天津商品住宅市场监测报告
中国指数研究院
中国房地产指数系统
2006 年 7 月
中国房地产指数系统2006 年季度监测报告
目 录
第一部分：商品住宅市场季度运行概述
本部分对宏观经济运行、新增供应特征、市场交易状况、重点区域最新状况、最新购房意向
需求调查结果、季度广告投放监测结果、土地市场最新变化、最新政策动向和市场热点进行
概要分析。
1. 宏观经济
2. 市场供应
3. 市场交易
4. 市场需求
6. 土地市场
第二部分：商品住宅市场新增供应分析
本部分对季度内新批准预售住宅的数量、规模、区域分布、环线分布、产品价格特征、户型
特征等供给状况分别进行重点分析。
1. 供应总量
2. 户型
3. 单价
5. 区域新批准
6. 环线分布
7. 产品特征
第三部分：商品住宅市场季度交易分析
本部分对季度内预售登记住宅的数量、规模、区域分布、环线分布、价格特征、户型特征、
供求对比状况、价格走势等交易状况分别进行重点分析。
1. 总体分析
2. 区域对比分析
3. 供求对比分析
4. 价格走势分析
第四部分：板块商品住宅市场分析
本部分在对板块区域市场进行整体发展历程进行回顾的基础上，从供给与需求两个角度分析
区域市场季度运行状况，分析商品住宅价格走势，揭示区域商品住宅市场特征。
1. 区域市场概述
2. 区域商品住宅市场运行分析
3. 区域商品住宅市场特征分析
开发特点
产品特点
需求特点
4. 区域商品住宅价格走势分析
第五部分：商品住宅季度销售 TOP10 分析
本部分主要对商品住宅季度销售 TOP10 的销售额、区域分布、交易户型分布、交易单价分
布，交易价格分布、需求特征等进行分析。
1. 住宅销售 TOP10 销售额
2. 区域分布
3. 交易户型分布
4. 单价分布
第六部分：最新购房需求调查分析
本部分购房需求调查数据来自每季度房展会现场随机抽取的 500 个左右样本。报告主要分析
天津市消费者目前阶段的购房计划、需求特征和偏好、购买力、对行业的未来预期等问题。
1. 主要结论
2. 调查背景
调查时间及地点
调查目的
调查方式
调查范围与对象
抽样方案
3. 调查结果
购房计划及用途
价格态度及预期
目前居住情况及满意程度
购房影响因素及区域选择
产品需求特征
价格需求特征及支付能力
触媒特点
相关性分析
4. 样本背景资料
年龄
受教育程度
家庭特征
职业
家庭年收入
出行工具
第七部分：最新土地、政策、热点分析
本部分对最新土地市场变化、土地交易特征，最新政策走向及其对房地产市场供求、价格和
上下游资源的影响进行重点分析，并监测最新市场热点，紧扣房地产市场的最新动向。
1. 土地市场分析
土地供应分析
最新土地信息
最新土地交易特征分析
土地市场发展趋势
2. 最新政策分析
3. 最新热点分析
附录：2006 年天津市季度商品住宅市场主要数据
本部分为季度商品住宅市场交易、供给数据进行统计，商品住宅成交数据、商品住宅批准上
市数据等。
附录 1：商品住宅成交数据
附录 2：商品住宅批准预售数据
内容以北京一季度北京住宅市场监测报告中的板块商品住宅市场分析为例
朝青板块商品住宅市场分析
京东第一大板块——朝青板块一季度继续保持良好的发展势头，2005 年已经崭露头角的星河湾、
逸翠园、天鹅湾继续保持旺销势头，销售额均突破 2 亿元。星河湾、逸翠园更是位列北京一季度
商品住宅销售 TOP10。朝青板块历经 03 年以前的蓄势，03-04 年的兴起，05 年的爆发，在 06 年
继续保持迅速发展的势头。
1. 区域市场概述
朝青板块，南至朝阳路沿线，北到姚家园路沿线，东西两侧分别与东四环、东五环相接。项目主
要分布在“三横两纵”沿线：“三横”分别是朝阳路、朝阳北路、姚家园路；“两纵”指青年路、十里
堡路。
2003 年以前，朝青板块开发区域主要集中在朝阳北路以南地区，项目多以中低档住宅为主。青
年路小区和富华家园等一批经济适用房项目落户与此，城市广场、甘露家园、紫萝园等项目也先
后进入开发期。2003 年，珠江罗马嘉园、炫特区进入朝阳北路以北地区，朝青板块初具雏形。
年底，朝阳北路全线通车，朝青板块开始步入飞速发展的轨道。
图表 1：1999-2003 年朝青板块主要上市楼盘基本信息表
上市时间 项目名称 规模(m2) 地址 类型 进度
日月东华 85000 十里堡路 普通住宅 售磬
朝阳园 280000 朝阳路与青年路交口 公寓 三期在售1999 年
青年路小区 300000 青年路 经济适用房 售磬
城市广场 300000 十里堡路 公寓 三期售磬
2000 年
甘露家园 35000 朝阳路 普通住宅 售磬
紫萝园 62000 青年路 普通住宅 售磬
顺心居 450000 十里堡路 普通住宅 未知2001 年
朝阳无限 220000 朝阳路 普通住宅 未知
2002 年 富华家园 140000 十里堡路 经济适用房 售磬
珠江罗马嘉园 600000 朝阳北路与青年路交口 普通住宅 三期在售
2003 年
叠彩园 70000 朝阳路 普通住宅 售磬
炫特区 300000 十里堡路 普通住宅 售磬
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
04 年，伴着朝阳北路全线通车的春风，华纺易城、青年汇、东岸等项目相继上市，朝青板块逐
步升温。05 年，国美第一城百万大盘上市热销，开创京城楼市销售神话，朝青板块成为北京楼
市的热点。此后，北京星河湾、逸翠园、天鹅湾和 A-Z Town 相继上市，更让朝青板块受到普遍
关注。朝青板块成为京城楼市最受关注的热点区域之一。
图表 2：2004-2005 年朝青板块主要上市楼盘基本信息表
上市时间 项目名称 规模(m2) 地址 类型 进度
中水金海嘉苑 40000 姚家园路 普通住宅 售磬
青年汇 320000 朝阳北路与青年路交口 普通住宅 二期即将上市
华纺易城 500000 青年路 普通住宅 在售
东岸 210000 朝阳北路 普通住宅 在售
2004 年
朝阳捷座 40000 十里堡路 普通住宅 售磬
国美第一城 1000000 青年路 普通住宅 在售
朝阳嘉园 500000 十里堡路 普通住宅 未知
特区 808 35000 十里堡路 普通住宅 现房在售
酷特区 30000 十里堡路 公寓 售磬
CASA（天天朝阳） 30000 朝阳路 普通住宅 售磬
北京星河湾 600000 朝阳北路 公寓 在售
逸翠园 360000 姚家园路 普通住宅等 在售
天鹅湾 460000 朝阳北路 公寓 在售
2005 年
A-Z Town 450000 十里堡路 公寓 在售
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
06 年 1 季度，朝青板块继续保持快速发展的势头。除北京星河湾、逸翠园、天鹅湾、珠江罗马
嘉园、A-Z Town、青年汇、东岸等项目的后期产品之外，10 万平方米的阿曼寓所已于 3 月上市，
润枫水尚、海华堂、新华联丽景等项目都将于年内全新上市。在开发规模不断扩大的同时，住宅
销售呈现火爆之势。1 季度，朝青板块在售项目销售额突破 18 亿元，占北京住宅销售额的 5%以
上。星河湾、逸翠园、天鹅湾等项目的销售额都在 2 亿以上，星河湾更是突破 5 亿元。
图表 3：2006 年朝青板块主要（即将）上市楼盘基本信息表
上市时间 项目名称 规模(m2) 地址 类型 进度
阿曼寓所 100000 朝阳路 公寓 在售
润枫水尚 425000 青年路 公寓 即将上市
海华堂 68000 十里堡路 普通住宅 即将上市
京棉新城（三期） 朝阳路 普通住宅 即将上市
2006 年
新华联丽景 130000 十里堡路 普通住宅 即将上市
银枫.西雅图 180000 青年路 普通住宅 即将上市
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
2. 区域商品住宅市场运行分析
住宅销售持续旺盛，高档中档项目全面开花。
从下边的 2006 年 1 季度朝青板块住宅销售排行表 1来看，进入 2006 年，星河湾、逸翠园、天鹅
湾等高档楼盘继续保持旺销势头。逸翠园、天鹅湾 1 季度住宅销售套数分别达到 234 套和 273 套；
星河湾也在 120 套以上。特别是 3 月份，天鹅湾、逸翠园销售双双突破 100 套；星河湾也实现销
售 74 套。与此同时，中档、中高档项目也表现出强大的市场冲击力。国美第一城和华纺易城继
续发力，住宅销售额均在 亿元以上；3 月 18 日上市的阿曼寓所，实现销售额 亿元；珠
江罗马嘉园 1 季度销售 188 套，3 月份签约突破 90 套。
图表 4：2006 年 1 季度朝青板块商品住宅销售排行
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
图表 5：2006 年 1 季度朝青板块商品住宅销售排行表
销售额（亿元） 成交均价（元/平方米）2开发商
星河湾 15164 宏宇集团
逸翠园 9081 和记黄埔
天鹅湾 10350 城启集团
珠江罗马嘉园 8045 和生创展
国美第一城 5949 鹏润地产
华纺易城 6318 华纺地产
阿曼寓所 6299 福源丽景地产
1 本排行根据项目销售的住宅部分统计，写字楼、商业、车位等不在统计范围。
2 按 1 季度网上签约均价统计
0
1
2
3
4
5
6
星河湾 逸翠园 天鹅湾 罗马嘉园 国美第一城 华纺易城 阿曼寓所
亿
元
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
元
/平
方
米
东岸 6142 北京住总
A-Z Town 7452 首创集团
青年汇 5620 新松投资
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
新增供应较少，价格基本在 7000 元/平方米以上。
从下边的 2006 年 1 季度朝青板块新批准上市住宅信息表来看，1 季度朝青板块新增批准上市住
宅 1129 套，新批准上市面积不到 12 万平方米。新上市住宅主要集中在润枫水尚、阿曼寓所两个
项目，占新上市量的 80%以上。新批准上市住宅除阿曼寓所以外，其他已开盘项目均价都在 7000
元以上，尚未开盘的润枫水尚预计销售均价将在 8000 元左右。
图表 6：2006 年 1 季度朝青板块新批准上市住宅信息表
项目 地址 批准上市套数（套） 批准上市面积(平方米)
润枫·水尚 青年路 467
阿曼寓所 朝阳路 516
A-Z Town 十里堡路 98
珠江罗马嘉园 朝阳北路与青年路交口 48
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
3. 区域商品住宅市场特征分析
开发特点
品牌开发商云集。
朝青板块不仅集中了首创、住总、金隅嘉业、鹏润等京派品牌开发商，更吸引了和记黄埔、
合生创展、宏宇集团、城启集团等南派知名品牌企业在此进行开发。南北品牌地产云集，不
仅可以推动有效竞争格局的形成，同时可以发挥各自的优势带动区域价值的整体提升，为朝
青板块的持续升温提供了可靠的保障。
项目开发规模较大。
目前在售住宅项目开发规模大多在 30 万平方米以上。东岸和阿曼寓所规模相对较小，也都在 10
万平方米以上。珠江罗马嘉园、星河湾开发规模都在 50 万平方米以上，国美第一城更是达到 100
万平方米。即将上市的润枫水尚和新华联丽景开发规模也在 10 万以上。
图表 7：朝青板块在售住宅项目开发规模分布图
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
产品特点
产品层次丰富多样。
首先，朝青板块住宅融经济适用房、普通住宅、公寓、花园洋房和叠拼别墅等多种产品形式
于一体，高中低档全面开花。目前，该区域不仅有面向工薪阶层，单价 7000 元以下的中档
商品房，如东岸、青年汇、华纺易城、国美第一城、阿曼寓所；还有面向 CBD 中高层，价
格在 7000-10000 的中高档商品住宅，如珠江罗马嘉园、A-Z Town；更有价格在 10000 元以
上的星河湾、逸翠园、天鹅湾等高端住宅。其次，不少项目提供全套精装修。星河湾 4000
元/平方米的精装修标准刷新了区域装修的新标准，此后开盘的天鹅湾和 A-Z Town 都选择了
精装修的交房标准。
图表 8：朝青板块在售住宅项目销售均价分布图
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
建筑风格趋于国际化。
2003 年开盘的珠江罗马嘉园将意大利风情进行到底，2005 年开盘的星河湾和天鹅湾都选择
了欧式风格，逸翠园则将美国的 The Greenwich Village 理念移入朝青板块；即将上市的润枫
水尚也将成为法式、德式和北欧建筑综合体。朝青板块建筑风格的欧美化、国际化摆脱了早
期的简单外形模仿，更加注重欧美建筑的精神内涵与建筑理念，这将推动区域项目品质的进
一步提升。
图表 9：朝青板块在售住宅项目户型分布图
100万以
上
10%
30- 50万
40%
30万以
下
20%
50- 100
万
30%
22%
11%
11%
11%
45%
5000- 6000元
6000- 7000元
7000- 8000元
8000- 10000元
10000元以上
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
实用主义户型占主流。
首先，从各户型所占比例来看，两居室和一居室占据主流，占目前在售项目户型的比例总计
超过 50%。其次，从该区域的主力户型来看，各户型设计趋于紧凑。70%的一室一厅建筑面
积在 60 平方米以下；72%的两室两厅建筑面积在 80 平方米以下；接近 60%的三室两厅建筑
面积在 140 平方米以下。
图表 10：朝青板块在售住宅项目主力户型面积分布图
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网、
图表 11：2006 年 1 季度朝青板块主要在售住宅项目基本信息表
项目名称 规模 建筑类型 交房标准 主力户型（m2） 类型 成交均价（元/m2）3
珠江罗马嘉园 600000 板塔结合 精装 140-200 普通住宅 8315
华纺易城 500000 板楼 毛坯 80-140 普通住宅 6317
3 按 2006 年 3 月网上签约均价统计
2% 5%
35%
2%
3%
33%
14%
6% 一室一厅
两室一厅
两室两厅
三室一厅
三室两厅
四室两厅
复式房型
其它
一室一厅
60- 80平
方米
29. 6%
60平米
以下
70. 0%
80平米
以上
0. 4%
两室两厅
67%
5%
24%
4%
60- 80平米
80- 100平米
100- 120平米
120平米以上
四室两厅
7%
12%
24%
4%
53%
120平米以下
120- 140平米
140- 160平米
160- 200平米
200平米以上
东岸 210000 板塔结合 毛坯 100-140 普通住宅 6264
青年汇 320000 板塔结合 毛坯 60-100 普通住宅 5789
国美第一城 1000000 板塔结合 毛坯 80-140 普通住宅 6029
星河湾 600000 板楼 精装 200 以上 公寓 15403
逸翠园 360000 板楼 毛坯 140-200 普通住宅等 9289
天鹅湾 460000 板楼 精装 140-200 公寓 10354
A-Z Town 450000 板楼 精装 100-120 公寓 7701
阿曼寓所 100000 板楼 毛坯 60-140 公寓 6300
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
需求特点
中档项目的目标客户群趋同，高档项目客户群细分明显。
中档、中高档项目主要面向 CBD 区域人群，单价 8000 元以下项目，如 A-Z Town、国美第
一城、华纺易城，其目标客户群多为 CBD 白领和工薪人士；单价在 8000-10000 元的珠江罗
马嘉园将其目标客户群定位为 CBD 中高层人士。高档项目客户群细分明显。星河湾的客户
多为企业家、艺术家、国际人士，超过 70%的客户有海外生活工作经历；天鹅湾则以泛ＣＢＤ
商务人士、传媒人士及服务传媒人士以及周边二次或三次置业的换房人群为项目的目标客户
群。
需求外向度高，外省市购房者和境外人士所占比例明显高于全市。
从 2006 年 1 季度朝青板块与北京商品住宅购房者性质对比图可以看出，1 季度朝青板块外
省市购房者所占比例达到 %，比北京高 2 个百分点；境外人士购房占 6%，比北京高 %；
两者比例之和接近 45%，较北京全市高出 4 个百分点。
图表 12：2006 年 1 季度朝青板块与北京商品住宅购房者性质对比图
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
朝青板块
其他
0. 6%
外省个
人
38. 5%
本市居
民
54. 9%
境外人
士
6. 0%
北京
其他
2. 2%
境外人
士
2. 1%
本市居
民
59. 2%
外省个
人
36. 5%
4. 区域商品住宅价格走势分析
商品住宅交易价格迅速上升。
04-05 年上半年，朝青板块中低档住宅占据市场主流，商品住宅交易价格基本在 6000 元以
下，这种局面到 05 年下半年开始迅速改变。随着星河湾、逸翠园、天鹅湾等高档项目的陆
续上市，珠江罗马嘉园等项目销售价格的不断攀升，朝青板块商品住宅交易均价迅速上升，
06 年 1 月突破 9000 元。
图表 13：朝青板块商品住宅交易价格走势图
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
高档住宅交易价格稳中趋升，中档、中高档住宅价格涨势明显。
星河湾、逸翠园和天鹅湾交易价格保持基本稳定，但 3 月份都出现了明显的上升势头。3 月，
华纺易城、国美第一城等项目住宅交易均价已突破 6000 元/平方米，较去年同期涨幅在 10%
以上。东岸、青年汇等项目交易均价升幅相对较为缓慢，但其在售的基本为前期尾房，近期
新推出的产品价格预期将有较大涨幅。作为中高档住宅的代表，珠江罗马嘉园的交易价格保
持加速上升势头。2004 年 3 月，该项目交易价格为 6608 元，2005 年 3 月为 6824 元，涨幅
仅为 3%；但到 2006 年 3 月，其交易价格已经突破 8300 元平方米，同比涨幅超过 20%。去
年 12 月上市的 A-Z Town 3 月均价已突破 7500 元/平方米。
图表 14：朝青板块高档商品住宅交易价格走势图
5000
5500
6000
6500
7000
7500
8000
8500
9000
9500
04. 01 03 05 07 09 11 05. 01 03 05 07 09 11 06. 01 03
元
/平
方
米
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
图表 15：朝青板块中高档、中档商品住宅交易价格走势图
数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网
8000
9000
10000
11000
12000
13000
14000
15000
16000
05. 07 08 09 10 11 12 06. 01 02 03
元
/平
方
米
星河湾
逸翠园
天鹅湾
4500
5000
5500
6000
6500
7000
7500
8000
8500
9000
04. 01 03 05 07 09 11 05. 01 03 05 07 09 11 06. 01 03
元
/平
方
米
珠江罗马嘉园 青年汇 华纺易城
东岸 国美第一城 A- Z Town
阿曼寓所
