三月二〇二六 珀斯市中心商务区办公楼市场开始出现激励措施回升，而空置率总体保持稳
定，2025年下半年下降了%。尽管2025年全年表现平淡，但展望乐观，
得益于几乎不存在的供应管道。
珀斯市中心商务区
办公市场
关于西珀特更新
劳伦斯·帕诺佐 姓名
研究与咨询 标题，研究，咨询
在未来五年内，中央商务区（CBD）预计没有新的供应，空置率的下
降应该支撑一段更强劲的租金增长期。
总空缺
Perth市中心的总空置率基本持平，H2-2025
期间仅下降%，达到%。优质空置
率保持在%。而与此同时，
次级空缺率是%。
+6000
元
年度净吸收
净吸纳量在2025年的珀斯办公楼市场为正，
录得+6,429平方米。然而，这一数字比2024
年下降了58%，其中净吸纳量是
+15,375平方米
+46k+46,0
年度净增
2025年，珀斯市场的净增面积相对强劲，新
增了46,396平方米，主要由Esplanade9号的
完工构成。
供应预计将大幅放缓
在接下来的5年内。
%
首选租金增长
PrimenetfacerentsinPerth’sCBDofficem arket
are up % q/q and % y/y. Most of this rental
growth has
珀斯中央商务区（CBD）办公楼市场的高
端净租金上涨了%（环比）和%（同比）
。这次租金增长的大部分来自
被日益增长的激励措施所遏制
网络有效租金同比下降%。
47%
首要激励
主要激励措施目前维持在%，与上季度
持平，但同比上升%。次级租金是
略高，平均%，持平
同比上升%。
%
优先收益率
Prime yields in Perth’s office market have r emained
flat for seven quarters in a row at % with limited
to no
珀斯办公楼市场的优质收益率连续七个季度
维持在%，且有限或无增长。
交易证据以造成任何
运动。
年级
总库存
平方米
空缺
百分比
年净
吸收
平方米
年净
补充
平方米
Av net
激励
面部租赁 %
$/sqm每平方米美元
网络有效
租金增长
y/y
核心
市場
收益率%*
总理 647,994 -794 44,956 734
二级 1,195,854 7,223 1,439 473
总数 1,843,848 6,429 46,395
来源：Knight Frank Research/PCA * 假定WALE为5年
2
关键洞见
珀斯中央商务区办公楼市场指标 - 2025年第四季度
报告标题：珀斯中央商务区办
%
强大的基础在西澳大利亚
净吸收速度放缓但保持正值
54
来源：佳士得·沃特森研究，PCA
213
-25
-50
珀斯中央商务区网络吸纳量
根据过去三年的统计数据，数千平方米
75
50
25
0
珀斯中央商务区年度净吸纳量
按年级，000平方米
总理 二级 总数
100
75
50
25
0
-25
-50
-75
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
来源：佳士得·沃特森研究，PCA
3 珀斯中央商务区办公楼市场
澳大利亚和西澳大利亚州的经济经历了一段时间的增长放缓。
在2025年，由于顽固的通货膨胀，利率出现转折
利率周期和全球不确定性加剧。尽管面临这些逆风，WA仍然是最具弹
性的州经济体之一，支持主要州中最低的失业率%。前景也看好，
预计WA在未来3年内将优于澳大利亚。该州有望从其在AUKUS协议
下被选为潜艇基地的优选地中获益。联邦政府据称将承诺80亿美元用于
相关基础设施升级，以及向亨德森造船厂投入120亿美元。
珀斯市中心商业区（CBD）2025年的净吸纳总量为+6,429平方米，连
续第二年呈现正向需求。尽管如此，租赁扩张的迹象有限，承租人通
常不会增加面积需求或从其他市场搬迁。租赁活动主要集中在第3统计
区，过去三年净吸纳量达+60,429平方米，反映了围绕伊丽莎白湾近 期
发展需求。包括上圣乔治街区的第1统计区表现也好，同期间净吸纳量
达+39,188平方米。2025年，顶级物业的净吸纳量为-794平方米， 此前
需求积极。这种调节表明承租人更加注重成本，部分承租人更愿意接
受质量较低或次级空间。
需求
来源：Knight Frank研究，牛津经济研究所
%%%%%
失业率
根据澳大利亚各州，百分比
其他州 西澳大利亚
维克
SA.
NT
新南威尔士州
Queensland
WA
tas
ACT
来源：Knight Frank研究，牛津经济研究所
2028（f）2027（f）2026（f）2025
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%%
%
GSP增长预测
澳大利亚相对于WA，年增幅百分比
澳大利亚 西澳大利亚
%
%
%
%
职位空缺在2025 H2略微下降
新增供应将促使空置率下降
珀斯市商业区空置率预测
%
空缺 预测 十年平均
%
%
%
%
%
2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029
来源：佳士得·沃特森研究，PCA
珀斯中央商务区办公楼市场 4
珀斯的中央商务区办公楼空置率略有下降。
H2-2025，下降%，至%。尽管有所改善
超过一半的地区，空置率比去年同期高出%。优质空置率在2025
年第二季度增长了%，达到%，而次级空置率下降了%，至
%。珀斯市中心的办公市场空置率分布不均，反映了占用者的位
置偏好。最低空置率为%，记录在统计分区1，包括圣乔治街北面
的北部CBD，以及统计分区3，新兴的伊丽莎白码头区，空置率为15.
5%。
尽管连续两年实现正向净吸纳，但珀斯中央商务区（CBD）近期空置
率上升主要是由供应推动的。2025年交付的新增库存包括伊丽莎白码
头9号广场的建设完成。
新增33,554平方米，另有10,684平方米翻新
空间位于乔治街100号进入市场。
珀斯中央商务区（CBD）的办公空置率预计在未来5年内将显著下降，
主要受限于供应管道，预计在2031年之前不会有大型办公项目完工。
在此期间，经济改善和稳定的需求预期将对空置率产生下行压力。此
外，预计从2026年底开始，租赁到期将增加，这将支持更强的租赁活
动，并逐步减少适合租户的办公场所的可用性。
供应
%
%
%
%
%
%
%
%
2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026
来源：佳士得·沃特森研究，PCA
二级
珀斯中央商务区空置率
按年级，%
总数 总理
来源：莱坊研究
2032+2031+2026-202302025
Perth CBD新增供应管道
按承诺类型和状态，000平方米
已完成 新供应可用
80
60
40
20
0
珀斯中央商务区空置率
根据统计位置，%
%
%
%
%
%
1 3 2 4 5
来源：佳士得·沃特森研究，PCA
%
%
%
%
%
9
公
园
广
场
10
0
圣
乔
治
大
道
15
基
督
城
大
道
地
块
4
伊
丽
莎
白
码
头
会
展
中
心
5米
勒
街
2
3
45
1
6
5
珀斯中央商务区办公楼市场
主要办公用品
Perth CBD and 西珀斯
翻新
# 地址 开发者 SQM Due
1 100 圣乔治大道 ISPT. 6,600 完整
DA批准
# 地址 开发者 SQM Due
3 15 基督城大道 布鲁克菲尔德 50,000 2031
4 地块4 伊丽莎白码头 AAIG 60,000 2031
新进展
# 地址 开发者 SQM Due
2 9 公园广场 布鲁克菲尔德/CBUS 33,500 完整
规划
# 地址 开发者 SQM Due
5 1&21MountsBayRd1号与21号 马布茨鲁贝克路菲尔德与威利
群
待补充 2032+
6 5 Mill街 GDI 待补充 2033+
上涨的激励抵消了租金增长。
租赁需求将于2026年晚些时候和2027年增加
来源：莱坊研究
35
%
A和
B
B 仅
37
%
高级
总理
A 只
17
%
3
%
8
%
珀斯办公室按等级划分简报
市场份额按所需入住质量划分的份额百分比（2月-12月25%）
来源：莱坊研究
24%
仅限西珀特
仅边缘
49%
3%CBD&西珀
特
6%
CBD&边缘地
带
18%CB
D
珀斯办公室简报按地点划分
市场份额按期望入住地点划分的简报百分比（2月至12月25日）
6
珀斯中央商务区办公楼市场
Prime net face rents in Perth’s CBDincreased %over
2025年，平均达到734美元/平方米。然而，这一增长
面对租金的上涨，激励措施也相应增加，2025年从45%增长到47%。
这导致顶级净有效租金略有下降，现在平均为每平方米389美元。次
级净面租金平均为每平方米473美元，激励措施提升至50%。尽管
次级面租金每年增长%，但由于激励措施的上升，次级净有效租金
略有下降，下降了%，与顶级市场相似，现在为每平方米236美元。
2025年的租赁咨询主要集中在寻求优质空间的租户（37%），其次
是仅提供A级选项的（35%）。仅有3%的需求是针对仅提供高级办
公室的，这进一步证实了成本的重要性。
使用方仍然以考量为主要驱动因素。
大约49%的活跃意向书寻求仅限CBD的地点，其中大部分需求集中
在巴拉克街以西，反映了持续偏好靠近伊丽莎白码头和圣乔治大街的
西端。2025年进入市场最大的需求来自西方电力公司（约20,000平方
米
），该公司计划从东珀斯搬迁至CBD。其他显著活跃需求包括澳大利
亚国民银行（5,000平方米）和教育部（4,000平方米）。展望未来， 预
计租赁咨询量将在2026年末至2027年加强，受即将到来的租赁到期潮支
持。
租金和便条
500 %
450 %
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
来源：莱坊研究
% 550
%600
%650
%700
珀斯中央商务区租金
面网租金$/每平米（左侧），年增长率%（右侧）
年度增长 网络门面租金
750 %
珀斯市中心商务区净有效租金
按年级，$/平米
总理 二级
400
350
300
250
200
150
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
来源：莱坊研究
净有效租金在西珀斯下降
空缺率仍然远低于过去10年的平均水平
西方珀斯办公室空置率
总空缺率与10年平均值相比（%）
空置率 十年平均
%
%
%
%
%
%
%
%
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
来源：莱坊研究
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
来源：佳士得·沃特森研究，PCA
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
-50
总数二级
西珀斯办公区净吸纳量
按年级，000平方米
总理
7 珀斯中央商务区办公楼市场
西珀斯顶级净租金环比持平，但同比增长%。尽管过去一年中租金
略有上升，但这种增长已被上涨的激励措施完全抵消。过去一年中，
顶级激励措施从%增至%，导致顶级净有效租金下降%。
这种上涨可能反映了珀斯中央商务区空置率上升，房东提供更强的租
赁激励措施以吸引租户远离西珀斯。
尽管如此，西珀斯依然是国家中最具成本效益的城市边缘办公楼市场
之一。优质净租金平均为每平方米424美元，使该区域比澳大利亚其
他所有城市边缘市场都要便宜，唯一例外是阿德莱德的边缘市场，其
优质净租金平均为每平方米409美元。
西珀斯办公室需求在2025年录得负增长，净吸纳量总计为-8,971平方米。
这标志着自2020年以来，西珀斯净吸纳量首次出现负值，与过去 5年市
场普遍强劲的租赁表现形成鲜明对比。
网络吸纳率的下降也体现在空置率的适度上升，空置率上升至
%，环比上升%，同比上升%。尽管有所上升，但空置率仍
远低于10年均值%，且显著低于2021年第二季度创下的峰值
%。
西佩斯更新
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
来源：莱坊研究
%150
%200
%250
%300
%350
西珀特办公租金
按租金类型 $/平方米（左侧），以及激励百分比（右侧）
激励措施 网络门面租金 网络有效租金
450 %
400 %
城市边缘及地铁办公区租金
办公室区域，每平方米单价
阿德莱德艺术节
西佩斯利
麦考瑞公园
圣基尔达路
布里斯班边缘艺术节
帕拉马塔
查茨伍德
圣莱昂纳兹
南岸（墨尔本）
North Sydney
300 400 500 600 700 800 900 1,000
来源：莱坊研究
有限珀斯的交易证据
主要收益率连续18个月保持平稳
最近交易
在2025年，珀斯中央商务区（CBD）没有发生任何办公楼交易，这
是过去十年中唯一没有发生超过600万美元办公楼销售的一年。市场
由于多种原因仍然低迷。关于长期债务成本和办公楼可行性的不确定
性仍然存在，投资者也对珀斯与资源经济的相关性和伴随而来的办公
楼市场的波动持谨慎态度。
一月，SKS集团以950万美元的价格购买了178圣乔治大道，计划将其
改造成酒店，并非作为投资购买。因此，自2024年10月以来，技术上
尚未发生办公楼投资销售。
西澳大利亚珀斯市中心商业区（CBD）的优质收益率连续第六个季度
保持不变，平均为%。次级收益率也实现了季度间稳定，较上年
同期微降4个基点至%，维持106个基点的利差，与澳大利亚其他
办公市场总体保持一致。除非交易证据支持重新定价，否则珀斯收益
率变动可能性不大。
过去一年中，悉尼和珀斯的收益差扩大了，悉尼优质地产收益率上升
了33个基点，平均达到%。因此，两个市场的收益差扩大到了188
个基点。
来源：莱坊研究，MSCI
es moreco
投资市场
8 珀斯中央商务区办公楼市场
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
(YTD) 年度至今
来源：莱坊研究，MSCI
00
2200
4400
6600
8800
101,000
珀斯中央商务区办公楼投资额
投资金额（左侧，单位：A$），以及销售数量（右侧）
卷（澳元） 性质（#）
1,200 12
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
来源：莱坊研究
%
%
%
%
%
%
150
珀斯中央商务区办公楼收益
按年级百分比%（左侧），以及bps（右侧）的分布
传播 总理 二级
%
财产
价格
核心市场
NLA平方米
$/sqm每平方米美元
买方 供应商 销售日期
I'm sorry, but t
收
he
益
sy
率
mbol \"$m\" does not constitutNeLaAc.
WALE
or phrase. It's a placeholder or an abbreviation that requir
（资本收益率）
omplete sentence
178 圣乔治大道 将被转换 3,207 2,962 不适用/无/未提供 SKS集团 待补充 1月26日
66 圣乔治街 11,444 6,553 大洋洲首都 RF CorVal 11-24
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经
济
指
标
报
告
打
破
枷
锁
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兴
起
B
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R
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状
态
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25
年
1月
-
市
场
悉
尼
中
央
商
务
区
办
公
楼
市
场
二
〇
二
五
年
二
月
-
报
告
墨
尔
本
中
央
商
务
区
办
公
室
20
25
年
2月
—
—
市
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富
报
告
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20
25
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