卓越时代广场商业裙楼投资分析报告-33DOC.doc

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卓越时代广场商业裙楼投资分析报告 前 言 中国 CBD 综述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03 一、CBD 概念释义┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03 二、中国顶 尖城市 CBD 发展趋势概述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08 第一章 深圳 CBD 区位价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08 一、深圳 CBD 概述 ┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08 二、类比中国其他顶尖城市 CBD，深圳 CBD 的独特发展优势 ┄┄┄┄┄┄09 第二章 深圳 CBD 商业板块价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11 一、深圳 CBD 现有商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11 二、深圳 CBD 现有商业模式分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11 三、深圳 CBD 未来商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄17 四、深圳 CBD 商圈与深圳其他各大商圈的竞争剖析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄18 五、深圳 CBD 商圈核心竞争优势和现时比较劣势┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄20 第三章 卓越商务品牌价值评估 ┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21 第四章 卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值剖析 ┄┄┄┄┄┄┄┄29 结 论 卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值综述 ┄┄┄┄┄┄┄┄30 前言 中国 CBD 综述 一、 CBD 概念释义 CBD 是英文 Center Business District 的简写，译为“中央商务区”。 CBD 一 般占地 3 至 5 平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万 平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓 真正是“寸土寸金”。 CBD 高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服 务、展览、咨询等多种功能。CBD 中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层 建筑、高效便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及荟萃城市最顶级的集中式 商业。一般来讲，写字楼要占到总建筑面积的 50%，商业及商住建筑约占 40%， 其他服务设施以及必要的市政配套设施约占 10%。 美国纽约的曼哈顿、日本东 京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的 CBD。 二、 中国顶尖城市 CBD 发展趋势概述 中国城市建设 CBD 至少应该具备以下五个条件：有足够的国际影响力、有 足够的经济实力（国内生产总值超过 1000 亿元）、城市基础设施完备、处于资 金流、信息流和物流的核心位置、聚集了各个方面的人才。就这个意义而言，香 港中环当之无愧成为中国最好的 CBD，内地方面北京、上海、深圳 CBD 三足鼎 立，而广州 CBD 的发展也步入正轨，风头正健。 A. 北京 CBD 发展趋势概述 名称 CBD 商圈 位置范围 建国门外大街与东三环交汇处，西起东三环中路，东至针织路，南临 建国路，北依光华路 发展特征 高档商业最集中区域，高档商务、商业融于一体的成熟商圈 商业业态构成 国际精品荟萃、适当的娱乐休闲配套 主要商家 国贸商城、嘉里中心、贵友大厦 B. 上海 CBD 市政规划发展趋势概述 名 称 上海六大 CBD：小陆家嘴金融贸易区、南京西路沿线、人民广场、淮海路沿线、虹桥 地区以及徐家汇地区 小陆家嘴金融 贸易区 东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北至黄浦江边 范围内的公共区域 南京西路沿线 东起南京路、新昌路，西至南京西路、乌鲁木齐北路。南至延安中路， 北至武定路范围内的公共区域 人民广场 东起西藏中路西侧人行道，西至黄陂北路东侧人行道，南起延安东路 北侧人行道，北至上海大剧院和人民大道 200 号外墙沿线范围内的公 共区域 淮海路沿线 东起淮海东路、西藏路，西至淮海中路常熟路、宝庆路口。南起肇嘉 滨路，北至延安中路范围内的公共区域。 虹桥地区 是上海最早成型的 CBD。该区域主要是东起延安西路、中山北路，西 至仙霞路、古北路。南临虹桥路，北靠天山路的公共区域 位 置 范 围 徐家汇地区 东起肇嘉滨路、东安路，西至中山西路、宜山路。南临中山西路，北 靠广元路的公共区域 南京西路商圈 也称“静安南京路商业街”，规划定位是一条商业、商务结合的商业街。 第一段(东段，到茂名路)建成了六大专业商厦和一批老字号特色店，适 应了 90 年代上半期消费。第二段(中段，到常德路)，引入外资建成了 经营国际品牌为主体的梅龙镇、中信泰富、恒隆三大广场，建成了中 安国际名品专卖店一条街，到 20 世纪末本段为上海商业最高层次商业。 第三段(西段，到静安寺，并延伸到乌鲁木齐北路)正在规划建设中。 淮海中路商圈 淮海中路是上海最繁华、最高档的商业路段，与南京路齐名。 以重庆南路为界，东到西藏南路，是淮海路 CBD 区域，聚集了众多顶 级办公楼，包括瑞安广场、中环广场；西段到常熟路，云集了众多购 物中心、百货，有美美、连卡佛、巴黎春天、华亭伊势丹等。 在淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是新天地商圈，2000 年建 成，主要以酒吧为主的休闲娱乐商圈。近几年该区域已经汇聚了众多 知名酒吧、新天地影城以及各式各样的中西风格的餐饮店，未来这里 还将引进 20 多家品牌服饰连锁。 徐家汇商圈 不仅东方商厦、港汇广场、太平洋百货、汇金百货、美罗城等云集于 此，而且周边还环绕着衡山路休闲娱乐街、宜山路建材家具街等市级 专业特色街，形成了强烈的辐射效应。地铁一号线、轨道明珠轻轨线、 内环高架、沪闵高架交汇于此，构成了便捷的立体交通网络，进一步 巩固了徐家汇商圈的地位 发 展 特 征 虹桥开发区商 圈 虹桥开发区商圈包括 2 个部分，一是以天山商厦为中心的茅台路、天 山路一带（传统社区经济区），另一是遵义路、仙霞路一带（现代商 务经济区）。发展至今，天山商圈商业形态不仅满足周围社区居民的 需要，还满足周边大批涉外、高级白领等商业人士的需要 商 南京西路商圈 大型购物商场、品牌专卖店 淮海中路商圈 餐饮、体闲、大型购物商场 徐家汇商圈 餐饮、体闲、大型购物商场 业 业 态 构 成 虹桥开发区商 圈 餐饮、酒吧、休闲、娱乐 南京西路商圈 梅陇镇广场、中信泰富广场、金鹰国际购物中心、恒隆广场、上海商 城、久百城市广场 淮海中路商圈 百盛、巴黎春天、华亭伊势丹、太平洋百货、二百永新、新华联商厦 徐家汇商圈 港汇广场、美罗城、太平洋百货、东方商厦、第六百货、汇金百货、 太平洋数码广场 主 要 商 家 虹桥开发区商 圈 新天地广场、Park 97、钱柜、圣爱美浓葡萄酒、2001 港式茶餐厅 C. 广州 CBD 市政规划发展趋势概述 名称 珠江新城 位置范围 东至华南快速干线，南至珠江，西至广州大道中，北至黄埔大道西 发展特征 珠江新城为天河区继天河商圈后崛起的又一商圈，广州要将珠江新城打 造成区域金融中心，政府出台了多项扶持政策要把珠江新城建设成中央 商务区。 商业业态构成 酒店、写字楼、零售百货 主要商家 美居中心珠江新城店、丽思卡尔顿酒店 D. 香港 CBD 市政规划发展趋势概述 名称 中环区 位置范围 香港中西区 香 港 发展特征 香港岛面积不足 70 平方公里，中环区位于本岛的核心区域，是香港的金融 贸易心脏。占地 公顷，它是香港最早发展的地区，从二十世纪 50 年代起即成为香港最重要的商业中心。　中环 CBD 的建筑面积达到了 400 万平米以上，拥有包括 88 层的国际金融中心在内的众多著名楼宇。目前香 港中环业已发展为东南亚最具商务号召力的成熟 CBD 地区。香港 CBD 功 能多样，商务、生活、娱乐、旅游结构平衡，商业持续繁荣。这一区域集 中了大量的金融、保险、地产及商用服务行、中国银行的新总部等。香港 CBD 制度透明、管理高效。青山、碧海、高楼构成别致的美丽景观。香港 CBD 通过“联动体系”使乘客在快速交通与慢速交通、不同交通系统之间，实现 短时间紧凑、高效、便捷的转换，大大缩短乘客的滞留时间，减少对城市 各交通系统的冲击。 商业业态 构成 酒店、写字楼、零售百货 主要商家 丽柏酒店、置地广场、LV 中环店、GUCCI 中环店、兰桂坊 A. 深圳 CBD 市政规划发展趋势概述 名称 福田中心区 位置范围 北依莲花山，南至滨河大道，东至彩田路，西至新洲路 发展特征 以深南大道为界分为南北两个片区，南片区规划总建筑面积约 500 万 平方米,功能主要是以金融、贸易、信息、商业零售为主的城市商务中 心；北片区约 300 万平方米主要是以行政办公、科技文化、会议等为 主的行政文化中心；四周主要为高层住宅区。 深圳 CBD 是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展和行政于一体 的城市商务、行政、文化中心,对于实现深圳香港间经济衔接，形成香 港 -深圳 -广州国际性城市带都将产生深远影响，将成为珠江三角洲城 市群最重要的功能区，以及华南乃至全国对香港及海外联系的核心之 一。 商业业态构 成 酒店、写字楼、零售百货 深 圳 主要商家 马可孛罗酒店、COCOPARK、天虹商场 F. 北京、上海、广州、香港 CBD 对比评述 核心优势 固有劣势 深 圳 经 济 优 作为城市最繁华、最具商业潜力、最具 经济活力、最具投资价值的领域，中心 区的写字楼价值往往被过分强化，深圳 目前深圳 CBD 商业以空降型的大型 集中式商业为主流，CBD 商业格局是 由政府完善的规划实现的，并没有经 势 中心区汲取世界著名 CBD 的发展经验， 写字楼掌控了深圳主流话语权的同时， 为商业价值、商务价值找到极佳的平衡 点，使深圳中心区成为东南亚最具国际 化气质和商业视野的区域。 过传统零售和百货业的积累发展阶段。 这既是 CBD 商业的独特发展优势，同 时也是 CBD 商业目前发展的劣势之 所在。 北 京 政 治 优 势 北京处于国家政治和文化中心的特殊地 位，其 CBD 的形成和发展具有中国其他 任何城市都无法比拟的天然优势和象征 意义，而且北京的市场本来就很大，压 抑多年的市场力量一旦爆发将会产生巨 大的冲击力。 政治牵头，带有浓重的市政规划色彩， CBD 的商务和外交价值被过分强化， 商业体量被最大化地浓缩，沦为商务 配套，仅占 CBD 总规划建筑面积的 5%以下。 上 海 需 求 优 势 由国际“走进来”需求和国内“走出去”需求 强烈激发所形成的棋盘式 CBD 自主发 展道路。上海本身就是中国内地金融贸 易的 CBD 核心。 无论在官方还是民间，对 CBD 这个概 念显得并不十分热衷。从政府的报告、 媒体的解读，甚至街谈巷议中，都少 见 CBD 的影子。而即使是最为机巧的 房地产开发商，也很少拿 CBD 做卖点。 一般的市民，更是懒得分辨中央商务 区、商业区等等的区别。没有统一的 市政规划，多头分散，对商业而言， 不易产生产业集群的规模化优势和 CBD 地域品牌效应。 广 州 市 政 导 向 优 势 第一个真正严密规划和反复论证认可的 大型综合中心街区”， 首先其设计采用 的是群楼空中通道、地面公路、与地下 铁路三层的立体通模式，从而尽可能达 到人车分流，畅通无阻，这对于广州城 市中心的开发建设是一次突破。其次， 从功能上来说，珠江新城在过往几大中 心街区功能不完善的基础上将金融、信 息、行政管理、文化、休闲娱乐集于一 身，形成一个综合功能的中心社区来吸 引国内外财团的投资与进驻。 广州没有强大的产业群和金融圈绝对 支撑不了珠江新城 CBD 的形成，是目 前珠江新城发展的核心困难。只有广 州产业群等高速发展加上政府适当的 引进大公司进入珠江新城，珠江新城 才能形成国际 CBD 概念。 香 港 历 史 积 淀 优 势 历史悠久，锋芒毕露，而且在渐进稳步 的发展中已经趋于成熟，成为亚太地区 的最具影响力的 CBD. 自发形成，市政规划混乱，商业投资 门槛高达 1 亿元以上，使诸多投资者 望而却步。 第一章 深圳 CBD 区位价值评估 一、 深圳 CBD 概述 深圳 CBD 位于深圳市福田区。北依莲花山，南望深圳湾，总占地面积 607 公顷,规划总建筑面积约为 1000 万平方米。以深南大道为界分为南北两个片区， 南片区规划总建筑面积约 500 万平方米,功能主要是以金融、贸易、信息、商业 零售为主的城市商务中心；北片区约 300 万平方米主要是以行政办公、科技文化、 会议等为主的行政文化中心；四周主要为高层住宅区。 深圳 CBD 是一个“泛都市综合体”,是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、 会展和行政于一体的城市商务、行政、文化中心,对于实现深圳香港间经济衔接， 形成香港-深圳-广州国际性城市带都将产生深远影响，将成为珠江三角洲城市群 最重要的功能区，以及华南乃至全国对香港及海外联系的核心之一。 1. 深圳 CBD 房地产开发总量 深圳 CBD 总占地面积 607 公顷,规划总建筑面积约为 1000 万平方米。根据 深圳市规划局官方数据估算，深圳 CBD 规划控制在总商用建筑面积为 750 万平 方米。 2. 深圳 CBD 房地产开发发展模式剖析 和其他 CBD 不同，深圳中心区集合世界顶尖机构和规划设计，从政府公共 产品到民用建筑，其涵盖房地产的所有产品形态，包括住宅、公寓、商业、酒店、 写字楼，营建相互关联的巨大产业矩阵，实现产业巨变和区域价值最大化。深 圳 CBD 的房地产业态开发基本上形成了以下五种模式，打造区域商务链价值。 “矩阵相关”模式：从星河·国际开始，到星河 COCO PARK、星河世纪、星河 丽思卡尔顿酒店，星河集团在 CBD 所开发的项目囊括房地产产品的所有形态， 星河集团成为深圳 CBD 早期的开发建设缩影。引入天虹购物中心开始了 CBD 商圈序幕，后引进香港新鸿基地产属下管理机构启胜管理全面策划、招商、管理 星河购物公园，更以超五星级酒店、甲 A 级写字楼成为深圳 CBD 早期开发龙头。 “线性相关”模式：深圳大中华国际交易广场以逾 30 万平方米的建筑面积构 建了深圳 CBD 最大的商务平台、从商业、酒店、会所、公寓到写字楼，营造了 深圳最大商务综合体。 “专业相关”模式：在深圳 CBD，专业写字楼地位不可小觑。1998 年，荣超 地产率先在 CBD 拉开专业写字楼开发序幕，从国际商会大厦 AB 座、国际商会 中心到荣超第四座–经贸中心，持续 7 年的执着追求，在 CBD 专注于专业制造商 务空间。 “产业相关”模式：凤凰卫视行政总部及制播中心迁至深圳凤凰大厦，由此形 成吸引香港、珠江三角洲等地文化产业、传媒、摄影、广告制作等相关产业链， 加上附近已有的深圳报业集团、深圳广电集团等，将促进深圳中央传媒区 （CMD）的形成。 一、 类比中国其他顶尖城市 CBD，深圳 CBD 的独特发展优势 ┄ 沟通深港，直临世界，互补与共赢的示范 深圳 CBD 是深港一体化的前沿和门户，也是深港互补与共赢的示范。香港 作为成熟的国际化城市向深圳 CBD 释放着高端服务业的产业资源，香港产业巨 头和知名品牌在深圳 CBD 抢占了新的发展空间，并从这里把产业触角延伸到珠 三角和泛珠三角。而深圳 CBD 则依托香港在世界范围内配置高端产业资源，迅 速成形壮大，香港元素让深圳 CBD 的发展步子更快更稳更成熟。 内地服务业发展需要香港的优势融入，香港也需要内地市场来扩大服务业的 规模实力。香港总商会总裁方志伟表示，目前香港城市人口与纽约、伦敦相近， 香港金融业增加值是 1800 多亿港元，但纽约金融业增加值大约是香港的 7 倍，商 业服务业大约是香港的 6 倍。伦敦金融业规模是香港的 倍，从业人数是香港 的 倍。显然，香港要确立国际竞争地位，高端服务业也只有面向内地拓展空 间，才有新的动力。 香港元素与深圳 CBD“水乳交融”，发挥出三大关键作用：一是中介桥梁， 经统计分析，世界 500 强投资深圳 CBD 的 75 家中，有将近 50％是通过香港进驻 深圳 CBD，充分体现出香港在深圳吸收外资方面的重要中介作用。二是投资趋势， 在深圳 CBD，现有的 500 万美元投资总额以上的港资企业中，第二产业占实际使 用外资金额比重为 46％，第三产业占实际使用外资比重为 54％；三是“填补空 白”，以前对外资严格限制的道路运输、无船承运、国际货代、电影院建设等领域， 都有若干港资企业进入，尤其是港资进入深圳 CBD 商业领域的数量和投资金额 的增长，一年内增长将近 5 倍。 ┄ 深圳地铁城市组团快线，深圳 CBD 受益最大，与香港 CBD 近零距离 接触 城市组团快线联系城市核心区与外围组团，或联络多个外围组团，以长距离 出行服务为主。站距约 2～3 公里，最高速度一般为 100～120 公里/小时。组团 快线将带动特区外各组团尤其是“四大新城”的开发建设与城市更新，促进特区内 外一体化及城市多中心结构的形成。 城市组团快线包括的线路： 里程 起始站 终点站 01 号线 罗湖口岸 深圳机场 04 号线 皇岗口岸 清湖 06 号线 公里 松岗 龙华火车站 11 号线 公里 深圳西站 塘坑 13 号线 公里 海上田园 塘坑 14 号线 公里 福田中心区 坑梓 城市组团快线规划的最大受益者是深圳中心区，规划完全实现以后，将有 8 条地铁通过，成为全球都少见的地铁密集 CBD。最值得一提的是：通过城际地 铁线路，深圳 CBD 与香港 CBD 仅 20 分钟之隔，成为中国唯一的双城双核，日 益受全球瞩目。 第二章 深圳 CBD 商业板块价值评估 一、 深圳 CBD 现有商业供应量分析 随着市民中心的启用，国际会展中心的启动，深圳地铁网络的迅速扩张，特 别是周边城中雅苑、星河国际、星河世纪、中海华庭等高尚楼盘人气渐旺，加上 越来越多的公司总部、跨国公司区域总部、金融机构总部等相继入驻，CBD 将 加速发展成为深圳的政治、经济、文化中心，一条集政府、文化、传媒、会展、 金融于一体的总部经济带呼之欲出。当此契机，高端高频的商务人群与居住人群 的消费特征已经形成，其对购物、休闲、娱乐、文化等的需求正在迅猛增长，商 业竞争山雨欲来。CBD 已初步显示出巨大的商业前景，并逐步向深圳高档商圈 迈进，日益成为深圳一个真正的品牌消费区。 CBD 商圈是深圳最有潜力的商业中心区，目前已形成以三大购物中心（星 河 COCO PARK、怡景中心城和晶岛国际广场）为主的商业格局，日平均人流量 达 30 多万，且都是颇具消费力的高素质顾客层，为定位高档的 CBD 商业提供了 广阔的发展空间。随着写字楼市场的不断被消化，中心区的商务氛围逐渐形成。 后市随着岗厦商业区改造工程的深入，中心区新写字楼、新房地产综合性项目的 落成，深圳 CBD 将会成为深圳最大、经营档次最高的商业中心，显现出超强的 辐射能力。 二、深圳 CBD 现有商业模式分析 1. 集中式商业 形成以三大购物中心（星河 COCO PARK、怡景中心城和晶岛国际广场）为 主的商业格局，集中式商业均集中在南区益田路和福华路沿线，无缝衔接地铁网 络、毗邻会展中心和高尚社区。 星河 COCO PARK 简介 基 本 资 发展 商/ 投资 深圳市星河房地产开发有限公司 商 物业 位置 地处深圳中心区核心位置，邻近深圳市会展中心，与高交会馆、市民中心隔路 相对 商业 类型 集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能为一体的体验式园林和 情景化购物中心 商业 经营 管理 商 启胜管理服务有限公司 物业 管理 深圳星河物业管理 总建 筑面 积 约 8 万平方米 商业 面积 约 8 万平方米 商业 层数 五层 外观 形象 外形复杂新颖，包括各种钢结构造型及钢结构连廊、天桥，外墙为大面玻璃幕 墙和一个大型球形玻璃幕墙；内含 12 条特色商业街，约 6000 平方米下沉式广 场 风格 定位 深圳公园情景式，大都会体验式、一站式购物中心 标准 层面 积 万平米 料 首层 高度 米 标准 层高 度 米 标准 层面 积 万平米 停车 场所 在楼 层 地下负三层；车位数量： 800 个 人行 方 便 度 3 个站台无缝链接地铁购物公园站，福华路、中心路共有 30 余部公交车 车行 方 便 度 深南大道、滨河大道保证车行顺畅。益田路、金田路、福华路规划良好 人流 量 50 万人/日 所临 街 道 状 况 所临福华路、益田路、中心一路街道规划完善 商 业 环 境 商务 配套 黄浦雅苑、港丽豪园、星河国际、中海华庭、皇庭世纪等高档住宅区、信息枢 纽大厦、航天大厦、卓越大厦、金中环、嘉里建设广场、大中华国际交易广场、 深圳国会商会中心等 30 多栋超甲级写字楼，会展中心、高交会馆、市民中心 等市政设施，星河丽思卡尔顿酒店、马哥孛罗好日子酒店、喜来登酒店、五洲 宾馆、景轩酒店、香格里拉酒店等五星级酒店，天虹购物广场、怡景中心城、 晶岛购物中心等大型购物中心；已经进驻 30 多家中外资银行；云集众多五百 强企业. 交通 配套 与深圳会展中心地铁站实现无缝连接，三十余部大小公交分布在其周边，可至 深圳的各个地区 优势 占据中心区无比优越的核心位置，比邻会展中心，无缝链接深圳地铁购物公园 站。超过 140 万平米甲级写字楼和数十个大型高档住宅区环绕其间，中心区高 档酒店群近在咫尺。在旺盛的人流、物流、资金流、信息流里，缔造中心区优 质商业坐标.与近 2 公里的地下商业街无逢链接.未来潜力无限,几年后租金及 升值完全可以超越华强北及东门. 劣势 周边竞争激烈，怡景中心城、晶岛国际广场、天虹购物广场均走高档路线，如 何进行错位经营、实现共赢是首要问题。 机会 地处深圳 CBD 的核心地带，必将随着深圳中心区商圈的崛起而兴盛。其辐射 力不但将直逼东门、华强北等成熟商圈，而且更将其提高一个档次，为创新消 费、炫耀时尚，缔造非凡体验的“一站式情景式购物中心”。 S W O T 分 析 威胁 深圳中心区的商业氛围还不够浓厚，尚需两至三年的时间来培育。 一、 深圳 CBD 现有商业模式分析 怡景中心城简介 发展商/投资商 深圳市怡景中心城商业发展有限公司 物业位置 深圳 CBD 福华路中央商务区核心地带 商业类型 中国首创的生态型购物中心，拥有 28000 平方米的的屋顶生态公园 和 15000 平方米的下沉水景广场，是目前深圳购物中心中最具绿色 概念的项目 商业经营管理商 台湾太平洋建设·HOUSE·百货集团 物业管理 深圳市城建物业管理有限公司 总建筑面积 12 万平方米 商业面积 10 万平方米 基 本 资 料 商业层数 四层 外观形象 北侧是 39 公顷的中心广场，东西两侧各有一个面积达 7200 平方米 的绿色景观下沉式广场，屋顶是 2 万多平方米的绿色公园 风格档次 国际商业中心 标准层面积 万平米 首层高度 米 标准层高度 米 人行方便度 地铁、公交车提供了便捷的交通，自驾车也很方便 车行方便度 深南大道、滨河大道保证车行的畅通，益田路、金田路、福华路规 划良好 人流量 50 万人/日 所临街道状况 临近深南大道、滨河大道、福华路等主干道 商务配套 星河国际、中海华庭、皇庭世纪等高尚住宅区、信息枢纽大厦、航 天大厦、卓越大厦、深圳国会商会中心等甲级写字楼，会展中心、 高交会馆、市民中心等市政设施，星河丽思卡尔顿酒店、马哥孛罗 好日子酒店等四五星级酒店，天虹购物广场、星河、晶岛购物中心 等大型购物中心 商 业 环 境 交通配套 与深圳会展中心地铁站、购物公园站实现无缝连接，三十余部大小 公交分布在其周边，可至深圳的各个地区 优势 中心城位于 CBD 中轴，为中国首个生态型购物中心。建筑风格强 调“生态”概念与深圳其它大型购物中心有所区别。建成后，其周围 摩天大楼林立，中心城居于其中，以“生态型”为特点，整体感觉绿 色、自然、休闲，和周边的现代化建筑形成巨大反差与视觉冲击力； 中心城的外型是水平发展的，占地很大，建筑却很矮，更象欧美的 MALL。地铁一号线将会为其带来日均十万的人流量 劣势 深圳中心区的商业氛围还不够浓厚，尚需两至三年的时间来培育 S W O T 分 析 机会 地处深圳 CBD 的核心地带，必将随着深圳中心区商圈的崛起而兴 盛。其辐射力不但将直逼东门、华强北等成熟商圈，而且更将其提 高一个档次，无论从购物品牌、休闲娱乐还是生态环境来看，都是 极具有特色的生态型商圈 威胁 怡景中心城与其相隔仅咫尺的晶岛国际广场均强调“生态”型的建筑 特点，均走高档经营路线，很容易形成同质经营 晶岛国际广场简介 发展商/投资商 深圳融发投资有限公司 物业位置 由福华三路、福华路、中心四路以及中心五路合围而成，南接会 展中心，北通中心广场和市民中心，占据 CBD 重要位置 商业类型 集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的深圳顶尖的 mail 商业经营管理商 深圳市国际商场 物业管理 深圳国商物业管理有限公司 总建筑面积 11 万平方米 商业面积 8 万平方米 商业层数 4 层 外观形象 屋顶有 2 万平方米的大型生态花园，地面一层的北面设有一个占 地 7000 平方米的公交枢纽站，地下一层东西两面各有一个 7000 多平方米的下沉式广场 经营档次 知名主力店及各类品牌专营店，其中 80﹪为首次进入内地 标准层面积 万平米 首层高度 米 基 本 资 料 标准层高度 米 人行方便度 人行方便度：通过屋顶天桥、地面通道、地下人行通道和地下车 行通道与周边城市建筑、地铁交会站、公交枢纽站形成全方位的 贯通 车行方便度 车行方便度：深南大道、滨河大道保证车行的畅通 人流量 约 40 万人/日 所临街道状况 临近深南大道、滨河大道、福华路等主干道 商 业 环 境 商务配套 星河国际、中海华庭、皇庭世纪等高尚住宅区、信息枢纽大厦、 航天大厦、卓越大厦、深圳国会商会中心等甲级写字楼，会展中 心、高交会馆、市民中心等市政设施，星河丽思卡尔顿酒店、马 哥孛罗好日子酒店等四五星级酒店，天虹购物广场、星河 SOHO 购物公园、怡景中心城等大型购物中心 交通配套 地铁一号线与四号线交汇的出入口、公交车停靠站（20 多条公交 路线） 优势 平面设计新颖，场中设街，铺铺临街； 地处 CBD 核心；处于地铁一号线与四号线交汇口；紧邻会展中 心，购物公园； 劣势 中心区的商业氛围还不够浓厚，尚需两至三年的时间培育 机会 其定位力求实现差异化经营；消费者可以边购物边逛公园；采取 只租不售或返租的经营模式，以确保统一经营 S W O T 分 析 威胁 经营模式、经营范围、商业业态与万象城、金光华广场均雷同， 易同质竞争；仅在深圳中心区就存在与晶岛同档次的怡景和星河 SOHO，竞争激烈。 1. 社区商业 深圳 CBD 区目前配套的居住社区主要分布在中心北区彩田路附近和南区会 展中心西侧。星河国际、黄埔雅苑、城中雅苑、星河世纪等深圳市顶级高尚生活 社区使 CBD 居住氛围成为深圳人居典范。其高额房价特色使 CBD 的居住群锁 定在事业有成的城市中坚有产阶级和跨国公司商务流动性租赁居住人口，为 CBD 商业提供持续性高频高端消费人群。 大型住宅裙 楼商业楼盘 名称 商业面积 （平方米） 主要业态 星河国际 40000 天虹购物广场、餐饮 星河世纪 25000 大型主题商场——“第 三空间创意生活馆 2. 写字楼裙楼商业 在任何一座 CBD，写字楼都掌控了核心“话语权”。在深圳 CBD，众多高耸 入云、气度不凡的写字楼荟萃其中，成为 CBD 商务频繁、人气密集之地，使写 字楼裙商业随着 CBD 的发展成熟，更加繁荣璀璨，同比别区，更具投资潜力 CBD 现有写字楼裙楼商业一览表 楼盘名称 商业面积（平方米） 主要业态 国际商会大厦 （B 座） 银行、餐饮、发艺、便利店 兴业银行大厦 银行、餐饮、地产中介、便利店 投资大厦 10080 银行、酒店 航天大厦 银行、餐饮、便利店 卓越大厦 银行、餐饮 新华保险大厦 餐饮 时代金融中心 空置 深圳大中华国际交易广场 90000 银行、酒店、餐饮 国际商会中心 8051 银行、地产中介 中央商务大厦 餐饮、银行 江苏大厦 6000 宾馆、商场、银行 诺德大厦 3， 银行 安联大厦 银行 中银大厦 23000 银行、地产中介 中电信息大厦 自用 银行 经贸中心 2737 地产中介 美特思 自用 餐饮、银行 免税大厦 10191 餐饮、银行 金中环大厦 23295 餐饮、银行、便利店 信息枢纽大厦 自用 银行、市政便民配套 嘉里建设广场 10000（2 期） 在建 中国联通大厦 自用 银行、市政便民配套 华融大厦 9728 餐饮、便利店 城建购物公园 20000 餐饮 （地铁购物公园站与会展中心 站）地下商业街 14100 规划中 二、 深圳 CBD 未来商业供应量分析 根据深圳市政府对 CBD 的商用土地控制政策，CBD 将不再有大型集中式纯 商业中心的建设计划，而未来的商业供应量主要来源于裙楼商业（如项目一期） 和混合型房地产产品中的商业部分（如项目二期），如发展商无短期资金回笼计 划，均考虑长期持有商业项目，只租不售。导致目前入市的可销售的商业投资产 品在未来的市场竞争将出现白热化的态势，未来商业板块具有可销售面积的市场 供应稀缺性。 三、 深圳 CBD 商圈与深圳其他各大商圈的竞争剖析 ●与东门商圈、华强北商圈的比较 东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的历史可以上溯到 300 多年前的明 末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商 业旺区。东门商圈的形成、繁荣和发展，得益于东门步行街的改造，改造后东门 商业步行街区由 12 条步行街相连，有 20 多家大型商场和数百家小型商铺，已投 入运营的商业面积超过 50 万平方米，是目前深圳经营品种最为齐全的商业区， 因此吸引了大量顾客前来东门购物，目前日均客流量达 35 万人次，节假日更高 达 50 至 60 万人次，年营业额逾 50 亿元。主要百货店有茂业百货、太阳百货、 天虹商场。但是东门商圈目前存在很多问题，一是经营业态雷同，缺乏个性，且 档次较低。东门商圈目前经营服装和小商品的小商铺占了九成，商铺品种单一， 成为极需要改变的现状。大型综合性百货亦存在经营范围雷同、商品种类相似的 问题；同时，商场定位不清晰，整体档次低较低，降低了东门商业的层次。另外， 消费者需求的细分化与专业化，也呼唤着个性化的商业面世； 二是外部环境、 交通有待改善。东门老街虽然经过政府的两次改造，内部面貌已焕然一新，但是 东门商圈 面临每天 60 万的人流量，道路拥挤、脏乱又成为东门路一大难题；三是大型商 业内部绿化、休闲设施缺乏。 位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品 买卖交易场所。到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳商业旺区。 其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大动脉深 南大道横贯其中，面积达 平方公里。商圈内拥有 50 多万居住人口，大小企 业一千多家，工薪白领 10 多万人，交通四通八达，20 多路公交车穿行其中，辐 射全市各地，每日人流涌动，日人流量高达 50 万人次。目前华强北是深圳“业态 最全”的商圈：拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等 20 多家专业 市场；有曼哈时尚广场、华强电子世界、紫荆城等 30 多家商业品牌大型商场； 拥有大小商家 560 多家，各式门店 3400 多家；有金融和证券机构 40 多家； KTV、酒吧等 60 多家；同时又是赛格、桑达、华发等多家上市公司的总部所在 地。整个商圈年销售总额逾 200 亿元，已成为全国客流、物资、资金流、信息流 量最大的商业区之一。 目前，华强北正在不断升级扩容。一是政府对华强北进行二期改造，进一步 完善交通、人行系统，加强步行街的建设；二是电子市场进一步扩大；三是国美、 苏宁两家家电巨头的进入，使华强北专业化经营趋势越来越明显；四是茂业百货 将进一步带动华强北百货业的发展，同时曼哈时尚广场、女人世界名店等集中式 商业进行重新调整、定位，形成良性的错位经营、优势互补的格局。未来几年内， 华强北将变得更加繁荣。 华强北商圈目前最大的问题是交通堵塞问题。车辆太多、道路不够、停车场 有限等都直接造成了交通的窘境。其次是华强北的内部购物环境有待提升，除了 后来居上的茂业百货里面具备娱乐休闲饮食功能外，其余的卖场都是单纯的卖商 品，没有一个歇脚的地方，这样人流量越大，逛商场越累。 而东门商圈、华强北商圈的缺陷正是 CBD 商圈的优势。CBD 商业由于政 府超前的规划，交通、环境均相当完善，各商业项目也力求以个性化的服务吸引 消费者，走多元化道路。更重要的是，CBD 商业项目均走高档路线，定位清晰， 符合中心区的整体规划，有助于其长远发展。 华强北商圈 ●与人民南商圈的比较 人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南 路，西至和平路，总面积约 平方公里。人民南片区曾经是深圳的中心区域和 标志性区域，拥有国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业 城、深房百货等 11 家大型商场，16 家金融机构，33 家中高级酒店，有阳光、香 格里拉、富临、富苑、彭年等 5 座五星级大酒店；39 家高档次娱乐场所，数百 家餐饮业和 1 万多家公司。有相当一批跨国公司办事处入驻人民南，如沃尔玛亚 洲采购中心、丹麦的马士基公司等；全市外资金融机构的 90％在该片区。但近 年来，随着片区开发的急剧膨胀，交通、配套、市政功能、商业环境诸方面已远 远无法适应形势发展的需要，加之东门、华强北商圈的崛起，其昔日的辉煌景象 渐失。 作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，人民南片区担负着深圳发展的龙头 作用，应充分利用人民南片区和罗湖口岸的各种综合优势，因此深圳市政府出台 总投资额达 亿元的改造方案，力争把人民南打造成代表城市水平和景观形象 的标志性商业街区和国际化的知名商业大街。根据改造后人民南“立足于豪华高 档，以众多高档次的百货商店和精品商场”为依托，吸引来自“内地和深圳的中高 层消费者和香港居民”的市场定位，西武、国贸商场、金光华广场等也对卖场作 进一步调整、升级，人民南正在建设为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功 能于一体的区域型现代化商业文化中心。 与人民南商圈相比，CBD 商业同样立足于奢华档次。金光华广场由于地处 罗湖口岸，具有得天独厚的优势，而 CBD 的规划虽然优于早期发展的罗湖，但 其商业刚刚起步，商业成熟尚待时日。CBD 各商业项目如星河 COCO PARK、 怡景中心城在定位与业态组合上与人民南的金光华广场大同小异，如何避免同质 化竞争，实现共赢，是两大商圈共同面临的问题。 ●与深南中商圈的比较 以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射，商圈内有地王大厦、岁宝百 货、国际商场、华润万象城等，地处深圳政治、金融、商务中心区域。中信城市 广场、华润万象城这两个大型购物中心的出现，推动了深圳高档商业的发展。而 人民南商圈 深南中商圈 吉之岛、西武进驻中信城市广场大大提升深南中商圈的品位，华润万象城则是该 商圈商业实力形成的强化剂。 深南中商圈与 CBD 商圈两者更具有可比性。中信城市广场、华润万象城与 中心城的几个商业项目在定位、业态上极为相似，都是立足高档，集休闲、娱乐、 购物于一体。而且深南中周边是深圳的政治、金融、商务中心，这里扎堆聚集着 众多的写字楼的商务人士，目前的商务氛围已经达到十分成熟的程度。深南中商 圈将是 CBD 商圈最强劲的竞争对手。 一、 深圳 CBD 商圈核心竞争优势和现时比较劣势 核心竞争优势 现时比较劣势 CBD 商圈 一个城市只有一个中心，作为 城市最繁华、最具商业潜力、 最具经济活力、最具投资价值 的领域，中心区的写字楼价值 往往被过分强化，深圳中心区 汲取世界著名 CBD 的发展经 验，写字楼掌控了深圳主流话 语权的同时，为商业价值、商 务价值找到极佳的平衡点，使 深圳中心区成为东南亚最具国 际化气质和视野的区域。 目前 CBD 商业以空降型的大型集中 式商业为主流，CBD 商业格局是由政 府完善的规划实现的，并没有经过传统 零售和百货业的积累发展阶段。这既 是 CBD 商业的独特发展优势，同时也 是 CBD 商业目前发展的劣势之所在。 CBD 与东门、华强北、人民南、深南 中这几个商圈同在地铁一号线的沿线， 地铁的通车给沿线商圈带来巨大的人 流和旺盛的商机，但同时对沿线物业也 带来一定的利空影响，地铁将使巨大的 人流分散到各个商圈。 第三章 卓越商务品牌价值评估 一、 卓越集团——CBD 首席运营商 每一个城市都有自己的历史和故事。“要了解中国的五百年，就去北京；要 了解中国的一百年，就去上海；要了解中国的改革开发二十年，就去深圳；要了 解中国商务地产二十年的风云际会，就去深圳中心区——体验“卓越系”的 CBD 运营理念。这是业界时下颇为流行的说法。 在卓越集团发展历程的十年，卓越集团与深圳中心区共生共建，以她对商务 空间超前的美学追求，以与城市顶尖商务理念发展趋势相吻合的“运营 CBD”开 发模式，推动着城市的发展与变革。 时至今日，卓越大厦、卓越·时代广场的成功坚定了卓越在深圳中心区商务 楼宇开发的坚实地位。2006 年，卓越集团紧接着启动了占地面积 1 万㎡，总建 筑面积约 8 万㎡的卓越·时代广场二期项目和占地 万㎡，总建筑面积 33 万㎡ 的卓越－皇岗世纪中心项目。由此，卓越集团一跃而成深圳中心区开发规模最大 的房地产企业，也因此成为 CBD 首席运营商。这些项目形成了卓越作为深圳中 心区老大的身份。卓越集团业已成为深圳中心区可开发建筑面积最大的企业，总 建筑面积达 平方米，按深圳中心区规划控制在总商用建筑面积为 750 万平方米（深圳市规划局官方数据）估算，卓越集团项目占总开发量的 8%，简 单比方，客户在中心区每置业 100 平米，其中 8 平方米必为卓越集团的房地产产 品。 当一些企业以“在路上”的姿态对自己的“城市运营”津津乐道时，卓越早已“站 在高处”，以 CBD 首席运营商的姿态，指点一个新的未来。 卓越集团在中心区的项目列表 项目 占地面积（平方米） 建筑面积（平方米） 卓越大厦 卓越时代广场一期 7295 118927 卓越·时代广场二期 4850 80000 卓越·世纪城 35000 330000 二、 卓越商务品牌成长历程 ┄ 布局：从足音到强音 聆听大象足音，感触商务脉动。 如果说住宅开发是房地产开发的“预备课”，那么写字楼的开发这一“专业课” 则是对品牌和实力的锤炼，而中心区更是兵家必争之地。 在卓越集团羽翼丰满、“运营 CBD”这一商务品牌理念历练成熟后，卓越集 团的起点不可不谓高端。就像凤凰翱翔于九天的高傲，只落梧桐的执着，都是一 种令人神往的境界。 2003 年，卓越集团挥师中心区，投资卓越大厦，厚重、大气，一个大 L 型 的卓越大厦形象一扫中心区千篇一律的筒子楼形象，引领出写字楼市场的“宽体 办公时尚”，卓越产品线进一步丰富。随之，集团的品牌内涵也更加丰富，从生 活美学延展而出商务美学和商业美学。卓越集团在中心区发出的第一声足音可谓 铿锵悦耳。 进驻中心区，卓越集团自身的开发理念完成了一个跳跃。在开发项目数量和 种类日益增多的同时，卓越集团绚丽光芒照亮的又照亮了人们的双眼：2005 年， 卓越集团正式启动超高层写字楼卓越·时代广场，推崇商务美学办公理念，倡导 一种全新的商务理念。卓越·时代广场在奠基的那一刻起，就是为 CEO 度身订做， 凝聚了 CEO 的独特气质，就预示这他将成为伟大 CEO 实现梦想的最佳平台，真 正打造 CEO 们的“尖端商务文化圈”，成为时代广场对运营 CBD 的绝妙阐释。 卓越大厦、卓越·时代广场、卓越·世纪中心，卓越的“运营 CBD”名声鹊起， 当初发出第一声“商务冲动”的足音已经成为影响主流商务地产的强音。 ┄ 谋略：从强音到强大 舞动繁华，比肩全球，用顶尖元素雕塑商务时光。 在城市中心区，一个标志性建筑应该成为城市文化的载体，能够展现城市的 精神，传承城市的历史；作为城市的建设者，开发商既要求对其历史进行深刻的 解读，又要看到其未来的发展走向，以“商务美学”的理念，用建筑来铭刻这个时 代的辉煌印记。 在这样的指导思想下，卓越集团在进行写字楼开发的时候，就格外注意与现 代美学的传承和演绎、与周边环境的艺术融合，同时汲取国际先进的设计理念与 技术经验，力求建造一座真正的商务美学建筑。随着卓越集团在中心区商务建设 步伐的加快，其清新脱俗、匠心独具的建筑构思和创作语汇也逐渐被世界 500 强 和将要成为世界 500 强的企业所熟知和青睐。 卓越大厦、卓越·时代广场的成功坚定了卓越领导层对于深圳中心区商务楼 宇的开发。2006 年，卓越集团紧接着启动了占地面积 1 万㎡，总建筑面积约 8 万㎡的卓越·时代广场二期项目和占地 万㎡，总建筑面积 33 万㎡的卓越－皇 岗合作项目。由此，卓越集团一跃而成深圳中心区开发规模最大的房地产企业， 成为统驭 CBD 的商务巨擘。这些明星般的楼盘不仅照耀了楼市、满足了 CEO 们 高品位的商务需求，也成为卓越 10 年璀璨商务事业的厚重底色。 卓越地产秉承“商务美学”理念，在深圳 CBD 成功开发了卓越大厦、卓越时 代广场（一二期）以及在建的卓越世纪中心等，首创了国内最具特色的自主开发、 自主经营的商务开发经营模式，成功打造了“CBD 商务地产运营”专业商务品牌， 并导入全球领先的“金钥匙物业管理服务”模式，现已发展成为深圳 CBD 区域最 大商务建筑群、最具有特色、最具规模、最具商务美誉、最具影响力的“深圳 CBD 商务地产领先品牌发展商”，确立了“卓越商务价值新标杆”的定位。2007 年，由 国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院共同 主持研究的《2007 年中国房地产品牌价值研究报告》中， 卓越集团以 CBD 商 务地产的专业领域荣登 2007 年中国房地产专业领先品牌 TOP10 的第四席。就这 样，卓越集团在短期内就完成了从商务强音到强者的完美蝶变。 2007 中国房地产专业领先品牌 TOP10 品牌 公司名称 专业领域 北辰实业 北京北辰实业股份有限公司 复合地产 沿海绿色家园 沿海绿色家园集团 健康住宅 上实地产 上实地产 城市运营 卓越地产 卓越置业集团有限公司 CBD 商务地产 颐景园 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司 园林地产 宝龙集团 宝龙集团发展有限公司 商旅地产 融创 天津融创投资有限公司 都市综合体 中邦 中邦置业集团有限公司 文化地产 城开 上海城开（集团）有限公司 核心区域运营 开元 杭州开元房地产集团有限公司 酒店地产 ┄ 卓越远见赢天下——成本法则：成本控制就是资本运筹 成本就是资本！将成本支出，转变成公司的资本积累。作为 CBD 会展经济 圈中罕有“化零”出售的商铺物业，项目从自营客户的角度出发，零成本，成就资 本升值最大化。 以项目一层 A06 单位作为投资案例分析： 建筑面积（平方米） 市场理论销售单价（元/平方米） 168000 市场理论销售总价（元） 3998400 预期最低首付款（元）（按揭 5 成，十年还 清） 1999200 每月预期租赁总收益（元/月） 23800 每月预期还款额（元/月） 每月预期盈利额（元/月） 每年租金平均递增率 5% 每年市场销售价格平均递增率 10% 每月纯价值增长率 15% 十年租金总收益(元) 十年后预期成交总价（元） 十年后理论投资总收益（元） 自营商铺物业，不仅可以在支付月供款的同时有所节余，增加公司的现金流 动，同时还可以把原租金预算转换成月供款，将成本支出转变成公司的资本积累， 一举两得。 ┄ 卓越远见赢天下——资源法则：稀缺资源创值核心资本 项目拥有十大独具特色的硬件组合优势，最优化配置内部资源，使投资客户投 入 1 份钱，享受 10 份集约优效： ┄ 218 米 CBD 南中轴最高地标性建筑 ┄ 外墙采用隐框框架式生态幕墙设计，低辐射镀膜遮阳型 LOW-E 中空玻璃。 具有良好的隔音隔热性能，适中的可见光透过率，较低的太阳能透过率，极 高的远红外线发射率，防紫外线辐射。铝合金龙骨采用“氟碳喷涂”最佳耐候 性表面处理，导电性好，防雷击。 ┄ 20 米高阳光大堂，深圳绝无仅有、全球罕见的三大堂设计，不仅带来更宽 裕的公共空间和更广阔的商务交流平台，更能全面提升物业形象，提高客户 尊崇感，使消费者拥有更加轻松愉悦的消费心情 ┄ 从空中到地下，从地铁到直升机，六维交通体系，开启深圳首个“能效商务 体”，成为掌握城市经济、资讯和财富脉搏的先决条件。 ┄ 16 部三菱原产进口高速电梯，价值 200 万元/部，档次比肩地王大厦，并结 合十字核心筒的超前设计理念，全面提升物业形象展示面，以卓识远见缔造 顶尖商务建筑典范 ┄ 设备管理自动化系统（BAS）、办公自动化系统（OAS）、通信自动化系统 （CAS）、安全防御自动化系统（SAS）、防火灾自动化系统（FAS）—— 领先全球的 5A 智能化体系，打造顶级楼宇的“神经系统” ┄ 全球顶级的特灵空调，其快捷制冷、健康新风系统，带来清凉舒爽的商业 体验，消费人流悄然提升！而分户按流量计费，为精打细算的投资者提供最 为有效最为贴心的成本控制渠道。精品，就是从不忽略任何细节 ┄ 平均 60 平方米的基本单位，自由拼合，满足多层次投资需要。楼层间的巧 妙互动以及二三层独具特色的外廊设计，使“空间投资组合理论”充分发挥， 通过不同空间组合投资，让投资者有机会享有价值逾 10 万的额外空间和无 限遐想的人流价值循环线。 ┄ 全球顶级物管顾问——世邦魏理仕，世界上最大、历史最悠久的国际物业 顾问公司，具有 200 多年丰富经验，曾为纽约世贸大厦、香港金融街提供全 面物业服务，在全球 28 个重要国家拥有诸多分支机构。卓越时代广场一期 选择世邦魏理仕，为您提供最具保障最为周全的商业物业管理计划。 ┄ 卓越远见赢天下——消费法则：人气鼎盛就是财气亨通 1. 项目各交通环线的流量现状测算 ┄ 北侧：福华一路 双向三车道； 2 条公交线路通过； 车流量约 15000 辆/小时； 人流量约 300 人/小时； ┄ 南侧：福华路 双向四车道； 10 条公交线路通过； 车流量约 35000 辆/小时； CBD 交通大动脉之一； 人流量约 1800 人/小时； ┄ 西侧：益田路 双向三车道； 12 条公交线路通过； 车流量约 35000 辆/小时； CBD 交通大动脉之一； 人流量约 1000 人/小时； 2. 项目未来两年后各交通环线的流量测算 车道 公交线路 车流量 人流量 北侧：福华一 路 双向三车 道 4 条公交线路通 过 车流量约 30000 辆/ 小时 人流量约 600 人/小 时 南侧：福华路 双向四车 道 15 条公交线路 通过 车流量约 55000 辆/ 小时 人流量约 3000 人/ 小时 西侧：益田路 双向三车 道 15 条公交线路 通过 车流量约 45000 辆/ 小时 人流量约 2100 人/ 小时 3. 项目消费群剖析 深圳 CBD 办公、商务和商业功能高度集聚：区内交通便捷，人流量大；金 融业高度集中，是深圳最重要的金融中心；会展博览业、物流业、传媒业、旅游 业发达，国际交流频繁，信息、资金流量大；深圳 CBD 既为商务活动提供便捷、 高效的最佳工作环境，也为商业、居家提供舒适、优美的空间环境；因此 深圳 CBD 成为世界 500 强和国内外众多总部集团炙手可热的抢滩目标，总部经济正 朝着规模化高端化聚集。世界 500 强、全球行业巨头、跨国大公司纷纷进驻深 圳 CBD，在这里设立区域性总部或者办事机构后，不仅带来了为其配套的产业 链，而且迅速带动各自的相关上、下游企业，或纷至沓来考察选点，或买楼租楼 进驻，出现了世界知名大企业与其客户公司齐齐进驻深圳 CBD 的总部经济繁荣 景象。目前，深圳 CBD 入驻的国际知名企业，例如：渣打银行深圳总部、意大 利 Chicco 公司、日本佳能公司、瑞士 ABB 公司、全球商务运营商雷格斯、排名 全球十大会计师事务所的英国摩斯伦国际会计师事务所、全球 IT 服务行业中的 巨头——美国 EDS 公司、环球资源等，约占 CBD 入驻企业总量的 30%。其中世 界 500 强企业已有 75 家。国内著名企业也不甘示弱，在深圳 CBD，香港凤凰集 团、中国检验认证集团、中国出口信用保险公司深圳总部、鹏华基金、北京搜狐 新时代信息技术有限公司等名企扎堆，总部云集，约占 CBD 入驻企业总量的 60%，深圳 CBD 总部经济效应日益凸显。与此同时，深圳 CBD 商务配套的高端 服务业发展迅猛，国际金融机构、五星级酒店群、国际中介机构星罗棋布，CBD 高端配套服务功能日益完善。 总部经济是‘无烟经济’和‘循环经济’。 总部密集区的共同特点是国际性知名 企业总部密集形成规模效应，配套完善资本效应高，单位土地效益总量高，引动 持续性、流动性大的高频高端商业消费人流。总部密集区的商圈一年流出的税收 和财富相当于关外数平方公里的一年产出。 ┄ 使命：从强大到伟大 运营 CBD 远见未来，构筑商务先锋世界。 卓越集团在其后几年的发展历程中，作为先锋企业所秉持的发展倾向，它的 出类拔萃，它的卓尔不群，它的持续超越……都与“卓越”的形象如此契合。卓越 集团的企业立场和发展样式，影响了深圳写字楼的改革和创新，提升了深圳楼市 的商务开发理念和营销水平，同时也奠定了卓越作为先锋领军企业的地位。 走过十年的卓越集团已经很强大了。 2004 年以来，卓越集团先后在长沙、武汉、重庆、青岛四地成立子公司，“立 足深圳，布局全国”的格局初具雏形，“蔚蓝海岸”品牌迈向扩张之路；2006 年， 正式确立跨地域、集团化的战略发展体系，提出“成为国内卓越的以房地产开发 为核心业务的品牌企业集团”的战略目标，长沙、武汉、重庆、烟台区域发展上 轨道；而在重庆和广州，卓越集团也启动了两个大型商业项目：重庆万州光彩大 市场和广州地王商业广场。其商业美学的主张随着集团的进一步拓展，正在走向 全国。 运营 CBD 正恢弘驶进卓越发展快车道，成为卓越事业的鲜明旗帜。 但是，强大远不是卓越的目标，卓越要从强大走向伟大。 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究 院共同主持研究的《2007 年中国房地产品牌价值研究报告》中， 2007 年华南地 区品牌价值 TOP10 最显著的特点就是融侨、卓越、富通已经连续两年稳居华南 区域前五名。其中卓越集团以专业领域——CBD 商务地产的卓越成就跻身 2007 年中国房地产专业领先品牌 TOP10 的第四位。卓越集团目前已进入品牌快速扩 张期，已进入八大城市，建立了较为成熟的三级管理体制的品牌管理建设体系， 在集团与分公司之间建立完整的品牌传播体系，实现集团品牌与项目品牌的价值 移植，成为华南房地产企业率先进全国，努力建设全国知名品牌的房地产优秀企 业。 2007 中国华南房地产公司品牌价值 TOP10 品牌 公司名称 碧桂园 碧桂园控股有限公司 融侨 福建融侨集团有限公司 卓越 卓越置业集团有限公司 华发 珠海华发实业股份有限公司 富通 深圳市富通房地产集团有限公司 建发 建发房地产集团有限公司 佳兆业 佳兆业地产（深圳）有限公司 联发房产 联发集团有限公司 绿景集团 深圳市绿景企业管理集团有限公司 金钥匙 厦门国贸地产有限公司 卓越集团总裁李晓平接受媒体采访时曾说，卓越，是一种态度，铭刻卓越集 团不断追求的境界。卓越是一种尺度，要有高度，还要有宽度和深度。“卓越永 远在路上”，李晓平以这样平和的表达方式来寄语卓越集团的未来。 2007、2008……运营 CBD，书写一个时代的完美高度。 第四章 卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值评估 ┄ 卓越远见赢天下——地域法则：绝版起点决定无极高度 站在哪一个起点上，决定了项目的命运和所能达到的价值高度。因为起点不 同，项目所拥有的资源与机会不同，所蕴含的升值潜力也大相径庭，项目以国际 会展经济、CBD、地铁三大核心价值支撑物业和企业的巨大升值潜力。 在最短的时间，在最小的空间里，用最少的成本做最大的生意。这就是会展 经济的迷人魅力。根据国际展览业权威人士估算，会展将直接刺激外贸、旅游、 酒店、交通、运输、房地产、零售业等行业的市场景气，从而有力推动当地第三 产业的发展，其产业带动系数为 1：9，即展览场馆收入 1 元，相关收入为 9 元。 未来 5-10 年内，中国会展业将从成长期进入成熟期，年平均增长率将保持 在 15%-20%左右。预计 2010 年全国展览市场规模将达到 130 亿，社会效益近 1000 亿元。 作为我国四大会展城市之一的深圳，将国际会展中心坐落于深圳市 CBD 核 心位置。其占地面积 22 万平方米，总建筑面积 28 万平方米，是深圳市政府六大 重点市政工程中唯一的商务性质工程项目。以 CBD 建设作为核心驱动，深圳的 会展经济所带来的财富不能简单地以定量方法来计算，会展经济时代下的市场前 景足以让每一个人充满财富想象。并且政府已明确把会展业作为第三产业重点支 柱产业发展，自《深圳市产业导向目录（2003-2004 年）》首次将会展业列为鼓 励发展类产业以来，深圳会展经济得到蓬勃发展，高交会、房地产春秋交易会、 珠宝展、汽车工业等展会品牌，于 2006 年，再创历史新高，实现展会年度总收 入 45 亿元，带动经济收入达 200-300 亿元，社会效益近 500 亿元。 未来商界竞争，一定程度上是时间效率的竞争。可以预见，谁融入 CBD， 谁融入会展经济结构里，谁就能快人一步，抢占商业先机。 卓越时代广场（一二期），以深圳 CBD 中轴线的核心地段、毗邻国际会展 中心，体现着会展经济物业的核心价值，在大展宏图的自由舞台上成为这个绝版 地域的头面人物。项目与国际会展中心的互动优势，不仅仅表现在空间距离上， 更大程度表现在功能互联和性价互联，它已成为国际会展中心的 24 小时全天候 的“商洽室”和国际服务标准的“五星级之家” 于 2004 年建成启用的国际会展中心强势开启国际会展经济元年，与之互动 的卓越时代广场（一二期），必然在会展经济圈中享尽超级新奶酪所带来的极速 创富体验。 项目在 CBD 地域特点关键词： ┄ 地处 CBD 南中轴核心地段——CBD 南区益田路与福华路交汇处； ┄ 与国际会展中心仅 10 米之距 ┄ 负一层无缝接驳深圳 1、4 号核心地铁网络中转枢纽 ┄ 卓越远见赢天下——六维交通：优效时间就是帷幄财富 项目完善的六维交通体系，放眼 CBD 乃至大深圳都无楼可比肩。对于“时间 就是金钱，效率就是生命”的深圳人来说，项目负一层无缝接驳深圳 1、4 号核心 地铁网络中转枢纽——会展中心站，无疑是最大化集约效率成本和交通成本的黄 金咽喉要地。随着深圳地铁网络的铺设和完善，会展中心站作为核心枢纽站的商 务意义日益受到世人瞩目，地铁经济所带来的效应将成为项目升值的强力弹簧。 香港、上海、北京、广州等城市地铁沿线物业升值幅度均在 50%以上，地铁网络 中转枢纽站的接驳物业甚至高达 70%。项目位于深圳 1、4 号核心地铁网络中转 枢纽，升值首当其冲。在深圳，地铁联体物业，往往只租不售，项目负一层的入 市，将以地铁联体、会展经济、CBD 商务经济三位一体的高度稀缺物业之尊， 引爆市场压抑已久的需求热浪。谁能捷足先登，谁便能在深圳最具财智魅力的区 域独占鳌头！ 以香港、上海、北京、广州 CBD 地铁网络中转枢纽联体或上盖商业为例： 地 域 地铁网络中转枢纽站 中转地铁线路明细 平均月租金收 益（元/平方米） 同比其他地铁沿 线物业月租金收 益升值幅度 香 港 中环站（香港唯一地铁 四线交汇城市核心中转 枢纽站） 港岛线、荃湾线、东涌 线、机场快线 12000 80% 上 海 人民广场站（上海地铁 三线交汇城市核心中转 枢纽站） 轨道交通 1 号线、轨道 交通 2 号线、轨道交 通 8 号线 1250 55% 北 京 建国门站（北京 CBD 区 内城市核心中转枢纽站） 地铁 1 号线、地铁 2 号 线（环线） 1300 65% 广 州 体育西路站（距离广州 CBD 最近的城市核心 中转枢纽站） 地铁 1 号线、地铁 3 号 线 1550 65% 深圳 CBD 得天独厚的区位优势和良好的发展前景，以及具有国际水准的商 务办公及配套环境，是形成深圳市唯一的总部经济聚集区的重要原因，它占领着 深圳城市发展的制高点，曲高和寡，没有任何区域可以媲美。CBD 商圈为总部 经济提供了日趋完善的硬环境和软环境，使深圳 CBD 真正成为国内外总部高度 聚集，发展总部经济的乐园。 入驻卓越时代广场一期写字楼的客户群也多为叱咤风云的国内外知名企业， 其中，国外知名企业如松下、三星等约占 25%，国内知名企业如仲量联行、中国 出口信用保险公司等约占 70% 。卓越时代广场一期裙楼商业为中国乃至全球知 名企业提供高品质的商业殿堂，真正打造有产阶级的“尖端商务文化圈”，也使投 资卓越时代广场一期裙楼商业的客户以胜者姿态驰骋商界。 结论 卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值综述 作为深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展和行政于一体的城市商务、 行政、文化中心,深圳 CBD 具有得天独厚的发展优势，将成为珠江三角洲城市群 最重要的功能区，以及华南乃至全国，对香港及海外联系的核心之一。 在深圳 CBD，商业板块具有可销售面积的市场供应稀缺性和异于深圳各区 的发展潜力。一个城市只有一个中心，作为城市最繁华、最具商业潜力、最具经 济活力、最具投资价值的领域，深圳中心区汲取世界著名 CBD 的发展经验，为 商业价值、商务价值找到极佳的平衡点，使深圳中心区成为东南亚最具国际化商 务气质和商业视野的区域。 在深圳 CBD“南商北政”的格局下，卓越时代广场一期裙楼商业，最大程度 占有了南北资源优势，以十大硬件组合优势，最优化配置内部资源，使投资客户 投入 1 份钱，享受 10 份集约优效。在深圳 CBD 日益稀缺的可售商业面积中独占 鳌头，拦截地铁经济、总部经济和会展经济所带来的高频高端高消费人群，既 为 CEO，提供尊贵荣耀的商洽休憩空间，也为锐意进取的年轻白领，提供活力 无限的享乐空间，最重要的是，使投资时代广场的客户，以卓识远见，问鼎财富 之巅。