随着国民经济的发展，房地产的相关经济活动越来越频繁，对房地产估价的需求也随
之增大。那么，如何精确衡量房地产价值就成为房地产估价的一个永恒话题。房地产估价
的三大基本方法:市场比较法，成本法和收益法，尤以市场法的运用最为广泛，但是这种
评估方法在实际评估运用中过多依赖于评估者的经验，对数理模型运用较少，在实际应用
中，易出现评估价格偏离市场价格的现象。
本文以理论联系实际，定量分析和定性分析相结合的方法，研究如何在房地产估价中
引入特征价格理论，与市场比较法有机结合，建立房地产估价模型。模型弥补了传统市场
比较法的不足，减少了在房地产估价中人为因素的影响，使得评估结果更科学、客观和可
信。
首先，阐述传统的市场比较法，并对传统的市场比较法及在应用中的缺陷进行分析。
其次，引入特征价格理论，研究基于特征价格理论的市场比较法。其中较详细地介绍
特征价格理论的基础、应用条件、应用领域等，分析当前特征价格理论用于我国房地产估
价的可行性，建立房地产估价模型。同时运用统计学理论的研究成果，确定了样本数据的
搜集与选取的原则，计算房地产估价模型的参数。
再次，探讨影响房地产估价的特征因素及量化的方法。在分析影响房地产价格特征因
素后，在查阅大量资料并征询专家意见的基础上，确定各类房地产的价格特征因素，并运
用专家意见法和模糊数学的方法对特征因素进行量化。
最后，以广州市高层住宅为例，阐述房地产估价模型在房地产估价中的具体应用。通
过调查研究，获取广州市住宅房地产交易的大量实际数据，从中筛选研究对象获得特征因
素数据，在计算机上运行 SPSS 软件，得到广州市高层住宅的估价模型。
关键词:房地产估价;市场比较法;特征价格理论;特征因素
广东工业大学管理学硕士学位论文
Abstract
Alongwithnationaleconomy，5develoPment，followstherealestatetherelated
eeonomieaetivitytobegettingmoreandmorefrequent，alsoinereasestothereal
estateestimate，
estimategoal，therealestatevalue’
estateaPPraisal’5threeessentialmethods，themarketmethodutilization15esPeeially
aPPraisalutilizationvaluator，5exPerience，andit15fewtothemathematiealmodel
，it15easytoPresentthePhenomenonofthe
aPPraisalPricedeviationmarketPriee.
ThisartielehasusedtheaPPlytheorytorealitymethod，unifiesthemethodwith
eharacteristiePrieetheoryintherealestateaPPraisal，andeombinedwithmarket
traditionalmarketeomParisonaPProaeh，andredueethehumanfaetorinflueneeinthe
，tobe
objectiveand15eredible.
Firstly，thePaPerdeseribestraditionmarketeomParisonaPProaeh，andanalyzes
it’5flawsintheaPPlicationasPeet.
Secondl 又 thearticleintroducestheeharaeteristiePrieetheory，andstudiesmarket
introdueesthetheoretiealfoundationofeharaeteristiePrieetheory，theaPPlieation
eondition，
theresearchresultsofstatistiestheory，andeonfirmsthemethodtoeolleetthesamPled
data，selectthesamPleddataandeomPuteParametersofeharaeteristicPrieemodel.
Thirdly，theartielediseussesthecharaeteristiefaetorswhiehinflueneerealestate
Abstraet
realestatePricefactorandtheconsultmassivematerialandseekinformationthe
exPertadviees，theartieledetermineseharaeteristicfactorsofeachkindofrealestate’s
Price，andearriesonthequantifieationthecharacteristicfaetorsusingtheexPert
advieeandfuzzymathematics’method.
Finally，taketheGuangzhouhigh 一
elaboraesaPPlieationofcharaeteristiePrieemodelinrealestateaPPraisaleonerete.
Throughtheinvestigationandstudy，gainstheGuangzhouhousingrealestate
transactionmassiveaetualdata，sereenstheobjeetofstudytoobtaintheeharaeteristie
，itmovestheSPSSsoftwareontheeomPuter，andobtains
eharaeteristiePrieeaPPraisalmodelofGuangzhouhigh 一 levelhousing.
Keywords:RealestateaPPraisal;marketcomParisonaPProaeh;eharacteristiePriee
theory;charaeteristicfaetors
川
广东工业大学管理学硕士学位论文
目录
摘要......................................................................................................................……I
目录...............................................................................................……，.............……IV
第一章绪论..........................................................................……，.......................……1
研究背景.....................................................................................................……1
研究的意义.................................................................................................……2
文献综述.....................................................……，.........................................……3
国外研究综述.......................................................................……，.........……3
国内研究动态.......................................................................................……5
研究的思路、方法与框架.........................................................................……，8
研究思路..............................................................................................……8
研究的方法..........................................................................................……8
本文基本框架.....................................................……，.，.........................……8
第二章传统市场比较法估价方法及缺陷.........................................................……10
房地产估价概述.……，........................................……，................................……10
市场比较法概念.......................................................................................……10
市场比较法的理论依据.........................................................................……，二 10
市场比较法的适用范围和应用条件......……，.............................................……n
适用范围.............................................................................................……H
应用条件......……、...............……，...........……、.，.…，.......……，……‘....……，……
n
传统市场比较法的估价步骤与方法.........................................................……12
搜集交易案例.....................................................................................……12
选取比较案例.....................................................................................……12
建立价格可比基础............................................................................……12
进行交易情况修正.............................................................................……13
进行交易日期调整.............................................................................……14
进行区域因素的修正........................................................................……15
进行个别因素的修正.........................................................................……15
目录
二二二二二石二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二
二
求取比准价格......................................···········································，···……17
传统市场比较法的缺陷................................................................……，.....……19
第三章基于特征价格理论的市场比较法.，.......................................................……21
特征价格理论概述..……，.....................................................·····················……21
特征价格的涵义......................................···········································……21
特征价格理论的基础.........................................................................……22
特征价格理论应用的前提条件..........................................................……23
特征价格理论在房地产市场上的应用...............................................……25
特征价格理论在市场比较法中的应用分析.............................................……26
特征价格理论的应用优势.....................................................……，......……26
特征价格理论应用在市场比较法中可行...........................................……27
基于特征价格理论的房地产估价方法与模型..........................................……27
3， 选取房地产估价价格的特征因素，二，，…，，.，……，，…，.，.，.，二，.，.，.，
二，，.，，.，......……28
选择适用的函数形式.........................................................................……29
搜集与选取样本数据............……，......................................................……31
计算应用参数值...................................··············································……34
检验模型............................................................................................……35
确定模型结果....................................……，..........................................……36
第四章影响房地产评估价格的特征因素及量化...............................……，.......……37
特征因素的分析..........................................·············································……37
时间因素............................................................................................……38
区域因素............................................................................................……38
个别因素............................................................................................……40
不同类型房地产的特征因素..................................................................……，.42
房地产的分类.....................................................................................……42
各类房地产的特征因素.....................................................................……43
特征因素的量化....................................···················································……47
第五章实例一广州市高层住宅的评估..................……‘...................................……51
确定影响广州高层住宅评估价格的特征因素..........................................……51
获取数据并量化.................……，..................·············································……51
广东工业大学管理学硕士学位论文
研究对象的选取.................................................................................……51
数据的获取途径.................................................................................……51
特征因素指标的具体量化..................................................................……53
确定具体估价模型...................................................................................……54
用逐步回归法得出影响较大的特征因素...........................................……55
用强行回归法求取模型结果..............................................................……56
广州市高层住宅估价模型的应用.............................................................……61
结论...................................................................................……，.........................……62
参考文献............................................................................................................……64
攻读学位期间发表的论文.................................................................................……68
独创性声明...........................................................................................·············……69
致谢..................................................................................……，..........................……70
附录...............................................................................……，.............................……71
Contents
Contents
Abstract........……，..................................……，........................................................……11
Contents.........................................................................................……，........……，二 Vll
ChaPter1Introduction..........................................................................................……1
...................................................................................……1
..................................................................................……2
.........................................................................................……3
..............……，..................................................……3
盯 ch...............................................……，..............……5
，methodsandframework.......................................................……8
.，.....................................................................................……8
..................................................................................……8
....................……，......……，..……，..…，.......................……8
ChaPter2TraditionalMarketcomParisonaPProachanditsflaws.......................……10
........................................................................……10
........................................................……10
..................................................……10
...……11
...................................................................................……11
............................................................................……11
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......................................................................……12
.......................................................................……12
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..............................................................……13
.....................................................................……14
........................................................................……15
记 ualfactorsrevision...................................................................……15
Vll
夕
广东工业大学管理学硕士学位论文
......................................……17
.......................................……，二 19
ChaPter3BasedoneharacteristiePricetheoryMarketeomParisonaPProaeh......……20
............................……，..........................……21
盯 acteristicpriceimplication...........................................................……21
盯 acteristicpricetheoryfoundation.................................................……22
.............................……23
................……25
.…26
...............................……26
feasible.........................................................................................................……27
theory.........................……，…，.，.…，...................................................................……27
........................……28
，2Choicesultablefunctionform..............................................................……29
............……，.....................……，.........……31
盯 ametervafue................................................……34
...............……，..........................................................……35
...........................................................................……36
ChaPter4InflueneerealestateestimatePriceeharaeteristiefaetorsandquantifieation
……，.......................................................................................……，......................……37
....................................................................……37
.........................................................................................……38
......................................................................................……38
工 ndividualfactors.................................................................................……40
..........................................……42
.....................................................................……42
...........................……43
............................................................……47
V 川
ContentS
ChaPter5Case 一 Guangzhouhigh 一 levelhousingaPPraisal..................................……51
一 levelhousingaPPraisalPricethe
characteristicfactor.，................................................................................……，……51
....……，...........................................................……51
......................................................................……51
..................................……，............................……51
.....……，..................……53
.............................................................……，....……54
...........................……56
一 levelhousingestimatemodelaPPlieation........................……61
Conc1usion..........................................................................................................……62
Reference..........……，........................……，.............................……，........................……64
Articfespublishedduringstudy.....……，..............................................................……68
Declarationoforiginalcreation..........................................................................……69
Acknowledge................................................................……，.........……，...............……70
Appendix...................................................................……，.....……，......................……71
IX
勺
第一章绪论
第一章绪论
研究背景
房地产市场日趋成熟，房地产估价业作为一种以房地产的价格的经济性鉴证
为主的行业，主要用来保障房地产交易中各方的利益，在房地产市场中起着“经
济警察”的作用，离开了它，房地产市场就难免失去其公平性，而缺乏公平性的
市场，则不会有稳定的市场秩序。可见，房地产估价业在国民经济中，事关房地
产业的市场稳定，从而影响到国民经济的增长，是国民经济中至关重要的行业。
房地产估价的三大基本方法包括:市场比较法、收益法和成本法。而市场比较法
是房地产价格评估中最重要的方法，现在被评估公司广泛采用。市场比较法的正
确应用与否，关系着房地产估价的准确性和客观性，继而影响房地产估价的公正
公平性，进一步的就会影响房地产业的稳定发展。
市场比较法是以经济学中的替代原则为理论前提，将估价对象与在估价时点
近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的己知价格作适当的修
正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。正确运用市场比较法，客观
合理的评估房地产的价格，我们有三个棘手的问题需要解决，一是比较案例选择，
案例选择恰当如否直接影响到修正效果，难点是选择与估价对象最具可比性的交
易案例;二是比较案例修正，难点是确定比较案例合理适当的修正幅度，并控制在
规定范围内;三是计算出各比较案例的修正价格后，如何确定待估房地产的价格。
由于这三方面的问题，在当今这个房地产市场不规范的环境下，房地产估价中存
在着很多黑洞，比如:选取有较高价格的可比案例，刻意抬高被评估房地产的价
格，或者进行因素修正的时候，刻意压低修正幅度，忽略一些修正因素，造成评
估价格偏离实际等等。因此，研究怎样优化市场比较法的成了房地产估价中的重
要一环。
国外往往采用特征价格模型(hedonicPrioemodel，简称 HPM)来研究房地产
的价格，以此来避免房地产估价中的人为因素。特征价格理论能用在房地产中，
主要是因为房地产是一种异质性商品，产品之间在构成其房地产价格的各个特征
之间有明显差异，比如房地产的位置、层次、朝向、小区环境、所在区域的交通
劝
夕
状况、所在区域的教育配套情况等等，每套房产都有明显的差别。在我国，特征
价格理论已经在住宅房地产的定价机制中应用，但其还未在房地产估价中有所应
用。其实这些组成房地产价格的特征因素包，恰好与我们房地产估价中应用市场
比较法求取评估价格的诸多比较因素相似，那就可以将特征价格理论应用到市场
比较法中，构建房地产估价模型，避开案例选取难、修正因素量化难和最后确定
评估价格的问题，达到优化市场比较法的目的。那么，研究特征价格理论在房地
产估价中的应用就显得非常重要。
2 研究的意义
我国《房地产估价规范》规定:在有条件的地方必须运用市场比较法来评估
土地或房地产价格〔，〕。所以如何避开市场比较法的三大难题，科学地运用市场比较
法进行房地产估价已经成为一种趋势，是我国房地产估价业迫切需要解决的问题。
那么研究特征价格理论在市场比较法基础上的应用就有很大的意义。
1.可以完善房地产估价理论与方法我国目前所广泛应用的房地产估价方
法仍然存在问题和难点，如:市场比较法的主观性大:成本法脱离了市场;收益
法的收益额和收益年限难以确定等等这些问题，三大方法都存在一定的问题，故
在市场比较法的基础上，进而深入的研究房地产估价的方法，解决房地产估价方
法的难点问题，对我国的房地产估价业有着重大的作用。
2.可以使市场比较法的应用更加可行，求得的房地产估价价格更精确房地
产估价的方法很多，但是最重要、最基本的有市场比较法、成本法、收益法三大
方法，其中，尤其以市场比较法应用最为广泛，但是，在房地产估价实践中，市
场比较法最难以把握，其主观性很大，严重影响了估价结果的客观性，可能会造
成不同估价人员对同一宗房地产的估价结果有较大差异。为了减少主观性，使市
场比较法更加精确，尽管有不少学者对其进行了研究，但更多的仍然停留在定性
分析的层面上，虽然也有学者提出了一些定量的方法，但是还是有其优缺点，故
需要对市场比较法进行改进，以建立更加客观、更加精确、具有可操作性和实用
价值的市场比较法。
3.为其他领域应用特征价格理论提供借鉴特征价格理论在我国的应用还
处于初期阶段，应用的范围窄，应用的程度底。研究特征价格理论在房地产估价
中的应用，分析了特征价格理论，扩展了应用领域，为以后的应用奠定了基础。
第一章绪论
.3 文献综述
. 国外研究综述
特征价格理论的思想可以追溯到 1922 年，汉斯(Hass)首先在其硕士论文中
应用特征价格模型，对农地价格应用了“hedonics”(特征价格)的概念，把到城
市中心的距离和城市的大小作为两个重要的特征变量。
1929 年，沃(waugh)第一个系统的分析了质量是如何影响商品价格的问题，
这是最早的关于特征价格函数的论述。沃(Waugh)研究了商品特征与价格间的函
数关系，利用一系列可观察到的属性(即特征)，来代表商品的质量，并且估算了
每种属性的隐含价格，采用回归方程分析了波士顿蔬菜质量差异与价格变动的关
系〔2]。沃(waugh)的研究不仅首次揭示了特征价格理论，也成了利用计量经济学
理论对这一领域进行革新的主要的技术基础。
1939 年，美国汽车产业的分析专家 (考特)也较早的提出了特征价格
模型并采用了术语“hedonics”，模型主要应用于一些耐用消费品的定价，如汽车。
考特将特征价格理论应用于分析汽车的属性(尺寸、重量、耗油量等)对价格的
影响，控制这些属性就可以对不同时期的汽车价格进行比较。考特首次把术语“特
征”用于分析个人的快乐之源一一商品属性的价格和需求上，而这些不同的属性
就决定了不同商品的特征〔3〕。
后来这个特征价格模型逐步扩展到其他消费品，如拖拉机、洗衣机等
(Griliehes，1961)。格里利谢斯(GrilieheS)较为系统地总结了特征定价的理论
框架。格里利谢斯对应用特征价格理论编制汽车价格指数作了研究〔吐〕。他的研究引
起了人们对这种方法的关注。格里利谢斯为特征价格分析方法的普及作了大量的
工作，他把用来解决商品异质性的特征分析方法以及分析技术介绍给了经济学家
们。
1967 年，里德科尔(Ridker)最早把特征价格理论应用到住宅市场分析，他
对住宅价格数据使用特征价格模型，计算了环境质量的改善(如空气污染的消除)
对住宅房地产价格的影响〔5，。将特征价格理论运用于住宅房地产价格分析的经济学
家主要有，蒂伯特、兰开斯特、穆特、奥茨、罗森。其中，蒂伯特对于异质产品
市场均衡进行了早期研究〔6〕。兰开斯特(Lancaster)从消费者选择的角度出发，他
认为商品的价格是由商品自身决定的，所有商品的需求不是根源于商品本身，而
广东工业大学管理学硕:{学位论文
是根源于这些商品所体现的特征要素上。家庭购买这些商品，就是把它们视为一
种投入，并且把它们转化成为某种效用，效用的大小将取决于所购商品所包含的
特征要素的数量片，。兰开斯特的研究为特征价格法提供了微观经济学理论基础。
1974 年，罗森(Rosen)特征价格理论和异质产品的供给和需求提出了较完整的框
架，并提出了具体的特征住宅价格模型。他描述了一种均衡的市场，在这样的市
场中，消费者根据商品所具有的性能来挑选购买，而交易价格则可以由这些性能
的均衡价格代表。罗森(Rosen)以住宅市场为例，从隐含市场、特征价格方程、
需求结构以及福利分析等方面进行了规范分析，为特征价格分析方法奠定了理论
基础，大大加速了特征价格理论的发展。他们的研究目的都是在观察到的异质产
品的价格和这些产品所具有的属性的量之间建立联系，并在这一基础上得出产品
属性的特征价格〔8」。
从 20 世纪 90 年代到目前，随着特征价格模型得到了广泛应用，对特征价格
理论研究业逐渐深入，借助于计算工具的改进，学者们定量研究了不同特征因素
对商品住宅价格的影响。这些特征因素主要包括空气质量、环境质量、小区的配
套设施特征、交通情况、噪音等。如:李·科克里尔和丹尼丝·斯坦利对轨道交通
的影响进行了研究总结，对轻轨的研究大部分证明轨道交通站点对 800 米距离内
的住宅房地产价格有显著影响，效果以大约 200 一 300 美元/100 米的速率同心圆式
递减〔9〕。阿萨比和赫夫曼发现美国费城的两条城市主要道路百老街(BroadStreet)
和市场街(MarketStreet)对公寓价格有显著影响，沿街的公寓价格高，同等条件
下到这两条道路的距离增加一个街区公寓价格相应减少 %、%〔‘0]。
近年来，国外对特征价格在方法和实践中均有深入，总体看，其研究与实际
联系的更紧密，应用成果较多。Paliwal、Rakesh(1999)结合三角模糊数，建立了
用以衡量人们对印度首都附近不同种类地块购买意愿的特征价格模型，用以衡量
由城市扩张带来的对优良程度不同的非收益性农业用地的评估，该模型可用于制
定合适的土地价格政策【川。Lee、Junso。等人(2000)在特征价格模型中使用了一种
均值偏差估计的方法，并结合半参数的方法来消除通常的参数回归需要正确的函
数形式的缺点，此模型使用在韩国住房价格数据进行估算时，取得了较好的效果
〔”〕。Halstead、J。hnM(2003)使用特征价格模型对 NewHampshire 湖生态系统内的
外来入侵物对湖岸周边的物业的经济影响进行了分析，回归方程内的系数非常显
著，表明这些外来入侵物对房价有着明显的贬值作用。Koundouri 等(2003)指出特
第一章绪论
征价格模型中由于属性的外生性，模型很可能因为样本的错选产生误差，并通过
用地用途在农用或旅游用之间的选择的实践加以证实，指出农业用地中水的盐分
这一偏差变量的存在会导致用途错选【’3〕。Moranch。(2003)使用可见公园或公共绿
地、住宅到最近绿地距离和公共空间大小这三个变量来作为量度西班牙 Castelfon
环境因素的变量，建立特征价格模型，发现销售价格与到最近绿地的距离反而呈
现负相关关系〔“，。Bj。rner、ThomasBue(2004)使用特征价格模型和不确定估价理
论对 coPenhagen 住宅区附近的交通情况进行了对比分析，结果发现两者差异性较
大，提出后在进行减噪项目评价时，社会成本费用分析只能使用不确定性评估理
论的保守估计〔’5」。Meilby、Henrik(2006)获取了 120 个 Danish 私人森林企业数据，
使用建立了三个特征价格模型来估算狩猎租金价格，发现当租给用于狩猎的比例
增加增加时，平均每英亩租金是下降的〔’6〕。snyder、stephanieA(2007)使用特征价
格模型分析明尼苏达北部未开发的森林市场，通过对 387 个以前的成交数据的研
究，研究了影响森林价格的特征因素，发现森林市场的三大驱动因素是:土地开发
压力、邻近水体和合同类型为金融合同〔’7〕。Dewente:(2007)使用特征价格模型对
德国手机市场进行研究，通过对不同产品的影子价格的测定，分析了手机辐射程
度，品牌因素，附加功能、扬声器数目等对手机价格的影响。
国外对特征价格理论的研究己经比较成熟，已经形成一套完整的体系。特征
价格理论作为一种分析和研究房地产价格的方法已经得到广泛的应用，并在实际
经济生活中起到指导作用。
国内研究动态
总体上来看，国内学者对特征价格模型的研究尚处于起步阶段。一是这方面
发表的文章数量少;二是有关内容介绍比较简单，大部分都是对外文文献的翻译，
针对我国国情的研究较少;三是，特征价格模型的应用领域不够广泛。国内学者
的特征价格模型研究逐渐开始于 20 世纪 90 年代，主要可以分为以下几类:
1.将特征价格理论应用于房地产价格指数的研究 1996 年，蒋一军、袭江辉
在《房地产价格指数与 HedoniCS 模型》中综述了房地产价格指数的几种编制方法，
以“中房指数”为例分析了我国现有房地产价格指数编制中的问题，最后结合我
国的房地产市场发展实际提出了编制价格指数的建议。文章从房地产价格指数编
制的角度介绍了特征价格函数、模型、价格指数〔’8，〔’9〕。2003 年，李国柱发表《房
广东工业大学管理学硕士学位论文
地产价格指数的编制方法》一文，直接应用价格指数理论和应用特征价格理论两
种编制房地产价格指数的理论【201。2004 年，裘雨明在《论房地产指数编制的缺陷》
一文中研究了国外的房地产价格指数编制的方法，指出在房地产市场中，房地产
指数对于投资者，消费者和政府来说都是一种很重要的市场信息。文章以“中房
指数”“国房指数”为例，对其编制方法进行评述，分析了全国房地产开发业综
合景气指数和中国房地产指数系统的缺陷，并提出了完善的建议〔2‘〕。2006 年，王
力宾发表《特征价格理论与住房价格指数编制方法》，研究了住房特征价格指数编
制方法，并作了实证分析。在研究这部分内容的过程中，国内学者认识到商品价
格研究过程中受产品同质性的限制，造成以往价格指数的编制存在缺陷，进而提
出了解决这些缺陷的理论模型，即特征价格模型，这只是特征价格理论应用于研
究房地产商品价格的开始，而且并未讲其应用到评估业上〔22J。
2.研究特征价格理论的渊源和发展 2004 年，贾生华、温海珍发表《房地产
特征价格模型的理论发展和应用》，从住宅特征价格的视角，提出检验和分析住宅
细分市场的方法，并进行实证研究.通过收集杭州市住宅样本数据和对住宅小区的
实地调查资料，按照建筑类型和产权性质对住宅市场进行细分，选择 18 个住宅特征
作为模型的自变量，建立杭州市整体市场和细分市场的特征价格模型。Chow 检验
表明细分市场模型在统计上存在显著差异，说明这两种市场细分方法是合理可行
的。同时发现，不同细分市场的影响因素有所差异，住宅特征对住宅价格的影响程
度有所不同，具体详细的介绍了特征价格模型的理论与应用〔23]。2005 年，王德、
黄万枢发表《Hedonic 住宅价格法及其应用》一文，全面介绍了西方学者将特征价
格法应用于房地产的研究成果。文中介绍 Hedonic 住宅价格法是估测环境影响效果
的有效方法，自从罗森(Rosen，1974)的开创性研究以来，已在西方国家得到广泛
应用，美国房地产价格指数编制办法之一就是 Hedoni。住宅价格法:但是由于长期
以来的计划体制、数据采集困难等多种原因，这种方法没有得到国内的认知。文
章综述 Hedonic 住宅价格法的模型框架及其应用，探讨在国内应用的可行性〔24j。
2003 年，郑捷奋、刘洪玉发表了《城市轨道交通对房地产价值影响研究》，认为轨
道交通的建设会促进沿线房地产的增值，并提出了基于轨道交通的土地利用、增
值与返还策略。通过研究国外房地产特征价格模型的理论发展，结合我国的房地
产市场实际情况，中国学者把国外一部分主要经济学家关于特征价格的理论和模
型的早期论述和主要作品引进过来，在中国得到应用和发展，将我国关于特征价
第一章绪论
格理论和模型的研究进一步推向高潮〔川。
3.特征价格理论在国内应用方面的研究 1998 年，彭新育、吴甫成发表《土
地价格和享乐评价方法》，对特征价格方法应用于土地定价作了研究￡26j。2003 年，
马思新、李昂发表《基于基于 Hedonic 模型的北京住宅价格影响因素分析》，文章
结合住宅市场的发展及影响其价格构成的因素，筛选出了影响最大的几个因素，
又借鉴了现有关于 Hedonic 定价的理论方法和研究经验，尝试构建了北京市商品住
宅价格的 Hedonic 模型。并以“天朗房网”提供的相关数据为基础，对模型进行了
拟和分析，得出了可供实际应用的计量经济学模型。同时该模型经济意义也与一
般的经济理论保持一致，使得模型具有普遍适用性，对研究其它类型房地产的定
价问题具有一定的指导意义。最后，在与传统定价方法进行比较的基础上，展望
了 Hedonic 模型的应用前景，并从多个角度进行分析，提出具体应用的可行建议〔川。
2004 年，杨赞在《住宅产品顾客满意度评价模型研究》一文中表明，在北京市中
心的距离每增加 1 千米，住宅单价下降 元，高速公路、城市快速干道、大运
量轨道交通的发展改变了地租同心圆式递减的模式，到地铁与公交站点、快速路
的距离也成为衡量区位的因素。他的研究还表明，针对 1998 年前后北京住宅的施
工质量问题，北京购房者在难以分辨施工质量的情况下，倾向于支付一笔额外的
费用避免风险，即:施工质量风险的隐性价格 718 元/mZ【28]。2005 年，温海珍在《城
市住宅的特征价格》一书中研究了影响杭州市商品住宅房地产价格的主要特征因
素，并作出了实证研究〔291。
总的来说，国内学者对特征价格理论的研究还不够深入，这种理论的运用还
没有普及，但是国内现在的市场经济条件已经为应用特征价格理论创造了条件，
国内的房地产市场的逐渐成熟、评估业的发展壮大也适用于特征价格理论的应用。
国外采用特征价格模型进行了大量的实证研究，为我们提供了丰富的文献资料和
借鉴经验。但是由于特征价格理论是西方研究房地产市场价格的一种方法，要将
这种方法运用于中国的房地产市场，我们不能照搬西方的理论和方法，要联系中
国房地产市场的实际情况，比如发展时间短，市场不健全，土地所用权不能流通
等等问题。只有这样才能使特征价格理论在我国的房地产市场的研究中发挥重要
的作用。
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4 研究的思路、方法与框架
研究思路
在国内外关于特征价格理论研究的基础上，首先对房地产估价的市场比较法
存在的问题进行探讨，阐明传统市场比较法的评估方法，传统市场比较法在现实
房地产估价中的重要性。其次，在市场比较法中引入特征价格的理论基础，分析
特征价格理论的应用条件和优势，建立房地产估价模型。再次，分析影响不同类
型房地产的特征因素，并研讨因素量化标准和方法。最后，具体系统的应用房地
产估价模型来解决现实操作中房地产估价的问题。
研究的方法
1.理论联系实际对已有的的资料和成果进行分析和利用。在论文的前半部
分采用理论研究方法，以市场比较法、特征价格等理论基础，对基于特征价格模
型而形成的房地产估价模型进行分析和阐述。任何研究只有在实践中得到应用才
能实现它的研究价值。本文通过研究基于特征价格理论的房地产估价模型，将房
地产估价模型应用到广州市的住宅房地产估价中，求得广州市的住宅房地产估价
的模型。
2.定性分析与定量分析相结合先从定性分析房地产估价模型的构建，再通
过专家打分法、模糊数学法、多元线性回归法对特征因素的具体量化，构建实用
模型，并运用管理统计中的 SPSS 软件确定模型参数，得出研究对象的模型结果。
本文基本框架
按照写作思路，本文的逻辑结构分为六大部分:第一部分介绍本文研究的背
景、研究目的及意义、文献综述、研究思路和框架等。第二部分阐述了房地产估
价和传统的市场比较法的概念，并针对传统市场比较法的理论和方法，提出问题:
传统的市场比较法存在缺陷。第三部分主要对特征价格理论进行概述，说明特征
价格理论应用的条件、范围和优势。然后阐述了特征价格理论应用在市场比较法
中的可行性，并确定市场比较法的房地产估价模型。第四部分对确定的影响房地
产估价价格的特征因素进行分析，并根据不同的房地产类型分类，说明了特征因
第一章绪论
素量化的标准。第五部分，例证。以广州市高层住宅的实际交易数据建立广州高
层住宅的评估价格模型，说明房地产估价模型的具体应用。
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第二章传统市场比较法估价方法及缺陷
房地产估价概述
房地产估价是指对房地产价格的估算和判定活动。科学严谨的定义则是指专
业房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的
估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的
客观合理价格或价值进行估算和判定的活动〔301。房地产估价只是估价人员模拟房
地产市场的价格形成过程来得到房地产价格评估值，因此所得估价结果只能是估
价对象在此市场条件下最可能实现的价值，它不同于房地产定价，也不同于市场
交易价格。市场交易价格是市场交易中实际成交的数据，评估价格是对房地产的
客观合理价格所做的估计，它以市场交易价格为依据。
房地产估价的方法主要有三种:市场比较法、收益法和成本法。假设开发法、
路线价评估法等都是三大基本估价方法的延伸。市场比较法是房地产估价的最基
本方法，我国要求有条件的地方尽量用市场比较法评估房地产价格，且其应用方
法简单，得到了众多评估人员和公司的青睐。
市场比较法概念
市场 t 匕较法(Marketcomparisonapproach)，它是参照于估价时点近期类似房地
产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。此方法将待估对象房
地产与在较近时期内己经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从己经发生了
交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情况、交易日期、区域因素以及个别
因素的修正，最后得出待估房地产最可能的合理价格【川。所谓类似房地产，是指
在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产的用途、建筑结构、所
处地区等相同或类似的房地产。
市场比较法的理论依据
市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理〔川。
正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，
第二章传统市场比较法估价方法及缺陷
估价对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。当然，由于在
现实交易中交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同，
具体一宗房地产交易的成交价格可能偏离其正常市场价格。但是，只要有足够多
的交易案例，其成交价格的综合结果可作为正常市场价格的最佳指标。这一点是
基于“大数法则”，该法则也称大数定律，是随机现象中的基本规律。这也为在市
场比较法中应用特征价格理论奠定了基础。
市场比较法的适用范围和应用条件
适用范围
1.适用于有广泛市场交易的房地产类型如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、
空地等。这些房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易案例，使市
场比较法具有使用基础。此外，采用市场比较法进行估价的房地产必须是较为常
见的类型，对一些较为特殊的房地产，如占据特殊位置或具有特殊地位的房地产
(如城市标志性建筑)，或建筑结构、建筑材料、建筑形式与众不同的房地产(如古
建筑)等，由于不易找到具有可比性的比较案例房地产，则难以采用市场比较法。
2.适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区在房地产市场发育不够充分
的地区，比较案例难以选取，也较难采用这一方法。房地产市场发达的地区，建
立了完善的信息查询机制，较简单和全面的查找所需资料。
应用条件
运用市场法来评估房地产的价格，必须具体以下条件:
1.具备充足的市场交易资料市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供
的市场资料和交易案例。具体来说，充足的市场交易资料是指:
(1)数据充足一般认为，运用市场比较法需要具有 10 个以上的比较交易案
例的资料，其中要有 3 个以上具有较高可比性的比较案例，如果可比性好的比较
案例少于 3 个，就有可能造成估价结果不能反映客观市场的后果。
(2)资料可靠主要是指资料来源的可靠性和资料本身的可靠。为保证估价
的精度，建立比较案例时，要对交易案例资料的完整性和准确性进行核查。凡比
较案例资料不属于第一手资料的，都必须对其可靠性进行检查。
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(3)质量保证质量保证的标准以可比性和替代性表示。运用市场比较法，
需要有与待估房地产相关程度高和可比性强的比较案例。比较案例与待估房地产
的相关程度越高，估价结果越好，替代性越强，估价结果越准确。
2.具备丰富的估价经验市场比较法的正确运用对估价主体也有严格的要
求。在运用这一方法时，需要选定比较案例与待估房地产进行分析比较，并对交
易情况、交易期日、区域因素及个别因素做出修正，这些都需要多方面的知识和
丰富的经验。采用这一方法时，如果不由经验丰富、判断准确、且对当地房地产
市场的特点和交易习惯有相当了解的估价人员进行估价，则不易获得正确的估价
结果。
传统市场比较法的估价步骤与方法
运用市场比较法估价一般分为下列 7 个步骤进行〔3a1:
搜集交易案例
市场比较法是参照可比案例的价格来评估估价对象房地产价格的一种方法。
具有相当数量的类似房地产资料是市场比较法的基本前提。可比案例的数量少，
就不能代表当时房地产交易的实际情沉，以此作参照的估价结果就失去可靠性，
因此，使用市场比较法的关键是搜集的可比案例的数量和质量。在收集交易资料
的时候，要把握好搜集的内容，认真地填好案例表格，同时要注意各种价格中包
含的特殊因素，有效地利用参考价格。
选取比较案例
搜集到交易案例之后，要对它们进行分类和整理并从中选择出和估价对象最
为相似的交易案例作为比较参照案例。可比案例的选择应该满足以下的条件:和估
价对象用途相同;和估价对象处在同一供求圈内;和估价对象的价格类型相同;
和估价对象的交易时点相近;交易情况为正常交易等等。
建立价格可比基础
这部分的工作主要是为后期各项因素的修正建立一个统一的衡量标准，作为
第二章传统市场比较法估价方法及缺陷
价格比较修正的基础。其主要的内容包括:统一付款的方式:统一单价:统一货币
种类和单位:统一面积单位;统一面积内涵〔川。经过上述的处理，可以让可比案例
的价格修正更加方便、直观。
进行交易情况修正
由于房地产具有种种特性，不易实现完全的市场交易，其交易价格，往往因
个别交易而形成，其价格受个别情况的影响很大，所以必须排除掉交易行为中的
一些特殊因素所造成的交易价格偏差，使其正常化。特殊情况的内容较复杂，但
主要有以下几项:
1.有特殊厉害关系的相互的交易例如亲族之间，企业与员工之间，公司与
机构内部之间等的房地产交易，通常均以低于市场的价格进行。
2.一些特殊方式的交易如拍卖、招标。在这种情况下，由于一般购买者不
易参加，所以价格通常也是低于或高于正常价格。
3.交易时有特殊的动机主要指急欲抛售或急欲购买。
4.购买相邻房地产由于该相邻房地产与原来房地产合并后，会增加原有房
地产的效用，所以购买价格有时要高于该房地产单独出售时的正常价格。
5.买方或卖方不了解市场行情如果买方不了解市场行情，盲目购买，往往
交易价格偏高。相反，卖方不了解市场行情，盲目出售，则交易价格偏低。
6.附带有特殊条件的交易如销售者要求购买者在新建的住宅楼中划出一
部分抵充部分价格或要求购买者增加部分公共设施来抵充部分价格等，这些交易
都会使出售的房地产价格偏低。
7.政府的政策、计划和管理的影响如政府对一些房地产实行特殊政策，或
对一些房地产的交易进行计划干预。
上述 7 种情况，在进行估价时都应对其进行交易情况修正。修正的一般步骤
为:
1.测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度即分析在正常情况下
和这些特殊情况下，房地产交易价格可能的偏差大小。测定方法可以利用已掌握
的同类型房地产交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可以由估价人员根
据长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。
2.采用百分率修正一般进行交易情况的修正通常采用百分率法，利用修正
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系数，修正求得比较案例的正常价格。
修正比率的计算公式:
修正比率二正常交易情况(100)/案例交易情况(100 士 S)
式中:S 一案例交易情况的修正幅度。
()
进行交易日期调整
如果买卖案例的交易日期与对象房地产的估价日期有差异，就要具体考查这
段日期房地产市场的价格变动情况。如果说这段时间房地产市场价格相对稳定，
就可以不进行交易日期的修正;反之，房地产市场的价格无论是上涨还是下跌，
都要进行交易日期的修正。
交易日期修正的具体方法有价格指数修正法和价格变动率修正法。
1.价格指数法价格指数有定基价格指数和环比价格指数〔35j。在价格指数编
制中，需要选择某个时期作为基期，如果是以某个固定时间为基期的，称为定基
价格指数;如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。但在房地产相关的
价格指数体系中，比较多的是采用定基价格指数。
采用定基价格指数进行交易修正的公式为:
估价时点的价格=比较案例在成交日期的价格、估价时点的价格指数
成交日期的价格指数
()
如果估价时点的价格指数大于成交日期的价格指数，表明房地产价格上涨交
易时间修正系数大于 1;如果估价时点的价格指数小于成交日期的价格指数，表明
房地产价格下跌，交易时间修正系数小于 1。
2.价格变动率法房地产价格变动率有逐期递增或递减和期内平均上升或
下降的价格变动率两种。
采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为:
估价时点的价格二比较案例在成交日期的价格 X(1 士价格变动率)()
期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为:
估价时点的价格二比较案例在成交日期的价格 x(1 士价格变动率 X 期数)()
在实际的交易日期修正中有一般物价指数或变动率、建筑材料价格指数或变
动率、房地产价格指数或变动率，其中房地产价格指数或变动率又可细分为全国
房地产价格指数或变动率、某地区房地产价格指数或变动率、全国某类房地产价
第二章传统市场比较法估价方法及缺陷
格指数或变动率、某地区某类房地产价格指数或变动率等可供选用。至于具体应
选用哪种价格指数或变动率进行交易日期修正，要看具体的估价对象和相关情况。
进行区域因素的修正
区域因素是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区域因素主要包
括:坐落位置、交通、环境、配套设施等。
1.各种房地产的区域因素不同用途的房地产，影响其价格的区域因素不
同，具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。其区域因素主要包括:
繁华程度、交通通达度、环境优劣度、景观、公共设施配套完备程度、容积率等。
2.区域因素修正的方法区域因素修正的方法主要有两种:一种，是直接比
较修正，即以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准，与比较案例相对应的
区域因素逐项比较，然后确定修正比率;另一种，是间接比较修正，即以设定的
某标准房地产的各项区域因素为基准，将估价对象和比较案例的区域因素与其相
比较，并根据比较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率，用修正比率乘
以比较案例交易价格，即可得到修正后的比较案例在估价时点的价格。
区域因素修正的具体公式为:
①直接比较法
、二二，人场，:，、**吊:二二，人场估价对象区域因素分值.，，小、*、，，人场 100 评估价
格=比较案例的价格 x 共裂答牛誉尝共罢粤牛牛=比较案例价格 x 竺竺()
比较案例区域因素分值一、‘一犷‘’‘”一()
①间接比较法
评估价格=比较案例的价格又标准化修正修正系数、区域因素修正系数
=比较案例价格 x
100()
—X—
()100_估价对象与标准案例比较的得分值比较案例与标准案例比较的得分值()
进行个别因素的修正
应该说比较案例房地产在物质上有别于待估房地产的所有方面都属于个别因
素。不过市场比较法只需考察那些决定和影响房地产市场价值的物质特征，针对
具体的估价对象和比较案例确定比较内容。
1.影响房地产价格的个别因素主要包括个别状况是对房地产价格有影响
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的房地产个别因素的状况。进行个别状况调整，是将比较案例房地产在其个别状
况下的价格，调整为在估价对象房地产个别状况下的价格。
个别状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括:面积大小、形状、
地势、地质条件、基础设施完备程度(属于比较案例、估价对象之内的部分)和土
地平整程度等影响土地价格的因素，权益状况中的容积率是也影响土地价格的重
要因素之一，对于同一宗土地来说，不同的容积率会产生较大的地价差异，所以
权益状况中容积率的修正也不容忽视。;对于建筑物来说，主要包括:建筑规模、
建筑结构、设备、装饰装修、究竟布局、工程质量、完损程度、城市规划限制条
件(如容积率)等影响房地产价格的因素。
2.个别因素的修正方法个别因素和区域因素的修正方法一样，主要用到两
种方法:A.直接比较修正;B.间接比较修正。
个别因素修正的具体公式为:
①直接比较法:
评估价格=比较案例的价格、估价对象个别因素分值
比较案例个别因素分值
，，，、_一，_，，*:‘100=比牧菜例忧裕 x-厂厂
咬)
()
①间接比较法:
评估价格=比较案例的价格 x 标准化修正修正系数 x 区域个别修正系数
=比较案例价格 x
100()
—X—
()100
_估价对象与标准泉醚些夔丝鱼堕()比较案例与标准案例比较的得分值
这里也对土地使用年限修正和容积率的修正方法进行探讨:
(1)土地使用年限修正进行土地使用年限的修正，不能简单地用两宗房
地产的剩余使用年限之比进行，得根据资金的时间价值，因为房地产在近期的年
收益与在远期的年受益的现值有较大差异，我们可以借鉴收益还原法中的有限年
限公式:
v 一 A 少型卫()
r(1+r)‘，
第二章传统市场比较法估价方法及缺陷
式中:V 一现值;
A 一年金;
:一还原率;
n 一收益期限。
具体可以如下调整:
Kll‘=
婆巴
(l+:)叭一 1
(l+r)“，一 lX(1+r)“，一 Nl()
式中:K 地一使用年限修正系数;
凡一待估房地产的剩余使用年限;
NZ 一比较案例房地产剩余使用年限;
:一还原率。
(2)容积率修正容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地占地面积之
比，它是影响房地产价格的个别因素之一，与房地产价格特别是土地价格有着十
分密切的关系。容积率既是城市规划的一项控制指标，又是影响房地产估价结果
和衡量城市用地使用强度的重要因素。通过容积率修正，可以消除由于容积率的
不同而造成的地价水平差异。容积率修正的正确与否，将在很大程度上影响房地
产估价结果的客观性和准确性。
容积率修正可采用下式计算:
经容积率修正后比较案例价格
二比较案例价格义
待估宗地容积率对应的比较价
比较案例容积率对应的比较价
()
.8 求取比准价格
当交易情况修正、交易日期修正、区域因素和个别因素相继完成后，就可综
合各修正结果，求出某一比较案例的修正价格(比准价格)。其计算公式如下所示:
气=气、K 情 xK 日 xK 区‘K 个()
式中:
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气一由案例 A 修正得到的比准价格;
气一比较案例 A 的成交价格;
尤、一交易情况的修正系数;
K 日一交易日期的修正系数;
K 区一区域因素修正系数;
K 个一个别因素修正系数。
通过上述修正计算以后，根据每个交易案例都可计算出一个修正价格，而且
不会完全一致，这就需要综合计算求出对象房地产的估价额。综合的方法主要有
简单算术平均值，加权算术平均法，中位数法及众数法。
由于选取用来比较参照的交易案例有多个(至少 3 个)，通过上述各种修正之
后，设每个交易案例都可得出一个价格(代，矶，凡，…科，…气)，则:
1.简单算术平均法被评估房地产的估价额为:
艺科
V=上 l 一一()
式中:V 一被评估房地产的估价额;
K 一由案例 i 修正得到的比准价格;
n 一比较案例个数。
2.加权算术平均数若考虑到各个比较案例的价格的重要程度不同，则对每
个价格赋予不同的权重，如赋予案例 1 的权重为厂、赋予案例 2 的权重为几、赋
予案例 C 的权重为儿，依次类推，赋予案例 i 的权重为关。然后加权平均求取综合
结果:
刀
艺 K 关
V=上上一一
刀
艺关
i=1
()
式中:V 一被评估房地产的估价额;
科一由案例 i 修正得到的比准价格;
关一案例 i 的权重;
第二章传统市场比较法估价方法及缺陷
n 一比较案例个数。
3.中位数中位数是把一组价格数据按从低到高或从高到低的顺序排列，当
项数为奇数时，选择位于中间位置的数字作为最终的结果;当项数为偶数时，选
择位于中间位置的两个数据求其平均作为最终的结果。
4.众数众数是选择一组数据中出现频率最高的数据，作为最终结果。
如某估价中选用多个比较案例，比较修正得出一组价格数据为:4800 元/mZ，
4500 元/mZ，5100 元/mZ，4800 元/mZ，4800 元/mZ，4900 元/mZ，从中选用 4800 元/mZ，
作为最终的比准价格。
传统市场比较法的缺陷
由于传统市场比较法的上述理论及程序，传统的市场比较法在实际应用中存
在着若干的问题:
1.选取可比案例的主观性大市场比较法是参照市场上己经成交的房地产
的价格来确定估价对象的价格，为了保证估价结果客观合理，要求所选可比案例的
成交价格客观合理。而事实上，可比案例的选取范围比较大，类似的房地产可能
高达数千个，怎样从这数千个可比案例里面选择最客观合理的案例，这没有一个
统一的标准。在现阶段实际的评估中，这都完全依靠的是估价人员的主观判断。
这种主观性就会给房地产估价中带来问题，使评估的价格偏离市场，比如说刻意
选取偏离客观实际的可比案例，偏高就会造成评估价格的升高，偏低就会造成评
估价格的降低。这可以说是房地产估价中的一个比较难以解决的悖论。
2.因素修正过于简单化和主观化因素修正幅度的大小对评估的价格至关
重要，房地产的价格是一个基数比较大的数值，稍稍修正的 1%的数值可能就会和
市场价值差几万元，如一套 200 万元的房地产，稍稍修正 1%，就意味着 2 万元的
出入，所以要精确的确定修正幅度是个非常重要的一环。但在市场比较法中，对
各因素进行百分比修正时没有一个比较标准，主观性强，仅凭估价经验进行处理，
缺乏相关技术支持。例如调整临街宽深时，如果估价房地产临近主干道，而可比案
例临近次干道，则应将可比案例的价格向上调整，但具体应上调多少，并没有明确
的规定与理论依据，不同的估价师根据自己的估价经验会有不同的判断，这种不确
定性可能导致估价结果的失真。另外，部分估价人员对房地产市场行情把握不准，
这些问题直接影响到估价结果的精度。
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3.最终结果的确定方法过于简单根据不同的可比案例进行因素修正后得
到的比准价格是不同的，现行市场比较法对这些不同的比准价格进行简单的处理，
比如求平均数、加权平均数或众数等，即得到估价对象的估价价格，运用这种粗略
的方法得出的最终估价结果难以使人信服。在房地产估价的实际评估中，几乎所
有的评估公司默认的都是简单平均法，这是不符合客观现实的，因为选取的 3 一 4
个可比案例，与被评估房产的相似度也决定了每个比准价格对最终结果的影响程
度不同，也就是说每个比准价格也要有一定的权重，权重的确定没有一个标准，
所以最终结果的确定也是市场法的一个缺陷。
4.估价中的不确定性还有可能导致道德风险在房地产估价中，由于房地产
市场存在众多的不确定因素，如委托方的要求、国家政策的颁布、区域政策的变
化、规避法律的责任等等都可能造成估价中的不确定因素，这就要求评估人员严
格按照规章制度、法律政策和客观公正的制度对房地产进行评估，提高评估人员
的职业道德和个人品德修养，这是避免评估中的法律纠纷的道德保证。现实中，
估价中的不确定因素却导致了诸多道德的风险，例如估价机构可以借此为迎合委
托方的要求而刻意低估或高估房地产的价格。
为避免上述四种情况所导致的弊端，在房地产估价方法中建立以市场比较法
为基础的房地产估价模型，降低主观随意性十分必要。这个个适用的模型，综合考
虑各方面的必要因素，并应用合理的方法确定其参数值，可在此模型的基础上得出
一个较公正客观合理的评估价格来规避以上的缺陷。那么在市场比较法的基础上
建立房地产估价的模型就有了非常现实的意义。
第三章基于特征价格理论的市场比较法
第三章基于特征价格理论的市场比较法
特征价格理论概述
特征价格理论给我们研究房地产估价方法带来了新的视角，也给房地产估价
业者带来了思想的冲击，让我们更加深入的了解房地产价格。特征房地产价格理
论认为房地产由众多不同的属性组成，价格由所有属性带给人们的效用决定。由
于各属性的数量及组合方式不同，房地产评估价格产生差异。通过分析每增加单
位属性，消费者愿意额外支付的费用，就可以评估这种影响因素的隐性价格，即
特征价格。
特征价格的涵义
1.特征价格的概念特征价格理论中“特征”的英文表示是“Hedonic”。
“Hedonie”源于希腊文“Hedonikos”，简单的说就是“快乐”(pleasure)的意思，
对于“Hedonic”一词，众多研究者对其翻译不同，被翻译为享乐、特征、效用、
乐观、内涵等，其实他们的意义是一样的。所以，特征价格理论在实际应用中，
又被称为特征价格法、特征分析法、享乐分析法、特征价格模型。其实，在经济
学的背景下特征价格(Hedoni。)指的是消费产品或服务而得到的效用或者满足。
对于房地产这种产品，特征价格理论认为消费者对房地产的需求，并不是基于产
品本身而是因为产品所内含的特征。因此，每个房地产特征对应一个特征价格，
由于这种价格无法在市场上直接观察，所以有时把特征价格称为特征的隐含价格
【36j。就是因为房地产评估的价格决定于属性的系数值以及属性带给消费者的效用，
所以我们可以用特征价格理论对房地产估价市场法进行研究。
2.两个基本函数特征价格理论里面主要研究 2 个基本函数:特征价格函数
和隐含价格函数。特征价格函数是针对产品而言的，指的是产品(如住宅)总价
格与产品特征因素之间的函数关系。如图 3 一 1 所示①，一套住宅的价格一般随着某
种特征 Z，(如建筑面积)的增加而递增，由于边际效用递减曲线上升趋势渐渐缓
和。隐含价格函数是针对产品特征而言，指的是在特征产品中某一产品特征的隐
。图 2 一 l 和图 2 一 2 来源:温海珍.城市住宅的特征价格:理论与实证研究.北京:经济科学出
版社，2005.
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含价格(即边际价格)与产品包含该特征因素之间的关系。如图 3 一 2 所示，某一套
住宅，随着某种特征 Z，(如浴室)的增加，一般而言，由于边际效用递减该特征
的隐含价格将下降。本文主要研究的是产品的特征价格曲线。
特征价格理论的基础
特征价格模型的理论基础往往被称为特征价格理论(HedonicPricetheory)，
主要包括两个方面的内容:兰开斯特的消费者理论和罗森的市场均衡模型。
1.消费者理论传统消费者理论基于对房地产消费者行为、房地产商品特征
以及房地产市场状况的若干假定:首先，消费者的房地产决策与其他消费决策同
时进行，在其收入和消费价格的约束下配置消费数量以得到满意的效用。第二，
房地产消费的对象被认为是一种被称为房地产服务的不可观测的均质商品，而非
一种可观测的复杂商品。新古典主义经济学家主张把均质房地产存量看作单位时
间内的房地产服务量。第三，房地产市场是完全竞争的。最后，假定房地产市场
运行在一种完善且均衡的资本和资产市场环境中，消费者的住房贷款不受资本市
场的约束。在上述假定下，消费者理论以消费者面临的收入及价格作为住房决策
中消费者偏好的限制条件，认为理性消费者总是在这些约束下配置包括房地产在
内的不同商品和服务，以使其得到的总效用最大。也就是说，购买者在购买与不
购买间进行选择。购买者为最大化其效用在购买与不购买房屋间进行的选择决定
第三章基于特征价格理论的市场比较法
了房地产需求函数。
美国学者兰开斯特(Lancaster)1966 年提出的消费者理论，这是从新古典经
济学的的消费者理论拓展来的，又被称为 Lancaste:偏好理论。他针对传统理论将
住宅视为均质商品的观点，从产品的差异出发，分析了构成产品的基本属性。该
理论认为对产品的需求并不是基于产品本身，而是因为产品所包含的特征，这些
特征结合在一起，形成影响效用的特征集，商品是作为内在特征的集合来出售的
(如房间数、卫生间数、日照、通风条件、绿地率、交通便捷度、周边设施等构
成住宅的内在特征)。消费者购买商品所产生效用，实际上是商品各个特征所包含
效用的集合，商品特征越多，其效用就越大。商品的每一个特征对应着一个价格，
这个价格无法用市场价格来衡量，它对应的是该特征的品质。每个特征对应的价
格就是特征价格，又因为其无法在市场上观测到，并且总是包含在商品总的价格
中，故也称其为隐性价格。对于商品而言，它的价格就是其特征价格(隐性价格)
之和。消费者理论特别适合用来描述房地产市场的购买行为:消费者根据对房地
产各个特性的需求选择住房(如便捷性、安全性等)，从而获得自身满足。
2.市场均衡理论美国经济学家罗森(Rosen)1974 年就有关产品特征提出
了市场供需均衡模型。其是指在给定的价格下，消费者达到其效用最大化，也就
是说给定的价格使房地产市场的参与者正好得到其原意持有的房地产数量，即实
现消费者和供给者的双方均衡。该理论以消费者效用最大化和生产者利润最大化
作为目标，从理论上分析了在市场完全竞争的条件下，异质产品市场的短期均衡
和长期均衡中，有一组完全潜在的价格引导消费者和生产者在特有的空间中做出
地区性的决策。分析了消费者和生产者的选择、市场均衡的意义和性质，特征价
格回归的经验含义及指数结构，为特征价格理论的建模、特征价格函数的估计奠
定了基础。根据市场供需均衡理论，可以利用计量经济学方法将产品特征的隐性
价格分离出来，分析产品特征的需求等等。后来众多学者在 Rosen 的工作基础上，
在模型处理技术上进行了完善，并进行了大量的实证研究。
特征价格理论应用的前提条件
特征价格理论的应用需要创造一些前提条件，这些条件包括应用特征价格理
论所研究的商品具有异质性，所研究的商品在统一的市场上自由交易，另外，还
要求研究对象处于市场均衡状态。
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产品的异质性特征价格理论认为，产品的需求并不是基于产品本
身，而是因为产品所内含的特征。商品是多重特性的组合，不同的商品之间既有
相同的特性，也可能包含完全不同的特性，消费者根据自身需求选择效用最大的
商品特性组合。对于消费者来说，可以根据个人需求和偏好选购多重特性组合的
商品，不同的特征组合产生的效用不同。也就是说，商品是有差异的，异质性是
特征价格模型应用的前提条件之一。在房地产市场，由于区位条件、建筑结构、
邻里环境等特征的不同，房地产很难生产出完全相同的产品，甚至认为“没有两
套住宅是相同的”。
统一的市场一般情况下，在应用特征价格理论时把研究区域看作
一个统一的市场。在这个统一的市场上，消费者掌握充分的市场信息，并且可以
在市场中自由的选择任何位置的住宅，但也只能在该市场中选择。如果房地产市
场不统一，或者说被分割，那么在每个子市场中消费者就具有不同的需求结构，
而且每个子市场具有不同的特点，消费者就可能局限于某个子市场内选择住宅，
而对其它子市场的信息资料了解不充分。在这种情况下，特征价格理论的应用就
应该以每个子市场的数据资料为基础，在不同的子市场上估计不同的函数形式。
市场均衡特征价格理论还需要一个前提条件就是市场均衡。就是
说在给定的价格水平下，房地产市场的参与者刚好得到其愿意持有的房地产数量，
即房地产市场的供给者和消费者双方均衡。这就要求消费者对房地产的价格和特
征有充分的信息并且交易成本为零，还要求价格能对市场上的供给和需求迅速做
出调解，即任何时间的房地产价格都是由该时点的住房存量所决定。然而，现实
中这样的市场均衡是不存在的，房地产市场对供给和需求的调节具有一定的滞后
性。房地产的生产周期较长，供给方对待需求的反应需要一段时间;房地产作为
长期资产，人们的购买受宏观经济形势及预期的影响较大，因而短期内难以达到
均衡。
我国房地产市场发育的时间较短，地区之间经济发展水平差异较大，使得我
国的房地产市场具有地域性的特点，各个城市的房地产价格差异也比较大。另外，
我国房地产市场供求失衡，楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡，主要
表现在以下两方面:
1.供需价格差异低价位房供应不足，中高价位房供应过量。以北京市为例，
调查显示，北京居民的购房需求主要集中在 5000 元/平方米以下的房子。%
第三章基于特征价格理论的市场比较法
调查者期望值处于 3000 一 5000 元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价
位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在 3000 一 4000 元、4000~5000 元、5000 一
6000 元、6000~8000 元/平方米的比例基本都在 20%左右，而价位在 3000 元/平
方米以下和高于 8000 元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有
一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经
济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错
位。从目前看，政府干预房地产市场的主要手段是大规模建设和推出经济适用房，
这将更有效的满足普通市民的住房需求。
2.是供给与需求的区域差异当前虽然有些地区房价下调，但是房地产形势
总体上是好的。还有一些地区不同程度地出现了投资增幅过大、投资结构不合理、
价格上涨过快、土地供应过量等有可能过热的“苗头”。投资的增幅与销售的增
幅相比，应该要保证能够在发展中不断消化同期上市的商品房。2007 年，天津、
河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、河南、云南、陕西、山东和宁夏等地区，
都出现了投资增幅高于销售增幅超过了 20%的情况。
但是完全的市场均衡在现实生活中是不存在的，特征价格理论对研究我国房
地产估价价格仍然具有一定的借鉴意义。随着我国房地产市场的发展，统一的房
地产估价市场将会逐渐形成，房地产市场供需失衡的状况也会得到一定的缓解。
特征价格理论在房地产市场上的应用
根据特征价格理论的特点和应用的前提条件，结合我国的房地产市场经济形
势，特征价格理论的应用领域主要包括以下几个方面:
1.用于研究房产和特征要素的隐性价格根据特征要素的隐性价格来进而构
建用来描述商品质量变化的价格指数，估算或预测不动产价值。我们将房地产看
作是由一系列的内在属性组成的商品集，房地产市场可以看作是对这些属性集合
进行一次性交易的隐性市场。虽然交易价格只能提供属性集的交易价格无法提供
各个属性的价格信息。但通过对一系列的截面数据和时间序列的数据进行计量回
归分析，我们可以得到各个属性的隐性价格，或者通过研究属性的隐性价格来预
测房地产价格。
2.用于研究房地产市场的需求变化根据房地产市场的需求变化来推导房地
产属性和生活、福利设施的需求结构。某一属性的特征价格一般不是固定的，因
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此房地产需求也常常是不清晰的。如果我们知道对住房和属性特征的偏好结构，
同时消费者面对的又是不变的价格时，我们就可以建立具有这种偏好的消费者需
求函数。这对于预测房地产市场发生变化时消费者的反应以及估测与这个变化相
联系的成本和收益方而的福利变动是很重要的。第四，将特征分析方法运用于其
它的领域。例如，制造业等。
通过对特征价格理论的发展概况的研究以及对特征价格理论的分析，发现尽
管特征价格理论的应用需要一些条件，如产品异质性的条件、市场统一性的条件
以及市场均衡性的条件，但是由于特征价格理论对房地产属性的全面考虑以及它
对市场需求的细致分析和灵活性，使其对我国房地产价格的研究具有重要的启示
意义和参考价值。此外，随着我国房地产市场的发展和完善，房地产市场的信息
公开程度的提高，为特征价格理论的应用创造了一些条件。
特征价格理论在市场比较法中的应用分析
可以在市场比较法的基础上建立房地产的估价模型，主要是特征价格理论的
应用优势和应用的可行性决定。
特征价格理论的应用优势
与传统的市场比较法相比，在市场比较法中运用特征价格理论评估房地产价
格，具有很多独到的优势。
1.特征价格理论全面考虑了影响房地产价格的各种因素特征价格理论可
以融合产品特征的因素和市场的因素综合考察商品的价值。在使用回归的方法拟
合适当的特征价格模型时，参数选择的灵活性大了很多，可以包含更多的市场信
息。如在不同的时间点将市场变化引人模型中，从而在广泛的信息中找出对价格
真正起控制作用的因素，这样就能更为客观的对价格进行回归，避免考虑问题的
片面性。
2.特征价格理论多方位地考虑了市场供需情况特征价格理论可以全面考
虑需求方和供给方的相互关系在商品价格形成过程中的作用。供求双方都可以据
此理论制定自己心目中的理想价格，从而形成对市场的客观评价，在议价过程中
发挥作用。
第三章基于特征价格理论的市场比较法
3.特征价格模型可以及时调整以适应市场的变化特征价格理论形成的价
格方程能够根据实际需要进行调整。随着时间的变化，各种特征因素参数在对模
型的贡献也会发生变化，适时地做出调整就能够有效的提高模型的实际操作性。
特征价格理论应用在市场比较法中可行
1.市场法的修正因素类似特征因素特征价格理论能用在房地产估价中，通
过对影响房地产估价价格的特征因素的分析，发现繁华程度、交通情况、环境等，
个别因素修正的楼层、建筑结构、户型、朝向、物业等这些影响房地产估价价格
的的特征因素，都是房地产估价的市场比较法的区域修正因素，所以，可以在市
场比较法的这些修正因素的基础上运用特征价格理论，不但可以直接避开市场法
因素修正幅度难和求取比较价格方法简单的问题，还可以简化房地产估价的程序，
使评估结果更接近于市场价格。
2.构建模型依赖的数据可以通过市场法的标准搜寻构建房地产估价模型，
需要大量的数据支持，这些数据的选取可以依照市场法的步骤和标准，可以现在
市场上搜集类似房地产的交易案例，在交易案例中选取构建模型所需用到的案例，
市场比较法称为比较案例，在构建房地产估价模型的步骤中也可称为比较案例。
3.房地产估价市场符合特征价格理论应用的前提中国现阶段的房地产估
价市场是一个统一的市场，房地产估价的产品具有异质性和市场的相对均衡性，
这些都已经符合特征价格理论的应用。故可以传统的市场比较法的步骤为模板，
逐步构建基于特征价格理论的房地产估价市场法模型。
4.计算机的成熟为应用特征价格理论创造了技术条件现阶段计算机技术
的成熟，为应用特征价格理论建立模型，计算模型参数创造了条件。比如计算模
型参数所要用到的 Spss 软件，就保证了模型的实现，特征价格理论的应用。
基于特征价格理论的房地产估价方法与模型
目前使用特征价格理论进行的特征因素与价格关系的研究，大多建立在计量
经济学研究方法下，我们可采用参数估计的方法来确定特征与价格的关系。参数
估计方法在假设样本来自的总体分布型是已知正态分布的基础上若总体非正态，
则样本个数必须充分多，或经过各种对数、开方、角度等变换，使之近似正态分布，
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进行估计和检验。参数估计实际上是依赖于特定分布的类型，选择明确的函数形式，
确定自变量与因变量间的函数关系后，然后对函数的参数进行的估计。房地产估价
模型的构建步骤见图 3 一 3:
图 3 一 3 房地产估
价模型构建步骤
Figure3 一 3ConstructionstePofRealestateestimatemodel
选取房地产估价价格的特征因素
房地产评估的价格与房地产本身的特征因素是相关的，通常可以把影响房地
产评估价格的因素分为时间因素，区域因素和个别因素。时间因素是指影响房地
产估价价格的时间参数，即交易时间;区域因素是指被评估房地产的区域情况，
第三章基于特征价格理论的市场比较法
交通情况、繁华程度、基础设施配套等;个别因素是指被评估房地产自身具有
的与其他房地产不同的特征因素，主要有:建筑面积、楼层、房龄、装修等。对
于各类房地产的特征因素及其量化的具体方法，鉴于其重要性和文章的篇幅，将在
第四章进行详细的分析讨论。
选择适用的函数形式
在特征价格理论实际应用中，常用的函数形式主要用线性函数、二次函数、
对数函数、指数函数等多种函数形式描述特征价格与特征因素的关系。这些函数
的参数可以通过传统的参数估计方法主要是最小二乘法来估计，且容易进行统计
推论和假设检验。
1.线性形式
多元线性函数的基本数学表达式为:
Y=戊+几 X:+.二+八 X、+。()
式中:Y 一因变量;
x、一自变量;
K 一自变量个数;
八一常数项;
u 一随机干扰项。
在 公式中，可以将自变量 X、看为特征价格因素，因变量 Y 看为房地产评
价格。
此时，房地产估价模型函数为:
p=a。+艺 a，Z，+:()
式中:尸一评估价格;
Z‘一研究房地产的特征变量;
a，一常数项;
:一随机干扰项。
将自变量特征因素和因变量特征价格以线性形式进入模型，则回归系数对应
特征的隐含价格，此时是一常数。
2.半对数形式
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Inp·a。+艺 a，Z‘+:()
式中:尸一评估价格;
Z，一研究房地产的特征变量;
a，一常数项;
￡一随机干扰项。
自变量采用线性形式，因变量采用对数形式，则回归系数对应着特征价格与产
品总价格之比即久·叼
3.逆半对数
p 一 a。+艺 a，InZ，+:()
式中:P 一评估价格;
Z，一研究房地产的特征变量;
a，一常数项;
“一随机干扰项。
自变量采用对数形式，因变量采用线性形式，则回归系数对应着特征的边际价
格。
4.对数形式
Inp=a。+艺 a‘InZ，+:()
式中:尸一评估价格;
Z，一研究房地产的特征变量;
a，一常数项;
“一随机干扰项。
自变量和因变量以对数形式进入模型，则回归系数对应着特征的价格弹性，此
时是一常数。该函数考虑到了住宅特征应当遵循边际效用递减规律，即住宅价格随
某种特征的增加而增加，但增加速率会越来越慢。
在这四种简单函数中，应用得最为广泛的是把商品的价格和特征之间的关系
假设为线性，这样做容易进行估计和解释。一般来说，可先初步设定函数形式，然后
不断地尝试和修正，直到认为函数形式能够达到统计分析和假设检验的要求，模型
的主要变量具有统计显著性，可以用与解释样本数据的差异，并使得模型对样本数
据的拟合满足要求。有些经过通过反复试验后，仍不能上述要求，则应选择对变量
第三章基于特征价格理论的市场比较法
行转换后再尝试。考虑到我国的房地产评估市场与国外成熟的房地产市场的差
性，以及采集数据的困难程度，为了计算简便，本文将使用线性函数形式来分
各特征因素对房地产价格的影响。
. 搜集与选取样本数据
样本数据的搜集构建房地产估价模型，必须具有充裕的资料，这
前提条件和基础。由于待估房地产价格的准确与否，在很大程度上取决于模型
精确度，而模型的精确度又取决于模型的参数值，即用到的样本的数据，即房
产的交易案例数据。如果资料太少或不客观，则会使评估结果不够客观、不够
确，那么，在应用模型进行房地产估价时，首先要通过市场调查尽可能收集市
上己经发生的交易案例。
1.搜集样本数据途径
(1)查阅政府相关部门的房地产交易资料如房地产交易中心的登记文件，
为政府房地产管理部门，一般建有房地产交易情况资料库或资料中心，可以通
计算机系统查询、收集房地产交易的相关资料。
(2)查阅各种报刊上的有关信息收集房地产出售、出租的广告，查阅有
房地产交易的信息，与房地产相关的报刊版面、杂志，均会刊登为数不少的广
资料，估价人员可以从众多的信息中体会合理的价格区间。
(3)从房地产经办人员处获到信息以购房者身份，与出售、出租房地产
经办人员洽谈，从中了解有关信息，通过这种形式不仅能收集到第一手的相关
地产资料，还能帮助估价人员迅速熟悉其可能原本比较陌生的市场。
(4)房地产中介公司自己建立的房地产交易信息系统从中可以获取大量
本公司所做的房地产业务的案例，可以了解近期的房地产价格行情，并可以获
交易房地产的相应信息。建立公司完整系统的房地产交易数据库，对模型的构
是非常重要的。
(5)参加房地产展示、交易会了解各类房地产的信息、行情。
(6)同行之间随时交流互相提供行情资料。
(7)其他途径如查访房地产交易当事人，获悉房地产特性及有关交易条
等。
2.搜集样本数据的内容一般来讲，估价人员搜集样本数据的内容包括以下
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几个方面:
(1)交易双方情况及交易目的交易目的，是指交易双方为什么而交易，
一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。交易双方情况，不仅包括交易者的名称、
性质、法人代表、住址等基本情况;更重要的是要说明交易双方是否在公开的市
场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。
(2)样本数据房地产状况一般应包括:①坐落位置、形状与面积;①地质
条件;①购物、交通等环境条件;①土地利用现状与规划用途;①有关地上建筑
物的基本情况;①权利状况。
(3)成交价格成交价格应包括房地产总价、房屋总价、土地总价及相应
的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单
位等情况。
(4)付款方式付款方式包括:一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、
租金支付方式等内容。
房地产估价模型的运用前提之一就是要求有足够多的交易案例可供选择，而
现实中我国的部分地区的交易案例库比较匾乏，并且时效性较差。现在的实际情
况就是各个评估机构收集自己的交易案例，互相之间持保守态度互不公用交易案
例，这就使得交易案例数据库建立很困难，并且各房地产估价机构自己不能及时
得到想要的交易案例，拖慢了房地产估价的进度，影响了房地产估价的有效性。
但在北京、上海、广州这样的大城市，已经有了较多的交易案例建立成交易案例
库。可以立足于此类的大城市研究特征价格理论在市场比较法中的应用。
样本数据的选取交易案例的选取，是针对影响估价模型的特征因
素，从可供选择的一定数量的符合条件的样本中进行筛选，择定符合相关性、可
比性要求的房地产，进行比较参照。其数量至少要 200 个以上，理论上对于以大
样本为基础的房地产估价模型的构建，选取的交易案例越多越好。但实践操作中，
由于地区的差异，样本成交量也不尽相同，大城市的可选择的样本数据多，但是
一些中小城市就比较少，而且大量样本的搜集和选取需要大量的人力资本和时间，
鉴于以上原因，选取 200 个样本总量来介绍特征价格理论在房地产估价中的应用。
交易案例房地产选择得合适与否，将直接影响房地产估价模型构建的最终结
果，因此这一筛选过程应特别慎重。选取的样本数据一般应符合下列标准:
1.与待估房地产用途相同这里的用途指房地产产的具体利用方式，如住
第三章基于特征价格理论的市场比较法
、商业、旅馆、餐饮、娱乐、工业等。在大类相同的情况下，最好还要小类相
同。如估价对象为住宅中的别墅，则选为交易案例最好也为别墅。
2.与待估房地产的建筑结构相同如同为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土
结构或钢结构等。在大类相同的情况下，最好也做到小类相同。
3.与待估房地产的估价目的相同交易类型主要包括买卖、租赁、抵押、入
股、典当等形式。只有交易类型相同从而价格类型相同，才能形成价格比较基础。
4.样本数据必须为正常交易，或可修正为正常交易所谓正常交易是指在公
平竞争、信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交易。非公平交易将会导
致房地产的销售价格并不能反映其市场价值，因而无法利用为交易案例。
5.交易时间与房地产估价模型建立日应尽量接近相近的程度须根据房地
产市场的波动情况和当地房地产交易的具体情况分析而定。如市场波动较小，则
1 一 2 年内发生的交易都可作为候选的对象，如果市场波动较大，有时相隔 1 年的
交易也属于过于陈旧，应尽量选择半年内的交易案例。但无论如何，通称认为，
交易时间与估价时点间隔 2 年以上的，不应作为候选对象。现实中，由于区域的
差异，也存在交易时间选取的不同。一些比较发达的地区如北京、上海、广州等
地，其房地产成交量比较大，短期内可选择的交易案例有很多，可选择 1 年内的
易案例，甚至是半年内的交易案例;一些中小城市短期内难以选取那么多的案
就要适当放宽时间，比如 2 年，但是不能超过国家和地方规定的年限。
6.处于待估房地产的同一供需圈同一供需圈是指能与待估房地产形成替
关系的其他房地产所在的地区，它包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待
房地产所隶属的地区，这一地区以某一特定的土地利用类型为主要用地类型，
这一利用类型在该地区的空间分布是连贯的。类似地区是指具有与待估房地产
邻近地区相同或相似的土地利用类型，但在空间分布与邻近地区不连贯的其他
域。
在实际的评估工作中，在估价模型的构建中，选择好交易案例至关重要，因
交易案例选择得适当与否，将直接影响和决定着房地产估价的最终结果。
样本可比性的建立选取了交易案例以后，应先对这些交易案例的
交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取
估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。
1.统一付款方式资金具有时间价值，而房地产的成交价格往往采用分期付
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款的方式支付，为便于比较，价格以在成交时一次付清的实际价格为基准。所以，
就需要将分期付款的交易案例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价
值，具体计算方法采用货币的时间价值中的折现计算。
2.统一采用成交价构建房地产估价模型来计算评估价格，直接得到的是某
被评估房产的总价格，而构建的模型函数的因变量就是总的成交价，用到的交易
案例的数据亦用的是成交价，所以要统一采用房地产的成交价。
3.统一币种和货币单位交易案例房地产若以不同币种表示价格，它们之间
必须进行换算。换算时，应根据估价需要及市场变动所依据的货币单位采用该价
格相对应的日期时的市场汇价。
4.统一面积内涵由于现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建
筑面积计价，也有按使用面积计价，以不同的面积表达计价其数额大小无法直接
比较。所以，交易案例房地产与估价对象房地产在比较之前，必须换算统一面积
内涵，本文统一选取交易案例的建筑面积。
计算应用参数值
参数估计方法可采用最常用的方法最小二乘法(OLS)。最小二乘法是经典线性
计量经济学模型的最主要的估计方法，其依赖样本信息、从最小二乘原理出发进行
参数估计，即选择合适的参数使得全部样本值的残差平方和最小，即
min 艺 e)=艺(只一户)，()
式中:e‘一残差值，e，二只一只;
艺才一残差平方和，也可叫 ellz 表示;
只一样本的真实值;
户一样本的估计值。
用最小二乘法得到的多元线性回归的参数估计值具有线性、无偏性、最小方
差性。在住宅房地产估价模型中，可以根据样本观测值，使用残差平方和最小准则，
即最小二乘估计模型的回归参数。当模型满足基本假设时采用普通最小二乘法，模
型存在异方差性时采用加权最小二乘法，当模型存在自相关性时则采用广义最小
二乘法。
第三章基于特征价格理论的市场比较法
得到回归系数后，将其代入公式 ，即可得到尚未通过检验的模型公式:
户·。。+艺氏 Z，+‘()
式中:尸一房地产的评估价格;
Z，一影响房地产的特征因素;
ai 一特征因素的系数，也是特征因素的隐性价格。
检验模型
在衡量预测结果的好坏，以评价不同方法之间的预测拟合效果时，主要从以下
两个方面考虑:
1.对于预测样本总体实际预测值序列与实际成交值序列要有较好的相关
性。这反映了该方法通过计算后对总体规律的掌握程度。
2.对于单个预测样本不希望出现太大的评估预测误差，对绝对误差和相对
误差有着良好的控制，这样才能够保证方法的实际推广。
鉴于以上考虑，本文选择以下评价指标对该模型的实回归效果进行评价:
川总体回归效果的判定系数护检验尸称为判定系数，即检验所有的解
释变量与被解释量之间的相关程度，它反映了回归效果的好坏。其定义如下:
}}e{12
=1 一止七卫上一
JJ 尸 J}
()一阿阿一一，乙 R
式中:p，=只一厂;
户，=只一 p;
}}川一和卜…可。
其经济意义是，已解释变差(又称回归平方和防 JJz)占总变差(又称总平方和
1 可)的百分比。总变差是各个观察值与样本均值之差的平方和，反映了全部数据
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之间的差异。残差平方和是总变差平方和中未被回归方程解释的部分，由解释变量
中未包含的一切因素对被解释变量的影响而造成的。
R’(Coefficientofdetermination)反映总体回归效果，其值越接近于 l 反映该
模型的回归效果越好，解释能力越强。R 被成为复相关系数(MultiPleCorrelation
Coefficient)说明自变量与因变量的线性相关关系。
(2)回归系数的 T 检验针对回归系数的 t 统计量的显著性检验，具体检验
的原理如下:
假设 H。:aj 一伍
备择假设 H，:aj‘0(H。不成立)。
用统计量:，=鉴生月;从 t(n 一 k)J:
‘与
可以完成上述假设检验，式中色、称为色的
标准误差。
当 1‘}>‘。(n 一 k)时，H，成立，即 a，显著异于 o。
2
(n:5 时，若取 a·，则当}‘}>2 时，有 Hl 成立，即 a，显著异于 o)
针对回归系数的 t 统计量的显著性检验，决定了相应的变量能否作为解释变
量进入回归方程。即当解释变量的 t 的显著性检验概率小于 时，解释变量的
系数与。有显著性差异，该解释变量应出现在模型中〔川。
确定模型结果
根据检验，若特征变量和特征价格的函数关系通过了模型检验，则确定最终
的房地产估价模型方程为式 3·7:户一“。十艺“洛，+:
若模型未通过检验，那么就要重新选择特征因素，然后选取适合的函数形式，
按照估价模型的构建步骤再次的计算模型，对模型进行计算，如此反复，直到模
型通过验证，确定模型结果为止。
第四章影响房地产评估价格的特征因素及量化
第四章影响房地产评估价格的特征因素及量化
.1 特征因素的分析
特征因素即是反映异质性商品的特征的因素，例如，建筑面积是反映房地产
一个特征，那么建筑面积就是房地产的一个特征因素。
房地产的价格水平，是众多影响房地产价格的特征因素相互作用的结果，或者
说是这些因素交互汇聚而成的。房地产估价主要难点是，影响房地产价格的因素极
复杂，而且难以把握。其原因在于:①各种影响房地产价格的因素对房地产价格
的影响是不尽相同的，有的因素降低房地产的价格，有的因素则是提高房地产的价
。①各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响程度也是不尽相同的，有的
因素对房地产价格的影响较大，有的因素则影响较小。但是，随着地区不同，时间不
同，或者房地产的类型不同，那些影响较大的因素也许会变成影响较小的因素，相
，那些影响较小的因素也有可能成为主要的影响因素。①各种影响房地产价格的
因素与影响房地产价格之间的影响关系是不尽相同的，有些因素对房地产价格的
响是单向性的，即随着各种因素的变化提高或降低房地产价格，有些因素影响是
向性的，即在某些条件下随着该因素的变化降低房地产的价格，在某些条件下随
该因素的变化提高房地产的价格。①某些因素对房地产价格的影响完全是无形
，虽然可以感觉到，但难以用数学公式表示出来，至于它们对房地产价格究竟有
大程度的影响，主要是靠估价人员借助长期积累的丰富经验做出判断。
在比较法中，通常影响房地产价格的因素分为交易情况、交易日期、区域因素
个别因素等。对于不同的房地产估价对象，根据估价目的不同，特征因素的选取
不同，而且在众多的影响因素中，要确定具有代表性的主要特征因素。选取的原
是选择对房地产价格影响大，对估价结果有重要作用的因素为特征因素。这里的
响大是指对估价结果具有举足轻重的影响，如果缺乏这些因素，即使其它次要因
再多，也不能客观评价估价对象。要有针对性地适用于估价对象。对估价结果各
素都有一定的影响，必须针对估价对象和可比案例的差异选取。特征因素的选取
般请专家评定，用德尔菲(De 珍 hi)调查法。
德尔菲(DelPhi)调查法是一种反馈匿名函询法，其作法是在对要预测的问题征
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得专家意见之后，进行整理、归纳、核计，再匿名反馈给各专家，再次征求意见，再
集中再反馈，直至得到稳定的意见，其过程可简单表示如下:第一步，挑选专家组
成小组，专家们不会面，彼此不了解;第二步，要求每位专家对所研究的问题进行
匿名分析;第三步所有专家都会收到一份全组专家的综合分析答案，并要求所有专
家在该次反馈的基础上重新分析，如有必要可重复进行。利用专家打分法选择特征
因素，在选择重要性因素时，虽说影响因素比较多，但是由于因素的外延在概念上
比较清楚，使得其中的协调就相对容易一些，专家们一般都可以得到比较统一的结
果。表 4 一 1 是通过专家打分法收集资料、整理、归纳核计出来可采用的房地产特征
变量。
表 4 一 1 房地产估价价格的特征因素表
Table4 一 1RealestateaPPraisalPrice’5charaeteristicfaetors
时间因素
在放地产评估实践中，影响价格的时间因素有 2 个，一个是比较案例的交易
时间，另外一个比较案例的是竣工日期。在本文中，只把交易时间列在时间因素
内，而竣工时间可以换算乘房龄列在个别因素内。交易时间对评估价格的影响是
负向的，也就是说比较案例的交易时间离评估基准日越长，其对评估价格的影响
越小。
区域因素
对所有不同类型的房地产来说，评估时所要考虑的区域因素主要有以下 6 个
因素:
第四章影响房地产评估价格的特征因素及量化
1.交通情况交通情况主要包括道路通达度和公交便捷程度。道路的通达度
主要通过道路的类型、数量和与道路的相对位置来衡量，如一条生活型的道路对
住宅房地产的评估价格的影响就比对工业房地产的影响大，而交通型恰好相反;
在道路的数量方面，被评估房地产附近的道路数量越多，评估价格越大这是个很
好理解的正向关系;与道路的相对位置则是指被评估房产与道路的距离的远近，
在房地产估价中称为深度。按照一般原理，房地产的评估价格距离道路越近，利
用程度越大，评估价格越高，反之，距离道路越远，评估价格越低。但是这种情
况也有相反的时候，比如说住宅房地产的评估，距离道路越近，就意味着噪音越
大，会影响评估价格使之降价。如贝特曼等总结了特征住宅价格理论在道路噪声、
飞机噪声方面的研究指出道路噪声每提高 1 分贝住房价格下降 %一 %，飞机
噪声每提高 1 分贝，住宅房地产价格下降 %一 %。公交便捷度，主要是对住
宅和商业的房地产估价价格产生较大的影响，影响是正方向的，便捷程度越高，
评估价格也就越大，否则相反。影响公交便捷度的因素主要有公交线路的多少、
流量的大小和站点的多少。在影响便捷度时这三个条件是互相依存的，无线路，
自然没有站点;有线路车流量较少也不行，有线路、有流量，但没有站点，对交
通便捷度的提高也没有帮助。
2，繁华程度繁华程度是反映房地产区位最重要的指标。衡量繁华程度，主
要是看被评估资产距离商业服务中心的距离，以及人口密度。繁华程度可以用被
评估资产所处的商业服务等级来衡量。习惯上按各商业服务中心的作用和相对规
模可划分为 4 级:市级中心，为全市服务的商业服务业中心;区级中心，为市的
某个区域范围服务的商业服务中心;小区级中心，为某个居民小区服务的商业服
务中心;街区级中心，为某个街区服务的商业服务中心。繁华程度对商业、餐饮
房地产的影响较大。距离商业服务中心的距离和评估价格负相关，而人口密度大，
就意味着繁华程度高，呈正相关。
3.生活配套设施主要反映在住宅房地产估价中，购买者现在购买住宅越来
越注重生活配套，这就是说生活配套对评估价格的影响越来越大。一般购买者要
求的配套主要包含:市场、公园、超市、银行、医院、停车场、运动场、邮局、
酒店等。
4.教育配套设施也是主要反映在住宅房地产估价中，购买者对教育设施的
配套的期望越来越高。教育配套设施主要包括:幼儿园、小学、初等中学、高等
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中学、大学等学校。其对房地产的影响主要从 2 个方面，一个是数量方面，被评
估住宅区域内包含的学校越多，相对的教育配套越好;另外是质量方面，教育配
套除了从质量上来反映外，还要注重质量，教育水平越高，教育配套越好，如省
级的实验小学附近的住宅就要比普通的价格高。有许多学者进行了这方面的研究，
一致的结论是学校质量好的学区，住宅房地产价格也高。一般来说学校质量提高
1%，那么学区内住宅房地产价格上涨 %。
5.基础配套设施基础设施主要是对土地和商业房地产估价时影响较为明
显，对住宅影响较小，因为现在的住宅基础配套设施基本都很完备，不存在太大
差异。衡量基础设施的标准是基础设施完善度，其主要是从两个个方面进行:首
先是设施类型是否齐备，主要是指:给水、排水、供电、电讯、热力、煤气、信
息化等与生活基本条件有关的设施;其次是设施水平，同样是信息化，信息化的
程度不同，完备度不同。
6.环境质量随着社会的发展，房地产行业的成熟，购买者对房地产环境质
量的要求越来越高，不论是住宅、商业、工业还是办公都对环境质量要求越来越
严格。环境质量主要体现在两个方面:小区内部环境和小区外部环境。内部环境
包括 4 个方面:绿化情况、空气质量、，卫生情况和人文环境。绿化情况主要从小
区内部的绿化率来衡量，空气质量要检测空气中的固体微粒、氧化剂、硫酸盐、
尘埃等污染程度，卫生情况要从小区居民自身的维护和保洁员的清扫 2 个方面表
现，而人文环境是说小区居民的文化水平的高低。小区外部的环境主要是指小区
外的绿化和法治。有学者研究影响空气质量的大气污染程度对住宅房地产的价格
就有较大的影响，一般来说污染物每增加一个百分点住宅房地产价格下降 %，
变化幅度为 %一 %。
，3 个别因素
个别因素主要是指被评估房地产本身的因素，对于不同类型的房地产，影响
评估价格的个别因素也不尽相同，总的来说，主要有以下特征因素:
1.建筑结构建造房地产的材质。从建筑学上分类，常见的建筑结构主要有:
砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构。不同的建筑结构对房地产估价
的价格会有影响，比如说钢结构，其构建的成本相对较高，则其评估的价值也高。
2.建筑类型建筑物的建造风格。这里理解为建筑物的总层高，可以分为多
第四章影响房地产评估价格的特征因素及量化
层、小高层、高层、超高层和别墅。多层是指建筑层数在 1 一 7 层的建筑，小高是
指建筑层数在 9 一 16 层，高层是指 17 层以上建筑。超高层建筑现实中较难遇到，
这里不做研究。通过文献研究发现不同类型的建筑，在其他方面都一样的情况下，
评估价值也是不同的，以别墅的评估价格最高，高层、小高层次之，多层的评估
价格最低。
3.建筑外观建筑的式样、风格、颜色等。现在的购买者也越来越注意这些
小细节，尤其一些商业的房地产，对公司的形象很注重，那么建筑的外观也就会
影响其评估价格。
4.楼层被评估房地产所在楼层。研究发现，购买者都倾向于购买楼层居中
的房产，而房地产开发商也把中间房产的定价提高，这说明楼层对房地产估价价
格的影响也是非常重要的。被评估资产所处的楼层越居中其评估价值越高。
5.上落设施连接建筑物上下的形式，主要包括楼梯和电梯。上落设施的衡
量以其数量来表示，同样类型的建筑，上落设施是楼梯就没有电梯方便，有一台
电梯就没有 2 台电梯方便，所以相对的评估价值偏低。
6.户型房地产的内部平面布局。户型的类型有很多，主要是用厅、室、厨
房和卫生间的数目来表示，比方说，一房一厅一厨一卫，或者三房二厅一厨二卫
等。户型不同，房地产的评估价格也不同。一般来说户型中的厅、室、厨房和卫
生间的数目越多，评估结果越高。
7.建筑面积被评估房地产的总的建筑面积。面积一般在可以分为:建筑面
积，套内面积和使用面积。这里指的面积是指建筑面积，即套内面积和分摊面积
之和。建筑面积越大，评估价值越高这是很容易理解的。
8.房龄房地产的竣工日期至评估基准日的时间。房龄和房地产的评估价格
负相关，即房龄越长，相对的房地产估价价格越低，反之亦然。
9.阁楼主要是指住宅房地产的评估，住宅房地产是否带阁楼对评估价格是
有影响的。含有阁楼，对购买者来说是使用面积加大，效用增加，所以评估价格
也应较高。
10.装修被评估房地产的装修情况。被评估资产若是毛坯房，购买者就要
自己装修，那么购买者只会出较低的价格进行购买。同时装修的程度也影响价格，
可将装修分为:简单装修，普通装修，高档装修和精装修，装修的程度越高，评
估价值也越高。
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11.朝向被评估资产的主要朝向。主要有东、南、西、北、东南、东北、
西南和西北 8 种朝向。朝向不同，影响房地产的通风和采光，从而影响房地产的
价格。其中，多数人喜欢南向的房地产，其评估价格也应较高。
12.物业管理情况物业的服务质量。主要从物业管理企业资质、服务质量
和物管公司品牌来衡量。物业管理企业资质可以分为一级、二级和三级，以一级
的企业为最优。物业管理水平对任何类型的房地产都有着不同程度的影响，是特
征因素里面必须要考虑的因素之一。
13.通风采光情况被评估房地产的通风采光的好坏。其也影响着房地产的
评估价格。
14.设备与被评估房地产配套的设备和设施。设备主要是对工业、办公的
影响较大。如设施以及智能化办公条件对办公型的房地产的影响就比较大。
15.其他个别因素影响房地产估价价格的特征因素有很多，除了上述的诸
多因素之外，还有房产的品牌、小区的档次和规模、用地形状、地质和水文等都
对不同类型的房地产估价价格有一定的影响。
不同类型房地产的特征因素
房地产的分类
房地产有很多用途，比如居住、商业、办公等，房地产用途不同，相应的影
响房地产价格的房地产状况就有所差别，也就使房地产状况的特征因素会有所差
别。鉴于这一点，按照不同用途的房地产，分别确定其房地产状况特征因素，是
很有必要的。根据房地产的类别不同，其所应重视的条件亦有很大差别。根据估
价对象用途的不同，大致有以下四类，见房地产分类表 4 一 2。
表 4 一 2 房地产的分类表
Table4 一 2Realestatesortingtables
各类房地产的特征因素
除了时间因素外，不同类型的房地产估价对象，由于用途不同，影响其评估价
格的区域因素和个别因素也不相同。各类房地产特征因素(时间因素除外)如下:
表 4 一 3 影响住宅房地产估价价格的特征因素
Table4 一 3Theeharaeteristiefactorsofaffeetingthehousingrealestate
aPPraisalPrice
1.影响住宅房地产估价价格的特征因素住宅区的因素有:通风采光、绿化、
当地居民的职业、受教育水平等居住环境的状况，离市中心的距离及交通设施状
况，商业街的配置状况，上下水道、煤气等基础设施状况，学校、公园、医院等
的配置状况，房屋的质量、面积、楼层、房龄、物业管理、装修情况以及户型等。
将影响较大的因素列表，见表 4 一 3。
2.影响商业房地产估价价格的特征因素商业区的因素有:房屋内部格局和
装修，顾客的交通手段及交通状况，营业类别及竞争状况，该地区经营者的创造
力与资信状况，繁荣的程度与盛衰状况，土地利用的管制程度等。见表 4 一 4。
表 4 一 4 影响商业房地产估价价格的征因素
Table4 一 4Theeharaeteristiefaetorsofaffectingthecommereialrealestate
aPPraisalPriee
3.影响工业房地产估价价格的特征因素工业区的因素有:用地面积和形
状，地形地貌气象条件、与产品市场及原材料采购市场的位置关系，道路港口铁
路等运输设施的建设状况，动力资源及水电费用，劳动力供求状况，与相关产业
的位置关系、水质污染、空气污染等公害发生的危险性行政上的辅助与管制程度、
生活设施依托条件和水源条件等。见表 4 一 5。
表 4 一 5 影响工业房地产估价价格的特征因素
Table4 一 5Theeharaeteristiefactorsofaffectingtheindustryrealestate
aPPraisalPriee
4.影响商务办公房地产估价价格的特征因素办公房地产的因素有:有利于
商务沟通的交通情况，有利于员工上、下班的公交条件，是否处于中央商务区或
者政府机构的附近、周围环境好坏、商务配套设施、办公室的外观和装修、物业
管理等。见表 4 一 6。
表 4 一 6 影响商务办公房地产估价价格的特征因素
Table4 一 6Thecharaeteristicfaetorsofaffeetingtheeommerceworkreal
estateaPPraisalPriee
根据上节内容先判断被评估房地产的类型，根据不同的类型选取不同的房地
产特征价格因素。选取的因素要体现市场比较法的各种需要修正因素，比如选取
交易日期作为特征因素体现市场比较法的交易日期修正，选取房龄作为特征价格
因素可以体现市场比较法的土地使用年限修正，环境因素的选取就包含了小区的
容积率修正。总之，在选取特征价格因素时，要把市场比较法的各项修正因素都
体现出来，这样才不会遗漏个别特征因素，不会造成模型的缺陷。
特征因素的量化
虽然各类房地产的房地产状况特征因素有所差别，但是特征因素的量化却具
有相同的原理。特征因素可以分为两类，如繁华程度、通风采光、朝向、装修、
物业管理等，其概念没有明确的外延或难以量化，称为软指标;而楼层、建筑物
层高、区域内经过的公交车数量、建筑物面积等，其概念的外延易于确切定量，
称硬指标。
1.硬指标的量化硬指标是指易得到数据，可以定量的指标。
(1)模糊数学法常用的有模糊数学的方法，而模糊数学的方法又有很多
种，本文根据模糊分布函数来量化硬指标。
模糊分布可以分为三种类型:偏小型、中间型以及偏大型。而常见的模糊分布
又分为矩形分布、梯形分布、抛物线分布、r 型分布、正态分布、柯西分布六种类
型【38]。考虑到房地产状况特征因素的特点以及操作的简便性，本文硬指标的量化
选择的是梯形分布。
对于硬指标梯形分布，先按有关规定确定其取值范围[e，g」，a<b<c<d，
〔a，b]。「e，g〕，【a，d」。〔e，g」，为了使评价因素指标 x 对应的函数值 F 能在「0，1」
之间，
最劣值对应的评分值是 0，最优值对应的评分值为 1，则分三种情形，偏小型、偏大
型和中间型。具体的计算如下:
①偏小型，指标越小越好，a<b，则有:
1
b 一 x
b 一 a
0
X<a
a 兰 x 丛 b
x>b
()尸 11!、一一 F
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①中间型，指标越在中间越好，a<b<c<b，
b 一 a
1
d 一 x
d 一 c
O
则有:
X<a
a 二 x<b
b 丛 x<c
C 三 x(d
x>d
()…l︸…有 F 则
①偏大型，指标越大越好，a<b，
一{
X<a
b 一 a
l
a 三 x 三 b
x>b
()
如:公交条数的计算，适用于硬指标计算的公式 ，确定其取值范围为最小
值 O，代表住宅房地产附近没有公交经过，最大值取 20，代表小区附近有 20 条以
上公交线路经过。小区附近有 20 条以上线路经过，说明被评估资产的交通情况很
好，增加公交线路对评估价格影响已经较小，故取最大值为 20。将被评估房地产
所在小区的公交条数代入公式 ，若公交条数为 10 条，那么交通情况的赋值为:
10 一 0
20 一 10=
楼层的计算，适用于硬指标计算的公式 ，即越是处于中间层的被评估资产
其价值越高。假设被评估资产是 30 层的高层，确定其取值范围为【0，30〕
a=0，b 二 10，c 二 20，d=30。若被评估的房地产处于 6 层，6<10，则代入公式有
6 一 0
10 一 0=
则赋值 ;若在 16 层，10<16<20 则代入公式赋值 1;若在 26 层，20<26<30，
则代入公式有 30 一 26
30 一 20 二 ，则赋值 。
(2)按实际数据量化房地产状况特征因素的具体数据，就采用它本身的
数据，如面积、成交价等。比如说某小区的生活配套设施，有银行、医院、超市、
停车场、公园各一个，一个 1 分，那么就赋值 4。建筑面积为 80m2，就赋值 80。
2.软指标的量化软指标则难以得到确切数据，只能定性的指标。但可以对
不同指标考评的分析评判级别，考核指标标准细分进行量化。可采用专家意见法，
先对房地产的软指标进行定级量化，把房地产的特征因素分为 5 个等级，“优”、
第四章影响房地产评估价格的特征因素及量化
“较优”、“一般”、“较劣”和“劣”
表 4 一 7 软指标的评级标准表
Table4 一 7Softtargetratingstandard
本文是在征询了南粤房地产评估有限公司和仲天衡评估公司的房地产评估专
家的基础上，确定软指标的等级标准的。根据专家对 3 个区域特征因素、2 个个别
特征因素的级别标准给出的意见，整理归纳得到表 4 一 7 软指标的评级标准。评级的
标准是立足与广州市这样的大城市，若是对中小城市的评估，要在繁华程度、社
区居民文化程度和物管上适当的作出调整。
其中:空气污染指数(Ai:PollutionIndex，简称 API)就是将常规监测的几种
空气污染物浓度简化成为单一的概念性指数值形式，并分级表征空气污染程度和
空气质量状况，适合于表示城市的短期空气质量状况和变化趋势。空气污染指数
是根据空气环境质量标准和各项污染物的生态环境效应及其对人体健康的影响来
确定污染指数的分级数值及相应的污染物浓度限制值。空气质量周报所用的空气
污染指数的分级标准是:(l)空气质量指数(API)50 点对应的污染物浓度为国家
空气质量日均值一级标准;(2)API100 点对应的污染物浓度为国家空气质量日均
值二级标准;(3)API 更高值段的分级对应于各种污染物对人体健康产生不同影响
时的浓度限制。
然后对 5 个等级的软指标赋值，我们可以用级差评分法来量化软指标，确定软
指标的函数值，其赋值方式有两种，一种赋值区间为[O，1」，另一种是「，]，
各等级赋值如表 4 一 8。
表 4 一 8 软指标的等级赋值表
Table4 一 8Softtargetrankevaluation
如某被评估房地产的物管一级物管资质，有 24 小时保安巡逻、安装录像监控
那么确定其等级为优，即可赋值 1 或者 。
第五章实例一广州市高层住宅的评估
第五章实例一广州市高层住宅的评估
确定影响广州高层住宅评估价格的特征因素
本文这部分以广州市的住宅房地产为例，以现实中应用市场比较法考虑的几
个因素修正为特征价格因素，构建广州市住宅房地产的房地产估价模型。其中交
易日期修正因素选取交易时间为特征因素;区域因素修正选取繁华程度、交通情
况、环境景观、基础设施、生活服务设施和教育配套设施 6 个特征因素;个别因
素修正选取、建筑物所在楼层、上落设施、房龄、装修情况、建筑面积、朝向、
户型、通风采光情况、物业管理情况 10 个特征因素。由于本文的研究是针对不带
阁楼、建筑结构均为钢筋混凝土，建筑类型为高层的住宅，所以不把阁楼、建筑
结构和建筑类型列入特征因素，但是要说明的它们也是影响把广州市住宅房地产
的特征价格因素。取的广州市高层住宅的特征因素列表见表 5 一 1。
获取数据并量化
5， 研究对象的选取
以广州市市区的天河区、海珠区、越秀区、白云区 4 个区域的作为研究区域，
主要以其区域的住宅房地产为研究对象，搜集其区域的近 68 个小区的近 400 个住
宅房地产样本数据，在 400 个数据中选取 200 个符合我们研究的高层住宅的交易
案例，将其作为样本案例，68 个小区的名字见附录 1。200 个交易案例以其住宅价
格特征因素为自变量，评估的价格为因变量进行线性回归计算。小区的名称见附
录 1 所示，小区的位置可以通过满堂红网站的地图来查找、小区的景观可经过实
地考察或通过满堂红网站小区附带的彩图获得。
数据的获取途径
本文主要从三个途径获取实证数据，
介公司一南粤房地产估价有限公司获得，
理位置、估价目的、楼盘名称、规划用途
一是从住宅的按揭交易数据从房地产中
这部分样本主要包括样本所
、总层数、所处楼层、上落
在咬一域、地\
设叭臀、
\、叼
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结构、房龄、装修情况、建筑面积、朝向、户型、通风采光情况、物业管理情况
和评估价值;二是从广州市房产网上获取补充数据，如该小区的附近的生活设施
完备情况，有无医院、超市、学校等;三是从广州市电子地图获得样本的区域因
素数据，如该小区距离商业区的距离、距离 CBD 的距离、临近道路的条数和类型、
环境和公交线路。
表 5 一 1 广州市高层住宅的特征因素表
Tables 一 1Theeharaeteristiefaetorsofhigh 一 levelhousinginGuangzhou
特征因素指标的具体量化
根据第四章中的特征因素的量化标准和公式，将所选的广州市高层住宅的特
征因素量化。根据上述数据、特征因素的选取，将广州市高层住宅房地产的各个
特征因素归类为硬指标和软指标，并分别按照各个指标的量化标准对其进行量化。
表 5 一 2 特征因素的量化标准
Tables 一 2Characteristicfaetorsquantificationstandard
根据广州市国土资源和房屋管理局发布的房地产价格指数信息，建立房地产
的基期价格指数，以 2007 年 5 月份为价格指数基期，基期房地产价格指数数值为
100，其他月份的指数均为与 2007 年 5 月份比较所得。则可以得出广州市 2007 年
5 月至 2008 年 2 月的二手房房地产价格指数表如表 5 一 3 所示。在价格指数表中，
总体来说房地产的价格指数是随着时间的推移而增加，基本符合模型要求。
表 5 一 3 房地产价格指数表
Tables 一 3RealestatePrieeindex
在本次研究中，所得到的数据中，建筑物的结构均是钢筋混凝土结构，建筑
类型均为高层、且不带阁楼、不带车库，所有样本均无差异，实际上在进行后续
特征价格分析和预测估价中，该变量的影响在此次实证研究中无法反映，故未在量
化表中列出，即在此次研究中对这些因素做了简化处理予以剔除，这样我们要研究
的特征因素为 16 个。
具体对 16 个特征因素的量化方法:楼层和公交条数就用硬指标的量化公式计
算，其他硬指标就采用实际数值，软指标的计算是先把样本定级后赋值。根据第
四章中特征因素的量化标准，得出广州市高层住宅的具体量化标准见表 5 一 2 和表
5 一 3。
确定具体估价模型
样本数据采集完毕，我们利用 软件构建特征因素一特征价格的数据
库，然后进行多元线性回归，模型的估计方法为最常用的最小二乘法。具体操作过
程为，在软件中选择逐步回归法和强行回归作为回归分析方法，将所有的数据进入
模型尸一 a。+艺久 Z‘+:中，其中 i=‘“，即可得到模型参数。
200 个样本数据的统计性描述见表 5 一 4，主要描述了选取的样本个数为 200 个、
样本数据的最大值、最小值、均值和标准差。
第五章实例一广州市高层住宅的评估
表 5 一 4 统计性描述表
Tables 一 4DescriPtiveStatistics
用逐步回归法得出影响较大的特征因素
研究 19 个特征因素是否可以解释特征价格，将数据输入 SPSS 系统中，通过
前后项结合的方法进行来探索。逐步回归法会逐步选出对特征价格贡献最大的特
征因素进入模型，摒除对价格模型贡献小的特征因素。在运行 SPSS 系统时，会对
特征因素进行多重共线性分析，处理异方差问题和序列想关问题。最终只有 6 个
因素进入模型中，分别是建筑面积、繁华程度、生活配套设施、朝向、交易时间
和房龄，并且其影响程度依次递减，见表 5 一 5。
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表 5 一 5 回归系数及显著性检验表
Tables 一 5Regressioncoeffieientsaandsignificaneecheek
用强行回归法求取模型结果
1.模型的估计方法模型的估计方法为最常用的最小二乘法。具体操作过程
为，在 SPSS 软件中选择强行进入法(Enter)作为回归分析方法，即所选择的 16 个
自变量全部进入回归模型。
2.模型识别
(1)显著性检验和方差分析
表 5 一 6 模型总体参数表
Tables 一 6ModelSummary
从表 5 一 6 中可知，复相关系数 R=，说明自变量和因变量之间的线性关
系较强。从判定系数 R’=(Rsquare)和经调整的系数(AdjustedRsquare)
=，可以看出回归效果相对较高，基本模型所能解释因变量差异的百分比约
为 %，说明模型的拟合程度很好，具有一定的解释能力。
回归结果的方差分析表见表 5 一 7，从表中的最后一列，可以看出基本模型的 F
统计值的显著性概率为 ，即小于 ，说明模型是高度显著的，拒绝全部
系数均为 O 的假设。表明进入方程的高层住宅特征与房地产估价价格 P 之间的线
性关系能够成立。通过显著性水平检验，说明模型对样本数据的拟合在统计上是
具有意义的，回归方程是有效的。
表 5 一 8 共线性分析表
Tables 一 8Collinearityanalysis
(2)共线性诊断
表 5 一 8 表明，所有变量中的 VIF 值最小的为 ，最大的为 ，都小于
10，从而可以拒绝变量之间的共线性假设，可以认为自变量之间共线性不是很严
重。
(3)方差齐性检验
方差齐性是指残差的分布是常数，与自变量或因变量无关，即残差应随机分
布在穿过零点的水平直线两侧。图 5 一 1 是因变量预测成交价与标准化残差的散点
图，可以看出绝大部分观测随机落在水平直线正负 2 之间，基本满足方差齐性假
设。
(4)一阶序列相关的检验
基本模型的 D 一 W 值为 ，非常接近于 2，说明前后相邻两期样本之间完全
不存在一阶序列相关问题，因此可以认为模型中的误差项基本上是独立。
总之，基本模型基本满足正态分布假设，等方差性假设和独立性假设，具有
良好的拟合度和较高的解释能力，在统计上是有意义的。因此，可以用来分析和
解释广州市高层住宅的评估价格。
3.基本模型结果
在基本模型中，函数形式采用线性函数，因此方程的未标准化回归系数对应
第五章实例一广州市高层住宅的评估
着相应的高层住宅的评估价格。各回归系数具体数值及其显著性检验结果，见表
5 一 9。由表可知，绝大多数回归系数的 t 检验显著性水平均小于 10%，说明回归方
程中相应的偏回归系数具有显著性。通过显著性水平检验，说明模型对样本数据
的拟合在统计上是具有意义的，回归方程是有效的。
表 5 一 9 回归系数及显著性检验表
Tables 一 9Regressioncoeffieientsaandsignifieaneecheek
在 10%的显著性水平下，16 个自变量中有 14 个进入了基本模型，从表 5 一 9
也可以看出，但部分的变量的显著性水平都小于 10%。只有上落设施和通风采光
2 个变量的显著性水平大于 10%。因此，从统计意义来看，其回归系数与零没有
差异，即这些变量没有进入到该模型。14 个变量除了房龄外，均对评估价格有正
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的影响。
在此回归方程中，由于自变量的单位对回归系数的数量级有很多的影响，剔
除了单位的影响就是把所有的变量标准化，那么标准化后的回归系数就是标准化
方程的的回归系数。因为之前未对房地产估价模型的函数形式标准化，所以模型
的参数值还是用未标准化的回归系数。
在估价模型中，未标准化的回归系数对应着高层住宅的特征价格，如建筑面
积的特征价格为 万元/平方米，表示在其他特征不变的情况下，每增加 1 平
方米，一套高层住宅的评估价格将增加 万元。根据住宅特征的含义容易得到
一些有意义的结果，如繁华程度上升一个级别，住宅房地产价格将上升 万元
等等。
最后得出回归方程模型，即广州市高层住宅的估价模型为:
P=一 + 一+++
++++ 一 1·37029
+，。+，1+:++()
式中:尸一广州市高层住宅的评估价格;
z，一交易时间;
22 一繁华程度;
Z。一交通情况;
24 一环境质量;
25 一基础设施;
z。一生活配套;
27 一教育配套;
Z，一楼层;
Z，一房龄;
21。一装修情况;
21，一建筑面积;
212 一朝向;
Z，。一户型;
214 一物业管理。
第五章实例一广州市高层住宅的评估
广州市高层住宅估价模型的应用
一样本位于广州市越秀区的福莱花园小区内，交易时间为 2008 年的 1 份，房
地产价格指数为 。估价目的:按褐;规划用途:住宅;总层数 30，所处楼层
4 层;电梯 3 台;钢筋混凝土结构;竣工时间 1995 年;建筑面积 ;朝向东
北;户型三房一厅;成交价 78 万元。其他的住宅特征都实地调查和满堂红的网站
上获得。搜集被评估住宅特征因素后，根据特征因素的量化标准对该样本赋值，
赋值表见表 5 一 10。
将特征因素的数值代入模型计算，得出评估结果 P= 万元。很接近于成
交价 78 万元，说明用基于特征价格理论的市场比较法来评估房地产的价值，更能
接近市场，符合房地产估价的宗旨，尽可能的接近市场价值，使评估客观合理。
表 5 一 10 样本特征因素赋值表
Tables 一 10SamPlecharaeteristiefaetorsevaluation
基于特征价格理论的房地产估价模型，实际上是市场比较法的拓展，是在其
基础上发展的一种新的方法。由于我们计算房地产估价模型运用的数据类似于市
场比较法的比较案例价格数据，所以反映的都是过去的市场价格，这是房地产估
价模型的缺点。故我们得出的某种房地产的价格估价模型并不是一成不变的，我
们要定期的用最新的数据补充更新，使得房地产估价模型计算出来的房地产估价
价格更为精确，更加符合市场价格的特征。
此广州市高层住宅的估价模型只适用于研究对象的四个区域，且适用于普通
高层的评估，对其中的一些特别区域如珠江新城高层住宅的评估不适用。
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令士右吞
二目少乙
本文在传统市场比较法的框架下，引入了特征价格理论，研究影响房地产估
价的特征因素，选择时间因素:交易时间;区域因素(包括交通情况、繁华程度、
基础设施、公共配套设施、教育配套设施和环境质量);个别因素(包括楼层、上
落设施、房龄、装修情况、建筑面积、朝向、户型、通风采光情况、物业管理情
况等)这些因素为影响评估价格的特征因素。通过模糊数学法、专家意见法制定
了特征因素的量化标准。在采用房地产估价模型进行价格影响因素分析时，选用了
线性函数进行建模，并在中使用逐步回归法方法和强行回归法，发现所建立的线性
模型能够对研究对象的房地产估价价格有着较好的解释效果。在进行基本传统回
归方法对住宅房地产价格进行评估时，对线性函数形式进行建模分析和检验，通过
模型对广州高层住宅进行了评估。
本文的创新主要体现在三方面:首先研究中扩展了特征价格理论在房地产市
场中的应用，从在房地产定价中的应用延伸到对房地产估价方法的应用，弥补了
传统市场比较法的一些缺陷。其次，在特征因素的量化方法和标准上，使用了定
级打分和模糊数学的方法，建立了系统的量化标准。再次，建立了广州市 4 大区
域的高层住宅房地产估价模型。但在研究中还存在一些不足之处:
①由于模型的应用需要大量的样本数据支持，在量化标准确立后样本的量化
上需要大量的实地调查和资料核查，但是调查时间紧张，工作量较大，以及研究区
域内样本特征分布特点，对于某些变量的评价可能会存在一些偏差，如教育程度的
量化，因为很难调查到区域内学校的教育水平所以用学校的数量表示，这就影响
了模型的建立。由于研究对象的界定，模型的适用范围只适用于研究对象的四大
区域，且为普通高层的评估，对典型的小区并不适用。
①在利用房地产估价模型进行评估应用时，理论上调查变量的选取越全面，对
问题的解释能力越强，但变量的全面获取存在较大难度。本文研究时，由于数据搜
集原因，对部分不显著变量，如:基础设施、上落设施和通风采光等进行了剔除，作
简化处理，在进行实际评估时，模型应结合实际对影响特征价格的变量作更全面的
涵盖。
①模型函数形式采用的是线性函数，一般来说其他 3 个形式的函数在理论上
结论
石石石函函函函函函函函函函三面函‘函面面面‘函函函函函.妇函面面函函函函函函函‘.‘函函
函面面面函函函函函函函函函函函...‘‘
都比线性函数更好地解释变量，但是在实践中，由于技术、实际操作的可能性等
方面的原因，本文没有采用这 3 种函数，这也是将来进一步的研究的方向。
研究成果可用在房地产细分市场，研究某个特征因素对评估的影响，或者是
对某个更小区域的研究等;特征价格理论的应用前提是产品具有异质性，研究成
果有助于研究其他异质性商品的评估，如对机器设备的估价、对流动资产的估价
等。
房地产估价模型需要获取大量样本数据进行特征一价格关系提取，大量的成
交案例成为应用的关键。目前，在我国大量房地产交易样本数据只存在于大城市，
且未做到充分共享透明。随着交易资料的不断完善，可以引入技术、数据库技术等，
获取更广范围内的更多样本数据，进行更深入的研究。
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