个人二手房交易税收政策
税政一处 方静
常见问题
直系亲属之间房产权属变更是采用买卖
方式还是赠与方式？
房屋买卖什么情况可以享受税收优惠？
该如何申请办理？
夫妻之间房产权属变更是否可以免税？
等等
要点
个人二手房交易税收政策详解
案例分析
存量房评估工作概述
什么是普通标准住宅
2012年1月1日起发生的权属转移，凡同时符合以下
条件的界定为享受优惠政策的普通住宅：
1、住宅小区建筑容积率在(不含)以上；
2、单套建筑面积在144平方米（含）以下；
3、岛内（思明区、湖里区）住房单套总价在
250万元（含）以下，岛外（海沧区、集美区、同安
区、翔安区）住房单套总价在180万元（含）以下。
《厦门市国土资源与房产管理局 厦门市财政局 厦门市地方
税务局 厦门市物价局关于调整厦门市享受优惠政策普通住房界定标
准的通知》（厦国土房〔2011〕408号）
个人二手房交易税收政策详解
营业税
一、个人出售购买的住房：自2011年1月28日（以
收件日为准）起，个人将购买不足5年的住房对外销
售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年
)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购
买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超
过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税
证明上注明的时间作为其购买住房的时间。
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营业税
二、个人将住房无偿赠与他人的，视同发生应税行
为。但属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
（一）离婚财产分割；
（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父
母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚
养人或者赡养人；
（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法
定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
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营业税
三、个人以住房投资入股，参与接受投资方利润分
配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
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营业税
四、对个人销售自建自用住房，免征营业税。
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营业税
五、个人出售非住房，若属于购入房产再出售应按
差额计算营业税；若属于自建房产再出售按照全额
计算营业税。
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城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
随同营业税一并征免。适用税（费）率为： 城市维
护建设税：按市区 7% ，县城、镇５％，不在市区、
县城或镇的，税率为１％计征；教育费附加：按 3%
的征收率计征；地方教育附加：按 2% 的征收率计
征。
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个人所得税
一、个人出售房产，有增值但不符合免税条件的，
区分以下两种情况征收：
（一）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实
房屋原值的，依法严格按照转让所得的20％计征；
（二）不能核实原值的，按交易总额的％计征；
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个人所得税
二、个人转让土地使用权，按收入全额征收2%的个人
所得税。
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个人所得税
三、除文件规定的产权无偿赠与不征收个人所得
税规定情形以外（同营业税），房屋产权所有人将
房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋
取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征
税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳
税所得额为赠与房屋价格减除赠与过程中受赠人支
付的相关税费后的余额。赠与房屋价格按以下顺序
确定：1、赠与合同上标明赠与价格的，按赠与价格
确定；2、赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与
价格低于评估价的，以评估价确定。
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个人所得税
三、个人出售住房虽有增值的，但只要产权人
住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，产权人必须
向代征人厦门市房地产交易中心提供唯一家庭生活
用房声明，经代征人厦门市房地产交易权籍登记中
心审核，符合上述条件可直接予以免征个人所得税。
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个人所得税中“唯一家庭生活用房”指什么？
是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有
配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。厦门市房地产交
易权籍登记中心在受理已婚纳税人提交的相关资料时，
同时审核夫妻双方的产权情况，如果户籍在福建省内其
他地市的，应要求当事人补充提供户籍所在地房管部门
出具的无房产证明，否则不予按“个人转让自用5年以
上家庭唯一生活用房取得的所得”免征个人所得税;对
福建省外户籍的产权个人，在审核其（有配偶的为夫妻
双方）交易的房产是否为在厦门市自用5年以上的家庭
唯一生活用房基础上，要求当事人出具在福建省内其他
地区未拥有房屋产权的书面声明，否则不予按“个人转
让自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征个
人所得税。
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个人所得税
四、自2010年10月1日起， 对出售自有住房并在
1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，但在
2009 年 10 月 1 日（含 10 月 1 日）至 2010 年
9 月 30 日之间（含 9 月 30 日）已经出售或购买
住房，并自出售或购买住房之日起一年内重新购房或
出售住房的，仍可享受按照购房金额大小相应退还全
部或部分售房所得已缴纳的纳税保证金或个人所得税，
出售住房的时间，以售房者办理产权过户手续时向厦
门市房地产交易权籍登记中心申报的时间（收件时间）
为准；购房时间则以房屋产权证注明的办证时间或契
税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
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印花税
一、自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房
暂免征收印花税。个人买卖非住房的（如车位，店面）
，买卖双方按合同金额的万分之五缴纳印花税。
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印花税
二、房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，
计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，
税率万分之五。
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土地增值税
一、自2008年11月1日起，对个人销售住房（含
普通标准住房和非普通标准住房）暂免征收土地增值
税。自2013年9月1日起，个人转让写字楼、商业营业
用房、车位等二手房的，按转让收入全额的5％征收
土地增值税。
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土地增值税
二、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不
征收土地增值税。“赠与”是指如下情况：(一)房产
所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权
赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(二)房产所
有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会
团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、
民政和其他社会福利、公益事业的。
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土地增值税
三、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当
地税务机关核实，可以免征土地增值税。
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契税
一、自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，
且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及
未成年子女，下同）唯一住房的，减半按%征收契
税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房
属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。上述个
人购买的普通住房包括公有住房。
我市家庭唯一住房的认定，由房地产主管部门通
过住房信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出
具《家庭唯一住房查询证明》。认定标准为：购房人、
配偶及未成年子女在住房信息系统中均无住房记录，
属于家庭唯一住房。
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契税
二、个人购买的普通住房，凡不符合第一条规定的，
不得享受上述优惠政策，应按按3%征收契税。
三、个人购买非普通住房，按3%征收契税。
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契税
四、房屋赠与属于转移房屋权属行为，承受房屋的
单位和个人为契税的纳税人，父母将房产赠与子女，
子女应该按规定缴纳契税；计税依据由征收机关参照
房屋买卖的市场价格核定；税率为3%。
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契税
五、法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐
妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征
收契税；非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属，
应按赠与行为征收契税。
个人二手房交易税收政策详解
契税
六、婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻
一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。夫妻
离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契
税。
个人二手房交易税收政策详解
契税
七、增加房屋权属共有人的，按新增人员所占比例，
适用3％税率征收契税。
案例分析
刘先生问：我有一使用5年多的店面和车位打算
转让，转让价高于原购入价，应交多少税收
？
答：以转让收入减去不动产购置原价后的余额
征收％的营业税及附加；按收入全额征收
％的个人所得税；按全额征收5％的土地
增值税；按全额征收％的印花税。
案例分析
王女士问：我有一房屋和女儿共同共有，现打
算把自己那部分过户给女儿，请问应选择什
么方式税负可以更轻些？
答：买卖&赠与的选择
案例分析
陈先生问：我婚前买了一套房产，现在结婚了，
太太要求加上她的名字，是否需要缴税？如
果加名后婚变房产办理过户是否还有税收问
题？如果不加名婚变后太太需要房产作补偿，
我又需要承担什么税收？
答：具体问题具体分析
现行存量房评估工作概述
为加强我市存量房交易税收征管，进一步做好
房地产市场调控工作，根据《国务院办公厅关于进
一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
（国办发〔2011〕1号）、《财政部 国家税务总局
关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收
征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）等文件
精神，经市政府批准（厦府〔2012〕211号），决
定自2012年7月1日起，在全市范围内开展应用房地
产评估技术加强存量房交易税收征管工作，即对全
市范围内各类型存量房交易全面实行应用房地产估
价技术评估交易计税价格征缴税费，同时停止执行
《厦门市人民政府关于调整我市房地产三级市场基
准指导价有关问题的批复》（厦府〔2011〕62号）。
现行存量房评估工作概述
一、适用范围
适用于全市范围内各类型存量房的交易，包括
住宅、商业、写字楼、车库、工业厂房、农村民宅
等类型的存量房买卖、继承、赠与、交换、抵债、
析产等。
现行存量房评估工作概述
二、存量房交易的税收管理模式
仍沿用现有模式，即由厦门市房地产交易权籍
登记中心（以下简称权籍登记中心）统一收件，经
房产所在地主管税务机关（以下简称税务机关）根
据税收政策规定确定应纳税费后，由权籍登记中心
在纳税人缴清税费后发放土地房屋权证。
现行存量房评估工作概述
三、计税依据的确定
（一）按合同交易价确定。交易双方（以下统称纳税人）
申报的合同交易价大于等于计税评估价值的，以合同
交易价作为计税依据，其中计税评估价值＝评估价值×
（1-下浮比例）。
（二）按计税评估价值确定。纳税人申报的合同交易价
低于计税评估价值且无正当理由的，并愿意接受税务
机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定
进行税收核定的，以该计税评估价值作为计税依据。
（三）按复核价值确定。对纳税人申报的合同交易价低
于计税评估价值，又不接受税务机关以计税评估价值
作为计税依据且提出复核申请的，由税务机关根据税
法相关规定开展复核，并以复核价值作为计税依据。
现行存量房评估工作概述
四、异议处理
（一）申请复核
纳税人对税务机关就其应税行为以计税评估价值
计征税费有异议的，根据《中华人民共和国税收征收
管理法实施细则》第四十七条第二款的规定，可向税
务机关提出复核申请并提供相关证明材料。税务机关
依纳税人申请进行复核，出具复核价值并据此计算应
纳税费。
现行存量房评估工作概述
四、异议处理
（二）行政救济
纳税人对复核确定的计税依据或应纳税费有异议
的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十
八条及其《实施细则》第一百条和《税务行政复议规
则》（国家税务总局令第21号）第三十三条规定，在
依照税务机关确定的金额缴纳税费和滞纳金以后或者
提供相应的纳税担保被税务机关确认之日起60日内依
法向市地税局提出行政复议；对行政复议决定不服的，
可以依法向人民法院起诉。
现行存量房评估工作概述
五、纳税人在办理存量房交易时，应当提供以下涉税资料：
（1）《厦门市存量房交易信息采集表》。
（2）《厦门市存量房交易税收减免申请核批表》。
《厦门市存量房交易信息采集表》和《厦门市存量房交易税收减免
申请核批表》由纳税人自行打印，交易双方同时签字盖章。
（3）存量房买卖合同复印件。
（4）纳税人身份证明。
（5）卖方房产的购入合同（须经权籍登记中心备案）或合法发票
或其他可以证明其购入成本的证明。
（6）与减免税有关的书面资料。
（7）单位转让存量房的，在向权籍登记中心申报交易前应向主管
税务机关申报土地增值税，并将土地增值税完税凭证复印件或
《厦门市土地增值税纳税申报表(转让旧房及建筑物的纳税人适
用)》复印件（零申报时提供）在申报交易时一并提交。
