第十章 长期趋势法及其运用
第一节 长期趋势法概述
第二节 数学曲线拟合法
第三节 平均增减量法
第四节 平均发展速度法
第五节 移动平均法
第六节 指数修匀法
第七节 长期趋势法的作用
第一节 长期趋势法概述
（了解）
一、长期趋势法的含义
运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，推测、判断房地产未来价格的方法。
二、长期趋势法的理论依据
第一节 长期趋势法概述
（了解）
三、长期趋势法适用的估价对象和条件
估价对象是价格无明显季节波动的房地产
拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且资料真实可靠
四、长期趋势法估价的操作步骤
第二节 数学曲线拟合法
（熟悉）
1、数学曲线拟合法
主要有：直线趋势法、指数曲线趋势法、二次抛物线趋势法
直线趋势法是最简单、最常用的一种方法
第二节 数学曲线拟合法
（熟悉）
2、直线趋势法
（1）房地产价格与时间的关系用下式表示：
Y=a+bX
（2）a\b的值采用最小二乘法确定：
a=(∑Y-b∑X)/n
b=(n∑XY-∑X∑Y)/[n∑X2-(∑X)2]
当∑X=0时，
a=∑Y/n
b=∑XY/∑X2
第三节 平均增减量法（熟悉）
1、公式：
Vi=P0+d×i
d=(Pn-P0)/n
2、运用平均增减量法进行预测的条件是：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近
第四节 平均发展速度法
（熟悉）
1、公式：
Vi=P0×ti
t=(Pn/P0)1/n
2、运用平均发展速度预测的条件是：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近
第五节 移动平均法（了解）
一、简单移动平均法
二、加权移动平均法
第六节 指数修匀法（了解）
指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。
Vi+1=aPi+(1-a)Vi
第七节 长期趋势法的作用（掌握）
1、作用：
（1）推测判断房地产的未来价格；
（2）其他作用：
用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；
用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；
用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力；
用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏
第七节 长期趋势法的作用（掌握）
2、长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨趋势越强；
房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前的价格高低无关。
