第三章 房地产企业债务
融资
了解债务融资的主要类型，我国
房地产企业贷款的类型及其特点，
项目融资的概念，项目融资的投
资结构和资金结构
本章点睛
债务融资概述
项目融资
本章主要内容
金地集团（）在2月14日的股东大会
上也正式被同意向中国人民银行申请发行10亿元
短期融资券，用于补充流动资金。金地申请的是
期限为1年的短期债券，这类短债的利息成本通
常在3％以下，由于年初是房地产企业资金相对
紧张的时期，利息水平可能在％左右。
2005年1月11日，首创股份（“）宣
布发行10亿元1年期短期融资债券，采用簿记建
档贴现发行，主承销商为中国农业银行，债券起
息日和缴款日同为1月12日，并于1月13日开始
流通。
一、房地产企业债务融资概述
（一）一般形式
（二）房地产企业贷款
（三）房地产企业债券
房地产融资分类
房地产
企业融资
外部融资
内部融资
股权融资
债权融资
其他融资
内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。
股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、
房地产企业兼并等方式
债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等
其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等
1、房地产企业商业信用
房地产企业之间在土地转让和房屋买
卖的交易中采用的赊销、预售定金（订金）
、商业票据等形式。
（1）房地产企业预收定金
（2）商业票据
（3）卖方融资
（一）一般形式
2、房地产企业贷款
银行机构为满足房地产企业因开发、经营
房地产等活动所需要的资金而提供的贷款。主
要是住房开发贷款、房地产经营贷款、商业用
房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业
流动资金贷款。
3、房地产企业债券
房地产企业为筹措资金而向债券购买者
出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还
本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工
具。
1、概念区分——房地产贷款与房地产企业贷款
（1）房地产贷款
（2）房地产企业贷款
（二）房地产企业贷款
（1）地产开发贷款：银行支持城镇综合开
发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资
金的重要形式。
（2）房地产开发企业流动资金贷款：
（3）商品房建设贷款：分为住房开发贷款、
商业用房开发贷款
2、房地产企业贷款的种类
（4）房产经营贷款：对从事房屋租赁、房产交易、
房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自
负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。
（5）建筑贷款
（6）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款
（7）房地产贴息贷款：国家下达规定贷款额度，由
银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款
支付。一般贷款期限1-3年，分为全贴息和半贴息
3、房地产企业贷款的特点
（1）贷款数额大，贷款周期长
（2）贷款情况收经济周期影响大
（3）一般要以不动产作为抵押以抵
御贷款风险
（4）银行会慎重挑选贷款申请者
（5）地域限制风险大
14
(三)房地产企业债融资
1、债券的基础知识
2、我国房地产债券融资的概况
3、房地产债券融资的操作流程
15
1、债券的基础知识
（1）债券的概念
（2）债券的分类
（3）债券的特点
（4）债券与股票的异同
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（1）债券的概念
债券是发行人(政府、企业、金融机构)直接向社会借债筹
措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约
定条件偿还本金的债权债务凭证。
理解债券的概念还需要把握以下几点：
①债券的本质是债的证明
②债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系
③债券是一种有价证券
④债券一般具有一定格式的票面形式
债券的基础知识
17
债券的基础知识
18
（2）债券的分类
按照发行主体划分
①政府债券
政府债券又为中央政府债券和地方政府债券。
中央政府债券称为国债或国库券，是目前债券市场
上流动性最好、风险最低的债券。我国曾于80年代末至
90年代初发行过地方政府债券，1993年被禁止。2009年，
为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。 //
债券的基础知识
19
债券的基础知识
②金融债券
金融债券的发行主体为银行和非银行金融机
构，目的是筹集长期资金，利息高于同期银行
存款利息。
我国的金融债券主要由国家开发银行、中国
进出口银行、中国农业发展银行等政策性银行
发行。
20
相关概念——政策性银行
政策性银行是指由政府创立，不以营利为目的，为
贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或
间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进
社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。
政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。
资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中
央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。
我国于1994年相继建立了国家开发银行、中国农业
发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。
21
债券的基础知识
③企业债券
根据发行企业的性质不同，企业债券(广义)可分
为企业债券(狭义)和公司债券两类。
企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公
司债券是由股份有限公司和有限责任公司发行。
除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、
申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企
业债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券。//
22
按照是否提供担保划分
①信用债券
信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发
行人的信誉为担保发行的债券。政府债券和金
融债券多为信用债券，但规模较大、信用等级
高的企业也可发行。
企业采用信用担保可以降低发债成本，提高
市场机制对公司的约束，增强投资者的风险意
识，促进成熟投资者群体的形成。 //
债券的基础知识
23
债券的基础知识
②担保债券
担保债券是指发行人以抵押、质押和保证等
方式发行的债券。
担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸
引力。
担保债券又可分为封闭式和开放式两种 。
封闭式债券的发行的规模取决于担保资产的价
值。
2007年10月，《中国银监会关于有效防范企
业债担保风险的意见》限制商业银行对企业债
进行担保。
24
按照能否转换成股票划分
①可转换债券
可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定
的条件将其债券转换为公司普通股的企业债券。
企业发行可转换债券应同时具备发行公司债券和发
行股票的条件，并应得到国务院证券管理部门批准。
②不可转换债券
不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称
为普通债券，其利率一般高于可转换债券。 //
债券的基础知识
25
债券的基础知识
按照利率是否固定划分
①固定利率债券
是指利率不随市场利率的变化而调整的债权(直接将利率印在
债券票面上)，是最常见的债券类型。
②浮动利率债券
是指利率随市场利率变动而调整的债券(债券利率一般高于市
场利率一定的百分点)。
26
债券的基础知识
按照是否能够提前赎回划分
①可赎回债券
可赎回债券是指在债券到期前发行人可以以
事先约定的价格赎回的债券。
②不可赎回债券
不可赎回债券是指不能在债券到期前赎回的
债券。//
27
债券的基础知识
按照偿还方式划分
(1)一次到期债券
一次到期债券是指债券发行公司于债券到期日一次
性偿还全部债券本金的债券。
(2)分期到期债券
分期到期债券是指分批偿还本金的债券。分期到期
债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。 //
28
债券的基础知识
按照债券流通性划分
按照债券流通性不同，债券可分为流通债券
和不可流通债券，或上市债券和不可上市债券。
按照发行方式划分
按照发行方式不同，债券可分为私募债券
(发行对象一般为特定的机构投资者)和公募债
券(发行对象是社会公众，对象不特定) 。 //
29
债券的基础知识
按照债券是否记名划分
按照债券是否记名，债券可分为记名债券
(票面上标明债权人姓名；转让时需要背书)和
无记名债券。
按照发行期限划分
按照发行期限不同，债券可分为短期债券(偿还期1
年以内)、中期债券(偿还期1-10年 )和长期债券(偿还
期10年以上)等三类。 //
30
（3）债券的一般特点
①债券具有偿还性(换本付息)
②债券一般具有流通性
③债券投资的安全性比股票高
④债券投资具有收益性
⑤债券融资的用途特定性
31
（4）债券、贷款及股票的异同
债券融资与贷款的异同
相同点：都是债务融资，都要还本付息。
不同点：(1)债券融资是直接融资，银行贷
款是间接融资；(2)债券融资成本通常较银行
贷款高；(3)债券融资的成本及程序比银行贷
款复杂；(4)企业对债券融资所筹集资金的自
主权较银行贷款大
32
债券与股票的异同
相同点：(1)都属于有价证券
(2)都能在市场上流通
(3)都具有一定的收益
(4)都具有一定的投资风险
33
不同点：
(1)发行主体不同 (2)存续时间不同
(3)收益来源不同 (4)投资者地位不同
(5)承担的责任不同 (6)投资风险不同
(7)价格影响因素不同 (8)资金性质不同
34
2、我国房地产债券融资的概况
房地产债券融资的种类
房地产债券融资存在的问题
房地产债券融资的发展前景
35
(1)房地产债券融资的种类
①公司债券
2我国房地产债券融资的概况
公司债券是企业(公司)依照法定程序发行、约定在
一定期限还本付息的有价证券。
企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；
公司债券是由股份有限公司和有限责任公司发
行。
36
我国房地产债券融资的概况
公司债券的优点：
(1)筹集的资金使用期限较长(与贷款相比)；
(2)对企业原有股东的股权没有影响；
(3)发行债券的成本要低于普通股；
(4)发债融资具有财务杠杆作用；
(5)筹资范围广、金额大、对象广泛；
(6)对投资人来说，收益较为稳定，风险较低
37
我国房地产债券融资的概况
公司债券的缺点：
(1)对四投资人来说，无权干涉企业的经营决策；
(2)对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂；
(3)对发行人来说，财务成本比发行股票大
38
我国房地产债券融资的概况
房地产企业债券的发行概况：
2008年以来，由于资金链紧张，部分房地产企业相
继选择发行企业债券的融资渠道(见下表)。
发债企业发债企业 发债时间发债时间 发债规模发债规模 债券期限债券期限 债券利率债券利率
金地集团金地集团 20082008年年33月月 1212亿亿 88年年 %%
保利集团保利集团 20082008年年55月月 4343亿亿 55年年 %%
新湖中宝新湖中宝 20082008年年77月月 1414亿亿 88年年 %%
北辰实业北辰实业 20082008年年77月月 1717亿亿 55年年 %%
中粮地产中粮地产 20082008年年88月月 1212亿亿 1010年年 ％％
万科房产万科房产 20082008年年99月月 5959亿亿 55年年 %/%%/%
厦门建发厦门建发 20092009年年44月月 亿亿 77年年 %%
复地集团复地集团 20092009年年44月月 1919亿亿 55年年 %%
龙湖集团龙湖集团 20092009年年99月月 1414亿亿 77年年 %%
2015 年 6 月 9 日收到中国证监会《关于核准中房地产股份 有限公司公
开发行公司债券的批复》核准公司发 行面值不超过 7 亿元的公司债券。
39
我国房地产债券融资的概况
可转换债券是指债权人可以在特定的时期，
按规定的条件将其债券转换为公司普通股的企
业债券。
可转换债券的特点：
债权性；股权性； 可转换性。
②可转换债券(可转债)
40
我国房地产债券融资的概况
可转换债券的优点：
ⅰ利率低于普通债券，发行公司融资成本较低；
ⅱ对投资者而言，投资灵活性较强；
ⅲ对投资者而言，转股后的收益高于普通债券；
ⅳ对投资者而言，投资风险要比投资股票低。
41
我国房地产债券融资的概况
可转换债券的缺点：
ⅰ若投资人选择转股，则公司股本会被稀释，而且面
临着股价下跌的可能；
ⅱ投资人若不转股，则其收益低于普通债券；
ⅲ若公司倒闭，其清偿顺序位于其他债务之后；
ⅳ证券市场上的债券价格随利率的波动而波动；
ⅴ若投资人要提前赎回，则公司还款压力很大；
ⅵ若发行人要提前赎回，则投资人面临损失。
42
我国房地产债券融资的概况
可转换债券的发行概况：
(1)2001年以前为可转债的试点阶段；
(2)2001年4月《上市公司发行可转换公司债券实施
办法》出台,标志着可转换公司债券成为我国一种常规
的融资品种，发行可转债的上市公司增加；
(3)但是从总体上看发行公司的数量还不多，融资规
模与整个资本市场规模相比还偏小。2007年共发行可转
债585亿元，仅占当年股市IPO的%；
(4)2001年开始，陆续有房地产企业发行可转债。
43
我国房地产债券融资的概况
国内部分房地产企业发行可转债的情况：
发债企业发债企业 发债时间发债时间 发债规模发债规模 债券期限债券期限 债券利率债券利率(%)(%)
万科房产万科房产 20022002年年66月月 1515亿人民币亿人民币 55年年
万科房产万科房产 20042004年年99月月 亿人民币亿人民币 55年年 1/ 1/
招商地产招商地产 20062006年年88月月 亿人民币亿人民币 55年年
合生创展合生创展 20072007年年11月月 亿美元亿美元 33年年
碧桂园碧桂园 20082008年年22月月 55亿美元亿美元 55年年
SOHOSOHO中国中国 20092009年年77月月 2828亿港元亿港元 55年年
建业地产建业地产 20092009年年88月月 亿港元亿港元 55年年
44
①短期融资券
我国房地产债券融资的概况
企业短期融资券是指具有法人资格的非金融企业为
缓解流动资金短缺而发行的短期债券。
短期融资券的特点：
ⅰ债券期限短(不超过365天)
ⅱ只对机构投资者发行，不向社会公众发行
ⅲ属于无担保债券
ⅳ只在银行间债券市场交易
%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BC%81%E4%B8%9A%E5%80%BA%E5%8A%A1%E8%9E%8D%E8%B5%
45
相关概念——银行间债券市场
银行间债券市场是指包括商业银行、农村信用社、保险
公司、证券公司等金融机构进行债券买卖和回购的市场。银
行间债券市场目前已成为我国债券市场的主体部分。
全国银行间债券市场成立于1997年6月，依托于中国外
汇交易中心、全国银行间同业拆借中心和中央国债登记结算
公司。
我国房地产债券融资的概况
46
我国房地产债券融资的概况
短期融资券的发行概况：
(1)1987年开始在上海进行短期融资券的试点，1989
年开始在全国推行；
(2)90年代中期因某些企业出现偿付问题而被叫停；
(3)2005年，重新允许发行短期融资券，随即掀起了
一股融资券发行的热潮(2005年发行规模达1500亿元；
2006年发行规模达2500亿元)，但房地产行业很少；
(4)目前部分房地产企业试水发行短期融资券，但基
本仅针对国资及开发区背景、城市基础设施建设和土地
运营等开发企业，一般的房地产企业很少。
47
我国房地产债券融资的概况
发债企业发债企业 发债时间发债时间 发债规模发债规模 债券期限债券期限 利率利率
金融街金融街 20062006年年0505月月 99亿亿 365365天天 %%
金桥股份金桥股份 20062006年年1111月月 44亿亿 365365天天 %%
南京高科南京高科 20072007年年0505月月 55亿亿 365365天天 %%
张江高科张江高科 20092009年年0101月月 1010亿亿 365365天天 %%
华侨城华侨城 20092009年年0808月月 3030亿亿 240240天天 %%
国内部分房地产企业发行短期融资券的情况：
48
④海外发行债券
由于国内发行债券的门槛高，监管严格，审批时间
长，成功发行企业债券的房地产企业并不多，不少房
地产企业不得不选择海外发行债券进行融资。 //
我国房地产债券融资的概况
49
我国房地产债券融资的概况
发债企业发债企业 发债时间发债时间 发债规模发债规模 上市地点上市地点
中国海外中国海外 20052005年年0707月月 亿美元亿美元 香港香港
中新地产中新地产 20062006年年0505月月 1111亿港元亿港元 香港香港
世茂房产世茂房产 20062006年年1111月月 亿美元亿美元 美国美国
绿城中国绿城中国 20062006年年1111月月 亿美元亿美元 香港香港
合生创展合生创展 20072007年年0101月月 亿美元亿美元 新加坡新加坡
中国地产中国地产 20072007年年0505月月 亿美元亿美元 香港香港
碧桂园碧桂园 20082008年年0202月月 55亿美元亿美元 新加坡新加坡
SOHOSOHO中国中国 20092009年年0707月月 2828亿港元亿港元 香港香港
建业地产建业地产 20092009年年0808月月 亿港元亿港元 香港香港
雅居乐雅居乐 20092009年年1111月月 亿美元亿美元 新加坡新加坡
国内部分房地产企业海外发行债券的情况：
50
（2）房地产债券融资存在的问题
债券融资本应是房地产业重要的融资渠道之一，但从目前的
融资情况看，债券融资在整个房地产业资金来源中所占比例极
小。
2004年第一季度的统计数据显示，在我国全社会融资总量当
中：银行贷款占%，国债融资占%，股票融资占%，债
券融资占% 。
2009年，全国房地产债券融资总额仅587亿，占当年房地产
开发投资总额的%。
我国房地产债券融资的概况
51
债券融资比例过低的原因主要在于：
(1)债券融资的还本付息压力比银行信贷更大
(2)债券融资比银行信贷及股权融资的约束更大
(3)由于房地产行业的特殊性，房地产企业的主体
评级相对较低，增加了债券融资的难度
(4)企业债券对投资者还缺乏足够的吸引力(由于安
全性、收益性、流动性等)
我国房地产债券融资的概况
自监管部门去年初允许房地产企业在境内市场公开发行
企业债券以来，房地产商过去一年在信用债市场发行的债
券规模已经数倍于前5年的总发行金额。记者基于wind资
讯统计的数据显示，从去年至本月初，房地产商在境内市
场发行的债券规模已经超过万亿元，是过去5年发行
的全部债券金额的近3倍，票面利率均值约为5%。保利
地产今年1月中旬发行的一笔5年期公司债其票面利率仅
%，创行业新低。
53
（3）房地产债券融资的发展前景
债券融资具有其固有的优点
①融资规模较大；②债券利息可计入成本从而冲减
所得税；③具有财务杠杆效应；④对企业原有的治理
结构不受影响。
现状为债券融资提供了发展空间
①股市游资及巨额保险资金需要投资渠道；
②整个资本市场发展极不平衡。
我国房地产债券融资的概况
54
（1）企业债券的发行与上市流程
（2）可转换公司债券的发行与上市流程
（3）企业短期融资券的发行流程
3、房地产债券融资的操作流程
55
（1）公司债券的发行与上市流程
公司债券的发行条件
①净资产不低于3000万元或6000万元
②累计债券余额不超过公司净资产40%
③近三年平均可分配利润不少于债券1年的利息
④资金投向符合国家产业政策
⑤债券利率不超过国务院限定的利率水平
⑥经有债券评级能力的评级机构的信用评级
房地产债券融资的操作流程
56
房地产债券融资的操作流程
公司债券的发行程序
①董事会制定发行方案
②股东大会批准
③选择保荐人
④向中国证监会申报
⑤中国证监会核准(受理-初审-审核-核准)
⑥发行债券及承销(可一次核准、分期发行)
57
房地产债券融资的操作流程
公司债券的上市程序
向证券交易所申请上市交易的企业债券除了符合发行
时的条件外还必须符合以下条件：
①债券的期限为1年以上
②实际发行额不少于5000万元
③信用等级不低于A级
④具有担保人的担保
⑤证券交易所认可的其他条件 //
58
公司债券申请上市交易的程序：
(1)董事会作出上市决议
(2)股东大会批准
(3)财务审计及验资
(4)聘请推荐人并出具上市推荐书
(5)向证券交易所提出申请
(6)证券交易所核准
(7)债券登记托管
(8)刊登上市公告书
(9)上市交易
(10)信息披露 //
房地产债券融资的操作流程
59
（2）可转换公司债券的发行与上市流程
可转换债券的发行条件
《证券法》规定，上市公司发行可转换债券，除了
应当符合发行公司债券的条件外，还应当符合公开发行
股票的条件，并需要报证监会核准。 //
房地产债券融资的操作流程
60
《上市公司证券发行管理办法》对发行可转换债
券进行了具体的规定：
①近三年净资产收益率平均不低于6%
②发行后累计债券余额不超过净资产额的40%
③近三年平均可分配利润不少于债券1年利息
房地产债券融资的操作流程
61
房地产债券融资的操作流程
可转换债券的发行程序、上市交易程序(同企业债券！)
可转换债券的上市程序
向证券交易所申请上市交易的可转换债券除了符合发
行时的条件外还必须符合以下条件：
①债券的期限为1年以上
②实际发行额不少于5000万元
62
（3）企业短期融资券的发行流程
企业短期融资券的发行坚持了市场化原则，其发行
实行“备案制”(其他证券实行“审批制”或“核准制
”)，即在市场准入方面弱化行政干预，将风险识别和
风险承担交给投资者，将信息揭示的职责交给专业的评
级机构，使行政部门从对发行人的实质性判断中摆脱出
来。 //
房地产债券融资的操作流程
63
房地产债券融资的操作流程
短期融资券的发行条件
①最近1个会计年度盈利
②募集资金用于本企业的生产经营
③近三年发行的融资券没有延迟支付本息
④经具有债券评级能力的评级机构的信用评级
⑤中国人民银行规定的其他条件
64
房地产债券融资的操作流程
短期融资券的发行程序
①董事会制定发行方案
②股东大会批准
③财务审计及验资
④聘请主承销商并出具推荐书
⑤发行备案
⑥发行债券及承销
⑦登记托管
⑧债券交易、结算和兑付
⑨信息披露
一、房地产项目融资的概念
项目融资从广义上讲是为了建设一个新项目或收购一
个现有项目或对已有项目进行债务重组所进行的融资活动。
房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成
部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的
融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资同
样包括资金筹措和资金供应两个方面。
在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目
为核心。
第二节 房地产项目融资
房地产项目融资的内涵应该是为了分散房地产投融资的风险
而采取的以房地产项目未来可用于还款的净现会流和项目资
产本身价值为融资要约的资金融通模式。
二、房地产项目融资的主要特点（优势与劣势）
P84
1、以项目为导向，有利于实力及资信状况不佳的开
发商获得资金。
在传统融资方式中，贷款银行看重的是开发商
的实力及资信状况。而项目融资，顾‘名思义，以
项目为主体。贷款银行的贷款依据是该商业地产项
目的经济强度。与传统融资方式相比，项目融资可
以获得更高的贷款比例和更长的贷款期限，也可以
帮助那些仅凭资信很难取得银行贷款的开发商获得
资金。
2、实现融资的无追索或有限追索。
追索权是指在借款人未能按期偿还债务时，贷款银行要求
借款人用除抵押资产外的其他资产偿还债务的权利。
在传统融资方式中，贷款银行拥有完全追索权，即借款
人拥有的所有资产都可供还债之用。而在项目融资中，项目的
经济强度决定资金偿还情况。在无追索项目融资中，当商业房
地产开发项目没有达到完工标准而以失败告终或是项目在后期
的经营过程中无法产生足够的现会流量时，开发商不直接承担
任何债务清偿的责任。在有限追索项目融资中，贷款银行的追
索权往往也在时问、对象和数量上具有一定限制，贷款银行不
能追索到开发商除该项目资产、现金流及担保之外的任何形式
的资产。有限追索既限制了开发商的风险，又使开发商有更大
的空间从事其他项目的开发。
3、实现风险分担。
有限追索权有效实现了风险分担。与项目有关
的各种风险要素要以某种形式在所有与项目有直接或
间接利益关系的参与方之间进行分担，使项目中没有
任何一方单独承担全部风险。开发商应当学会如何识
别和分析项目的各种风险因素，确定参与各方所能承
受风险的最大能力及可能性，充分利用与项目有关的
一切可以利用的优势，设计出对开发商具有最低追索
的融资结构。
4、实现资产负债表外融资(Off-balance Finance)。
一般情况下，开发商取得的银行贷款会体现在资产负债表
上，使负债率提高，形成不利的资产负债结构，从而加大未来
融资成本影响公司自身经营发展。项目融资的无追索或有限追
索特点为安排资产负债表外融资提供了可能。在项目融资中，
由独立法人的项目公司与贷款银行签署融资协议并负责项目建
设，只要开发商在项目公司中的股份不超过一定比例，项目公
司的融资就不会反映在开发商的资产负债表上。当然，这要依
赖于有关会计法规。
5、信用结构安排灵活多样。
一个成功的项目融资，其贷款信用结构的安排是灵活多样的，
可以将信用支持分配到与项目有关的各方面。例如，在工程
建设方面，为了减少风险，可以要求工程承包商提供一个固
定价格、固定工期的建设合同或“交钥匙”工程合同，还可
以要求项目设计者提供工程技术保证；在原材料和能源供应
方面，可以要求供货方提供供货合同：在项目招商方面，开
发商可以要求入驻的零售商提供长期租约合同。这些都是项
目融资强有力的信用支持，能提高项目的债务承受能力，减
少融资对借款人资信和其他资产的依赖程度。
6、税务优势。
在法律法规允许范围内，通过精心设计的融资模式，可以将政
府对投资者或经营者的税务鼓励政策作为一种资源在项目参与
各方中最大限度加以利用，以降低融资成本、减少项目高负债
期的现会流压力、提高项目偿债能力和综合收益率。此类政策
一般包括加速折旧、利息成本税前扣除、投资优惠政策及其它
费用的抵税法规等。项目开发期和经营前期的亏损可被不同财
务状况的利益相关方吸收，用于合理避税，降低开发商或其他
参与方的融资成本。
7、融资结构复杂，融资时问长，融资成本高。
这是由于，项目融资涉及面广、合同结构复杂、风险大
．需要花费大量时间做好有关项目设计、风险分担、税收结构、
资产抵押等技术性工作，必然造成复杂的融资结构，漫长的融
资谈判和高额的融资成本。这些缺点影响了项目融资在我国商
业房地产开发的应用，因此，除了看到项目融资的优势外，也
必须考虑规模经济效益问题。
三、房地产项目融资模式（结构）P94
1、直接安排融资模式 . 即房地产开发商（项目发起人）直接安排项目
的融资，并直接承担其融资安排中相应的责任和义务。开发商与项目管理公
司签订协议，由项目管理公司负责对房地产开发项目的建设和销售进行管理，
开发商也可自行对项目进行管理；开发商与融资方签订融资协议，由融资方
提供贷款给开发项目。开发商将自有资金注入开发项目，使项目得以启动。
在项目的建设过程中，融资方通过银行帐户对项目进展情况进行监控，并按
与开发商的协议规定陆续注入后续资金。当项目建设成功并进入销售阶段时，
项目所取得的销售款项将按开发商与融资方的协议，一部分用于贷款的偿还，
其余部分作为收益流向开发商。
这种模式适合房地产开发商本身的财务结构不是很复杂的情况。
即使是有限的追索权，因为直接使用了开发商名义进行融资安排
，所以，对于资信状况良好的开发商来说，直接安排融资模式可
以获得相对较低成本的资金。
2、“设施使用”融资模式
“设施使用”模式是指某种工业设施或服务性设施的提供者
和这种设施使用者之间签订一种“无论提货与否均需付款”
性质的协议，这种设施使用协议在工业项目中有时也称为“
委托加工协议”。这种模式在房地产开发中可应用于廉租房
建设等项目中
3 “产品支付”融资模式 。
产品支付法是指采用无追索权或有限追索权的融资方
法，提供贷款的银行或投资者从项目中购买一定份额的生
产量，这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。此种
模式可应用于房地产公司代某组织开发某项房地产业务，
其中以单位集资建房形式为主
4、BOT融资模式
BOT是英文Build-Operate-Transfer（建设 运营 转
让）的缩写形式，是为了动员私人投资基础设施经常采用的
一种办法，具体做法就是政府将公用基础设施的建设和经营
权交给私人资本，并授予特许权，然后由私人企业自行筹资
建设，并在建成后自行运营取得预期收益，若干年后再移交
给政府。BOT实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所
建立的特许经营权协议关系。BOT项目融资模式目前还发展
出了BTO，BOOT，TOT等多种延伸形式。
BOT项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中，
如公园等项目。如南山的空中欢乐谷。
5、ABS(Asset-Backed-Securitization) 融资模
式。 ABS融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础，
以项目资产的未来现金收益为保证，通过在资本市场上发行
高级债券来筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的
目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等
级较低的项目可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用
等级高、安全性和流动性强、债券利率低的特点，降低发行
债券筹集资金的成本。
6、 PPP即公共部门与私人企业合作融资模式
PPP 是public private partnership即公共部门与私人企业合
作模式，对项目生命周期过程中的组织结构设置提出了一个新的
模式。它是政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形
成的“双赢”或“多底”为理念的相互合作形式，参与各方可以
达到与预期单独行动相比更为有利的结果。此种融资模式适用于
建设大型的体育场馆和开放式的健身场所。PPP同BOT模式有些
相似，但参与项目的公共部分和私人企业之间是合作关系，私人
企业从项目论证阶段就开始参与项目，而BOT模式从项目招标阶
段才开始参与项目。如体育场馆的建设可由政府牵头，体育协会、
体彩中心等非营利组织、房地产企业共同参与建设。
PPP融资模式可以使得房地产企业在项目的前期就参
与进来，有利于利用私人企业的先进技术和管理经验，并
可以在项目的初始阶段更好地解决项目整个生命周期中的
风险分配。
在PPP融资模式下，公共部门和房地产企业共同参与
公共设施建设和运营，双方可以形成互利的长期目标，更
好地为社会和公众提供服务。同时，公共部门参与项目建
设和运营也可以减少项目的国家政治风险，增强私人投资
者参与公共设施建设和运营的积极性。
在PPP融资模式下，有意向参与房地产项目的私人企
业可以尽早和项目所在国政府或有关机构接触，可以节约
投标费用，节省准备时间，从而减少最后的投标价格。
优势
7、房地产的售后回租融资模式
售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通
资金，在出售某项资产后，再从购买者手中租回该资产。一
方面可以取得该资产的变现款，另一方面又可以继续使用该
资产。①房地产项目公司设计好售房价格和租金，计算房地
产的投资报酬率，该报酬率应高于银行存款利率；②项目公
司与房地产投资者签订房产购买合同，同时按约定项目公司
回租该房产；③项目公司再将房产租给使用者，每月的租金
用于支付房东的租金。
房地产的售后回租主要通过销售积压的房产，收回大量
资金，缓解了项目公司资金紧张的问题；而对于投资者来说，
因为购买的房产属自己，避免了因项目公司破产遭受巨大损
失的风险。
（一）融资组织形式的选择
既有项目法人融资:
新设项目法人融资:
依托现有法人进行的融资活动其特点是：不组建新的项目法人，
由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险；拟建项目
一般在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产；从
既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力
新建项目法人进行的融资活动
其特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金
构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产
后的经济效益来考察偿债能力
四、房地产项目融资方案
（二）资金来源选择
常用的融资渠道包括：自有资金、信贷资
金、证券市场资金、非银行金融机构(信托投
资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险
公司、租赁公司等)的资金、其他机构和个人
的资金、预售或预租收入等。
中国房地产开发投资的资金来源，目前主
要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款
（四）债务资金筹措
信贷融资和债券融资
（五）预售或预租
（三）资本金筹措
房地产开发项目资本金比例的要求是35％
资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用
权等增发新股；合作开发
（六）融资方案分析（p98）
1、资金总量及使用年限
2、资金来源可靠性分析：资本金、债务资金
3、融资结构分析
资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例
4、融资成本分析
资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费
债务融资成本一般通过计算债务资金综合利率来判断、计算。
资本金资金占用费需要按机会成本原则计算。
5、融资风险分析：资金供应风险、利率风险和汇率风险
