泰富置业·澳门路项目
一、上海市住宅总体市场综述
1、上海市期房市场供需情况
单位：万平方米
时 间
推 案 量
去 化 量
供 求 比
1999 (1季度)
1:
1999 (2季度)
1:
1999 (3季度)
1:
1999 (4季度)
1:
1999年全年
1,
1,
1:
2000 (1季度)
1:
2000 (2季度)
1:
2000 (3季度)
1:
2000 (4季度)
1:
2000年全年
1,
1,
1:
2001 (1季度)
1:
2001 (2季度)
1:
2001 (3季度)
1:
2001 (4季度)
1:
2001年全年
1,
1,
1:
2002 (1季度)
1:
2002 (2季度)
1:
2002 (3季度)
1:
2002 (4季度)
1:
2002年全年
2,
1:
2003 (1季度)
1:
注：以上数据来源上海市房地产交易中心
说明：
● 1998年至2001年，市场年供应量维持在1600万平方米左右，从2002年开始，市场年度供应量猛增，达到2610万平方米 ，2002年全年上海的期房供应量同比2001年增长％。
● 从1998年起，上海房地产期房需求量逐年攀升，由1998年的817万平方米上升到2002年的2686万平方米，期房需求量年均增长率在30%左右，2002年的增长率更是达到％。
● 从期房市场供求对比看，年均成交率由98年的%增长为目前的103%。供求关系由98、99年的供大于求，2000年的供求基本平衡，到2001、2002年的求大于供。
● 2003年1季度市场供应量为522万平方米，与去年同期相比增长了%，而1季度期房市场需求量为621万平方米，虽然与上一季相比有所萎缩，大于去年同期相比增长了%，成交量为历年的最高点。地区供求比为1：。
2、上海市期房市场价格走势
注：以上数据来源上海市房地产交易中心
说明：
除2000年，近年上海期房住宅市场平均成交价格基本维持12%的年增长率，1998年到2000年期房住宅平均成交价格在3300-3800元/平方米左右，而2001，2002年期房住宅平均价格则跃升到4000元/平方米以上。2002年第四季度更是达到5272元/平方米。2003年1季度，全市成交平均单价继续上升，到达5299元/平方米，显示出买方市场的购买热情及对市场的持续看好。（—季度期房平均成交价格变化详见下表。）
注：以上数据来源上海市房地产交易中心
3、总结
（1）市场宏观形势持续看好
十六大明确了全面建设小康社会的奋斗目标。到2020年，国民生产总值要在2000年的基础上翻两番，达到357616亿元。而上海政府工作报告中也明确，到2007年上海人均GDP将达到7500美元。持续稳定发展的经济走势将对上海房地产业奠定良好的基础。
（2）申博成功给房地产发展带来新的机遇
举办世博会将直接投入资金30亿美元，拉动间接投资5—10倍。这表明，今后的几年中，将有约2500亿元人民币的资金投入市场，这将给上海房地产业的发展带来前所未有的机遇。
（3）新一轮旧区改造仍将保持强劲势头
近年来，上海的动迁规模基本保持在每年8万户以上，而2002年更达到10万户。动迁安置款的发放将为上海商品房市场乃至存量房市场带来更广泛的客源与购房资金。
（4）房产市场风险依旧存在
上海房地产市场从1998年以来，保持了良好的高速增长态势，这一态势能否继续呢？事实上，1998年以来上海住宅市场的总供应量已经达到8800多万平方米，去化量也已有7800多万平方米，而且逐年还在增加，上海的住宅市场的容纳到底有无持续发展的能力值得大家探讨。而购房者中投资者、外区域人士的比重上升，所带来的不稳定因素，更是需要关注。
（5）商品房价格预测
从1998年至今预售商品房成交均价持续上扬，2002年成交均价比1998年同比上升了%，年增长率在10%左右。在各种因素的综合作用下，预计未来5年商品房的成交价格将继续上升，但升幅将会逐步趋缓，其主要原因如下：
﹡ 土地流通成本不断增加
﹡ 市中心住宅容积的控制
﹡ 二次购屋及换屋阶层的需求扩大
﹡ 外地、外籍人士加入上海市场
﹡ 装修房入市比重继续提高
﹡ 中高价位商品房供应比例增大
﹡ 住宅楼盘的品位档次继续提高
﹡ 市场供求紧张状态得到缓解
﹡ 购房抵税等一系列政策的终止
二、普陀区住宅区域市场综述
1、普陀区期房市场供需
单位：万平方米
时 间
推 案 量
去 化 量
供 求 比
2000 (1季度)
1:
2000 (2季度)
1:
2000 (3季度)
1:
2000 (4季度)
1:
2000年全年
1:
2001 (1季度)
1:
2001 (2季度)
1:
2001 (3季度)
1:
2001 (4季度)
1:
2001年全年
1:
2002 (1季度)
1:
2002 (2季度)
1:
2002 (3季度)
1:
2002 (4季度)
1:
2002年全年
1:
2003 (1季度)
1:
注：以上数据来源上海市房地产交易中心
说明：
1、普陀区期房的供求呈现逐年上升的态势，尤其2002年的供需量较上一年度分别增加了％和％，成交套数为22084套，预售金额为1308843万元。套均售价为万元。
2、2002年普陀区占全市供求的比例分别为％和%。
3、2003年第一季度普陀区商品房推案量为万平方米，占全市总量的%，较上一季减少万平方米，减幅为%；商品房成交量为万平方米，占全市总量的%，较上季减少万平方米，减幅为%。供应成交比由上季的1：上升至1：。
2、期房市场成交走势解析
时 间
平均成交单价
（元/平方米）
平均成交面积
（平方米）
平均成交总价
（万元/套）
2000 (1季度)
3673
2000 (2季度)
3500
2000 (3季度)
3578
2000 (4季度)
3918
2001 (1季度)
4046
2001 (2季度)
4178
2001 (3季度)
4240
2001 (4季度)
4177
2002 (1季度)
4593
2002 (2季度)
4789
2002 (3季度)
4652
2002 (4季度)
5201
2003 (1季度)
5164
说明：
1、普陀区房价走势从2000年以来一直比较平稳，但2002年4季度的增幅较大，其涨幅达％，2003年1季度预售成交单价较上一季下降37元/平方米，下降幅度为%。
2、普陀区的户均成交面积基本在110－120平方米的区间内波动，其波动幅度不大。
3、普陀区户均成交总价2002年底及2003年1季度上升到了63万/套左右，套均总价较2000年1季度同比增长了％
三、本项目住宅竞争市场分析
竞争个案解读
案 名
音 乐 广 场
所在地址
江宁路1220号
工程进度
期房（外装修）
区域环境
交通动线
距离上海火车站步行10分钟
另有13、19、24、36、76、105等
生活配套
家乐福武宁店、亚新生活广场
医疗设施
纺织第一医院，普陀区妇幼保健医院
教育环境
江宁路小学、中学
产品规模及定位
基地面积
25743平方米
建筑面积
104131平方米
总 户 数
650户
建筑形态
一梯二户，七幢18层至28层高层
面积配比
二房：112-128 平方米， 94套 占总比47%
三房：156-167 平方米， 94套 占总比47%
复式: 163 平方米， 12套 占总比6%
价格
单价范围
均价6800元/平方米
主力总价
76万-110万
去化情况
一、二期销售率为100％，今年10月份将推出三期
会所及配套
绿化环境
8000 平方米绿化，1200 平方米空中花园
会所配套
2000 平方米人文主义会所，五大主题馆
文化馆、亲子馆、美容馆、运动馆、SPA馆
安保系统
智能化小区
通讯系统
宽带
产品力分析
优 势
主题明确，有幼儿音乐活动中心及六大风格迥异的主要音乐景观组成的全封闭花园住宅小区
是上海市智能住宅试点小区，健全的保安系统、便捷的通信系统、先进的管理系统，真正体现高品质的生活享受。
劣 势
1、江宁路、长寿路噪音污染
案 名
秋 水 云 庐
所在地址
长寿路28弄
工程进度
现房
区域环境
交通动线
距离上海火车站步行10分钟
另有13、19、24、36、76、105等
生活配套
家乐福武宁店、亚新生活广场
医疗设施
纺织第一医院，普陀区妇幼保健医院
教育环境
江宁路小学、中学
产品规模及定位
基地面积
27000平方米
建筑面积
100000平方米
总 户 数
616户
建筑形态
3幢18个单元板式小高层和板式高层围合而成。标准层面一梯二户，二梯三户，三梯五户
面积配比
二房：108-114 平方米， 142套 占总比23%
三房：104-153 平方米， 474套 占总比77%
价格
单价范围
均价7400元/平方米（现房）
主力总价
73万-105万
去化情况
二期2002年10月开盘至今，已全部售完
会所及配套
绿化环境
绿化率50％
会所配套
2000平方米阳光休闲会所，个性商务中心、多功能会议室
安保系统
家庭综合布线系统，电视监控系统，周界警报系统，背景音乐，智能化社区平台
通讯系统
宽带网
产品力分析
优 势
1、美国JY建筑规划设计事务所担纲规划设计，源自纯美建筑理念。
2、印第安文化长廊、西岸水吧、星光步道、米老鼠乐园，汇集现代园艺精粹，沐浴浓浓美式风情。
劣 势
1、长寿路桥噪音污染
案 名
半 岛 花 园
所在地址
西康路1518弄
工程进度
现房
区
域
环
境
交通动线
13、19、24、36、76、105等
生活配套
家乐福武宁店、亚新生活广场
医疗设施
纺织第一医院，普陀区妇幼保健医院
教育环境
江宁路小学、中学
产
品
规
模及
定
位
基地面积
80000平方米
建筑面积
200000平方米
总 户 数
314户（三期）
建筑形态
4梯5户/4梯6户，30F高层
面积配比
三房：144-150 平方米， 120套 占总比38%
四房：164-228 平方米， 180套 占总比57%
复式：335平方米， 14套 占总比5%
价
格
单价范围
8500元/平方米
主力总价
140万-194万
去化情况
2001年9月开盘至今，只剩余181平米的四房，销售率95％以上
会
所
及
配
套
环境景观
“10大园林艺术”
雕塑艺术街、乡野果园、湖滨水晶宫、儿童嬉水池、观景平台、野趣栈道、古风小桥、听月凉亭、人造拾贝沙滩、流水露台
“6大主题广场”
半岛露天剧场、太极香芬广场、云水滨河广场、养生休闲广场、阳光草坪广场、万生社区广场
会所配套
“阳光休闲会所”
健身房、阅览室、棋牌室、商务中心
安保系统
ISO9002国际认证物业，周界红外线报警、电子巡更，背景音乐系统
通讯系统
宽带
产品力分析
优 势
苏州河天然水域环绕
景观主题鲜明，富有特色
劣 势
1、房型设计比较老，为早期的点式住宅
案 名
光明城市公寓
所在地址
西康路1288弄
工程进度
现房
区域环境
交通动线
105、13、113、63、106、36、768、24
生活配套
亚新广场、世纪联华、家乐福
医疗设施
纺织第一医院，普陀区妇幼保健医院
教育环境
同济二附中（普陀中学），江宁九年制学校
产品规模及定位
基地面积
11000平方米
建筑面积
88000平方米
总 户 数
496户
建筑形态
32层超高现代板式建筑
面积配比
二房：117 平方米， 174套，占总比35%
三房：145-156 平方米， 196套，占总比39%
四房：183-191 平方米， 108套，占总比22%
复式：164-305 平方米， 18套，占总比 4%
价格
单价范围
9000-12000元/平方米
主力总价
160万-172万
去化情况
2001年8月开盘，目前已售完。
会所及配套
环境景观
南临4万平方米长寿绿地
会所配套
别致的天光水晶会所，壁球馆、桌球房、健身房、超市阅、览室等
安保系统
/
通讯系统
宽带
产品力分析
优 势
1、紧邻的4万平方米市政长寿绿地
2、配送约克或特灵中央空调、爱迪士新风系统、中央净水系统、史密斯家用热水系统
劣 势
1、房型大，总价高
案 名
静安晶华园
所在地址
陕西北路111号
工程进度
期房
区域环境
交通动线
到达静安寺、人民广场、南京西路、淮海路车程5分钟左右。
附近拥有36、19、113、206、112、76、68等多条公交动线
生活配套
步行10分钟就到达著名的亚新广场，往西有第一百货沪西店，往东有市百四店。更有大型的超市世纪联华、华联吉买盛
医疗设施
纺织第一医院，普陀区妇幼保健医院
教育环境
江宁九年制学校
产品规模及定位
基地面积
80000平方米（总）
建筑面积
250000平方米(总)
总 户 数
628户
建筑形态
2梯2户/2梯3户, 17F小高层-33F高层
面积配比
一房： 57-61 平方米，124户，占总比20%；
二房：110-114 平方米，156套，占总比25%；
三房：118-143 平方米，348套，占总比55%；
价格
单价范围
8000-10000元/平方米，均价9000元/平方米
主力总价
106万-129万
去化情况
2003年3月开盘至今，销售率约为80%
会所及配套
环境景观
近4000平米夏威夷风情中庭，使建筑与自然水景相溶相生，两旁饰以阶梯石道。移步换景创造都市人最渴望的自然风情。
会所配套
健身房、网球场、美容院等
安保系统
24小时保安系统和智能卡系统，西班牙FERMAX可视对讲，闭路电视监控系统，周界防范红外线，电子巡更等。
通讯系统
宽带网络
产品力分析
优 势
位于上海高雅路段陕西路，并属于静安区
闹中取静、适宜居住
周边生活、交通配套齐全
劣 势
1、三拼房型有套三房两间卧室朝北
案 名
圣骊澳门苑（一期）
所在地址
澳门路18号
工程进度
期房
区域环境
交通动线
到达静安寺、人民广场、南京西路、淮海路车程15分钟左右。
附近拥有105、19、76、206、112、68等多条公交动线
生活配套
亚新广场、大型超市世纪联华、华联吉买盛、不夜城商圈
医疗设施
纺织第一医院，普陀区妇幼保健医院
教育环境
江宁九年制学校
产品规模及定位
基地面积
43000平方米（总）
建筑面积
100000平方米(总)
总 户 数
750户
建筑形态
2梯2户/2梯3户, 10F小高层、26F高层
面积配比
二房：105 平方米，75套，占总比50%；
三房：145 平方米，75套，占总比50%；
价格
单价范围
7000-8500元/平方米，均价7400元/平方米
主力总价
78-130万
去化情况
2003年10月开盘，预订情况较好
会所及配套
环境景观
欧洲宫廷式景观设计。周边规划有80000平米梦溪公园，40000平米休闲广场。
会所配套
咖啡馆、健身房、桌球室等
安保系统
24小时保安系统和智能卡系统
通讯系统
宽带网络
产品力分析
优 势
拥有苏州河天然水景
毗邻80000平米梦溪公园及40000平米休闲广场
劣 势
1、相对位置较偏，出行公交不便
案 名
圣天地（酒店公寓）
所在地址
江宁路1139号
工程进度
期房
区域环境
交通动线
到达静安寺、人民广场、南京西路、淮海路车程10分钟左右。
附近拥有105、19、76、206、112、68、63等10余条公交动线
生活配套
亚新广场、大型超市世纪联华、华联吉买盛
医疗设施
纺织第一医院，普陀区妇幼保健医院
教育环境
江宁九年制学校
产品规模及定位
基地面积
20000平方米（总）
建筑面积
80000平方米(总)
总 户 数
1100户
建筑形态
高层
面积配比
一房：32-50平方米，1100套
价格
单价范围
11000-13000元/平方米，均价12000元/平方米（精装修）
主力总价
36-62万
去化情况
2003年6月开盘，目前销售率约为70％
会所及配套
装修配套
橱柜、卫浴及家电采用海尔品牌：挂壁空调，130立升冰箱，滚筒洗衣机，消毒柜，脱排油烟机，微波炉以及德国昕牌1800K电磁炉，24小时中央供热水系统，瑞士自动锁位迅达智能电梯。
会所配套
温水游泳池、有氧韵律室、健身房、桌球室等
安保系统
全方位智能化系统，人性化的安保网络
通讯系统
宽带网络
产品力分析
优 势
毗邻南京西路、长寿路等商务办公区
交通便捷，出行便利
周边生活配套机能成熟
劣 势
1、项目较高容积，无景观特色
2、竞争市场产品特征总结
（1）竞争个案面积配比
一 房
面积
50-60 M2
70-80 M2
合计
套数
124
18
142
比例
87%
13%
100%
二 房
面积
90-100M2
100-110 M2
110-120 M2
120-130M2
合计
套数
32
147
559
47
785
比例
4%
19%
71%
6%
100%
三 房
面积
120-130 M2
130-140 M2
140-150 M2
150-160 M2
合计
套数
243
346
656
94
1433
比例
17%
24%
46%
13%
100%
四 房 及 复 式
面积
160-230M2
230 M2以上
合计
套数
192
32
311套
比例
62％
38％
100%
说明
统计数据来源：音乐广场、秋水云庐、半岛花园、光明城市、静安河滨花园、圣骊澳门苑、静安晶华园7个个案。
总户数2671户。其中
一房 142户，占 ％；
二房 785户，占％；
三房 1433户，占％；
四房及复式 311户，占％。
3、统计资料表明，该地段三房成为绝对主力。
（2）竞争个案产品力总结
苏州河、绿地
一些个案虽本身环境没有可圈可点之处，但是其优越的地理位置是难以替代的，如半岛花园、圣骊澳门苑等面临苏州河，光明城市公寓南向直面4万平方长寿绿地
小区景观
与上述个案相反，一些市区主干道沿线，如长寿路，江宁路等个案依靠自身的景观规划优势，赢得客户。如秋水云庐、音乐广场，景观规划非常有特色。如音乐广场的立体绿地，四季花卉三叠错落，构成其独特的景观，而它的建筑采用现代律动的建筑线条勾勒，凸现其音乐的主题，使其建筑也较好的融入景观。
产品主题多样化
音乐广场
—— 主题：音乐
—— 表现手法：艺律钢琴广场、光律生态建筑、水律中庭水景、坡律坡地绿化
秋水云庐
——主题：阳光、水景、生态
——表现手法：24H流水变幻中庭、社区独享月亮河、中式庭院移步换景
半岛花园
——主题：都市度假家园
——表现手法：10大园林艺术、6大主题会所
圣骊澳门苑
——主题：邂逅巴黎左岸风情
——表现手法：毗邻苏州河畔，40000平米休闲广场，80000平米梦溪公园，欧州宫廷式景观设计
一、项目经济指标
1、主要经济指标
基地面积： 23183平方米
地上建筑总面积： 69500平方米
多层住宅面积： 2133平方米
高层住宅面积： 47099平方米
会所面积： 1403平方米
商场面积： 6997平方米
办公楼面积： 12838平方米
住宅总栋数： 6栋
综合容积率：
建筑密度： 20％
绿化率： 36％
集中绿化率： 12％
停车数： 223辆
地上： 25辆
地下： 198辆
非机动车辆停车位： 450辆
地下机动车库建筑面积： 7980辆
2、地籍图
二、SWOT分析
Strength 优势
项目区位优势明显
项目位于普陀区顶级地段、烫金门牌,陕西北路澳门路交界处，澳门路是“文化、休闲、餐饮、娱乐一条街”，一街之隔的长寿路是“上海商住第一街”。而且，目前该区域的高档小区已经颇具规模，高尚生活氛围浓厚。
拥有多条公交线路
本案附近有多条公交线路，如13、19、24、36、76、113、738等，出行十分方便。此外，陕西北路往南即可到达静安区，南京西路恒泰富梅顶级商务区和商场，以及卢湾区淮海中路高档办公区，向东车行5分钟可到达上海火车站。
绿地活水环抱周围
基地南面步行2分钟即到4万平方米的长寿公园，而基地北面也距离苏州河活水较近，北向视野开阔，部分高层单元可以直面苏州河景观。所以可以迎合目前市场客户亲水喜绿的心态。
面积定位精简，有效控制总价
本项目除设置一定比例的一房外，其两房面积为90-105平方米，三房面积范围广泛，控制在120-150平方米，与周边市场的大面积两房和三房产生一定的错位竞争，有效控制总价，优势明显。
生活机能配套完善
项目周边即有华联吉买盛、世纪联华两个大卖场，生活相当便利。周边还有江宁路中学、小学，纺织医院，普陀区妇婴保健医院、月星家具大卖场。
娱乐休闲场所完备
新生代都市人追求的生活并不单单是居住功能，而是全方位的生活享受，澳门路是“文化、休闲、餐饮、娱乐一条街”，而长寿路上的亚新生活广场等也人气很旺。
整体环境适合人居
目前市中心的住宅产品难免会受噪音、尾气干扰，而本产品距离主干道长寿路非常近，但间隔一个街区，所以整体环境相对宁静，适合居住。
西侧建筑历史气息浓郁
本基地西侧为部分日本人的遗留历史建筑，将来会规划为澳门路28街坊，所以其又具一定的历史价值，同时给本案带来一定的人文气息。
开发团队强强联手
本项目开发商是普陀区排名第三的民营高科技企业，而聘请的建筑设计团队是香港建筑设计事务所，所以强强联手，必能增加产品的竞争力。而其后的产品创新设计规划必能后发制人。
Weakness弱势
周边有部分老公房
东侧尚存部分老式公房，这会在一定程度上降低本产品的档次，影响客户的视野。此外，澳门路陕西北路至江宁路段小环境很差，人员复杂。
西南建筑阻碍视野
基地南面的光明城市公寓的建筑高度在100米左右，这会影响客户南向的开阔的视野。
基地狭长较难规划
基地地形狭长不方正，容积，同时到考虑建筑设计时日照的严格规定，导致社区建筑排布方案单一化，建蔽率高，绿化率低，社区中庭绿化景观较难进行丰富的规划。
Opportunity机会
市场需求的强力支撑
目前周边楼盘的均价在7000-7500元/平方米左右，去化及市场接受度均相当好，而且未来潜在供应案量不大，这对本产品将产生极大的市场需求支撑作用。同时由于周边过往项目的良好品质，为本区域创造了良好的市场口碑，将进一步加强本项目地段的市场认同度。
Threat威胁
区域客源的逐步消化
目前区域市场上热销项目如：圣骊澳门苑、玉佛城三期等即将推出，会在一定程度上会分流部分钟情于此区域的客户。
中高价房需求量有限
目前上海7000-9000元/平方米的中档房为主流，2002年登记预售的商品房中，以成交套数统计，中价位商品房占％，中高价位商品房占％，大于7000元/平方米的高价位商品房仅占％。中高价房市场需求量有限，竞争特征表现为全市性的客源争夺。
总体市场政策风险
目前国家及上海对于中高价房的相关政策限制造成的投资风险相对较大，而中高价房中投资客占相当大的比例，特别是外地、外籍人士，所以必需在项目推广、产品规划、目标市场定位上加以斟酌规避。+ 三、客源客层分析
1、近期上海购房客源构成
近三年上海总体市场购房客源构成比例
时 间
本地购房者
外地购房者
境外购房者
2000年
%
%
%
2001年
%
%
%
2002年
%
%
%
2003年1季度
%
%
%
说明：
近年来上海购房者中，外地和境外的客源比例逐年抬高，2002年来基本维持在75%左右的本地购房者，18%的外地购房者，5%的境外购房者。
2003年第一季度上海中、高档住宅客源构成比例
2、近期普陀购房客源比例
2003年一季度上海与普陀客源构成比较
本地购房者
外地购房者
境外购房者
全市
普陀
全市
普陀
全市
普陀
%
%
%
%
%
%
说明：
与全市相比，普陀区的购房客源中外地人士比重明显较高，而境外人士比重则略低于全市。
四、目标客源客层建议
1、客源建议
根据目前项目竞争个案的客源特征以及本项目的区位特性，本项目的目标客源为：
普陀区原住居民
静安区、闸北区等外区客源
部分已经在市区一次购房，目前考虑二次置业或为儿女购房者
市中心顶级商务区的高级白领，主要是由陕西北路引导而来的南京西路—恒泰梅金三角以及淮海中路顶级商务区客源
2、客层分析
年龄层：30-45岁，家庭型自住消费为主
职业特征
高级白领为主
中高收入群（中产阶级），家庭年收入在10万左右
投资客
消费者行为特征
高级白领，追求时尚，消费前卫，有较强的消费能力，但是对会所、小区景观、建筑外立面要求独特。
三口之家，父母为求教育及生活的便捷，一次或二次置业于此。注重房型的舒适性及实用性。
养老型，对地段认同感强烈，可能会选择紧凑型房屋，其主要考虑因素是周边的医疗环境和长寿公园，对小区的景观要求均好性，并有一些供老人锻炼的器材及会所休闲交往空间。
投资客，不讲究楼层、朝向。主要考虑此区域的升值潜力和房子的性价比。
五、产品原规划面积配比方案
面积单位：平方米
面积
一号楼
二号楼
三号楼
四号楼
五号楼
六号楼
七号楼
合计
户型配比
一房一卫
73
/
/
32
/
/
/
/
32
%
二房一卫
93-101
/
/
63
/
/
/
36
99
%
二房二卫
105
33
33
/
/
/
/
/
66
%
三房一卫
120
27
/
31
/
/
/
/
58
%
三房二卫
130-140
33
60
/
/
/
15
/
108
%
三房二卫
（舒适）
150
/
/
/
/
53
/
53
%
合计
/
93
93
126
/
53
15
36
416
/
六、规划方案改善建议
1、办公楼用途重新规划
（1）规划变更为酒店式服务公寓
考虑到本项目并不是紧邻交通主干道，而是被住宅区环绕，所以缺乏办公氛围，规划办公楼的市场风险非常大。为了消化这部分面积，并保证收益回笼的时效性及最大化。同时结合本项目地段条件以及考虑到目前上海市场上全新规划，而非烂尾楼改建的酒店式公寓仍有很大的市场空间，因此本司建议将本项目原规划总建12838平方米的办公楼规划变更为酒店式公寓，主力单套面积控制在50-60平方米，自住功能齐全、度身定制的精装修、全配备酒店式服务公寓。
（2）精装修、全配备建议：
家具、电器：家具全配，并配备燃气灶具、冰箱、彩电、微波炉、消毒柜等家用电器。
通讯及视听：每户提供2门电话，提供有线电视终端、宽带终端，宽带通讯采用光缆到楼的方式。
空调：户式中央空调，每台室内机温度单独调节。
热水：每户热水由燃气热水器或电热水器制备。
2、沿街商铺的价值回归
规划说明
本基地沿街店铺面积约7000平方米，规划为3层商铺，其中第3层约1400平方米将作为社区会所用途。
对于1-2层商铺，建议底层作米的挑空，今后供客户自行分割，而2层商铺可在条件允许的情况下，尽量挑高，扩大空间感。
在外立面建材上使用有质感的石材和通透的玻璃，外观整体进行统一CI规划设计，同时努力挖掘本项目西邻28街坊的人文商业魅力，并在规划上与之充分结合，汲取历史人文的宝贵财富，增强本项目商铺的独有气质氛围。
沿街商铺示意参考
七、产品主题发想
产品总精神
现代 原创 人文主义住宅
上海不再模仿
走在大街上，随处可见的是法式、英式的建筑门牌，这里标榜法兰西，哪里号称日式和风。上海的性格的确海纳百川，但她的精髓却在于吸收后的创新！建议本项目从创新出发，刻画上海自己的性格，从而引发客源从情感上的认同，从客户自身的优越感，激发客户对产品的认同。
上海自有风格
上海的石库门，上海的弄堂文化，上海的苏州河岸仓库，他们只属于上海，他们正是上海的魅力所在。所以，对上海本土建筑人文的传承，更是众望所归。根据客户群内心的深层次的欲望，所以建议通过对上海风格的深层次挖掘，达到建筑领域的创新。即打造全新的人文主义住宅。
人文主义住宅诞生
人文主义的至高精神 —— 关怀 ！从建筑本身，到景观，到会所，乃至商业配套，全面贯彻“以人为本，细节至上“。从餐厅的阳光，到主题的会所，从一草一木的自然熏陶，到独具匠心的公共空间，从深浅合理的孩童戏水池，到刻于石上的文学名句，无微不至方显人文主义！
八、产品力加强建议
1、建筑外立面建议
设计表现：
简约轻快弧顶天际线，大面积通透玻璃，处处体现现代的尊贵。
工艺处理：
为了使建筑历久弥新，建议采用一系列新的施工工艺
如一些特殊的、环保建材，如：大理石、金属板、反光镀膜玻璃等
制定缜密的整砖接缝计划
2．会所建议
（1）主题建议
MOMA现代馆
MOMA缘自Museum of Modern Art的首字缩写，是世界最大的现代艺术馆之一，位于纽约最高贵、最时尚的曼哈顿区，中央公园旁，馆藏从绘画、雕塑、摄影、版画、建筑石膏像到电影和巧思新颖的实用品，形式多样，兼容并蓄，是现代和时尚的大本营，是现代艺术和生活的交汇点。
用MOMA现代馆作为本项目会所的主题，以凸现本项目的艺术性和现代感，充分迎合本项目目标客层现代雅皮的精致与开放的生活态度。
空间位置上可利用本项目沿街商铺的3楼作为会所。
（2）功能分配
（2）内容规划
- LEISURE ART -
BLUE SKY咖啡吧
书屋
休闲简餐厅
红酒吧
- SPORTS ART -
- FASHION ART -
国际时尚元素发布区
时尚元素的渗透最为灵感，部分地域和国界，建议利用会所的自由空间，不定期的进行国际时尚的发布SHOW，这样既能提升会所的档次，也能增加小区的品味。
个性艺术发布区
客户个人DIY作品的发布天地，不论是IT精英，还是艺术先锋，都会有与众不同的作品问世，为他们提供一个精致的公共空间，一个交流的自由天地，让社区成为现代时尚元素的发源地，社区内的一切元素不是静止的，而是互动的。
- LEARNING ART -
亲子儿童天地
各种趣味玩具能激发小朋友的运动乐趣，更让他们与其他小朋友一同分享乐趣。室内儿童天地的墙面、地面建议安装防磕碰的保护胶垫，父母运动时不必再为小朋友担心。而室外则是完全自然的娱乐空间，让孩子尽量多的亲近自然。
主题教室
定期聘请知名艺术学院的名师，开办各种培训课程，用优秀、超前的素质教育赢得客户，如钢琴、芭蕾、美术教育等。
- LIFE ART -
生活应该是一种写实的艺术，高品质的生活不应该被琐事打搅，让一切与享受生活无关的事情，交给社区的贴身管家。
结合本小区的客源客层的消费习性，建议营造一个享受型的生活氛围，提供完善的物业管理配套和社区服务空间。在小区会所中，可开设：
金融家政服务中心
清洁、洗衣中心
社区医疗保健中心
宠物托管中心
3．景观建议
景观主题
现代 河畔 生活
我司建议充分利用通过对特色水景的营造，加强景观的生动性和亲和力，迎合目前目标客户对水景住宅的偏好。
为了避免单一水景而导致产品力削弱的负面影响，我们建议把阳光、空气、水等自然原生态环境概念引入社区，用各色各样的绿色水生植物，点缀水面，并结合阳光发生光合作用，从而产生新鲜、高氧的空气。河流、绿树、清新的空气和住宅最终完美结合起来。
因为本项目的公寓区部分地形狭长，大型的集中绿化景观较难塑造，所以只能因地制宜，以小见大，建议局部搭配以“精致”见长的日式小景。
景观表现
4．物业服务
聘期知名境外物业管理团队。
先期请物业管理公司进驻售楼处，进行统一的楼盘CI形象设计，这样可以有效整合公司及楼盘的品牌资源，有利于楼盘的对外推广及销售。
5．小区智能化建议
（1）周界防范报警系统
（2）闭路电视监控系统
（3）楼宇访客可视对讲系统
（4）门禁管理系统
（5）家庭安全防范报警系统
（6）电子巡更系统
（7）建筑设备监控系统
（8）停车库出入IC卡管理系统
（9）多表远程抄送系统
（10）背景音乐及紧急广播系统
（11）远程家电控制系统
（12）宽带接入
（13）小区局域网，设置社区物业管理自动化系统
九、价格定位建议
（1）价格定位依据
本项目的合理正式推广时间初步预计将在明年年中以后，纵观目前上海房地产市场整体发展趋势与特征——二到三年内市场行情及需求仍将持续向上、稳步发展。
市场供需关系看好
上海房地产总体市场供大于求，从2002年全年看，期房供应约2500万平方米，成交逾2680万平方米，当年成交率108%，成交量相比上年增长46%，相比1997年上升5倍。
2002年上海期房市场平均成交房价4500元/平方米，其中年初平均成交房价约4200元/平方米、年末平均成交房价4900元/平方米，2003年第一季度继续大幅上涨，平均成交房价超过5300元/平方米，房价的跃升由往年的一年一价转变为一季一价，而进入2003年第二季度，上海的房价更被称为一月一价，但人们的普遍购房热情并未因此受到打压观望，相反却更为热切。这一量升价升充分证明了上海市民真正的购房潜力、上海人在全国赫赫有名的买房情结以及置业上海这座太平洋西岸的全球明日之星，对于港台、东南亚华侨、海归派、江浙两省及内地等所谓的“新上海人”更有强大吸引力。
另外，从上海市府对今后五年上海城市年人均国民产值（GDP）的预测增幅仍高达10%，并向世人公布2007年上海人均GDP将达到7500美元，相当于香港的50%，而上海的房价呢？另据国外经验，当人均国民产值位于3000—8000美元时，正是人们购房需求最为高涨、房地产高速发展的时期，这一点也充分印证了上海楼市从1997年的谷底连续6年大幅攀升所隐含的经济规律与世界经验，而2007年上海的人均GDP才刚好接近8000美元，更何况今后几年中，2008年北京奥运会、2010年上海世博会对房地产市场的持续兴旺亦有一定的促进作用。
市场供求结构合理
当前上海房地产总体市场不仅在土地（一级市场）、新建商品房（二级市场）、二手商品房（三级市场）各级市场欣欣向荣、供不应求。特别是在二三级市场，更从各级单价（3000—15000元/平方米以上），各种产品类型（住宅、商铺、办公、酒店公寓）、各种交易用途（自住、投资保值、租赁）等各个方面表现出强劲的市场需求与购买力，各级供求市场环环相扣，稳步发展。
同时上海楼市又有一般城市所不具备的大规模城市动迁带来的基本购房需求以及近年公房售予个人所带来的该群体的老房上市变现的潜在首付实力。
新政策导致市中心房地产开发成本骤升
土地公开招标政策、市中心建筑容积控制政策、央行严格土地贷款政策，从各个方面导致上海土地一级市场以及新建商品房的开发成本大幅上扬，特别是当前市中心的大规模房产开发基本上只能由资金实力雄厚、开发经验丰富的大型品牌开发商运作，因此房价的扬升势成必然。
合理的土地级差
众所周知，地段是决定房地产价值的最重要因素，土地级差也是世界各大城市决定其房地产价值的最根本因素。对于目前的上海房地产市场，我们可简单地依照市中心、内环线、中环线、外环线分为四类最基本级差，五年前此四处的平均房价基本为2500、3000、5000、7500，其房价比率为1 : : 2 : 3；而目前该几处房价平均房价约为4500、6000、7500、12000，其房价比率为1 : : : ；级差甚至有所缩小，同时但凡学过几何的我们也都应该清楚知道市中心的土地潜在供应量则是这四类土地中最稀有的。
更何况目前上海市中心的豪宅定价并未超越当初95、96年上海楼市外销豪宅普遍的高昂单价，而当前上海豪宅的自身产品品质也与当初个案的产品力不可同日而语。
市中心土地日益稀缺
土地是不可再生的最基本的生产资源，有如上海这样的大都市市中心的土地更应是寸土寸金，盖一处少一处，随着人们收入的增加以及对居住优越地段的日益渴求，遵循物以稀为贵的基本经济学原理，市中心的房产才是真正具有长期的升值与保值保障的不动产物业。
普陀区内的顶级地段
长寿路、澳门路、陕西路无一不是普陀区的烫金门牌。另外与本案相邻的静安区在本区域范围的物业也都是该区内屈指可数的高档楼盘，在购房者眼中的均属毋庸质疑的上佳地段，这也从一个侧面反映了本区域地段之在普陀区内的不凡价值。
综上所述，不仅从上海市房地产的市场走势以及本案地段的无可复制性，加上产品本身的外延及内涵的分析，无不验证了本项目在市场中的机会与发展潜力。
（2）价格建议
住宅(毛坯)单价： 8500 元/平方米
酒店式公寓单价： 12500 元/平方米（精装修、全配备）
1-2F沿街商铺单价： 13000 元/平方米
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