©華泰文化事業股份有限公司 周泰華 杜富燕 著
第六章
零售地點選擇
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零售地點選擇
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-3
學習目標
零售地點選擇的決策過程
商業區域的種類與特性
評估零售地點的技術
購買、自建或是承租店面？
發展零售據點網路
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零售地點選擇的決策過程
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-5
零售地點決策過程
評估不同地理區域的居民特徵及商店特性。
是否要設立一家單獨存在的商店、或將商
店設在未規劃的商業區域或者規劃過的商
業區域／購物中心。
決定是否要買、蓋房子或租店面於單獨設
店的地段、未規劃商業區域或規劃過的商
業區域／購物中心。
分析是否要發展零售據點網路。
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商業區域的種類與特性
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-7
商業區域的種類
單獨存在性商店(free standing)
自然形成的、未經規劃的商業區域。
規劃過的商業區域及購物中心，或在捷運
站出入口設立的規劃過的購物中心。
(planned business district / shopping malls)
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-8
單獨存在性商店之優點
沒有競爭
租金成本低
營運上享有彈性，調整自由度大
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-9
單獨存在性商店之缺點
剛開店時較難吸引顧客來店；
顧客可能不願長途跑來，只逛一家店，而
無其他選擇，缺乏聚集顧客的經濟規模；
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-10
未規劃性商業區域
中央商業區域
次要商業區域
鄰里型商業區域
條狀商店街
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-11
中央商業區域
中央商業區域(Central Business District, CBD)
，或稱為鬧區(Downtown)，往往是一個城
市零售業早期發展的重心，有大量的辦公
室及零售商店聚集，還包括文化及娛樂設
施，相當多樣化。
例如: 中國深圳市中央商業區域， 包括深
圳書城、少年宮、演藝廳、購物公園、深
圳市政府及資訊大樓等。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-12
次要商業區域
次要商業區域 (Secondary Business District,
SBD)係指兩條大道交叉點鄰近的商業範圍，
通常一個城市有數個次要商業區域，如台
北市的公館、忠孝東路四段及高雄市三多
商業區域。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-13
鄰里型商業區域
鄰里型商業區域 (Neighborhood Business
District, NBD)係指未規劃的購物區域，提供
社區居民服務與便利的購物環境，如台北
市民生社區大圓環及高雄市尖美商業區域。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-14
條狀商店街
條狀商店街(String)在台灣住商混合的環
境下相當多，只要馬路夠寬，交通便利，
則極可能集結成市，由販賣同類或不同類
的商品聚集在一起，如台南市及永康市的
中華東路 。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-15
規劃性商業區域／購物中心
(Planned Business District／Shopping Malls)
規劃性購物中心係指一組建築物、一致的
商業機構座落同一地點，商店種類平衡，
由統一單位來管理或擁有，外面並設有停
車場。通常是重新規劃及建立。
例如位於桃園縣的台茂及大江購物中心，
台北的京華城與微風廣場。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-16
購物中心類型
購物中心依其規模大小及商圈設定可分為
可以分為，每種模式都有自己的生存空間
:
鄰里型購物中心 (Neighborhood Shopping
Center) 、
社區購物中心(Community Shopping Center) 、
區域性購物中心(Regional Shopping Center) 、
工廠直銷型量販式購物中心(Outlet Shopping
Center) 、
超大型購物中心(Mega Mall) 。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-17
規劃過的購物中心之優點
產品種類規劃良好及商店型態達到平衡
郊區人口不斷地增長；
一次購足；
合作規劃及分攤成本；
特有的購物中心形象；
消費者流量極大化；
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-18
規劃過的購物中心之優點
道路近便性佳，且有足夠的停車場；
鬧區購物的衰退；
較中央商業區的租金低；
流行逛購物中心，甚至已成為一種青少年
次文化，有人戲稱這些青少年為購物中心
老鼠(Shopping Mall Rats)。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-19
規劃過的購物中心之缺點
個別商店的營運較缺乏彈性：在整體規劃
之下，營運時間及商店組合已事先規劃好，
受到限制，可能無法隨心所欲，且開設新
店與結束營業需經過購物中心管理公司核
准；
往往比單獨存在的商店租金高；
顧客對購物活動的厭倦；
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-20
規劃過的購物中心之缺點
購物中心內競爭激烈：同樣的商店，會彼
此競爭相當激烈；
受到強勢商店所支配：因購物中心名氣大
及促銷能力強，其他小專門店，會受強勢
商店支配。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-21
關鍵名詞
購物中心 (shopping center, shopping mall)——
統一夢時代購物中心
購物商場 – 香港又一城購物商場
購物廣場 (shopping plaza)——香港太古
廣場
購物商城
購物商廈
購物公園
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評估零售地點的技術
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-23
評估零售地點的技術
評估零售地點特徵及其銷售潛能的方法包
括：經驗法則法(Rule of Thumb)、檢核表法
(Checklist Method)、類比法(The Analog
Method)及迴歸分析法(The Regression Analysis
Method)。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-24
經驗法則
經驗法(Rule of Thumb)則可能來自個人經
驗、實際的觀察及不斷摸索。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-25
檢核表法
零售商將許多影響零售地點選擇的因素一
一列出，以此作為評估是否適合開店的基
礎，稱之為檢核表法(Checklist Method) 。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-26
類比法
類比法(The Analog Method)選擇一家現存
的類似商店分析其銷售狀況，以此推估新
設商店的可能銷售情況
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-27
迴歸分析法
迴歸分析法 (The Regression Analysis Method)
係以現有連鎖零售分店的營業表現及主要
影響因素之關係為基礎，建立迴歸方程式：
依變數，通常為每坪之營業額
獨立變數，通常為商店特性、地點特徵
及商圈特性
迴歸係數
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-28
購買、自建或承租店面
確定特定地點之後，緊接著要面臨的問題
是以什麼方式取得零售店面，購買或承租
店面？抑或蓋新的店面？
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-29
發展零售據點網路
零售商在建立一個據點後，接下來是如何
逐步發展出零售據點網路。
零售據點網路擴張的途徑以零售商的行銷
策略為最高原則，例如行銷策略及競爭態
勢要求公司採取飽和策略，以維持或搶攻
市場佔有率，則要密集式的設立零售據點。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-30
關鍵字
單獨存在性商店
中央商業區域鬧區
次要商業區域
鄰里型商業區域
條狀商店街
零售綜效
零售平衡
經驗法
檢核表法
類比法
迴歸分析法
商店組合
零售據點網路
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-31
討論問題
請簡述不同商業區域的類型及特徵。
請比較下列不同商業區域的優缺點：
單獨存在的商店
未規劃的商業區域
規劃的商業區域及購物中心
條狀的商店街
請指出經驗法則法的優缺點。
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零售管理概論 Chapter 6 零售地點選擇 6-32
討論問題
請描述檢核表法應涵蓋哪些項目。
何謂類比法？並請舉例說明類比法的
應用。
請描述迴歸分析法的意義、限制及應用
場合。
請解釋下列名詞：
零售綜效
零售平衡
請比較買店面、租店面，或蓋新的店面三
者之優缺點。
