（市场调查）河南汝州商业步行街市场调
查
河南汝州商业步行街商业调查问卷（一）
尊敬的客户：您好！
位于洗耳北路右侧的河南汝州商业步行街在推出以前，为能迎合您的需求，请将您的意向告诉我们，您的意见对我们很重要。
谢谢！
您的姓名：_______性别：___年龄：_____岁职业：_____月收入_______电话
一、您选择商铺时，您首先关心的是（），依次是（），再次是（）
A、地段 B、价格 C、经营范围 D、增值潜力
二、您若现在选购商铺，您的用途是（）
A、长线投资 B、转租 C、短线投资 D、自己经营
三、您认为河南汝州的房产会增值吗？（）
A、一定 B、不一定 C、不会
一、 您认为在汝州经营商业步行街有市场前景吗？
A、有 B、没有 C、说不准
二、 您认为目前河南汝州商业步行街最适合经营？
A、服装 B、皮具 C、建材 B、家具
D、小商品 E、 （其他）
三、 在市场建成后，您最看重的是哪一方面的内容
A、管理 B、经营范围 C、广告宣传 D、开发商实力
四、 现阶段，您如果投资房产，您会选择？
A、住宅 B、商铺
五、 您如果投资商铺，您希望有包租吗？如果有，希望是几年？
A、3-5年 B、5-10年 C、10-15年 D、15-20年
六、 您认为目前河南汝州最繁华的商圈在哪里？
七、 您若选购商铺希望商铺的面宽及进深是多少
面宽 （米 ）进深 （米） 层高 （米 ）
十一、您认为河南汝州商业步行街应该采取哪种建筑风格？
A、中式 B、欧式 C、中欧结合 D、其他
非常感谢您的支持，耽误了您宝贵的时间，希望您能对我公司的发展给予更多的关注。
河南汝州商业步行街住宅类调查问卷（二）
尊敬的客户：您好！
位于洗耳北路右侧的河南汝州商业步行街在推出以前，为能迎合您的需求，请将您的意向告诉我们，您的意见对我们很重要。
谢谢！
您的姓名：_______性别：___年龄：_____岁职业：_____月收入_______电话
1、您选购住宅的面积需求为（）
A、中小套型 60—80m2B、中套型 80—120m2C、大套型 120—150m2
D、大套型 150—170m2E、特大套型 170m2以上
2、您认为在河南汝州商业步行街附近配套好、套型佳的住宅的合理单价是多少？
A、800元/m2B、900元/m2C1000元/m2D、1000元/m2以上
3、您最满意的户型面积和户型结构为（）
A两室一厅一卫，90平方米左右
B两室二厅二卫，120平方米左右
C三室两厅二卫 120-150平方米
D四室二厅二卫 150-170平方米
E四室两厅二卫 170-190平方米
4、您选择家居时，您首先关心的是（），依次是（），再次是（）
A地段 B价格 C户型 D增值潜力 E住宅环境
5、您若现在选购房，您的用途是（）
A旧房换新房 B自己居住 C投资 D为亲人购房
6、您是否有购买住宅计划？
A、马上 B、半年之内 C、一年以内 D、一年之后 E、不买
7、您认为哪些人会购买这里的住宅？
A、企业主、老板 B、政府机关工作人员
C、房产投资者 D郊县富裕人士
8、您觉得现行市面住宅价格如何？
A便宜 B适中 C贵 D贵但可以接受 E非常贵
F会上调 G会下调
9、您对现有住房满意程度：
A非常满意 B满意 C基本满意 D不满意 E非常不满意。
非常感谢您的支持，耽误了您宝贵的时间，希望您能对我公司的发展给予更多的关注。
河南汝州商业步行街商业类调查问卷（三）
尊敬的客户：您好！
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您的姓名：___________性别：___年龄：_____岁职业：_____月收入_______
1、您认为河南汝州商业步行街适合经营哪几类商品
A、服装精品区（服装、鞋帽、箱包、精品、百货）
B、餐饮休闲区（餐饮、酒吧、茶楼、KTV、娱乐）
C、家居装饰区（家具、家居、布艺、灯饰）
D、家电通讯区（家电、数码、通讯产品）
E、其他
（您认为适合经营的请打勾）
2、您认为洗耳北路的商业市场发展前景如何？
A、很好 B、一般 C、不好 D、说不准
3、您认为此地适合经营以下哪几种商业类型？
A、 集购物、休闲娱乐为一体的大型购物中心 B、大型娱乐场所
C、专业市场 D、仓储中心 E、其它
4、若此地有您心仪的商业类型，您是否有意投资？
A、是 B、否 C、不一定
5、如果您有意购买此商铺，您希望它以何种商业经营状态出现？
A、商场统一规划，分区统一经营管理 B、采取一间一户出售
C、由业主自主决定经营品种，自营或出租，分户独立经营。
6、您若购买商铺或店面，最适合的面积是
A、10---20m2B、20---30m2C、30---40m2
D、40---50m2E、50m2以上
7、您若购买河南汝州商业步行街商铺或店面，最理想总价是多少？
8、您认为河南汝州商业步行街一层店面合理单价是多少？二层店面合理单价是多少？
一层 元/m2二层 元/m2
9、您是否有购买店铺计划？
A、马上 B、半年之内 C、一年以内 D、一年之后 E、不买
10、您认为哪些人会购买这里的商铺？
A、企业主、老板 B、政府机关工作人员
C、房产投资者 D郊县富裕人士
11、您认为在此地段每月每平方米的租金应该是多少？
12、您选购商铺时希望是哪种形式
A、店连屋 B、单层独立店面 C、其他
非常感谢您的支持，耽误了您宝贵的时间，希望您能对我公司的发展给予更多的关注。
第二部分、城市总体社会经济概况分析
一、概述
汝州市原为临汝县，北靠嵩山，南依伏牛，左控许襄，右邻伊洛，因濒临汝河而得名。汝州有着悠久的历史和灿烂的文化，
为仰韶、龙山文化发源地之一，是历代郡州治所，享有"汝旁化国"和"中州名郡"的美誉。1988年，经国务院批准，撤销临汝县，
设立汝州市，属河南省直辖，由平顶山市代管。现辖 4个镇、11个乡、5个街道办事处，454个行政村。全市总面积 1573平方
公里，其中耕地面积 62707公顷，城区面积 平方公里。全市总人口 万人，其中农业人口 万人。
1993年被河南省委,省政府确定为全省改革、开放、发展特别试点县(市),2001年 9月，被确定为河南省 25个加快城镇化进程
重点县(市)之一。
汝州市处豫西浅山丘陵地区，属于温带大陆性气候，四季分明，年均气温 。境内大小山峰 1025座，其冲海拔 600米
以上的有 37座。由于境内山川起伏，河沟纵横，自然形成山区、丘陵、平川、洼地等复杂地形。地质年代悠久，地层构造复杂，
矿产种类繁多，不仅有黑色、有色及贵重金属矿产，而且有能源、放射性稀有矿产，还有陶瓷原料、冶金辅助原料、化工原料、
建筑材料及其它非金属矿产等。有煤、铝、铜、金、石英石、大理石、叶腊石等矿产资源 40多种。全市煤炭资源储量较大，分
布全市八个乡镇，素有"百里煤海"之称，初步勘察为 27亿吨，为全国 50个重点采煤县市之一。铝矾土总储量 12亿吨，品位高，
易开采。目前已有 58个矿点开采外销，年开采量达 38万吨。
汝州市土地资源丰富。全市土地面积 万亩，有效土地使用面积 182万亩，其中耕地面积 万亩，林地 30万亩，
牧坡 20万亩，宜林牧荒山 万亩，河滩 14万亩，其它用地 50万亩，土壤质地适中，适宜多种作物生长和林业畜牧业的发
展。
【概况】据平顶山市 2004年统计年鉴，2004年汝州全年生产总值完成 97．4亿元，增长 15．3％，人均可支配收入 元，
超过了全省平均水平。
地方财政全年完成 17518万元，增长 57．4％，是近 10年来增长速度最快的一年；项目建设取得重大突破，全社会固定资
产投资完成 16．8亿元，增长 122．5％，已建成及新建、改建、扩建和即将开工的、固定资产 100万元以上的项目 115个，总
投资近 80亿元；招商引资成效显著，共引进 1000万元以上的项目 14个，全年利用外资 25．7亿元；非公有制经济发展势头强
劲，培育了一批规模大、效益好的龙头企业。
全市非公有制经济总产值全年完成 180．4亿元，增长 19．8％，增加值完成 53亿元，增长 20．4％，税金 2亿元，增长 96％，
城镇建设、公路建设和社会发展、信访稳定等各项工作也都取得了新的成绩，呈现出近几年来少有的好形势。
◇国内生产总值(GDP)
◇人均国民生产总值
◇农民人均纯收入
◇城镇居民人均纯收入
◇地方财政收入
◇社会消费品零售总额
◇城镇居民储蓄存款余额
第三部分、需求问卷调查分析
一、调查问卷比例
为对本项目所在的河南汝州市场的需求特征作科学分析，我们对当地市民作了需求调研。调查采用抽样调查、重点调查和
典型调查相结合的方法。问卷 1000份全部回收。经问卷真实性核实（核实抽样率为总问卷数的 60%），真实性在 97%以上。但在
问卷分析过程中，发现存在相当部分的回收问卷，由于部分受访者对于问卷中部分问题缺乏购房或投资上的常识，故而该些问
卷的回答缺乏有效性。鉴于此，我司在对问卷有效性的鉴别中，采取了个项问题鉴别的方式。
二、本案商业用房问卷调查及走访情况分析
（1）汝州消费者在选择商铺时最关心的是地段、其次是价格、再次是增值潜力及经营范围
汝州消费者在选择商铺时首先关心的是地段、价格和经营范围，及增值潜力本次调查显示四者分别占 %、20%及 8%、10%
的比例，其次关心的是地段占 %、价格占 %、经营范围 %、增值潜力 %，再次关心的是地段占 %、价格
%、经营范围 %、和增值潜力 %。可见,汝州消费者在选择商铺时最关心的是地段、其次是价格、再次是增值潜力及
经营范围。
（2）购买商铺的客户 70%是用来自己经营
本次调查显示，购买商铺用来长线投资占 15%、转租占 13%、短线投资占 2%、自己经营占 70%。从走访与数据可以了解到，
大多数汝州消费者购买商铺用于自己经营为主。
（3）对河南汝州商业步行街市场的前景看好程度
调查显示，认为有市场前景的占 62%、没有市场前景的占 6%、说不准有没有市场前景的占 32%。可见，调查的数据反映出目
前这个市场的前景还是有的，且对洗耳北路的商业市场发展前景也是比较看好。
对洗耳北路的商业市场发展前景看好程度：
（4）60%的客户选择中欧式结合的建筑风格
本次调查显示，汝州人认为商业步行街采取建筑风格集中于中欧结合占 60%，选择欧式风格 %，选择中式风格有 %。
在与被调查者访问时，可知他们对房屋风格意识并不强，只是简单地认为就该是现代式。
（5）45%的调查对象认为经营服装，31%的调查对象认为经营家具
本次调查显示，服装占 45%、皮具占 14%、建材占 5%、家具占 31%、小商品占 3%，其它占 2%。调查数据显示，汝州商业步
街经营服装比较有一点优势，但也有一部分人表示，经营服装在汝州来说，已接近饱和，发展前景较小。经过对一些经营服装
的商铺业主的走访，大家希望去尝试一下其它行业的生意，比如餐饮、酒吧、床上用品、布艺等还处在起步阶段的行业。
（6）20-40m2的商铺或店面面积接受程度最为广泛
次调查显示，消费者会购买商铺或店面的面积在 10-20m2的占 %，20-30m2的占 %，30-40m2的占 %，40-50m2
的占 %，50m2的占 %。可见，20-40m2的商铺或店面的面积的接受程度最为广泛。一些专卖店希望店面大一点，面积要
求在 100-200平方米之间。
（7）15万-30万的总价最被客户所接受
1．本次调查显示，消费者会购买河南汝州商业步行街商铺或店面总价位在 10万元以下占 13%，在 10-12万元的占 22%，在 15-20
万元的占 33%，在 20-30万以上的占 27%，在 30万以上的占 5%。可见，在价位方面，总价在 15-20万元之间的商铺或店面的
接受程度最为广泛，同时反映汝州整体购买力还可以。
2．本次调查显示，15-20万元的购买总价是消费主体，虽然 15-20万元的总价范围是消费主体，但 20-30万元仍然是一个不容
忽视的群体，这一部分人既有经济实力，又有着购买商铺的意愿，因此，房开应针对这一群体的需要适时推出一些合适的
铺位。
（8）6000元/㎡—8000元/㎡是客户能接受的一楼单价
1、汝州商业步行街商铺第一层最容易接受的价位分析
本次调查显示，消费者接受的价格在 4000-6000元/平方米占 %，6000-8000元/平方米占 %，8000-10000元/平
方米以上的占 %，10000万以上/平方米占 %。可见，汝州商铺最易接受的价位在 6000-8000元/平方米，甚至 10000元/
平方米左右的价格亦可接受。
2、3000-4000元/平方米是客户所能接受的二楼单价
本次调查显示，消费者接受的价格在 2000-3000元/平方米占 %，3000-4000元/平方米占 %，4000-5000元/平方
米以上的占 %，5000元以上/平方米占 %。可见，汝州商铺最易接受的价位在 3000-4000元/平方米，甚至 5000元/平方
米左右的价格少数人亦可接受。根据对一些商铺的详细走访，发现经营二层的商铺业主非常之少，主要原因是汝州人购买物品
习惯在第一层购买；其次是大部分业主认为二层的功能得不到充分的发挥，都偏向于选择店连屋的形式。
（9）购买欲望分析
本次调查显示，被调查者中对购买商铺的计划，大都选择一年以后占 %，一年内的占 %，马上买的占 %，半年
之内占 %,不买者也有 %。数据显示现汝州消费者对房产市场处于观望，只有好的项目才会心动。
（10）购买商铺的客户群定位
本次调查显示，大多数人认为企业主、老板最有可能购买商铺，占 37%；其次是房产投资者及效县富裕人士，分别占 19%
与 27%；政府机关工作人员占 17%。
（11）本次调查显示，大多数商场投资者关心商场的分区规划及统一经营管理，以保证自己稳定的投资回报；自营业主更注重
分户独立经营，希望有一个自主、自由的经营环境。还有一部分人想采取一间一户形式，市场调查数据表面，三者分别
占 54%、32%、14%。
（12）商铺类型分析
本次调查显示，不同的经营业态在商铺类型的选择上有较大的趋同性，据随机抽样问卷的数据统计，选择集购物、休闲、
娱乐为一体的大型购物中心的占 59%；专业市场占 26%；大型娱乐场所占 11%;仓储中心 3%;其他占 1%。大家普遍反映汝州的休闲
娱乐的场所非常少，在下班时间及休息日可去消费的地方有限。故希望能有一个给大家提供这种消费的地方。
对于选择专业市场的人普遍认为，目前，在汝州市场上大卖场及各种类型的专业市场相对偏少，在管理及服务质量的建设上仍
相对滞后。因此要想在本案上有所突破，就必须在专业市场的引进上注重质量，并在整体商业氛围的营造上多花功夫，以能够
对商业消费人群产生足够吸引力，聚集人气；同时，本案的专业市场还必须做到与其它同类型市场有所区别，即必须体现自己
的特色。
（13）本次调查显示，汝州人认为商业步行街适合经营服装精品区，比例占 %,餐饮休闲区占 %,家居装饰品占 %，
家电通讯区占 %，其他占 %。
（14）85%的人会选择商铺投资
本次调查显示，投资住宅的占 15%，投资商铺的占 85%，可见，汝州居民对商铺的需求比住宅要来的高很多。
图表 8
（15）消费者投资心理分析
本次调查显示，在有自己心仪的商业类型的前提下,有一定的购买意向。在是否会购买一题中，选择不一定购买占 39%，
买的占 50%，而不买的只占 11%。也就是说，在消费者了解项目的后，觉得好会购买。所以要先让消费者了解本项目的优势，才
是最关键的一步。
（16）55%的调查对象选择店连屋形式，44%的调查对象选择单层经营
汝州人在选购商铺时希望是店连屋的形式，占总调查人数的 55%，一般人认为一层可做为店面，如果生意好的话，二层既可作店
面，又可作仓库。选择单层独立店面的人占 44%，也是一个不容忽视的群体，选择其他的占 1%。
（17）汝州商业步行商铺的面宽、进深及层高的分析
1、调查显示，认为层高 米占 %，米占 %，-4米的占 %，4米以上占 %。可见，汝州
商铺最易接受的层高是 米。汝州人对商铺的层高不是很关注，只是认为合理就可以。
2、调查显示，认为面宽 米占 52%，米占 31%，-4米的占 %，4米以上占 %。可见，汝州商铺
最易接受的面宽是 -4米。汝州人对商铺的面宽较为关注，但从汝州市现有的商铺来看,面宽的尺寸没有较合理的规定,-6
米的面宽都有，所以形成了各个商铺在面积、户型上的差别非常之大，给人一种凌乱的感觉。大家在商铺步行街的建设方面，
基本形成一个共识，就是希望能够整齐规划，再根据具体情况，可建一些特殊户型。
3、调查显示，认为进深 4-5米占 %，6-7米占 %，7-9米的占 %，9-11米的占 %。可见，汝州商铺最易
接受的进深是 4-5米。虽然 4-5米的进深是选择主体，但 6-7的进深仍然是一个不容忽视的群体，这一部分人既有经济实力，
又有着购买商铺的意愿，因此，房开应针对这一群体的需要适时推出一些合适的铺位。
（18）调查显示，望嵩路作为汝州市最为繁华的一条街区，租金价位相对其他街区是最高的。此地段的租金较其它路段平均高
出 10-20元之间，望嵩北路靠东及靠西的店铺在租金、管理等方面又有所不同，靠东店铺房产权属公家所有，租金相对其
它街区普遍偏高，平均每平方价位在 45-65元之间，是整个街区人流量、车流量最高的地段，越往南走，因人流量及车流
量的减少，租金也逐渐变低，每平方价位在 42-56元之间。靠西店铺房产权基本属私人所有，同等位置租金较靠东店铺偏
低，租金每平方价位在 38-56元之间。广育路店铺租金每月约 25元/m2，沿街店铺是店连屋形式。丹阳路租金约为每月 30-60
元/平方米，靠近望嵩路的商铺租金较贵，基本以经营广告公司为主。洗耳路租金约每月 10-20元/m2,售价 900元/m2。这里
的沿街店铺有 1/4是属个人的，3/4是集体和市政府的；并且路况较差，离市区较远，大部分商铺破旧。中大街属汝州市
老街，路面较窄，店铺较破，产权属私人所有，租金价位在 15-25元/平方米。
三、本案住宅 市场问卷调查
及走访情况分 析
1．消费者购 买力及消费水
平
（1）、本次 调查显示，消费
者会购买的房子 的户型面积在
60-80m2的占 11%，80-120m2的占 41%其中选择 120-150m2的占 35%，150-170m2的占 11%,特大套型 170m2的占 2%可见，在户型方
面，80-120m2的住宅面积的接受程度最为广泛。
（2）、三室二厅二卫 100-120平方米最满意的户型面积和户型结构
本次调查显示，两室一厅一卫 80平方米的占 10%，两室二厅二卫 100平方米的占 25%，三室二厅二卫 100-120平方米占
48%，四室二厅二卫 120-150平方米以上的占 13%，四室两厅二卫 150平方米以上占 4%。可见，在户型面积和户型结构上三室二
厅二卫 100-120平方米是最受市民接受满意的。
（3）、—元/㎡占了能购接受的物业管理费的最大比例
路段 租金价位 面积范围
望嵩路 38-65元/平方米 15-86平方
广育路 25-30元/平方米 14-55平方
丹阳路 30-60元/平方米 15-30平方
洗耳路 10-20元/平方米 18-60平方
中大街 15-25元/平方米 12-36平方
本次调查显示，能够接受物管费用为 元/m2的最多，占 50%，其次为 -1元/m2，占 35%，其他 元/m2的
占 15%。虽然大多数人能接受的物管费用在 元/m2以内，但几乎每个人都希望得到最好、最完善的物业管理服务。所以，开
发商拨款建立专项物业管理基金或保留部分物业出租或经营并以此收入补贴物管费用，是较好的解决办法。
（4）物业朝向差价分析
在朝向差价的问卷中，有接近半数的市民没有做出选择，这与其它问卷的接近百分之百的有效问卷相比有着天壤之别。
在问卷统计中，市民普遍认为同一楼层的南北朝向差价应为 100-200元/m2及 100元以下，分别占总调查人数的 %和 %；
而认为景观好，光线足就可以，无所谓朝向的也有相当一部分，为总调查人数的 20%。
2.消费者的购买行为
（1）环境和价格与地段是购房者首先考虑的因素
汝州市民购房，首先考虑的因素依然是价格、环境和地段、增值潜力、户型，本次调查数据显示三者分别占到 28%、25%、
25%、14%、8%的比例，其它如物业管理、视野开阔、社区配套、智能化及安保设施也是购房者较为关注的问题。
（2）购买欲望分析
本次调查显示，被调查者中对购买住宅的计划，大都选择“一年以后”占 %，一年内的占 %，马上买的占 %，半
年之内占 %,不买者也有 %。数据显示现汝州消费者对房产市场处于观望，只有好的项目才会心动。
（3）%的调查对象购买住宅是为了自住
本次调查显示，消费者购房用来自己居住占多大数，所占比例为 %，用来投资占 %，旧房换新房占 9%，为亲人购
房占 4%。
（4）购买汝州住宅的客户群定位
本次调查显示，大多数人认为企业主、老板最有可能购买商铺，占 %；其次是房产投资者及效县富裕人士，分别占
%与 %；政府机关工作人员占 %。
3.消费者的心理承受价位分析
(1)800-900元/m2是大多数人对这一区域住宅的心理价位
本次调查显示，如在此地块建设配套好、套型佳的住宅，合理价位选择中，选择 800元/m2的最多，占 %；900元/m2的
占 27%；而选择 1000元/m2的占 %，1000元/m2以上的占 %，可见，800-900元/m2是大多数人对这一区域住宅的心理价位.
（2）消费者对汝州市面住宅价格接受程度
大多数消费者认为汝州住宅价格偏贵，占调查的 %，认为价格适中的占调查的 %，认为非常贵的占调查的 %，
认为贵但可以接受的占调查的 %，认为房价会下调的占调查的 %，认为房价会上调的占调查的 %。可见，大家认为住
宅价格偏贵，但这个调查数据可能受到了当前房地产行业普遍偏高的影响，这个数据可能不是大家心理的一个真实反映，因为
有相当一部分人认为汝州现在的房价还可以接受。
（3）对现有住房满意程度
本次调查显示，汝州人对自己现有的住房认为基本满意的占 45%，满意的占 22%，非常满意的占 12%，不满意的占 19%，
非常不满意的占 2%。可见，大家对现在的居住环境基本持满意态度。由于相当一部分人的住房是自建房及单位分配的家属楼，
几乎不存在物业的管理，大家希望能够享受到更好的一个居住环境，也希望能有这样的小区出现。
第四部分、汝州市专业市场分析
一、春天服饰广场
地理位置：位于市区望嵩北路
项目概况：该项目地理位置十分优越，处于汝州核心商圈，此商场于 2003年下半年开业，商场营业面积 1780平方米。据了解，
该商场是由一位许昌人投资经营，主要的进货渠道是来自广州，主要以经营中青年的男女服饰为主，以杂牌为主，
针对当地中低档的消费人群，经营的商品价格在（30元—50元、50元—80元、100元—150元）超过 100元的商品
占总比率的 10%不到，但这些商品适合当地人的需求。同时，该商场已是当地较有规模的休闲类服装的购物场所。
项目成功点：
☆正确的选址，商场布局的合理，市场定位明确。
☆进行统一经营，统一管理，容易形成商业气氛。
☆交通便利，配套设施完善，商场的户外广告及商场内部的设计也都较为合理，能够营造轻松的购物环境。
区位图：
二、购物中心
地理位置：位于望嵩北路与丹阳中路的交汇处
项目概况：该商场位于汝州市区的黄金地段，该商场建于 90年代中期，商场的总建筑面积是 12000多平方米，营业面积 4800
平方米，此商场共四层，一层主要经营日用品、家用电器、小超市及体育用品，租金在 40元—50元，该层经营的商
品是以杂牌为主，经营户也大都是中年人，处于比较保守经营状态；二层主要经营鞋类、珠宝、男女服饰、杂货店，
租金在 35元—45元不等，该层除珠宝店之外，其他的经营品种的档次都较低，但珠宝商品价格要比浙江同类商品的
价格要高出 20个百分点；三层主要经营羽绒服、床上用品等，租金在 30—40不等，属低档商品；四层：目前空置。
据了解，该商场刚开业时，生意非常的火暴，人气旺盛。现如今商场的整体的设备陈旧，扶梯几乎是无法运行，显
得整体的购物环境较差。
项目失败点：
☆由于是国营单位，缺乏专业的商业操作。
☆商场的经营品种太杂，档次太低，没有进行统一经营、规划，商场的主体功能不能得以体现。
☆设备太过陈旧，没有及时进行装修、调整，约束了中、高档经营户的进入，且租金比同类物业高，形成恶性循环。
个案有感：该商场也曾有 5-6年火暴，由于是国营的原因对商场没有进行合理的规划，缺乏对市场的引导，致使商场后期的经
营乏力。
区位图：
三、步步高服装鞋业广场
地理位置：望嵩南路中段
项目概况：该商场于 2000年开业，总营业面积 3600平方米，现有员工 300多人，该商场是由汝州当地人投资，政府的关系很
好。商场主要经营男女服装、鞋类，该商场的商品划分非常明确，主要以中、高档的商品为主，同时也满足了当地
的一部分的消费人群，在鞋类产品中，有很大一部分是温州的品牌（红蜻蜓、杰豪、吉尔达等）占总比例的 40%左右，
服装区的划分有男装、女装、休闲装、体育运动装，并且还开了一家服装类的精品店（如：花花公子、都彭等），迎
合不同的消费人群，该商场有一部分铺位是出租，租金在 80元—100 元不等。同时商场内的配套设施也较为完善，
企业形象的设计比同类物业较为突出，容易营造轻松的购物环境，现已是汝州服饰类的第一大卖场。
项目成功点：
☆市场定位明确，适合当地的消费观念。
☆该商场的管理得当，同时，市场前期也有进行招商引入品牌产品。
☆每年都会有一次的统一装修，保持购物环境的舒适。
个案有感：实施了招商引资的措施，客户的定位也很明确，故经营状况较理想。
区位图：
四、健业生活广场
地理位置：位于市区丹阳中路
项目概况：该商场在 2002年下半年开业，是一家专业的生活超市。共一层，总营业面积 3200m2，门前有近 300m2的停车场，该
商场主要经营服装、生活用品、餐饮等，整体的配套设施不是很完善。本商场是由许昌人投资，据了解，刚开业时
生意很红火，近半年来，因为同类物业的竞争，客源有所分流。同时，该商场也是汝州第一家大型超市，到目前为
止，经营状况良好，超市整体功能划分也很明确，货架的陈列都较为规范，铺位不出租。
项目成功点：
☆交通便利，规模较大，是汝州第一家超市。
☆整个商场的招商到供应商都非常成功。
☆公司的管理较为严紧，卫生状况良好。
区位图：
五、老城购物广场
地理位置：位于广育路与广成路交汇处
项目概况：该商场规模较大，较为现代建筑，汝州人投资，在 2004年开业，总营业面积 4300平方米，主要经营：生活超市、
珠宝、服饰，都以经营中档商品为主，该超市的整体规划、景观设计都较为合理，超市的规模、商品价格要比同类
物业要高一个档次。
经营现状：由于该商场是汝州第二家大型超市，同时购物环境上看，由于开业新装修，较为舒适，配套也都很完善，据了解，
每天平均的人流量 2000-3000人。同时，该商场铺位可对外出租（每平方米租金 40-50元），引入一些品牌的产品。
区位图：
六、九洲家具中心
地理位置：丹阳东路
项目概况：该项目较有规模，2000年投入使用，该项目分 A，B区，总营业面积 7000平方米，共有 63家经营户，经营品牌代理
有 32家，占总市场份额 %，其主要经营家具、办公用品。该市场只租不卖，租金每平方 12元、15元、18元不
等，同时市场配有两个主入口，四条通道，但市场的周边配套设施不完善。
市场经营情况：在对市场的走访过程中，了解到，总的来说市场的经营状况很好，并且有一部分经营户来自于浙江经营户，但
市场内部的配套设施需要改善，该项目只租不卖，主力面积是在 50—80平方米、100—120平方米。
区位图：
七、汝州商场
地理位置：丹阳中路（汝州大厦）
项目概况：该商场于 97-98年投入使用，总营业面积 2300平方米，共二层，一层主要经营家电、杂货小店、小商品、日用品、
珠宝店、体育用品，经营商品都非常低档，二层处空置状态。
市场经营情况：该商场已十分陈旧，是 90年代末期的建筑风格，现目前人流量非常稀少，租金也不高，好的 500-600元/月，
一般 300-400元/月。
区位图：
在汝州对专业市场考察过程中，总的来说市场的前景都不是很乐观，这其中有市政府支持力度的问题，也有整个市场不注
重后期的经营管理原因，具体情况如下：
机会点：
① 大部分的商铺都归政府机关与私人所有，没有在市场上流通
② 因为当地的大多商铺只租不卖，所以给我们积累很好客源，是我们较好的一个契机
难点：
① 商铺的总价不易超过 20万元
② 沿街商铺对专业市场带来一定的冲击
③ 专业市场的配套设施应该更加完善，如停车场、周边的景观设置等
④ 经营公司的管理水平，决定市场的发展潜力
第五部分、汝州市核心商圈分析
汝州市的核心商圈由几条主要街区构成，主要包括望嵩路、丹阳路、洗耳路、广育路、中大街构成，而项目所在地就在望
嵩路和洗耳中路中间区域。对汝州市核心商圈的分析，可以帮助了解到汝州市的整体消费能力和消费结构，同时能够为项目后
期的整体定位提供有力依据，据此，我们对几条主要街区进行逐一的详细分析。
一、望嵩路市场分析
望嵩路位于汝州市中心地带，基本形成以服装销售为主，其它如鞋类、家电、女性饰品、布艺、美容、餐饮等配套经营的商业
一条街。望嵩路分为望嵩北路及望嵩南路两段，其中以望嵩北路最为繁华。
1、望嵩北路市场调查结果分析
望嵩北路地处广成西路南面，是人流量、车流量较集中的地方，路面较宽，交通方便。共有店铺 169家，经营服装类的店
铺共 116家，其中成人服装店 108家；童装店 8家，分别占望嵩北路总店铺数量的 %和 %。经营中高档品牌店共有 9家，
分别为：金利来、柒牌、易和名品店（主要是：鳄鱼恤、花花公子、梦特娇）意大利·老人头、雅戈尔、国人西服、汉维西服、
步森、骆豪、红豆等。其余店铺主要经营一些中低档产品，定位在大众的消费，进货渠道一般选择在郑州、洛阳等地。中高档
品牌中的雅戈尔、国人西服、鳄鱼恤、花花公子、梦特娇由厂家直接进货，其余中高档品牌选择在郑州一级代理商处进货。据
初步调查，其中掺杂一些仿冒产品。
通过对一些业主的详细了解，70%左右的业主认为服装业在汝州市来说已经饱和，普遍反映服装生意的利润在下降，据初步分析，
一是因为店铺的租金一直在上涨，费用总量持续上升；二是因为服装经营者逐渐的增加，供应量已经饱和，造成了一种恶性的
竞争。导致利润迅速的下降，有 5-7%的经营者已考虑退出服装业，但这主要针对一些经营实力较弱的业主，象对一些品牌专卖
店的影响不大，因为他们定位的消费群体不同，主要是一些有经济实力的人群，故产生的冲击力有限。
望嵩北路鞋店共有 8家（占总店铺的 %）；餐馆共有 7家（占总店铺的 %）；摄影店共有 1家（占总店铺的 %）；家电店
共有 2家（占总店铺的 %）；商场共有 3家（占总店铺的 %）；宾馆共有 1家（占总店铺的 %）；女性饰品店共有 5家（占
总店铺的 3%）；杂货店共有 4家（占总店铺的 %）；布艺店共有 2家（占总店铺的 %）；美容店共有 12家（占总店铺的 %）；
箱包店共有 2家（占总店铺的 %）；自行车车行共有 3家（占总店铺的 %）；手机店共有 3家（占总店铺的 %）。
鞋店主要经营一些本地品牌，属中低档产品；女性饰品店经营品种较为简单，主要以中青年女性为消费群体。
望嵩北路靠东及靠西的店铺在租金、管理等方面又有所不同，靠东店铺房产权属公家所有，租金相对其它街区普遍偏高，平均
每平方价位在 45-65元之间，是整个街区人流量、车流量最高的地段，越往南走，因人流量及车流量的减少，租金也逐渐变低，
每平方价位在 42-56元之间。靠西店铺房产权基本属私人所有，同等位置租金较靠东店铺偏低，租金每平方价位在 38-56元之
间。
2、望嵩南路市场调查结果分析
望嵩南路地处丹阳中路南面，共有店铺 85家，其中服装店占望嵩南路总店铺的 %，成人服装店 45家，童装店 4家。鞋店共
12家（占总店铺的 %）；餐馆共 3家（占总店铺的 %）；家电店共 4家（占总店铺的 %）；女性饰品店共 3家（占总店
铺的 %）；珠宝店共 3家（占总店铺的 %）；杂货店共 8家（占总店铺的 %）；商场共 2家（占总店铺的 %）；摄影店
共 1家（占总店铺的 %）。
望嵩南路也主要以经营服装为主，但以一些私人小店铺构成，经营品种也较单一，有专卖店 2家，分别是七匹狼和袋鼠。
望嵩南路商铺种类分布比例
成人服装店 %
童装 %
鞋店 %
餐馆 %
家电 %
女性饰品店 %
珠宝店 %
杂货店 %
综合商场 %
照相馆 %
望嵩北路商铺种类分布比例
成人服装店 %
童装 %
鞋店 %
餐馆 %
家电 %
女性饰品店 %
布艺店 %
杂货店 %
综合商场 %
照相馆 %
美容店 %
箱包店 %
自行车行店 %
手机店 %
宾馆 %
二、广育路市场情况
广育路地处汝州市市中心，有当地最大的老城购物中心，街长 300米，共有 204家店铺，经营种类 23种，店铺以沿街形式
分布，经营具体状况如下：
餐饮类：67家，%
通讯：21家，%
银行：3家，%
百货店：18家，%
行政单位：7家，%
诊所：6家，%
电器维修类：19家，%
其他，如洗衣店、书店、复印店、理发店共 16种经营类型：71家，占 34%
从以上数据可以看出，广育路属于餐饮一条街，但普遍属于小门面店形式，档次不高，消费群体是工薪阶层。
广育路店铺租金每月约 25元/m2，这里的店铺属于市政府所有，只租不卖，沿街店铺是店连屋性质。
根据在此经营的市民反应，在汝州市，这条街仅次于望嵩路，也就是说商业气氛比较浓，经营商每月的收益平均有 3000
元左右。整个街区两旁树木茂密，沿街店铺陈旧不堪，人行道坑洼不平，街区形象不是很好。同时，了解到经营户有的在
此经营已有十多年，一般的至少有一年，经营商 99%是本地人。
三、洗耳北路市场情况
洗耳北路在汽车站那边，街长 350米左右，经营种类 40种，共有 100家，具体经营状况如下：
电器五金：50家，50%
百货店：12家，12%
餐饮：4家，4%
其他：34家，34%
这条街主要经营电器五金，批发零售兼可，生意一般，也有 5家乐清人经营。租金约每月 10元/m2,售价 900元/m2。这里的
沿街店铺有 1/4是属个人的，3/4是集体和市政府的。现洗耳北路正处于翻修整改阶段，整条街购物环境不好，灰尘满天飞，行
人很少。很多经营商想关闭店铺，转到其它地方或转行。当我们问起金世界商业步行街时，有 99%的人都知道。他们对是否建金
世界商业街表现比较冷谈，不过价格合理的话，有 90%的人想买那边的商铺。
四、丹阳路市场情况
丹阳路主要以经营餐饮和日用百货为主，占了整条街区的很大比例，租金情况从丹阳路东端向西端依次提高，位于丹阳中
路最东端的店面租金每平方只有 30元/月，而到了西边的店面每平方就达到 60元/月。同时，丹阳路上大多数店面归公家所有，
基本上属于只租不卖的情况。
洗耳南路基本上已经是一条街区功能突出的商业街，在洗耳南路上大部分都是以经营副食品和日用百货为主，而且都是以
批发为主，这里北边要比南边的租金高，北面的可以租到 30元/平方米，而南面的 10元/平方米都不到，调查中很多人问到项
目的价格，都表示很有兴趣投资，我司认为这里有很多经营户都会成项目的潜在客户。
丹阳中路东段
服装 %
饮食 %
石头饰品 %
家电 %
彩票店 %
美容美发 %
网吧 %
打印店 %
日用百货 %
自行车行 %
广告装潢 %
文具店 %
花店 %
其它 %
丹阳中路西段
餐饮 %
日用百货 %
电器修理 %
五金 %
服装 %
音像店 %
鞋店 %
眼镜店 %
烟花 %
化妆品 %
通讯器材 %
理发店 %
照像馆 %
箱包店 %
其它 %
第六部分、汝州商业现状分析
一、商业区域分布
★ 汝州市现有的核心商业圈主要由几大商业街构成，主要包括广成路、洗耳路、望嵩路、丹阳路、广育路、中大街，其中，
以望嵩路和丹阳路的交叉辐射区域为核心，形成汝州市的核心商业版块。
★ 区位图
二、商业街现状描述
★ 广成路：汝州市中心大街，主要以经营通讯设备为主
★ 洗耳路：洗耳路北面以经营五金为主，南面以经营日用百货批发为主
★ 望嵩路：主要以经营服装为主
★ 广育路：经营小吃为主
★ 丹阳路：各类商店和经营种类参杂
★ 中大街：属于汝州老街，主要以经营杂货为主
三、租金及经营情况
调查显示，望嵩路作为汝州市最为繁华的一条街区，租金价位相对其他街区是最高的。此地段的租金较其它路段平均高
出 10-20元之间，望嵩北路靠东及靠西的店铺在租金、管理等方面又有所不同，靠东店铺房产权属公家所有，租金相对其它
街区普遍偏高，平均每平方价位在 45-65元之间，是整个街区人流量、车流量最高的地段，越往南走，因人流量及车流量的
减少，租金也逐渐变低，每平方价位在 42-56元之间。靠西店铺房产权基本属私人所有，同等位置租金较靠东店铺偏低，租
金每平方价位在 38-56元之间。广育路店铺租金每月约 25元/m2，沿街店铺是店连屋性质。丹阳路租金约为每月 30-60元/
平方米，靠近望嵩路的商铺租金较贵，基本以经营广告公司为主。洗耳路租金约每月 10-20元/m2,售价 900元/m2。这里的沿
街店铺有 1/4是属个人的，3/4是集体和市政府的；并且路况较差，离市区较远，大部分商铺破旧。中大街属汝州市老街，
路面较窄，店铺较破，产权属私人所有，租金价位在 15-25元/平方米。
四、物业形态 组成
★ 主 要 由 门面店组成
★ 老 式 供 销社性质的百货
商城（汝州商场 办公室、购物中
心经营公司）
★ 购 物 中 心（购物中心经
营公司）
★ 超市（老城购物广场、健业生活广场、文峰购物中心）
★ 大型卖场（春天服饰广场、步步高服装鞋业广场）
五、消费惯性及消费能力
★ 汝州市主要的消费由吃、穿、用构成，占据了汝州市居民消费的很大比例
★ 消费指数普遍不高，包括在汝州市经营较成功的“春天服饰广场”、“步步高服装鞋业广场”等，在经营范围和产品定位
上都属于中低档，单价突破百元的产品很少
路段 租金价位 面积范围
望嵩路 38-65元/平方米 15-86平方
广育路 25-30元/平方米 14-55平方
丹阳路 30-60元/平方米 15-30平方
洗耳路 10-20元/平方米 18-60平方
中大街 15-25元/平方米 12-36平方
★ 汝州市的支柱产业为农业，商品经营主要靠异地供给、主要进货渠道包括河南郑州、洛阳等，并不存在价格和产业优势，
现阶段无法形成规模优势和集聚效应，因此，汝州市的商业主要是内部消化为主
★ 服务业在汝州市很少见到，包括现在比较普遍的茶楼、酒吧等，消费惯性只停留在日常消费的基础上，更多的消费能力
没有得到释放
六、特征描述
★ 现有的核心商业圈内商铺基本上属于国家和集体所有，经营户有所有权的极少，购买力受到压制
★ 商铺基本上属于老房子改建，在形象和使用上都不是很到位
★ 中低档产品占据了主流市场，更高层次消费没有得到有效释放
★ 街区功能不是很明显，街区的规模和集聚效应没有得到合理体现
★ 缺乏统一管理及合理定位，基本上停留在原始经营的基础上
★ 投资商铺基本上以自营为主，房地产投资意识不是很强
第七部分、汝州金世界商业步行街项目分析
一、项目描述
汝州金世界商业步行街总占地面积 ㎡，是汝州市规划中的第一条商业步行街。
汝州商业步行街位于汝州长途客运站附近，南北贯穿于汝州最繁华的望嵩路及洗耳中路，地理位置极其优越。
汝州商业步行街位于汝州已经成型的核心商圈内，拥有优越的商业环境。
汝州商业步行街所在的洗耳中路，现还处于修整翻新期间，路况及周边环境不是很好。
汝州商业步行街所在地，属于老城改造区域，位于洗耳中路及望嵩北路中间区域（望嵩委员会—袁拐街）项目现在还未动工，
拆迁工作亦未开始。
二、SWOT分析
优势（STRENGTH）
1、 就目前而言，本案在汝州规模大、定位高、政府支持力度强，在当地具有一定的影响力。
2、 产品具有综合型的产品规划优势，亦住亦商，高标准物业的出现将增加本案区域热点的说服力。
3、 本案所在区域为汝州核心商业圈，商业成熟度已经相当高，不需做市场的后期推广及培育。
4、 合理规划、整体定位，统一经营管理将提高物业市场竞争力，拉开与汝州其他物业的差距，体现项目附加值及核心竞
争力。
劣势（WEAKNESS）
1、 当地缺乏强势媒体帮助项目在当地的宣传和推广。
2、 房地产市场发展刚起步，农村化现象较严重。
3、 目前国家出台的一系列政策（国八条）将会打压房产投资市场，对投资型客户会产生比较大的影响，同时项目针对的
客户群体也将相应的减少。
4、 项目所在地洗耳中路正在整改当中，拆迁工作也未开始，项目整体形象还未对外展示，汝州市民对本案还存在一定的
疑虑。
威胁（THREATEN）
1、 汝州市还处于房地产开发的初期阶段，汝州市民对商业步行街的概念不是很深，在推广和接受上存在一定难度。
2、 汝州市房地产投资概念基本没有，潜在购买客户基本上属于自己经营为主，对项目的销售进度和销售价格会产生一定
的影响。
3、 汝州市的整体购买力不是很发达，商业步行街的经营范围及销售价格须结合当地实际情况制定。
机会（OPPORTUNITY）
1、 汝州还没有一条真正的商业步行街，项目属于汝州市首个提出商业步行街概念的项目，找到项目入市较佳的切入点。
2、 项目所处区域为汝州核心商业圈内，同时，商业圈内商铺基本掌握在公家和私人手上，经营客户基本上没有所有权，
大量的潜在购买力未得到释放。
3、 汝州市商业圈内基本经营中低档商品，区域内中高档市场为空白点。
4、 商业圈内的经营商的经营状况大都比较好，有部分经营户都急需扩大经营面积和经营范围。
5、 汝州市核心商圈内的几条主要街区都未体现街区功能，消费在选购商品时不是很方便，而商业步行街的提出和建设能
很好的建设客户集中方便购物的问题。
6、 汝州市各街区形象不佳，未做到统一规划、经营及形象包装。
7、 汝州市及房地产都处于蓄势发展阶段，市政府及当地市民对此类形象项目都给予了足够的重视和关注。
8、 开发商背景及其所拥有的资源将是本案成功推广的关键，而寻找合适企划、营销代理机构将为本案推广“锦上添花”。
综合 SWOT分析，尤其是对项目优势和机会的分析，我司认为，准确把握项目定位，借助政府关系，同时依靠项目后期的良好包
装，我司相信，通过一系列的策略和推广，达成项目理想化的销售应该不成问题。
三、主要目标客户群分析
已经在汝州核心商圈内经营的客户，大多经营状况良好，希望扩大营业面积及范围，或者是承租他人，没有所有权的经营户
同时因为有部分住宅的存在，可以以住宅和办公兼宜的概念进行推广，使部分商业步行街的商家入住或办公使用；
有投资意识且在有一定经济基础的汝州市民，大多在 30岁—45岁之间，能通过广告诉求加以打动
通过对汝州市的定向及随机调查，我们可以分析出：商铺是汝州市房地产投资的首选，且占据的比例极大
本次调查显示，投资住宅的占 15%，投资商铺的占 85%，可见，汝州居民对商铺的需求比住宅要来的高很多。
通过调查可以了解到，客户购买商铺基本上以自营为主，投资行为也占了一定的比例。
本次调查显示，购买商铺用来长线投资占 15%、转租 13%、短线投资 2%、自己经营占 70%。从走访与数据可以了解到，大多数汝
州消费者购买商铺用以自己经营为主。
通过以上几点，我们可以分析出，能购买本案的潜在客户的大概范围和类别
在汝州商业圈内经营的客户
政府机关部门
有一定投资意识，且有一定经济基础的私营业主、老板
潜在的温州及异地投资客户
这些都是商铺（专业商场）的追逐者，就本案所在位置来看，不存在地段问题，只要是后期的定位准确，同时在价格上能被接
受，就能够有效的释放潜在购买力。
四、商业步行街经营定位建议
通过对汝州市消费能力和习惯的了解，以及市场调查问卷的回收和整理，以及针对汝州市核心商圈的详细调查，我们可以得出
汝州市现有的几点消费特征：
1、吃、穿、用占了汝州市居民消费的很大比例。
2、汝州市整体消费水平普遍不高，以中低档消费为主，中高档产品很难找到市场突破口。
3、以农业为支柱性产业，商圈辐射范围不大，基本属于本地消化为主。
4、娱乐服务业在汝州市基本上属于未涉及领域，更高层次购买力未得到释放。
因此，在了解了以上几点之后，我司认为商业步行街的主要经营内容及产品定位应以以下几点为依据
1、迎合当地的消费习惯，切实考虑当地的消费能力
2、分析已成型的商圈及专业市场对项目建设及发展的影响
3、未释放购买力的分析及选定，寻找市场空白点。
在消费者认可地段和市场发展前景的基础上，我司认为对上述几点进行分析后，就可以对商业步行街进行合理定位
对河南汝州商业步行街市场的前景看好程度
对洗耳北路的商业市场发展前景看好程度：
1、现有商业形态及比例分析
◇次调查显示，汝州人认为商业步行街适合经营服装精品区，比例占 %,餐饮休闲区占 %,家居装饰品占 %，家电通
讯区占 %，其他占 %。
■望嵩南路商业形态及比例分析
成人服装店 %
童装 %
鞋店 %
餐馆 %
家电 %
女性饰品店 %
珠宝店 %
杂货店 %
综合商场 %
照相馆 %
■望嵩北路商业形态及比例分析
■广育路商业形态及比例分析
■洗耳中路商业形态及比例分析
■丹阳中路东段商业形态及比例分析■丹阳中路西段商业形态及比例分析
2、现有大型专业市场分析
市场调查报告中已经提到家具、通讯器材、百货批发、汽摩等已经在汝州市形成
一定规模，具备较强的市场竞争力，同时，像家具、汽摩商品的物理特性，决定
了与商业步行街的不适应性。
3、市场空白点分析
■中高档服饰、皮鞋等
■休闲餐饮娱乐等
■精品生活区
通过以上论述和分析，我司认为在肯定现有消费习惯和能力的基础上，发现及释
放潜在消费力，同时针对现有商业形态的分析，寻找市场空白点，把握商业步行街
成人服装店 %
童装 %
鞋店 %
餐馆 %
家电 %
女性饰品店 %
布艺店 %
杂货店 %
综合商场 %
照相馆 %
美容店 %
箱包店 %
自行车行店 %
手机店 %
宾馆 %
的最佳定位。
服装区：
作为汝州市现有主要的消费方式之一，服饰的消费占了很大的比例。同时，望嵩路的主要街区功能就是以服装为主，春天服饰
广场经营的成功就给本案提供了很好的借鉴作用。但是，在汝州目前还都是以经营中低档服饰为主，并且市场专业化细分不是
很够，少有的中高档服饰也只是几家专卖店而已，在对当地的问卷调查中得知，客户对服装的经营前景也比较看好，因此，我
司认为，服装的经营应该是本案的主要经营内容，同时，市场的统一规划及专业化细分，应该是经营成功的关键。有鉴于此，
我司建议将服装的经营区和范围做以下划分
■男装■女装■儿童装■精品服饰区
家居装饰区：
随着汝州城市化进程的加快，以及房地产市场的兴起，伴随着汝州市消费结构的变化，家居装饰必当扮演市场的重要角色，同
时，通过对汝州市的问卷调查得知，家居装饰的市场前景看好程度也很高，更为重要的是，当市场购买力存在且认同的前提下，
汝州还没有专业集中的家居装饰市场。为了能更好的避免市场竞争压力，同时，也能起到功能和结构互补的作用，我司建议对
经营范围的选取做如下区分
■布艺■灯具■挂饰■工艺装饰品
餐饮区：
作为汝州市现有主要的消费方式之一，同时作为任何一条商业步行街必不可少的功能结构，餐饮区的设置是势在在必行的。汝
州市现有的餐饮业基本上是小规模经营，存在杂、乱、脏的现象，没有形成统一经营的规模效应，更为重要的是，餐饮业的结
构单一，基本上是为满足日常需要，休闲餐饮业还处在起步阶段，很多的调查对象反映找不到更高档的餐饮休闲娱乐场所。由
此，我司认为在餐饮区设立的基础上，应丰富产业结构，提高管理和经营理念，提升竞争力，迅速占领市场。
■餐厅■酒吧■茶楼■KTV■其他辅助餐饮区
鞋类、皮具区：
鞋类、皮具作为服装服饰的重要组成部分，应该是划入服饰区，但考虑到鞋类及皮具在汝州市场占据较大比重，同时，在当地
经营较成功的“步步高”也是以经营鞋类、皮具为主。在对汝州市当地的随机调查和问卷调查中，我们了解到，当地除了“步
步高”之外，没有其他更为专业、集中的鞋类、皮具市场，调查对象的选择范围不大，同时也反映出市场的饱和度不是很高，
还有更多的购买力没有释放出来。在对“步步高”做了定向调查之后，其主要经营的还是中低档产品，辅以几家专卖店进行经
营。由此，有签于针对的客户群体的相似性和特殊性，我司建议对经营范围和经营区做如下划分
■男鞋■女鞋■儿童鞋■皮具区■精品鞋类区
家电区：
在通过对汝州市核心商圈的调查以及结合问卷调查的过程中了解到家电行业占据了比较大的市场分额，但是，在调查中，我们
发现家电行业基本上还处于无序经营的状态，几个比较集中的家电专卖区也都因为经营和管理上的问题，都没有达到理想的经
营状态。同时，汝州市仅有的几家购物广场，也都因为体制或者经营的问题举步为艰。因此，我司认为，专业化商业步行街的
出现，能很好的改变现状，同时，在市场需求保持发展的情况下，通过统一的经营管理，能更好发展壮大家电行业。
■家电■数码■通讯产品
生活娱乐区：
根据市场调查所知，汝州市主要的消费以吃、穿、日用百货为主，而休闲、娱乐的消费没有占据很大比例。造成此种现象的原
因可以归结为两点，受汝州市消费能力及消费习惯的限制，另外就是商业市场反应的滞后。通过调查得知，这两种原因在汝州
市都存在，但是更多的调查对象对于提高生活质量及改善生活条件都有更高要求。同时在核心商圈的分析图里面，我们也可以
了解到，此类商业形态都有存在，只是没有形成规模而已。针对发展中的城市，且整个消费基础还比较坚实，我司认为只要能
形成规模话经营，其市场前景将会看好。
■音像■饰品■珠宝■鲜花
五、步行街商铺面积及价格建议
商业步行街定价依据
■问卷调查内容
■核心商圈内租金调查
■结合项目自身特性
汝州商业步行街商铺一层单价调查
次调查显示，消费者接受的一楼单价在 4000-6000元/平方米占 %，6000-8000元/平方米占 %，8000-10000元/平方米
以上的占 %，10000万以上/平方米占 %。可见，汝州商铺最易接受的价位在 6000-8000元/平方米，甚至 10000元/平方
米左右的价格亦可接受。
汝州金世界商业步行街商铺总价调查
本次调查显示，消费者会购买河南汝州商业步行街商铺或店面总价位在 10万元以下占 13%，在 10-12万元的占 22%，在
15-20万元的占 33%，在 20-30万以上的占 27%，在 30万以上的占 5%。可见，在价位方面，总价在 15-30万元之间的商铺或
店面接受程度最为广泛，同时反映汝州整体购买力还可以。
各主要街区租金情况统计表
调查显示，望嵩路作为汝州市最为繁华的一条街区，租金价位相对其他街区是最高的。此地段的租金较其它路段平均高
出 10-20元之间，望嵩北路靠东及靠西的店铺在租金、管理等方面又有所不同，靠东店铺产权属公家所有，租金相对其它街
区普遍偏高，平均每平方价位在 45-65元之间，是整个街区人流量、车流量最高的地段，越往南走，因人流量及车流量的减
少，租金也逐渐变低，每平方价位在 42-56元之间。靠西店铺产权基本属私人所有，同等位置租金较靠东店铺偏低，租金每
平方价位在 38-56元之间。广育路店铺租金每月约 25元/m2，这里的店铺基本上属于市政府所有，只租不卖。中大街属汝州
市老街，路面较窄，店铺较破，产权属私人所有，租金价位在 15-25元/平方米。
在项目地段与其 他街区存在可比
性，且略有优势 的前提下，通过
以上数据及图表 显示，再结合项
目经后的定位及 规划，我们可以
了解到，我司认 为本案一楼销售
的单价在 6000元/㎡-8000元/㎡左右，位置较佳的商铺单价可以在 10000元/㎡左右
汝州金世界商业步行街商铺面积调查
本次调查显示，消费者会购买商铺或店面面积在 10-20m2的占 %，20-30m2的占 %，30-40m2的占 %，40-50m2的
路段 租金价位 面积范围
望嵩路 38-65元/平方米 15-86平方
广育路 25-30元/平方米 14-55平方
丹阳路 30-60元/平方米 15-30平方
洗耳路 10-15元/平方米 18-60平方
中大街 15-25元/平方米 12-36平方
占 %，50m2的占 %。可见，20-50m2的商铺或店面面积的接受程度最为广泛。一些专卖店希望店面大一点，面积要求在
100-200平方米之间。
六、汝州金世界商业步行街户型及面积建议.
汝州金世界商业步行街住宅面积调查
本次调查显示，消费者会购买的房子的户型面积在 60-80m2的占 11%，80-120m2的占 41%其中选择 120-150m2的占 35%，
150-170m2的占 11%,特大套型 170m2的占 2%可见，在面积方面，80-120m2的住宅面积的接受程度最为广泛。
因此，通过市场调查分析，我司建议住宅面积在 80㎡—120㎡左右
汝州金世界商业步行街住宅户型调查
三室二厅二卫 100-120平方米最满意的户型面积和户型结构
本次调查显示，两室一厅一卫 80平方米的占 10%，两室二厅二卫 100平方米的占 25%，三室二厅二卫 100-120平方米占 48%，四
室二厅二卫 120-150平方米以上的占 13%，四室两厅二卫 150平方米以上占 4%。可见，在户型面积和户型结构上三室二厅二卫
100-120平方米是最受市民接受满意的。
通过对汝州市随机调查和问卷调查相结合的形式，我司建议户型为三室二厅二卫 100㎡—120㎡。
汝州金世界商业步行街住宅价格建议
购房用途分析
本次调查显示，消费者购房用来自己居住占多大数，所占比例为 %，用来投资占 %，旧房换新房占 9%，为亲人购房占
4%。
汝州金世界商业步行街住宅户型调查
本次调查显示，如在此地块建设配套好、套型佳的住宅，合理价位选择中，选择 800元/m2的最多，占 %；900元/m2的占
27%；而选择 1000元/m2的占 %，1000元/m2以上的占 %，可见，800-900元/m2是大多数人对这一区域住宅的心理价位.
通过对汝州市住宅市场的了解，汝州市的住宅基本是为满足自住为主，不存在投资炒做行为，住宅市场处于稳定阶段，调查对
象在对项目地段认可的基础上，认为本案住宅价格在 800元/㎡-900元/㎡，我司认为如果通过前期对项目的合理规划，及项目
后期的有力推广，住宅价格均价有望达到 1000元/㎡。
七、汝州金世界商业步行街经营模式建议
根据国内外商业业态，结合国情、省情、市情、区情，汝州金世界商业步行街的六大经营模式参考：
直接经营——经营业主购买商铺后自己直接经营
投资经营——投资业主购买商铺后对经营户出租
委托经营——商铺业主出于保险起见，将商铺委托金世界商业步行街市场管理公司代租，获得固定回报
租赁经营——经营业主资金一时不足，难以购买，以租赁商铺的方式进行经营
主题经营——为保证汝州金世界商业步行街具有足够的核心竞争力，金世界商业步行街管理公司将直接经营管理一定的营业面
积，以此为增强业主经营信心的保证
虚拟经营——以汝州金世界商业步行街创立品牌商标，与若干个生产厂家及大经销商进行对接，生产、销售相对应的金世界商
业步行街旗下的产品。这种经营模式是区别与同类商业业态中任何一个商业步行街的独特模式
注：我司认为直接经营和投资经营为项目的主要经营模式，同时结合委托经营的方式，实现整个金世界商业步行街的繁荣。
八、河南汝州商业步行街项目规划设计建议
1、本案的市场定位
河南汝州商业步行街项目集购、食、娱、休为一体的新概念，立体花园步行街。
强调街铺
强调步行街
强调旅游特色以及休闲购物吸引力
强调汝州商业特色
本案定位为：旅游文化＋立体花园街铺＋特色经营
2、项目商品定位
以经营中档商品为主，辅以精品系列，提供完善的配套和特色服务，全面提成经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争优
势。
3、功能定位
集观光、购物、饮食、娱乐、休闲于一体的花园式步行街
4、项目特色定位
全新概念的立体园林街铺
全面导入园林绿化，强调休闲旅游功能
立体化的步行街，层层皆地铺
设计一个下沉式休闲广场，具有极强的休闲、购物、观光、游览功能。
5、景观设施建议
今天的购物场所是人的聚会之所，除了购物、休闲、娱乐等，还要满足人的基本需要：社交。本案设计的基本原则是通
达，但在过道的景观公共空间设计上也可发挥创造性和灵活性，为商户和消费群体强化或削弱商场的社交职能。
本案景观空间设计以下原则：
(1) 商业空间步行化---全面实行步行街设计，禁止车辆通行
(2) 有限空间的利益最大化---在街区可以设计下沉式广场，扩大休闲空间
(3) 商业空间的休闲化----在街区中央每 6米处设立木制休闲椅子
(4) 商业环境的个性化----街区中央每 3米处设立园林景观
以人为本
◇步行空间的尺度在设计时采用建筑、建筑小品、硬质景观和软件环境处理，可以达到人性化设计和贴近人的亲切的尺度。
◇座椅、铺地、绿化，可以相互交错布置在略有高差的层面上构成步行空间。
自然导入
现代步行空间在注重硬质元素设计的同时，更应引入树木、花卉、草坪等自然元素。在行走空间内植栽的配置以高直、遮荫
和不阻挡视觉景观为选择植栽的原则；植栽的配置应配合广场设计之主题，亦可以利用植栽作为区划广场使用行为的元素，
融自然于步行街各街区。设置不同凹入深度的过渡空间，并使遮阳与绿化相结合。
6、服务设施建议
公共空间设计建议
随着商场空间的日益扩大和复杂，如何让人轻松舒畅穿梭于步行街就显得尤为重要。成功的规划包括“跑道型”设计，店
面两边设，顾客中间走；“小城市，市中心”设计，聚会场所设在中央，人们逛完步行街宛如散步于城市商场。
增加用作广告和展示的公共空间的面积，在国内很多时候大型商业项目总收入的 30%来自广告及展示空间。
中庭空间设计建议
中央广场是项目最热闹的部分，也是步行街节点上的序列高潮，空间变化丰富，绿化植物密集，小品精心布置，展现了
项目的空间和景观设计的特色和数理化。这里人流密集，配合座椅和餐饮设施，给购物者驻足停留和休息交往提供了舒适的
场所。
A中央广场空间的功能组合
B中央广场的造型和交流
C从不同的层面同时引入人流
◇步行街与广场互动
步行广场的空间配置最好紧邻商场建筑物外墙，与各商业店铺入口有充足的缓冲空间(约 10m×10m或 7m×7m)，使步行过程中
达到各商业店铺对行人吸引的效果，使广场与各商业店铺有良好的互动关系。
◇多样化活动互动
在广场的步行空间，应考虑使用者行走过程中驻留点停留空间。因此可以在广场平面规划时置入一些空间凹凸处或借用广场
中设施物的设置点，以达到广场多样化活动的互动。
◇细部组合
a．广场休憩设施设置方面，座椅尽量采用可及性高的设置(如阶梯式或座台式的座椅)，坐卧高度以 45cm-60cm为佳，以达到广
场中休憩空间的便利性。
b.广场休憩空间的个人空间距离最合适尺度是 ，这样的领域范围对于休憩的使用者可以达到宽敞舒适的感觉，因此
座椅空间的规划应以此为最小单位加以配置于广场中。
c.广场中休憩空间应尽量面对广场活动发生的方向，有适当的植栽配置，且远离主动线位置(适当距离为 3m)，以达到休憩时的
舒适感。
d.广场中应有视觉焦点的设置，如喷水池、雕塑品、活动舞台、坐台等设施，创造丰富有趣的视觉焦点。
◇有效界定范围
在广场周围也应有明显的范围界定物(短柱、矮砖等)，以定义广场范围和道路之区别，确保广场活动进行的安全性，这样才
能真正达到无障碍的休憩空间。
老年人空间
演出空间、观赏纳凉
商业广场空间设计三大模式建议
模式建议 设计特色
线型空间为主结合面
型空间
以线型空间为主，把它分为几段，广场作为连接线型街区的元素，会使人们行走在其中，空间富于变化，有张有
弛。线型街区适于购物，广场适合休息。城市步行空间中的购物、活动是一种强迫性行为，游人不可能长时间地
保持情绪和体力的投入状态，休憩和放松必须交织在活动流程中。因此，任何一种空间序列都应包含序幕、高潮
及松弛阶段，有节奏地组织环境韵律，保持游人的体力购物激情。
以广场为主向外辐射
线型空间
以广场为主，购物或休闲空间在其中进行，或由广场向四周辐射出多个线型购物街区，并通过连廊、环形街等不
同形式的外部空间把购物或休闲空间结合起来，构成一个复合式的多样化的、富有情趣的购物场所。
下沉式广场为主体的
立体空间构成
由平面变化向垂直向多维发展的多功能步行空间是现代城市步行空间设计的又一主要形式。
7、交通设施设计建议
现代步行空间设计中，合理安排好各种人流、货流与车流是必不可少的。
◇设计中应采用分时段管理方式解决人流与货流的交叉问题。
◇在规模较大的商业步行街，建筑旁边设商业街专用停车区域，在合适部位通往商业街的出入口，同时部分发挥停车区域解决
人、货的分流作用，提供商场的货运系统和垃圾的清运工作。
◇步行动线的安排应尽量以两据点的连接为原则，配置于广场周边，并减少广场中穿越性动线的出现；
◇步行空间的宽度以容纳四人并肩行走的净空间为佳(3m-6m)，其他附属设施(灯柱、广告、招牌立柱)设置于步行空间旁约
的空间范围内，以达到步行空间的流畅性。
走道设计要点
◇脉络清晰
步行街内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局。
◇与指引标志结合
指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道交叉部分设置。
◇合理设置宽度
过道的两大作用是疏散人流和引导，步行街过道宽度设置要结合步行街人流量、规模等。一般步行街的过道宽度在 15米左
右。
8、设施配套设计建议
建筑风格统一性
行走铺面除铺设完整外，其设计时应将广场中不同的行为模式区域用不同的地面材料加以区分，配合广场主题一并考虑。
无障碍空间设计
在铺面的材料考量上，应达到防滑的效果，且将残障者行走无障碍空间(导盲砖、残障步道)考虑于其中，这样才能达到无障
碍、安全的步行空间。
遵循“共生”与“冲突”并存的建筑理念
现代步行空间周围的建筑作为限定空间的主要元素，设计中更应以人对场所的感受规律为依据，在线性空间中布置变化丰富
的建筑类型，充分体现“共生”与“冲突”并存的建筑风格，人在步行过程中会不断产生新奇愉悦感。建筑边缘界面采用灵
活、近人的设计思想，塑造场所。
9、配套布局设计建议
洗手间布局要点
◇“隐性”布局
步行街洗手间，作为步行街的附加设施，它的布局设计不能有碍步行街的经营功能。步行街洗手间布局，要以“隐性”作基点，
通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。
◇采用回避法
步行街某些业种，如饮食、食品类等，应回避与洗手间相邻。
◇确定数量
结合步行街人流量确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象。
休闲椅布置建议
休息椅布置三忌
一忌：与垃圾桶相邻 休息椅布置避免与垃圾桶太近，若则垃圾异味会影响休息椅的休息功能。一般与垃圾桶相距
约 5-10米间。
二忌：阻碍人流 休息椅的布置要避免占用过多空间，阻碍行人，形成间接阻塞
三忌：无规划设置 休息椅布置时，要通过有序规划布局，避免零乱，影响步行街美观
垃圾桶位置设置要点
步行街垃圾桶位置设置
要点 1 楼梯口侧，避免楼梯内垃圾的积累，保证楼梯的清洁
要点 2 过道拐角处，方便
要点 3 洗手间内
★考虑到项目规划设计的合理及有效性，同时也为了满足汝州当地的经营习惯，我司建议采取一、二楼捆绑的店连屋形式。
★通过前期市场调查及结合地块特性，我司建议采取面宽 —米左右，进深在 10米左右，一层层高在 3米左右，二楼的
层高可以适当加高，高度控制在 米左右，做成阁楼形式，既可以居住，又可以体现仓储功能，更为重要的是，在提高使
用价值的同时，能拉升整体销售价格。
★建议采取版块结合中心广场的方式进行规划，格局清晰，规划合理，同时能充分体现各版块的商业价值。
★项目体现的是商业步行街的特性，故我司建议在各出入口位置设置拉伸门或者石墩，以便于整个商业步行街经营上的有序管
理，同时为了方便经营户装卸货，货车可以在指定的时间内进入商业步行街。
★依照现有规划设计，我司认为在 3、4楼住宅的建造上会存在难度，同时还会影响到商业步行街的整体形象。
★店铺采取全框架结构，店铺与店铺之间可以相互打通，以适应多种经营形态和面积需求。
★设立人流中心集散地，能有效的聚集人流，同时也可为客户提供休息的场所，在增加互动的同时，也能很好的保留客户。
★同时考虑露天停车场的建设，道路适中不可太宽，制造繁忙和拥挤的气氛。
★道路中间区域设置休闲椅，同时设置户外广告牌。在增加后期经营收入的同时，亦可美化商业步行街
★在考虑经营餐饮的前提下，应提前考虑各类管道的铺设及排污系统的设置
八、 步行街各功能区位置及划分建议
