工业地产发展
在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，具有工业地产业
务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。
近年来，国家加大了对工业用地的宏观调控，特别规定从今年开始工业土地的出让必须
通过挂牌拍卖的形式进行。相关规定及通知的出台将有利于杜绝地方政府变相低
价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，一方面为具有一定实力，想介入
工业地产开发的企业创造了条件；另一方面，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上
涨，因此持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。
投资价值显现
在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，工业地产借助其
特有的经营模式，在宏观形式的大背景下，值得我们予以重点关注。与此同时，具有工业地
产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。
一直以来，由于市场的强劲需求，住宅、商业用地平均价格一直处于上涨态势，且涨幅
较为明显，相比之下，由于工业用地大部分以协议出让的方式获取开发，因此工业类土地价
格基本趋于稳定。在确保工业土地市场供应稳定的同时，有利于工业项目的开发建设，对促
进区域经济的发展起到了重要的作用。
但协议出让工业用地的方式及其相对低廉的出让价格在过程中也产生了一些问题，部分
地区为了拉动地方经济增长，低价转让土地甚至零地价出让土地，使各地产生工业圈地现象，
部分开发商获得土地之后通过各种方式改变土地用途，变工业用地为商业用地，从而获取较
高的转让及开发销售的增值收益。
回报率相对稳定
与商业地产类似，工业地产回报率相对比较稳定，不同的是，其优势在于成本较低，这
也促进了其快速发展。
目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区
总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期
合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设
业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。
因此，考虑到工业地产的开发模式及我国房地产上市公司自身的特点，我们主要分析与关注
的公司为本身起源于工业园区的建立，以园区开发为主，从事工业园区或高新技术开发区内
的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等公司。
工业地产开发不受住宅、商业地产等政策的调控影响，从经营层面看，通过财务数据
分析比较发现，与行业内其他地产上市公司相比，工业地产公司具有存货及预收账款较小，
且盈利水平一般，但资产周转率较快，偿债能力较强且现金流相对充沛等特点。
一直以来，对工业地产公司的概念主要是以工业园区服务为主的公司，随着园区开发的
深入，园区工业地产开发商正逐步向服务型、物业型发展
近日，一组数据表明，工业地产正在成为各方眼中的“香饽饽”。中国不动产研究中心（CRRC）
最新研究报告显示，金融危机之后，大约有 12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目。
调控的骰子飞速旋转，曾经龙虎纷争的住宅地产几乎哀鸿一片。而工业地产市场却开始
风起云涌，世茂集团、万通实业，甚至家电巨头 TCL 等，都已迫不及待地杀将进来。一场充
满悬念与预谋的工业地产新牌局已经揭开。
低调进入
在上海陆家嘴（600663）时代金融中心 33 楼，一家“海峡建设投资有限公司”（简称
海峡公司），已经悄然运作了数月之久。这家公司的第一大股东是世贸集团。
不久前，世茂集团宣布将依托新增的“云端产业集群”进军工业地产。由此，其以
住宅、商业和旅游地产为主体的“三驾马车”战略将升级为“四驾马车”。
“云端产业集群”是指世茂集团计划在海峡西岸及中西部等区域建设高端产业园区，
帮助当地政府引进我国台湾等地区的先进制造业及信息软件产业。该计划的运作平台正是新
成立的“海峡建设投资有限公司”。
首度进军工业地产，世茂集团就选择了一个定位清晰的细分市场——瞄准台湾软件业
及高科技信息产业的转移机会，在海峡西岸及中西部地区投资建立台商经济集中区，引入先
进制造业。
世茂集团的一位内部人士谈到海峡公司时说：“他们独立运作，虽成立不久，但发展迅
速。论资产规模，可能将在短期内快速接近甚至超越现有的几个世茂资产平台。”
2010 年 4 月前后，酝酿中的海峡公司计划首次被外界曝光，许荣茂联手台资、港资
等投资大鳄对内地新一轮的圈地运动也随之一点点浮出水面。而这个“圈地运动”的统一品
牌叫做“海峡城”。
一年的时间，“海峡城”的足迹遍布多个地方：成都项目总建筑面积约 320 万平方米，
总投资 320 亿元；福建平潭项目，启动区规划占地约 9800 亩，首期投资总额达 150 亿元，
拟用 3 年时间建成；南京项目，总占地面积约为 323 万平方米。还有多个类似项目正在推进
中。
据了解，海峡建投筹资高达百亿美元，股东名单中除世茂集团外，还包括恒基兆业、
新鸿基地产及台湾远雄企业团、东元集团等多个巨头。
高调宣扬
相比世贸的低调，最早涉足工业地产的万通则一直保持着高调的姿态。
7 月 30 日，TCL 集团（000100）董事长李东生和万通实业董事长冯仑签署《进一步推
进工业地产领域合作之框架协议》，依协议约定，TCL 将陆续向双方合资的万通新创工业资
源投资公司（简称万通新创）注入旗下优质工业物业，万通实业则将提供种子资金发起基金，
为万通新创进一步整合资产提供充足资金支持。
这是继 6 月初康佳宣告正式进军房地产之后，家电巨头再度联手地产商。
经历几年的磨合期后，TCL 开始大踏步发展工业地产。从 2007 年起，冯仑便开始筹划涉足
工业地产，最后选择了家电制造业的龙头企业 TCL。对于双方的合作，冯仑开玩笑说：“我
追李总追了 3 年了，眉目传情 1 年多他才答应。”
2008 年初，万通实业（持股 55%）和 TCL 集团（持股 45%）合资成立了万通新创，注册资
金 亿元。2009 年 7 月，万通收购 TCL 占地 27 万平方米的无锡项目，对其进行再次开发，
打造成厂区、仓储、物流、宿舍为一体的综合性工业社区。
其实，早在几年前首次涉足工业地产时，冯仑便语出惊人：“万通将有可能在一两年内成为
本土最大的工业地产投资商。”万通的目标是成为类似新加坡凯德置地一样的多元化地产投
资商。
对于最近的计划，万通一位经理透露：“在长三角我们可能会收购几个新的工业地产项目。
上海、无锡、苏州是我们关注的重点城市。”
中外巨头争霸
除了万通，还有不少知名的房企涉足工业地产。5 月 13 日，绿地集团与郑州市政府相关部
门正式签约了投资总额高达 130 亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园，这个产业园占地面积
约 668 亩，除了两栋超高层写字楼外，还将有厂房、研发办公楼及购物中心等物业形态。
实际上，绿地集团还在不断加大对工业地产的投资。有业内人士透露，绿地集团近期正在上
海及长三角周边寻找新的物流园及研发办公楼的投资机会。此外，陆家嘴、复地、鹏欣等开
发商也均涉足了仓储物流及研发办公类的地产。
工业地产不仅仅吸引了国内企业的热情，同时也再次受到国际巨头的关注。新加坡腾飞集团
近日再度出手，宣布与星桥国际新加坡私人有限公司以及广州开发区签订协议，在广州知识
城共同投资开发综合科技园。
广州园区是继大连软件园腾飞园区、新加坡杭州科技园和腾飞苏州创新园之后，新加坡腾
飞集团在中国开发的第四个综合科技园区项目。
“除了知名的房企，还有很多投资机构今年明显加大了对工业地产的投资力度。”戴
德梁行工业部董事苏智渊说。
上半年普罗斯（GLP）、安博（AMB）、嘉民已在上海圈地 70 万平方米。苏智渊表示，
下半年，工业地产投资会更加活跃，外资与国内投资商会进入一轮新的投资热潮。
还有多少空间？
“虽然工业地产受到各方关注，但是目前，在全国各地，工业地产最大的开发商就
是各个开发区。”世邦魏理仕工业与物流服务部副董事胡晓睿介绍说，在近七八年之内，开
发区基本上拆分成了两个部分，一个是行政机构，一个是以商业实体形式出现的开发公司。
“由于产业资金的充裕，无论是土地还是建成物业，工业地产都呈现供不应求的状
态。”胡晓睿介绍，与供求情况相一致，工业用地的销售与租赁和成交价格都在上升。
凭借稳定的租金回报、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产被业内称为“还没有
出现泡沫的处女地”。
但是，探索工业地产业务需要的不仅仅是钱，还要有专业的团队。“工业地产的需求
和形态千变万化，所以在投资、开发、运营、售后四个环节中，工业地产最重要的是运营环
节，运营得好，资本价值就高。”万通新创总经理武东伟说道。对于工业地产商而言，模式
和资源的组合，是对中国工业地产未来的最大挑战。
然而，尽管被开发商、地方政府、投资客，甚至银行一致看好，但投资工业地产不
等于买卖厂房，投资标的物的升值前景与当地的产业规划关系密切。如果一个项目无法得到
当地政府或者产业界的青睐，砸进去的钱无疑就是泡沫。
抛开其他问题，还一个最大的疑问是，随着投资资金的大量进入，工业地产能否有足
够的炒作空间呢？
招商通指出，根据数据发现上半年，主城区工业用地量价齐增，其中成交均价同比翻番，
环比增长超过九成；成交面积同比增长 246%，环比增长 %。，目前主城区的工业地产表
现得热火朝天。专家提醒，此时谨防投资客搅局，影响中小企业拿地修厂房。
工业用地面积同比涨两倍
今年来，主城区的工业地产成交面积和成交价格，都创下了 2007 年以来的新高。
一位不愿意透露姓名的食品企业董事长告诉记者，他 3年前在渝北区买地修建厂房，今
年因为产能扩张受限，把新厂搬迁到区县，在转让土地的时候，他发现卖土地赚的钱比他这
3 年来办厂的利润还高。当初 18 万元一亩的工业用地，现在价值 80 多万元一亩。
多家中介机构根据市国土房管局公布的数据统计后发现，今年上半年，工业用地成交均
价为 万元/亩，同比增长 %，环比增长 %。另外，上半年工业用地共成交
50 宗，成交面积 亩，同比增长 %，环比增长 %。
中原（重庆）地产公司的一份报告显示，自 2007 年以来，以半年为单位，重庆工业地
产的成交面积只在金融危机期间出现过反复，其他时候面积都在增加。尤其是今年上半年，
成交面积创新高，超过去年全年的成交面积。
渝北区工业用地价格最高
分区来看，上半年成交面积排名前三的区域是渝北、沙坪坝和南岸。
据中介机构的统计数据显示，渝北区工业用地成交量最大，共成交 亩，主要集
中在两路组团。沙坪坝区受西永综合保税区影响，工业用地成交量也较大，共成交了
亩。南岸区工业用地成交量为 亩。
在价格方面，从 2011 年上半年招拍挂工业用地区域成交均价来看，受两路寸滩保税港
区工业用地价格较高影响，渝北区工业用地价格最高，达到了 万元/亩；其次是大渡
口区，为 万元/亩；江北区工业用地成交价为 万元/亩。
保税港区用地拉高均价
两路寸滩保税港区工业用地价格较高，拉高了整体均价。中国指数研究院西南分院研究
副总监吴晓桃说，上半年，重庆保税港区开发管理有限公司取得的 5 宗土地成交均价达到了
181 万元/亩，大大超过了目前的成交均价。其余区域工业用地相对便宜，约 70%的土地在
50 万元/亩以下。
成交面积猛增主要来自两大板块，第一个板块是两江新区。吴晓桃说，根据规划，未来
十年两江新区工业地产的需求将超过 亿平方米，这意味着这十年内重庆每年平均厂房
需求面积为近 2000 万平方米，但是去年主城区的工业用地成交面积不到 500 万平方米。另
一个板块是西永微电园。吴晓桃说，自惠普、富士康投产，英业达、广达进驻，宏碁开始生
产笔记本电脑，众多的配套厂商进入，对工业用地需求巨大。
重庆市社科院企业研究所所长王秀模告诉记者，今年来，东部沿海地区产业向中西部地
区转移步伐加快，特别是劳动力价格的提升，逼迫沿海劳动密集型产业向内地发展，而两江
新区、西永综合保税区的成立，吸引了大量工业、物流企业进入。
要防投资客“搅局”
“工业地产增长迅速，要防止投资者放大效应，否则工业地产将产生泡沫。”康维投资
公司常务副总经理陈华睿说，从全国看，商品住宅市场的调控并没有松动的迹象，在银行限
贷从严的政策下，限购政策有进一步扩大的趋势，这让住宅市场的投资客基本没有利润空间，
如果这些投资客持有的资金涌进工业地产，势必“火上浇油”，让工业地产的价格继续大增，
这将加大中小企业扩张的成本，不利于其发展。
亿房研究中心主任郑军华说，由于住宅地产遇冷，目前不少开发商将工业地产看作一个
突围口，不仅是西部城市，在全国已掀起“工业地产热”。但值得注意的是，这些开发商涌
入工业地产，短期生产出过量的厂房，将导致大量工业地产用地被闲置，形成泡沫。
最近，从事服装生意的温州商人刘裕，正在广东洽谈收购一处厂房。这是一处占地面
积约 300 亩的厂房，连同土地价值大约在 1 个亿左右，是一个香港人在 2000 年投资的。由
于经营不善，原投资人决定出售。
收购完成后，刘裕打算将厂房出租刘裕说，这些厂房建立较早，周边配套较为完善，
如再投入一部分资金整理改造，就可以投入使用。“如果政策把握得准，投资旧厂房是个不
错的选择。”
其实，涉足工业地产，并不是他最近才有的想法。早在去年调控袭来之时，刘裕就
已经在南方沿海投资 3000 多万元收购了一个占地 110 多亩的鞋模具工业园。刘裕透露，最
近他与几位老乡还在东莞、佛山等地看中了几个工业厂房。
“再升温”、“低投入、高回报”、“新业务增长点”，在地产调控此起彼伏的
今天，围绕着工业地产的声音越来越多，沉寂多时的工业地产量价齐升，眼见即将成为新的
宠儿。
不过，开发商、投资客对工业地产的一哄而上，也令业界不无担心。除了伪工业地
产，机会主义、投机泡沫相继开始出现；而从住宅市场转型做工业地产的投资人心态难免过
于浮躁。种种迹象表明，工业地产亟待行业和政策层面的梳理，以避免重蹈住宅行业的覆辙。
资本转向
刘裕并不是特例，在住宅市场被不断打压的时候许多资金开始向工业地产转移。刘
裕说，像他这样做实业出身的投资客，最初投资工业地产一般是通过委托代理完成的。随着
经验的累积，一些做实业的老板发现囤积工业地皮挣钱更快，于是“圈子”里的人也越来越
多。
有现象表明，从去年开始，浙江资金开始重新炒卖工业园区的地皮；山西人开始在
重庆两江新区投资工业地产。
另外，还有一些温州人选择与当地政府合作，打造全新的“温州工业园”。于是，
涌现了新疆温州工业园、湖北十堰温州汽配工业园、厦门温州工业园等一些带有温州标签的
工业园区……
“之前圈子里很多投资住宅的人已经放慢了节奏，开始从普通住宅市场转向高档住
宅和别墅等非限购领域，还有一部分转做工业地产。”浙江商会副会长、“浙江投资团”带
头人陈俊表示。
与商品房投资领域相比，工业地产没有各种“惩罚性”税费的麻烦，几乎没有管制
投机的措施。因此，当重拳调控使住宅市场风险开始释放时，关注工业地产的不仅仅是热衷
固定资产投资的温州资本，更多的人涌向了这一避风港。
工业地块出让首超住宅
中国土地学会土地经济分会秘书长周建春坦言：“可能下一个‘热点’就是工业地产
了。”
工业地产升温，最直接的体现就是工业土地的价格。一位业内资深人士说，这一年间，
全国工业用地的平均价格涨了差不多一倍。
数据显示，截至今年 7 月 26 日，全国土地市场公开出让 14496 块土地，工业用地为
7521 块，占用土地面积为 亿平方米，占全国土地供应面积的 %。这是近年来工业
用地首次超过住宅用地的土地面积。
上海工业用地市场独树一帜，成为土地市场较为活跃的一个明星。同策咨询提供的数
据显示，今年 1 月至 6月 19 日，上海全市共有 193 幅工业用地成交，其中 29 幅地块成交溢
价率超过 100%。
而在住宅市场最为火热的 2009 年，工业地产却冷到不行。2009 年，上海招商网调查发
现，上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰，嘉定、金山、奉贤等区域的空置物业面
积达 100~200 多万平方米，租售价格下降了 15%至 20%。
但是，最近半年来工业地产价格升幅加快，让业内人士也不禁有些吃惊。
在工业地产最活跃的广东，工业地块的涨幅更是让人咋舌。“顺德国道旁的一块工业地
皮拍卖价格为 6000 元 1 平方米，由山西人竞得。”听到这个消息，从事工业地产中介长达
8 年的伙伴地产业务总监余震山感到非常意外，“深圳的工业用地也就一千多元 1 平方米的
价格，东莞一般是 600 多元 1 平方米左右。顺德怎么可能拍出这样的天价？”
在地价上涨的同时，租金也跟着水涨船高。仲量联行的报告显示，经过前两个季度高于
5%的增长之后，今年第一季度，北京物流市场租金维持上升趋势，平均租金达每天每平米
元，环比增长 %。市场上越来越多的项目持满租状态。
在广州，非保税和保税仓库市场的租金今年一季度都呈现上升，使总体平均租金环比上
涨 4%，达 28 元每月每平方米。产业园平均租金环比上升 %，达每月每平方米 52 元。
而来自工业地产中介的成交数据显示，今年初以来，深圳、东莞、惠州等珠三角城市的
一些厂房租金上涨了 50％，个别地方甚至翻了一倍，升幅让业内人士感到有些吃惊。
“成交面积上涨的幅度很大，从去年 3 月到现在的房源储备，已经缩水一半。”余震山
认为，工业厂房租价上涨的原因是市场供给正在逐步减少。
