各类商业规划选址标准
目 录
1 郑州目前商业业态分类
2 各业态规划具体要求标准
3 各商业业态甄选标准总结
郑州目前商业业态分类一、
郑州市场整体处于结构调整期向稳步发展期的过
度阶段.
发展阶段
市场表现
赢利模式
标志节点
起步期 结构调整期快速发展期 稳步发展期
各个居住区、交通
汇聚点出现少量、
低档次商业
商业快速发展，经
营档次、结构发生
飞跃
散铺向集中、规模
化商业形式演变
规模化商业、大型
购物形态商业中心
浮出市场
城市发展较为落后，
市政配套设施处在
规划中
市政配套正在完善，
集中市场、步行街出
现
由街铺、步行街向
集中商业发展
大型商业机构进入，
商业水平稳步上升
自有住宅底商经营
或出租为主
商铺基本市场化，经
营和销售同时存在
商铺市场化，销售
成为核心赢利手段
销售不是实现收益
的最终手段，持有
出租为主
营业收入+租金
收入
营业收入+租金收入
+销售收入
销售收入+租金
收入
销售收入+租金
收入
经营模式
商业发展规律模型
郑州目前商业业态分类
高档百货:丹尼斯、金博大、百盛、华联、香港新世纪等大型百货商场；
大型超市：国外的零售商众多，例如以沃尔玛、家乐福、易初莲花等；本地的品牌，思达连锁超
市、左右间等；市场竞争异常激烈；
大型专业市场：其中以家居建材类大型专业店发展较好，东建材、凤凰城、中博等为代表；而其
他各类型的大型专业店发展都较为缓慢。
餐饮业：本地特色餐饮发展一般，各类外地特色小吃自成一统，呈现多元化发展趋势；
娱乐业：休闲娱乐场所主要集中在二七商圈附近、酒吧较有特色为农科路酒吧一条街；
各类便利店：基本满足市民日常需求，但24小时便利店发展较为缓慢。
大型购物中心
大型购物中心是Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，属于复合型商业形态，
特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零
售店在内的超级商业中心。
郑州商业发展趋势
例如：万达广场
总用地面积;㎡
总建筑面积约;53万㎡
总容积率为
业态：住宅、商业、酒店、写字楼、购物
中心、SOHO、室外步行街综合体
说明：北地块为商业用地，用地面积
㎡，总建筑面积约万㎡，包
括购物中心、SOHO、室外步行街。容积
率为，绿地率%。
南地块为住宅用地，用地面积㎡，
总建筑面积约万㎡，包括六栋（共16
个单元）高层住宅及两层底商。容积率为
，绿地率%。
运作模式：
作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发
坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单
在先，建筑建造在后”的宗旨。目前已经基本完成主
力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。
主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家
电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。
1、百货、超市、服装类
2、餐饮类
3、休闲娱乐类
4、具体案例选址规划要求
各业态规划具体要求及标准二、
业态 规模 需求体量（㎡） 层高 开间 进深 单层面积 承租能力元/天
日用
消费品
百货
大型 10000-30000 5米 》50米 》=8米 3000㎡以上 1-2元
中型 5000-10000 首层5米 》40米 》=8米 2000㎡以上 元
超市
大型 10000-30000 6米 》50米 》=8米 5000㎡以上 -3元
中型 8000-12000 4米 》40米 》=8米 3000㎡以上 -3元
精品
服装 10000-20000 4米 》50米 》=8米 1000㎡以上 商户3-15元
一、百货、超市、服装类建筑体量要求
1）百货类店商户要求统计表
百货商场—北京华联选址要求
一、城市规模
1、省会城市或中心城市
2、城区常住人口100万以上，年人均消费支出6000元以上。
二、商圈条件
1、一级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口50万以上，紧邻城市主干道，
有8条以上公交线，店面日均人流量8万以上。
2、二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，
有6条以上公交线，店面日均人流量6万以上。
3、三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4
条以上公交线，店面日均人流量4万以上。
三、竞争对手3公里内竞争对手不超过2家。
四、物业条件
1、使用寿命：结构使用年限＞租赁期限。
2、结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。
3、建筑物结构：框架或排架结构。
4、层高：5米。
5、柱距：8米×8米。
6、楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。
8、单层建筑面积：12000平方米。
9、多层建筑面积：6000平方米/层。
10、地面停车场面积：2000平方米。
11、地下停车场面积：8000平方米。
12、库房面积：2000平方米。
13、办公区面积：600平方米。
14、卸货区面积：300平方米。
15、卸货平台：高度米，面宽：8米，进深：5米。
16、卸货通道（消防通道）宽幅：3米。
17、地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。
18、能源供应：经营方独立开户，用电量千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。
五、合作方式租赁，期限20年。
1）、—北京华联选址要求
2）超市商户要求统计表
全球第一零售巨头—沃尔玛选址要求
对商圈的要求
1、在项目公里范围内人口达10万以上，2公里范围内的常住人口可达12—15万人；
2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显阻隔；
3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；
4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；
5、核心商圈内（距项目公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。
对物业的要求
1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；
2、层高不低于5米，对于期楼的层高不低于6米，净高在米以上（空调排风口至地板距离）；
3、楼板承重在800㎏/㎡以上，对期楼的要求在1000㎏/㎡以上；
4、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米；
5、正门至少提供2个主入口，免费外立面广告位至少3个；
6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；
7、商场要有一定面积的广场。
① 山姆·沃尔顿先生于1962年在阿肯色
州成立，目前已经成为美国最大的私
人雇主和世界上最大的连锁零售商
。
② 沃尔玛于1996年进入中国市场，截止
目前约有200家店面，主要有购物广
场、山姆会员商店、社区店、惠选折
扣店四种形态。
对停车场地的要求
1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；
2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；
3、如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场
地，40尺货柜车转弯半径米。
其它要求
1、市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营
运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑
主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强
弱电井道及各回路独立开关箱；
2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及
空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需要；
3、安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到24℃±1℃标准；
4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。
全球第一零售巨头—沃尔玛选址要求
全球第二零售巨头—家乐福选址要求
Carrefour（法文，意为十字路口），其第一家店是１９
６３年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，生意异常火爆。
十字路口成为家乐福选址的第一准则（法文，意为十字路
口）。
一、建筑物要求：
1、建筑占地面积15000平米以上
2、最多不超过两层
3、总建筑面积2万-4万
4、转租租户由家乐福负责管理
5、建筑物长宽比例：10：7或10：6
二、主要指标要求：
楼层层高 ：卖场净高不小于米，后仓净高不小于9米
柱距要求 ：柱网开间10×10米
楼板载荷 ：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米
卸货区 ：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间
停车位 ：300—500个汽车位 非机动车位1000个以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。
货梯 ：2部5吨货梯
发电机容量 ：2400—3200KVA
土地性质 :商业用地
消防 :符合国家及当地标准并能通过验收
其他要求 :
供水、供气、通讯设施、空调到位
资料解读：
① 家乐福是世界第二大零售商，世界最大食
品零售商，欧洲第一大零售商。
② 自家乐福1995年进入中国市场至今，已拥
有超过2万多名员工，所开店已遍布中国
20多个城市，经营商品两万多种。
全球第三零售巨头—麦德龙选址要求
首选物业： 商业街
物业使用： 购买
物业说明： 购地自建
需求面积： 1万-2万平米;
选址标准： 麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。这样既避免了
市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险。同时，选址还适应了
城乡一体化的发展趋势，提前占据区位优势。它商圈的辐射半径通常为50公里。
① 1964年，一个崭新理念和管理方式-麦德龙在德国诞生，目前
发展为德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团 ；
② 是世界第一的“现购自运”制商业集团，实行会员制，会员必
须是具有法人资格的企事业单位；
③ 1996年，麦德龙在上海普陀区开设了第一家商场，从一开始就
取得了惊人的成功，给中国带来了全新的概念，填补了中国在
仓储业态上的空白。
“现购自运”是指专业顾客在仓储式
商场内自选商品，以现金支付并取
走商品。与传统的送货批发相比，
现购自运的优势在于较好的性价比，
食品和非食品分类范围广，及时获
得商品，更长的营业时间。
1. 拥有自由产权的店面；建筑面积和与建筑面积基
本等同的停车场面积，选址难度大；
2. 禁止米以下儿童进入，作为一家大型仓储式
商场，需要进行叉车作业，补充货品，而米
以下的儿童恰恰是在叉车驾驶员的视觉盲区。
3. “透明”收银单 ；
4. 实行会员制，非会员客户谢绝购物。
特殊要求：
麦德龙仓储式超市是将超市和仓储合而为一的零售业态。它省掉了传统零售企业独立的仓库和
配送中心，经营中实现了快速补货，保证了超市低成本高效率的运作。仓储式超市与普通超市
整体策划设计方面有明显不同。
麦德龙整体设计差异点
一、超市建筑设计
麦德龙仓储式超市从外观看就象一个现代化的大仓库，其营业面积一般为15，000～20
，000平方米。外部设有与营业面积几乎相等的停车场，内部结构比较简单，通常采用高
米的工业用大型货架。货架下半部分用于商品的陈列展示，与普通超市无异：而其上半
部分则用于相应商品的存放，起到了仓库的作用，从而使销售和仓储合为一体。货架间距
较大，便于存取货物的叉车通过，完成迅速补货的工作。
二、商品定位
商品内容丰富，品种齐全，通常在20，000种以上，可满足客户“一站式购物”的需求。
仓储式超市摆设的绝大多数商品都是捆绑式或整箱销售，除家电类、机械类产品外很少有
单件摆设展示的商品 。
仓储式超市实际上就是以零售的方式来从事批发业务。超市既是服务中心又是配送批发中心。
这种差异化的市场定位使麦德龙成为了专业客户的超级仓库。
（一）有限的目标顾客
绝大多数普通超市的目标消费群是无差异性的，即服务对象是全体普通消费者，消费者短
期内的重复购买率高，但每次的购买量不大，多为临时性随机性消费行为。而仓储式超市的目
标消费群比较明确，麦德龙针对“有限”客户，即只对酒店、餐饮业、工厂、企事业单位、政
府和团体等提供服务实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位。
（二）直邮广告促销
麦德龙超市一般不通过大众媒体进行广告宣传，而是利用直邮广告进行促销。它们向所有
会员每两周邮递一份“麦德龙邮报”。邮报是一份详尽全彩页的商品目录，介绍了半个月内商
品的最新价格，新增商品以及近期开展促销的商品信息。邮报不仅使会员及时了解商品信息，
而且帮助企业有效地降低采购成本，提高客户采购的透明性和公正性。
（三）特色化商品营销
面对零售业内竞争压力逐渐增大，麦德龙不是单纯以价格低廉吸引顾客，而是从商品入手，
以独家商品、特色商品及自有品牌商品吸引顾客。 其中有为小型装修队选配所需电动工具和
手动工具提供的商品建议清单；有为小型餐饮业准备的各种套餐餐具；有为企事业单位准备的
福利套餐商品建议目录，等等。
麦德龙客户服务模式
1. 采用工业大货架销售和存货，商品陈列一目了然，便于自取；
2. 对于专业客户需要的商品，提供整箱包装销售；
3. 极其丰富的鲜货；
4. 每个商品的库存和再订货都有严格的管理；
5. 齐全的商品品种，严格的质量控制；
6. 麦德龙C&C配销体系正是为大型高效的购物设立的；
7. 会员通过"麦德龙邮报"及时了解最新的商品及其他信息，得到最佳采购优势；
8. 完善的售后服务，免除客户的后顾之忧 ；
9. 依傍交通主干道，交通便利，足够的免费停车位；
10. 麦德龙客户服务部提供退货、换货和维修服务。
麦德龙的特色服务总结：
差异化的经营定位+限定客户的供应管理方式+标准化操作流程
加速传统商贸批发行业向规模化、现代化迈进的步伐
3）服装类商户要求统计表
分类 业态 规模（㎡） 层高 开间 承受租金元/天
餐饮类
中式 2000-50000 4米 》40米 -4
美食街 5000-30000 4米 》20米 -4
中式快餐 300-2000 米 》20米 -5
西式快餐 300-2000 米 》20米 -8
二、餐饮类建筑体量要求
餐饮类商户要求统计表
餐饮
类
面积（平
方米） 租金( 元/天） 店铺要求 额外要求 代表品牌
300-800 元 隔油池、天然气、排烟排风、上下水、新风、电力
营业时间较长、车位、承租期5
年以上 俏江南、阿五
200-400 4元 上下水、排烟排风 承租期5年以上 永和大王、红高粱
200-400 8元 首层或地下1层+2层或地下1层、排烟排风、上下水
承租期5年以上、对门面宽度和
楼板承重有一定能够要求
麦当劳、肯德
基、好伦哥
200-400 4-5元 上下水、排烟排风 首层或地下一层、广告位 吉野家、阿利茄汁面
60-200 5元以内 上下水、电力、排风排烟 冷藏设施 好利来、西萨
100-200 元以内 电力、上下水 背景音乐、可露天经营 上岛咖啡
150-400 元 上下水、独立开门、位于1层至3层、隔音好 中高档消费 五福茶馆
1、商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持
2、建筑要求：
1）楼板到梁底高度，不得低于3米。；
2）楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷载为250 kg/㎡；
3）供 电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至
乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；
4）供 水：甲方提供25吨水/天，供水管径为
相应的用水指标；
5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；
6）隔 油 池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或
影响相邻关系；
7）化 粪 池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域；
8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道
的截面积为500mm×700mm；
快餐巨头—肯德基选址要求
9）招 牌：在门脸上方提供招牌安装位置；
10）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于
450卡/㎡/小时，用餐区应不小于350卡/㎡/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高
于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；
11）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下
设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；
12）卸货车位：甲方提供临时卸货车位；
13）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。
14）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通；
15）电话：甲方提供两条电话线路。
3、面积租期：
首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求至少10年以上。
快餐巨头—肯德基选址要求
三、休闲娱乐类建筑体量要求
分类 业态 体量（㎡） 层高 进深 柱距 可承受租金元/天
休闲
娱乐
KTV 3000-10000 米 》40米 》=5米 1-6元
桑拿 3000-30000 米 》60米 》=8米 1-8元
保龄球 2000-5000 5米 》60米 》=8米 1-8元
台球厅 1000 米 》20米 》=5米 3-8元
网吧 1000 米 》20米 》=5米 3-8元
业态 规模 需求体量（㎡） 层高 开间 进深 承租能力元/天
IT电子
数码 2000-1000 4米 》20米 》=8米 商户3-15元
电子 5000-30000 4米 》20米 》=8米 商户5-15元
娱乐类商户要求统计表
场所要求:
１. 核心商圈和地标建筑，经济.文化.商业中心.中央商务区附近（城市中心） 、交通枢纽
２. 主力购物广场.大型商场内或酒店附属等
备注：规划局及环保局可批准餐饮.娱乐 楼上无住宅 。楼宇符合国家及当地消防要求。
门面要求：有独立或相对独立门面或观光电梯，专用电梯
1. 建筑面积在2000平方——4000平方，最好单层
2. 层高要求：４.５米左右
3.承重情况：最低300公斤/平米
4. 供电量：450~700KAV
5.供水量：20~40吨/日
6. 天然气：暂无
7. 广告位要求：有醒目的店招位置
8. 停车位：地面40辆，地下40辆，总体不少于60辆
娱乐代表—好乐迪KTV选址要求
附：专业大卖场—如新家园家居超市选址要求
用地面积：
标准店项目净用地面积（红线内面积）约3-4万平方米（45至60亩）。地块面宽不小于150米，进深不小于180米。
非标准店用地面积无特殊要求，但需按项目规模满足顾客停车要求。
建筑面积、结构与技术要求：
标准店一般为轻钢结构三层建筑，每层卖场面积约为15000平方米，面宽约130米，进深约120米，柱柜约米×12
米。一层为仓储式建材超市，层高米，荷载2500千克\平方米；二层为家居超市，层高米，荷载1000千克\平
方米；三层为家具广场和家装市场，层高米，荷载500千克\平方米。
单一建材超市：一般不超过三个楼层，总建筑面积控制在2万平方米以内，单层面积不小于6000平方米；首层层高
－米，荷载2500千克\平方米，二、三层技术要求同标准店。
停车位：（以地上停车位为主）：
北京、上海、广州、深圳不少于200个车位，其他城市不少于150个车位。每车位面积：地面约25平方米，地下约
40平方米。
非标准店每1万建筑平方米配备专用停车位不少于100个车位。
超市正门前车流交通通道宽20米。
能源需求与机电设备：
标准店用电每万平方米建筑面积1000千伏安，用水量每天80立方。
中央空调：岭南以制冷为主，一台主机制暖；黄河以北以制暖为主，
冬天必须通风；中部地区冷暖双制。
扶梯、坡梯、货梯、客梯满足需要。
市场类别 要求 开店区位 店面规模 其他要求
副省级以上
城市 直辖市、省会城市、副省级城市
核心商圈 5000平米以上 从一楼开始，地
级市场楼层不超
过四楼；物业距
街道的距离在6
米以上，有开阔
的停车场地和门
前广场
区域商圈 4000平米以上
大型社区 3000平米以上
地级城市 市区人口50万以上，具有一定的购买能力 商业中心 3000平米以上
县级市场
江苏、浙江、广东等地的县级市
内陆省份发展较快的县级市（百强县优
先）
副省级以上城市的较发达的郊区县
核心商圈核心位置 3000平米以上
专业主力店—苏宁电器选址要求
层高米以上，柱距8米以上；
楼板承重：350Kg/平方米；
给排水/排油/排污/烟道：除给排水外无要求；
供配电负荷：150W/平方米；
硬件设施要求：要求提供中央空调、自动扶梯、货梯、
顶地墙装修及合格的消防设备设施；
物业形状要求：方正实用。
租赁期： 10-15年 /有一定的免租期
停车位：需提供20个以上免费停车位
经营方式：自营
租金要求：纯租赁或按销售额扣点形式
专业主力店—国美电器选址要求
1、商圈要求：
1）商业街店——临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。
2）店中店——在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品
区。处于市级商圈、区级商圈。
3）社区店——位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右
4）特定市场店——手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。
5）交通枢纽店——位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。
2、建筑要求：
1）独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼
2）非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空
调系统、扶梯和货梯（两层以上）
3、面积租期要求：
1）小型店：30～50平米。2）中型店：80～120平米、160～240平米。3）大型店：260～320平米。
4）
旗舰店：400平米左右。
4、开店原则：小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商
业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设
中型店和大型店为主。
1、商圈选择：
位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城
市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广
东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级以上城市的较发达的郊区县核
心商圈。
2、建筑要求：
独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距
街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供
水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）。
3、面积和租期：
副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上；区域商圈4000平米以上；大
型社区3000平米以上；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；县
级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的
较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。
专业主力店—五星电器选址要求
各业态甄选标准总结三、
业种业态 特点及市场现状 考虑要点 知名商家建议
百货店
满足人们日常生活需求，现代百货更
加多样化，突出主体性，品牌特点更
强，仍占零售业态的主导地位，很受
消费者欢迎
百货业态是品牌零售商经营和竞争的
重要载体；对项目早期人气的培育角
度考虑极有价值。但主题百货承租能
力不高，租金收益较低。
丹尼斯、新世
纪、大商、北
京华联、百盛
超市
其经营是以最优惠的价格，提供最齐
全的商品及家居用品给消费者，尤其
大卖场这种主力店可确保有固定的客
群定期重复的到访，商圈附近的居民
可为项目带来稳定的客源
超市已发展为家庭消费的重要组成部
分，市场上外资、本地的经营者均有
良好的发展
沃尔玛、家乐
福、易初莲花、
世纪联华
家居大卖场
以满足消费者家庭装修、装饰、家居
需要为目的，采取自选式经营的现代
业态，单店规模一般在1万平米以上，
经营的商业品种类几乎覆盖装修、家
饰、家居相关的所有商品品类
房地产业已进入快速发展的轨道，投
资性购房比例已逐年下降，随着收入
的增加，家居性消费会有所增长，但
需考虑增长速度缓慢及租金水平等因
素
欧凯龙、新家
园、居然之家
专卖店
是重要的招商对象，也往往是租金利
润的主要创造者，所以需要做深入的
关注。服装专卖店的品牌组合将是项
目成败的关键，年轻时尚化服装旗舰
店值得关注
作为大体量商业项目，专卖店无疑是
要引入的重要形态，涉及各类商品的
专卖店，是商户组合及获取租金收入
的重要组成部分
李宁、阿迪、
耐克
雅戈尔、金盾、
g2000
1、百货、超市类业态甄选标准
业种形态 特点及市场现状 甄选理由 知名商家建议
专
业
店
电器专
业店
为消费者提供低价高品质家电的业态，
有持续发展的市场空间。电器专业店多
独立为战，但其将逐渐成为购物中心招
商的重要组合，通常电器专业店的租赁
面积在2000-5000平米。
作为现代大型商业需要引
入电器专业店
苏宁、永乐
\国美、
运动用
品店
随着消费者对健康意识日益提高，对健
身中心、体育用品及运动服装的需求甚
为殷切，在经营上需要增强差异化特性，
以增强运动用品店的吸引力，如设置体
验性运动设施
为了塑造与其它商业项目
的差异性形象，项目可考
虑运动健身主题，引入运
动用品店和部分运动娱乐
设施。
滔博
家居旗
舰店
经营面积通常在2000-5000平米，家具
品牌通常由于自身品牌差异化原因，往
往各有特色，所以在购物中心上会形成
特殊的吸引力
市场缺乏时尚家居专业店，
如能引入，将有助于项目
时尚性形象。
宜家、嘉宝
莉
“时尚
生活”
书店
是提供舒适、装修现代化及高雅的阅读
环境，体现时尚生活主题的有一定规模
的书店。这类书店的经营理念是希望把
纯粹购书的行为变为休闲享受的过程，
通常还提供饮品、简餐，并经营些特色
的的艺术品手工艺品等
体现项目时尚性、文化性
的特色，重点在于商户的
选择上
华腾购书中
心
2、专业主力店甄选标准
业种形态 特点及市场现状 考虑要点 知名商家建议
餐
饮
美食
广场
其快捷方便的食品、价格的便宜以及多元化，
可让一家大小或一班朋友于同一环境中获得
满足，针对家庭化、年轻化及大众化的消费
者，
有办公楼、商住楼的工作人
员足以支撑美食广场运营；
同时满足购物人群的饮食需
求，延长购物人群停留时间。
中式
快餐
通常规模在100-200㎡，作为中国传统饮食
文化的现代版延伸，它的价位填补了快餐市
场中低端的空白，所提供的餐饮内容贴近国
人生活，是购物中心不可或缺的选择
满足大众消费需求
俏江南、
阿五、阿
香婆、外
婆家等
品牌
美食
可选面积从100-1000平米不等，种类繁多，
作为中国最具特色的文化之一，市场需求大，
本地名牌特色餐饮能有效带动人气
餐饮的丰富性是本项目特色
的经营方式，尤其在不同地
方特色餐饮上如川菜、湘菜、
粤菜等
海底捞、
京福华等
西式
餐厅
一般面积需要400-600平米，品牌知名度高，
是国人感受异国饮食文化的重要途径，且现
在多以休闲为目的在此类餐厅就餐，学生和
白领是西式餐厅的主力
对大众吸引力较强，是人气
培养的必须业态
绿茵阁、
上岛、迪
欧等
异国
料理
经营面积一般在400-600平米，常见有日韩、
东南亚、法式、意式等品牌均已有较高知名
度，一般配合装修等手段，营造出异国风情，
是现代人饮食休闲的重要选择
能塑造项目差异性的规划业
种，可考虑韩国料理及东南
亚风味
韩国烤肉、
日本料理
等
3、餐饮主力店甄选标准
业种形态 特点及市场现状 考虑要点 商家建议
餐
饮
大型餐厅
通常规模在1000平方米以上，在经
营上各有特色，是大型商业的重要
的主力店类型
项目及周边存在大量高端商务
人群是决定发展大型餐饮的条
件
建议引入不同类
型的大型餐厅
甜品店
需求面积从无座位的5平米品牌甜
品店到25-40平米的传统甜品店不
等，西式快餐品牌的甜品店是青年
人的最爱，在相应的季节品尝着对
应的产品，既享口福又对身体有益
休闲性强，冲动性消费，适当
的布置可活跃零售气氛
冰激凌店、地方
特色甜品店
咖啡茶坊
适宜营业面积80-140平米，咖啡红
茶音乐环境烘托出的高雅气氛是这
类店铺重要的卖点，饮品茶点上品
种丰富又特色，是情侣约会，朋友
座谈的好去处
休闲性强，形象较高，高端人
群将赋予其独特的经营优势
建议咖啡、饮品
及茶坊
餐饮主力店甄选标准
业种形态 特点及市场现状 考虑要点 商家建议
娱
乐
电影院
多屏幕电影院很可能是购物中心内
最普遍的娱乐设施，在一个相对低
廉的消费水平上，电影院利用不断
更换片源的优势，并配合其他餐饮
与零售设施，成功吸引顾客重复到
访消费
是都市时尚生活的代表，也是
中青年首选的娱乐方式；对项
目的品牌形象和休闲功能起到
很好的作用
如奥斯卡、保利
国际等
真冰溜冰
场
真冰溜冰场是最最为时尚的运动设
施和娱乐设施，广受青年一代的爱
戴，面积一般在1000平米左右，工
艺较为成熟。
引发市场尤其是儿童和青年一
代的好奇和参与心理，充分带
动商业人气
真冰溜冰场、广
泛开展游艺和比
赛活动。
运动
场馆
运动场馆从几百平米到几千平米不
等，城市的高速发展使得很多公共
场所被高楼代替，城市人只能去寻
求各种室内场馆去进行喜爱的体育
活动如乒乓球、羽毛球、篮球等
运动健身得重要性逐渐被中高
端人士所重视。经营可行性较
高，并能够带动消费人流
乒乓球、羽毛球、
室内篮球等、台
球俱乐部
PUB
有从100平米的小酒吧到几百平米
的迪吧慢摇吧，属于高压力人群的
消费场所，中青年是主力军，消费
档次依装修和服务档次定位
都市魅力和都市文化的代表 可考虑餐厅酒吧等形式
4、娱乐类主力店甄选标准
业种形态 特点及市场现状 考虑要点 商家建议
娱
乐
KTV
现在比较流行的量贩式KTV面积可达3000-4000
平米，含大小及VIP包房，现在KTV除上午时间
都可以营业，各时段折扣不同依此吸引各种能力
消费人群
爆米花、
好乐迪、
钱柜
电玩游
戏
著名品牌的大型电玩城面积可达上万平米，其中
包括一般的街机，大型模拟机，娱乐游戏机等，
适龄年龄从5-7岁的孩子到中年人，品牌电玩城
设施齐全完善，齐全，种类多，且配套设施好，
有稳定客户群
形成项目独特的
经营特色，差异
化经营
大型电
玩城
网吧
使用面积从200平米到几千平米皆可，小网吧机
器密集环境差，几千平米的大型网吧档次细分，
服务全面，配套设施齐备，目前网络普及度高，
网吧主要提供一个对战游戏平台，大型网吧承接
各种电子竞技比赛，人气很高
休闲娱乐类，满
足青年大众的消
费需求，结合夜
间消费特色，在
环境的打造上需
要创新
儿童娱
乐中心
父母可暂时把孩子寄托在商场的儿童设施内而轻
松的去购物，可配置一个有托儿服务的软性游戏
活动中心，以及一个以换领游戏劵形式经营的嘉
年华摊位游戏和餐饮设施
满足大型购物中
心及家庭化消费
特点
儿童娱
乐城，
如反斗
城
娱乐类主力店甄选标准
业种形态 特点及市场现状 甄选理由 建议要点
服务
美容
美发
面积50-200平米都有，标准
服务行业，引入档次应配合
商场定位，在品质保证下，
消费者主要以回头客为居多
目的性较强的业态，有助于
本项目吸引一批固定的消费
群体
个性形象设计,
美容Spa,瘦身
美体
个人
护理
这个方面市场上最大名气是
屈臣氏用品便利店，一般面
积为200-300平米，经营所
有类别的日用品，且屈臣氏
有很多自有品牌，整体价格
优势很大，在大城市相当受
欢迎
受周边环境的影响，引入市
场发展成熟的经营者较为稳
妥
如屈臣氏旗舰
店
音像
礼品
面积一般在50-150平米，经
营包括音像制品，房间饰品，
小物件，以及音像配套物品，
购物中心必备。
一般的音像店多开设在沿街
店铺及居民区附近，形象不
佳，承租能力不高
体现体验性的
商家
银行
银行网点200-500平米，自
助银行一般在20-30平米，
作为方便顾客的基本配置，
一般购物中心会有一个自助
银行或ATM机
满足便利的需要 银行网点及银行分行
5、服务类主力店甄选标准
Thanks!
