（二零一二年十二月）
2020-2025 年中国物业管理科技行业
市场创新战略研究报告
可落地执行的实战解决方案
让每个人都能成为
战略专家
管理专家
行业专家
……
2020-2025 年中国物业管理科技行业市场创新战略研究报告
让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 2
报告目录
第一章 企业市场创新战略研究概述 ............................................................................................................5
第一节 研究报告简介 ............................................................................................................................5
第二节 研究原则与方法 ........................................................................................................................5
一、研究原则 ..................................................................................................................................5
二、研究方法 ..................................................................................................................................6
第三节 研究企业市场创新战略的重要性及意义 ................................................................................8
一、重要性 ......................................................................................................................................8
二、研究意义 ..................................................................................................................................8
第二章 市场调研：2019-2020 年中国物业管理科技行业市场深度调研..................................................9
第一节 物业供给侧进化之科技赋能 ....................................................................................................9
一、科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段 ..........................................................9
二、科技应用是物业赋能的重要方式 ........................................................................................13
第二节 物业企业科技应用历程 ..........................................................................................................15
一、2013 年关键词：网络化 ......................................................................................................15
二、2014 年关键词：互联网+....................................................................................................16
三、2015 年关键词：移动互联网、大数据 ..............................................................................17
四、2016 年关键词：云计算、大数据 ......................................................................................18
五、2017 年关键词：物联网 ......................................................................................................19
六、2018 年关键词：“智能+” ....................................................................................................20
第三节 2020 年物业企业科技抗疫 .....................................................................................................21
一、碧桂园服务 ............................................................................................................................21
二、美的物业 ................................................................................................................................22
三、绿城服务 ................................................................................................................................22
四、蓝光嘉宝服务 ........................................................................................................................23
第四节 物管科技赋发展方向 ..............................................................................................................23
一、管理端日趋成熟 ....................................................................................................................23
二、终端智能化提升 ....................................................................................................................24
三、发展趋势：社区智能程度提升，助力物管科技赋能 ........................................................25
第五节 物管科技赋能经济性分析：以绿城服务为例 ......................................................................28
一、投入端 ....................................................................................................................................29
二、产出端 ....................................................................................................................................30
三、提效端 ....................................................................................................................................31
第六节 物管科技赋能：社区科技的应用场景 ..................................................................................31
一、、场景一：门禁 ......................................................................................................................32
（一）发展现状：头部企业自建系统，互联网企业涉足 ........................................................32
（二）疫情防控期间表现 ............................................................................................................35
（1）腾讯控股 ..............................................................................................................................35
（2）阿里巴巴 ..............................................................................................................................36
二、场景二：停车场 ....................................................................................................................37
（一）发展现状：产销与互联网模式主导，物业自建较少 ....................................................37
（二）疫情防控期间表现 ............................................................................................................38
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（1）捷顺科技 ..............................................................................................................................38
三、场景三：安防系统 ................................................................................................................40
（1）海康威视 ..............................................................................................................................41
（2）大华股份 ..............................................................................................................................42
四、场景四：设备与设备管理 ....................................................................................................43
（一）燃气 ....................................................................................................................................43
（二）水务 ....................................................................................................................................46
五、场景五：社区管理平台 ........................................................................................................47
（1）数字政通 ..............................................................................................................................47
（2）捷顺科技 ..............................................................................................................................48
（3）腾讯海纳 ..............................................................................................................................48
第七节 重点企业分析 ..........................................................................................................................48
一、绿城服务 ................................................................................................................................49
二、海康威视 ................................................................................................................................50
三、数字政通 ................................................................................................................................52
四、汉威科技 ................................................................................................................................53
五、宁波水表 ................................................................................................................................54
第三章 企业市场创新战略的基本类型与选择 ..........................................................................................56
第一节 市场创新战略在企业发展中的作用 ......................................................................................56
一、市场创新的内涵 ....................................................................................................................56
二、创新市场战略的重要性 ........................................................................................................56
第二节 企业市场创新的战略选择 ......................................................................................................56
一、市场领先者的创新战略 ........................................................................................................57
二、市场挑战者的创新战略 ........................................................................................................58
三、市场追随者的创新战略 ........................................................................................................59
第四章 2020-2025 年中国物业管理科技企业市场创新战略探讨与建议................................................61
第一节 物业管理科技企业需创新市场发展战略观 ..........................................................................61
一、掌握信息占领市场 ................................................................................................................61
二、创新发展开拓市场 ................................................................................................................61
三、开发新产品领先市场 ............................................................................................................62
四、保持质量立足市场 ................................................................................................................62
五、取信客户保住市场 ................................................................................................................62
六、制定营销策略争夺市场 ........................................................................................................63
七、塑造形象赢得市场 ................................................................................................................63
八、培育人才强化市场 ................................................................................................................63
第二节 物业管理科技企业市场拓展的创新路径分析 ......................................................................64
一、影响物业管理科技企业市场拓展的因素 ............................................................................64
（一）内部业务营销 ....................................................................................................................64
（二）产品 ....................................................................................................................................64
（三）用户需求 ............................................................................................................................65
二、创新物业管理科技企业市场拓展的路径 ............................................................................65
（一）做好内部营销工作 ............................................................................................................65
（二）准确把握用户需求 ............................................................................................................65
（三）采取科学、合理的价格策略 ............................................................................................65
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（四）企业要注重良好品牌的塑造 ............................................................................................66
（五）密切注意市场发展情况 ....................................................................................................66
三、企业市场营销策略创新 ........................................................................................................66
（一）营销渠道创新 ....................................................................................................................66
（二）营销观念创新 ....................................................................................................................66
四、小结 ........................................................................................................................................67
第三节 2020-2025 年中国物业管理科技企业市场创新开发战略建议............................................67
一、紧盯竞争对手战略，增加产品竞争力 ................................................................................67
二、利用市场渗透战略，不断发展新的客户 ............................................................................68
三、实行市场开发战略，不断开辟各种市场创新源 ................................................................68
四、持续提高产品质量，建立完善覆盖范围的服务体系 ........................................................68
五、实施线上线下结合，深度拓展国内国外市场 ....................................................................68
六、在市场开发中将渗透、撇脂等多种战略结合 ....................................................................68
第四节 强化机制和队伍建设 为企业市场拓展提供有力保障 ........................................................69
一、在市场拓展中要加强机制建设 ............................................................................................69
二、树立主动性市场理念是市场创新的核心内容 ....................................................................69
三、全员参与市场开发体系的建立健全是市场创新的关键 ....................................................70
四、市场激励机制和人本主义是实施市场创新战略的保证 ....................................................70
五、要培养打造素质过硬的市场拓展人才队伍 ........................................................................71
六、要充分激发全员拓展市场的积极性和主动性 ....................................................................71
第五节 不断总结市场开拓的经验 ......................................................................................................71
一、明确的目标是前提 ................................................................................................................71
二、技术和人才是市场发展的两个立足点 ................................................................................71
三、服务质量是关键 ....................................................................................................................72
四、不断拓展市场发展空间 ........................................................................................................72
第五章 盛世华研总结 ..................................................................................................................................73
第一节 企业失败的原因及提高胜率的策略 ......................................................................................73
一、企业失败的原因 ....................................................................................................................73
二、提高胜率的策略 ....................................................................................................................74
第二节 盛世华研独创五大决策研究体系 ..........................................................................................75
一、基于“产业”的研究与决策体系.............................................................................................75
二、基于“周期”的研究与决策体系.............................................................................................75
三、基于“人性”的研究与决策体系.............................................................................................75
四、基于“变化”的研究与决策体系.............................................................................................76
五、基于“趋势”的研究与决策体系.............................................................................................76
六、小结 ........................................................................................................................................76
第三节 致读者：商业自是有胜算 ......................................................................................................77
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让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 5
第一章 企业市场创新战略研究概述
市场创新是企业经营战略的重要内容，是企业始终充满活力和发展后劲的动力。企业只有不断
进行市场创新，并把握市场创新的内涵，找准市场创新的切入点，才能不断拓展企业生存和发展空
间。企业通过市场创新活动满足了顾客的真实需求，从而实现企业的长远发展。
第一节 研究报告简介
企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面
准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究和战略研究是揭示行业发
展的重要工具，通过深度的行业研究和战略研究报告，及时了解行业动态、未来发展趋势，及全面
系统、实用高效的战略，对企业的经营、发展与壮大，起着越来越重要而关键的作用。
本物业管理科技行业市场创新战略研究报告在大量周密的市场调研基础上，依据中国国家统计
局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提
供的大量数据，综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法等多种研究方法，结合盛
世华研监测数据及知识体系，在对我国物业管理科技业市场发展进行深入的调研和分析的基础上，
对物业管理科技行业市场创新战略进行了全面系统的梳理，并提炼出一套可落地执行的实战解决方
案，为物业管理科技行业企业经营者及投资该领域的投资者提供重要的决策参考依据，为企业未来
市场创新战略提供可参考的路径与方向。
相信通过本报告对物业管理科技行业市场创新战略研究报告全面深入的研究和梳理，您对行业
及市场创新战略的了解和把控将上升到一个新的高度，这将为您经营管理、战略部署、成功投资提
供有力的决策参考价值，也为您抢占市场先机提供有力的保证。
与此同时，报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富
内容，让您在了解行业的同时，也掌握研究的方法和技巧。
第二节 研究原则与方法
一、研究原则
1、真实原则
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只有真实的信息资料才能做出正确的判断，真实是研究分析的第一要素，因此我们在做研究
中，需要辩证的去对待信息，需要大致判断信息来源的可靠性与真实性，尤其是对于过多的二手信
息，我们需要筛选和确认其信息的真实性。
2、全面原则
行业研究需要坚持全面原则，所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思
考的内容的全面性等等，只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。
3、客观原则
能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易，但做研究需要谨记研究的客观是
基础，是能够为投资者做决策的前提条件。
4、逻辑原则
条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂，没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌，毫无价
值。只有在大的逻辑框架下，提供客观真实全面的观点支撑，才算是一个好的行业研究报告。
5、思辨原则
行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果，且在不断被验证中，是一个很有挑战的工
作，行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的，所有结果，都是人的行为产生的，数据也是结
果，要把人的研究，特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。
二、研究方法
本物业管理科技行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研
究法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对物业
管理科技行业进行深入研究。
本报告主要研究方法有：
1、历史资料研究法
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历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究，寻找事实和一般规律，然后根据这些信息去描
述、分析和解释过去的过程，同时揭示当前的状况，并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方
法的优点是省时、省力并节省费用；缺点是只能被动地囿于现有资料，不能主动地去提出问题并解
决问题。只要是追溯事物发展轨迹，探究发展轨迹中某些规律性的东西，就不可避免地需要采用历
史资料研究法。各个行业都在不断地发展，如果从一个行业的发展历程来认识它，更有助于较为全
面深刻地认识和理解该行业，并把握它的发展脉搏。
2、调查研究法
调查研究法是一项非常古老的研究技术，也是科学研究中一个常用的方法，在描述性、解释性
和探索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形
式，通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯，并对此进行研究。调查研究是收集第一手
资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然，也可以利用他人收集的调查数据进行分
析，即所谓的二手资料分析方法，这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信
息，并且研究者可以主动提出问题并获得解释，适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点
是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。
3、归纳与演绎法
归纳法是从个别出发以达到一般性，从一系列特定的观察中发现一种模式，在一定程度上代表
所有给定事件的秩序。值得注意的是，这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法
是从一般到个别，从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先
推论后观察，归纳法则是从观察开始。
在演绎法中，研究的角度就是用经验去检验每一个推论，看看哪一个在现实(研究)中言之有
理，从而获得理论的验证。而在归纳法中，研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理
论。由此可见，逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够;另一方面，只
有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。
4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生，没有普适的法则套用，通过比较
研究方法，发现差别、解释差别过程中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和
作用机制，探寻哪些因素在发生变化，从而实现对未来的预测。
5、倒推法和穷举法结合。首先假设有 N种可能的结果，假设 A结果发生，倒退 A结果发生会
有哪些具备条件，如果目前条件不具备，即可排除 A结果。通过不断筛选，得出最大可能性的判
断。同时，正推穷尽法和二叉树三叉树结合，与倒推法配合。
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第三节 研究企业市场创新战略的重要性及意义
一个企业如果想要永远利于不败之地，它必须有自己持久的竞争优势和清晰的经营发展战略。
企业战略是企业根据其外部环境和内部资源和能力状况，为求得生存和长期稳定的发展，为不断的
获得竞争优势，对企业发展的目标、达成目标的途径和手段的总体谋划和参考；企业战略是为了获
得持久优势而对外部机会和威胁以及内部优势和劣势的积极反应。
一、重要性
市场创新是企业经营战略的重要内容，是企业始终充满活力和发展后劲的动力。企业只有不断
进行市场创新，并把握市场创新的内涵，找准市场创新的切入点，才能不断拓展企业生存和发展空
间。企业通过市场创新活动满足了顾客的真实需求，从而实现企业的长远发展。
市场创新战略是企业经营发展战略中重要而必不可少的主要战略之一，企业必须高度重视！
二、研究意义
除了有清晰的企业经营发展战略外，决定企业经营成败的一个极其重要的问题，还要看企业经
营发展战略的选择是否科学，是否合理。或者说，企业能否实现高效经营的目标，关键就在于对经
营发展战略的选择，如果经营发展战略选择失误，那么企业的整个经营活动就必然会满盘皆输。所
以企业经营发展战略实际上是决定企业经营活动的一个极其关键的和重要的因素。企业必须高度重
视。
通过对市场创新战略的研究，将为企业建立以市场为导向的经营发展模式提供指导，让企业的
经营发展战略更科学、合理、可行，减少失误带来的损失，有利于提高企业的整体水平和竞争能
力。
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第二章 市场调研：2019-2020 年中国物业管理科技行业市场深
度调研
市场及竞争环境是制定企业市场创新战略的基础
市场及竞争环境分析包括行业现状分析、市场需求分析、市场增长速度、客户群分析、竞争态
势分析、技术发展、影响因素、发展趋势分析、政策环境分析等各方面。
第一节 物业供给侧进化之科技赋能
随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸、智能门禁、智能停车场等硬件设施在社区内渗
透率提高，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人工成本，提升管理效
率，最终达到降本增效的目的。
疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。综
合来看，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。前期布局较多的物管企业相对优势显
现，彰显长期竞争力。同时，社区科技应用加速，有望带动下游设备和服务商发展
一、科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段
物业服务作为劳动密集型行业，人工成本一直是企业服务成本中占比最大的项目。依据中国指
数研究院《中国物业服务百强企业研究报告》， 2017-2018 年，物业百强企业成本构成中，人员费
用占比分别为 %和 %。
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物业费的“计划经济特性”与人工成本的“市场化特性”，导致在自然情况下，物业企业在收
入端的提升速度始终弱于成本端。企业假如不启用有效的降成本、提高效率的手段，则利润空间将
受到挤压。
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我们在《服务提费利润限制突破在即，资本助力物业龙头优势尽显—— 物业服务行业系列报
告（1）》中提出，应对人力成本挤压，物业企业常用的方法有：
1） 通过科技手段，提升管理效率，实现减员增效；
2） 加大外包力度，利用第三方专业外包公司的规模化效应；
3） 通过开展业主增值服务实现增收；
4）推动物业费提价。
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受制于营运需要，基础服务外包程度存在极限值。2016-2018 年，保安、保洁、保修、保绿四
项基础服务的外包率上升趋势明显放缓。而推动物业费提价属于外部因素，存在一定的不确定性。
我们认为，业主增值服务的开展，是物业企业走向“社区综合服务商” 的必由之路。而通过
科技应用，实现提质增效，是企业“修炼内功”的重要途径。
2013-2017 年，百强企业智能化投入复合增长率超过 %。
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二、科技应用是物业赋能的重要方式
智能化管理可以帮助物业服务企业降低对基础劳动力的依赖，同时有助于扩大管理半径，提升
管理效率，加快响应速度。
2014-2017 年，百强企业人均在管面积提升 81%，2018 年人均产值 万元，较 2014 年
提升 75%。
对基础劳动力的依赖减小同样体现在员工结构上，2014-2018 年，百强企业高中及以下学历的
员工比例下降 至 %，大专及以上学历员工比例上升 。
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科技应用对物业企业的赋能同样体现在业务范围的扩张与社区的资源整合。
目前，头部物业服务企业已纷纷将目光瞄准社区消费场景，并试图通过打造社区平台的方式进
行融合。在基础物业服务方面，通过互联网管控平台实现各项服务的可视、可识、速答和统筹，从
而实现省工、省时、降本、增效。在增值业务方面，可以将资讯推送、邻里社交、公共服务和社区
O2O 相结合，将业主的各项需求进行集合，从而形成社区生态圈。
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第二节 物业企业科技应用历程
物业企业及社区内的科技应用历程，实际上伴随着通讯及电子技术的发展普及。在硬件端，社
区从机械化走向数字化，并逐渐发展智能化；在软件端，从最初的互联网通讯走向网络平台，以及
移动 APP 平台。
科技应用在企业管理、居民生活、基层治理方面发挥着重要作用。
一、2013 年关键词：网络化
科技手段最开始应用于大型商业、办公物业，并逐渐普及到公寓住宅的服务管理。随着网络时
代的发展，物业企业开始加大智能化投入，根据中指院统计结果，在物业百强企业中，2013 年管
理与技术员工中计算机类占比由 2012 年的 %上升至 %，提升 个百分点。
2013 年，百强企业平均智能化投入 万元，同比+%。
案例：
彩生活推出“彩之云”，实行积分抵物业费模式；
万科物业推出 APP“住这儿”，实现“物业沟通”，实现通知推送和信息线上化，以及“商家优
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惠”，搜索社区周围配套商家，订餐、订房、预约家政服务；
中航物业“知识管理平台”，有效解决系统前台与后台业务管理问题。
二、2014 年关键词：互联网+
融合移动互联等新技术，物业管理效率和管控水平都有了较大提高，低成本规模化扩张成为可
能。
2014 年，百强企业平均智能化投入 万元，同比+%。
物业服务百强企业中，涌现出一批在“互联网+”开发与应用领域十分优秀的物业服务企业，
据中指院不完全统计，拥有 APP 与微信服务号的企业占到 30%以上，拥有微信公众号的企业占到
70%以上，拥有独立官网的企业占到 85%以上。
案例：
卓越物业：FMC“设施之家”设施管理软件，实现设施管理智能化，对设备设施全生命周期的
FM 营运阶段实行严密监控；
长城物业：通过 PMS 系统，360 度智能化维护物业设备，自动化推进工作；通过 CRM 系统，
跨项目远程管理与规范业主的服务流程和标准，把控业主服务全过程；通过一应生活服务平台，实
现线上、线下的融合，业主可以通过实体的一应便利店和智能终端中的一应生活获得优质的消费和
服务体验；
乐生活：通过改造监控体系控制，在电梯间、社区大门前后以及小区内道路上安装 360 度无
死角的实时监控，并实现移动端实时观看；
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三、2015 年关键词：移动互联网、大数据
通过新技术对传统物业服务在软硬件方面进行自动化、信息化、智能化升级，设备设施进行实
时全远程监控、自动维护及节能改造等，大幅降低企业管理、运作、能耗及物耗方面的成本，实现
基础物业管理成本的有效降低； 另一方面，通过高科技手段的引入，使复杂业务和重复性作业变
得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量与劳动强度，降低企业的人工成本。
2015 年，百强企业平均智能化投入 万元，同比+65%。
人均在管面积和人均产值分别提升 %和 %，净利润构成中，多种经营（社区电商、家
政、养老）占比提升至 %。
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四、2016 年关键词：云计算、大数据
百强企业充分利用云计算、大数据等新技术，构建智慧型社区；积极引进停车场管理系统、智
能门禁系统、闭路监控管理系统、人脸识别系统、机器人等设备设施，借助智能化技术手段提高服
务水准，使服务更加便捷高效， 实现升级。
移动互联等新技术应用一方面能大幅提升物业管理效率，扩大管理半径， 促进企业降本增
效；另一方面整合线上线下资源，围绕业主需求全面升级社 区服务，方便业主生活的同时为企业
创造新的盈利点。
2016 年，百强企业平均智能化投入 万元，同比+ %
案例：
2016 年 9 月，长城物业推出一应云智慧平台 版本，使业主足不出户便可实现报修、查
费缴费、订餐、洗衣、购物等服务。此外，百强企业通过推行标准化服务，避免工作操作的随意
性，提升服务效率与服务质量。
万物至上拥有国内先进的物业集团化管理 ERP 系统和城市物业电子商务平台，是国内大型物
业信息化建设集成服务提供商，能够为物业服务企业提供优质解决方案。
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绿城服务通过“幸福绿城”APP 等技术平台实现了园区的智能化管理， 提高服务效率，同时
提供产品和增值服务， 2016 年增值服务收入为 亿元，同比增长 %，增幅远高于基础物
业服务收入。
五、2017 年关键词：物联网
物业企业继续深入推进自动化、标准化、集约化管理体系建设，以数据集成管控平台为中心进
行可视化监控，通过管理支撑平台合理配置资源，提升运营管理效率。
此外，物业企业搭乘人工智能快车，有机联动智能硬件、物联网传感器等设备进行信息交互，
提高管理服务效率，为业主及住户带来优质服务体验，
软件方面，TOP10 企业全部拥有自己的 APP，TOP11-30 企业中， 95% 的企业推出了自己的
APP，而 TOP51-100 企业中，也有近 50%的企业上 线了自身的物管 APP，继续保持稳定增长，进
一步实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升级。
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硬件方面，百强企业通过对设施设备进行机械化、信息化、智能化升级改造，大幅度降本增
效、提高服务水平；软件方面，百强企业建立智能化管控平台，以标准化服务体系和 CRM、
SAAS、 ERP 等管理系统，进一步开创智能化生态格局，提升管控效率
2017 年，百强企业平均智能化投入 万元，同比+ %。
案例：
雅生活服务在总部设立集成管控平台，联动“运营云”、“数据云”、“物业云”、“物联云”
及“开放云”五云系统交互配合形成社区服务生态管理系统；
绿城服务通过改造智能道闸设系统及运用巡逻机器人、案场机器人等， 有效提升运营效率及
服务质量；
中海物业以“物联网平台+设计”为核心，提供智慧社区建设全程无忧服务，以“优你家”社
区 O2O 服务平台，为客户提供物业基础服务和增值服务，为客户打造更加优质、便捷的社区生活
体验。
六、2018 年关键词：“智能+”
随着人工智能的应用普及，越来越多物业企业尝试科技化、智能化改造， 改善管理模式，重
点提升管控效率。
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2019 年的《政府工作报告》首次提出了“智能+”。 “智能+”提出综合利用大数据、人工智
能、物联网、云计算等先进的信息技术，帮助传统产业焕发出更高的能效和更强的活力。
在技术革新不断深化的背景下，百强企业继续保持对技术运用的投入力度。据中国指数研究院
统计，2018 年，20 余家百强企业智能化建设费用超千万，大部分企业对智能化的投入在 200-500
万元之间。
第三节 2020 年物业企业科技抗疫
社区防疫主要集中在六大场景：门岗出入管理场景、公区安防管理场景、设施管理场景、物管
中心场景、业主归家场景、宅家联系客服场景等。
一、碧桂园服务
碧桂园服务借助科技助力疫情监控，打造智能防护体系。通过智能设施设备降低人员基础，整
体上线社区疫情上报系统；通过智能监控云平台应用场景，实现人脸识别进入小区；智能识别与统
计每日车行情况、在线与业主交流互动、通过特种强调声进行重要语音播放、智能呼唤电梯避免公
共接触， 无人机针对社区全方位消毒。
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二、美的物业
美的物业管理中心通过智慧人行系统，比对主出入口的高清摄像生成的人行轨迹，第一时间掌
握业主进出社区的数据，对病毒可疑点、人车异常、人群聚集等现象自动锁定分析，此外系统还能
对异常情况自动预警，实现安保人员的智能调度，在保障社区安全的同时，为防疫工作筑牢防护
墙。
三、绿城服务
绿城服务的智慧社区服务平台已平稳运行 7 年，面对“新冠肺炎”疫情，平台上线“园区住
户行程收集”调查工具，累计收集近 2 万份问卷反馈，有效助力物业一线服务人员对涉足重要疫
情区域的住户进行重点排查。
在社区防控过程中，大数据也起到了关键作用，通过 7 年业主大数据的沉淀，绿城服务全面
掌握了较为精准的业主基础信息，这对社区居民基本情况的摸排采集工作起到了极大的助力作用，
不仅减少接触感染几率，更极大提升社区防控工作效率。
通过绿城服务 EBA 设备远程监控系统，对硬件设施远程管理，使大量工程人员投入到更重要
的日常防疫工作上，大大提升了人员使用效率。
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四、蓝光嘉宝服务
2015 年，蓝光嘉宝服务尝试小区智能化服务，打造了物联网技术的设备管理平台，自主研发
了 ECM 系统。目前，此项系统日趋成熟，通过在物业设施设备加装传感器的方式，结合物联网、
互联网技术，实现设备 7*24 小时不间断数据采集上报。
通过 ECM 系统的实时监控，水泵房、配电房、发电机房等小区设备一旦出现故障，会立即发
出报警提醒相关人员维修。借助此系统，可减少物业工程板块员工对线下设备运行情况的巡检频
次，以便腾出更多时间参与防疫抗疫工作，保障业主正常生活。
此外，智慧人行、在线报修、在线缴费、智能预付费电表等智能化服务都在此次疫情中发挥着
重要作用，不仅减少了业主与高频触点接触、与外界人员接触的频率，更保障了在疫情状态下小区
的日常生活。
第四节 物管科技赋发展方向
一、管理端日趋成熟
站在物业企业的角度，目前对科技应用的投入主要有三个方面：1）内部管理提升，如 ERP 系
统、财务管理系统；2）社区终端信息管理，如视频监控指挥系统、停车场管理系统；3）社区商业
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资源整合，如各类手机 APP 终端，着重发展业主增值服务。
总体来看，侧重于管理端、侧重于软件端。
从物业企业公告披露内容来看，在科技应用方面布局较为完善的有碧桂园服务、雅生活服务、
新城悦、中海物业、保利物业等。布局方向主要是在总部集成管理方面，如碧桂园服务 CRM 及
ERP 系统、新城悦全面预算管理系统和思源业务管理系统；从上市募集资金用途分配来看，通常投
入科技应用方向的比例在 20%-30%之间，仅次于业务扩张及收并购。
二、终端智能化提升
从社区的角度来说，一个完整的智慧社区实现，需要感知层、网络层、平台层、应用层四个层
面。
在总部管理端和信息集成日趋成熟的背景下，社区智能化设备的提升需要保持同步跟进。站在
系统的角度，即应用层的发展需要感知层的同步跟进。
对于感知层，即社区内各种智能监控、道闸、传感器的布置，物业企业并无责任和义务。在投
入产出比较为合理、能够明显优化管理的情况下，物业企业会考虑将其纳入成本，但对于大部分支
出较高的智能硬件设备，则依靠地产商的前期布置，或业主共同收益的支出。
“房住不炒”背景下，房价涨幅趋向平稳，部分开发商开始从自身产品出发，通过为住宅增加
额外属性，提升业主舒适度，从而实现销售溢价。其中科技、绿色是常见的方向。而新交付楼盘在
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硬件上的智能化提升，更有利于物业企业接入现有的设备管理系统，从而提升管理效率。
另一方面，物业企业从管理角度出发，积极推动社区改造提升。且在改造的过程中，可以加入
物业的管理要求，实现效率进一步提升。安防、智能设备等设施的引进，关系到业主切身利益，物
业通常负责提供详细具体的方案，并推动业委会或居民表决通过。
三、发展趋势：社区智能程度提升，助力物管科技赋能
综上，物业在科技应用上的投入主要集中在内部管理系统、商业资源整合、以及社区终端信息
管理。
而社区作为物业企业的管理范围，其硬件设施的提升在很大程度上取决于开发商交付的状态。
在后期改造提升过程中，物业企业通常积极动员业委会启用公共收益，或在可承担范围内自行改
进。
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从目前的发展趋势来看，我们认为社区智能程度将进一步提升，并助力物管科技赋能。原因在
于各方角色如物业企业、地产商、业主均有能力、且有动力去推动社区智能化提升。
对于地产商而言，智慧社区网络、平台、终端的采购及安装为一次性投资，使整体建安成本有
所提高，但智慧社区有助于增加了项目的附加值，提升楼盘竞争力，实现高楼盘溢价。事实上，在
众多中高端楼盘中，房屋交付前期智能道闸、智能监控及停车场系统的配备已十分常见。在地产商
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的推动下，社区智能设备普及率正在提升。
当代置业以“绿色科技”为核心竞争力，为住宅打造“十大科技系统”。官网显示：MOMΛ（当
代置业系统名称）通过周界电子防侵入系统、闭路监控系统、楼宇可视对讲系统、自动识别门禁系
统、感应 ID 卡停车管理系统、社区气象站、外围门禁系统等三重九道安防，做好业主的智慧管
家。
物业企业具备社区改造提升的动力。首先，社区智慧化改造有助于提升小区居民生活品质，提
升业主体验，提高业主满意度；其次，有助于缓解物业企业人力成本，在基础服务方面具备人力替
代效应。如为物业提供统一客服服务中心，出入口无人值守，智能视频监控，减少人员配置，降低
物业管理成本；最后，智慧化改造有助于对物业企业形成赋能效应：为物业构建综合服务平台充分
挖掘业主生活服务与周边商户资源，引入各项全新业务及商业模式，带来新的利润增长点。
目前，物业集成管理平台已经完成了社区应用层的初步实现，未来随着感知层各项智能设备的
逐步提升，以及 5G 网络的普及，物业集成管理平台有望进一步拓展功能。
对于业主而言，业主将拥有安全舒适便捷的居住环境，生活、学习、工作效率得到提高；同
时，社区居民生活品质得到大幅提升。
社区具备一定的经营性资产，具备造血能力。社区拥有的经营性资产通常包括停车场、沿街商
铺、游泳池、广告空间（如电梯轿厢、车库、道闸） 等。而物业企业经营小区资源获得的收入，
需要与业委会进行分成。
我们把社区公共空间广告、社区资产租售两项业务称之为社区经营业务。2018 年，绿城服
务、碧桂园服务、保利物业分别取得社区经营业务收入 亿元、 亿元、 亿元。绿城服
务、碧桂园服务、保利物业单位面积社区经营业务收入分别为 元/平米、 元/平米、
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元/平米。
截止 2018 年底，全国物业服务规模达到 亿平米。保守起见，我们把绿城服务、碧桂
园服务、保利物业的社区经营能力乘以系数 ，当做全国平均水平。假设社区公共资源经营收入
中物业企业与业委会的分成比例为 1：1，则业委会每年收入超过 400 亿元。
根据中海物业公告，公司在 2012 年至 2015 年 5 月期间，累计使用社区专项资金超过 4600
万元。主要用途为保修期后维修及保养如公共空间设施（如升降机、电梯及中央空调设施）、消防
及安全设施及、公用设施（如水泵及水缸）。
第五节 物管科技赋能经济性分析：以绿城服务为例
绿城服务是住房和城乡建设部指定进入国家“智慧城市”专项试点计划的 19 家公司当中，物
业管理行业唯一一家入选的单位。共有六个住宅园区获住房和城乡建设部指定为「智慧城市」试点
单位。
2014 年 9 月，公司开始推出「智慧园区」项目，包括幸福绿城移动应用、智慧物管服务平
台、智慧硬件管理平台。
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一、投入端
公告披露的内容：
自 2014 年 9 月推出「智慧园区」项目至 2016 年 3 月 31 日以来，公司已于「智慧园区」
项目投资合共约人民币 百万元；
2016-2018 年，公司通过关联公司绿漫科技获得的“采购软件及获得相关服务”支出分别为
、、 百万元；
公司研发团队相关费用列入行政开支，2013-2015 年研究项目费用分别为 、、 百
万元。假设该费用增长随公司行政开支整体增长。
资产结构变化：
绿城服务固定资产和无形资产明细中楼宇、汽车、办公设备及家具、租赁物业装修、客户关
系、物管合约、软件等科目。我们认为，“软件”科目集中代表了公司所研发的“智慧社区系
统”。
可以看到，公司的科技投入资本化金额可以分为三个阶段：
2013-2014 年：初步投入，每年资本化金额在 100 万以内；
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2015-2016 年：加大投入，每年资本化金额在 1000 万以内；
2017-2018 年：进一步投入，每年资本化金额在 5000 万以内；
由于公司信息披露并不完全，假设 2017-2018 年无形资产的资本化率为 25%，内部研发人员
费用按 3%的固定增速，则 2013-2018 年，公司在智能化投入方面累计投入 亿元。
二、产出端
绿城服务主要业务分为三块：物业管理服务、顾问咨询服务、园区增值服务。其中基础物业服
务收入主要与在管面积挂钩，顾问咨询业务主要面向开发商与中小型物业企业，而园区增值服务主
要面向业主，是智慧园区项目的主要发力点。
绿城服务公告显示，“幸福绿城”移动应用是若干园区产品及服务的在线接口。
由于公司 2016 年改变营收拆分，主要是原“园区产品及服务”中“品质生活产品及服务”类
别下的文化教育，原“园区产品及服务”中发“物业价值管理服务”单独拆分。
为了保证业务拆分的连续性，我们对 2013-2015 年的园区增值服务细分项做了适当调整。
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可以看到，2014 年 9 月推出“智慧园区”系统后，园区产品及服务、家居生活服务和物业资
产管理服务均得到快速提升。依据各项业务与“智慧园区”系统的关联度，假设“智慧园区项目”
对园区产品及服务、家居生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务的收入贡献
率分别达到 80%、70%、40%、70%、10%，则 2015-2018 年“智慧园区项目” 贡献收入 亿
元。
2015-2018 年园区增值服务毛利率分别为 %、%、%、%， 分项加总，2015-
2018 年“智慧园区项目”贡献毛利超过 亿元。
三、提效端
“智慧园区”系统包括幸福绿城移动应用、智慧物管服务平台、智慧硬 件管理平台三个子系
统。其中幸福绿城移动应用通过业主增值服务产生收入， 而智慧物管服务平台、智慧硬件管理平
台主要用于连接物业管理设备和管理 员工，并不直接产生收入，但具有提升效能的作用。
由于外包的存在，公司雇员数无法真实表现公司业务经营所用到的人工总数。公司披露了
2015 年和 2018 年的雇员数与分包员工数，依据通货膨胀及最低工资水平涨幅，我们假设分包单
位成本按照每年 %-3%的速度递增，2016-2017 年的外包员工占比分别为 62%和 64%。经过计
算，相比 2014 年，2016-2018 年绿城服务每平米人工成本下降 %、%、%； 2016-
2018 年绿城服务每百万平米人工数下降 %、%、%。
第六节 物管科技赋能：社区科技的应用场景
物业企业对社区的服务和管理，本质上是对社区内业主的服务，对设备、空间的利用和管理，
以及周边资源的整合。而以上功能的实现，则通过众多的服务场景得以落地，如进出服务、停车服
务、设备维修保养、线上购物协助等。
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科技应用对物业服务工作的降本增效，也是在众多的服务场景中，通过对人力成本的替代作用
和赋能作用，降低成本、提升收入，并优化业主体验.
一、、场景一：门禁
（一）发展现状：头部企业自建系统，互联网企业涉足
门禁是进入社区的第一道防护。
随着科技的发展，门禁系统早已超越了单纯的门道及钥匙管理，它已经逐渐发展成为一套完整
的出入管理系统，在工作环境安全、人事考勤管理等行政管理工作中发挥着较大的作用。
家庭领域的手机开门、二维码开门、远程开门等门禁系统需求开始增多， 门禁系统逐步向着
智能化方向发展。智能门禁不同于传统的门禁系统，不仅在开放方式上更具多样化，安全级别也更
高。智能门禁系统可以后台收集业主进出信息，从而通过大数据进行消费习惯、行为习惯分析。
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门禁系统掌握着整个社区的流量入口，涉足该业务公司较多。目前参与智能门禁系统市场竞争
的主体主要分为：互联网公司和传统门禁公司。
传统门禁公司以销售硬件产品为主要业务，在硬件研发、渠道设置各方面比较成熟，同时具有
一定的市场知名度，代表企业有捷顺科技、太川股份、联掌等。
互联网公司不以硬件作为收入来源，主要是靠互联网的思路来运营，主要考验的就是业务拓展
能力以及流量变现能力，相关的代表企业有嘿芝麻、多度等。
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而在头部企业企业中，比较常见的做法是企业自行研发门禁系统，并融入自家的 APP 系统
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中，其中硬件设施可适当外购。优点是既保证了产品使用，也掌握了社区流量，同时门禁作为一种
刚性需求，可以增加 APP 的使用频率，为其他增值服务引流。
（二）疫情防控期间表现
在疫情防控的背景下，主打非接触的智能门禁系统得到了很好的应用。通过人脸识别+手机扫
码+个人信息绑定的方式，既实现了个人的身份认证， 又能保证无人值守情况下对于出入口的控
制。更有一些智能门禁产品，除了提供安全可靠的门禁服务，还可对访客、停车场、对讲等系统实
现统一管理与集中调度，打造智能化、协同化、统一化的小区管理系统。
（1）腾讯控股
2 月 8 日，腾讯海纳社区电子出入证功能上线，随后腾讯海纳社区推出高效无接触社区管理
方案。据不完全统计，截至 2 月 18 日，全国已有超过 2000 个小区通过海纳配置和上线疫情防
护菜单，与疫情相关的物业通知推送次数约 1 万次，已触达约 730 万社区居民。
社区电子出入凭证
疫情期间，小区出入需纸质出入证核验和近身测量登记体温，增大了交叉感染风险、妨碍了进
出小区便利。2 月 8 日，腾讯海纳社区电子出入证率先上线，免费开放给全国小区使用，通过线
上远程办理，线下无接触核验， 判断人员通行权限，记录体温、判别高危人群，并促进全体居民
申报健康信息，市县政府部门分级查看疫情数据。
无接触式发放：住户线上认证身份，申请社区电子出入证，物业微信端审核发放。
通行频率设置：小区管理员可在 PC 后台设置小区内每户 N 天出入 X 个人。门岗扫码放行：
门岗保安扫描社区电子出入证，自动汇总出入记录。
出入体温记录：门岗保安扫码后需记录测量体温，体现在出入记录中。
防疫信息填报：住户申请社区电子出入证需先填写防疫信息，由物业审核后发放出入证。
门岗扫码放行：门岗保安扫描社区电子出入证，自动汇总出入记录最新政策变动及小区事件通
报可通过物业通知全员触达。
居民出行管理——一站式社区通行方案
腾讯海纳继社区电子出入凭证之后，持续迭代、快速推出“社区电子出入证+人脸识别门禁+无
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接触自动体温测量”一站式社区通行方案。
社区电子出入证：关注公众号后申请，填写自身健康信息，由物业审核通过后进行发放。
人脸识别门禁：小区居民出行时需出示手机二维码或由刷脸设备自动抓拍人脸进行身份核对。
无接触自动体温测量：设备自动测量体温，并将温度和出入记录进行绑定.
（2）阿里巴巴
疫情防控中，阿里等互联网公司也凭借自身的技术实力以及广泛的用户触达能力，帮助政府与
社区更有效率的实现流动人员的管控与疫情防范。
通过“绿码、黄码、红码”的三色动态管理，并与钉钉企业复工申请平台打通，市民和其他流
动人员可通过支付宝 APP 等渠道进行在线申报并填写健康信息，通过审核后将产生颜色码，绿码
人员可以凭码同行，红码及黄码人员需按照规定隔离并健康打卡，满足条件后可转为绿码。
2 月 9 日，阿里巴巴在杭州市余杭区率先推出健康码产品，而后推广到杭州全市。由于线上
化健康码在杭州试点实现了人员管控成本的大幅下降， 2 月 16 日国务院办公厅电子政务办指导
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支付宝加速研发全国一体化政务服务平台疫情防控健康码系统；截至 2 月 19 日，杭州健康码领
取人数已经超过 1000 万，支付宝健康码落地超过 100 城。
二、场景二：停车场
（一）发展现状：产销与互联网模式主导，物业自建较少
停车场是社区重要的基础设施，也是一项重要的社区资产。随着科技应用在社区中推广，传统
停车场向智能停车场发展.
与门禁系统类似，智能停车场运营中同样有产品销售模式与互联网运营模式。
相比智能门禁系统，智能停车场系统技术手段更复杂，且门槛更高。目前物业企业中自行开发
智能停车系统的主要有万科物业、碧桂园服务、龙湖物业等。
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（二）疫情防控期间表现
在当前形势下，传统车场的人工管理方式加速被淘汰，以“无人收费+ 集中管控+托管运营”
等功能为核心价值的“互联网+停车”模式迅速上升为车场管理首选，并有望成为助力此次疫情防
控的行业主力军。
（1）捷顺科技
公司是国内出入口控制龙头，曾被评为中国安防十大品牌第一名。公司成立于 1992 年，2011
年在中小企业板上市，主营产品包括智能停车场管理系统、智能门禁管理系统、智能通道闸系统及
收费管理系统、考勤管理系统、巡更管理系统、电动折叠门、路障机等在内的上百种智能产品及机
电一体化产品，先后在奥运会、上海世博会得到应用。公司的智能停车场管理系统广泛应用于住宅
小区、地下车库等场景，是停车场进出口的第一道关口，客户包括万科、恒大、万达等。公司从车
位管理和物业管理赋能两方面支撑小区智慧化管理升级。
一方面，我国停车场车位数相比市场需求数，缺口明显。截至 2019 年底我国汽车保有量
亿辆，而 2017 年我国整体停车位数量为 亿个， 即使考虑近两年的新增建设，仍有不小的
缺口。而另一方面，停车场由于信息化程度低，以及典型的潮汐现象，使得停车场整体使用率尚有
较大的提升空间。
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针对这一现状，公司首先以较低的成本帮助停车场完成智能化改造，再通过“捷停车”平台实
现线下停车场车位资源的整合，便利用户出行的同时， 提高车位使用效率。截至 2019 年上半
年，“捷停车”业务累计签约智慧停车场超 9000 个，涉及车道 30000 多条、车位 330 多万个，
每天为用户提供上千万次的智慧停车服务，周日均线上交易订单突破 90 万笔，处于行业领先地
位。
在此次抗疫行动中，捷顺科技“捷停车·云托管”结合当前疫情传播特点与情况，深入挖掘技
术创新与生态价值，新增“AI 检疫”、“数据轨迹分析”等新应用，全力助力疫情防控。
AI 检疫：
车场可对疫情特殊区域的车辆进行出入实行预警和通知；
通过大数据计算，对近期出入过疫情特殊地区的车辆提供智能预警等。
数据轨迹分析：
按照规范将停车数据接入至深圳市交警局停车场交管系统，助力深圳交警搭建海量停车基础数
据库，便于开展各项便民服务与应用；
在疫情防控全国一盘棋的情况下，通过捷停车联网车场海量数据的实时监测与分析。
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三、场景三：安防系统
从安防的角度分析，智慧社区的统一安防平台应该要包含可视对讲、视频监控、周界、报警、
门禁、人员出入口、停车场、巡更、访客、梯控、消费等子系统，并能构建出各种智能生活场景，
通过安防体现出住户日常使用的便利性、体验性、参与性，从而提高整个系统的使用粘性。
智慧社区解决方案从业主、物业、开发商为出发点，通过智能技术全面提升业主生活体验与生
活品质，致力于为小区住户提供安全、舒适、便捷、关爱、幸福的体验式社区生活，并提升物业管
理效率，助力物业运营增值， 为开发商及物业创造更大的价值。
智慧社区解决方案集物联网、云计算、大数据、智能算法等多种技术， 将社区安防管理、物
业管理、社区 O2O、邻里社交、智能家居等服务模块融合统一。
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通过使用智慧社区解决方案，可以为物业和业主提供多方面的改进：1、可以为物业方提供一
站式服务，在同质化竞争中提升品牌价值；2、统一平台、接口标准化，大大降低建设及维护成
本；3、集约化涉及，降低培训、维护和管理成本，实现智慧物管和提升效率，提升业主满意度；
4、高效、精准服务为业主提供便捷舒适的生活服务，转型服务提供商；5、用户数据、交易数据、
行为数据在系统中沉淀，挖掘数据价值；6、占据用户资源，增强对 O2O 服务商、广告商、金融服
务商等各种服务商的整合能力。
（1）海康威视
海康的智慧社区解决方案以公司产品为中心，从可视化角度助力智慧社区的建设，主要从管理
以及人员生活场景上实现社区的智慧型转型，从管理上来讲，智能周界、枪球联动、红外相机、智
能巡更、停车场自助管理、视频车位报警及违停监控，高空全局总览等方向进行、可视化的智慧安
防；从社区管理上讲，人脸识别、人证比对、自助访客系统、楼宇自梯控、APP 联动付费、门禁管
理、广告和信息发布等提高了住宅小区用户的体验感。
海康威视的智慧社区解决方案通过智能的管理，提升智慧社区管理效率， 从而降低人力成
本，释放更多的人力资源，将原本需要人力完成的工作交给 设备来完成，实现智能化应用，并进
行数据的采集，形成结构化数据，数据 导向业务，终形成与周边商业联合互动的智慧型的社区。
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（2）大华股份
大华为社区安防管理提供一体化的整体解决方案，包含可视对讲、视频监控、门禁控制、停车
场、巡更、梯控、访客、消费以及智能家居等系统。多种系统的深度融合不仅实现了传统的小区弱
电安防建设中的所有相关功能，而且实现了各系统之间信息共享与协同，同时智能化应用，使业主
的体验性大大增强，物业运维管理更加便捷。
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四、场景四：设备与设备管理
首先设施设备管理系统需要智能设备作为底层支撑，通过传感器实现电子信号采集，通过物联
网等手段实现信号传输，最终由设施设备管理系统实现远程集成管理。我们从燃气设备和水务设备
两种常见的场景进行分析。
（一）燃气
智慧社区燃气监测报警系统解决方案通过无线通信技术（ GPRS、NB-IOT、LORA、ZigBee 可
选），将居民家中的燃气使用情况（包括是否泄漏，可燃、有毒、有害气体实时浓度监测，报警器
设备生命周期的管理等） 主动的联网监控。可以实现业主，物业，燃气公司，市政公司等分层多
级联合监控。
汉威科技
2017 年 6 月 27 日，在汉威集团战略合作伙伴河南电信的大力支持下， 经过 2 个月的联合
开发调测，基于华为 NB-IOT 的智能燃气报警器 AirRadio R2 成功接入河南电信 NB-IOT 物联
网，在郑州高新开发区实验网上顺利通过测试，成为全球首款基于 NB-IOT 的智能燃气报警器。
适用场景：
（1） 适用家用天然气，可燃气体的联网监控；
（2） 特定场所的有毒有害气体的联网监控；
（3） 监测地域：城镇居民社区；城市周边居民密集的村镇；地下停车场， 储藏室等特定产
所。
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优势&价值：
（1） 融入物联网的内容（前端感知，物物相连，集中管理）。
（2） 发现单点监控的盲区，为整个民用燃气安全提供了可靠保障。
（3） 为智慧城市提供的数据信息来源。
（4） 为政府提供解决民生工程，安居工程而铺垫的施政亮点。
（5） 系统可面向物业，社区，燃气公司，市政公司，公共事业局等多种不同的单位。
（6） 规模搭配灵活，可大可小。
设备管理系统示例：汉威智慧社区消防安全物联网云平台
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汉威物联网研究院融合物联网、移动互联网、云计算等新一代信息技术， 针对出租屋、家 庭
住宅、小店铺、小娱乐场所、小作坊等小微场所消防安全意识薄弱、火灾频发的现状，推出了小微
场所消防物联网云服务平台。平台具有发现警情早、告警流程简单、处理敬请自动化、自动通知火
警场所及周边人员撤离等功能，实现小微场所火灾事故的早发现、早报警、早解决、早扑灭，帮助
政府和业主建立完善的火灾检测。
低成本、租用式小微场所消防物联网。平台采用租用时服务，不需要用户支出庞大的一次性系
统建设、集成费用。用户根据实际安装数量支付一次性物联网设备安装费和日常的云服务（管理
端，用户 app 端，短信、语音、数据等）使用费。
（1） 速度快：烟感、燃气检测，发现险情，及时推送、报警、确认。
（2） 多途径：通过语音，电话、短信、app 推送至用户。
（3） 图形化：各种图文并茂的展示方式，帮助用户统计分析。
（4） 多接口：提供 api 接口，供第三方平台使用
（5） 多集成：集成移动物联网，云计算，架构先进，实时预警、稳定可靠。
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（二）水务
智能水表性能优势显著。是一种利用现代微电子技术、现代传感技术、智能 IC 卡技术对用水
量进行计量并进行用水数据传递及结算交易的新型水表。与传统的机械水表一般只具有流量采集和
机械指针显示用水量的功能相比，智能水表性能具备很大的提升。智能水表除了可对用水量进行记
录和电子显示外，还可以按照约定对用水量进行控制。智能水表以其数据传递、交易结算等方面的
优势,得到了市场的青睐,智能水表已成为行业转型升级的发展方向。目前市场上的智能水表以 NB-
IoT 水表、LoRa 远传水表等物联网水表为主。
智能水表的普及，对显著提升社区物业服务水平。智能水表由智能硬件及相应的软件平台结合
发挥性能，核心优势可以实现远程操控，可通过 NB-IoT 等通讯技术实现数据远程传输。对于社区
物业管理来说，不需通过人工挨家挨户的记录水表数据、核算水费，在终端软件平台就可随时查询
网内任一终端水表的数据，并可自动生成整体数据报表，省去人工统计的麻烦。除此以外，社区物
业管理方可以远程实现对智能水表的清零操控，对于房屋出租水费计算来说，十分便利。
宁波水表
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宁波水表公司结合当前最新的 NB-IoT 技术、移动互联网、云计算及大数据分析挖掘技术，研
制开发了智慧水务综合服务平台，平台下辖智能综合抄表系统、精细化水务营收系统、工程报装及
报修系统。三大系统之间的数据通过无缝交换将水司各个业务部门的工作流进行了融合，可消除了
数据孤岛现象，并为客户提供强大的智慧辅助决策。
智能综合抄表系统：系统可实现抄表业务的综合化、智能化。系统规范标准接口，兼容不同厂
商的不同类型设备的接入，并可灵活配置设备参数、报警等。完成基础数据采集工作后，系统建立
综合抄表数据中心，对数据进行智能化分析处理，实现抄表业务综合管理，方便客户的日常管理工
作。在居民用水管理方面，系统可以社区为单位，面向所有居民用表，进行用水分析。
精细化水务营收系统：系统以云平台为依托，可整合表务、抄表、收费、报表、客户、APP 等
模块于一体，结合智能表平台功能强大的数据分析和挖掘功能，为水司提供营收整体解决方案。同
时建立统一的客户服务信息平台， 实现统一的客户信息管理、统一的收费管理、统一的表务管
理、统一的客户服务，最终实现以客户为中心的信息化管理.
五、场景五：社区管理平台
（1）数字政通
数字城管信息系统是基于城市电子政务专网、无线通讯网，运用空间网格技术、地理编码技
术、三维 GIS 技术等手段建设的城市管理支撑信息系统， 主要面向城管局高效、便捷进行城市管
理、事故处理的需求。公司的核心产品是新一代数字化城市管理软件，主要包括监管数据无线采集
子系统、监督中心受理子系统、协同工作子系统、地理编码子系统、综合评价子系统、监督指挥子
系统、应用维护子系统、基础数据管理子系统和数据交换子系统 9 大应用。
网格化数字城管信息系统在基层治理中发挥着重要作用。公司作为城管系统的龙头企业，在网
格化城市管理领域占据 70%的市场份额（2018 年）， 覆盖全国超过 500 个城市、近千个区县。在
此次疫情防控的背景下，公司基于网格化管理平台迅速开发社区疫情防控系统，帮助各级政府支撑
对外来人员管控追踪工作落地。
截止目前系统已在荆门市、天津滨海新区等地测试运行，有明确部署需求市县超过 100 家，
切实助力疫情监控。同时公司近期也与易联众达成战略合作协议，双方将基于网格化管理模式和国
家卫健委电子健康卡（码）的标准规范，联合开发融合健康卡（码）的网格化疫情防控解决方案和
融合公共卫生管理功能的多网合一平台，赋能疫情防控系统，为各地居民电子化通行、企业有序化
复工、政府信息化防疫提供精准管控和科技支撑。
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（2）捷顺科技
小区物业管理也面临信息化程度较低，严重依赖人力的困境。针对这一问题，公司开发天启智
慧物联管理平台，覆盖小区智慧车行、人行、访客、社区和考勤、消费等核心业务，为小区物业管
理赋能。在部署模式上，天启智慧物联管理平台面向中小型客户提供 SaaS 模式，面向大型客户提
供本地化和私有云独立部署模式，降低中小企业成本，满足大型客户数据私有化需求。天启智慧物
联管理平台具备云停车、车场集中管控、门禁集中管控、访客管理、社区服务、考勤服务、财务管
理、云坐席、优惠打折、电子发票、智能运维、数据分析等多个业务管理服务，帮助物业管理客户
逐步转向集中管控模式。
（3）腾讯海纳
除内外人员及车辆的出入管理，腾讯海纳还提供疫情咨询、辟谣较真、肺炎自查、居民健康登
记、居家观察体温上报、代办代购等线上服务，有效缓解物业管理管控压力。
疫情咨询：为能让社区居民足不出户了解最新的疫情信息，甚至在家能采取正确的措施防护，
腾讯海纳联合腾讯医典提供实时疫情播报及展示医护知识
辟谣较真：腾讯海纳将腾讯全民较真查证平台嵌入腾讯海纳社区菜单， 便于居民在家获取真
实有效信息，指导居民正确防范。
居家自查：腾讯海纳社区防疫平台提供每日体温收集功能，结合与腾讯医典、腾讯健康联合推
出的 AI 肺炎自测和在线问诊功能，方便居民进行自我监测。
代办代购：腾讯海纳社区线上商城生活用品或食品预订及支付，相关机构次日线下集中采购并
配送到家。
第七节 重点企业分析
科技应用是物业企业对抗人工成本挤压利润的重要手段，也是物业赋能的重要方式。随着科技
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进步在社区内逐步落地，社区管理从人力向互联网化， 最终向智能化转型。物管科技赋能主要体
现在：1）帮助物业服务企业降低对基础劳动力的依赖，实现成本控制；2）有助于扩大管理半径，
提升管理效率；3）通过移动平台实现业务范围的扩张与社区的资源整合。
疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。因
此，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。前期布局较多的物管企业相对优势显现，彰
显长期竞争力。同时，社区科技应用加速，有望带动下游设备和服务商发展。
我们认为，物管科技赋能的影响是深远的。随着物业行业集中度提升， 企业管理规模和管理
半径将持续增长，科技的有效应用有助于企业实现精细化管理，合理分配人力资源。同时，互联网
和物联网的应用，有助于企业整合社区资源，形成业主和社区反馈循环，最终实现业主增值服务体
系的建立和完善。基于此，我们推荐科技应用较为领先的物业服务商绿城服务。
同时，受到新房交付和旧社区改造的影响，智能门禁、智能停车、智能安防、设备与设备管理
等下游设备和服务商有望获得增量市场需求。物业企业在社区智能化过程中有着巨大的影响力和决
策权。围绕着物业服务场景， 科技产品的社区落地具备前景光明。基于此，我们推荐具备社区智
能产品应用前景的设备和服务商海康威视、数字政通、汉威科技、宁波水表。
智慧社区已成为互联网企业的重要布局点。头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平
台连接大量社区和物业企业，有望实现技术和平台资源整合，通过大数据实现社区数据的进一步利
用。腾讯海纳、阿里健康码在防疫工作中表现出色，说明智慧社区工作的稳步推进。基于此，我们
建议关注腾讯控股、阿里巴巴。
一、绿城服务
公司成立于 1998 年，2016 年 7 月在香港主板上市。2019 年，蝉联中国物业服务百强满意
度领先企业第一名（中国指数研究院）。
基础物业服务：截止 2019 年 H1，公司储备面积 亿平方米，在管面积约 亿平方
米，分别同比增长 %和 %。在管项目 1305 个， 覆盖了全国 29 个省、直辖市和自治
区、以及 137 个城市。2019 年 H1 基础物业服务收入 亿，同比增加 %，占总收入约
%。
园区服务：主要包括园区产品及服务、家居生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务和文
化及教育服务五大模块，围绕文化教育、健康养老、新零售、到家服务、资产运营等五大生态，构
建线上线下相融合的生活服务平台。上半年公司将原先的便利店模式升级为社区生鲜模式，2019
年 7 月， 完成对澳大利亚 MAG 公司的收购，早教品牌再次提升。2019 年 H1 园区服务收入
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亿元，同比增加 %，占总收入约 %。其中，五大模块收入依次为 、、、
和 亿元。
咨询服务：主要包括在建物业服务和管理咨询服务，通过围绕房地产全生命周期，实现优质资
源整合、标准化体系建设与业务创新。在建物业服务方面，公司将传统案场服务升级为美好生活体
验服务，为购房客户提供定制化的服务体验，2019H1 实现收入 亿元，同比增加 %；管
理咨询服务方面，组建“绿联盟”，先后与绍兴、台州等地物业管理协会签订战略合作协定，
2019H1 实现收入 亿元，同比增加 42%。上半年咨询服务收入 亿元，同比增加 30%，
占总收入约 %。
我们维持 19-21 年公司 EPS 为 、 元、 元，现价分别对应 19-21 年 PE 为
43/33/26 倍。鉴于行业成长性较强，市场普遍关注公司在未来 1-2 年的成长，故选用 2021 年估
值。可比公司 2021 年平均预测 PE 为 28 倍，我们给予 2021 年 30 倍 PE，上调目标价至
港元，维持“买入” 评级。
风险提示：如果最低工资水平上涨过快，将导致公司利润受到挤压；幼儿教育、音乐等增值服
务拓展存在不确定性。
二、海康威视
2019 年业绩保持稳定增长。公司 2019 年实现归母净利润约为 亿元，同比增长
%，位于此前预告的 5%-20%区间内，符合预期。从单四季度来看，19Q4 实现营收 亿
元，同比增长 %，实现归母净利润 亿元，同比增长 %。业绩增速相比 Q3 有所下
降，一方面由于制裁等对公司海外业务造成影响，另一方面是国内需求有所下滑，影响公司短期业
绩。
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AI Cloud 理念助力中国安防智能化。在安防 AI 化趋势下，公司为了针对人工智能时代的物
联网产业发展，提出了 AI Cloud 的理念，并且定义了 AI Cloud 包含的边缘节点、边缘域以及云
中心的三个层级架构，提出了 AI Cloud“边缘感知、按需汇聚、多层认知、分级应用”的核心原
则。对于不同行业应用，公司可以调节从各个层级中传输数据的格式与内容，还可以将域与云多级
多类部署，实现了安防行业高定制化特点。
依托 AI技术优势，围绕图像数据，全面布局新业务。除了传统安防， 公司还有五大新型业
务，比如收入已经超过 10 亿的萤石业务，在 2C 端公司通过萤石业务构建智慧家庭服务，还推出
比如主动防御摄像机、智能猫眼、人形检测相机等多种新产品，拓展了产品线，也有能力为客户提
供智能家居一站化解决方案；在 2B 端，萤石拥有多款商用安防设备，并结合视频云服务平台，为
商业经营提供视频分析服务。除了萤石业务，公司还积极主攻智能制造环节，提供移动机器人、机
器视觉以及行业级无人机业务。在汽车电子领域，公司参与到汽车智能化中、运用先进的图像采集
技术与视频分析技术，推出了智能车载后视镜，360° 全景环视系统以及一系列的智能化汽车解决
方案。
盈利预测、估值与评级：我们认为海康威视在传统安防领域规模优势明显，并且深耕 AI+安防
解决方案，提出的“云边结合”理念推出的 AI Cloud 符合未来市场需求，并且已经在深圳等城市
完成建设；在新兴业务领域，公司萤石云收入超过 10 亿，2C 端市场空间巨大；在工业摄像机、
AGV、物流仓储管理系统方面皆表现出众，具备工业 长期发展趋势。我们维持公司 2019-2021
年 EPS 为 元，维持“买入”评级。
风险提示：贸易保护主义带来的不确定性风险；安防 AI 化不达预期， 会降低公司产品 ASP
的提升速度，不利于公司业绩；中国宏观经济下行， 会给政府需求带来较大不利影响；新兴业务
不确定性大，可能存在失败风险。
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三、数字政通
城市综合管理服务平台推广带来新机遇。2019 年 12 月 20 日，住建部发布《城市综合管理
服务平台技术标准(征求意见稿)》，数字政通作为标准 主编单位。《技术标准》文件中将城市综合
管理服务平台定位为“集成城市管理相关基础数据、日常运行数据、相关行业数据等资源，实现国
家、省、市联网互通、信息共享、数据交换和业务协同，对城市管理工作进行统筹协调、指挥调
度、监督考核和综合评价的信息平台”。搭建国家、省、市三级平台体系，通过国家电子政务外网
实现上下级平台之间数据共享交换和业务协同。同时住建部在 2020 年的工作要求中明确提出“继
续深化城管执法体制改革，加快建设城市综合管理服务平台”。公司作为城管系统的龙头企业， 在
网格化城市管理领域占据 70%的市场份额，目前已经完成城市综合管理服务平台的原型开发。随着
后续试点推广展开，将带来直接系统升级迭代新需求，公司显著受益。
助力疫情监控，多网合一值得期待。公司网格化城管系统覆盖全国超过 500 个城市、近千个
区县，在疫情背景下，公司基于网格化管理平台开发社区疫情防控系统，帮助各级政府支撑对外来
人员管控追踪工作落地。截止目前系统已在荆门市、天津滨海新区等地测试运行，有明确部署需求
市县超过 100 家，切实助力疫情监控。经过多年建设发展，网格化应用从城市管理向应急、公共
卫生、环境保护等领域延申。2019 年 1 月国务院办公厅印发《关于推进基层整合审批服务执法力
量的实施意见》中明确指出， “将上级部门在基层设置的多个网格整合为一个综合网格，依托村
(社区) 合理划分基本网格单元，统筹网格内党的建设、社会保障、综合治理、应 急管理、社会救
助等工作，实现“多网合一”。随着多网合一工作展开，公司客户将拓展至各级政府大数据局、综
合执法局等部门，将带来新的增量 市场机遇。
投资建议：结合公司业绩预告及 2020 年股权激励计划对应的费用支出， 我们维持 2019-
2021 年 EPS 为 、、 元/股。基于看好城市综合管理服务平台推广给公司带来的市
场机遇，维持“买入”评级。
风险提示：市场推广不达预期，商誉减值的风险。
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四、汉威科技
短期商誉减值不影响公司长期发展。汉威科技从 2011 年开始从传感器业务向物联网应用转
型，先后收购 20 余家子公司，布局智慧市政、智慧环保、智慧工业、智慧安全等四大物联网应用
领域，结合自主研发的核心技术及持续加强的研发，跟随行业的发展的同时享受行业政策红利且高
于行业平均水平，公司已成长为国内领先的物联网综合解决方案提供商、服务商，细分领域行业龙
头地位初显。公司发布 2019 年业绩快报，2019 年实现营业收入 亿元，同比+%，实
现归母净利润 亿元，同比%， 主要系公司对控股子公司嘉园环保全额计提商誉减值
准备所致，叠加公司遵循审慎原则和实际经营情况，对沈阳金建等控股子公司均计提了商誉减值准
备，共计约 亿元；但是在不考虑商誉减值的因素下，公司实现营业利润 亿元，同比
+%，体现出公司在传感器和物联网领域的长期发展势头仍较为强劲。
传感器是公司发展的基石与核心竞争力。受益于安全、环保、健康以及全社会智慧化，传感器
产品具有强劲的需求；而作为构成物联网核心底层的基础，传感器需求仍将随着物联网业务的发展
稳步增长。公司集传感器的研发、生产、销售为一体，产品覆盖气体、压力、流量、温度、湿度、
柔性、加速度等门类，2019 年公司电化学模块与传感器销售稳中有进，同时开拓了家电、高端净
化器等分项业务，成功进军消费领域，未来仍将是公司发展的核心竞争力。
长期看好公司未来物联网业务发展。公司坚持“成为以传感器为核心的物联网解决方案引领
者”的战略目标，大力拓展“传感器+检测终端+数据采集+空间信息技术+云应用”的完整物联网技
术平台，虽然公司基于审慎原则放弃了部分 BOT 项目的投资，使得智慧环保领域的业绩受到一定
影响，但智慧水务、智慧燃气、智慧市政、智慧安全等领域稳步扩张，多项目落地为公司营业收入
增长奠定了坚实基础。
盈利预测、估值与评级： 我们维持公司 19-21 年净利润分别为 亿元，对应
EPS 分别为 元，公司当前股价对应 2020 年 PE 为 25 倍。受疫情蔓延影响，公
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司热电堆传感器（额温枪的核心部件）订单情况超预期，叠加物管科技赋能应用市场和复工防疫设
备需求放量，我们看好公司业绩在 2020 年上半年加速释放，上调至“买入”评级。
风险提示：市场拓展及合同签订不及预期；智慧市政拓展不及预期；并购带来的整合风险。
五、宁波水表
历史悠久的水计量及解决方案供应商。宁波水表成立于 1958 年，营销服务覆盖全球，可提供
多种综合水务解决方案。公司当前业务可分为两部分， 以水计量产品为主的硬件终端制造板块以
及大数据服务平台，其中大数据服 务平台涵盖了管网漏损率监测平台、综合抄表平台、水务营收
系统等系统。公司的战略目标是成为具备智慧水务服务一体化解决方案的提供商。公司目前收入主
要由机械表和智能表两块业务构成，2018 年机械表收入占比为 53%，智能水表占比为 39 %。
公司在传统水表领域优势地位稳固。我国水表行业市场规模近年来保持快速增长，水表行业产
量由 2010 年的 5724 万只增长至 2016 年的 9785 万只。未来随着我国最严格的水资源管理及水务
相关政策的出台，新型城镇化、智慧城市、海绵城市、节水型城市的建设，用水与节水的信息化、
智能化和网络化工作进程的加快，水表行业依然具备着多种发展机遇。宁波水表深耕水表领域，
技术优势显著。公司成立水表研究院，研发投入巩固竞争优势。公司产品覆盖国内 31 个省、市、
自治区，并出口到全球 80 多个国家和地区，近年来机械水表业务整体保持稳步发展。
积极转型升级，推动物联网智能表布局。当前水表行业正向着智能水表及应用系统方面调整与
转型。在公司及电信运营商的共同推动下，基于 NB-IoT（窄带物联网）通讯技术的无线智能水
表，已迅速得到市场的认可。目前，智能水表业务成为公司业绩增长主要动力，2019 年公司加速
推进 NB-IoT 无线智能水表等核心产品的推广与商用，目前已实现以北京、深圳、成都、天津、拉
萨、银川、乌鲁木齐、宁波等为代表城市的物联网项目成功规模布局。公司 IPO 资金募集着重扩
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展智能水表拓展项目，未来发展值得期待。
盈利预测、估值与评级：公司与华为共同研发，并在 2017 年实现 NB 水表的全球商用首发，
2018 年 NB 表在国内推广取得一定成效，并在 2019 年呈现出加速态势，助力公司业绩大幅增
长。我们维持公司 2019-2021 年净利润为 、、 亿元，对应 EPS 为 、、
元，维持“买入”评级。
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第三章 企业市场创新战略的基本类型与选择
企业战略的类型与企业战略的定义是两个关系密切的问题。企业战略类型与企业战略定义一样
也是一个动态的范畴。至少到现在为止，企业战略的表现形式和具体的选择可以说是非常多种多样
的，每一种具体的选择都会有或大或小的区别，当然每一种选择都有其充分的理由和具体的条件。
我们之所以尝试对企业丰富多样的战略选择进行分类，不是想限制企业的战略限制，而是想在很短
的时间内告诉企业管理者，他们有多少种基本的选择以及每一种选择的基本理由是什么。
第一节 市场创新战略在企业发展中的作用
一、市场创新的内涵
市场创新是企业经营战略的重要内容，是企业始终充满活力和发展后劲的动力。企业只有不断
进行市场创新，并把握市场创新的内涵，找准市场创新的切入点，才能不断拓展企业生存和发展空
间。企业通过市场创新活动满足了顾客的真实需求，从而实现企业的长远发展。
在企业进入新的时期及现代企业制度不断完善的过程中，一个善于创新的企业都把市场创新战
略作为企业发展的重要战略之一。市场创新，简单地讲，就是把新的东西或要素融入到市场开发战
略中，或者把多种市场要素进行综合考虑而进行的市场开发活动。
二、创新市场战略的重要性
企业在开发市场过程一定要根据自己的技术特点和优势确定自己的市场定位，也就是说在开发
市场、提供服务和产品活动中，要结合自已的技术优势和特点制订市场开发战略，以便企业在市场
开发中抢占先机。无论从地区市场、社会市场和国际市场，或是从公司内部的经营管理和外部环境
来看，企业不管是同行业在国内进行竞争或参与国际竞争，必须对市场形势、自己的技术优势、竞
争对手技术特点等方面有明确的了解，创新市场开发战略，界定市场定位，以便于在市场开发和投
标过程中，趋利避害，少走弯路，主动出击，把握市场的主动权。
第二节 企业市场创新的战略选择
市场创新是企业赖以生存和发展的生命之源。然而，没有适当的战略，企业便不能成功地进行
市场创新。所谓市场创新战略，就是企业进行市场创新时所预期要达到的目标以及为实现目标而制
定的一系列有关的管理方针和实施手段。战略风险是最大的风险，战略上的失误必将导致市场创新
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活动遭到最终的失败。制定市场创新战略的意义在于分析企业所处的市场地位、所拥有的资源条件
和创新优势，并根据有关实际情况来确定相应的市场创新目标，选择适当的市场创新方式。为了减
少市场创新的风险，提高创新的效果，企业在制定市场创新的战略目标时，必须充分考虑企业的实
力、企业在同行业中的地位以及市场环境的变化对企业创新活动的影响等因素。具备不同条件的企
业，应该选择不同的市场创新战略。
一、市场领先者的创新战略
在绝大多数的行业里，都有一个被公认的市场领先者的企业。这个企业在相关的产品市场中占
有最大的份额，并且通常在价格变化、生产技术改进、产品创新、分销渠道和促销方式上对其他企
业起着领导作用。不管其他公司是否赞赏或尊敬这位市场领先者，却都得承认它的统治地位。这个
市场领先者是其他市场竞争者的一个导向点，别的企业可能向它提出挑战、模仿或避免同它竞争。
然而，市场领先者的地位并不是不可动摇的。相反，其他企业随时可能向市场领先者发起攻
击，威胁其在市场上的统治地位。市场挑战者可以充分利用市场领先者的各种弱点，向市场领先者
挑战，并夺取市场的领导权。市场领先者想要保持市场统治地位和竞争优势，就必须不断进行市场
创新，可以采用以下战略。
1.保护现有市场份额。要保住市场统治地位，就必须保护自己已占有的市场份额，不让竞争对
手入侵市场领地。有效的市场进攻就是最好的市场保卫战。即使不采取市场进攻的战略，至少也必
须对各条战线保持高度警惕，并且不能放弃任何一个暴露着的侧翼。在产品品种、价格、广告、分
销、服务等方面，市场领先者都必须保持相应的市场竞争力，这样才能保住现有的市场份额。
市场领先者在竞争对手对自己发动进攻之前，抢先向对方发起进攻，以阻止敌方的进攻，达到
保卫自己的目的。当市场竞争对手采取价格战、促销闪电战等方式入侵市场领土时，市场领先者应
该进行战略反攻，可以正面或侧面攻击市场对手，也可以采取运动战来攻击竞争对手。的
市场领先者不仅要积极保护现有市场领地，而且应该采用运动防御战略，向市场纵深领域或更
广泛的范围扩展，建立新的市场进攻和防守中心。市场拓展和市场多样化是实施市场运动防御战略
的基本方法。不过，对于绝大多数市场领先者来说，要防守所有的市场领地几乎是不可能的。市场
领先者应该适时地实行战略撤退，有计划地收缩市场战线，暂时放弃力量较弱地市场领域，而集中
优势兵力来充实主要市场战线，以提高市场竞争力，巩固市场统治地位。
2.扩大现有市场份额。市场领先者不仅要保护现有市场领地，而且应该努力并扩大现有市场占
有率，从而提高企业的盈利水平。一般说来，市场占有率与企业盈利水平成正比，市场占有率越
高，盈利水平也愈高。当然，除了市场占有率外，还有其他许多因素也会影响企业的盈利水平。通
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常情况下，市场领先者倾向于面向整个市场，依靠规模经济来取得成本优势和较高的市场占有率、
利润率；一些弱小的市场竞争者可以集中优势兵力于某些比较狭窄的细分市场上来获得高额利润；
而其他中型竞争者，如果因其规模太小而无法与市场领先者的规模经济效益进行竞争，或因其规模
又太大而无法与小型企业的集中优势效果进行竞争的话，就应该考虑改变策略，以自身之强，攻他
人之弱，改变被动的市场地位。市场领先者只有确定了适当的发展目标，正确利用市场占有率给企
业带来的优势，才能不断提高市场竞争力，更好地适应市场环境，保住市场统治地位。
3.扩大总市场需求。由于市场领先者拥有较大的市场占有率，当一种产品的总市场需求扩大
时，受益最多的就是市场领先者，它可以获得更大的市场和利润。因此，为了提高市场竞争力，获
得更大的利润，市场领先者应该把努力扩大总市场需求作为自己进行市场创新的一个主要的战略目
标。市场领先者可以通过寻找新用户、开辟新用途和扩大使用量的途径来实现一种产品的市场需求
量的不断扩大。
4.开辟新产品市场。如果不是不断地推出新产品，便没有一个市场领先者能够保住其市场统治
地位。市场领先者不仅要同现有的和潜在的同行竞争者开展激烈的市场竞争，而且要与非同行的替
代性竞争者争夺市场，还要同供应商和顾客进行讨价还价。市场领先者之所以成为市场领先者，关
键就在于市场领先者其具有非凡的进取和创新的企业精神。市场领先者既要同别的竞争者竞争，又
要同自己竞争；既要超过对手，又要超过自己。
二、市场挑战者的创新战略
市场挑战者首先要认真分析产品市场结构、市场占有状况及其变化趋势，寻找竞争对手的市场
防线的薄弱环节，捕捉有利的进攻时机，以便充分发挥自己的竞争优势，选择适当的市场攻击对
手，制定有效的市场进攻战略。
1.市场正面进攻。是指市场挑战者集中兵力直接攻击市场竞争对手的一种进攻方式。攻击目标
是对手的长处，而不是其短处。这种市场争夺战的结果主要取决于谁有更大的市场实力和持久的耐
力。这是一场过硬的市场战争，市场挑战者要跟其市场上的对手进行产品、广告、价格等方面的实
力较量。
2.市场侧翼进攻。市场防御者的前线往往是固若金汤，因而正面进攻不易得手。然而，由于市
场防御者的市场防线太长，其市场侧翼和市场后方有时兵力比较薄弱，这些市场防线就成为市场进
攻者的主要攻击目标。市场进攻者应该集中优势兵力，看准进攻时机，出其不意，攻其不备，出奇
制胜。
3.市场包围进攻。如果市场挑战者拥有足够的兵力，可以在若干市场战线上同时向竞争对手发
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起闪电式进攻，以夺取一大片市场领地。但是，在采用这种包围战略时，进攻者必须集中优势兵
力，选择适当的包围圈，全面出击，各个击破。否则就容易转变为正面进攻，这样就需要拥有占绝
对优势的兵力。
4.市场迂回进攻。这是一种比较间接的市场进攻战略。在市场挑战者实力不够强大的情况下，
就应该尽量避开任何在对方市场领地上进行的直接交战。这时可以采用迂回进攻战略，绕过正面对
手，不失时机地攻击比较容易进入的市场，以不断地扩大自己的市场基地，壮大自己的市场实力。
三、市场追随者的创新战略
市场领先者总是少数，大多数企业都只不过是少数领先者的追随者。这些市场追随者一般是中
小型企业。如果没有重大的市场创新活动，这些追随者往往不直接向领先者挑战，而只是追随市场
领先者来发展某一类产品的市场。因为战斗力不足，它们不敢直接攻击市场领先者，以免遭受报
复。在一定意义上，市场追随者也是在开辟新的市场。因为市场领先者不可能占领所有的市场区
域，更不可能完全占领各类细分市场。市场追随者的市场占有份额比较少，但是，只要集中优势兵
力于某一细分市场，也可能获取不少的利润，甚至比市场领先者的利润还要高。因为市场领先者一
般要承担产品开发和市场开发的巨大费用。而市场追随者则不必如此。市场追随者的战略目标重在
盈利而不在市场占有率。为了提高市场利润率，减少或避免市场风险，市场追随者应该选择可行的
市场追随战略。
1.直接追随。当市场领先者推出一种新产品或一种新的销售方式时，市场追随者可以及时紧紧
地追随其后，尽量模仿领先者的市场行为，争夺一定份额的市场。这类追随者也可能发展为市场挑
战者，关键在于要掌握适当的追随时机和模仿方式，尤其是要运用市场细分化和差异化策略来进行
创新性模仿。在某些难以采用产品差异化和形象差异化的行业里，市场追随者应该采用价格差异化
和服务差异化策略，以夺取一部分市场，并建立自己的稳固的市场根据地。
2.有选择追随。市场追随者也可以同市场领先者保持一定的距离，而不是紧随其后。在主要市
场、产品创新、一般价格水平和推销方式上追随市场领先者。但是，追随者又要进行一定程度的市
场创新，树立自己的市场特色和竞争优势。
3.有选择追随。这类市场追随者有自己的市场发展目标，必要时也模仿市场领先者的某些市场
行为。这类追随者往往拥有较强的市场实力和创新精神，而不是完全模仿市场领先者。
4.投机性追随。这是一种具有寄生性的追随方式，具有较大的市场危害性。这类市场追随者专
门模仿市场领先者，仿制世界各国的名牌产品，然后以低价冲击市场领先者的市场领地。这种冒牌
货或仿制品会损害市场领先者的利益。面对这种情况，市场领先者必须设法制定防范对策，采取必
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要的手段来坚决打击这样的“追随者”。
综上所述，在激烈的市场竞争中，企业都应该采用适合自身条件及特点的市场创新战略，扬长
避短，不断提升自己的市场地位和竞争能力，才能在市场竞争中立于不败之地。
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第四章 2020-2025 年中国物业管理科技企业市场创新战略探讨
与建议
第一节 物业管理科技企业需创新市场发展战略观
随着国内外市场环境的变化，企业之间的竞争变得越来越激烈，多数企业的生存和发展陷入了
困境。面对日益严峻的挑战，企业要想摆脱众多竞争压力、积极参与市场竞争，就必须根据自身的
特点，把社会需求和企业的现有能力结合起来，认真研究制定适合于自身企业特点的创新方向和市
场发展策略。
因此，企业作为市场重要竞争主体，进入市场后，除了要建立现代企业制度以外，还应该做好
几项关键性的市场战略：
一、掌握信息占领市场
从一定意义上说，现代市场经济就是信息经济，占领市场是企业生存和发展的前提，市场竞争
非常激烈，市场变化纷繁复杂，哪个企业最快、最全面、最可靠地掌握市场的供求及其变化趋势的
信息，哪个企业就能够做出正确决策，占领市场，取得主动，夺取成功。因而，通过现代管理信息
的互联网应用文化理念，快、准、灵地掌握市场信息，是企业占领市场、开拓市场、适应市场的需
要，取得营销胜利的一个重要手段。对市场信息的有效吸纳可以提高企业领导人的知识水平和判断
能力。企业要本着“指导于生产，服务于营销”的原则，运用高科技现代化技术手段，向企业决策
者提供国内外市场同行业同类产品的产量、出厂价格、市场分布、市场容量和市场走势等信息，使
企业的决策者能及时地进行产品的市场分析和预测，适时地调整产品的结构，确定产品流向，制定
出正确的市场开拓战略方案，从而提升企业的市场营销能力和核心竞争力。
二、创新发展开拓市场
习近平主席在党的十八届五中全会上提出的“把创新摆在国家发展全局的核心位置”、“把创新
作为引领发展的第一动力”等重大论断，是马克思主义关于创新理论的最新成果，是“科学技术是
第一生产力”重要思想的创造性再发展。因此，创新作为发展的第一动力，决定着我国企业未来的
发展思路、发展方向和发展程度；决定着企业的发展速度、规模、结构、质量和效益；决定着企业
充分利用国内外先进科学技术的能力和实力。因此，只有依靠科技创新，才能增强企业的竞争能
力。科学技术作为第一生产力，在企业发展中的作用十分明显。企业科技进步关键在于自主创新，
在于提高自主创新的能力。这是提高企业竞争力和抗风险能力，实现转型升级的重要支撑。引导企
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业观念创新、管理制度创新、企业文化创新、品牌创新、决策机制创新、服务理念创新和市场战略
创新，开拓市场，赢得客户群，实现企业快速发展。
三、开发新产品领先市场
企业要在国内外市场经济大潮中永继不败，则必须开发新产品，树立品牌战略意识。开发新产
品是企业提高市场占有率，保持其市场主导地位的重要途径。企业开发新产品一定要把产品结构调
整到比较合理和基本适应市场需求的程度，要有预见性和贮备性，使新产品有龙头地位和辐射能
力，特别是要注重市场定位，把技术等级能否出现投资效益和规模效益放在首位，要把“新、奇、
优、廉”作为企业开发新产品的指导方针，以新的外观、包装、质量、性能满足客户的需要，保证
新产品的开发成效。也就是说，开发新产品要坚持二个原则：一是产品必须独特，有明显的优点；
二是新产品价格合理，客户能够接受。这样才能扩大市场占有率，才有利于增强企业在市场竞争中
的后劲，使企业永远立于不败之地。在开发新产品时，一定要特别注重从延伸产品方面多做一些创
新的工作，如提供新的维修项目、采用新的付款方式、开展新的培训与指导工作等，这样就可以在
与大企业的竞争中突出自己的比较优势。
企业核心竞争力，是指企业拥有核心技术、核心产品、核心服务、市场优势等综合的强势产销
体系。核心竞争力是企业生存、发展、占领市场、走向世界的关键因素，是企业生命力强弱的基础
条件。企业要持续不断地对品牌予以关注，围绕品牌的核心价值观不断创新，不断巩固企业品牌在
消费者心目中的形象。可见，企业要发展壮大，必须实施品牌战略，提升核心竞争力。只有实施品
牌战略，创建优势品牌产品才能吸引顾客，不仅有利于占领国内市场，还有利于为走出国门，占领
世界市场创造基础条件。自中国加入 WTO以来，不仅中国的出口商品在最大程度上获得市场进入机
会，并享受到有力的竞争条件，中国企业也获得了开展跨国经营的良好环境。中国企业可以利用最
惠国待遇，从国际市场上购买所需的原材料，利用更广阔的市场，在竞争中充分把握机遇加速发
展。因而，企业必须实施品牌战略，以品牌优势开创发展壮大占领国内外市场的基础条件。经
四、保持质量立足市场
企业进入市场，最重要的就是质量竞争。质量，作为企业的第一生命，是增加产品竞争力的砝
码，质量是品牌的生命，是品牌的灵魂。没有质量，品牌就如“无水之源”，失去了根本立足点。
优秀品牌的一个显著特征就是能提供更高的可依靠的质量。企业要以质量争夺市场，就必须做到提
供给客户的产品是优质名牌产品，保证质量永不滑坡，贯彻 ISO9001质量标准，树立“质量第一，
客户至上”的现代市场经营观念，建立完善、简洁的质量管理体系，把质量作为企业的核心目的，
把高质量产品和服务作为企业竞争取胜的武器。
五、取信客户保住市场
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企业取信客户，除了要提供优质产品外，还要为客户提供优质服务，主要是做好三方面工作：
一是售前微笑服务；二是售中主动服务；三是售后跟踪服务。销售过程要坚持“三保”，即保证质
量、保证数量、保证发运时间，并对“商务”方面的函电要及时处理。现代市场经济就是信用经
济，信用是市场经济的生命和灵魂，是现代企业赖以生存和发展的基础。因此，对于企业来说，诚
实守信，就能形成巨大的吸引力从而不断赢得生存和发展的机遇，其信誉度就会不断提高。使客户
对企业有一个全新的认识，从而拉近企业与客户的距离，使客户理解、支持、配合企业的各项经营
与管理活动，成为企业忠诚的客户。只有真正赢得客户，提高客户对企业的满意度和忠诚度，企业
才能在日趋激烈的市场竞争中更好更快地开拓市场，才能保证企业经济效益的平稳、健康、可持续
增长，在更长远的时间跨度上获得最大利润。
六、制定营销策略争夺市场
企业在制定产品营销策略的时候，第一，要确定“看准市场，主动出击，以销定产”的营销思
路，尽快适应国内外市场变化和市场竞争的需要。利用互联网大数据，掌握市场信息，开展三步工
作。一是，进行行业评估，纵观与本产品市场相关的产品与服务，抓住重点策略，突破难点，确定
目标市场；二是，了解竞争对手的现状，如竞争背景和动机，克服自身薄弱点，寻找市场出击点；
三是，分析新的竞争对手的经营战略，落实启动点，实现增长点。也就是说要搞好市场调查研究，
进行三个比较，即产品策略的比较、价格策略的比较和促销策略的比较，使制定出的产品营销策略
更能适应产品的竞争市场。第二，企业还要采取超前经营、超前开发、多元经营、规模经营等多种
符合现代企业制度要求的有效措施，来增强主导市场的能力，这样就会参与市场竞争，站稳脚跟，
以自身实力向更远的目标市场发展。
七、塑造形象赢得市场
塑造企业形象绝不是靠简单的广告和新闻宣传，一定要做到科学和系统地持续不断地沟通和协
调，在内在素质上进行塑造，然后再通过科学性与艺术性相结合的信息传播，把企业的良好形象扩
散出去，重点是打造产品形象，产品包括质量水平、特色、式样、品牌、包装、安装、送货、信
贷、担保、售后服务等一系列内容的总和。产品在激烈的竞争中要保持较高的市场占有率，就必须
在产品还未上市，甚至还未生产出来之前，就做到未雨绸缪。这样有助于企业的产品和服务赢得顾
客的信赖；有助于增强企业的凝聚力和吸引力；有助于企业获得社会各界的支持以及政府相关部门
的重视和帮助；有助于企业在竞争中赢得优势，从而获得更好的经济效益和社会效益。
八、培育人才强化市场
现代市场经济时代，商战即是人战。人才是知识和技能的载体，是一切开发活动的基础和源
泉。企业的发展不仅要靠人来把握驾驭，而且要靠有能力的人才向前推动，使其发展。人才的智
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力、素质、潜能、创造力是企业市场竞争胜负的决定因素，因此，企业需要培育一大批通晓国际规
则、具备跨文化沟通能力和战略思维及世界眼光的人才来强化市场，使企业在竞争过程中始终保持
领先地位，走可持续发展道路。
第二节 物业管理科技企业市场拓展的创新路径分析
随着我国社会经济快速发展，企业的市场发展状况对企业综合效益的影响力逐步提升。在这样
的情况下，企业一方面要通过技术和资源创新来提高生产和供给的效率，尽可能多地节约相应的成
本，另一方面要通过相应的市场拓展方式来扩大产品的供给量和供给范围，从而提升自身的市场综
合实力。而对于企业来说，市场的基础和决定性作用也决定了市场拓展工作的重要性。然而就目前
企业市场的实际发展情况来看，虽然企业有力地保持了原有市场的稳定，但是在新市场开拓方面仍
然比较滞后，存在实效性差的问题。基于此，要加大对企业市场拓展创新路径的分析研究，以优化
企业的市场发展空间。
一、影响物业管理科技企业市场拓展的因素
从市场营销的实践层面上来说，企业市场拓展的内容主要可以分为内部业务营销和外部市场开
拓两部分内容。而在实际的企业市场拓展过程中，影响市场拓展的因素主要有以下三方面。
（一）内部业务营销
所谓的内部业务营销主要是指企业对内部业务进行梳理和宣传，从而提升内部员工尤其是销售
人员对企业内部业务的认知度，从而更好地开展市场拓展工作。对于企业来说，市场拓展之所以受
内部业务营销的影响，主要是由于内部业务营销直接关系到内部思想是否统一，营销的组织结构是
否合理，是否能够更好地适应客户的需求等等，从而直接影响到市场拓展的效果。
（二）产品
企业市场拓展的本质在于开拓企业产品的销售范围和销售量，从而提升企业的综合经济效益，
使企业能够更好地生存和发展。随着用户对于产品需求的多样化，企业能够生产和提供满足用户需
要的产品直接影响到市场拓展的效果。并且产品对市场拓展的影响力是很大的，如果企业无法提供
用户所需要的产品，那么企业的市场拓展将会很难取得实效性。
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（三）用户需求
作为市场主体，企业的社会价值取决于是否为用户提供其所需要的产品或服务，只有满足了用
户的需求，才能够证明市场拓展的实效性，也才能够为更深入地开展市场提供良好的支撑。并且随
着市场竞争的日趋激烈，企业能够满足用户需求也逐渐成为其能否战胜竞争对手的一个关键点。
二、创新物业管理科技企业市场拓展的路径
通过上述分析可以看出，目前影响企业市场拓展的因素有很多，并且对于市场拓展的作用方式
也不尽相同，因此，企业要根据自身的实际情况制定和实施相应的创新企业市场拓展的路径。具体
来说，企业需要从拓展思想、客户需求、价格制定等方面着手进行。
（一）做好内部营销工作
内部营销是拓展市场的重要前提和基础。企业在组织开展市场拓展之前，首先要对拓展人员进
行产品或服务方面的培训，使其对产品或服务的特点有一个准确的了解和认识，并熟悉其能够给用
户创造的价值，从而奠定市场拓展的基础。同时，企业要优化组织结构，强化内部营销体系建设，
提升企业自身对市场变化的适应力，准确把握用户需求情况，从而提升市场拓展的实际效果。
（二）准确把握用户需求
一方面，企业要对市场用户对物业管理科技的需求情况有一个深入且全面的把握，从而解决
“市场需要什么样的物业管理科技”这一问题，另一方面，企业要注意差异化的用户需求掌握，即
不同用户规模对于物业管理科技的需求情况是不同的，因此，企业要根据用户的类型来对需求进行
准确的分类，从而提升市场拓展的针对性和实效性。当然，企业也可以根据自身的生产和供应情况
来进行产品的研发和推广，进而引导用户的需求，同时还可以对客户的需求进行相应的预测，为企
业提供第一手的客户需求信息。
（三）采取科学、合理的价格策略
价格是影响企业与用户之间关系的关键因素，一旦企业所制定的价格标准高于用户的心理预
期，就会导致企业市场拓展难度的增加，因此，企业要对价格实施科学、合理的管理策略，从而为
市场拓展的开展创造有利的条件。企业在开展市场拓展过程中，要明确价格分类的重要性，并积极
做好价格制定工作，确保价格的科学、合理。科学、合理的价格既可以降低用户的购买成本，促进
销售，同时也可以保证品质，提升企业的市场形象。首先，企业要制定严格的价格管理制度，对于
那些不合理的加价行为予以取缔，保证市场价格的稳定；其次，企业要实行分类价格的策略，即按
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照消费的特性实行促销价格和季节性价格等分时价格的方法，调整市场的合理性。
（四）企业要注重良好品牌的塑造
对于企业的市场拓展来说，树立优质品牌无疑能够增强企业的市场竞争力和优越性。
（五）密切注意市场发展情况
对于企业来说，良好的市场变化敏感度能够提升企业市场拓展的方向感和有效性，从而节约企
业战略调整的成本。一方面，企业要注重行业的政策变化，紧跟国家相关政策的步伐，保持发展的
时代性，另一方面，企业要加大对市场发展尤其是竞争对手发展情况的关注，在行业发生相应变化
后，要及时对自身的市场拓展策略进行优化调整，以保持自身发展的长期稳定和持续。同时，企业
要加大对一些重要产品的研发，为市场拓展提供更多的可选择方案，让拓展人员有更多的资源可以
给用户推介。
三、企业市场营销策略创新
作为一个好的企业，企业营销策略创新是相当有必要的。由于各类企业的效仿创新和竞争意识
不够强烈，再加上对一些障碍的认识的不够清醒，使得这种分散性企业在现在的市场经济当中结构
不是很完整。其次就是现代市场经济中需要的个性化、细分化特征日益凸显出来，这也为企业提供
了更加广阔的生存发展空间，也是对企业目标市场的定位提出了挑战。再次，我们看到目前我国的
一些企业普遍存在着人力资源不足，资金匮乏，企业科研力量薄弱，企业信息方面欠缺，企业管理
层次上落后，也包括国家政策方面的扶持不足等问题，制约了我国企业的发展和技术创新。因此，
我国企业应必须创新。
（一）营销渠道创新
网络营销是企业营销实践与现代化通讯技术、计算机网络技术相结合的产物。它具有范围广、
速度快、成本低、任何企业都不受自身规模的绝对限制，都能平等的获取世界信息及平等的展示自
己的优点。这种营销方式能使中小企业跳过中间商而与消费者实现面对面的沟通，便于企业针对消
费者的个别需要，提供个性化服务。
（二）营销观念创新
树立“绿色营销”观念
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积极引导消费者在产品消费、使用过程中减少污染，在产品的销售过程中，注意节约资源，从
而使经济效益和环境、生态有机结合起来，形成企业的可持续发展。其次，应树立“全球营销”观
念。
建立全球营销观念，积极开拓国际市场
世界经济进入全球化阶段，我国市场同世界市场联为一体，企业要在全球范围内展开对资源、
市场、人才、资金等要素的竞争，竞争范围的扩大同时也说明了潜在市场需求的扩大。对我国企业
而言，这是难得的扩大市场份额和提高实力的机会。这就要求我国企业具有全球市场营销观念，着
眼于全球的潜在市场需求，创造新的市场。
在生产社会化、消费多元化的今天，要求企业实现市场营销战略的创新，保持企业自身发展的
优势，是企业树立品牌，加强消费影响力的方式。顺应时代变化，是实现企业盈利和长久发展的重
要手段。
四、小结
随着物业管理科技行业发展的深入，企业所面临的市场竞争压力逐步增加，竞争对手数量和实
力的不断增强严重威胁到了企业的生存和发展，基于此，要通过多种方式来提升企业的经营管理效
益。市场拓展作为企业实现自身价值的重要途径，要根据企业供给和市场用户资源需求来进行相应
的深化，以提升企业在行业市场发展中的影响力，不断拓宽企业发展的路径，为企业的发展壮大提
供强有力的支撑。当然，企业市场拓展工作并非一件易事，需要通过多种方式和策略加以解决，因
此，企业要制定切实可行的市场拓展创新路径，以迎合快速变化的市场需求。
第三节 2020-2025 年中国物业管理科技企业市场创新开发战略建议
一、紧盯竞争对手战略，增加产品竞争力
迈克尔·波特指出，“竞争优势是一个企业在竞争市场上行为效益的核心”。处于激烈市场竞争
中的企业能否获取较竞争对手更为有利的竞争优势，是其能否生存、发展至关重要的问题。目前，
企业可紧盯第一的战略，尽快增加产品竞争力，并尽量缩小与其在产品、质量、服务、营销策略等
方面的差距，力求做到战术上的自我创新。
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二、利用市场渗透战略，不断发展新的客户
对已成功开发的产品，通过不断改进产品质量、降低产品成本、提高服务质量以及采取灵活的
定价策略来提高竞争力，从而在现有的市场上扩大产品销量，促使现有客户更多地购买公司产品，
同时也吸引竞争者的客户购买公司产品，或刺激没有使用过公司产品的客户加入到购买者行列。
三、实行市场开发战略，不断开辟各种市场创新源
企业应紧盯市场消费需求趋势，进行市场开发，不断开辟各种市场创新源。
四、持续提高产品质量，建立完善覆盖范围的服务体系
树立用户第一的观点，即从产品的研发、生产、销售各个环节，尽可能地将能够预见到的用户
“不满意”因素，从产品的循环体中除掉。同时，通过服务延伸，完善产品质量跟踪、反馈、调整
系统。只有将市场营销战略真正引伸到影响客户的价值链，才能让客户得到更多的实惠，也才能提
高产品的吸引力和客户的忠诚度。
五、实施线上线下结合，深度拓展国内国外市场
电商市场具有全球化、交易连续化、成本低廉化、资源集约化、信息及用户海量化的优势，不
仅能够帮助企业及时快速调整发展决策和指导生产计划，而且能帮助传统制造业充分挖掘线上、线
下可用资源，快速接收用户反馈信息，为客户提供产品快速开发及迭代服务，以响应市场需求，从
而保持竞争优势。由此建议企业在运营管理中大力实施电子商务战略，实施线上线下结合，深度拓
展国内国外市场。
六、在市场开发中将渗透、撇脂等多种战略结合
渗透战略是安索夫矩阵中针对原有市场，原有产品提出的战略举措，也是产品生命周期针对成
熟市场的营销策略，企业在现有市场规模较大，还存在着强大的竞争潜力；同时产品的需求价格弹
性较大，可以通过降低价格，增加需求量；大批量生产还能进一步降低生产成本。通过有效实施渗
透战略可以让企业占有比较大的市场份额，通过提高销售量来获得企业利润，也较容易得到销售渠
道成员的支持，同时，低价低利对阻止竞争对手的介入有很大的屏障作用。
对于新市场，单一的产品和服务不足以支撑新市场开发战略的实施，因此应进一步加大产品研
发力度，开发新产品，以满足国际市场开拓的需要，实施撇脂战略。实行这种策略企业必须使新产
品和服务的卖点比新市场上现有产品的卖点显著，可以有效吸引目标消费群体，通过有效实施撇脂
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策略公司达到短期最大利润目标，有利于企业的竞争地位的确定。
第四节 强化机制和队伍建设 为企业市场拓展提供有力保障
建立一系列与市场相适应的激励机制，这是“走出去”的“加速器”。为此，在市场拓展中，
必须要加强市场开发机制和队伍建设，努力营造良好的市场拓展环境，为企业市场拓展提供有力保
障。模
一、在市场拓展中要加强机制建设
市场开发靠的是行之有效的运行机制，没有一套好的机制做保障，开拓市场就是一句空话。具
体地说：一是要结合自身企业外拓市场的实际，制定完善鼓励市场拓展的配套激励机制。按年初制
定的目标，把指标分解、责任落实到人。二是要建立资源共享机制。特别是建成建设集团与公司及
各厂之间的比较健全完善市场开发网络，实现市场信息、营销渠道、区域市场服务资源的共享。三
是要建立对外合作机制。通过对外合作，“近联强企”，提高竞争力。
二、树立主动性市场理念是市场创新的核心内容
面对日益严峻的市场竞争形势，企业只有实施市场创新战略，树立和塑造职工的主动性市场理
念，爱护已有市场，开辟新的市场，才能不断地拓展企业的生存和发展空间。因此，企业在制订了
经营战略时务必要重视市场战略的研究和开发，必须以市场为中心来安排自己的经营活动，尤其要
强化企业全员主动性市场理念的树立和培养。
那么什么是主动性市场理念？就是指企业内在地有着尊重老市场和争夺新市场的冲动，主动地
去爱护和开拓市场，而不是被动地接受市场的机遇和挑战。也就是说，在市场问题上，企业完全是
非常主动的，在确定自己的所有经营行为的时候，都首先考虑到了市场状况，把市场看作决定自己
所有经营活动的最根本性依据。
那么如何树立主动性市场理念？树立主动性市场理念不是空洞的，而是有具体内容的。为了赢
得市场，企业加强内部管理，进行管理体制、经营机制和运行模式等方面的改革，是为争夺市场而
进行的前期工作，也可以认为是企业主动性市场理念的内容之一，而把握争夺市场的有效方法，使
企业能充分利用各种方法和机制实现对市场的有效争夺，则是树立主动性市场理念具体体现 。一
般来讲，企业利用市场机制争夺市场的有效方法包括价格机制、质量机制、效用机制、品牌机制、
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资源机制、服务机制、客户机制和技术机制等。
主动性市场理念的两个重要内容是爱护老市场和开拓新市场。企业在开发新市场的同时，要主
动地爱护老市场，尊重原来的老客户。现在有不少企业都存不注重爱护市场的倾向，尤其在市场状
况良好的情况下，就忽视了市场的爱护，结果导致了市场的萎缩，而市场萎缩之后，要想重新恢
复、占领和开发，还需要一定时期，从而造成这些企业的发展处于波动状态。
现实情况表明，凡是爱护市场的企业，即使在市场回落的时候，它们也仍然有很大的市场份
额，并能保持企业的持续稳定发展。因此，在当前面对全球经济衰退及实体经济效益下滑的形势
下，石油石化基建行业一定要树立主动性市场理念，主动地爱护我们的市场，增强企业的发展后
劲。
三、全员参与市场开发体系的建立健全是市场创新的关键
近几年来，市场竞争日益激烈，很多企业把市场创新放到与企业管理思想创新、组织创新、制
度创新、技术创新、人才创新和文化创新同等重要的地位上。但在实际操作过程中，很多企业仍然
存在着“市场开发是企业领导和市场开发部门的事”的传统思想，企业内部没有形成全员参与市场
的理念，不利于市场信息的搜集、反馈、老市场的巩固和新市场的开发和占领，从而制约了企业的
发展。
“解决企业一切问题的根本出路在于发展，而发展的重要途径在于市场开发。”这是很多水利
水电企业在市场开发的摸爬滚打过程中领悟到的一条至理名训。企业上下只有真正以市场为中心，
形成有利于开拓市场的激励机制，才能激发和保护广大员工主动找市场、揽项目的积极性。同时，
企业在制度建设、危机意识教育、市场理念的培育等方面，要注重对企业职工全员参与市场理念的
培养，让企业员工充分认识市场的紧迫形势和奋斗目标，认清只有外闯市场才是生存的唯一出路，
牢固树立“企业生存靠市场，开拓市场靠大家”， 以实际行动主动研究市场，开拓市场，企业的生
存空间才能越来大，效益才会越来越好。
四、市场激励机制和人本主义是实施市场创新战略的保证
在实施市场开发创新战略过程中，企业要采取有效措施努力营造“鼓励创新，敢于尝试、风险
共担，快乐工作，勿忘原则”的人文环境，让从事市场开发的人员觉得自己是最优秀的，是企业发
展最需要的，尽量让他们快乐地工作，激情地创造和创新。同时，企业也要建立“重奖励，轻罚
款”、“重平等，轻等级”、“重团结，轻形式”的市场激励管理机制。在福利待遇、晋升提干、职称
评定、评先褒优等方面，企业应该把市场开发人员与企业生产人员和技术人员同等看待，或者给予
更好的待遇，让市场开发人员融入到企业“和谐、温馨、尊重个性、激励创造、实现多赢”的文化
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氛围之中。尤其是要在市场开发战略中贯彻以人为本的精神，关注市场开发人员的身心健康，彰显
人性化管理，为他们创造和谐、安全、激励及平等的工作环境，以保证每一个市场开发人员都能轻
装上阵，以饱满的热情和高昂的斗志投入到市场开发工作中。
企业只有结合自身技术优势和特点准确界定市场定位，树立主动性市场理念，建立健全全员参
与市场开发体系，并在市场创新战略中嵌入激励机制和融入人本主义情怀，这不但对企业本身、市
场开发和管理人员及客户和服务对象都有积极的影响和促进作用，从而不断地增强企业的市场竞争
能力，拓宽企业的发展空间。
五、要培养打造素质过硬的市场拓展人才队伍
企业的竞争可以说是人才的竞争，企业发展必须实施人力资源开发战略，着力在外拓人才队伍
建设上下功夫。
六、要充分激发全员拓展市场的积极性和主动性
市场开发与拓展战略为发挥潜能、共闯市场指明了方向。在市场拓展中，领导干部要以身作
则，带头闯市场。在市场开发上，实行领导分工包片负责，率先垂范。通过领导干部的带头示范作
用，激发职工拓展市场的积极性和主动性，形成工作“合力”。同时，建立“有利于拓展市场，有
利于企业发展，有利于个人收入”的市场开发激励长效机制，进一步提高全员拓展市场的积极性和
主动性。势
实践证明：要想“走得更远”，必须树立新的市场经营理念，勇于进取，敢于实践创新，只有
这样，才能为企业可持续发展，开辟更加广阔的市场空间。
第五节 不断总结市场开拓的经验
一、明确的目标是前提
明确的发展目标，清晰的工作思路，是实现公司科学发展的重要前提。
二、技术和人才是市场发展的两个立足点
立足于提升综合服务能力，特别是在物业管理科技领域要做到全面发展、率先发展、人无我
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有、人有我优，为实现企业各项事业的全面协调可持续发展奠定坚实的基础。立足于发展依靠人
才，充分挖掘现有人才潜力，塔建各类人才成长平台，实现人与企业的共同发展。全方位发展技
术，提升综合施工能力，是保证企业持续发展的重要力量。只有提升技术装备水平，才能增强核心
竞争力，实现市场的稳定和发展。科研组织、管理力量进一步加强。集中资金办大事的能力切实增
强。明确企业技术发展总体思路，向深度发展，靠幅度提升，确保公司综合技术实力国内领先。
企业应致力于实施人才开发和科技创新战略，切实增强企业综合竞争实力。建设熟悉市场、善
于经营，能够参与外部竞争的经营管理人才队伍；建设勇于创新、善于学习，能够推进技术开发与
应用、增强公司核心竞争力的专业技术人才队伍；建设技能高强、爱岗敬业，能够解决生产技术实
际问题的技能操作人才队伍；培养造就一批符合公司发展要求，在国内有知名度的专家型人才、复
合型人才和高技能人才。
三、服务质量是关键
不断推进技术储备、科研攻关、新技术推广和成果转化工作。注重新技术、新工艺与解释技术
的综合应用，促进技术水平和综合能力的快速提升。
四、不断拓展市场发展空间
按照市场开发思路，逐步做大做强。寻求市场信息，挖掘潜在市场，不断开拓市场，进一步扩
大发展空间。
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让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 73
第五章 盛世华研总结
第一节 企业失败的原因及提高胜率的策略
一、企业失败的原因
我们每天都在面临各种可能性的变化，特别是当前经济、社会、技术等都处于剧烈变革的时
代，企业稍有不慎就面临破产倒闭的风险。
我们发现，大部分企业：
风口来了，大家一窝蜂的涌入，结果短短几年就将一个行业作死；
风口没了，很多企业就开始变卖资产、破产倒闭，迅速离场；
行业热时，大家拼命扩张，实施并购、多元化、国际化等战略；
行业冷时，大家又拼命收缩，资产贱卖、大砍特砍等痛苦离场；
……
殊不知：当大家都能发现的机会，可能最好的时机已经错过；
殊不知：风口有可能是利益集团人为操控的，你进去就是买单者；
殊不知：行业最火热时，应该准备逆周期调节，开始收缩，保证现金流，为接下来的衰退做准
备；
殊不知：行业进入寒冬时，才是逆势扩张的最好时机，因为这个时候成本最低，机会最多，可
以为公司占据最有利的地位；
……
十余年的商海观潮，看到了太多企业为此付出惨痛而巨大的代价！！！
其他失败的原因还有：
1、行业属于赢家通吃，但竞争对手超级强大或已建立很深护城河
2、衰退的行业，失去用户需求的产品，被科技进步代替的行业
3、严重多元化，缺乏用户心智定位
4、商业模式或服务业态已经落后，被新模式代替
5、企业治理结构有问题，管理层不以股东利益为重，业绩作假。
6、对政策敏感，政策变化可以影响企业生死，或极大可能受到政策打压的企业。
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7、重周期行业周期高峰大幅扩张的企业
……
通过以上总结，我们发现这些企业失败的一个最重大的原因，就是对行业缺乏深度的研究和分
析。这也是盛世华研在十余年的研究咨询实践中，发现众多企业普遍存在的问题：
没有系统的研究方法；
行业信息没人搜集、整理；
对市场没有系统全面的调研；
对政策不了解，没有深入的解读；
对行业趋势判断不清晰；
没有成熟的战略规划；
组织管理体系混乱；
……
然而，行业研究与咨询管理，对学习能力、复杂问题分析能力、客观面对问题等能力要求越来
越高，行业研究也变得越来越难。众多企业、特别是中小微企业享受不到很好的研究、咨询、管
理、培训等服务，只能凭借个人能力在市场中摸爬滚打、闭门造车，最终大致失败。
二、提高胜率的策略
企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面
准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究是揭示行业发展的重要工
具，通过深度的行业研究报告，及时了解行业动态与未来发展趋势，对企业的经营、发展与壮大，
起着越来越重要而关键的作用。
作为一个负责任、有情怀、有担当的企业，盛世华研结合自身打磨了十几年的行业研究体系与
知识体系，以及借鉴了众多学者、专家以及前人的理论，将针对各个行业设计出百份以上的专题策
略研究报告（您可根据盛世华研的命名习惯+策略在平台上搜索，比如“【完整版】2020-2025年
中国物业管理科技行业企业发展方向及匹配能力建设/发展战略规划制定策略/转型升级战略/市场
竞争策略研究报告”），供每个热爱学习、研究的人学习，也供企业家、经营者、投资者、行业管理
者、政府等企事业单位参考决策，让每个人都能更早的理解经济和产业运行规律，并根据规律制定
策略。
盛世华研致力于让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，研究专家、知识专家、成
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功企业家……
第二节 盛世华研独创五大决策研究体系
一、基于“产业”的研究与决策体系
盛世华研发现，我们在开始研究物业管理科技行业之前，我们必须先明白产业的本质是什么，
有哪些特征，发展逻辑和影响因素有哪些，产业驱动力是什么。任何行业的发展，都不能脱离产业
的本质，不然就有可能导致企业的失败。我们也要先明白行业有哪些特征、发展逻辑和影响因素、
当前的驱动力，这样我们才能更好的把握规律，制定可行的发展战略。基于此，盛世华研提出基于
“产业”的行业研究理论和战略决策体系，解决以上问题。
由于报告侧重点不同，您可以在平台上搜索《2020-2025 年中国 XX 行业基于产业本质研究与
战略决策咨询报告》进行阅读。
二、基于“周期”的研究与决策体系
盛世华研发现，随着我国市场经济不断完善，经济周期影响越来越大，成为理解宏观经济与行
业运行的重要逻辑。经济周期都有哪些？有什么规律特征？它的影响因素有哪些？产能周期的理论
基础和规律是什么？我们怎么判断行业当前所处的周期？基于此，盛世华研提出基于“周期”的行
业研究理论和战略决策体系，通过周期理论，来更充分的理解目前行业发展现状、市场格局、市场
规模、发展速度、经营效益、行业景气度、产业供需、价格走势等信息，让企业对整个产业周期及
产业结构有一个清晰、深入的了解和把控，从而制定科学可行的战略决策。
由于报告侧重点不同，您可以在平台上搜索《2020-2025 年中国 XX 行业基于产业周期研究与
战略决策咨询报告》进行阅读。
三、基于“人性”的研究与决策体系
盛世华研发现，经济的运行深刻反映了人性，然而人类的非理性恐惧和疯狂无法计算，人性在
某些时候也成为理解宏观经济与行业运行的重要逻辑。人性的弱点都有哪些？有什么规律特征？它
的影响因素有哪些？我们怎么根据人性判断行业当前所处的问题？基于此，盛世华研提出基于“人
性”的行业研究理论和战略决策体系。通过人性理论，来更充分的理解目前行业发展存在的困境、
问题、面临的制约、风险等信息，让企业对整个产业存在的问题有一个清晰、深入的了解和把控。
您可以在平台上搜索《2020-2025 年中国 XX 行业基于产业痛点研究与战略决策咨询报告》进
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行阅读。
四、基于“变化”的研究与决策体系
这是个高速变化的世界，我们的产业在变，我们的环境在变，我们自己在变，我们的对手也在
变，……充满着各种变化和不确定性。盛世华研发现，我们周围的一切全在变化之中！面对各种无
法控制的变化，我们该如何去拥抱变化，如何在变化中发现关键变化，如何在变化中找到新的发展
机会？基于此，盛世华研提出基于“变化”的行业研究理论和战略决策体系。并通过变化理论，来
更充分的理解目前行业政策、经济、社会、技术等领域正在发生的深刻变化，让企业对整个产业以
及整个宏观环境有一个清晰、深入的了解和把控。
您可以在平台上搜索《2020-2025 年中国 XX 行业基于产业变化研究与战略决策咨询报告》进
行阅读。
五、基于“趋势”的研究与决策体系
盛世华研发现，行业的发展过程不是一成不变的，在不同阶段会呈现不同趋势。对于企业来
说，把握行业趋势， 及时做出调整，才能迎来更大的发展。那么影响及驱动物业管理科技行业未
来演化的主要因素有哪些？未来物业管理科技行业发展前景如何？有些什么样的变化趋势？投资机
会在哪里？影响企业生产与经营的关键趋势是什么？基于此，盛世华研提出基于“趋势”的行业研
究理论和战略决策体系。
您可以在平台上搜索《2020-2025 年中国 XX 行业基于产业趋势研究与战略决策咨询报告》进
行阅读。
六、小结
盛世华研提出的基于“产业”、“周期”、“人性”、“变化”、“趋势”的五大研究与决策体系，是
在前人的基础上总结出来的新的知识体系和方法论，理论部分通俗易懂，战略决策亦具有非常强的
可操作性和实战成果。
此理论是盛世华研第一次开创性的提出，必然存在不尽完善之处，但仍然是不可多得的新的研
究咨询理论体系和战略决策方法论，具有非常强大的理论创新和逻辑。
后续我们将会努力完善、推陈出新，不断迭代，研究出更多、更有用的知识体系和实操方法，
实现盛世华研的使命：让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，研究专家、知识专家、
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成功企业家……
第三节 致读者：商业自是有胜算
人生和事业有很多相似之处：两者本质上都充满不确定性，但又都具有提升长期胜率的方法。
决定人一生命运的，往往只是几个判断和决定，这很大程度上源自于你的认知；而认知能力的提
升，往往需要你长远的成长和坚持。我们也可能偶尔成功，但各种短期的偶然性终会被时间熨平，
最终的结果基本是公平的。
人与人之间智商的差别并不大，那么为什么人与人之间在人生与事业的成就上会有那么大的差
别呢？有一句话说的好：成功路上并不拥挤，因为坚持的人不多。人生和事业充满了一个又一个挑
战，在前进的路途中，我们需要坚持不懈、勇敢顽强和沉着冷静，才能不断突破自我，超越极限。
做企业也一样，如果没有坚定的信念，没有一种气魄和胆识，注定是无法成功的。
除了坚持，还有什么导致人与人之间最大的差距呢？天道并非一定酬勤，艰苦的坚持和勤劳固
然重要，然而更重要的是认知。你的人生高度，包括你的财富能达到的高度，不会超越你的认知高
度。认知能力的提升，是思维方式、思维层次的提升，是深度思考能力的提升，它能让你具备一眼
洞穿事物本质的能力。花半秒钟就看透事物本质的人，和花一辈子都看不清事物本质的人，注定是
截然不同的命运。而能否抓住行业本质，是企业的一大核心竞争力。
人之所以痛苦，常在于追求错误的东西。认知的提升，需要正确的人生观、价值观、世界观指
引。只有正确的人生观、价值观、世界观，才能放大你的格局，才能让你的认知到达足够高的层
次，你的人生才不会偏离方向，你才能获得真正的成就。正如：为客户创造了价值，企业也就从中
分享了价值；为这个社会创造了多少财富，企业就有多么伟大。
亲爱的朋友，人生和事业就如逆水行舟，不进则退。人生和事业最痛苦的不是错过了，而是明
白的时候已太晚。正如开头提及的——人生和事业有很多相似之处：两者本质上都是充满不确定性
的，但又都具有提升长期胜率的方法。而巴菲特之所以这么成功，有个重大的原因就是他悟的早而
且活的久，20多岁就开始积累财富，一直到现在快 90岁了还没有停止。
我们要找到提高胜率的方法，最好还能如巴菲特般早开悟、早积累！
那么如何才能提高胜率？又如何早开悟、早积累呢？
持续的学习和钻研，不断的实践和总结，是切实可行的方法。然而更重要的是如何学习，学什
么？
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为此，盛世华研将结合十余年的行业研究、管理咨询等方面的知识体系，持续不断的针对不同
行业开发不同专题报告，供每个热爱学习、研究的人学习，也供企业家、经营者、投资者、行业管
理者、政府等企事业单位参考决策。同时也希望能让每个人都能更早的开悟，更早的理解经济和产
业运行规律，并根据规律制定策略，更早的积累，从而获得伟大的成功。
盛世华研：致力于让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，成功企业家……
盛世华研
注 1：此系列报告的撰写我们参考了众多专家、学者、研究机构公开的成果及理论，在此表示
深深感谢。能找到出处的，我们都尽量注明出处；如侵犯了您的权利，请联系我们。
注 2：此系列报告我们仅收取非常低的费用，属于非盈利性产品，相对于一般几千、数万的研
究报告，基本是免费开放供大家学习。在此也希望大家能尊重盛世华研的知识产权，不要盗用，如
需转载部分内容，请联系我们，并注明出处。
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