商品房销售培训问题
前言：
本培训主要涉及的内容为房产法律、银行贷款、物业管理、住房公积金等客户关
心的问题，同时也是营销人员从更深的层次上需要掌握的房地产相关知识，希望
通过培训，大家能进行主动学习，主动思考，成为一名客户认可的、优秀的房地
产销售专家。
1 问：商品房现售、预售的含义？
答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，
并由买受人支付者房价款的行为。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并
由买受人支付定金或者房价款的行为。
（点评： ）
2 问：商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序按照哪些规定执行？
答：按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有
关规定执行。
（点评： ）
3 问：商品房现售应当符合的条件？
答：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开
发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证
（四）已通过竣工验收
（五）拆迁安置已经落实
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他
配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实
（点评： ）
4 问：房地产开发企业应当在商品房现售前将哪些文件报送房地产开发主管部门
备案？
答：房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件。
（点评： ）
5 问：房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照哪些规定
执行？
答：按照《中华人民共和国担保法》，《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执
行。
（点评： ）
6 问：房地产开发企业是否可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物
的商品房再行销售给他人？
答：否
7 问：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执
行哪些规定？
答：应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规
定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务
机构所发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买
卖合同中约定。
8 问：商品房销售合同应当明确哪些内容？
答：（一）当事人名称或者姓名和住所
（二）商品房基本状况
（三）商品房的销售方式
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施
的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属
（九）面积差异的处理方式
（十）办理产权登记有关事宜
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任
（十三）双方约定的其他事项
9 问： 商品房销售有几种计价方法以及商品房建筑面积的规定？
答：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计
价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分
为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规
定对其享有权利、承担责任。
10 问：《商品房销售管理办法》对按套（单元）计价的现售房屋有哪些规定？
答：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的
平面图。平面图应当标明详细尺寸、并约定误差范围，房屋交付时，套型与设计
图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸
不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可
以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企
业承担违约责任。
11 问：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人没有在合同中约定面积与
产权登记面积发生误差的处理方式，根据法律规定，按什么原则处理？
答：（一）面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出 3%时,买受人有权退房.买受人退房的,房地产开发
企业应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给卖受人,
同时支付已付房价款利息.买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,
面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价
款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，
面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买
受人；绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积） X 100%
合同约定面积
12 问：房产广告怎样才能做到不违法
答：《商品房销售管理办法》出台后，不少开发商在研究该办法的同时，也产生
了不少的疑问和困惑，其中对于房产广告感觉越来越不好做了，好像一不留神，
就有虚假广告的嫌疑，有关房地产广告中的一些问题，确实需要开发商和有关部
门引起重视。在有关规定尚未完善的现状下，开发商的房子还是要卖，房地产广
告还是要做，但在宣传时，应当注意相应的一些问题：
形象广告可以做
根据《广告发布规定》第五条、第六条的规定，开发商在发布预售商品房广
告时，应当具有销售许可证证明。同时广告中，应载明开发企业名称、代理销售
机构名称和销售许可证书号。但是，该规定第六条第二款又规定，“广告中仅介
绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项”。因此，笔者理解项目在取得销
售许可证以前，具体的销售广告是不能发布的，但如果仅仅是对项目做形象宣传
则可以发布。
未实现的细节先告知
根据《广告发布规定》第十一条、第十九条的规定，“房地产广告中涉及的
交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广
告中注明。”
“房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实
现的物业管理内容，应当在广告中注明。”据此，如果在期房销售中，涉及到规
划道路、配套设施、物业管理等内容，而有关内容又尚未实现时，应当事先告知。
这一规定对于开发商而言，还是具有实际的操作价值的，因为许多购房者之所以
在签约时，对很多细节提出疑问，甚至认为开发商有欺诈行为，主要是有许多细
节，开发商没有事先告知。
促销广告要严谨
根据《中华人民共和国广告法》第九条第二款的规定，“广告中表明推销商
品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。”因此，如果刊登
促销广告的，要标明赠品的细节。此外，根据《反不正当竞争法》和《关于禁止
有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》，如果售房时，采取抽奖式的有奖
销售，最高奖的金额不得超过五千元人民币。
广告承诺口说无凭
根据《商品房销售管理办法》第十五条的规定，“房地产开发企业、房地产
中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商
品房买卖合同中约定。”根据这一规定，开发商在广告中所明示的内容，需要写
入合同，这意味着许多属于要约邀请的内容，就变成了要约，而根据《中华人民
共和国合同法》的规定，要约邀请是无须承担责任的，要约则要承担相应的法律
责任。
（点评： ）
13 巧识房产证的真伪
首先，格式内容不一样。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北
京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、
《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，
保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。其次，权证印制质量上
乘。封面为红色(他项权证为蓝色)，印有金色国徽。材料为进口护照面料内页为
粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。第三，增加了防伪功能，如注册号、
团花、水印等。第四，发证机关和用印真实。
按照以上新证的特点从总体看它的印制质量。由于新证是独家按照专门工艺
和选材印制，它的质量、质地和印制非一般可比。印制精良者为真，印制粗糙者
为伪。最重要、最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几
个方面：
建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市(县)发证
机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是
建设部公告的全国统一编号。
发证机关(盖章)。这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市(县)的房
地产管理局(房产管理局)或市(县)人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，
它们发的权证都属于非法、无效的；二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、
均匀，手工盖印是不可比的。
团花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，
纹理清晰。
花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡
色花纹边框。花纹细腻、清晰。
暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体“房屋所有权
证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。
编号。在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一
发证机关的权证号码是连续的。
发证编号。即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发
证机关的簿册、档案记载相一致。
（点评： ）
14 购买手续不全的商品房会有什么风险
现实中，在市场上公开销售的商品房，未必备齐各种必须的法律文件供购买者审
查，其中以缺乏销售许可证表现得最为突出。购房者若不经意或由于其他原因购
买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。可能造成的不良后果
有：①取得权属证件的时间没有保证。①为取得产权，购房还要额外支付费用，
如补交土地出证金、罚款等。①房屋可以使用，但无法取得产权，不能转让和出
租。①房屋被政府没收或拆除
（点评： ）
15 商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理
商品房预售登记后，购房人要求更名的，具有直系亲属关系(如夫妻关系、父母
子女关系)，可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他
不具亲属关系的应按预售转让程序办理。
（点评： ）
16 为什么要办理商品房预售、预购登记手续
办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合
法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商
品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，可以减少因不了解政策或
其它情况而造成投资风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。
17 商品房的销售面积如何计算
商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建
筑面积，即套内建筑面积(即套内建筑面积)与分摊公用建筑面积之和。即：商品
房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳
台建筑面积。(1)套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的
方法计算，其他建筑
，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。(2)套
内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙
两种：[1]共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外
墙(包括山墙)；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积。[2]非共用墙墙体
水平投影面积全部计入套内墙体面积。
商品房分摊的公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空
间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和。
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
18 哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不得分摊给住户
可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电(楼)
梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、
水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、
空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他
功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙
(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅
炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、
自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理用房)。
19 公用建筑面积分摊的原则是什么
新修订的相关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连
的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。
20 阳台面积怎么计算
按现行的《建筑面积计算规则》：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的
100%计算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的 50%计算建筑面积。
21 什么是套内墙体面积
商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共
用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包
括山墙)。共用墙体水平投影面积的一半计人套内墙体面积，非共用墙水平投影
全部计入套内建筑面积。
22 什么是使用面积
使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。其中包括卧室、起
居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面
积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于 米的部分不计入面积。
22《商品房买卖合同》中的销售面积是由哪几部分构成？
按有关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单位内建
筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用面积与套内墙体面积和阳台建
筑面积之和。
23 什么是房屋建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、
挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 米以上(含
米)的永久性建筑
24 什么是房屋建筑面积？
房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、
挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 米以上(含
米)的永久性建筑。
25 什么是使用率？什么是实用率？
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 72%至
75%之间，板楼在 78%至 80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，
大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
25 现房期房分别怎样判断合法性？
按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售
则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房
销售许可证，购房人买这样的现房。只要看国有土地使用证和房屋所有权证这两
证二书就可以，但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍
须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”。
26“两书”是指什么？
“两书”是指新建住宅《质量保证书》和《使用说明书》。
27“五证”是指什么？
商品房的“五证”包括：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使
用证，建设工程开工证，商品房预(预)售许可证。
28 请问:目前，商品房销售有哪几种类型，现房销售和商品房预售有什么不同？
目前，商品房销售分现房销售和期房销售(即预售)两种。按 2000 年年底出台的
最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不
再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的
现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。商品房预售是指房地产开发企
业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在未来的一定日期拥有现房的交
易行为。
29 单位不给上住房公积金如何解决？
按照《住房公积金管理条例》规定，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇
集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职
工缴存的长期住房储金。市政府明确规定，除离退休职工、1993 年以前按照标
准价优惠办法购买住房且未按有关规定补价的职工夫妻双方不建立住房公积金
外，1996 年 6 月 3 日前，北京市行政区域内所有党政机关、群众团体、事业单
位、企业单位(包括全民、集体、民办、私营、股份制、外商投资企业及其他进
行工商税务登记的企业和中外机构驻京办事机构)的中方固定职工，劳动合
同制职工，均应按照规定比例建立住房公积金。中央在京企事业单位建立住房公
积金也按此规定办理。在京单位聘用外地非农业户口职工，凡签订正式劳动用工
合同，且没有在户口所在地建立住房公积金的，单位可以其建立住房公积金；凡
与单位签订正式劳动用工合同，且工资由单位支付的职工，无论其档案是否调入
单位，单位均应为其建立住房公积金。
对于尚未建立住房公积金的企业职工，可向北京市住房资金管理中心或所属
分中心举报。对企业亏损、缴存住房公积金确有困难的单位，按照《住房公积金
管理条例》规定，须经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房资金管
理中心审核，报有关部门批准后，可降低缴存比例或者缓缴。
30 请问：是否能够用 A 市的住房公积金购买 B 市的住房？
问：我在一个城市 A 工作了两年(其间单位给我交纳了住房公积金)，然后又继续
攻读博士学位 3 年(其间基金转到市人才中心账户上)，现在我和我爱人想在她工
作的城市 B 购买住房，我目前仍在读博士学位，户口不在城市 B.现在我有一个
问题请教：在购买住房时，能否利用我的公积金进行贷?
答：首先住房公积金封存状态下不能申请公积金贷款，其次北京申请公积金
贷款不能 购买外地住房，第三到外省市工作可以将本市建的住房公积金支取出
来，但目前不能直接转移到外省市。
31 请问如何查询公积金余额，公积金贷款的流程？
问：您好，我想问以下几个问题：1、个人住房公积金余额的查询方法 2、新出
台的住房公积金贷款额度及年限的具体计算方法 3、公积金贷款的借款申请表一
定要到管理中心领取吗？是否可到就近的管理中心领取？一些代办机构在网上
发布的借款表是否可用？4、公积金贷款的流程及各阶段?
答：(1)请拨打电话 67606291 或 67606292 查询。如已发到住房公积金缴存
卡的交存人可
通过工、建两行的自动取款机查询；(2)参照 2000 年京资中心计字 088 号文件；
(3)一般应到资金管理中心领取申请表，一些代办公司在管理中心领取申请表后
发给个人也是可以的，但应用原件(资金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清
自己公积金交存的资金管理中心或分中心，第二步到分中心申请，领取材料，第
三步分中心初审，第四步银行调查，填写合同，第五步放款，需带的材料因各人
购房等情况不同而不同，可以申请贷款时问分中心。
32 缴纳住房公积金满几年才可贷款？现贷款倍数是多少？
问：我今年想要买房，关于公积金贷款我有一些问题：1。缴费满几年才可公积
金贷款？2。现贷款倍数是多少？3。我老公现有公积金 5000 元，缴费已两年多；
我现有公积金 1680 元，缴费 6 个月，问用公积金贷款可贷多少？
答：(1)目前政策没有规定公积金建立期限与贷款资格问题，但政策有可能
近期有一些调整；(2)参照 2000 年京房资中心计字 088 号文件计算贷款额度。
33 二手房贷款政策
二手房贷款一般要求抵押登记后，再予放款，且必须经过指定评估机构评估。
34 还清住房公积金贷款后还可以再申请公积金贷款吗？
还清后可以再次申请。
35 住房公积金贷款是按季提现，那么每季最多可以提多少呢？
问：住房公积金贷款是按季由公司提现的，那么每季最多可以提多少呢？
答：支取住房公积金用于还贷款支取额不应超过每季度还款额。
36 交纳公积金 1 年，现计划出国，能够提取住房公积金和住房补贴？
问：我即将要出国留学，在此之前我在单位工作了一年，并交纳过公积金。请问
我是否能将这些公积金和住房补贴提取出来。是否需要出国签证等材料。
答：可以。但需出具出国一年以上的居留证明。
37 住房公积金贷款提前还贷如何办理？
问：公积金贷款已经还了一部分，剩余部分现在准备一次还清，如何办理手续？
利息如何计算？
答：请您与当时办理贷款的银行联系，办理提前还款手续。利息以原贷款利率和
实际贷款期限计算。
38 如何提取个人住房公积金帐户的存款？
问：我现已经办理完住房公积金，但对于如何提取我本人在公积金管理中心的帐
户的存款以及如何与我现还款所使用的建设银行的储蓄卡相联系起来，不太清楚，
现请专家给予详细解释。
答：支取住房公积金一般需要通过单位到本人住房公积金交存机构办理相关手续，
个人需要提供本人购房合同及首会款发票。支取出来的住房公积金作为现金，还
贷款方式与其他现金一样，需在还款日前存入银行储蓄卡即可。
39 住房公积金，其贷款比例是不是因各城市的不同而不同。其贷款的最快期限
是多长时间？
由于各个城市具体情况的不同贷款比例也不一样。贷款办理手续，一般应在一个
月左右，但会因借款人情况的不同而有所不同。
40 住房补贴如何领取？
住房补贴领取的办法：
(1)住房补贴资金管理，由市住房公积金管理中心(以下简称市公积金中心)参
照住房公积金的管理办法进行管理，委托银行承办有关的金融业务。
(2)各实施单位应按规定的归集渠道，在本单位存储住房公积金的银行，以
职工本人名
义开设住房补贴专用帐号，每月自发放工资之日起在 10 日内将职工的住房补贴
存入本人帐户，并自存入之日起按住房公积金存款利率计算利息。
(3)实行住房货币分配的人员，在实施单位工作满 2 年的，购买住房时可向
市公积金中心申请提取本人名下的住房补贴本息余额用于支付购房款；款额不足
的，可按规定申请职工政策性住房抵押贷款。
(4)实行住房贷币分配的人员承租住房时，可凭房屋租赁合同，每半年向市
公积金中心申请提取一次本人名下的住房补贴用于交纳房租。
(5)计发住房补贴期间职务发生变动，从变动职务的次月起按新职务计发住
房补贴至累计 25 年满为止。
(6)计发住房补贴期间在市内调动工作的，原工作单位应从办结本人调离手
续的次月起停止计发住房补贴，并将已计发住房补贴的月数、数额等情况(以下
称已计发情况)记入本人人事档案；新工作单位可结合单位实际，根据已计发情
况，继续向本人计发住房补贴。
(7)计发住房补贴期间调离本市(含经批准出国、出境定居)的，原工作单位应
从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴的；已计发的住房补贴本息金额，
本人可一次性提取，并由原工作单位将已计发情况记入本人人事档案。
(8)职工与单位终止劳动关系或辞去公职、擅自离职或被辞退、除名、开除
的，原工作单位应从上述行为发生之日起停止计发住房补贴，并将已计发情况记
入本人人事档案。本人如重新参加工作，新工作单位可根据已计发情况，继续向
本人计发住房补贴；如未重新参加工作，已计发的住房补贴本息余额，在达到职
工法定退休年龄时可一次性提取。
(9)职工离退休前未使用过的住房补贴本息余额，离退休时可一次性提取；
离退休时如未领足规定年限的住房补贴，原工作单位应继续按月按本人离退休时
的职务待遇发放住房补贴至累计 25 年满为止。
(10)计发住房补贴期间去世的，从去世的次月起停止计发住房补贴；其中在
实行住房货币分配前已参加工作的，可视本人工龄情况发放一次性住房补贴，但
最多发至累计 25 年满止。职工去世后，其名下的住房补贴本息余额可由其继承
人一次性提取；已办理住房抵押贷款的，由其继承人偿还贷款本息。
40 什么是住房补贴？
房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、
购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住
房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：
坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、
平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。
住房补贴发放的对象是职工。目前，行政机关和事业单位已经实施，企业根
据自身的条件参照执行。已按房改优惠政策购买了规定面积标准住房的职工不享
受住房补贴；承租公有住房的职工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房补
贴。职工住房面积未达到规定标准的住房补贴办法和职工住房面积标准按地方政
府规定施行。
职工的住房补贴额：向职工发放的住房补贴额等于每平方米建筑面积补贴额
与该职工的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积
的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积标准计算。每个职工的住
房补贴由各职工单位自行负担。发放住房补贴应考虑建立在住房公积金制度前的
职工工龄。
住房补贴的资金来源主要有三大块：一是国家下拨的建房资金；二是单位售
房资金；三是单位多种渠道筹集的资金。
发放住房补贴的基本形式有：一次性住房补贴、基本补贴加一次性补贴和按
月补贴等三种形式。
(1)一次性补贴方式，主要针对无房的老职工，在职工购房时一次性发放。
(2)基本补贴加一次性补贴方式，按一般职工住房面积标准，逐步发放基本
补贴，各级干部与一般职工因住房补贴面积标准之差形成的差额，在购房时一次
性发放。
(3)按月补贴方式，主要针对新职工，在住房补贴发放年限内，按月计发。
41 消费者用贷款购买商品住宅后，是否可以用租金偿还贷款？
目前，购买一套商品住宅的市场价格都在十几万元到几十万元之间，而位置好、
档次高的商品住宅甚至要在百万元以上。由于商品住宅的总价格高，即使是得到
银行的贷款支持，买房后每月所需偿还的数额对于购房者而言还是有相当大的压
力，因此许多人对贷款买房还是望而却步。
消费者如果用贷款买到商品住宅以后，在偿还贷款期间，能够将所购买的商
品住宅在
一定期限内出租，用所得租金收入偿还贷款。这对于以自住为目的购房者来说不
仅可以减轻单纯劳动收入，逐月偿还银行贷款本息给维持家庭正常生活带来的负
担，同时也可以利用出租房子的收入，加大逐月偿还贷款本息的数额，缩短还款
期限，减少利息负担。至于以纯粹投资为目的贷款购房者把租金收入用于偿还银
行贷款更是顺理成章的事了。
在这里我们算一笔帐，譬如北京市某家庭的月收入为 8000 元，在东三环附
近购买了一套 80 平方米住房，每平方米 6500 元，房屋总价为 52 万元。首付款
为 万元，其余的 万元通过申请个人住房担保组合贷款而获得，其中公
积金贷款 20 万元、商业付贷款 万元，贷款期限为 10 年。那么，每月应偿
还的贷款本息总额为 4284 元，占家庭月收入的 54%。如果将房屋出租，租金净
收入大约在每月 2500 元，如果全部用于偿还贷款，在不改变每月偿还贷款本息
数额的情况下，每月的还款额降为 1784 元，只占家庭收入的 22%，这就大大缓
解了因还贷款给家庭正常生活带来的压力。
与此同时，我们还可以算一笔帐，在 10 年中，这个家庭共需偿还贷款本息
是(4284 元×12 月×10 年)=514080 元，加上购房首付款 万元，共是 670080 元。
而 10 年内的房租金收入为 300000 元，因此，这个家庭购买这套住房实际支付额
仅为 370080 元。
从这些数据，我们不难看出，以租金偿还贷款确实是减轻贷款购房者还贷压
力的一种有效途径。
这种作法是否合理？银行方面是否允许呢？贷款购房者在征得贷款银行的
同意下，房屋在抵押期间，也就是贷款期间是可以出租的。
具体做法是：首先应向银行提出出租申请，同时应提交与承担人签订的正式
《租赁合同》。在《租赁合同》上，一般明确三个问题：一是明确房子是为了取
得贷款已进行了抵押，二是明确房子出租的期限；三是明确贷款人不能及时还贷
时，承租人应无条件配合银行的决定。
42 怎样办理房地产抵押登记？
房地产抵押登记一般包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵
押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记，与房地产权因
折价或变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变
更登记。
抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起 30 日内，到登记部门办理抵押
登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门；
以城市房地产或者乡(镇
)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵
押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：
(1)主合同及抵押合同；(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明；(3)《国
有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其
他共有人同意抵押的证明；(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋
合同；(5)有效的房地产评估报告；(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。
登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵
押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书
发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者
复印。
43 共有房地产如何设定抵押？
共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的
书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共
同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共
有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。
44 用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款怎么办？
房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力。
无论是抵押权人，还是抵押人，都必须依照抵押合同中的约定来处理有关问题。
作为抵押人来说，应承担的主要义务是按合同的约定按期归还贷款本息。个人购
买房屋的贷款，数额相对较小，而且归还时间较长，银行在计算每一期应当归还
的数额时，已考虑了贷款人逐年应当支付的利息。因此，每一期归还的数额都是
相同的，如果贷款人没有特殊情况，一般都能按期归还。
但是，遇到特殊情况，如工作变动、家庭收入突然减少或疾病等原因，有的
贷款人确实无法按期归还贷款。
作为贷款银行来说，要维护银行的利益，就得向贷款人催还贷款。假如贷款
人和银行原来约定 15 年全部归还贷款本息，这并不是说银行要等到 15 年期满后
方能行使抵押权。如果一期、二期不能按时还款，银行并不一定立即行使抵押权，
但积累到一定程度，银行就会行使这一权利。
这时，贷款人就要根据实际情况权衡利弊。如果贷款人已大部分归还，就可
以考虑临时接济，归还其余的贷款本息。如果不是临时的困难，就应考虑采用其
他办法来解决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归
还贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者继
续履行还款义务。这虽然不是理想的方法，但比之银行通过拍卖或是诉讼来解决，
要主动得多，经济损失也更小。
45 我能申请按揭贷款吗？需在哪些部门办理哪些手续？
按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所预购住房做抵押，并由其所购
买住房的房地产开发企业提供阶段性担保的个人住房贷款。个人住房按揭贷款的
发放对象是具有完全民事行为能力的自然人。
申请个人住房贷款还需要在保险公司、公证部门和当地房产管理部门办理抵
押房产保险、合同公证和房产抵押登记等手续。
46 还款期限如何选择？
贷款期限是越长越好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资
偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些；反之，
还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。可见，延长还款期限的
目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。
以借款一万元为例，如果一年还清，每月还款 865 元，如果两年还清，每月只需
还款 448 元，每月还款减少 413 元，负担减轻 50%左右。而比较第十九年和第二
十年，19 年的为每还款 76 元，20 年的为每月还款 78 元，同样是延长一年，每
月负担只减少 2 元，约为 2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而
白白增添了利息负担。所以合理的期限为 5—8 年。
47 个人住房抵押贷款期限和额度是多少？
根据有关规定，个人住宅抵押贷款期限最长不超过 30 年。贷款额度最高不超过
房屋售价的 70%。
借款人逾期偿还贷款，以人民银行(96)颁发 156 号文件规定，按逾期天数加
收逾期额万分之四的罚金，连同应偿还的贷款本息一并计收；借款人连续三个月
没有偿还贷款本息或贷款合同期满没有还清全部贷款本息的，银行有权对抵押房
屋进行处理，或由担保人代为归还贷款本息。
48 个人购房如何办理保险？
个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积金贷款和商业性个人住
房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的
险种主要为住房财产保险，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。
住房保险属财产险，与抵押行相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标
的专指用贷款购买的住房，不包括住房以外的装修和其他室内财产。投保抵押住
房保险对银行对个人
都有利。银行要求购房借款申请人投保此险，是因为在购房借款时住房设置了抵
押，抵押物的安全关系到贷款银行的风险，通过参加保险可以转嫁因自然灾害导
致的风险。对个人而言住房价值高，普通家庭需长期积累才能购置，家庭经济承
受不起不测的灾祸，就是贷款清偿后或不向银行贷款，也都有必要对住房加保险。
当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时还要求借款人投保贷款
保证险种，投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件。该保险主要为保
障贷款银行利益，当发生连续 3 个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保
险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代
付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房。
作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放以前办妥。一般程
序为银行与个人签订购房贷款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押
登记，最后办理放款。
48 购买一套商品房到底需要花哪些钱？
购买一套商品房费用由以下三部分组成：
(一)房价款：每平方米(建筑面积)售价×建筑面积。
(二)税费：
1、在交易过程中：
①契税：买方缴纳房价款的 4%；建筑面积在 120 平方米以下的普通住宅减
半交，即交 2%。
①买卖手续费：120 平方米(含)以下的每套房屋买卖交易的手续费为 1000 元；
120-5000 平方米(含)的每套房屋交易手续费为 3000 元；5001 平方米以上的每套
手续费为 10000 元。
①印花税：买卖双方各缴纳房价款的 %。
①公共维修基金：购房款的 2%。
2、在申办产权证过程中：
①登记费：每建筑平方米 元。
①房屋所有权工本费：每证收费 4 元。
①印花税：每件 5 元。
(三)物业管理费：按《北京市物业管理收费标准》统一收取。
49 看中一套商品房并准备购买，该交定金还是订金？
按《担保法》规定，定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证
合同的履行而由一方付给另一方一定数量贷币金额的担保形式，合同履行后，定
金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接
受的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。为防止意外，购房者一定要保留好
定金收据。另外，按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交
付为生效条件，若购房者签订认购书并约定支付一定数额的定金后，实际上却并
没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书向购房者
追讨。定金应于签定合同时交付。定金虽有预付款的性质，却与预付款有本质的
区别：在不履行经济合同时，预付款没有担保作用，不产生定金的法律后果；而
付款方不履行合同时，有权要求返还预付款。
订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，对合同没有担保作
用，不像定金对违约情形有处罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求
开发商退还。
目前，北京楼市上购买商品房和经济适用住房都有交定金或订金的做法，但
法律和市国土资源和房屋管理局并没有这方面的规定。
49 遇特殊情况，借款合同如何变更或终止？
①借款合同需要变更的，必须经贷款经办行、借款人及有关各方协商同意，并依
法签订变更合同。
①借款人死亡、宣告失踪或丧失劳动能力，其财产继承人、监护人或受遗赠
人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。
①借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质押物返还抵押人或出
质人，借款合同终止。
50 借款人在还款期限内，由于各种原因逾期还款，该怎么处理？
在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款经办行
发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期额为基数，
每逾期一天，计收万分之四。
51 什么情况下借款人须购买保险？
为使居民合法拥有的住房(含以抵押贷款方式购买的商品房)在遭受自然灾害或
意外事故的损失后能够得到经济补偿，当借款人以抵押方式或抵押加阶段性保证
贷款方式，申请个人住房商业贷款时必须购买财产险。可由贷款银行代办保险手
续。
根据有关规定，保险财产限于被保险人合法拥有产权的住房(含以抵押贷款
方式购买的商品房)，包括被保险人购买的商品房中计入房屋销售价格、在销售
合同中列明的房屋附属
设施和其他室内财产，但该房屋附属设施和其他室内财产不属于本保险财产范围。
由于下列原因造成保险财产损失和费用支出，保险人负赔偿责任：①火灾、
爆炸、水管爆炸；①雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰
凌、泥流石、崖崩、突发性滑坡、地面突然下降；①空中运行物体的坠落，以及
外界建筑物和其他固定物体的倒塌；①在发生上述灾害或事故中，为防止其蔓延，
采取合理的、必要的施救措施而造成保险财产的损失；①以及为减少损失对保险
财产采取施救、保护、整理措施而发生的合理费用。
由于下列原因造成的保险财产的损失，保险人不负赔偿责任：①战争、军事
行动或暴力行为；①核子辐射或各种污染；①地震及其次生灾害；①被保险人或
其家庭成员的故意行为；①保险财产因设计错误、原材料缺陷，工艺不善等内在
的原因以及自然磨损，正常维修造成的损失所引起的费用。
保证期限：自投保次日(一般从入住之日)12 时起到保单约定的终止之日 12
时止。
财产保险费计算：
保险费=保险金额(即所购房款)×%×保险期限
52 申请商业性个人住房贷款有几种担保方式？
个人住房贷款实行抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押加阶段性保证贷款四种
担保方式。
①抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产
作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。
①质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、
金融债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作
为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。
①保证贷款方式指贷款行以借款提供的具有代为清偿能力的企业法人单位
作为保证人而向其发放贷款的方式。
①抵押加阶段性保证贷款方式指贷款行以借款人提供的所住房作抵押，在借
款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由开发商提供阶段性连带
责任保证而向借款人发放的贷款。最常见的个人商业性住房贷款就是抵押加阶段
性保证贷款方式。
53 申请住房贷款银行要调查什么？
首先是对申请人的调查。申请人的身份证和户口(蓝印户口也可以申请，但要有
特定条件)，如果用户成员和直系亲属参与借款，银行也要检查身份证和户口本。
如果配偶不在同一户口内参与借款，还需提供结婚证。申请人如果要求公积金借
款，要提供按时交纳公积金的证明。对申请人的调查，最重要的是申请人是否具
有经济偿还能力。在确定贷款年限时，有时还要考虑到工作年限，如果到法定退
休年限还有 5 年，而申请公积金贷款的年限是 10 年，那么银行批准的可能性不
大。
对申请人的调查，还包括与房产商签定的购房合同或协议，并要有购房交款
证明。目前个人先交房款的 30%，也有可能今后会降到 20%，但再降低银行的
风险就大了。
其次是对房产商的调查，包括房产商与贷款申请人签定的住房合同或协议，
这也是非常重要的。房产商的实力不强、经营管理混乱、信誉不佳等都会给买者
和银行住房贷款带来烦恼和风险。
总之，个人住房贷款还款期比较长，为了避免不必要的麻烦，银行为安全起
见会进行必要的调查。在国外，调查期一般一个月到三个月。
54 商业性个人住房贷款额度最高是多少？贷款期限最长几年？现行的利率是多
少？能不能提前还？
根据中国人民银行的最新规定，贷款额度最高不超过所购住房全部房款或评估价
值的 80%，但在实际操作过程中，具体到每个项目，还会因开发商的经济实力、
项目的建设情况、个人的经济情况等不同而不同。
各家银行为了吸引客户，已将贷款期限延长到 30 年。只要贷款期限和年龄
加起来不超过 70 年，即 40 岁以下的人士，一般都能申请到 30 年的贷款。
对资金充裕、并有投资意愿的人来说，长期贷款比较有利。可以借入长期资
金，同时对外作出短期投资，回报足以偿还长期借贷并有赢余。
对于资金紧张的购房人，除了还贷以外，没有更多的钱做其他投资，所以还
是首先考虑避免支出过多利息，应以中短期(10-15 年)贷款比较合适。北京银行
现在也可以实现提前部分或全部还款。如果购房人收入增加，可以提前偿还部分
贷款本金或者是一次性偿还贷款本息。需要提前还款的应提前 15 天向银行提出
申请，经贷款银行同意后，与贷款银行签定变更协议。
对于提前部分还款，建行规定必须还月还款额的整倍数，工商行从 1997 年
底开办了任意时间、任意金额(超过还款额度)的提前还款业务。
贷款利息分两档，即 1---5 年是一档，6---30 年是一档。现行的年利率是：
贷款期限为 5 年以内(含 5 年)的，年利率为 %；贷款期限在 5 年以上的，年
利率为 %。在提前还款时，如果你原来申请的是 6---30 年的，而最终在 1---5
年内还清，利息还要按 6---30 年那一档计算。另外，个人住房贷款的利率不是一
成不变的，如果人民银行对利率进行调整，那么受理银行将在第二年 1 月 1 日起
通过借款人并执行新的税率
55 怎样申请商业性个人住房贷款？
各商业银行提供的商业性个人住房贷款程序基本类似，下面以建行北京分行提供
的个人住房贷款为例，说明怎样申请商业性个人住房贷款。
根据中国人民银行的有关规定，申请商业性个人住房贷款必须具备以下六个
条件：
①有北京市户口或有合法的居住身份证件，如身份证，户口薄，军人证、暂
住证等；
①必须有稳定的经济收入；①已经签订了合法有效的购买、建造、大修等合同、
协议或有关批准文件等；①不低于所购买房款 20%以上的首付款；①能够提供担
保；①与银行签订合作协议。
56 福利分房如何做抵押贷款？
如果您建立了公积金购买福利房时可申请公积金贷款。申请贷款时需提供售房单
位的售房方案、方案批复文件及与售房单位签订售房合同。
57 个人住房贷款要注意点啥？
第一、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。
经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有
住房置换等。
第二、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额
支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前
景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的
家庭成员收入预期较高。个体经
营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计
划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消
费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。
第三、学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。
还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额。在计算时
要考虑到收入和支出的可能变化。
第四、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷额度可用这样的公式计算：
可贷额度借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的与月还款额
×10000 元。
第五、组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。
因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。
第六、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有
一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。
58 贷款——自己办还是找代理？
a、自己办贷款省钱、费时间
如果不走冤枉路的话，办理贷款跑个五六趟一般就能完成了(组合贷款因为
涉及到公积金贷款和商业贷款两项，要麻烦一些)。但因为贷款所需的材料较多，
如身份证、户口本、各种发票、证明文件等，买房人往往会因为材料带不全跑冤
枉路。另外，表格的填写也较麻烦，各银行要求不一样，比如收入证明一栏有的
要盖财务章、有的要盖公章，问不清楚就得
一切重来。虽然各银行都有咨询电话，但经常占线。因此，买房人实际办贷款时，
就不只是五六趟的理想状态了。
b、找代理办贷款
花钱买方便。目前可代办贷款的机构很多，收费各不相同，但服务效果基本
一致：贷款人基本不用跑腿，顶多到银行去一次，就能顺利得到贷款。值得注意
的是，一般代办机构的收费都只是服务费，如“康正”所收的服务费，只是上门协
助贷款人填写申请表和贷款有关合同、递送贷款资料、协助办理抵押物审核评估、
协助办理保险手续等，与贷款有关的各项费用，如律师费、保险费、评估费等还
需自己另交；“广盛”的二手房贷款收费服务范围是核查买卖双方的身份、买方的
资信调查、二手房产权的调查、代办评估、公证、保险、抵押登记、过户手续、
出具律师意见等，服务费中除含公证费、律师费外，评估、过户、保险等费用需
贷款人自己交。
59 当抵押的房地产发生意外时，抵押人和抵押权人该怎么办？
抵押人占管的房地产发生损毁、灭失时，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，
并应采取措施防止损失的扩大。由于不可抗力等自然原因造成抵押物损毁、灭失
的，抵押人不负有责任，但抵押人因此获得赔偿金、保险金的，抵押权人有权在
赔偿金、保险金的数额之内要求提供担保。由于抵押人本身的故意或过失造成抵
押物损毁、灭失的，抵押人有义务重新提供与减少的价值相当的担保。无论在何
种情况下，抵押房地产的残余价值仍作为债权的担保。
在用房地产抵押贷款期间，保持抵押房地产的价值，对于抵押权人(贷款银
行)来说尤为重要。这是因为当债务人不能按期归还贷款时，贷款银行需要将抵
押的房地产予以变卖，从变卖所得的价款优先受偿。如果抵押的房地产发生损毁、
灭失，变卖该房地产所获得的价款将可能无法偿还债务人所欠的借款。所以当抵
押房地产发生损毁、灭失时，抵押权人要采取一定的措施，来保障它的利益：
(1)如果是由于抵押人的行为，使抵押房地产发生损毁、灭失的，那么抵押
权人有权要求抵押人停止其行为，并有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提
供与减少的价值相当的担保。
(2)如果抵押人对抵押房地产的损毁、灭失无过错的，即抵押房地产的损毁、
灭失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押
权人可以在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供新的担保，抵押房地产价
值未减少的部分，仍作为债权的担保。
60 是所有的房地产都可以抵押吗？
对于哪些房地产可以设定抵押，哪些房地产依法不可以抵押，在《中华人民共和
国担保法》和有关的法律中都有明确的规定，具体内容如下：
可以设定抵押的房地产，包括通过出让方式取得的土地使用权、依法取得的
房屋所有权和土地使用权、预售商品房、在建工程。具体又可以分为：
(1)依法通过出让、转让(补交地价)方式取得的国有土地使用权；
(2)公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、
自用住宅等建筑物；
(3)依法获得的预售商品房；
(4)依法有权处分的国有土地使用权和房屋及地上定着物；
(5)依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地
使用权。
依法不可以抵押的房地产有：
(1)权属有争议的房地产；
(2)已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；
(3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
(4)列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；
(5)被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；
(6)未依法登记领取权属证书的房地产；
(7)未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；
(8)行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；
(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许
抵押的除外。
以房地产设定的抵押时，要注意以下问题：
(1)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地
使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权可以抵押，划拨土地应当与
国有土地上的房屋同时抵押。
(2)乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等
建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。集体土地的使用权在一般
情况下是不允许设定抵押的，只有在以下两种情况下才允许设定抵押：一是抵押
人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；二是
以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
(3)为按份共有的房地产设定抵押时，抵押人要书面通知其他共有人，抵押
的设定只能以抵押人所占有的那个份额为限。如果要以共同所有的房地产来设定
时，则必须取得全体共有人的书面同意，这时抵押人为所有共有人。
(4)外商投资企业和股份制企业以其房地产设定抵押时，必须经过企业董事
会或联合管理机构的书面批准，这类抵押所设定的抵押期不应超过企业的营业期
限和土地的使用年限。
61 房地产抵押的合同应当具备哪些条款？
以房地产设定抵押，抵押人和抵押权人应当签订的抵押合同。根据我国有关的法
律规定，房地产抵押合同应当具备下列条款：
(1)抵押当事人的自然情况；
(2)抵押物的坐落、类型、结构、面积、价值、房屋所有权属、土地使用权
属及权证编
号；
(3)被担保的主债权的种类、数额；
(4)债务人履行债务的期限；
(5)抵押担保的范围；
(6)抵押物的占管人、占管方式和责任，意外毁损和灭失的风险责任；
(7)抵押权人处分抵押房地产的方式；
(8)争议的解决方式；
(9)抵押当事人约定的其他事项。
62 房地产抵押贷款的利息计算和本金偿还方式有哪几种？
房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：
(1)渐进式抵押贷款 这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平
规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计
算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。
(2)递减式还款抵押贷款 这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，
然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已
还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继
减少。
(3)定息抵押贷款 这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在
整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷人来说，
好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利
率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款
期的利率，只固定一段时间的利率水平。
(4)重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款
这是指抵押贷款在还款期限内每隔 3 年、4 年或 5 年，允许双方重新协议抵
押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取
二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的
人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损
失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增
加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还
款额。
此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。
63 购房宝典：怎么验收精装修房
每年年底都是楼盘交钥匙的高峰期，随着精装修楼盘数量的逐步增加，购买精装
住宅的消费者也随之增加，很多读者来电询问对精装房的装修项目如何验收？达
到什么标准才算合格？
-验收精装房依据的标准
北京市建装协家装委员会工程质量部主任金铮告诉记者，目前，北京装饰行
业使用的验收标准有两个：一个是《北京市家庭装饰工程室内验收标准》(本版
将陆续刊登)，另一个是《高级装饰工程验收标准》，使用哪一个标准要看购房
合同里是如何签订的，以合同规定的标准对工程进行验收。
-哪些装修项目应注意验收
因为北方气候的原因，一些装修项目在验收时可能会或多或少地存在一些因
为气候原因产生的问题，因此，专家建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上：
检查厨房卫生间的上下水管道。看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在
渗漏现象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。
对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。
检查配电线路。打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。如果条件允许还应
该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查
工具检查电视天线的信号。
检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制
品是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存
在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛
去观察。
检验墙地砖的空鼓问题。检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓，用
一个小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过 3%，说明存在
质量问题(空鼓率是指 100 块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多
少)。
检查细节。对一些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条，
窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否
合理等等。
-检查建材的品牌与合同是否相符
另外，专家建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建
材的品牌。据了解，一些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰
材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。建材产品
和设备品牌被更换，意味着住宅品质可能被变换。业主应检查被更换的品牌与原
合同约定的差别到底在哪，小心被更换的建材产品档次下降。文/本报记者蔺丽
爽
名词解释 空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，
用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。
64 住宅楼上架设广告牌，居民是否应该受益？
在北京我们经常能发现，许多居民楼上都架设了广告牌，那么，作为业主的小区
居民，这些广告收益是否与他们有直接关系。
对于这个问题，由于按“套”或“单元”、“单位”购买房产的客户，在其购房价
款中实际上都已包含公共建筑的分摊价款，所以，购房客户应是公共建筑的按份
共有人。
楼房的屋顶虽然是顶楼用户的房间天花板，直接为顶楼用户起到隔热、挡风、
保温、承载雨雪等作用。但我认为，顶板并非顶楼用户的专有财产，它实际上是
在为整个楼宇的用户服务。所以，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分，由大
厦的各个产权人共有。
因此，在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，这样
的行为，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的公共
建筑并得到报酬，实际上是公共建筑产生的收益。
依据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四项
权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所
有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构
成了对所有权人的侵害。相应的，在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四
项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有
人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项全能的，就构成了对共有人共有权的
侵害。
在通常的情况下，开发商尚未将所有的楼房卖出，则小区居民与这栋大厦的
开发商、其他购房客户均为这栋楼宇公共建筑部分的按份共有人，对楼顶等公共
建筑享有共有权，行使占有、使用收益、处分等权能。
虽然，各方由于所占的共有权份额不同，权利大小不同，但作为按份共有人，
彼此间是平等的民事主体。各方的共有权均应得到尊重与维护。开发商想在楼顶
上搭建广告牌获得收益，不是不可以，但应该向其他共有人——已购房客户通报
情况，征得所有共有人的同意。如果此事难以协商一致，应当按照各自拥有的共
有权份额进行表决，一般按照拥有共有权份额一半以上的共有人的意见办理，但
不得损害其他共有人的权益。广告牌的使用费属于共有物产生的收益，应当属于
全体共有人所有，或是分配给全体共有人，或是用于为共有人服务的公益事业，
任何共有人也不能单独占有，非共有人更不能占有。
这个案例中，开发商如果没有就广告牌一事与其他共有人商议，取得的使用
费自己占有，这是不对的。而大厦的物业管理公司不是共有人，却也获得使用费
收入，更是没有法律依据，已经分割了其他共人的合法权益。
65 公共区域的照明费如何分摊？
住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、
建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266 号)的规定，
该能源费用可以计入物业管理费成本，并由收益人即楼内全体人分摊。目前，我
市物业管理企业大多采取上述原则解决楼内公共照明电费问题。
66 物业管理公司有权罚款吗？
从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与
“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为“罚
款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华
人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》第
十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”，
而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施
包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。
其一，很多物业管理企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服务
者而当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，随意罚款就是
其中之一。消除其对职能、权利的错误理解，将对其正确定位自己、理顺关系、
提高服务质量，都有一定的意义。其二，一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家
公司损坏了电梯都可能被罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或民事损害行
为，物业管理公司可以制止，也可以要求他们支付违约金或赔偿金，但不能罚款。
违约金或赔偿金以实际损失和违约责任为准。
综上所述，物业管理公司确实无权实施罚款等行政处罚行为。即使对业主的
违约行为，物业管理公司只能使用违约金和赔偿金进行管理。
67 物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗？
某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系
独立核算、自负盈亏的企业法人。
某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款
购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、
停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。
该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该住户的强烈
不满。
分析这个案例，在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有
取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的
义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利
均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同
的约定承担相应的责任，这就是责权利一致。可是两种法律关系混淆就不行，不
能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这
样做就会导致责权利不一致。
上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按
期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该
承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、
利息等责任甚至可以要求解除合同等。可以双方谈，也可以打官司。
但如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味
着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物
业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该
保证其权利的实现，而其他人(包括开发商)则不能对这种权益进行侵害。
现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款，其实质就
是：由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权
利。这显然是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。
而物业管理公司按照其要求对住户停水、电，则违背了其法定职责与义务，
更是不对的。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候
可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候，也是物
业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。
68 物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？
北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，
被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、
交费、给钥匙等等。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。
有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起
业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则
拒绝签约；有些业主
则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管
理公司就会采取不给钥匙的做法。
这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一
种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律
关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，
最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。
业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就
应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，
给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。
既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之。我国
《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面
最少有两个意思，一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行。
先说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了
开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交
付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作
为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。
再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增
加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商
完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。
现在我们可以发现问题了，从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律
关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如
何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关
系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容
再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务
作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同
法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满，往往就在于此。
总的说来，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签
订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥
匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。
69 物业公司是否有权收取装修管理费？装修管理费该不该收？
现在，当住户、租户进行装修时，几乎全部的物业管理机构都要收取一些费用。
这些费用总体看来，分为两种类型，一是可以退还的，二是不退还的。要退还的
部分，主要是装修押金，而不退的费用部分，则往往被称为装修管理费。
上述两种费用往往都没有一个数额标准的，不同的小区、不同的物业管理公
司标准差别不小，就是同一个小区、同样的物业管理机构，情况也有很大不同。
这主要是因为，国家对于装修管理费等并没有一个明确的规定，所以各家物
业管理机构就根据自己的情况来制定标准，互相之间差别就很大，随意性也比较
大。正是因为这样，很多的业主有意见，不少人认为，既然国家没有规定，物业
管理公司就不能收这钱。还有些人认为，这些费用随意性大，所以对这钱的使用、
效用等情况表示不信任。每个小区恐怕都能见到业主与物业管理公司之间，因为
这些问题而发生争吵。
我们分析这些问题，需要结合实际生活。首先，对于装修队伍的押金，还是
应该收取的。实际生活中，确实有不少的装修工人在进行装修时，不考虑他人生
活的方便、安全，也不顾及对建筑物、设施设备的保护，野蛮施工，随意抛掷垃
圾，在不恰当的时间、地点进行施工等等，引起了其他业主的极大不满。
事先，由装修公司、装修队伍向物业管理机构提供一笔装修押金，如果在装
修过程中出现损坏物业、破坏物业设施设备等、给其他人造成生命、健康、财产
方面的损失等情形时，从这笔押金中支付。如果装修过程一切平安，没有出现上
述情形，物业管理机构将把收取的押金奉还。应该说，这是一个比较好的监督、
控制、补救的好办法。
麻烦的是不退还的装修管理费部分，物业管理公司普遍认为，装修时，他们
要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督，而这些工作当然会有人力、
物力开支。这些工作应当是正常的物业管理工作以外的增加量，所以这些开支不
能在物业管理费中列支，而要额外单独收取。
这笔钱到底该不该收，不能绝对地以有没有相关的法规为标准，毕竟法规存
在着一定欠缺。由于物业管理公司与业主间是平等的民事主体，他们之间存在着
服务合同关系。物业管理公司提供服务，业主支付物业管理费。如果物业管理公
司提供了额外的服务，并被业主接受，那么物业管理公司就有理由要求相应的对
价。反之，如果并没有额外的服务，就不可巧立名目收费。
物业管理公司的本职工作就是管理物业，业主支付物业管理费并不是要求物
业管理公司成为自己家庭私用仆人，装修如果只是在业主屋里与世隔绝地进行，
也没有进行管理的必要。物业管理公司是为全体业主服务的，所以他们一般并不
管装修工作是否经济实惠、是否漂亮美观、是否合乎业主自己的要求等等，只有
当装修行为可能会对整个物业、相邻部位、其他业主造成损失，才需要物业管理
公司进行管理。恐怕任何物业管理公司都不会声称自己只管不进行装修的物业，
对装修工作的管理应该是物业管理公司工作的一部分。
况且，收益与责任是相对应的，物业管理公司如果收取了装修管理费，如果
装修工作出现对物业的损坏，那么物业管理公司是否承担管理不善的责任呢？实
践中大都是只收钱不负责，除了问题推到装修公司、工人身上，还要扣他们的押
金，这是非常矛盾了，也很不合理。也有些物业管理公司称：装修时候，必然有
很多工人，也就必然增加工作量，所以要另外收钱，按照这样的理论，很难说服
业主。
所以装修押金就基本上解决问题了，不应该收取什么管理费。其实大多数的
业主也都意识到，物业管理机构对于房屋装修等活动加以管理是很有必要的。问
题是，管理是不是就等于收钱。上述情形的出现，反映出很多物业管理公司还是
没有把自己置于与业主平等的民事主体地位，习惯于用各种强制性、武断的规定
来解决新问题，但是这样实际上是不可能解决问题的。
70 小修、中修、大修包括哪些内容？
答：根据京房修字[1994]第 521 号文件规定，大修工程是指：需牵动或拆换部分
主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程。
中修工程是指：需牵动或拆换少量主体结构或少量设备，但保持原房(或设
备)的结构和规模的工程。
小修工程是指：即使修复房屋(或设备)在使用过程中其构部件小的损坏，以
保证房屋(或设备)原有完损等级的日常养护工程。
具体内容可参照京房地修字[1998]第 799 号文，京房地修字[1999]第 601 号
文及京房地修字[1999]第 930 号文等。
71 小区的停车费是按什么标准收取的？
小区停车费：机动车按每月每辆大型车 210 元、小型车 150 元，准机动车按各区
县制定的标准执行。祥见《区、县物价局制定物业收费项目和标准一览表》
72 居民应该交纳哪些垃圾处理费用，如何交纳？
住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用。
①保洁费：196 号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户标准在
2-5 元之间，具体标准由各区县物价部门制定。其服务内容为房屋及小区保洁。
①垃圾清运费：根据市物价局、财政局颁布的《关于调整委托清运费及垃圾
消纳场管
理费收费标准的通知》(京价收字{1999}第三产业 53 号)的规定：居民生活垃圾
外运费为每户每年 30 元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代缴。服
务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场。
①生活垃圾自理费：根据北京市人民政府办公厅 1999 年第 68 号文件《北京
市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处
理费实施办法(试行)的通告》的规定：本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为
每户每月 3 元。按规定办理暂住证的来京人员，每人每月 2 元。费用由街道办事
处和乡、镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用主要用于城市生活垃圾的
处理。
73 物业管理公司与业主的维修责任如何划分
业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的
室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用
阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、
楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公
用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。
住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及
通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管
理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。
物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理
公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设
施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
74 业主委员会应如何成立？
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会
由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法
权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相
结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整
洁、优美、安全、舒
适、文明的环境。
业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任。业主委员
会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间
的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交
业主大会确认。
业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。
具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多的委员名额；但分散业主权
也应占有相应比例的委员名额。如某物业 30%业权为分散的业主，则在委员会
中 30%的委员应由这些分散的业主推选。
第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理
企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业
主大会选举产生。
75 小区绿化面积的标准是多少？
绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，
同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，
老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。
按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：1、小区要封闭管理。
保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境
的安全与安静。2、
要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于 30%，旧区不低于 25%，
绿地指标组团不低于 平方米/人，小区不小于 1 平方米/人；同时绿地还要有
充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于 1/3
的面积在标准的日照覆盖范围之外。3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。
4、绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地
石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。
76 公共区域的水电费如何摊销？
对于高档住宅，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(国家计委、
建设部[1996]第 266 号文件)的规定：公共区域的能源费用可以计入物业管理成本，
作为物业管理费的构成部分。
对于普通住宅，公共区域的水电费，不能单独作为收费项目进行收费，但可
按建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住户水电费时一并计取。但是，小区
的路灯费用不能由住
户承担，开发企业应按照规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。
77 我正准备装修房屋，物业管理公司向我收取装修押金，还要交纳装修管理费，
这合理吗？
关于装修管理的问题，市建委、市国土资源和房屋管理局颁布过多个文件予以规
范，综合起来，有以下几个要求：
①物业管理公司有权对住户的装修进行监督管理；①住户装修时，必须向物
业管理公司申报，经批准后实施；①住户装修时，不得拆改房屋的承重结构，不
得挪动各种管线；①为了保证住户按照规定装修，不破坏承重结构等，物业管理
公司可以收些押金，事后应及时
退还；①物业管理公司收取装修管理费，没有依据。
78 我是一个普通小区的居民，除了要交给物业管理公司清洁费外，还要交给环
卫局垃圾清运费，交给居委会垃圾处理费，怎么有这么多收费？
住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用：
①清洁费：196 号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户的标准
在 2-5 万元
之间，具体标准由各区县物价部门制定。其服务内容为房屋及小区保洁。
①垃圾清运费：根据市物价局，财政局颁布的《关于调整委托清运垃圾托运
费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》(京价收字[1999]第 253 号)的规定：居
民生活垃圾外运费为每户每年 30 元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代
收代缴。服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场。
①生活垃圾处理费：根据北京人民政府办公厅 1999 年第 68 号文件《北京市
人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理
费实施办法(试行)的通知》的规定：本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每
户每月 3 元，按规定办理暂住证的来京人员，每人每月 2 元。费用由街道办事处
和乡，镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用主要用于城市生活垃圾的处
理。
79 进行房产评估是需准备的材料
1)房屋产权资料
a、房地产使用权证
b、土地所有权证
c、房屋买卖契
(2)他项权利说明
(3)房产位置图
(4)房产技术档案
(5)房产经济档案
80 应当选择什么样的评估机构？
据有关规定，“申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产估价
专业人员和规定的注册资本”，具有经营资格的估价机构、由房地产管理本么根
据专业人员状况、经营业绩和注册资本评出不同等级。不同等级的评估机构可承
揽业务的地域范围及价值数额不同。因此在选择事务所时，除了要查验经营资格
外，还应要求事务所出示等级资格证书，根据等级可以对该事务所的业务水平有
个大概了解。
由于各评估机构的业务发展方向、工作经验、人员素质也有议定差异，因此
要委托信誉度较高的机构。
81 房地产价格评估的程序是怎样的？
估价程序一般包括：接受估价委托；明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜
集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法进行计算；确定估价结果；
撰写估价报告；估价资料归档。
82 二手房交易在什么情况下需要进行房地产估价？
(1)购买房屋时可能需要房地产估价
交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果
认为明显低于房地产价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产
进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外，交易双方为确定合理的
交易价格，也可以委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考。
(2)进行房地产保险时需要房地产估价
房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失
程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾害或意外事故而
遭受损失折建筑物的价值。
(3)申请抵押贷款时需要房地产估价
向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确
定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价，借款人为了证实其拥有的
房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价
值进行评估。
(4)遇到征地和房屋拆迁时，需进行补偿估价
(5)发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价
发生房地产纠纷时，可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中
涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、
估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲
裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
83 什么是专业房地产价格评估？
房地产价格评估是指房地产专业价格人员，以房地产为对象，根据委托人不同的
估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对
房地产价格客观合理的估计、推测和判断。
84 什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之
和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、
辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购
房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面
积的范围和方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙
勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算
建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底
层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面
积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采
光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超 米的，按架空层外围的水平
面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计
算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建
设面积。
(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过 米的，
按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，
按外围水平面积计算建筑面积。
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外
围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。
无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳
台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半
计算建筑面积。
(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水
平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外
楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：
(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在 60 厘米以内的钢梯。
(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
(4)没有围护结构的屋顶水箱间。
(5)层高在 米以内的技术层(设备层)。
(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(7)层高小于 米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专
业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果
表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。
85 什么是住宅的开间、进深、层高和净高？
1)住宅的开间
住宅的开间就住宅的宽度。在 1987 年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，
对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：
米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。
(2)住宅的进深
住宅的进深就是指住宅的实际长度。在 1987 年实施的《住宅建筑模数协调
标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数： 米、 米、
米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。为了保证住
宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
(3)住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层
房屋的高度。在 1987 年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混
结构住宅建筑层高采用的参数为： 米、 米、 米。
(4)住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净
高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高-楼板厚度
即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是
确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建
筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建
造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。
因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来
考虑，住宅的面积适宜即可。
86 什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？
消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，
他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等
技术经济指标。
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面
积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设
用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般
包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
87 商品房广告中的起步价是什么意思？
在商品房广告中，人们经常遇到“起步价”这一名词。在广告中见到的起步价格，
一般是指顶层、朝向不好的楼房价格，而各楼层的差价，有的相差几十元，有的
相差几百元。以购买 100 平方米的商品房为例，楼层朝向差额小的与差额大的房
价要相差三四万元。
一般来说，房地产开发公司在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的，
从某种意义上说，“起步价”可以认为是该房地产的最低价格。从目前市场上看，
开发商根据自己的具体情况及市场销售情况，对各楼层、朝向的差价作了相应调
整，大部分是遵循这样的规律：即起步价为顶层楼的价格，一楼价为起价加 5%，
二楼价为起价加 15%，三楼价为起价加 25%，四楼价为起价加 20%，五楼价为
起价加 10%，但是有的房地产开发企业的“起步价”，则是根据市场需求和销售情
况作了特殊处理，因此，消费者要特别小心。
面对商品房价格“朦胧”的问题，购房者不仅要学会理解起步价，还应对一看
便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑面积、使用面积、公用面积、室内配套
设施、计价单位、销售价格、付款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项目
及标准、调整价格时间及幅度等内容做到心中有数。
88 房屋权属登记涉及哪些内容？
房屋权属证书是真正拥有所购房屋的标志。根据有关规定，自 1998 年 1 月 1 日
起，直辖市、省会城市、计划单列市都须启用全国统一的房屋权属证书，其他市、
县可陆续启用，最晚延期到 1998 年 7 月 1 日。采用全国统一的房产产权证书，
是为规范房屋所有权登记发证工作的秩序。一是制止多级、多部门发放房屋权属
证书，二是防止违法分子伪造房屋权属证书。对于变相为购房者担保房屋所有权
的证书，消费者应当认清，如“荣誉村民证书”、"某乡产权保证书”等都是摆设品，
真正发生房屋纠纷，这样的证书是不具备法律效力的。房屋权属证书包括《房屋
所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。在房主进行交易、出
租、抵押、典当等事务时，唯有持统一房产证才是受法律保护的。换句话说，如
果所持房屋产权证书不是统一房产证，那么当你将来想把此房卖掉，再买新房时
就很难如愿了。
另外，根据有关法律、法规的规定，发生以下情况的，房产权力人应当在规
定的期限内持有效证件到房屋所在地人民政府房地产管理部门申请登记，领取房
屋权属证书：新建房屋；房产权属转移(买卖、交换、赠与、继承、析产、划拨、
转让、判决等)；房产权力人更改法定名称或者房屋坐落的街道、门牌号发生变
代、房屋部分改建、添建、拆建、拆除、倒塌、焚毁、使用房屋现状变更；设定
他项权利(房地产抵押权、典权)；房屋或者土地灭失、土地使用年限届满、他项
权利终止等。
随着房改的加速进行，住房商品化步伐必然加快，把住房屋产权证这颗“定
盘星”，您的安乐窝才无后顾之忧
89 购房后为什么要办理产权证？
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权
和房屋所有权登记发证制度。”可见，我国的城市房地产权属登记实行土地与房
屋分别登记的制度，即一宗房地产要办理两个产权证书，一个是国有土地使用权
证书，一个是房屋所有权证书。
房地产权属登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加
强房地产管理，依法确认房产所有权的法定手续。凡在规定登记范围内的房产，
无论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房地产所在地的房地产机
关申请产权登记，经审查确认产权，由房地产管理机关发给所有权证，产权即得
到法律上的承认。产权登记后，产权人依法对其房地产行使占有、使用、处分和
收益权利，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律保护。
那么，房地产权属登记涉及哪些方面呢？一般来说主要有：
1、新生的房地产权需要通过登记加以确认和公示。
2、房地产产权发生转移，权利人需要通过登记取得法律对其权利的确认，
并将产权变动的事实通过登记予以公示。
3、当事人就房地产设定权利以及撤销以前设定的权利时，也需要通过登记
予以公示，如抵押。
90 购买期房要注意些什么
购买期房时，先要对住宅市场进行了解，在确定要购买某一家开发公司的商品房
后，要看对方有没有预售许可证，所购的房子与预售许可证上的项目是否一致，
如不一致则要查清后再决定。由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行，
而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与原开发商有
无委托销售协议，有售房协议的就可以放心买。
购买期房时最好随工程进度采用分期付款或公积金、按揭贷款。因为购买期
房与现房相比，存在两个方面风险；一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度
因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。如
一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承
担的资金风险就小一点。当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，可
以一次性付款，这样可以享受房屋升值带来的利益。
92 选择现房可是大有学问
选择现房首先看是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书
房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，
阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活
动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。
厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间
要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大的空间，这样才能将各种炊具等安装好。
卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小
便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省 90%，另外，毛巾架、玻璃镜等
都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真
考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好
的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，
特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。
93 怎样用好搜集来的楼书
别墅、公寓、普通住宅并没有划清界限，如果您在一个楼书上看到“别墅式公
寓”、“公寓式住宅”这样的字眼时，一定不要疑惑，发展商在赋予所建项目更高
级、更高档的构成成分。您只要根据自己的购买实力及居住需求去选购物业，而
不用问它到底是公寓还是普通住宅。
起价不是均价：在楼书上，您可能会看到令人心动的售价，但须注意，这不
过是该项目的“起价”。所谓“起价”，就是在理论上该楼盘中朝向、楼层、户型最
差的一间房子的售价，而您中意的房子，其售价一般会高于“起价”。
效果图不是实景：其实效果图与将来实景的区别，倒不是外力面的色彩有多
大偏差，而是配套设施的跟进速度。在效果图中，生活商业设施是那样清晰可鉴，
但当您住进这样的楼房后，由于后期工程进度并不是发展商说了算，因此，整个
小区的配套设施的跟进也就要视小区的整体销售状况了。
承诺不等于可以签到合同里：在不少楼书中，对于卫浴设施、装饰材料、电
梯等，发展商都冠以“高级”、“进口”之类的定语，而不写明具体是哪个牌号、何
等规格；对于周边环境描述则可能出现这样的词语：“距……多少公里，车程为
多少分钟”。但如果您自己体验，则可能是这样的结果：“车程仅 10 分钟”是指午
夜 94 购房时是选择现房好还是期房好
消费者在决定购买房屋时，首先遇到的是选择现房还是期房，哪种更适合自己？
现房具有较强的安全性和直观性。消费者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，
对房屋的质量、装修、区位、室内格局等各个方面进行详细地了解，将实地调查
的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。由于现房是已经建好的实
物，购房者可以亲眼看到自已将要入住房屋的具体情况，不必为房屋是否会延期
交付，质量有无保证等问题担心，能够避免购买期房可能带来的风险做到心中有
数，具有较大的安全性。同时，随着现房建成后，其配套的物业管理已经展开。
购房者可以直接了解所购房屋地区的治安、环境、卫生、维修以及配套设施的设
置等物业管理工作的优劣，从而为自己的具体购房决策提供了依据。由于现房是
已完成的房地产项目，购房者要对此项目的合法性，产权的性质进行调查也是比
较容易的。购买现房如果要说有什么不利之处的话，就是与期房相比，现房的价
格要高一些。
期房在港、澳地区称作买“楼花”，这是当前房地产开发普遍采用的一种房屋
销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。购买期房
最大的好处是能够以较低的价格购房，在同等条件下，期房的价格一般要比现房
便宜，可能会获得所购期房的增值收益。但是购买期房与购买现房相比较，购房
者承担的风险相对较大一些。期房能否按时完成，建筑质量能否保证，小区生活
配套是否齐全。开发商所做出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者无法直
接检查自己所购房屋的具体状况，购房者与开发商之间产生纠分的可能性较大。
这使购买期房者可能要承担以下三个方面的风险：
(1)房屋延期交付使用风险
其中包括两个方面：①购买者不能如期入住，房屋的使用居住功能无法体现；
①属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间。
(2)房屋内在品质变换的风险
开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，对房屋的建筑质量、建筑装
饰材料、建筑结构、配套设施等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，
使购房者蒙受损失。其中最应该注意的是房屋建筑面积的变化，即合同上约定的
住房面积与实际面积有很大的出入。
(3)房屋权属证件无法按期得到的风险
由于多方面的原因，有可能使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件，
购房的业主也就无法按期获得房屋产权证件。由此可以导致购房者蒙受产权再转
换或抵押融资受阻的风险。
另外，如果购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场下滑，房地
产价格下降所带来的损失。
总之，消费者在购买房屋时，是选择现房还是期房，要由购房者根据自已的
资金实力、购房需求、房地产市场的具体状况等方面的因素来作出判断。
95 获得购房信息有哪些渠道
①媒体广告包括报刊杂志上的广告，广播电视广告和招商广告等；①网上查询；①
亲友介绍；①开发商或代理商邮寄、发送的宣传品；①售楼书；①现场广告牌；①
现场展示样板房；①房地产交易展示会；①直接与房地产营销人员进行交流；①
其他途径，包括向北京市房地产交易中心、北京市房地产交易所、房地产中介咨
询公司处查询关于房地产交易的各种资料。
96 什么是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权？
房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，
房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有
权的四项基本内容。
房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用
权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权
让渡给承租人来行使。
房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权
人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。
房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房
主从房客处收取租金。
房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有
时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，
若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。
97 什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？
国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，对“全
部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。
“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济
适用房亦属于全部产权。
“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，
职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有
优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行
分配。
“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权
和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方
式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。
98 申请房屋所有权变更应提交哪些证件？
房屋在转让、交换、赠与、继承之后，其所有权将随之发生转移，当事人双方须
到房地产管理部门申请登记，并办理房屋所有权变更手续。
根据有关规定，在当地房地产交易所申请办理城市房屋所有权登记或转让、
变更手续时，应该按照以下不同的情况分别提交以下不同的证件：
1、新建的房屋办理所有权登记时，须提交房屋所在地规划部门批准的建设
许可证和建筑图纸。对于新建造的商品房来讲，这项工作一般由开发商来完成，
也就是由开发商依照规定程序完成整个项目的所有权办证工作，领取通常所讲的
“大产权证”之后，开发商再用已领取的大产权证，分别为每一个住户领取个人房
屋所有权证。对于翻建、扩展的房屋，除了提交房屋所在地规划部门批准的建设
许可证和图纸外，还须提交房屋原产权证件。
2、购买的房屋，须提交原房产产权证、买卖合同及完税证据。
3、受赠的房屋，须提交原房产产权证、赠与书、和公证书。
4、属于交换的房屋，须提交原房屋所有权证、双方签订的协议书或契约。
5、属于继承的房屋，须提交房屋所有权证、遗嘱、继承人接受遗产或认可
他人接受遗产的证明。
6、属于析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单。
7、属于获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除的证件。
需要提醒登记人注意的是，根据有关规定，在办理房屋所有权登记时，如果
申请人提供的证件不齐全或是不清楚，登记机关有权暂缓或不予办理登记。
99 如何办理房屋产权过户登记手续？
《城市房地产开发经营管理条例》中规定：“预售商品房的购买人应当自商品房
交付使用之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商
品房的购买人应当自销售合同签订之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋
所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和
房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售
房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。
房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情
况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。
《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋共有权保持证》发给房屋
共有人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、
抵押权人等。
《房屋产权证》一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证。申请人应提
交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新
证，并按规定征收重新登记费用。
100 什么是房地产登记？
房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，
依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地
产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权
证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地
产权属实施有效的管理。
房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况
和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地
产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状
况等三方面的作用。
101 住宅的结构有哪些形式？
商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖
混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：
(1)砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、
楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢
筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
(2)砖木结构住宅
砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板
结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。
(3)钢筋混凝土结构住宅
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用
钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗
腐蚀耐火能力强，经久耐用。
102 买房后是否拥有土地所有权？
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定。我国实行土地的社会主义公有制，
即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于全民所有，农村和城
市效区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留
地、自留山属于集体所有。同时还规定，国有土地可以依法确定给全民所有制单
位和集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中还规定：“地上
建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内
的土地使用权。”根据上述规定，消费者购买商品房后，对自己所有的房屋所占
用的土地，不享有所有权，只拥有土地的使用权
时分的行车时间。
103 “70 年土地使用权”等于房屋产权仅有 70 年吗？
购房者在与销售方签订合同时，正规的合同中一般都要有条款注明，房屋所占用
土地的使用年限为多少年(住宅用地一般为 70 年)。根据此项条款，经常有一些
购房者提出这样的疑问：既然土地使用权只有 70 年，那么是不是我买的房子其
所有权也只有 70 年呢？
《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届
满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会
公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权
出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。这一条规定说明，土地使用年限
届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。
104 哪些房产的房产税可以免征？
依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，下列房产免纳房产税：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产；
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
(4)个人所有非营业用的房产；
(5)经财政部批准免税的其他房产
105 出租房屋如何办理纳税手续？
企业、自收自支事业单位和房屋管理部门出租房屋，可在办理正常纳税申报手续
时缴纳各项税。其他单位和个人出租房屋，应携带房屋所有权证、房产共有权证、
国有土地使用证和租赁合同等有关材料，主动到单位所在地或居住地地方税务机
关办理纳税申报，并按照规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、印花税、
企业所得税以及个人所得税。如果未按规定自觉履行纳税义务，则按税收征收管
理法有关规定进行处罚。
106 什么是城市土地使用税？购房者如何纳税？
根据 1988 年 7 月通过的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收城
镇土地使用税的工作从 1988 年 11 月 1 日起正式执行。在此之前，许多城市一直
是征收土地使用费，征税法规实施后，收费的做法即停止执行。
城镇土地使用税的纳税人，指在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使
用国有土地的单位和个人。租住公有住宅的住户不交土地使用税，居住自购的商
品房住宅、私有住宅者都应依法缴税。征税的目的是为了更合理地利用城镇土地，
调节土地地差收入在国家、单位、个人三者间的分配，提高土地的使用效率。
城镇土地使用税以纳税人的实际占用(使用)的土地面积为计税依据，按照固
定税额征收。购房者使用的国有土地不仅仅是住宅外墙皮以内的建筑面积，还包
括院、公共走道等等。业主分摊住宅楼宇的占地面积计税，税额的测定和分摊方
法由各省、自治区、直辖市根据本地实际，组织测量，取得科学的依据，通过立
法执行。为能使住户合理地负担税赋，国家对城镇土地使用税按照城市规模的大
小分别规定不同的税额。按每平米税额计算，大城市 -10 元，中等城市 -8
元，小城市 -8 元，县镇、建制镇、工矿区 -4 元。城镇土地使用税一般按
年计算，分期缴纳(分期标准为半年、一季等等)。税收工作由当地税务部门负责，
缴纳期限由各地自行规定。
107 购买经济适用住房要交哪些税费？
购买经济适用住房的税费如下：
1、在交易过程中：
①契税：买方缴纳房价款的 4%；建筑面积在 120 平方米以下的减半交纳，
即交 2%。
①买卖手续费：120 平方米以下(含 120 平方米)的，每套 250 元；120 平方米
以上的，每套 500 元。
①印花税：买方房价款的 ‰。
①公共维修基金：购房款的 2%。
2、在申办产权证过程中：
①登记费：每建筑平方米 元。
①房屋所有权工本费：每证收费 4 元。
①印花税：每件 5 元。
108 如何确定房屋财产保险的保险金额？
房屋财产保险合同中的保险金额是被保险人对房屋的投保金额，也是保险人计算
保险费的依据和承担补偿责任的最高限额。在签订房屋财产保险合同时，必须订
明房屋的保险金额。根据我国财产保险制度的规定，确定房屋财产的保险金额，
将依据房屋属于企业还是家庭而有所不同。
企业房产保险金额的确定有三种方式：
(1)按照帐面原值确定保险金额。帐面原值指的是房产在建造或购置时所支
出的货币总额。按帐面投保是一种不足额的投保。
(2)按照帐面原值加成数确定保险金额。帐面原值加成数即在保险人与被保
险人协商一致的情况下，在房产帐面原值的基础上再附加一个成数，使之趋近于
重置重建价值。这种投保为足额投保(即保险金额相当于财产实际价值的保险)。
(3)按重置重建成本投保。重置重建成本即重新购置或重新建造房屋所需支
付的全部费用。
家庭财产由于没有帐册可依，因此家庭房屋的保险金额由投保人根据实际价
值，自行估价确定。
109 什么是契税？购房者如何纳税？
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承
受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单
位和个人交纳。
2、税率。1997 年 4 月 23 日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契
税税率为 3%~5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率
范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为 4%，目前为推动居民
住房消费，按 2%税率减半征收
110 什么是印花税？购房者如何纳税？
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有
行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票
完成纳税义务等特点。
1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应
纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了 13 类。房屋因
卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其
中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据
由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。
2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。
其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所
书立的书据，免纳印花税。
4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合
同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证
书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购
买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销的方法是：
可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不
论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，
纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检
查。
对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可
持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证
上加盖印花税收讫专用章。
111 房产交易应缴纳哪几种税？
税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，因此了解税费项目种类及缴纳的方
式对买房者来说很有必要。
房产交易涉及到的税共有 8 种，包括：营业税、城市建设维护税、教育费附
加、固定资产投资方向调节税、印花税、契税、企业所得税和所得税。购房人交
纳的主要是印花税和契税。
112 签订一份严谨的房产买卖合同，保障您的合法权益
买房必须谨慎，不能盲目投资，更不能贪图小利或眼前利益。为使购房有所保障，
没有后顾之优，购房者在买房时要与售房单位签订一份正式的经过公证的房产买
卖合同。
事先还要做一番详细的调查准备工作。这些调查准备工作的内容，首先是审
查发展商的资格。从法律上讲，即指发展商是否具有合同签约的主体资格。一个
合格的发展商应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照，立项批复、国有
土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证、开工证、内(外)销售许可证，
如果是现房，还应有工程验收合格证。购房者对房屋质量合格证要认真审查，必
要时复印留存。只有发展商具备了上述证照文件，才能证明其享有该房产开发的
主体资格，其所签订的合同才能是合法有效的合同。
购买商品房在审查使用证时，要注意看是否盖有市房屋土地管理局的公章，
是否是“有偿使用”。若标有“临时”字样，则说明该单位还没有正式取得土地使用
权；北京市房屋土地管理局分别于 1994 年和 1995 年制定了外销、内销商品房销
售许可证制度，因此如果缺少销售许可证，则说明发展商的销售权利不具有合法
性；另外在审查许可证时，还应查看上面批准销售的面积、地点、项目名称、预
售内容等条款。
如果以上这些要检验的证照不齐，建议购房人最好不要与这样的发展商签订
合同，因为买了这样的房子的后果，极有可能就是入住后拿不到房产证，小区基
础设施不完善造成生活不方便，或者是购房人无法按时入住使用。
当然，签订合同前仅了解这些手续文件是不够的，还要对房产所在位置、环
境、交通、社区规划和物业管理及社区发展前景等多方面进行考察，只有这样，
所签的合同才不致盲目。
前期调查了解工作完成之后，购房人要与发展商签订正式的房产销售合同。
这一阶段非常重要，如果购房合同签订得不够谨慎，条款不够清晰、准确，那么
就会给以后留下许多后患，使自己受到损失。
根据《中华人民共和国经济合同法》的规定，但凡合同都必须具备以下几方
面的具体条款：标的；数量和质量；价款和酬金；履行的期限、地点及方式；违
约责任。有关房地产购销合同的制定，目前可参考的是国家建设部和国家工商局
制定颁布的《商品房买卖合同(示范文本)》，但即使是按照这一规范文本签订的
合同，在必要的时候，买卖双方仍需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积
和购房人付款方式等关键条款，一定要有细节性的明确约定。
1、有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买现房合同时，在此条款中
要求写明建筑面积，及其建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数，使用
面积平米数，建筑面积与实用面积的比例；购买预售房屋的除应注意上述问题外，
还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。因为设计施工图与建成后房屋面积存
有误差是不可避免的。根据《民法通则》自愿、公平、等价、有偿的原则，此条
款应如此表述：误差在 3%之内(含 3%)，视为正常误差，但误差部分应按实际面
积和合同中规定的单价进行结算。房号、单元在整楼中的位置示意图，单元的平
面图也应在合同中写明或作为附件。
2、关于价格、收费、付款额方面的条款。在一般合同中，价格条款应是比
较明确的，每平方米多少钱。但购买期房的人应注意，条款中应有细节项约束发
展商不得随意加价，而且房价中不应包括其他各种不合理费用。发展商要求购房
者付出的各种款项，税费，购房者可要求售房方出示有关规定和证明文件，对于
一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用，委托中介费、银行
手续费等，购房者有权拒付。另外在合同中应明确、详细规定付款方式，如缴纳
定金时间、数额、分期付款的步骤、数额等。
3、房产销售合同中有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾
期交房，不承担责任。”这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否
明确，这一点购房人一般都不知其到底是如何含意。
我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的”不可抗力“是指不能
预见，不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。”依照此法，
房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易
中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗
力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然灾害和其它事故，及售房主所不能控制
的其它原因造成的交房延期，销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己
的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。售房不能把发展商因自己的过错，如：
对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，
同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级和政府行为等因素归之
为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意
“不可抗力”在合同中是如何界定的。
另外在合同中，有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方。所以购房者
在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修
标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线畅通；门、
窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等等上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中
还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。
再有就是售后物业管理的条款，也是购房人在签合同时容易忽略的内容。目
前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任
确实不好界定，但购房人还是可能从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管
理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权利；物业管理公司的职责范围；
物业管理费标准的制定等。具体的说就是业主如何选择委托的物业管理公司，明
确物业管理公司的职责，保证入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设
施、邮政、通讯等项服务到位，并按规定收取物业管理费。
113 忽视《预售合同》附件，可能会惹出纠纷
1998 年初，某市发生了两起商品房纠纷。其中一起是某发展商与预购人在《预
售合同》附件“建筑结构、装修和设备标准”中约定该房屋“楼层高度 米”。7
月，预购人入室装修发现房屋净高仅有 米，遂提出退房。另一起争议同样是
因该附件产生。双方签约时，发展商的售楼小姐误将建成的一期商品房系为“框
架结构”的《预售合同》的附页照样贴在了二期房系为“混合结构”的《预售合同》
附件上。交房时惹出纠纷。
从上述情况看，业内人士认为，不重视商品房交易时合同尤其是附件的签署，
是产生这类纠纷的根源。附件是主合同的组成部分。其效力等同于主合同的法律
意义，往往会被忽视。
上述两起争议应该说是可以避免的。比如，所谓“楼层高度”，它不是一个严
谨的概念。发展商在签约前就应注意，要么按建筑规范明确是“净高”还是“层
高”，要么注写为“符合政府主管部门规定之标准”。另一起承重结构争议中，根
据许多间接书面材料综合分析，预购人在签署《预售合同》后半个月内，曾因欲
调整屋内布局，在查阅和了解施工平面图并请专家自制改动承重墙体的图纸时，
就已经明知建造中房屋是混合结构，而不是框架结构；也确实是售楼小姐随意地、
不经心地误将一期商品房合同附件照样搬于二期非框架商品房的《预售合同》，
而于合同签订八个月后，因其他原因引起要求退房的纠纷。
可见，正确约定《预售合同》附件的内容同样不可忽视，发展商在附件中所
作的任何说明，包括建筑结构、电梯、通讯系统、停车场、绿化率、公共设施等
情况的约定，均将构成发展商对客户所作的承诺，成为约束双方权利义务的内容
之一。
114 房地产转让合同应具备哪些条款？
所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其它合法方式将房地产转
移给他人的行为，按《房地产管理法》的有关规定，房地产转让应当签订书面转
让合同。 房地产转让合同是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转
让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。房地产转让合同的主体须是
房产所有人；客体是土地使用权和房屋所有权。在房地产转让合同中转让的房地
产交付给受让方，并将土地使用权或房屋所有权经以合法形式转给受让方，受让
方的主要义务是接受房地产并向转让方付有关费用。 在日常实践中，房地产转
让合同中应具备下列条款： 1、双方当事人的姓名或名称、住所。如果订立房地
产转让合同的当事人是公民，则应写明姓名，如果是单位，则应写单位的全称。
但同时注意，单位应当是能独立承担民事责任的法人，有时为了联系上方便，写
明地址、邮编、电话号码等。 2、房地产权属证书名称及编号。房地产转让时，
转让人对其拟转让的房地产应拥有一定权利，也应当有相应的权属证书，如国有
土地使用证、产权证等。为了避免将来产生纠纷和记录房地产权属的现状，就应
当在合同中标明权属证书的名称及编号。 3、房地产的坐落位置、面积、四至界
限。合同中应具体标明房地产的位置，同时还就标明面积的大小及四至界限，标
得越细越好，以免纠纷发生。 4、土地使用权的取得方式、时间及年限。在合同
中，应明确转让方土地使用权的取得方式，是通过出让而取得还是通过划拨而取
得的，什么时候取得的，政府准允使用年限为多长等。 5、房地产的用途或使用
性质。我国对于土地或房屋采用的是规划许可使用制度。一块土地，政府在进行
规划时，便对其用途作了规定，使用者不得随意变更。因此为了避免纠纷的发生，
在转让合同中要明确规定房地产的用途。 6、成交价格及支付方式。这是房地产
转让合同的核心条款。成交价格就是转让房地产的价格，一般采用大写的方式，
并应明确是以现金支付还是以支票支付；是一次性支付还是分期支付，支付的时
间等等。 7、房地产交付使用的时间及过户时间。在房地产转让合同中，应写明
转让方何时将房地产交付受让方。由于房地产是以产权过户形式来体现所有权的
转移，所以在合同中应约定双方办理权属过户的时间。 8、双方的权利和义务。
如转让方的主要义务是交付房地产，而受让方的主要义务是支付有关费用等。
9、违约责任。合同中应写明如果一方不履行合同，应承担什么样的责任，如支
付违约金、赔偿损失、中止、解除合同等。约定违约金的应写明违约金的具体数
额或计算方式。 10、双方约定的其他事宜。
115 如何办理房屋买卖合同公证？
最近买了一套房，为了保证合同的合法性，想做一个合同的公证，请问应如何办
理？
新浪房产频道答：申办房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料：
1、申请人的居民身份证件及复印件；委托代理人代办的，代理人应提交身
份证件和授
权委托书；
2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件；
3、出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见；
4、房屋买卖合同文本；当事人可以请公证机关代为草拟；
5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件；
6、公证机关认为需要提供的其他证明材料，如房屋蓝图、房屋管理部门对
房屋的估价报告等；
房屋买卖合同应当包括以下内容：
(1)当事人的基本情况；
(2)房屋的坐落、种类、间数、结构、质量、面积、附属设备等；
(3)房屋价款数额、计价标准等，有国家统一价格的，应执行国家法定价格，
没有统一价格的，由买卖双方参照评估价格自行议定；
(4)付款的时间方式等；
(5)房屋竣工及交付的日期；
(6)办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定；
(7)违约责任；
(8)其他当事人约定的事宜，如合同生效的条件，对不可抗拒事件处理等；
(9)合同的签订日期、地点、签字人等。
