新项目发展制度——成本估算
摘要
新项目发展制度简介（5）
新项目成本估算体系（6）
－成本估算的作用（6）
－项目评价工组流程（7）
－主要应用表格（8）
－应用标准测算报表体系的必要性（9）
－成本估算支持条件（10）
新项目成本估算表格（11）
－可研报告成本估算表格（11）
－集团财务分析表格（12）
－规划要点工作簿（13）
－地价情况工作簿（13）
－附－建造标准工作簿（13）
－成本估算工作簿（14）
－成本估算计算表格（15）
－产品组合工作簿（16）
－多层工作簿（17）
－其它工作簿（18）
成本估算计算（19）
－工作流程（19）
－计算方法（26）
－固定收费标准（27）
－直接计算(修正)（28）
－主要影响因素（29）
－已知经验数据（30）
－直接计算和经验数据混合使用（31）
－成本核算方案（32）
新项目发展制度简介
《城市发展和住宅市场调研报告》
《项目可行性报告》
项目听证会论证
合作意向合作协议
新项目发展制度简介
项目概况
法律及政策性风险分析
市场分析
规划设计初步分析
工程及销售计划
投资收益分析
管理资源配置
综合分析与建议
竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容
在新城市开发需要补充的内容
《城市发展和住宅市场调研报告》
《项目可行性报告》
项目听证会论证
合作意向合作协议
新项目发展制度简介
项目概况
法律及政策性风险分析
市场分析
规划设计初步分析
工程及销售计划
投资收益分析
管理资源配置
综合分析与建议
竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容
在新城市开发需要补充的内容
《城市发展和住宅市场调研报告》
《项目可行性报告》
项目听证会论证
合作意向合作协议
成本测算
税务分析
经济效益分析
项目资金预测
新项目成本估算体系－成本估算的作用
是测算新项目投资回报情况的依据
从成本角度反馈产品规划方案的修改方向
反映成本和市场预期售价的关系
是制定目标控制成本的基础
市场预期售价
预期利润
开发成本
新项目成本估算体系－项目评价工作流程
设计部
销售部
成本管理部
项目发展部
财务管理部
地块现状、地价
成本
市场定位
产品方案
付款节奏
周边配套
地块现状
成本
规划要点建造标准
销售节奏、开发节奏
收益情况
收益情况
收益情况
收益情况
新项目成本估算体系－主要应用表格
可研报告成本估算表格
集团财务分析表格
成本估算计算表格
新项目成本估算体系
－应用标准测算报表体系的必要性
项目决策科学化
定量分析； 全面、多角度分析；
动态分析；程序规范。
项目决策效率
便于计算、便于理解、便于检查。
新项目成本估算体系－成本估算支持条件
销售部
分期、分类产品
销售价格
销售部
满足销售节奏
开发节奏
销售部
销售节奏
设计部
主要建材选型及标准，详见附表形式
产品建造标准
设计部
不同方案、不同容积率，详见附表形式
规划设计要点
项目发展部
电力、供热
基础设施情况
项目发展部
场地标高、现有水电容量、地下障碍情况
交地标准
支持部门
说 明
支持条件
新项目成本估算表格
－可研报告成本估算表格
项目总投资
财务费用
销售费用
管理费用
开发成本合计
开发间接费
配套设施费
园林环境费
社区管网工程费
主体安装工程费
主体建筑工程费
开发前期准备费
土地获得价款
单位成本（元/m2）
投资总额（万元）
成本项目
表1
新项目成本估算表格
－集团财务分析表格工作簿
钩稽关系检查表
可行性指标
规划要点
地价情况
税费说明
成本估算
附－建造标准
工程付款节奏
现金流量表
附－资金计划
开发计划
利润测算
敏感性分析
表2
新项目成本估算表格
－集团财务分析表格工作簿
规划要点工作簿
地价情况工作簿
附-建造标准工作簿
新项目成本估算表格
－财务分析表格工作簿
成本估算工作簿
……
主体建筑工程费
三
……
……
项目总投资
报批报建费
2
规划设计费
（2）
……
坐标放线收费
勘查丈量费
（1）
勘察设计费
1
开发前期准备费
二
土地获得价款
一
估算依据与对比项目差异说明
对比项目成本
单位成本（元/m2)
总成本（万元）
地下车位
商业网点
地上车库
高层
小高层
连排别墅
多层
成本项目
序号
新项目成本估算表格
－成本估算计算表格工作簿
产品组合
综合
TOWNHOUSE
多层
小高层
高层
地上车库
地下车库
网点
报批报建费用
配套建筑明细
规划设计费
增加成本
水电增容费
表3
钩稽关系
新项目成本估算表格
－成本估算计算表格工作簿
产品组合工作簿
新项目成本估算表格
－成本估算计算表格工作簿
……
主体建筑工程费
三
……
……
项目总投资
报批报建费
2
规划设计费
（2）
……
坐标放线收费
勘查丈量费
（1）
勘察设计费
1
开发前期准备费
二
土地获得价款
一
估算依据与对比项目差异说明
对比项目成本
单
位成本（元/m2)
总成本（万元）
成本项目
序号
估算依据说明
多层工作簿
新项目成本估算表格
－成本估算计算表格工作簿
其它工作簿
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
土 地 方 面
规划设计方面
土 地 价 格
红线外配套情况
土 地 现 状
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
土 地 方 面
规划设计方面
产 品 形 式
规 划 条 件
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
土 地 方 面
规划设计方面
产 品 形 式
规 划 条 件
容 积 率
配套建筑
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
土 地 方 面
规划设计方面
产 品 形 式
规 划 条 件
装修定位
采暖方式
结构形式
产品类型
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
参 照 项 目
相关文件法规
经 验 数 值
工程造价方面
开发建设方面
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
按产品类别分类计算
公共部分按比例摊销
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
各单类产品单项总价汇总
总价除以总可售面积得出单位成本
成本估算计算－计算方法
已知固定收费标准
直接计算（修正）
已知经验数据
直接计算和已知经验数据相结合
成本估算计算方法
－固定收费标准
开发前期准备费
规划设计费
报批报建费
董迅：
不关我的事！人家有文！
成本估算计算方法
－直接计算（修正）
土地获得价款
主体建筑工程费
主体安装工程费
园林环境费
配套工程费
开发间接费
成本估算计算方法
－直接计算（修正）
红线外配套情况（长春项目）
土地现状、付款方式
产品形式（类型、结构、装饰、采暖）
容积率
配套建筑
户均面积
开发周期
主要影响因素
成本估算计算方法
－已知经验数据
社区管网费
期间费
成本估算计算方法
－直接计算和经验数据混合使用
成本估算计算－核算方案
开发间接费
配套建筑
地下车库
地上车库
商业
住宅
期间费用
配套设施费
园林环境费
社区管网工程费
主体安装工程费
主体建筑工程费
开发前期准备费
土地获得价款
谢谢大家的聆听！
欢迎沟通、欢迎指教
共同创新成本管理思想和手段
欲知后事如何，且听老曹分解
产品价格构成和利润的产生
产品价格构成
利润如何产生
售后服务
设 计
建 造
销售（回款）
购置土地
附加产品配给
基本产品配给
品牌、物业、园林、环境、售后服务等
