美景公园
项目总体实施进度计划书
第一章 项目总论
一、项目概况
（一）、项目名称：美景公园
（二）、项目建设单位：
（三）、项目建设地址：
（四）、项目建设规模：
按照统一规划，分步实施的原则，“悦康美景公园住宅小区”项目
占地 350 亩（其中净开发用地面积 342 亩）。
（五）、项目总投资及资金来源：
本项目的开发建设资金来源主要由自有资金、销售回收款构成。
二、项目实施进度安排
本项目拟分三期开发，近期即将交付一期开发的工程，二期三期。
三、投资方情况
安徽悦康美景房地产有限公司成立于 2014 年 3 月，是一家以房
地产开发为主的有限责任公司，公司具有三级开发资质，是具有独立
法人资格的经济实体。公司注册资本 6500 万元。公司经营地址为太
和县太和大道东侧，公司现有员工 36 人，其中：大中专以上学历的
17 人，公司现有中级以上职称的 8 人，其中高级工程师 3 人。公司
按照现代企业制度管理模式，遵循有限责任公司制度运作方式，下设
开发部、招标部、工程部、行政部、营销部、财务部、物业部等职能
部门。规章制度完善，内部管理规范。在总经理的领导下，通力合作，
相互协调，初步形成了一个积极上进、勇于开拓的优秀建筑企业团队。
四、 项目申请编制依据
（一） 太和县国土局《土地出让合同》
（二） 太和县规划局《建设用地规划许可证》
（三） 国际设计机构《美景公园项目建筑设计方案》
第二章 拟建项目情况
一、项目开发实施条件
“悦康美景公园”项目地块选址（西临太和大道、东临长征路、西
临幸福路、南临银杏路），项目地块临银杏河景线长达 455m，纵深
470m。项目宗地总面积 350 亩。
（一）、自身地理位置及周边发展情况
小区位于太和城北城新区太和大道东侧，长征路以西，八中北侧，
紧邻大润发、望和两大超市，周边即将建成的浙商商贸城、红星美凯
龙等商业、规划县人民医院、欢乐谷等配套，小区半径 公里范围
内将已形成太和最大的商业圈。多所小学、中学，文化氛围浓郁。交
通便利，将满足你出行、购物、休闲、就学、健身、娱乐等需求。
（二）、相关部门审批程序已到位
1、土地征用情况：土地征用工作已经完毕并取得该宗地的《国
有土地使用权证》。
2、规划方面：已经办理《建设用地规划许可证》、《工程规划许
可证》，该项目的总体规划方案已通过阜阳市规划局专家委员会评审
通过。
３、施工方面：已经办理施工楼栋的《施工许可证》
４、预售方面：已经办理部分楼栋的《预售许可证》
５、环保方面：已办理并取得环评报告
第三章规划及建筑设计方案设计总
说明
第一部分 规划建筑部份
一、 现状概述
1. 区位条件
项目用地位于太和县太和大道（105 国道）边上，距离县城中心
仅 3 公里左右。项目周边环境资源较好，沿太和大道南向约一公里有
太和城北学校及太和县第八中学；西面是建筑零散布局的村庄管庄；
南面是规整的待建用地；面及北面是大片的农用田地。
2. 交通条件
项目用地西临太和大道、东临长征路、北临幸福路、南临银杏路，
交通四通八达，通达度非常高。
3.用地现状
项目地块地块现状中部低，四周高，总体地势较为平缓，南面为
规划水系，目前正在建设中，预计 2018 年完工。
二、 设计依据
1、《城市居住区规划设计规范》 (GB 50180-93)
2、阜阳市城市规划管理技术规定
3、规划设计条件
4、国家其他相关的规范、规定
三、 规划设计
（一）规划设计原则
根据项目所处区域的的现状条件、未来发展趋势及本项目自身的
条件，提出以下规划原则：
1、总体定位：精品住宅，打造具有优美园林环境，体现城市名片，
高品质的滨水商住区。
2、规划指导思想：
充分利用资源：配合地形，把地段条件、周边环境和市政设施作
为设计依据并加以利用为项目服务。
因地制宜，合理开发：根据地块的特殊性，强化项目特色，以高
品质居住小区为主题。
强调以人为本设计原则：营造舒适宜人的物理环境与人文环境，
促进人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切
感，使居住小区环境给人“回家的感觉”。
注重项目运作可行性：从规划布局到单体类型与排布注重地区气
候，居住习惯与市场适应性。
（二）规划结构：
规划顺应用地条件，中部为住宅用地，西面及北面为商业用地，
由住宅、幼儿园、风情商业街、集中商业四部分组成。
通过中部南北向车行林荫道，把住区分为东区及西区两大组团。
顺应规划用地条件，在项目基地西，北面布置风情商业；基地内
部布置住宅。
商业：充分利用城市市政道路带来的商业商机，沿城市干道布置
风情商业，同时顺应市区人流方向的西南角布置集中商业，创造新的
城市商业焦点；打造出具有浓郁悠闲风情商业氛围，为整个住区营造
出便民而不扰民的商业配套空间。
北面结合主入口布置班幼儿园，在满足区内居民的生活配套要求
的同时，彰显小区的高端品质。
居住空间：远离外界干扰基地内部布置住宅，营造出安静、舒适、
宜居的生活空间。为满足不同消费人群的需求，整个社区以高层住宅
为主，同时在用地南面规划布置了适量的低层住宅。
（三）交通流线分析
1、本方案采用三级道路系统：
第一级为小区外部城市干道，作为城市与小区的联系交通，城市
直路的快速予人喧闹和匆忙急切感。
第二级为小区贯穿南北主干道，车辆可以从车行主干道进入地下
车库，脱离城市道路的烦嚣，使住户过渡到宁静的居住空间。
第三级为纯步行组团路，住户进入私密的住宅组团，园林掩映，
洋溢休闲生活气息，令人忘却城市的焦虑，尽情投入大自然的怀抱。
（四）物业管理模式
1、采用二级物业管理模式：
强化组团级的规划结构把大型社区化整为零，利用标志性园林定
义小区范围，并对小区实行二级控制的物业管理模式：
第一级控制设在居住区的出入口处，以各种标志性园林作为小区
范围标志，并利用限速等手段来对进入小区和过境车辆加以限制。
第二级控制为各单体入口设置智能化监控系统。
（五）人文交往空间
小区为住户提供不同层次和形态的休闲活动与交往场所，通过亲
切的尺度、流动的空间形态以及园林设施的软性划分来限制人流，避
免人气喧闹对居住环境的负面影响。
小区人文交往空间可分为三级：
设置在围合单元之间的邻里空间，为半公共空间，场地较小但空
间感受较亲切，活动方式自然。
小区中心园林，由居民自发进行散步、休闲、游玩及交往等活动。
小区的沿街商业是第三级空间，主要进行商业活动。
规划从各方面体现休闲轻松的风格品味，营造高品质生活环境。
（六）景观系统分析
项目打造一条由南到北的车行景观轴线，通过精心设计车行路两
侧景观，让行驶在其中的居民体验到轻松舒适的感觉，营造出归家的
温馨氛围。
中部设置东西向的步行景观轴线，通过蜿蜒曲折的园林步道营造
出步移景迁的效果，构成一条令人赏心悦目的景观长廊。
通过对入口景观的处理，使入口成为视觉的焦点，向外界彰显小
区的高品质形象。居住组团通过建筑的围合形成超大的中心花园，并
通过对建筑排布方式的处理，使外部景观更有效地渗透入小区内。
将商业景观轴，绿化景观、将外部景观、中心花园、景观节点串
联起来，形成有生命的景观骨架。通过对建筑相互错位避让的住宅排
布，使更多的住户都能享受到湖景景观及城市绿化景观。 通过各个
组团的内部空间的的打造，使所有的住户都有较为开阔的景观视线空
间。
组团景观及中心景观带道路蜿蜒曲折，自由流动，行人在行进的
同时，景观也随着道路的弯曲延伸而不断变化，避免大直路给人“一
览无遗”的感觉。
舒适的空间尺度、收放有致、自然而富有趣味的内部园林空间，
构成一条赏心悦目的景观长廊。
四、建筑单体设计
（一）、户型平面设计
1、设计多样化，户型有 100 平方米至 170 平方米左右的面积段，
同时带有小量复式户型低层住宅户型，可满足不同消费人群的需要。
2、户型设计功能分区明确，流线合理实用。结合户型所在不同
位置与享有的景观差异，精心设计每个面积段的户型，总体上做到随
着户型面积的增大客厅、餐厅、主卧的舒适度增加；套内形成南北通
透并有良好的通风和采光，以保证室内的空气卫生。
3、住宅的排布结合注重当地居民居住习惯及景观朝向考虑。
（二）、建筑立面风格
本项目采用地中海建筑风格：地中海风格被广泛应用于各种休闲
渡假建筑之中。这种风格的建筑物质朴又不失精美。有平缓的西班牙
瓦屋顶，高低错落的体量，弧形的大玻璃窗，通透的阳台，凹凸丰富
的立面，还有着各种细部装饰，如斗拱和精美的弧形窗框等。建筑物
注重比例，上部构件精巧，下部构件浑厚，以体现力度感；大玻璃窗
则体现出建筑物的通透感以及跟环境的融合，使建筑物与园林配合成
一体。建筑用材上底层多用天然页岩或砂岩，上部墙体多用涂料，以
体现自然轻松的感觉。
五、技术经济指标:
技术经济指标表
项目 总面积 单位 备注
用地面积 平方米
总建筑面积 平方米
地上计容面积 平方米
住宅总建筑面积 平方米
高层建筑面积 平方米 其
中 低层建筑面积 平方米
商业建筑面积 平方米
集中商业（销售中心）
面积
平方米 未含公共厕所面积其
中
风情商业建筑面积 平方米
幼儿园建筑面积 平方米 9 班，布置于地块北侧入口大门处
社区服务中心面积 平方米 布置于地块北商业街 2 楼，包含在商业建筑里
物业管理用房面积及保安
亭
平方米 分别布置于地块南北向中心道路的两端
公共厕所 平方米 2 个，沿银杏路，幸福路布置,包含在商业建筑里
其
中
变电房 平方米 专变电房靠商铺布置，共变电房靠小区内布置
地下建筑面积 平方米
地下车库面积 平方米 其
中 高层/低层建筑地下面积 平方米
容积率
建筑基底总面积 平方米
建筑密度 %
绿地率 %
总户数 2299 户
高层户数 2243 户 其
中 低层户数 56 户
居住人口 7357 人 每户 人
机动车停车位 2237 个 住宅每户≥ 个，商业每 100 平方米≥ 个
地面停车位 274 个 其
中 地下停车位 1693 个
非机动车停车位 5951 个 住宅每户 2 个，商业每 100 平方米≥ 个
第二部分 结构设计说明
一、设计依据
1. 《建筑结构可靠度设计统一标准》 （GB50068-2001）
2. 《建筑抗震设防分类标准》 （GB50223-2008）
3. 《建筑工程设计文件编制深度规定》 建设部建质
[2008]216 号
4. 《建筑地基基础设计规范》 （GB50007-2011）
5. 《建筑结构荷载规范》 （GB50009-2012）
6. 《混凝土结构设计规范》 （GB50010-2010）
7. 《建筑抗震设计规范》 （GB50011-2010）
8. 《建筑桩基技术规范》 （JGJ94-2008）
9. 《高层建筑混凝土结构设计规程》 （JGJ3－2010）
10.《建筑结构制图标准》 （GB/T50105-2002）
11.《地下工程防水技术规范》 GB50108-2008
12.《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2011
13.《地勘报告》
二、工程概况
本次设计范围为规划用地内地上、地下建筑物及构筑物。具体如
下：9~11 层高层住宅，采用剪力墙结构；3 层低层住宅，采用框架结
构；3 层九班幼儿园，采用框架结构；2 层商铺，采用框架结构；1
层地下室，采用框架结构。
三、抗震设防
本工程抗震设防烈度为6度，设计基本加速度为，设计地震
分组为第一组。
本工程幼儿园属乙类建筑，其他属丙类建筑。建筑结构安全等级
为二级，建筑基础设计等级为乙级。
四、结构选型
（1）9~11层住宅，采用剪力墙结构，抗震等级为四级；
（2）3 层低层住宅，采用框架结构，抗震等级为四级；
（3）2层商铺，采用框架结构，抗震等级为四级；
（4）1层地下室，采用框架结构，抗震等级为四级。
（5）3层幼儿园，采用框架结构，抗震等级为三级（已按规定提高）。
（6）地下室部分采用P6级抗渗混凝土， 基础将依据地质报告建议选
用。
五、结构材料
1. 钢材：
钢筋采用HPB300、HRB400
2. 混凝土强度等级：
本工程采用C35、C30、C25，P6级抗渗混凝土
六、主要结构活荷载取值
(1)楼、地面主要使用活荷载
住宅 kN㎡
商 业 kN/㎡
停 车 库 kN/㎡
电梯机房 kN/㎡
楼梯走廊 kN/㎡ （可能出现人员密集情况时取
消防楼梯 kN/㎡
卫 生 间 kN/㎡
阳 台 kN/㎡
屋 面 kN/㎡ (不上人)
屋 面 kN/㎡(上人)
(2) 风荷载
本工程基本风压值暂按W。＝ m2（重现期为50年），
地面粗糙度类别为B类。建筑体形系数μs＝~。当建筑物高
度超过60米时，承载力设计时按基本风压的倍采用。
(3) 雪荷载
阜阳地区基本雪压值 kN/ m2（重现期为 50 年）。
七、分析方法
1. 结构计算及分析结果
本工程用 SATWE 高层建筑空间分析程序进行结构分析。分析中
考虑了水平荷载作用下的结构扭转耦联作用（CQC）。
2. 静力整体结构计算结果分析
1) 各单体的层间最大位移角，均满足规范限值（框架结构1/550，
剪力墙结构1/1000）；扭转基本周期与平动基本周期之比值均少于；
2) 基底剪重比在新版SATWE会自动每层调整，调整方法是根据各
层剪力及各层以上重力荷载总和，可得各层剪重比，部份底部楼层因
剪力不足会被SATWE程序自动调整。
3) 各结构单体的楼层最大弹性水平位移（或层间位移）与楼层弹性
水平位移（或层间位移）之比值最大应不大于 。
第三部分 给排水专业设计说明
一、工程概况：
本项目用地位于太和县太和大道（105国道）边上，距离县城中心仅3
公里左右。项目周边环境资源较好，沿太和大道南向约一公里有太和
城北学校及太和县第八中学；西面是建筑零散布局的村庄管庄；南面
是规整的待建用地；面及北面是大片的农用田地。区内中部为住宅用
地，四周为商业用地，由住宅、幼儿园、沿街商业等部分组成。
二、设计依据
1. 《建筑给水排水设计规范》( GB 50015-2009)
2. 《室外给水设计规范》 (GB50013-2006)
3. 《室外排水设计规范》 (GB50014-2006) （2011年版）
4. 《住宅设计规范》（GB50096-1999）
5. 《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
6. 《二次供水设施卫生规范》(GB17051-1997)
三、给水系统
1. 水源
生活给水供应由市政给水管道引入。地下室及首至三层由市政
供水，四层及以上由不锈钢水箱贮水、变频泵加压供给。本项
目在左侧太和大道及右侧长征路分别设有一个DN250给水引
入
2. 生活贮水容量
小区每天最高日用水量。小区在地下车库内设置的加
压给水泵房，不锈钢生活水箱容积按最高日生活用水量15%取
用，为300m3。
3. 给水方式：
采用分区给水，分高、低两个区。高区（四层及以上）利用生活水箱
贮水，变频泵组加压供水；低区（地下室、首至三层）利用市政压力
供给。
4. 热水供应
本项目住宅生活热水供应采用太阳能加热方式，并暂定采用分户加热
方式。
5、管材选用
A.给水主干管、立管采用钢塑复合管。
B.卫生间内给水支管采用PPR管。
<50采用截止阀，DN≥50采用闸阀。
四、排水系统
1. 排水量
总污废排水量约为每天立方米；空调冷凝水排至室
外雨水口。
2. 排水系统方式
1) 采用雨、污分流制；污水、废水由污水管道收集后经化粪
池处理后排至市政污水井。
2) 地下室地势较低的污废水经管道收集到集水井以水泵提升,
后排入小区污水管道。
3. 污废水局部处理
化粪池以12小时污水停留时间，3格式设计，设于区内绿化
地内。
4. 雨水
雨水设计流量（参照蚌埠市暴雨强度公式），地面设计重
现期为二年；屋面设计重现期为10年，并按50年校核溢流设施。
屋面、路面径流系数 ，小区综合径流系数按取用。场
区雨水经雨水管道收集后，排入市政雨水管道系统。
5. 管材选用
1) 室内污水管、废水管、污废水立管、雨水立管及透气管用
PVC塑料管。
2) 室外埋地排水管采用HDPE双壁波纹管。
3) 地下车库集水井潜水泵排水用镀锌钢管。
第四部分 消防设计说明
一、设计依据：
1、建筑设计防火规范 (GB50016-2014)
2、自动喷水灭火系统设计规范(GB 50084-2001) 2005年版
3、汽车库，修车库，停车场设计防火规范 (GB 50067-2014)
5、建筑灭火器配置设计规范 (GB50140-2005)
二、消防用水量
本项目消防用水量及消防水池容积如下：
系统 用 水 量
（L/s）
火灾延续时间 合共用水量
室外消火栓
（市政直供）
30 2 小时 216 m3
室内消火栓 20 2 小时 144 m3
自动喷水灭火 30 1小时 108m3
小区一次室内灭火用水量为252立方米，消防水池容积300立方。消防
水泵房、水池设于地下车库内。
为确保火灾初期的消防用水量，在小区最高栋建筑天面设有一个 18
立方米天面消防水池。
三、消防系统
消防水池进水由室外生活消防合用管网供给，室内消火栓系统、
自动喷淋系统由加压泵从消防水池吸水，经加压消防、喷淋管网
供给。室外消火栓由室外市政给水管网直供，室外消火栓间距不
大于 120米。地下车库、商铺商业、及各栋住宅均设有室内消火
栓。
四、室外消火栓系统
室外消火栓之供水量按30升/秒计算，其给水管道经管道接驳作环
状布置，其数量以不大于120米之间距分布于首层之行人道旁方便
消防员使用。室外消火栓与室内消火栓及自动喷水系统水泵接合
器距离不超过40米。
五、室内消火栓系统
a.室内消火栓系统采用带稳压装置的临时高压给水系统,消火栓
主泵及稳压装置设于地下室消防泵房中。高位消防水箱设于小区最高
栋楼顶,水池容积 18 立方米,稳压泵设置于地下消防泵房内。天面消防
水池加压出水管接入小区环状消防管网。
b.室内消火栓系统为环状管网，消火栓的设置保证同层任何部位
有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达，消火栓充实水柱不小于 10
米。
c.消火栓采用单栓消火栓。所有消火栓带破玻报警启泵按钮，水
枪喷嘴口径为 19mm，配备编织 DN65 衬胶水带 1 盘,长度 25 米,带有
自救式小口径喉辘,直径为 25mm 的胶管盘，长度为 25 米。消火栓半
暗装,栓口高度 米。压力超 的楼层采用稳压减压消火栓,减
压后栓口压力小于 。
d.室内消火栓管线在地下室成环，上设水泵接合器；住宅按组团
设置水泵接合器。
六、自动喷水灭火系统
地下车库及商业用房内均设置自动喷水灭火系统。自动喷水灭火
系统为湿式自动喷淋系统，采用带稳压装置的临时高压给水系统,喷
淋主泵设于地下室消防泵房中。高位消防水箱设于天面,水池容积 18
立方米,稳压泵设置于地下消防泵房内。天面消防水池出水管在地下
室报警阀组前与喷淋环管相连。按喷淋强度为中危险℃级进行管网设
计，喷头采用直立型闭式喷头；标准喷头启动温度为 68℃。风管宽度
大于 1200mm 时,风管上下设置喷头。采用 K80 喷淋系统末端试水装
置采用相应的试水接头。地下室喷淋环管上设水泵接合器。
（一）消防泵房
消防泵房、消防水池设置于小区地下车库内，消防泵房设有直接对外
的安全出口。
七、气体灭火系统
1、应用范围
柴油发电机房、变配电房。
2、何种方式
采用无管网式七氟丙烷气体灭火系统
八、手提灭火器
室内各功能用房均按规范配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。
第五部分 暖通专业设计说明
一、 设计依据
1、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；
2、公共建筑节能设计规范（GB50189-2015）
3、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；
4、汽车库，修车库，停车场设计防火规范（GB50067-2014）；
5、通风与空调工程施工规范（GB50738-2011）；
6、业主及其它专业提出的通风空调要求。
二、设计范围
1、地下车库通风系统设计；
2、住宅小区、地下车库防烟系统设计；
3、地下车库排烟系统设计；
三、车库通风排烟系统
1、地下停车库设置排烟系统，排烟量按换气次数不小于 6 次/h 计算，
每个防火分为两个防烟分区，每个防烟分区的面积均不超过 2000 平
方米。防烟分区以梁或作为分隔。每个防烟分区均设置一台离心风机
承担该防烟分区的排烟，系统设置排烟风管，排烟口安装有单层排烟
百叶，每个排烟口到地下车库每一点不超过 30m，烟气均通过排烟风
管由排烟风机排出室外。
2、 除利用车道入口进行自然补风的防火分区外其他各防火分区均
设置独立的机械补风系统，补风量为排烟量 50％；
3、排烟管道采用不燃材料制作，排烟风管风速小于 15m/s，排烟支
管上设有 280℃排烟防火阀。
4、排烟风机采用离心风机或轴流风机，在风机出口设有 280℃排烟防
火阀，排烟风机可在 280℃环境下运行 30min 以上。
5、排烟系统与平时排风系统组合设置，平时排风量按规范不少于 6
次每小时换气设计，车库平时补风利用车道出入口自然补风。
6、地下室各设备用房设置排风系统：
房间名
称
送风形式
送风次数
（体积次
/h）
排风形式
排风次数
（体积次/h）
备注
车库
机械补风
自然补风
4 机械排风 6
变配电
室
机械补风
按实际散
热计算通
风量
机械排风
按实际散热
计算通风量
水泵房 自然补风 机械排风 10
7、超过 20m2 且不能自然排烟的内走廊设置机械排烟系统，按 60m3/h
每平方米计算排烟量。利用相邻房间自然补风。
8、风管采用非燃烧材料, 风管和设备的保温材料、消声材料及其粘
结剂采用非燃烧材料或难燃烧材料,但穿过防火墙两侧各 2m 范围内
的风管保温材料采用非燃烧材料, 穿过处的空隙采用非燃烧材料填
塞。跨越防火分区间的消防排烟风管、吊顶区的及离可燃物距离小
于 150mm 的排烟管、穿过防火墙和变形缝的风管两侧各 2 米范围,安
装在位于墙、楼板两侧的防火阀.排烟防火阀之间的风管,均需保温,
保温材料采用非燃烧材料。
9、小区内垃圾站设置机械排风系统，排风口设置于垃圾站屋面
四、建筑防烟系统
住宅地上防烟楼梯间均采用外窗自然排烟，地下防烟楼梯间
设置机械正压送风系统，合用前室设置机械正压送风系统，以满
足消防要求。合用前室为电动风口每层开口，楼梯间为单层百叶
隔层开口。前室与外界压差为 30Pa 左右。楼梯间为 40Pa，火灾
时打开前室、楼梯间正压风机，打开着火层及其相邻两层的前室
正压风口。
超过 20m2 且不能自然排烟的内走廊设置机械排烟系统，按
60m3/h 每平方米计算排烟量利用相邻房间自然补风。
五、 消声减振
本工程所有离心风机进出口均加设消防等级为 A 级防火软
接（不燃材料且对人体无害），离心风机的吊装减振采用厂商配
套或推荐的减振设备。
平时使用风机选用低噪低速类型产品
六、 自动控制
所有离心风机，除可就地控制开停外，均受消防中心遥控开停。
各层内走廊的排烟风机平时可用作平时排风，当有火灾情况下
由消防控制中心打开风机排烟。
七、通风节能
1.选用低噪音、高效率的各类设备，禁止采用淘汰产品。
2.本工程各风系统中风机的单位风量耗功率最大为 。
3.地上商铺、住宅所使用的分体空调其能效比大于等于
第六部分 电力规划设计说明
(1) 小区采用双路高压供电，整个小区内规划的 35kV 变配电
所变压器总容量为 23700kVA，计算功率为 20385kW，各变电所的位
置及低压配电的范围及供电线路的走向详见《电力电信工程规划总
图》。根据变电所的位置分布，及 35kV 进线电源的方向、电力负荷
中心的位置分布，本小区考虑建 2 个 35kV 高压开关站，向区内各独
立变配电房供电。
小区内共设置 6 个公用变配电房和 4 个专用变配电房，其供电半
径控制在 200m 内。其中 6 个公用变配电房为 35/ 变配电房，1#
公变房装设 2X630KVA+2X800KVA 变压器；2#公变房装设
4X800KVA 变压器; 3#公变房装设 4X630KVA 变压器; 4#公变房装设
4X630KVA 变压器; 5#公变房装设 42X800KVA 变压器; 6#公变房装
设 4X800KVA 变压器;，为小区内的居民供电。4 个专用变配电房为
35/ 变配电房，1#～3#专变房各装设 2X800kVA 变压器， 4#专
变房装设 2X630KVA 变压器。
1) 高压开关站的设置：
1#开关站设于 1#和 4#楼之间；
2#开关站设于 47#和 48#楼之间。
每个高压开关站占用 20mX10m 建筑面积。
2) 公变房的设置：
1#公变房设置在 2#和 3#楼之间，向 1～8#,10#住宅范围供电；
2#公变房设置在 16#楼西侧，向 9#，11～18#住宅范围供电；
3#公变房设置在 24#楼南侧，向 19～24#，52～55#，61～65#住宅范
围供电；
4#公变房设置在 46#楼东侧，向 46～51#,56～60#，66～71#住宅范围
供电；
5#公变房设置在 39#楼东侧，向 38～45#住宅范围供电；
6#公变房设置在 26#和 27#楼之间，向 25～36#住宅范围供电。
各公变电房需占用面积 20X10m。
3) 专变房的设置：
小区内由主干道分隔开四个组团，每个组团分别设置一个专变房：
1#专变房设置在 1#和 4#楼之间；
2#专变房设置在 24#楼南侧；
3#专变房设置在 48#楼西侧；
4#专变房设置在 26#和 27 楼之间。
各需占用面积 13mX8m。
(2) 整个小区是由多座 9~11 层住宅及商业、幼儿园、会所及配
套设施构成，最高供电负荷等级为二级负荷，根据当地供电条件及小
区建筑性质，本小区引入 4 路 35kV 电源，并互为备用，分别向住宅
及办公、商业用电提供电源。高压开关站的 35kV 电源由附近变电站
引来，采用 YJV22-35kV 交联聚乙烯绝缘电力电缆穿管埋地敷设。
(3) 35kV 开关站向变电所供电采用环网和星形放射方式结合，
以适当减少 35kV 开关站出线数量。
(4) 低压配电线路采用电缆敷设，大部分埋地敷设，小部份走
地下室桥架敷设。当埋地敷设时，沿小区道路的东侧、南侧的人行道
下敷设，埋深不少于 米，并且当沿同一方向敷设的电缆数量小于
8 根时采用直埋方式敷设；当电缆数量大于 8 根时，则采用电缆沟敷
设。高层住宅由 35kV 变电所放射式配电结线方式。
(5) 小区不设发电机房，采用来自不同上级变电站的双路高压
形式，双路电源互为备用，满足小区二级负荷及消防负荷的供电要求。
１、 道路照明
小区主干道路照明应采用高压钠灯，每盏灯间距为 30～35 米，
杆高为 6 米；主次级小区道路照明采用庭院灯，每盏灯间距 25～30
米，杆高 3 米；绿化、草地采用草坪灯；湖面设置节日照明灯。路灯
的电源由附近的变配电所提供，并采用光控或时控方式对其实行自动
控
第七部分 电信规划设计说明
1.电信规划依据及预测
电话装机容量预测表如下：
交
接
箱
编
号
用户范
围
用户类
型
户数
(户)
计算
指标
(门/
户)
面积(m2)
计算
指标
(门
/50m
2)
计算
容量
(门)
合计
容量
(门)
交接
箱容
量(门)
销售中
心
2 58
幼儿园
1 50
1#
会所及
商铺、配
套公建
商业
490
599 1000
2# 一组团
住宅 569
842 842
1200
3# 二组团
住宅 551
827 827
1200
4# 三组团
住宅 522
783 783
1200
5# 四组团
住宅 658
987 987
1400
合
计
2299
4038 6000
2.远端用户模块局配置
根据电话的预测，小区需要配置 1 个 25 平方米远端用户模块局，
远端用户模块局需安装 1 个 6000 门的远端用户模块。另需要在小区
配置 4 个电信交接箱，远端用户模块局（设置在相邻小区）、各交接
箱位置详见《电力电信工程规划图》。
3.管线规划
市电信交换局与本小区远端用户模块局之间的通信线路采用光
纤穿改性 PVC 管埋地敷设，远端用户模块局与各用户交接箱间的线
路采用电信电缆穿改性 PVC 管埋地或走地下室桥架敷设。埋深不少
于 米，在转弯、分支处应根据需要设置人、手孔，直线段人孔距
离 150 米左右。通信线路具体位置详见《电力电信工程规划图》。
4.电信管道与电力管道的水平间距不少于 米。
第八部分 无障碍设计
一. 建筑基地
1. 建筑基地内部人行通路皆≥ 米。
二. 通道、走道和地面
1. 无障碍内走道皆≥ 米。
2. 使用不同材料铺装的地面相互取平，如有高差，则用斜坡相连。
3. 地面铺装材料应选用耐磨、防滑的产品；有老年人和儿童活动
的场所宜选用柔软、弹性好的产品。
三. 停车车位
1. 设置适当的无障碍停车位。
2. 停车车位的一侧，设有 米宽的轮椅通道。
3. 停车车位的地面，涂有停车线、轮椅通道线和无障碍标志，在
停车车位的尽端设有无障碍标志牌。
四. 门
1. 采用净宽≥ 米的自动门或净宽≥ 米的平开门（推拉门）。
2. 平开门（推拉门）在门把手一侧的墙面，留有≥ 米的墙面宽
度。
3. 门扇安装有横执把手和关门拉手，门扇的下方安装有高
米的护门板，并安装视线观察玻璃。
五. 无障碍标志与盲道
1. 无障碍通路、停车车位、建筑入口、服务台、公共厕所等无障
碍设施处，皆设置国际通用的无障碍标志牌，标明位置与走向。
2. 在人行通路设置盲道；在建筑入口、服务台、楼梯、、公共厕
所等无障碍设施处，设置提示盲道。
六. 其他
凡说明未能尽述处，皆应按《无障碍设计规范》（GB50763-2012）
工程建筑规中相关的规定执行.
第三章 市场分析营销策略
一、从市场情况及购房能力看
尽管去年房价涨幅较大，由于人均收入增长和政府拆迁项目，使得房
地产市场依然火热。
二、才消费结构看
随着房地产市场的发展，居住住房消费观念也发生了明显的变
化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较
为明显。住房消费正从“无”到“有”、 “有”到“优”、 “优”到“又”转变，
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
三、项目位置图、鸟瞰图、市场品牌定位、营销推广及产品价格策略
（一）悦康美景公园项目位置图及鸟瞰图
（二）市场品牌定位、营销推广策略
美景公园是太和首家地中海风情、低密度纯洋房生态社区，由知
名企业悦康集团斥巨资打造。悦康美景公园占地 350 亩，建筑面积
万㎡米，由 51 栋 9-11 层小高层、56 套别墅、近 2 万㎡米沿街商
铺、2532㎡米双语幼儿园所组成。总户数 2299 套，车位达到 2237 个，
首家停车位近 1：1 的比率、停车无忧的小区。楼间距达 45 米以上，
绿地率超过 35%，，同时也是太和首家引活水造景的水景园林生态小
区。悦康美景公园还将自配一栋二层的大型会所、网球场、多个健身
场地等，两条中轴景观带，仪仗皇家园林，真正高品质的水景园林生
态小区，处处彰显品质与高端。欧式建筑风格，红瓦坡顶钟楼古堡，
尖顶浮雕、鹅黄雕花立面，纯欧式精雕细琢的艺术品。园林设计以经
典艺术、处处有景为中心，通过“庭”与“园”美学散步定义来布景。四
季植被的高低搭配，小溪流水的巧妙植入，巧夺天工的美景展现得淋
漓尽致。景随人移、步移景异，小区园林让您植身于公园美景中，回
家即是公园、出门尽是美景，站在阳台上俯瞰小区全景，四季的交替
变换尽收眼底。推窗见景、鸟语花香，每天呼吸夹带着青草芳香的空
气，当您结束一天工作进入小区，一身的疲惫都会消失得无影无踪。
我们将引进全国业主满意度排名第一的物业管理公司进驻服务小区。
悦康人做事的风格永远追求第一，我们将“悦康美景公园”打造成为皖
西北乃安徽省称得真正的高端品质楼盘。
西大门
悦康美景公园销售中心
悦康美景公园现全面推出平层住宅、复式房、别墅、沿街商铺，
住宅面积 103-160㎡、复式房 180-260㎡、别墅 255-330㎡、沿街铺
40-290㎡。
本项目共分为三期推售，根据各标段工程进度（达到预售条件）
阶段性推出房源，本案目前营销重点在二期工程，在推广的同时加强
小区前广场、园林绿化及中央水景的建设。销售工作重点在引导、预
约和强销期，在引导和预约期做好销售引导工作，吸引客户眼球，积
累目标客户群，为项目销售做好准备工作，对项目的销售起到关键性
作用。
（三）产品价格策略
本案价格产品根据市场比较定价策略为主，采用市场比较定价策
略和成本定价的综合策略。
小高层在 4000-5800 元；商铺 8000-10000 元；别墅 8500-11000
元左右。
第四章 项目实施进度计划
悦康美景公园小区总规划建筑面积 m2,计划分四期开发。
一期沿太和大道净开发总建筑面积约 m2，完成部分公建配套
及西大门主入口广场建设和园林 、区内基础设施（道路、
水、电、通信、煤气、智能化系统等），即将交付使用；二
期净开发小区南北中轴道路以西总建筑面积 m2 ，完成部分
公建配套及南、北大门主入口广场及小区中心区建设和园
林 、区内基础设施（道路、水、电、通信、煤气、智能化
系统等），其中别墅主体已完工，部分住宅已建设到三层；
三期一标段净开发小区东西中轴道路以西总建筑面积 m2，完
成部分公建配套及东大门主入口广场建设和园林 、区内基
础设施（道路、水、电、通信、煤气、智能化系统等），施
工单位目前已经进场正在建设地下车库基础；三期二标段净
开发剩余的小区东西中轴道路以北总建筑面积 m2，完成沿幸
福路以南剩余部分的开发，计划年底开工。本小区主要建设
内容为小高层、别墅组团、花园洋房及配套、公建、道路、
绿化等部分的建设。该项目预计总投资亿，一期将于年 12
月底交付使用，二期预计于年月份交付使用，三期一标段预
计于年交付使用，三期二标段预计于年交付使用。
第五章 投资估算
一、 主要技术指标：
（1）开发土地面积：350 亩（其中净开发用地面积 342 亩）
（2）容积率：
（3）开发总建筑面积： m2
其中：住宅 m2，商业 m2，地下 m2
二、 总开发价值： 万元
三、 总成本： 万元
四、税后利润： 万元
