐
全市总况
行情提示
*
关注一：百联五年内将新开7家奥特莱斯 10家购物中心
百联集团在其《2010－2012年泛长三角市场拓展行动计划》中明确，到2012年底前，集团将在泛长三角地区新增大型网点80家，新增网点面积140至150万平方米，并且在已经完成编制的奥特莱斯和购物中心发展计划中明确，将在5年内新开不少于7家奥特莱斯、10家购物中心。上海商报
关注二：乐购9月新开5店 国庆节前在华门店突破87家
来自英国的全球第三大零售商乐购日前宣布，9月将连开5家门店，其中包括上海的第19家门店。预计到今年国庆节时，乐购在中国的门店总数将突破87家。据介绍，下月即将全新登场的5家门店，分别位于上海、宁波、南通、北京以及鞍山。其中上海新店坐落于上南路的金谊广场，该店将是乐购在上海的第19家门店和第三家节能店。千龙网
关注三：85度C北京集中开店 选址青睐闹市200平方米旺铺
台资烘焙企业85度C的销售模式是“面包+咖啡”，创立于2004年，截至今年3月已在台湾有门店324家，澳洲、美国等地也相继开店。我国上海、苏州等南方地区也有其店面，今年，它将触角深入北京，目前在京已经有8家门店，天津的门店目前正在筹备装修中。 85度C的选址原则为将店铺位置挑选在繁华地段，店面面积较大，街铺面要达到10-12米，从外面一眼可望到里面的面包架、饮料操作台和忙碌着的服务员，容易让路过的人产生购物冲动。北京商报
商家动态
报告名词说明
非住宅：本报告中非住宅仅指商业、办公楼、工业物业三类物业。
办公楼部分
常规办公楼：指有统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成，单元不设卧室、厨房和厕所等功能，配套空间全部为公共部位，并且使用大型中央空调；在楼层平面格局多呈“回”字格局。 ；包含甲级办公楼、乙级办公楼。
公寓式办公楼：指有统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼；包含SOHO、酒店式公寓（50年产权）等市场常用名称。
LOFT办公楼：特指层高高于米的办公楼产品。
商业部分
住宅配套商业：为某一住宅项目附属的配套商业，报告中指住宅底商、住宅附属沿街独立商业等。
办公楼配套商业：报告中指为办公楼项目的辅助商业，主要为办公楼裙房；如办公楼裙房商业业态组合定位以零售、百货等形式，本报告中则属于纯商业部分。
专业市场：指以某类特定商品批发为主的大型集中化商业项目，此类商业项目多为出售型物业，单套商铺面积多在30~50 ㎡。
纯商业：报告中指以百货、零售为主的商业项目，也有部分项目规划有酒店、办公楼等设施，按辐射范围包括有社区商业中心、区域商业中心、城市商业中心等。
*
