不动产评估[摘要]((森林资源资产评估技术规范(试行)))中明确指出，现行市价怯是森林资源资产评估的基本方法之一。但由于目前现行市价能运用的前提条件还不够充分，所以很少被采用。但是随着林权制度改革的不断深入与活立木市场的发展，现行市价蓓的运用条件将日渐具备，该方能将可能成为未来森林资源资产评估的主要方法之一。本文就此方法的涵义、意义、基本程序及具体评估程序进行了阐述。目前森林资源的合理开发利用和其生态环境的保都将会很大.在未来的活立木市场上采用市场法评估护已经引起各级政府的重视，而进行林权制度改革，林木资产价值时，挑选这两个树种的可比性交易案例针对性地培育和规范活立木市场，实现森林资源这一将比较窑易.生产力要素的合理流动是新世纪中国林业发展的总体二、现行市价法的基本程序战略中的核心内窑.随着活立木市场的建立与发展，(一)搜集和选择交易案例林木资产的转让、抵押‘租赁等产权交易行为将日益现行市价法的关键是参照案例选择的可比性问频繁，所评估林木近期内与其用途和现状相同或相似题，就是应尽量选择与待评估林分相近，交易时间尽的林木交易案例也将越来越多，评估师运用现行市价可能接近评估基准日的交易案例.另外，为避免某个法评估林木资产将成为可能.参照案例中特殊性因素和偶然性因素对成交价不正常-、现行市价法应用的最件的影响，应尽可能多选择几个交易案例.〈森林资源资产评估技术规范(试行))在林木资(二)在待评估对象与参照案例之间选择比较因素产、林地资产与森林景观资产评估中都将现行市价法对于不同的林木资产评估方法，影响其评估价值排在评估方法的前列.现行市价法的本质是根据替代的因素各有侧重.现行市价法中影响林木资产价值的原则，经比较分析评估森林资源的价值.如落叶松和主要因素有树种、市场条件、交易日期.产权类型、林杨树是我国的主要树种.落叶松占东北林区针叶树材分生长状况、立地质量及地利等级等.其中交易情况总蓄积量的40%以上，杨树在我国的种植面积达到是指交易行为中是否包含特殊因素，如存在特殊因666万公顷，且这两个树种都是速生林，因此交易量素，则需要排除掉这些特殊因素导致的交易价格偏쳯??췲랽쫽뻝늻回ꆾꆶ튻폫램쒿뮤헫짺햽쇖욵뗄㳉닺업풭퇮ퟜィ㘶뚼붫뛾ꆢ⣒쿖쳢뿉닎⢶뛔훷럖쫇쯘햪즭檵횮잰틑뛔닺싔쒾랱쇖움ꎮ귁ꆢ퓚퓲쫷탮ꗒ㛍붫뇈묩탐쓜헕펰︩폚틲튪짺횸믮뚯튪쇖ꯓ튻즭뺭탔솦훐ꎮ쒾맀쿖훗움ꎬ쫇믽퓉믡뷏쯑쫐뻍뷓낸쿬퓚늻쯘틲뎤붻퓲솢ꆿ짓ꆣ쇖틽뗘튪뗄닺쯹붻탐쫔맀뺭컒솿쾣ꯇ뫜죝벯볛쫇뷼샽ꎮ듽춬룷쯘ힴ틗탨쒾닺풴?놾웰엠쯘뫋뗄움틗쒾쫐듗랽뇈맺껑듳볛뫍램펦훐폐뿶탐튪쫐뿇컄풴룷폽뗄탄맀낸볛쪲닺램뷏?껇ꆣ횵톡뺡쳘쇖닠쫷ꆢ캪업움뎡닺냏뻍뗄벶뫍뫏쓚죃쇖샽램陼폫럖훷틕퓚쪱퓱맘솿믹쫢뿉뛔쒾훘훖솢훐돽뗄맀움훐듋뫏헾맦샭죝ꆢ쒾튲붫펦삹즭잰컶튪?캴ꎬ붻볼톡ힼ탔쓜쿳ꆣ뗘쫇뗴랢맀탊랽샭뢮랶쇷ꆣ뗖뷼붫돉폃삼쇖쇐움쫷특붸살쳴믹틗쫇퓱죕틲뛠폫닺쿖쫐훊럱헢벼킼햹램뾪뗄믮뚯쯦톺웚풽캪볊뺰ꆣ맀훖蝹톡놾낸닎폫쯘움탐뎡솿냼킩쫵?뗄랢훘솢쫇ퟅꆢ쓚살뿉쳵맛쿖즭ꆣ쓖믮헢돌샽헕듽붻뫍퓱맀쫐벰몬쳘ꎬ맦꣔몭샻쫓쒾탂믮ퟢ폫풽쓜볾탐쇖실훖횶솢솽탲낸움틗얼벸랽볛뗘쳘쫢쿖랶쯓틥폃ꎮ쫐쫀솢쇞웤뛠ꆣ똨닺튶닃볊쒾룶샽맀낸좻램ꆢ샻쫢틲탐⣊쎵ꆢ뫍뛸뎡볍쒾뗈폃ꎬ쫔움볛풴쯉쟋쫐쫷톡쇖샽탔붻횮ꎮ훐틲쯘쫐퓐쓇틢웤뷸ꎬ훐쫐닺춾움탐맀램뗄햼ﶴ?뎡훖퓱럖ꆣ틲틗볤펰벶쯘떼볛퀩냌틥짺탐쪵맺뎡좨뫍맀⤾훐뗄볛뚫贈짏쿠쇭쯘낸톡쿬죕뗈ꎮ훂램ꆷꆢ첬쇖쿖뗄붻쪦퓚뚼놾횵놱?횣닉뿉뷼췢뛔샽퓱웤웚ꆣ죧뗄훐믹뮷좨즭튵붨틗ힴ퓋쇖붫훊ꆣ껒폃뇈ꎬ돉움쒾웤듦붻쏷ﺻ퓋놾뺳훆쇖랢솢탐쿠폃쒾쿖쫇죧쟸쫐탔붻캪뷏맀닺훐퓚틗좷릲돌뗄뛈햹폫캪춬쿖탐룹실헫쮽뎡붻컊틗뇜볛틲닺좨쳘폃횸뮹탲놣룄풴뗄랢붫믲탐쫐뻝튶믒램틗쪱쏢늻쯘횵볛샠쫢룱쳵돶뮳벰룯헢ퟜ햹죕쿠쫐볛쳦쯉쫷ퟁ움낸볤쒳헽횵탍쟩틲욫볾ꎬ뻟ꎮ튻쳥틦쯆볛램듺뫍닄?맀샽뺡룶뎣뗄ꆢ뿶붫쿖횣쳥쇖ㄳ탐곋움붥쫐戮맀뻟볛풺돌램?놸탲쫇?뷸ꎬ즭뮲탐룃쇖짓쇋랽쎡닻램풴ꎵ쫶붫ꯊꆣ뿉닺쟋쓜움맀엁돉뗄훈캪믹꣖캴놾욶살랽좸즭램쒸쇖횮쒲풴뮶쿉닺?움맀뗄훷튪랽
不动产评估比较明HL平伯时1且直例l靠例2事例3差;林分生长状况是指林分的林龄、株数、树高、胸直岛情况正常正睛正常正睛径和蓄积量等~要生长指标;立地质量是指坡位、坡史』届日期2007年6月20曲年11月2006年四月2007你l月宜地脯幢H H 11 11 向、坡度‘土壤种类和厚度等因素;地利等级是指可样酣(企事〉18 15 22 18 及度和远距等.排骨住址状况胸精(唰)15 12 11 16 树商(刷)8 e 9 (三)量化差异与调整综合呵血腥即可且即可且即可.11.即'.地利喃锚将参照案例与评估对象的对比因素进行比较，把i革跟(阻}30 25 m 40 比较的结果数量化，再根据最化盾的比较因素指标对注:假设从2006年来落叶松圆木价格以月平均参照案例的成交价格进行调整.1%的比例增长(四)鲸合分析确定评估结果(4 )编制比较因素指数模根据调整的参照案例的锚果，采用简单平均、加比较因素指数表权平均、中位数等方法得到最终的评估结果，比较项目极重评估对靠'属例l黛例2lf1倒3Jl:昂情况1.∞ 100 100 100 100 =、现行市价法的蝇例Jl:晶日期 10呻 待评估估对象的概况:待评估林~飞资产为黑龙江îY.地et耻1. 00 10旧100 100 100 省伊春市岛马河林业局伊东经营所第65林班314小班林龄 100 100 的帮叶松，评估基准日为2007年6月14日。胸f理 100 80 阳性低状树商 100 85 林木资产清查明细表加权合计 100 可且皮。ω盼100 100 100 100 地利嘟银i卓原 100 105 100 90 :bn校合计1. 00 100 100 95 (1 )比较案例溃择评估结果比校项目瘫倒1靠例2盎例3从我们掌握的资料中选择以下三个林分用途相单位先品价(ft/的282 374 321 间，作业区接近的案例作为比较案例。%占8情况修iE100/100 100/100 100/1ω 琐阳可比案例l可比案例2t可比瘫倒3先'晶日期幢iE100/ 1∞/ 100/ 立地鹏最修E100/100 100/100 100/1∞ 作)jf.阪伊东领臂所伊*经销所伊东战臂所生t状况悻正100/ 100/ 100/ 交晶日期2006年11月2∞6年10月2∞7年1月地利带籁悻肥100/ YOO/100 100/95 交昂情况正常正常iE常比再也价楠 起源人工林人工林人工林( + + ) /3在 权属民有林民有林民有林评估单价(元/m')取!lJ阳305树种藩P~松落叶松部叶松小班评估市值(Jt)145X305 = 44,225 林钟用材林用材林用材林小班成交价格〈元〉52,170 57,596 37,878 在综合分析影响林木资源资产价格的各项因素的蓄积(m')185 154 118 基础之上，市场法确定评估对象在评估基准日2007年丽积(公顷〉 8 6月14日的评估结果为44，225元人民币.(2 )比较因素选择鲁寿立献我们选择对林木资产价值影响大的交易情况、交川全闺注册资产评估师考试用书编写组.资产4年估.中国财政绞济出版社，2005，易日期、林分生长状况、立地质量及地利等级共五个[2] <<黑龙江森林》编辑委员会.黑龙江森林.东北林业大学出版因素作为比较因素.社中阁林业出版社.(3 )编制比较因素表[3]阁家阁有资产管级局，林3k.部.森林资源资产评估技术规范比较因素表(试行)，1996，作者单位:黑龙江国林资产评估公司)??췲랽쫽뻝늻回닮뺶쿲벰⣈붫뇈닎⣋룹좨죽듽쪡㓐㓈쇖쏦웰쫷탘탮뗘⢹⣄⡣⡭?죋실ㄸㄵ쏱폃ꋲ벴㌰⠱듓춬쿮뿉㔲㒣ィ⠲컒틗틲⠳뿚움붻헽㈰솢㈲⎷욢ㄲ?퓋㈵ꇞ㐰힢ㆣ⠴낸江侣뷅볓㈸짺椰奯㈹좡ㄴ퓚믹㛔嬱뺭嬲짧嬵⣊㤹⣗ㄴ㔷ㄵ낸?琰㌷㌰⢿벶뿉퓋㈰킡ꎬ㌷?ㄱ길긹뷏맀샽낸뎣〶〷뿉샻기깯〰긴㤲긳㠰ㄲ㠵㠶긵㤵㌲ィ㚣㌱㕘뗄믽풴훖쇤뺶룟쫴샻ꮹ洩?릤튶폐닄뿉쒿뇈틗〷뗘훉벰뻠훘럖짌좨뎤侣ힼ㤶헻ꎬ샽㢣椰ꆿㄱ㜹㊣㎣뇰벰뻠뇈ퟷ틁붻㈰椷ꎮ?쿮뛔샽〶쓪뛈뗈㞣㢣㖣ィ㚣ㄹ㤰떥꼱꽴꽩꼹긵㒣냠㌰햡숱뾼巈볃崲훐嶹퓐㔹?긵〰㖣긷ꎻ뫍ꎬ뛈ﴩ닎뷏헕쐩뻝욽움틁ꆰ쒾쿹뗈쬩돈쇖벰⦱컒낸뇈붻헽楉⡭⢹쏇죕쯘쟩쓪쿃⣄荒⠭⣉ꎺꖵ쿮뛔샽훊짺뫏듭맀꼱꽩ힴ꼸볛ꎮ?캪ퟛ뒡햵?㠷쒿쿳㇔뮺긲긱긳긷ィ㔴〰〷〸〵ㄳ〲긶㔽況뛈⡫낸튵뚫틗〰〶〷웰죋좨쏱쫷실쇖폃킡쓪⢢캻움?긲실벶샽낸틗뎣↳?㌩ꯇ뿶웚㛔퓂ꓗ븩쒿쿳솿뎤긶볆ꎻ〰ꎮ뛰㚣룱㔶볛㌰㐴뚯洩샽쟸뺭죕쓪풴릤쫴폐훖튶훓닄냠ㄱ쟩붻맀컄ꮹ돶ꆶ맺謁퀩ꊵ?㜹〲ꎮ쇖탮웂뫍솿헕뗄낸ퟛ뗷뻹쿖맀뒺?좽쏇ퟷ샽쟩톡틲뒿볙쒱ힴ벶뷡탞긵ꎮ⬳⣔뫏횮쓆??펪쯨웚ㄱ㇔쇖쯉돉퓂뿶틗쫐㈲튶??뿶쳡헽ㄹ〳ꪣ?쿗𧻓냦뫚쇖특ꎮ쯹퓂?붻볛횵럖믽뛈퓋뮯낸뷡샽뫏헻ꆢ탐맀쫐쾰헆튵쿒퓱캪욱쯘짨죀맻ꎮ꿒짏삹ꗎ쫁닺볛⣔쯉㜷묩ꊲ짧쇺튵䀘?룱ꪣꨩ짺솿ꆢ뻠닮샽맻뗄럖훐쫐뛔컚쟥룀컕쟸쇖뇈좽뇭듓횸⬳컶ꎬ삽뮣⣔꽭붭돶탗ꎬㄴꨩ✩움뎤뗈췁틬폫쫽돉컶닎캻볛쿳십닩뗄뷓?쇖럖뷏쿒㈰ꎮ펰쫐몺쪲䄴냦움㘱ힴ훷죀ꆣ폫움솿붻좷헕쫽램뗄뫓쏷ꇔ뷼쒾짺틲〶?뇭⦣쿬뎡?陼〵琭짧調맀꼳뿶튪훖뗷맀뮯볛뚨낸뗈뗄룅쇖쾸?쇏뎤쯘?쓪?㴳램ꨴ삹ꎮ⤩?諾믹〴샊뇠쫇짺샠헻뛔ꎬ룱움샽랽낸뿶튵뇭훐닺ힴꆣ?쒩룊ꎮ쒾좷㒣궹ힼ㤸ꚿ벭횣횸뎤뫍ퟛ쿳퓙뷸맀뗄램샽ꎺ뻖톡볛뿶실ﶱ뚨갲贈죕볊캯곁쇖횸뫱뫏뗄룹탐뷡뗃듽틁퓱ퟷ횵ꆢ튶?풴움㈵훗캪퓓풱훒럖뇪뛈뛔뻝뗷맻떽움뚫틔캪펰솢쯉맀풪쪲쏊믡떲㈰뗄ꎻ뗈뇈솿헻ꎬퟮ맀뺭쿂쿬뗘풲닺뛔죋陼ꎮ뾣〷쇖솢틲뮯ꆣ닉훕펪죽뷏듳훊쒾볛쿳쏱삹뫚껉쓪쇤뗘쯘뫳폃뗄쒾쯹룶낸솿볛룱퓚뇒듗쇺귁삹㛔붭훗ꆢ훊ꎻ뷸뗄볲움뗚쇖샽붻벰룱ꆣꯋ숱껗즭쫔훪솿뗘탐뇈떥맀닺㘵럖ꆣ틗틔룷븩쪲쇖듗쫽쫇샻뇈뷏욽뷡캪쇖폃쟩퓂쿮믹陼ꎮ쪲ꆢ횸뗈뷏틲뻹맻뫚냠춾뿶욽ힼ삹뚫陼쫷웂벶ꎬ쯘ꆢꆣ쇺㌱쿠뻹죕삣놱삹룟캻쫇냑횸볓붭붻릲뗄㈰껖쇖삼ꆢ횸뇪컥〷킹튵볊者듳탘웂뿉뛔룶쓪웕톧?돶냦
