无锡高铁站商务区产业策划项目提报.pdf

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无锡高铁站商务区产业策划项目提报无锡高铁站商务区产业策划项目提报无锡高铁站商务区产业策划项目提报无锡高铁站商务区产业策划项目提报 Page 2 研究范围 1.高铁对城市及区域发展的影响高铁对城市及区域发展的影响高铁对城市及区域发展的影响高铁对城市及区域发展的影响 •无锡站点在高铁网络中的地位 •高铁辐射区定位理论 •国际案例对比——高铁对产业的带动作用 •交通与产业的关系 •无锡高铁站点物业规模考量指标 2.长三角产业带发展趋势及其影响长三角产业带发展趋势及其影响长三角产业带发展趋势及其影响长三角产业带发展趋势及其影响 •长三角产业发展趋势 •无锡主导产业及其在长三角的地位 3.无锡城市格局与产业分区及其影响无锡城市格局与产业分区及其影响无锡城市格局与产业分区及其影响无锡城市格局与产业分区及其影响 •无锡城市功能分区，本项目所处地位 •无锡产业区发展趋势 •本项目区域关联分析 •项目地块分析 4.项目可考虑发展方向及项目可考虑发展方向及项目可考虑发展方向及项目可考虑发展方向及DTZ分析工具分析工具分析工具分析工具 •本项目区域功能定位之要素分析 •长三角类似产业区定位案例借鉴 •本项目可考虑发展方向 •DTZ分析工具介绍 研究范围及主要内容研究范围及主要内容研究范围及主要内容研究范围及主要内容研究区域研究区域研究区域研究区域 无锡高铁辐射区范围无锡高铁辐射区范围无锡高铁辐射区范围无锡高铁辐射区范围 无锡高铁辐射区：西到春丰河、东至锡东大 道，依托京沪高铁站点； 无锡高铁辐射区面积无锡高铁辐射区面积无锡高铁辐射区面积无锡高铁辐射区面积 无锡高铁辐射区：规划总面积平方公 里。 Page 3 第一部分 站体辐射区产业定位考虑 Page 4 无锡高铁辐射区辐射区辐射区辐射区定位研究框架 1.高铁对城市及区域发展的影响 •无锡站点在高铁网络中的地位 •高铁辐射区定位理论 •国际案例对比——高铁对产业的带动作用 •交通与产业的关系 •无锡高铁站点物业规模考量指标 2.长三角产业带发展趋势及其影响 •长三角产业发展趋势 •无锡主导产业及其在长三角的地位 3.无锡城市格局与产业分区及其影响 •无锡城市功能分区，本项目所处地位 •无锡产业区发展趋势 •本项目区域关联分析 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具 •项目地块分析 •本项目区域功能定位之要素分析 •长三角类似产业区定位案例借鉴 •本项目可考虑发展方向 •DTZ分析工具介绍 Page 5 1.高铁对城市及区域发展的影响 廊坊 京沪高铁网络覆盖4省3直辖市, 无锡为21个站点中一个分站; 长三角通勤车将分开5条线路,最长一条沪宁线距离295公里… 北京南 北京南北京南 北京南 天津西 天津西天津西 天津西 蚌埠 南京 南京南京 南京 上海虹桥站 上海虹桥站上海虹桥站 上海虹桥站 济南 济南济南 济南 华苑 沧州 德州 泰安 曲阜 枣庄 徐州 宿州 滁州 镇江 常州 苏州 昆山 山东 安徽 河北 江苏 重点站 重点站重点站 重点站 非重点站 一直到山东省会济南。 3 小时圈 小时圈小时圈 小时圈 覆盖长三角除徐州以外的所有站点。 1 小时圈 小时圈小时圈 小时圈 覆盖长三角从上海至南京的 7 个站点。 小时圈 小时圈小时圈 小时圈 余万人 / 年 8000 年单向运力 年单向运力年单向运力 年单向运力 京沪高铁基本概况 个 21 客运站数 客运站数客运站数 客运站数 公里 / 小时 300 初期运营时速 初期运营时速初期运营时速 初期运营时速 公里 / 小时 350 设计时速 设计时速设计时速 设计时速 小时 5 全程运行时间 全程运行时间全程运行时间 全程运行时间 公里 1318 正线全程 正线全程正线全程 正线全程 无锡 3h 1h 160 公里 上海 上海上海 上海～ ～～ ～杭州 杭州杭州 杭州 158 公里 杭州 杭州杭州 杭州～ ～～ ～宁波 宁波宁波 宁波 124 公里 常州 常州常州 常州～ ～～ ～江阴 江阴江阴 江阴～ ～～ ～常熟 常熟常熟 常熟～ ～～ ～苏州城 苏州城苏州城 苏州城 295 公里 南京 南京南京 南京～ ～～ ～镇江 镇江镇江 镇江～ ～～ ～无锡 无锡无锡 无锡～ ～～ ～苏州 苏州苏州 苏州～ ～～ ～上海 上海上海 上海 建设以上海为中心，沪宁、沪杭 ( 甬 ) 为两翼的城际 轨道交通主构架，覆盖区内主要城市，基本形成以上 海、南京、杭州为中心的 “1～2小时交通圈”。 长江三角洲地区城际轨道交通网 (2020年) 78 公里 苏州 苏州苏州 苏州～ ～～ ～嘉兴 嘉兴嘉兴 嘉兴 车程时间 Page 6 高铁将构建城市群一日交流圈 图示为高度集中发展模式的城市群关系， 在城市集中发展区内社会化、生产集约化 的和城市规模不断扩大化的现象非常明显 ，区域内物质积聚和环境开发利用的集约 化程度很高。城市群间可依赖高铁充分发 挥城市间的联动作用。 �高铁将构建城市群的高铁将构建城市群的高铁将构建城市群的高铁将构建城市群的“一日交流圈一日交流圈一日交流圈一日交流圈” -一日交流圈即各主要城市间的流动所需时间在小时以内； -它反映了交易成本上的质变，当日往返能够节省如住宿费用 等额外成本，以及在外住宿的心理或生活负担。 �“一日交流圈一日交流圈一日交流圈一日交流圈”的定义的定义的定义的定义 高铁的建设将使服务圈内城市形成“同城效应同城效应同城效应同城效应”，从而促进城市 间的广泛交流，主要包括以下三方面： -城市群生活圈生活圈生活圈生活圈的建设：快速交通使跨城市的通勤通学服务成 为可能； -城市群企业服务圈企业服务圈企业服务圈企业服务圈建设：借助快速交通，跨城市的公务商务 服务实现的便利性大大提高； -城市旅游圈旅游圈旅游圈旅游圈建设：即近距离城市的休闲旅游、文化交流服务 得到很大程度的促进。 �“一日交流圈一日交流圈一日交流圈一日交流圈”的对枢纽辐射区建设的意义的对枢纽辐射区建设的意义的对枢纽辐射区建设的意义的对枢纽辐射区建设的意义 超大城市区 集中发展区 发展轴 节点 一日交流圈 1.高铁对城市及区域发展的影响 高铁沿线距离无锡高铁沿线距离无锡高铁沿线距离无锡高铁沿线距离无锡小时城市圈小时城市圈小时城市圈小时城市圈 Page 7 高铁对产业活动的影响 由活用了车站广场等的活动召开带来的地区活化。 由人的交流增加带来的信息集聚。 当天来回圈范围扩大，一定程度上减少旅馆需求。 增加通学的便利性。 由对货物处理的转换带来的活性化。 交通旅次增加带来的当地交通企业的发展。 和其它的交通机关的适当任务分担。 由工厂进入等带来的环境的恶化。 地区的雇用能力的扩大，地区经济所得及税收增加。 运用高铁便利性的企业进驻。 大都市观光人数的增加，住宿的增大。 同时分流市中心商业街区的消费力。 大规模零售商店在车站四周设立分店。 车站的人流汇集带来商业的振兴。 房屋租赁成本转化为通勤交通费用。 人口向郊区外分散，住宅环境质量得以提高。 由通勤圈的扩大带来的郊外型住宅的发展。 根据国际经验高铁带来的影响根据国际经验高铁带来的影响根据国际经验高铁带来的影响根据国际经验高铁带来的影响 日本品川、多摩新城、台湾台中 其他其他其他其他 日本品川、多摩新城、台湾台中 交通设施交通设施交通设施交通设施 日本品川、台湾台中 商务商务商务商务////工业工业工业工业 日本品川 商业商业商业商业 日本多摩新城 住宅住宅住宅住宅 相关案例相关案例相关案例相关案例开发设施开发设施开发设施开发设施 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 8 廊坊 北京南 北京南北京南 北京南 天津西 天津西天津西 天津西 蚌埠 南京 南京南京 南京 上海虹桥站 上海虹桥站上海虹桥站 上海虹桥站 济南 济南济南 济南 华苑 沧州 德州 泰安 曲阜 枣庄 徐州 宿州 滁州 镇江 常州 苏州 昆山 山东 安徽 河北 江苏 重点站 重点站重点站 重点站 非重点站 无锡 车程时间 地价地价地价地价用地性质用地性质用地性质用地性质城市城市城市城市 商住 商住 商住 商住 办公 商住 商住 5500 2300 750 1800 1100 500 1000 元/平方米 上海 上海上海 上海 元/平方米 昆山 昆山昆山 昆山 元/平方米 苏州 苏州苏州 苏州 元/平方米 无锡 无锡无锡 无锡 元/平方米 镇江 镇江镇江 镇江 元/平方米 常州 常州常州 常州 元 / 平方米 南京 南京南京 南京 高铁站点间人流动向主导因素 1.高铁对城市及区域发展的影响 京沪高铁主要带动城际人的流动，站点间人流的动向主要取 决于各城市间车程、站点辐射区地价差异、地区配套资源差 异等因素。 如下表所示，距离无锡站点半小时车程的城市圈中，高铁站 点辐射区地价水平差距明显，将导致目前存在于上海（地价 水平最高）的同时对于地价成本敏感的企业搬迁至低地价区 域，如镇江、苏州。当然对地区配套资源的考量也将左右企 业的选址。 Page 9 案例选取-日本新干线-东海道线 农业——工业——服务业农业——工业——研发、服务业工业——商务、服务业产业发展阶段 机械与精密机械产业、汽车零组件 光电、集成电路、生物科技、通讯、IT 台北经济圈——高雄经济圈 台湾高铁 台湾台中站 环渤海经济圈——长三角经 济圈 大阪经济圈——东京经济圈地理区位 京沪高铁 无锡地铁2号线 日本新干线-东海道线 地铁浅草线 交通方式 IC设计、IT产业、机器设备 制造、物流等 汽车、机电、家用电器等加工 产业和集成电路等尖端产业 产业基础 日本品川站 高铁无锡站选取案例 选取的案例主要是考量高铁连接经济圈、交通接驳方式、地理区位类似，以及产业结构基 础和产业发展历程相近的站点区域。 Page 10 日本新干线-东海道线连接了大阪-东京2大都市经济圈 东海道新干线东海道新干线东海道新干线东海道新干线 •长度: 公里 •轨距: 1435mm •车站数目: 17个 •全线双线 全线电化 •最高速度: 270km/h •均为16节车厢 大阪都市经济圈 东京都市经济圈 �东海道新干线每年约有乘客2亿人次，由此产生的食宿、旅游 等消费支出约5万亿日元，增加就业50万人。 �东海道新干线的开通，优化了沿线地带的工业布局，汽车汽车汽车汽车、、、、 机电机电机电机电、、、、家用电器家用电器家用电器家用电器等加工产业和集成电路集成电路集成电路集成电路等尖端产业逐步取代了 传统的钢铁、石化等产业，促进了日本产业结构的调整。 大阪都市经济圈 东京都市经济圈 品川站品川站品川站品川站 日本新干线-东海道线 京沪高铁 大阪-东京经济圈 环渤海-长三角经济圈 资料来源：日本JR铁路公司 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 11 日本新干线-品川站 品川站品川站品川站品川站是位於日本东京港区高轮三丁目至同区港南二丁目的一个主要铁路车站，路线包括东日本旅客铁道（JR东日本）、 东海旅客铁道（JR东海）、京滨急行电铁（京急）等。 品川站位于日本东海道新干线东京都经济圈，东海道新干线连通对外交通，地铁１号线浅 草线连通区域内部交通；东海道新干线贯通后，对品川区域的产业结构、物业形态，甚至城市 功能都有很大的提升和带动。 �日本东海道新干线线路图日本东海道新干线线路图日本东海道新干线线路图日本东海道新干线线路图 �品川站品川站品川站品川站 品川 东京 大阪 名古屋 横滨 新富士 资料来源：日本JR铁路公司 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 12 日本新干线-品川站周边区域 �品川站西侧品川站西侧品川站西侧品川站西侧：：：：高轮高轮高轮高轮 品川站附近有多 间大型酒店，区内的 酒店客房数量为日本 全国第一。 资料来源：Google earth 太平洋东京酒店 高轮京急酒店 品川巴士总站 东横Inn品川站高轮口 高轮东武酒店 高轮王子酒店 新高轮王子酒店 高轮王子酒店樱塔 品川王子酒店 Epson品川泡 Stadium 日本国道15号 �主要物业及单位主要物业及单位主要物业及单位主要物业及单位：：：： 品川站品川站品川站品川站 地铁1号线（浅草线） 高轮高轮高轮高轮 港南港南港南港南 �主要物业及单位主要物业及单位主要物业及单位主要物业及单位 Adore品川 品川グランドコモンズ 品川East Tower 太阳生命品川大厦 品川三菱大厦 三菱重工大厦 佳能S大厦（佳能本社） 品川Inter City（A-C栋） 大林组东京本社 新力部份本社 area品川 东京都下水道局港南水再生中心 东京都中央批发市场食肉市场 �品川站东侧品川站东侧品川站东侧品川站东侧：：：：港南港南港南港南 品川站东侧的港南区 域在过去的工业区的基础 上，发展为现在写字楼林 立的商务区域。 品川地区被东海道新干线分为东西两个区域，东侧为港南区域西侧为高轮区域，地铁１ 号线，浅草线穿越高轮区域。 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 13 � 高轮区域车站前，高星级酒店高星级酒店高星级酒店高星级酒店林立，成为东京 观光的基点，还有餐厅餐厅餐厅餐厅、、、、电影院电影院电影院电影院、、、、娛乐设施娛乐设施娛乐设施娛乐设施等可 供利用。 � 物业及业态：酒店酒店酒店酒店、办公大楼办公大楼办公大楼办公大楼及高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅。美美美美 术馆术馆术馆术馆收藏有来自日本国内外的现代作品，会经常 性地举办各式各样的画展。建筑物是在1938年建 筑，旧原邸改建的，设置有博物馆博物馆博物馆博物馆、礼品店礼品店礼品店礼品店和咖咖咖咖 啡厅啡厅啡厅啡厅。 品川站西侧-高轮区域 资料来源：日本JR铁路公司 1.高铁对城市及区域发展的影响 高轮酒店 品川王子酒店 国际酒店 新高轮酒店 国际青年旅舍 东京都酒店 新干线开通后，高轮区域内有地 铁连通东京城区，因此，在原来的官 邸庭园基础上发展为酒店、住宅、文 化场馆等为主的高尚片区。 Page 14 � 填海造地后，发展为工业区工业区工业区工业区。 � 战后民间的工厂和事务所形成，泡沫经济崩坏后 工厂倒闭，撤去后的用地渐渐地建筑为高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓。 �物业物业物业物业：：：：商业商业商业商业、购物及居住区购物及居住区购物及居住区购物及居住区、办公大楼办公大楼办公大楼办公大楼（（（（品川 Intercity）。 �业态业态业态业态：：：：办公楼、商店、餐厅、大厅、画廊、会议 室等广泛设施的「品川Intercity」里，最先端的系 统设备和网路基础设备完整。 �2004年3月shopping mall「Atre品川」开业。 �2004年1月开幕的附家具的高级出租公寓出租公寓出租公寓出租公寓── 「Bureau品川」的24楼最上层有钢琴酒吧、健身房 及spa设施，入居者可以俯视东京的夜景。 品川站东侧-港南区域 资料来源：品川政府 � 新干线开通后港南口发展迅速新干线开通后港南口发展迅速新干线开通后港南口发展迅速新干线开通后港南口发展迅速 新干线开通后，港南区域由工业区逐渐发展为商务、商业聚集的商业中心区域。 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 15 日本新干线-品川发展历程 铁路的开设失去了街道驿站的角色，开发成为临海工业区。 汽车汽车汽车汽车、、、、机电机电机电机电、、、、家用电器家用电器家用电器家用电器等加工产业和集成电路集成电路集成电路集成电路等尖端产业逐步 取代了传统的钢铁、石化等产业，促进了日本产业结构的调 整。 1872年1月 西洋式的工部 省铁道寮（今 JR集团）品川 站站房落成。 品川站与地铁 一号线（今浅 草线）开始直 通。 1968年6月 1980年代 品川站周边钢 铁、石化等产 业业开始快速 发展。 JR东日本品川站 东西连结通道完 工，跨站式站房 启用。 1998年11月 JR东海东海 道新干线品 川站开幕。 2003年10月 品川站周边大量 出现写字楼、商 业、酒店，城市 中心化。 2004年以来 资料来源：日本品川政府 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 16 �通过城市轨道交通与高铁的接驳引导卫星城的开发，其中典型的案例为多摩田园城与东京急行电铁的一体化开发。 �通过居住区与轨道交通的互动建设，提高居住区的吸引力，同时居住区的开发也增加了轨道利用的客流，促进轨道交通 得以有效经营，20年间城市人口从建设之初万增加到33万。 �多摩新城多摩新城多摩新城多摩新城——东京的卫星城东京的卫星城东京的卫星城东京的卫星城，1966年初被发展成为日本最大型的新城镇，位于东京西南郊，距离东京距离东京距离东京距离东京15 – 35公里公里公里公里。多多多多 摩市设有摩市设有摩市设有摩市设有Keio Line 及及及及Odakyu Tama Line接驳新干线的东京站接驳新干线的东京站接驳新干线的东京站接驳新干线的东京站(26分钟分钟分钟分钟)。 �多摩新城面积约3,000公顷，占多摩市面积约60%，规划人口342,000，现时人口超过200,000，占多摩市总人口约 70%。人口密度达6700/平方公里。多摩新城主要开物业为住宅多摩新城主要开物业为住宅多摩新城主要开物业为住宅多摩新城主要开物业为住宅、、、、商业设施和教育设施商业设施和教育设施商业设施和教育设施商业设施和教育设施。。。。 �多摩新城现时人口超过200,000，新城提供约35,000就业岗位，占市人口约20%。其余其余其余其余80%人口在市外工作人口在市外工作人口在市外工作人口在市外工作，，，，其中其中其中其中2/3 乘搭铁路到东京市上班乘搭铁路到东京市上班乘搭铁路到东京市上班乘搭铁路到东京市上班。 国际案例：多摩新城的卫星城模式 1.高铁对城市及区域发展的影响 多摩站多摩站多摩站多摩站 JR东京急行电铁线东京急行电铁线东京急行电铁线东京急行电铁线 日本新干线日本新干线日本新干线日本新干线 Page 17 多摩新城结构 1.高铁对城市及区域发展的影响 �城市发展结构城市发展结构城市发展结构城市发展结构 –多摩新城分为21个住宅项目地块或居住小区。 –多摩新城配有完善的居住小区的配套设施，如道路、公园、休闲绿地及水电供应等。 –吸引了6所大学及110企业单位于多摩新城设立。此外，新城镇内设有若干医疗场所。 多摩新城 区（若干） 住宅社区（21个） 3 ,000 – 5,000 住宅单位 2所小学，1所初中 商店、邮局、警察局、诊所 靠近一个火车站 �多摩地区主要物业配比多摩地区主要物业配比多摩地区主要物业配比多摩地区主要物业配比 32% 25% 28% 15% 住宅 学校 商业 医疗 –多摩地区有东京都市大学、多摩美术大学、国士馆大学等六所大学，总占地面积75万平米，总建筑面积21万平米，占多摩 地区总建筑面积的25%； –多摩地区的医院有多摩南区医院、多摩立邦医学院Nagayama医院等六所医院，占建筑面积近13万平米，占多摩地区总建 筑面积的15%. Page 18 多摩地区商业设施集中在火车站周边 117117117117，，，，590590590590 9,440 17,370 10,100 21,173 2,727 9,280 47,500 占地面积占地面积占地面积占地面积 （（（（平方米平方米平方米平方米）））） 237237237237，，，，246246246246总计总计总计总计 13,700Okanoue Patio 40,940Greenade Nagayama 62,080三越百货 45,900 Sanrio Puroland (Hello Kitty 乐园） 12,536Fab Minami Osawa 19,550伊藤洋华堂百货商场 42,540La Fate名牌折扣店 总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积 （（（（平方米平方米平方米平方米）））） 商业设施商业设施商业设施商业设施 伊藤洋华堂百货商场 Hello Kitty 乐园乐园乐园乐园 多摩火车站多摩火车站多摩火车站多摩火车站 5分 钟 步 行 路 程 分 钟 步 行 路 程 分 钟 步 行 路 程 分 钟 步 行 路 程 �主要商业设施的占地与体量主要商业设施的占地与体量主要商业设施的占地与体量主要商业设施的占地与体量 Hello Kitty乐园位于火车站乐园位于火车站乐园位于火车站乐园位于火车站300米距离范围内米距离范围内米距离范围内米距离范围内。。。。 1.高铁对城市及区域发展的影响 主要商业设施约主要商业设施约主要商业设施约主要商业设施约24万平米万平米万平米万平米，，，，服务于多摩新城服务于多摩新城服务于多摩新城服务于多摩新城20万人口万人口万人口万人口。。。。 Page 19 台湾高铁-连接了台北-高雄2大经济圈 台北都市经济圈 高雄港口经济圈 台湾高铁规划在台湾西部走廊全线共设置12个车站。营运初 期，8个车站提供服务。南港站、台北站、板桥站与桃园站为地 下车站，左营站为平面车站，其余皆为高架车站。另外4个于 2010年增设。 90分钟(台北－台中－高雄)行车时间 公里平均站距 每日30万坐位路线运量 中华民国交通部管辖部门 台北市南港区经贸二路66号13F总部 1998年～2033年特许经营 台湾高速铁路股份有限公司运营单位 1,435CM（标准轨）轨道标准 8车站数 公里路线长度 2007年1月5日至今营运时期 高速铁路服务种类 台湾营运地区 THSR系统代号 资料来源：台湾高铁公司 �台湾高铁运行线路图台湾高铁运行线路图台湾高铁运行线路图台湾高铁运行线路图 �台湾高铁基本信息台湾高铁基本信息台湾高铁基本信息台湾高铁基本信息 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 20 台湾高铁—台中站及周边区域 公顷功能区面积功能区面积功能区面积功能区面积 工商服务及转运中心 运用区位特性开发商务办公 区，吸引利用高铁进行城际商 务活动的业者进驻。 产业基地定位产业基地定位产业基地定位产业基地定位 容积率容积率容积率容积率 公顷产业基地面积产业基地面积产业基地面积产业基地面积 产业专业区、住宅区、商业区区域规划区域规划区域规划区域规划 2006年10月24日开通时间开通时间开通时间开通时间 每日30万人次， 80%的班次停靠台中站 高铁人流量高铁人流量高铁人流量高铁人流量 至左营44-60分钟 至台北50-60分钟 至新竹28分钟 交通可达性交通可达性交通可达性交通可达性 台中县乌日乡位置位置位置位置 资料来源：台中市政府 �台中站及周边区域台中站及周边区域台中站及周边区域台中站及周边区域 台中站区位、城市能级、产业结构及规模与无锡较为类似。 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 21 台湾高铁—台中站内外交通 � 台中站距离台中市、彰化市约8公里，台中港 约19公里，服务范围涵盖台中县市、彰化县中 北部和南投县北部。 � 车站连外道路主要以省道（台1乙线、东西向 快速公路彰滨-台中线，以及新开辟的铁路北侧 30米道路、生活圈二号道及四号道为主。 � 客车客车客车客车：乌日文心北屯线 起自北屯经文化路、文心南路至高铁乌日站。 � 铁路铁路铁路铁路：纵贯铁路山线部分以及东西贯穿计划区， 并设置新乌日站，与高铁、捷运三铁共站。 高铁台中站对外交通线覆盖整个台中以及彰化和南投北部， 加强了台中地区的可及性，为台中经济发展提供有利支撑。 资料来源：台湾高铁公司 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 22 �台湾五大高铁站点产业区重点产业台湾五大高铁站点产业区重点产业台湾五大高铁站点产业区重点产业台湾五大高铁站点产业区重点产业 490 附属区 配合南科、航天等产业，打 造为南台湾科技重镇的门 户，并透过古迹保存，发展 成多元休闲娱乐中心多元休闲娱乐中心多元休闲娱乐中心多元休闲娱乐中心。 特定区 台南站 附属区 协助建设卫星读书，并善用 阿里山生态环境，发展养生养生养生养生 观光旅游产业观光旅游产业观光旅游产业观光旅游产业。 特定区 嘉义站 附属区 结合都会区中心发展的区位 优势，规划为综合性转运综合性转运综合性转运综合性转运、、、、 商务咨询与娱乐中心商务咨询与娱乐中心商务咨询与娱乐中心商务咨询与娱乐中心。 特定区 台中站台中站台中站台中站 附属区 结合新竹科技园、工研院、 清交大等产学资源，开发为 传播通讯高科技商务园区传播通讯高科技商务园区传播通讯高科技商务园区传播通讯高科技商务园区。 特定区 新竹站 附属区 带动中正机场周边发展，搭 配中坜、桃园双子城，成为 多功能运输中心多功能运输中心多功能运输中心多功能运输中心。。。。 特定区 桃园站 产业定位产业定位产业定位产业定位面积面积面积面积（（（（公顷公顷公顷公顷）））） 站点站点站点站点 产业区产业区产业区产业区 台中站功能区总面积公顷， 依托中心区位优势，将功能定位为综合性转运交通中心，商务咨询以及娱乐中心。 台湾高铁台中站—产业错位定位 资料来源：中华民国开发计划署 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 23 �台中产业区主台中产业区主台中产业区主台中产业区主导导导导产业及产业及产业及产业及致因致因致因致因 台湾高铁台中站—产业聚集及高铁对其影响 � 台中站1小时车程（50公里）内，有中部科学工业园区台中 基地、台中工业区、台中港关联工业区、乌日溪南产业发展区 以及精密机械科技创新工业区。 � 主导产业： 机械与精密机械产业、自行车、汽车零组件。 光电、积体电路、生物科技、通讯与电脑。 �导致产业聚集因素： 1. 人口素质高，仅次於台北市。（2000年高等教育人口已 达%，仅次于台北%） 2. 办公租金在北中南三大都会区中最低。 3. 工资较台北市低。 4. 高消费市场潜力，具商业投资吸引力。 �考虑到高铁为区域带来的交通考虑到高铁为区域带来的交通考虑到高铁为区域带来的交通考虑到高铁为区域带来的交通便利便利便利便利性及台中性及台中性及台中性及台中固固固固有的产业发展基有的产业发展基有的产业发展基有的产业发展基 础础础础，，，，高铁产业高铁产业高铁产业高铁产业专专专专业区定位为业区定位为业区定位为业区定位为：：：： 产专一区：乙种工业区 产专二区：业务办公、商品展览、物流、技术研发低污染工 业、文教休憩与媒体电台。 资料来源：中华民国开发计划署 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 24 台湾高铁台中站—高铁对商业影响 � 2008年进出车站平均人次为110,244人；所带动 人流有限。 � 高铁本身营运量不足，形成商圈的可能性将大大 降低。 车站乘客流量车站乘客流量车站乘客流量车站乘客流量 转乘设施转乘设施转乘设施转乘设施 附近附近附近附近观光观光观光观光景景景景点点点点 进进进进出车站出车站出车站出车站顾顾顾顾客客客客消费水消费水消费水消费水平平平平 � 客运、公车、捷运等多种转乘设施的设计增强了 高铁站与周边区域的联动，增加人流量。 � 转乘设施的完善亦将成为产业进驻的诱因，从另 一方面促进商圈形成。 � 有效的与附近观光点商圈 结合将能吸引车站人流，提 升商机。 � 高铁开通增加台中旅游景点的可达性，形成 的旅游线路促进商业发展。 � 商务来往及旅游客等高消 费水平人群将提升商家选择 场站设点几率。 � 商务客流量的上升将带动产业进驻，进而拉动 车站边住宅的购买人气，有利于商圈形成。 高铁通车对商圈可能产生高铁通车对商圈可能产生高铁通车对商圈可能产生高铁通车对商圈可能产生 影响四大因素影响四大因素影响四大因素影响四大因素 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 25 台湾高铁台中站—高铁对地价带动效应 �高铁开通高铁开通高铁开通高铁开通前前前前后住宅后住宅后住宅后住宅、、、、商业用地价格商业用地价格商业用地价格商业用地价格增幅增幅增幅增幅 24 28 43 49 0 10 20 30 40 50 60 2005 2007 住宅用地 商业用地 0 1 2 3 4 1992 1998 农地 万元/坪 万元/坪 �高铁计划通高铁计划通高铁计划通高铁计划通过前过前过前过前后后后后农农农农用地价格用地价格用地价格用地价格增幅增幅增幅增幅 � 高铁于2006年开通营运。 � 根据估价事务所估计，通车后住宅用地和商业用地地价 上涨幅度分别为%和%。 � 同年，台中县土地市场住宅用地和商业用地地价平均增 幅分别为%和%。 � 高铁台中项目于1998年定案。 � 根据估价事务所估计，定案前后6年间农地的上涨近5 倍。 高铁定案和开通前后，地价经历两次大幅上涨；其中定案前后农地上涨近5倍， 开通前后，增幅最大的为住宅用地，排除市场因素后，地铁效应带动住宅和商业用地地价上涨为9%及10%. 资料来源：台中乌日乡户政统计，台湾地价趋势分析 1.高铁对城市及区域发展的影响 （1坪=平方米） Page 26 台湾高铁台中站—区域规划 % % % % % % 高铁车站专用区 产业专用区 商业区 住宅区 公共设施 其他 �高铁高铁高铁高铁土土土土地地地地使使使使用计划用计划用计划用计划 高铁区到2012年计划人口为23，000人，计划面积为公顷。 台中站 台中站台中站 台中站 到达一楼车辆动线 到达二楼车辆动线 �区域规划及车流区域规划及车流区域规划及车流区域规划及车流动动动动线线线线 � 台湾高铁土地使用，以公共设施为主，包括客运车站等；产业产业产业产业专专专专用区用区用区用区，，，，商业区和住宅的商业区和住宅的商业区和住宅的商业区和住宅的 比例为比例为比例为比例为1111：：：：1111：：：：2222。 � 高铁项目区域主要消费人口为：产业区的办公人产业区的办公人产业区的办公人产业区的办公人员员员员，，，，高铁高铁高铁高铁导入导入导入导入人人人人群群群群，，，，周边住宅区居周边住宅区居周边住宅区居周边住宅区居民民民民。 � 新增规划区域主要有办公和商业及停车场的公共设施，新建住宅区面积不大。 资料来源：中华民国开发计划署 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 27 台湾高铁台中站—开发模式及进度 2005年年年年2000年年年年 2009年年年年 住宅住宅住宅住宅共共共共建配建配建配建配套套套套 站体区域站体区域站体区域站体区域 商业区商业区商业区商业区 产业产业产业产业专专专专用区用区用区用区 1 2 3 1 2 3 4 5 �邻里公园 �儿童游乐场 �广场兼停车场 �公园 �转运及停车设施 � 台铁接驳站 �公园 �少量洗车铺 �大量为空地，待 租中 �大面积空地，待 租中 � 整地完成 � 部分土地已开发 并兴建完成 征地完成，收得土地 公顷： 其中私地%，公地 %。 第一阶段：标售11笔住宅土地，面积约公 顷，共售价亿台币（亿人民币）。 第二阶段：标售10笔公共设施及公用事业用地， 面积公顷。 招标7笔住宅土地，面 积为 平方米， 标售底价介于40300元 /m2至43700元/m2。 �土土土土地地地地征收征收征收征收及出及出及出及出让进度让进度让进度让进度 �建设建设建设建设进度进度进度进度（（（（至至至至2008年年年年12月月月月）））） 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 28 高铁与机场产业吸引力对比 物流中心 物流中心物流中心 物流中心、会议、零售分销、金融服务 金融服务金融服务 金融服务办公、展览馆、商业、高等院校法国里尔高铁站 教育研发 教育研发教育研发 教育研发、机械电气、商业酒店、住宅、商场、停车场 法国高铁斯特拉斯堡站 三菱重工、汽车、电信、金融保险 金融保险金融保险 金融保险商务、商场、旅游景点日本高铁品川站 高铁 东京的卫星城 卫星城卫星城 卫星城商业+居住物业日本新干线多摩站 高铁+机场 机场 分分分分类类类类 会展、贸易、物流、时尚产业 物流中心、信息技术制造业、写字楼、会展中心、国际贸易 区 史基浦机场 工业园（家具、雪铁龙汽车） 拉 拉拉 拉· ·· ·德芳斯 德芳斯德芳斯 德芳斯（ （（ （商务 商务商务 商务、 、、 、公园 公园公园 公园） 商务中心（约9万㎡）、物流中心、写字楼 货运区、罗亚西（研究开发、商务功能） 戴高乐国际机场 世界贸易中心 世界贸易中心世界贸易中心 世界贸易中心、工业园区 空中货运中心、自由贸易区、 罗亚工业园（航空等飞机航空相关产业） 新加坡樟宜国际机场 世界贸易中心 世界贸易中心世界贸易中心 世界贸易中心、 、、 、国际会议中心 国际会议中心国际会议中心 国际会议中心 临空经济园（1个园区114h㎡） 迪斯尼乐园 世界会议中心 世界会议中心世界会议中心 世界会议中心、 、、 、服装商业中心 服装商业中心服装商业中心 服装商业中心 阿斯通科学园 阿斯通科学园阿斯通科学园 阿斯通科学园、 、、 、伯明翰科学园 伯明翰科学园伯明翰科学园 伯明翰科学园、 、、 、罗伯罗技 罗伯罗技罗伯罗技 罗伯罗技 术中心 术中心术中心 术中心 枢纽站体周边区域域主要行业枢纽站体周边区域域主要行业枢纽站体周边区域域主要行业枢纽站体周边区域域主要行业 航空食品供应厂、货运大楼、机务维修、 临空型经济园（4个园区153h㎡） 东京成田机场 航空食品供应厂、货运大楼、桃园工业园 台北中正国际机场 货运中心、贸易港（自由贸易区、工业园） 奥兰多国际机场 货运中心、工业园、自由贸易区、 贸易港、购物中心 亚特兰大国际机场 货运大楼（利用旧航站楼）、国际会议中心 伯明翰国际机场 区域主要业态及物业区域主要业态及物业区域主要业态及物业区域主要业态及物业交通枢纽交通枢纽交通枢纽交通枢纽 1.高铁对城市及区域发展的影响 国际案例表明，非城市群核心高铁站区域主导产业涵盖工业园、物流业、金融服务业以及卫星 城发展模式，而机场站区域产业则更偏向于依赖于航空运输的工业及国际交流及贸易。 Page 29 �企业大多有跨国或者跨区域的对外业务联系。 �企业选择枢纽区的主要因素：与上/下游企业业务往来方便、业务与 火车、飞机运输等有密切联系、产业集聚及商务氛围好。 �企业表示将由于需求转移可以考虑将其办事机构迁址到枢纽区域。 区域定位区域定位区域定位区域定位 �长三角“1日交流圈”中心区 位。 �高速铁路、轨道交通、长途客 运、市内公交等多种换乘方 式。 �人流、物流、信息流的汇集。 交交交交 通通通通 枢枢枢枢 纽纽纽纽 区区区区 产产产产 业业业业 集集集集 聚聚聚聚 的的的的 形形形形 成成成成 �指导产业集群发展 方向 �构筑良好的产业基 础和政策环境 �改善集群发展的供 给条件 市场需求市场需求市场需求市场需求 交通便利交通便利交通便利交通便利 �外因分析外因分析外因分析外因分析 �内因分析内因分析内因分析内因分析 以交通等资源优势以交通等资源优势以交通等资源优势以交通等资源优势 为主要诱导因素为主要诱导因素为主要诱导因素为主要诱导因素 便捷发达的交通，带来了人流、物流、信息流的汇集，因为形成了依托人流、物流、信息流 的产业的聚集，覆盖范围越广、交通越为便捷，相关联的产业聚集越明显。 产业与交通的关系 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 30 不同的交通带动不同的产业 • 服务业主要是依托人流、信息流、资金流，因此主要分布在人流、信息流、资金流比较便捷、集中的区域。 • 制造业主要依托物流，对高速公路、货运铁路和集装箱码头的依托性较强，因此主要分布在物流较为便捷集中的区域。 • 由于服务业和制造业均对会展有一定的需求，会展场所主要分布在商务区周边且交通较为快捷和便利的区域。 拓展区人流及产业的大量汇集吸致办公及商业服务业跟进，共同形成成熟的商务片区。 机机机机场场场场 物流产业物流产业物流产业物流产业 制造制造制造制造业业业业 相关产业相关产业相关产业相关产业 提供物流平台 提供物流服务 高科技产业高科技产业高科技产业高科技产业 现代现代现代现代服务业服务业服务业服务业 人流、信息流聚集 配配配配套套套套 办公办公办公办公 与商业与商业与商业与商业 配套产业 产业主体�不不不不同交通带同交通带同交通带同交通带动不动不动不动不同产业同产业同产业同产业 高铁高铁高铁高铁 高速公路高速公路高速公路高速公路 港口港口港口港口 汇集物流为主的交通条件，主要带动以生产制造为主的第二产业；以汇集人流、信息流为主 的交通条件，主要带动高科技产业和现代服务业等第三产业。 1.高铁对城市及区域发展的影响 Page 31 区人民政府 区人民政府区人民政府 区人民政府 法院 法院法院 法院 绿地 绿地绿地 绿地 办公 办公办公 办公 仲盛仲盛仲盛仲盛 商业商业商业商业 � 地铁开通前，周边住宅项目以莘 庄站点1KM外的市区居民动拆迁 用房为主，期间共计引入约 万人。 � 地铁开通后，住宅项目集中于北 广场，主要依托地铁北部区域已 有的居住气氛。1997-2001年期 间共计引入约万人。 � 伴随华联吉买盛等万M2 商业项 目引入，莘庄站住宅项目建设速 度加快，建设重点转移至南广场 片区，2002-2007年期间共计引入 约万人。 莘庄站 (1997开通) 莘庄站 (1997开通) 1997年前 1998-2001 2002-2007 吉买盛吉买盛吉买盛吉买盛 � 在周边住宅片区开发成熟后， 2008年大型综合性商业仲盛及办 公项目绿地蓝海将投入使用。 莘庄站周边物业开发时序 好世好世好世好世 鹿鸣鹿鸣鹿鸣鹿鸣 苑苑苑苑 地铁明地铁明地铁明地铁明 珠苑珠苑珠苑珠苑 江南江南江南江南 苑苑苑苑 名都名都名都名都 新城新城新城新城 莘梓莘梓莘梓莘梓 苑苑苑苑 轨道交通带动区域发展案例——莘庄发展过程1 数据来源：DTZ策略发展部；数据截至2009年3月 Page 32 莘庄站周边物业情况及人口导入 万M2 万人 � 莘庄站周边住宅人口增长历史表明，卖场等商业设施的引入会加强地铁站点对住宅人口的吸引功能，华联吉买盛等超市的 引入使莘庄站周边住宅人口增长率由1997-2001年间的%增至2002-2004年间% � 截至2007年底，莘庄站周边住宅项目用地已开发96％。依托成熟的住宅板块，2008年29万M2综合性商场仲盛开业 ，同时5万M2写字楼项目绿地蓝海项目在闵行区政府扶持下，亦投入使用。 1997年年年年 地铁一号线莘庄地铁一号线莘庄地铁一号线莘庄地铁一号线莘庄 站开通站开通站开通站开通 2002年年年年 华联吉买盛开业华联吉买盛开业华联吉买盛开业华联吉买盛开业 2007年年年年 站点周边住宅用站点周边住宅用站点周边住宅用站点周边住宅用 地地地地96%开发完毕开发完毕开发完毕开发完毕 - - - - - 18 113 2 0 20 40 60 80 100 120 1997年前 1997-2001 2002-2007 2008 0 1 2 3 4 5 商业*（左轴） 写字楼*（左轴） 公寓*（左轴） 总人口数**（右轴） *为期间物业建成体量 **指累计人口 轨道交通带动区域发展案例——莘庄发展过程2 数据来源：DTZ策略发展部；数据截至2009年3月 Page 33 莘庄地铁人流分析 区人民政府 区人民政府区人民政府 区人民政府 法院 法院法院 法院 莘庄莘庄莘庄莘庄站站站站 � 莘庄站工作日及周末出站人流数量合计分别为每日万人次与 万人次。由于莘庄站点周边2km范围内以住宅小区为主，因此在市 区返程人流影响下，工作日与周末在17:00以后都出现人流高峰 � 工作日出站人流高峰共计3个，分别为8:00-9:00至莘庄的上班人群 高峰，18:00-19:00及21:00-22:00莘庄站点周边居住者由市区返程 的高峰 � 周末出站人流高峰共计2个，分别为17:00-18:00及21:00-22:00时间 段内莘庄站点周边居住者由市区返程的高峰 莘庄站 莘庄站 - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 7:00- 8:00 9:00- 10:00 11:00- 12:00 13:00- 14:00 15:00- 16:00 17:00- 18:00 19:00- 20:00 21:00- 22:00 工作日 周末 出站人流出站人流出站人流出站人流数数数数量量量量 9,795 7,522 10,836 8,109 6,210 人次 轨道交通带动区域发展案例——地铁效应 数据来源：DTZ策略发展部；数据截至2009年3月 Page 34 无锡高铁区域交通条件 1.高铁对城市及区域发展的影响 未来城市轨道交通与地铁的连接，将大幅提高无锡对外和对内的交通联系，为实现城市圈的 溢出效应和产业发展提供了良好的基础。同时，本区域的发展也应当充分考量地铁的效应。 新无锡站新无锡站新无锡站新无锡站 • 2010年，京沪高铁即将运营，使无锡 与京沪线上20个城市联系更加迅速和紧 密； •规划至2015年，无锡地铁将建成1、2 号线，运营线路长度达到56km； • 1、2号线形成了一横一纵连接无锡各 城区之间的地铁线路。 •事实证明，城市的轨道交通的建设将 给城市功能布局和产业布局带来深远的 影响。 •同时轨道交通的建设也将根本改善目 前城郊新城人口导入的现状，促进卫星 城镇的形成。 Page 35 1.高铁对城市及区域发展的影响 •无锡站点在高铁网络中的地位 •高铁辐射区定位理论 •国际案例对比——高铁对产业的带动作用 •交通与产业的关系 •无锡高铁站点物业规模考量指标 2.长三角产业带发展趋势及其影响 •长三角产业发展趋势 •无锡主导产业及其在长三角的地位 3.无锡城市格局与产业分区及其影响 •无锡城市功能分区，本项目所处地位 •无锡产业区发展趋势 •本项目区域关联分析 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具 •项目地块分析 •本项目区域功能定位之要素分析 •长三角类似产业区定位案例借鉴 •本项目可考虑发展方向 •DTZ分析工具介绍 无锡高铁辐射区辐射区辐射区辐射区定位研究框架 Page 36 东东东东 海海海海 黄黄黄黄 海海海海 舟山舟山舟山舟山舟山舟山舟山舟山 杭州杭州杭州杭州杭州杭州杭州杭州 绍兴绍兴绍兴绍兴绍兴绍兴绍兴绍兴 沿江产业带 宁杭产业带 沪宁产业带 环杭州湾产业带 湖州湖州湖州湖州湖州湖州湖州湖州 南京南京南京南京南京南京南京南京 常州常州常州常州常州常州常州常州 泰州泰州泰州泰州泰州泰州泰州泰州 扬州扬州扬州扬州扬州扬州扬州扬州 镇江镇江镇江镇江镇江镇江镇江镇江 无锡无锡无锡无锡无锡无锡无锡无锡 苏州苏州苏州苏州苏州苏州苏州苏州 沿太湖产业带 沿海产业带 宁波宁波宁波宁波宁波宁波宁波宁波 杭杭杭杭州州州州湾湾湾湾 台州台州台州台州台州台州台州台州 上上上上上上上上 海海海海海海海海 嘉兴嘉兴嘉兴嘉兴嘉兴嘉兴嘉兴嘉兴 南通南通南通南通南通南通南通南通 崇明岛崇明岛崇明岛崇明岛崇明岛崇明岛崇明岛崇明岛 长三角交通网络发展促进城际产业关联 随着长三角交通网络的发展，同一交通轴线上的城际产业关联将日趋紧密。无锡位于沪宁产业 带和环太湖产业带，受沪宁产业带影响明显。 •沪宁产业带 沪宁产业带沪宁产业带 沪宁产业带：以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路 为依托，发展信息技术、生物技术、光电一体化 技术、汽车产业和新材料技术产业。嘉定工业园 和汽车产业基地位于该产业轴上。 •沪杭产业带 沪杭产业带沪杭产业带 沪杭产业带： ：： ：以沪杭高速和沪杭铁路为依托，发 展生物医药、纺织服装、现代装备和IT产业。莘 庄工业区、闵行经济技术开发区和松江工业区位 于该产业轴上。 •沿海及环杭州湾产业带 沿海及环杭州湾产业带沿海及环杭州湾产业带 沿海及环杭州湾产业带： ：： ：绕长江和杭州湾入空 港、深水港、郊区环线、轨道交通为主要联系； 这轴线的重点包括离岸金融产业群、现代物流产 业群、现代装备产业群和杭州湾石化产业群。 �长三角产业带长三角产业带长三角产业带长三角产业带 •沿江产业带 沿江产业带沿江产业带 沿江产业带： ：： ：以沿江水资源为基础，以沪嘉、 沪宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展装备制 造、化工、冶金、物流四大产业群。宝山钢铁产 业位于该产业轴上。 . .. .沿太湖产业带 沿太湖产业带沿太湖产业带 沿太湖产业带：以生态农业、环太湖旅游为主，环 太湖分布。 2.长三角产业带发展趋势及其影响 Page 37 长三角产业发展趋势 根据长三角产业转移和企业迁徙以及第三产业比重的逐年增加可以明显看出，长三角主要转移 制造产业职能部分，正在逐渐摆脱“世界工厂”的局面，2009年以来的经济危机和政府政策导向 更加剧了长三角区域的产业结构升级。 % % % % % % % % % % % % % % % % % % 上海 苏州 杭州 无锡 宁波 南京 第一产业 第二产业 第三产业 � 2008年六年六年六年六城市三产结构对比城市三产结构对比城市三产结构对比城市三产结构对比 •长三角区域第二产业和第三产业均有相当比例，第三产 业比重加大； •长三角区域，产业支撑出现变化，服务业成为经济增长 新引擎。 2.长三角产业带发展趋势及其影响 �长三角产业转长三角产业转长三角产业转长三角产业转移移移移及企业及企业及企业及企业迁徙迁徙迁徙迁徙 2007年，人民电器集团，将生产基地设在 江西省南昌。 2007年，富士康工厂由江苏搬迁至湖北武 汉。 2008年英特尔将位于上海外高桥的工厂关 闭，同时，位于四川成都的工厂开始运营 。此次转移的主要是生产制造职能部门。 产业转移和企业迁徙内容 以生产制 造产业职 能为主 南 昌 浙 江 以生产制 造产业职 能为主 武 汉 江 苏 以生产制 造产业职 能为主 成 都 上 海 转移的产 业职能 至从 Page 38 无锡产业结构及在长三角的地位 � 2007年年年年长三角长三角长三角长三角各各各各城市城市城市城市GDP •无锡GDP在长三角城市群排名第三，经济发展水平较高； •2008年无锡GDP达到4435亿元，同比增长13%； •2008年三次产业比例调整为∶∶，第三产业增加值占GDP比重比上年提升个百分点。 ：：：：无锡三无锡三无锡三无锡三次次次次产业结构比产业结构比产业结构比产业结构比 2002002002008888年年年年2007200720072007年年年年 无锡经济发展水平居长三角城市群第三位，2008GDP达到4435亿元，同比增长13%；产业结构稳 步由二进三。 2.长三角产业带发展趋势及其影响 亿元 171 413 595 692 1006 1494 2800 5562 570 891 768 605 543 1544 1835 1798 872 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 江阴 舟山 湖州 泰州 镇江 扬州 嘉兴 台州 常州 绍兴 南通 南京 宁波 杭州 无锡 苏州 上海 Page 39 15% 23% 28% 33% 37% 43% 商务贸易 IT 软件 电子工业 机械制造 现代物流 GDP �2007年年年年无锡产无锡产无锡产无锡产值增值增值增值增速速速速最快最快最快最快产业产业产业产业 •近五年，无锡IT软件和电子工业等行业发展迅速，平均增长幅度均高于无锡GDP近十年发展速度，成为无锡经济的主要 增长产业； •商务贸易行业近5年的发展飞速，成为近5年无锡经济主要增长点； •无锡现有写字楼内客户结构以商务贸易和IT软件为主。 无锡主导产业及发展趋势 无锡产值增速最快的前5产业为：商务贸易、IT软件、电子工业、机械制造和现代物流，近年 来，产值增长速度较快的产业主要是：商务贸易和IT软件。 2.长三角产业带发展趋势及其影响 18% 12% 10% 10% 9% 9% 7% 9% 6% 5% 3% 1% 1% 其他 广告 建筑装潢 服务 现代纺织 精细化工 高新技术 机械制造 金融保险 电子工业 现代物流 IT软件 商务贸易 �无锡无锡无锡无锡写字写字写字写字楼楼楼楼驻户驻户驻户驻户行业行业行业行业特征特征特征特征（（（（2007）））） Page 40 1.高铁对城市及区域发展的影响 •无锡站点在高铁网络中的地位 •高铁辐射区定位理论 •国际案例对比——高铁对产业的带动作用 •交通与产业的关系 •无锡高铁站点物业规模考量指标 2.长三角产业带发展趋势及其影响 •长三角产业发展趋势 •无锡主导产业及其在长三角的地位 3.无锡城市格局与产业分区及其影响 •无锡城市功能分区，本项目所处地位 •无锡产业区发展趋势 •本项目区域关联分析 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具 •项目地块分析 •本项目区域功能定位之要素分析 •长三角类似产业区定位案例借鉴 •本项目可考虑发展方向 •DTZ分析工具介绍 无锡高铁辐射区辐射区辐射区辐射区定位研究框架 Page 41 � 城中城中城中城中板块板块板块板块 功能定位：商务商贸文化居住中心城区。 空间结构：一主三副。 � 滨湖板块滨湖板块滨湖板块滨湖板块 功能定位：著名的风景旅游区、人居生态新城区、现 代服务业集聚区和现代都市农业示范区。 空间结构：两城、两区、一镇、若干郊区社区。 � 新区新区新区新区板块板块板块板块 功能定位：创新型国际化科技新城。 空间结构：一主、两副、若干郊区社区。 � 锡锡锡锡山板块山板块山板块山板块 功能定位：区域性生产生活资料集散中心、无锡先进 制造业基地和都市农业示范区。 空间结构：一城、三镇、若干郊区社区。 � 惠山板块惠山板块惠山板块惠山板块 功能定位：无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和 都市农业示范区。 空间结构：一城、一区、三镇、若干郊区社区。 � 宜兴板块宜兴板块宜兴板块宜兴板块 功能定位：苏、浙、皖交界地重要的工业城市、交通 枢纽，华东地区的生态旅游城市、商品流通中心和信 息中心，国内外有较大影响的陶瓷产区、环保产业生 产和服务基地。 空间结构：四城、四镇、若干郊区社区 � 江阴板块江阴板块江阴板块江阴板块 功能定位：沿江先进制造业基地、现代化工业港口城 市、交通枢纽城市和山水历史文化名城。 空间结构：三城、两镇、若干郊区社区。 本项目位于锡山板块中的锡东新城。 宜兴板块宜兴板块宜兴板块宜兴板块宜兴板块宜兴板块宜兴板块宜兴板块 惠山板块惠山板块惠山板块惠山板块惠山板块惠山板块惠山板块惠山板块 城中城中城中城中板块板块板块板块城中城中城中城中板块板块板块板块 新区新区新区新区新区新区新区新区 板块板块板块板块板块板块板块板块 滨湖板块滨湖板块滨湖板块滨湖板块滨湖板块滨湖板块滨湖板块滨湖板块 无锡城市分区功能定位 江阴板块江阴板块江阴板块江阴板块江阴板块江阴板块江阴板块江阴板块 锡锡锡锡山板块山板块山板块山板块锡锡锡锡山板块山板块山板块山板块 本项目 本项目本项目 本项目 京沪高铁 京沪高铁京沪高铁 京沪高铁 3.无锡城市格局与产业分区及其影响 Page 42 无锡城市功能布局发展趋势 功能功能功能功能片片片片区区区区 规划形成中心城区、太湖新城、科 技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠 山新城、环湖风景旅游区和外围新 市镇的城镇空间布局。 中心城区中心城区中心城区中心城区 惠山惠山惠山惠山新城新城新城新城 锡东新城锡东新城锡东新城锡东新城 环湖风景环湖风景环湖风景环湖风景旅游区旅游区旅游区旅游区 蠡湖蠡湖蠡湖蠡湖新城新城新城新城 本项目位于规划建设的锡东 新城范围内，具备良好的发 展潜力和机会。 锡东新城锡东新城锡东新城锡东新城 依托高铁、地铁线、城市干道等交 通媒介，锡东新城将发展成无锡市 重要的组成部分，也将成为新的具 有区域功能的现代化交通枢纽和现 代生产服务业的集聚区。 科技新城科技新城科技新城科技新城 太湖太湖太湖太湖新城新城新城新城 京沪高铁 京沪高铁京沪高铁 京沪高铁 3.无锡城市格局与产业分区及其影响 Page 43 无锡是国家集成电路设计产业化基地，被国家科技部确定为全国制造业信 息化工程重点城市。2006年无锡在中国城市信息化水平测评中列全国第6 位。 继续加强科技产业科技产业科技产业科技产业发 展 无锡发展现代物流的重点：与电子商务密切结合的批发零售物流、以仓储 服务为主为生产企业服务的物流和口岸物流。 全力建设区域物流物流物流物流中 心 无锡的制造业对GDP的贡献率达到50%以上，工业经济规模位居中国大陆 大中城市第7位，产业技术水平和国际化水平也位居国内城市前列。无锡形 成了以机械及汽车配套、电子工业及光电、精细化工及生物制药、特色冶 金及金属制品、高档织物及服装加工五大支柱产业为主的现代工业体系， 成为长江三角洲地区重要的制造业中心之一。 蓬勃发展的制造业制造业制造业制造业基 地 规划规划规划规划 产业产业产业产业 无锡产业发展特征无锡产业发展特征无锡产业发展特征无锡产业发展特征 ∶∶41 .：：无锡 2008年年年年2007年年年年 无锡产业结构发展无锡产业结构发展无锡产业结构发展无锡产业结构发展 无锡市产业规划 未来发展为电子、精细化工等制造业和物 流等生产性服务业，以及IT软件等科技产 业为主导的产业格局。 3.无锡城市格局与产业分区及其影响 Page 44 � 积极引导重化工、新材料等产业向沿 江集中，先进制造业向沿路高新技术 园区集中； � 创意、旅游、商务、科研等现代服务 业向沿湖功能区集中，滨江、沿路、 傍湖，形成四个开放型经济产业发展 带； � 形成以先进制造业为基础，以现代服 务业为支柱，以现代都市农业为补充 的产业结构。 无锡市主城二、三产业发展规划扩大，本项目处于先进制造业经济产业发展带中，具备发展 生产性服务业的外部条件。 重重重重化化化化工新工新工新工新材料材料材料材料产业发展带产业发展带产业发展带产业发展带重重重重化化化化工新工新工新工新材料材料材料材料产业发展带产业发展带产业发展带产业发展带 先进制造先进制造先进制造先进制造业业业业先进制造先进制造先进制造先进制造业业业业经经经经济济济济产业发展带产业发展带产业发展带产业发展带经经经经济济济济产业发展带产业发展带产业发展带产业发展带 创创创创意旅游经意旅游经意旅游经意旅游经济济济济产业发展带产业发展带产业发展带产业发展带创创创创意旅游经意旅游经意旅游经意旅游经济济济济产业发展带产业发展带产业发展带产业发展带 陶瓷环保陶瓷环保陶瓷环保陶瓷环保陶瓷环保陶瓷环保陶瓷环保陶瓷环保经经经经济济济济产业发展带产业发展带产业发展带产业发展带经经经经济济济济产业发展带产业发展带产业发展带产业发展带 本项目 本项目本项目 本项目 无锡城市产业布局规划 资料来源：无锡“十一五”城乡建设规划 3.无锡城市格局与产业分区及其影响 Page 45 蠡园开发区蠡园开发区 新区高新区新区高新区 太湖科教园太湖科教园 太湖国际 科技园 太湖国际 科技园 中央商务区中央商务区 重点发展软件、动漫、 工业设计、服务外包等 相关产业。由于与科教 园定位相似，起步较 晚，受一定制约。 位于新区与滨湖区 交界处，依托新区 的产业基础，打造 太湖国太湖国太湖国太湖国 际科技际科技际科技际科技 园园园园 重点发展软件、动漫、 工业设计、服务外包等 相关产业。近年来，科 教园发展迅速。 依托太湖新城和大 学城，建设环太湖 软件产业发展基 地。 太湖科太湖科太湖科太湖科 教园教园教园教园 重点发展工业设计、电 子信息、精密制造等产 业。近年来，政府大力 扶持工业设计和集成电 路等产业的发展。 濒临蠡湖，依托国 家集成电路设计产 业化基地和无锡 （国家）工业设计 园两大科技园区 蠡园开蠡园开蠡园开蠡园开 发区发区发区发区 重点发展电子、生产加 工制造、IT软件、等为 主导的高新技术产业和 纺织、化工等产业以及 物流等生产服务产业。 位于中心城区东南 方向，靠近无锡机 场，沿长江路排 列，依托于无锡高 新技术产业开发 区。 新区高新区高新区高新区高 新区新区新区新区 重点发展以旅游、商 贸、金融、会展、信息 咨询为主的第三产业,以 及房地产、建筑、电 子、纺织等产业。 由环形解放路为合 的部分城区组成,主 要商圈分别有人民 路、中山路等中心 城区。 中央商中央商中央商中央商 务区务区务区务区 重点发展产业重点发展产业重点发展产业重点发展产业区域区域区域区域 无锡市主要产业区产业定位 本项目 本项目本项目 本项目 3.无锡城市格局与产业分区及其影响 Page 46 本项目周边产业格局 � 中心城区中心城区中心城区中心城区 功能定位：商务商贸文化居住中心城区。 产业结构：商业服务业为主。 � 蠡蠡蠡蠡园开发区园开发区园开发区园开发区 � 功能定位：风景旅游区、人居生态新城。 产业结构：IC设计、IT产业、创意产业。 � 无锡新区无锡新区无锡新区无锡新区 功能定位：无锡先进制造业基地。 产业结构：IT产业、机器设备制造、物流 等。 � 硕放板块硕放板块硕放板块硕放板块 功能定位：依托机场的空港产业区。 产业结构：空港产业、航空物流等产业。 � 太湖太湖太湖太湖新城新城新城新城 功能定位：行政中心、科教园区。 产业结构：教育文化、商服配套等产业以及 居住功能。 本项目周边区域主要以生产制造 业为主，蠡园开发区以研发设计、创 意产业为主，硕放以空港及物流为 主。 中心城区 太湖新城 硕放板块 无锡新区 蠡园开发区 本项目区域 锡东新城 �无锡无锡无锡无锡现现现现有产业格局有产业格局有产业格局有产业格局 Page 47 本项目周边未来规划布局 东港-镇北新市镇 安镇羊角新市镇锡东新城 �锡东新城规划图锡东新城规划图锡东新城规划图锡东新城规划图 商务功能区商务功能区商务功能区商务功能区 (高铁核心区) 制造制造制造制造业及物流业及物流业及物流业及物流 基地基地基地基地 科技科技科技科技创创创创新新新新 产业基地产业基地产业基地产业基地 居住及商居住及商居住及商居住及商 服集中区服集中区服集中区服集中区 东部板块 西部板块 总部经济、金融 服务、国际社区 高铁核心区商务功 能区 中部板块 居住及商业配套居住功能区南部板块 先进制造业、现 代物流、工业 制造业及物流基地西部板块 科技创新产业科技创新产业基地东部板块 产业规划产业规划产业规划产业规划功能定位功能定位功能定位功能定位区域区域区域区域 �无锡锡无锡锡无锡锡无锡锡山山山山区区区区未未未未来规划图来规划图来规划图来规划图 Page 48 近高速公路 √ √ 本项目商本项目商本项目商本项目商 务区务区务区务区 高速公路高速公路高速公路高速公路 地铁地铁地铁地铁（（（（未来未来未来未来）））） 高铁高铁高铁高铁 火车站火车站火车站火车站 机场机场机场机场 √ √ 新区高新区新区高新区新区高新区新区高新区 √ 近机场 太湖科技园太湖科技园太湖科技园太湖科技园 √√√ 近火车站 中央商务中央商务中央商务中央商务 区区区区 太湖科教园太湖科教园太湖科教园太湖科教园蠡湖新城蠡湖新城蠡湖新城蠡湖新城 本项目的发展基础是高铁优越的交通优势，对比无锡市现有主要产业区，将他们的交通特征与本案比较。 与其他产业区比较，本项目区域具备高铁、地铁、高速公路等交通优势，内外结合的便捷 的交通联系是本项目最大的竞争优势。 与现有产业区交通优势比较 3.无锡城市格局与产业分区及其影响 Page 49 项目宏观背景研究总结 高铁对区域发展的影响 长三角产业发展趋势 无锡城市产业格局分析 项目地块分析 面面面面临临临临的机的机的机的机遇遇遇遇 需需需需要重点考量的要重点考量的要重点考量的要重点考量的问题问题问题问题 经经经经济济济济产业产业产业产业环境环境环境环境 1.高速铁路的建设加强长三角城市群的产业升级与融合，并且 联动环渤海经济圈； 2.在2015年内将完成城市轨道交通1号线和2号线建设，连通 高铁站、市中心，以及惠山新城、蠡湖新城、太湖新城。 1.无锡电子工业、IT软件、商务贸易产业基础； 2.高铁站点位于无锡先进制造业经济产业发展带； 3.无锡发展现代物流的重点：与电子商务密切结合的批发零售 物流、以仓储服务为主为生产企业服务的物流和口岸物流。 1.高铁高铁高铁高铁/地铁枢纽地铁枢纽地铁枢纽地铁枢纽将促进哪些将促进哪些将促进哪些将促进哪些产业发展产业发展产业发展产业发展？？？？机机机机场场场场辐射区辐射区辐射区辐射区、、、、高铁辐射区与高铁辐射区与高铁辐射区与高铁辐射区与普普普普铁铁铁铁货货货货运区运区运区运区如何如何如何如何分分分分 工合作工合作工合作工合作？？？？ 2.如何如何如何如何在无锡在无锡在无锡在无锡现现现现有产业园区格局有产业园区格局有产业园区格局有产业园区格局下确下确下确下确定定定定自身自身自身自身发展方向发展方向发展方向发展方向？？？？ 3.如何充如何充如何充如何充分分分分利利利利用区域用区域用区域用区域资源协资源协资源协资源协同发展同发展同发展同发展？？？？ 项目周边服务外包园区及载体研究项目周边服务外包园区及载体研究项目周边服务外包园区及载体研究项目周边服务外包园区及载体研究 Page 51 太湖科教产业园概况 2006年4月启动时间 8平方公里一期启动区面积 30万平方米已建载体面积 28平方公里规划总面积 �滨湖新城科教产业园规划范围北到蠡湖，西与太 湖山水城旅游度假区接壤，南面南湖中路，东至 蠡湖大道及五湖大道，总规划用地面积约28平方 公里； �产业园整体定位为一个以高端研发、工业设计、 软件外包、动漫制作、教育培训为特色的知识经 济集聚区； �与太湖（国际）科技园，定位基本类似，将成为 本项目所处区域太湖（国际）科技园招商引资的 主要竞争对手。 �太湖科教产业园区位图 太 科 园 太 科 园 太 科 园 太 科 园 太 科 园 太 科 园 太 科 园 太 科 园 Page 52 太湖科教产业园载体建设及产值规模 30 80 140 200 0 50 100 150 200 250 2007 2008 2009 2010 0% 50% 100% 150% 200% 250% 载体面积 增长率 100 150 220 320 0 50 100 150 200 250 300 350 2007 2008 2009 2010 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 产值 增长率 �科教产业园载体建设规划科教产业园载体建设规划科教产业园载体建设规划科教产业园载体建设规划 万平方米 亿元 �科教产业园载体产值规模预测科教产业园载体产值规模预测科教产业园载体产值规模预测科教产业园载体产值规模预测 �太湖科教产业到2010年，将累计建设完成200万平方米的载体，平均每年保持50% 以上的递增速度； �根据太湖科教产业园的规划，预计到2010年将产生320亿的产值规模，每年保持在45%的递增速度； �到2010年，太湖科教产业园单位载体面积的年产值将达到万元/平方米。 Page 53 太湖科教产业园企业类型分布 60 160 310 510 0 100 200 300 400 500 600 2007 2008 2009 2010 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 企业数量 增长率 15% 16% 21% 16% 17% 15% 工业设计 动漫 软件 总部经济 其他高新技术 服务机构 �科教产业园企业类型规划科教产业园企业类型规划科教产业园企业类型规划科教产业园企业类型规划 �科教产业园入住企业数量预测科教产业园入住企业数量预测科教产业园入住企业数量预测科教产业园入住企业数量预测 家 �由于软件企业发展势头好，太湖科教产业园在产业导向中，以软件企业为主，占了21%； �到2010年，太湖科教产业园计划累计引进510家高新技术企业，每年增速保持在50%以上。 Page 54 太湖科教产业园启动区项目分布 08年底万东南大学微控制器研发中心8 08年底万中秀电梯研发中心7 08年8月4万国家动画产业基地6 07年底10万恒华科技园2 07年6月1万科技创业服务中心1 09年6月1万百田建筑设计中心16 09年6月万华阳软件17 09年6月20万旭天软件服务外包园15 08年底2万上海交大电气工程研究所9 08年底万江南大学珍珠艺术设计中心10 08年底10万中科院软件研究所11 09年6月1万东冶环保产品研发中心12 09年6月1万嘉仕达离型纸研发中心13 09年6月万中石化石油开发研究院14 08年底17万中邦MOHO5 08年底12万大学生创业园4 万万万万 20万 体量 合计合计合计合计 07年底北大软件微电子学院3 交付时间项目名称编号 太湖科教产业园启动区已落实项目分布太湖科教产业园启动区已落实项目分布太湖科教产业园启动区已落实项目分布太湖科教产业园启动区已落实项目分布 江 南 大 学 江 南 大 学 江 南 大 学 江 南 大 学 江 南 大 学 江 南 大 学 江 南 大 学 江 南 大 学 启动区位于江南大学正南门，于2006年上半年正式开工， 启动区面积为8平方公里。07年底交付使用项目2个，对外销售 项目1个。 Page 55 太太太太 科科科科 园园园园 ★★★★ 创新创意 创新创意创新创意 创新创意 产业园 产业园产业园 产业园 江南大学 江南大学江南大学 江南大学 科技园 科技园科技园 科技园 信息产业园 信息产业园信息产业园 信息产业园 创业服务中心 创业服务中心创业服务中心 创业服务中心 无锡软件 无锡软件无锡软件 无锡软件 园 园园 园 本案 本案本案 本案 外包软 外包软外包软 外包软 件园 件园件园 件园 科学技术 科学技术科学技术 科学技术 转移中心 转移中心转移中心 转移中心 大学科 大学科大学科 大学科 技园 技园技园 技园 高新技术 高新技术高新技术 高新技术 研发园 研发园研发园 研发园 数码设 数码设数码设 数码设 计园 计园计园 计园 现有产业办公 初步建成的产 业办公 金源大厦 金源大厦金源大厦 金源大厦 创源大厦 创源大厦创源大厦 创源大厦 普通办公物业 东方银座 东方银座东方银座 东方银座 深港国际服务 深港国际服务深港国际服务 深港国际服务 外包基地 外包基地外包基地 外包基地 新区服务外包产业及载体分布 Page 56 新区软件产业现状—历年产值 新区新区新区新区软软软软件件件件产业产业产业产业历年产值历年产值历年产值历年产值 10 31 101 % % % % % % 0 20 40 60 80 100 120 2002 2003 2004 2005 2006 2007 % % % % % % % 产值 增长率 亿元 �2005-2007年新区软件产业产值分别占无锡市 软件产业产值的38%、42%和47%； �新区软件业近五年来呈持续高速发展态势， 06年达到增长的峰值幅度达到111%； �07年软件产业由于基础的增长使得增长率有 所下降，但是绝对增长量仍持续增长。 （预计） 新区新区新区新区软软软软件件件件产业产业产业产业注册企业数量注册企业数量注册企业数量注册企业数量 163 252 300 382 450 200 % % % % % % 0 100 200 300 400 500 2002 2003 2004 2005 2006 2007 % % % % % % % % % 企业数量 增长率 �2005-2007年新区软件企业数分别占无锡市软 件企业数的47%、46%和43%，相对稳定； �新区软件企业数量近六年17%以上的高速增 长态势，目前有450家注册软件企业； �08年由于无锡大力打造服务外包产业产业， 预计每年仍新增70家以上企业。 （预计 ） Page 57 新区软件产业现状—构成比例 2007年新区软件产业收入构成年新区软件产业收入构成年新区软件产业收入构成年新区软件产业收入构成 54% 12% 34% 软件 动漫 工业设计 2007年新区软件产业企业数量构年新区软件产业企业数量构年新区软件产业企业数量构年新区软件产业企业数量构 成成成成 60% 16% 24% 软件 动漫 工业设计 �新区软件行业数量构成中，软件企业的数量占 绝大多数，以动漫企业所占比重最小。 �综合来看，60%的软件企业创造了54%的产值 收入； �16%的动漫企业创造了12%的产值收入； �24%的工业设计企业创造了34%的产值收入； Page 58 新区软件产业现状—业务构成 新区软件企业业务构成新区软件企业业务构成新区软件企业业务构成新区软件企业业务构成 9% 59% 2% 30% 外包加工 行业应用 办公软件 嵌入式 �新区软件企业目前业务主要集中在行业应用方面，其次是嵌入式软件，外包服务及办公软件的收 入比重较低； �动漫企业业务以原创为主，网游和影视占的比例较少； �新区工业设计企业以IC设计业务为主，占到公司业务的84%，其他设计类比重较小。 50% 25% 17% 8% 原创 网游 影视 技术培训 84% 4% 10% 2% IC设计 建筑服装设计 产品设计 艺术设计 新区动漫企业业务构成新区动漫企业业务构成新区动漫企业业务构成新区动漫企业业务构成 新区工业设计企业业务构成新区工业设计企业业务构成新区工业设计企业业务构成新区工业设计企业业务构成 Page 59 260%26�软件研发57,000科学技术转移中心 — 65% 35% 75% 95% 90% 入住率入住率入住率入住率 466 12 30 49 企业总数325 （软件相关112 家） 24 入住企业入住企业入住企业入住企业 数量数量数量数量（（（（家家家家）））） 15 �IC设计 �内嵌式软件 25,498信息产业科技园 18 （软件相关） �软件研发 �贸易型 �光电子 �设计类 43,000 无锡科技创 业服务中心 �动漫 �软件 �培训 150,000创新创意产业园 49—307,993合计合计合计合计 3 �软件研发 �外包 15,000海泰国际科技合作园 �软件研发 �数据库维 �银行 �外包 17,495无锡软件园大楼 06年产值年产值年产值年产值 （（（（亿元亿元亿元亿元）））） 主导细分主导细分主导细分主导细分 产业类型产业类型产业类型产业类型 面积面积面积面积(m2)载体名称载体名称载体名称载体名称 新区软件产业—载体现状 新区现有软件产业的主要办公新区现有软件产业的主要办公新区现有软件产业的主要办公新区现有软件产业的主要办公物物物物业业业业 综合看来，目前新区的软件产业办公物业规模不大，尤其新建物业的入住率偏低。 Page 60 太科园载体供应 �新区软件产业办公物业未来供应主要集中在太科园内，规模超过237万平方米 ，办公主题都是围绕服务外包、数码动漫、科技研发等软件产业相关产品。规 划起点高，开发规模大，但内容单一；缺乏基本的市场需求调研和细致严谨的 市场定位的研究过程。 �服务外包38万国信创意载体 �新技术研发30万高新技术研发园 �数码动漫 �工业设计 42万数码设计园 �企业孵化55万大学科技园 —237万万万万合计合计合计合计 �软件研发 �服务外包 72万软件外包园 主导细分主导细分主导细分主导细分 产业类型产业类型产业类型产业类型 面积面积面积面积(m2)载体名称载体名称载体名称载体名称 项目周边专业市场及载体研究项目周边专业市场及载体研究项目周边专业市场及载体研究项目周边专业市场及载体研究 Page 62 本案本案本案本案 火 车 站 商 圈 北 大 街 中桥商圈 南门商圈 新区商圈 新区商圈新区商圈 新区商圈 东亭商圈 东亭商圈东亭商圈 东亭商圈 CBD CBDCBD CBD商圈 商圈商圈 商圈 五 爱 广 场 丁 村 商 圈 上 马 墩 商 圈 北 塘 商 圈 北 塘 商 圈 北 塘 商 圈 北 塘 商 圈 河埒口商圈 太 湖 广 场 锡山副中心 新区副中心 市中心CBD 太湖广场新CBD 惠山北塘副中心 河埒口副中心 太湖新城副中心 � 未来无锡市将形成市中心和太湖 广场两个商业核心(CBD)。 � 在双CBD四周，住宅供应量的增加 、行政中心转移，周边各区域的 商业配套逐步完善，逐渐形成各 区域的商业副中心。 � 本案远离锡山副中心和新区副中 心。 太科园商贸区 全市未来商圈发展趋势 Page 63 本案 本案本案 本案 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 市中心 市中心市中心 市中心CBD 太湖广场 太湖广场太湖广场 太湖广场 新区 新区新区 新区 数据来源：戴德梁行策略发展顾问部 � 无锡大型商业主要分布在市中心。2008年中，全市累计供应量达到83万平方米，新区15万平方米。本案地块附近现有的大型商业主要是 新区的两个商业街区，无大型的商业广场或者百货商场设施。 20,000 210,000 30,000 244,000 80,000 246,000 266,000 476,000 506,000 750,000 830,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 2003年前 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 新增供应 累计供应 441,000, 53% 244,000, 29% 150,000, 18% 崇安区 南长区 新区 100,000商业街区新东坊步行街13 50,000商业街区新地假日广场12 80,000商业广场茂业城一期百货11 164,000商业广场半岛国际广场10 30,000商业街区崇安寺步行街一期9 160,000商业广场站前商贸城一期8 80,000商业广场保利广场7 30,000百货商场无锡一百6 45,000百货商场八佰伴5 20,000百货商场大洋百货4 20,000百货商场三阳百盛3 16,000百货商场新世界百货2 40,000百货商场无锡商业大厦1 商业总体量商业类型商业中心名称 编 号 *注:大型商业定义为大型百货、商业广场和商业街区,不包含专业市场 全市大型商业历史供应分布 Page 64 本案 本案本案 本案 1 2 3 4 5 6 7 9 1110 15 13 市中心 市中心市中心 市中心CBD 太湖广场 太湖广场太湖广场 太湖广场CBD 新区版块 新区版块新区版块 新区版块 数据来源：戴德梁行策略发展顾问部 � 从未来供应来看，无锡大型商业设施呈现两大趋势，一是分布区域由市中心向四周各商圈扩散，二是商业类型由单一的百货商场向复合 型、一站式的商业广场转变。 � 由于市中心商业用地受规模局限，未来巨型的商业广场都分布在周围版块，如惠山版块的明发商业广场（49万平方米），新区的宝龙城 市广场（23万平方米），太湖新城的太湖国际社区（26万平方米），河埒口万达广场（23万平方米）等。 � 本项目商业体量万平方米,周边未来有两个大型的商业设施供应，宝龙城市广场（23万平方米）将于2010年开业，丰汇城市广场（ 万平方米）于2009年开业，其中丰汇城市广场和本项目体量相近，距离最近，对本项目威胁最大。 2009230,000滨湖区河埒口版块商业广场万达广场15 200862,000滨湖区河埒口版块商业街区湖滨街14 2010260,000滨湖区太湖新城版块商业广场太湖国际社区13 201155,000南长区太湖广场CBD商业广场九龙仓商业社区12 200850,000南长区太湖广场CBD商业广场新天地广场11 2008120,000南长区太湖广场CBD商业广场茂业城二期购物中心10 2010235,000新区新区版块商业广场宝龙城市广场9 200980,000锡山区锡山东亭版块商业广场丰汇城市广场8 2010490,000惠山区惠山版块商业广场明发商业广场7 201076,000北塘区北塘版块商业广场金太湖国际城一期6 200950,000南长区市中心CBD商业广场南禅寺紫金广场5 201250,000崇安区市中心CBD商业广场崇安寺步行街二期4 200865,000崇安区市中心CBD商业广场站前商贸城二期3 2011100,000崇安区市中心CBD商业广场无锡恒隆广场2 200970,000崇安区市中心CBD商业广场红豆国际广场1 预计开 业时间 商业 体量 行政区域商圈商业类型商业中心名称编 号 1214 8 惠山版块 惠山版块惠山版块 惠山版块 太湖新城版块 太湖新城版块太湖新城版块 太湖新城版块 河埒口 河埒口河埒口 河埒口版块 版块版块 版块 锡山东亭版块 锡山东亭版块锡山东亭版块 锡山东亭版块 北塘版块 北塘版块北塘版块 北塘版块 全市大型商业未来供应分布 Page 65 数据来源：戴德梁行策略发展顾问部 � 从分布来看，南长区的太湖广场是未来五星酒店的聚集区，新区和滨湖区也是供应量较大的区域。 � 新区五星级酒店主要分布在中心商贸区。在太科园板块暂无其他五星级酒店项目。 � 未来高星级的酒店供应，将在2009年达到一个高峰，预计会有2050间客房推向市场。 本项目 本项目本项目 本项目 市中心市中心市中心市中心 新区中心新区中心新区中心新区中心 1 2 6 5 4 3 7 8 9 10 1213 15 锡沪路 锡沪路锡沪路 锡沪路 太湖大道 太湖大道太湖大道 太湖大道 沪宁高速 沪宁高速沪宁高速 沪宁高速 312国道 国道国道 国道 太 湖 大 道 太 湖 大 道 太 湖 大 道 太 湖 大 道 、、、、 锡 沪 路 产 业 长 廊 锡 沪 路 产 业 长 廊 锡 沪 路 产 业 长 廊 锡 沪 路 产 业 长 廊 11 14 � 本项目地块位于无锡东大门出口附近,地块附近区域已经 形成一条打通外界的太湖大道、锡沪路产业长廊。 � 专业市场规模大,种类齐,主要形成纺织服饰、家居、装 饰、汽车、钢材、机电、商贸、物流、综合批发市场等, 正在建造数码称等市场。 � 本商业地块紧邻太湖大道，具有便利道路条件和市场的 集聚效应，因此，也有开发专业市场的可能性。 家居装饰 家居装饰家居装饰 家居装饰红星美凯龙 红星美凯龙红星美凯龙 红星美凯龙8 88 8 钢材 钢材钢材 钢材南方不锈钢市场 南方不锈钢市场南方不锈钢市场 南方不锈钢市场15 1515 15综合市场 综合市场综合市场 综合市场麦德隆 麦德隆麦德隆 麦德隆7 77 7 钢材 钢材钢材 钢材东方钢材城 东方钢材城东方钢材城 东方钢材城14 1414 14 汽车 汽车汽车 汽车、 、、 、摩托 摩托摩托 摩托 及配件 及配件及配件 及配件卡摩尔汽车城 卡摩尔汽车城卡摩尔汽车城 卡摩尔汽车城6 66 6 五金机电 五金机电五金机电 五金机电长江国际机电五金城 长江国际机电五金城长江国际机电五金城 长江国际机电五金城13 1313 13汽车 汽车汽车 汽车东方汽车城 东方汽车城东方汽车城 东方汽车城5 55 5 服装纺织 服装纺织服装纺织 服装纺织东方国际纺织城 东方国际纺织城东方国际纺织城 东方国际纺织城12 1212 12贸易 贸易贸易 贸易、 、、 、批发 批发批发 批发华东商贸城 华东商贸城华东商贸城 华东商贸城4 44 4 服装纺织 服装纺织服装纺织 服装纺织新世界纺织服装城 新世界纺织服装城新世界纺织服装城 新世界纺织服装城11 1111 11家居装饰 家居装饰家居装饰 家居装饰华东装饰城 华东装饰城华东装饰城 华东装饰城3 33 3 家居装饰 家居装饰家居装饰 家居装饰赛维拉商业市场 赛维拉商业市场赛维拉商业市场 赛维拉商业市场10 1010 10家居装饰 家居装饰家居装饰 家居装饰百安居新区店 百安居新区店百安居新区店 百安居新区店2 22 2 家居装饰 家居装饰家居装饰 家居装饰百安居锡山店 百安居锡山店百安居锡山店 百安居锡山店9 99 9贸易 贸易贸易 贸易、 、、 、批发 批发批发 批发无锡招商城 无锡招商城无锡招商城 无锡招商城1 11 1 项目周边专业市场分析 Page 66 生产性服务业生产性服务业 银行 银行 保险 保险 投资银行 投资银行 金融保险服务 金融保险服务 商务服务 商务服务 物流服务 物流服务 科技研发服务 科技研发服务 证券业 证券业 程序服务 程序服务 技术服务 技术服务 计算机系统 计算机系统 产品研发 产品研发 • 生产性服务业是随着制造业生产模式由传统的一体化向模块化转变，使大规模定制和外包化成为可能，促进了服务部 门从制造业内部分离和独立出来，从而产生的主要以制造业为服务对象的新兴产业。 • 目前生产性服务业没有统一分类标准，根据2002年国家统计局公布的国民经济分类标准，将生产性服务业分为六类： 设计创意服务 设计创意服务 职业教育服务 职业教育服务 金融信托 金融信托 租赁业 租赁业 企管咨询 企管咨询 法律服务 法律服务 职业中介 职业中介 贸易代理 贸易代理 供应链管理 供应链管理 运输包装 运输包装 流通加工 流通加工 配送批发 配送批发 信息处理 信息处理 工程及生命 科学研发 工程及生命 科学研发 广告业 广告业 工程技术 工程技术 知识产权服 知识产权服 互联网信息 服务 互联网信息 服务 职业教育培训 职业教育培训 中等教育 中等教育 高等教育 高等教育 生产性服务业——产业定义及分类 Page 67 软件企业 （整合人的知识、行 业专门知识、必要的 原材料） 软件企业 （整合人的知识、行 业专门知识、必要的 原材料） 软件服务企业：IT咨 询、系统集成、应用 外包等 软件服务企业：IT咨 询、系统集成、应用 外包等 计算机硬件企业 计算机硬件企业 消费类电子企业 消费类电子企业 通信类企业 通信类企业 用户 用户 电子信息业包括集成电路、软件、光电子和计算机。我们这以软件开发业的产业链举例分析： 企业级应用软件 个人及应用软件 开发软件 系统软件 外部环境 外部环境 科技研发服务科技研发服务科技研发服务科技研发服务 生产性服务 软件开发业主要是为计算机硬件企业、消费类电子企业和通信类企业提供科技 研发服务的行业，软件开发业属于生产性服务业 软件开发业产业链分析 Page 68 虚拟运营商 虚拟运营商 基础产业基础产业基础产业基础产业 传输设备 内容供应商 内容供应商 业务提供商 业务提供商 网络提供商 网络提供商 光通信器件业 光通信器件业 手机用元器件业 手机用元器件业 光纤预制棒业 光纤预制棒业 交换设备制造 交换设备制造 终端设备制造 终端设备制造 传输设备制造 传输设备制造 通信设备制造通信设备制造通信设备制造通信设备制造 增值服务业 交换 设备 网络资源 业务 消费者 消费者 增值 服务 增值服务 应 用 服 务 、 软 件 提 供 商 研发设计 生产性服务 科技研发服务科技研发服务科技研发服务科技研发服务 信息服务信息服务信息服务信息服务 科技研发服务科技研发服务科技研发服务科技研发服务 物流运输 物流服务物流服务物流服务物流服务 对金融保险服务存对金融保险服务存对金融保险服务存对金融保险服务存 在需求在需求在需求在需求 在通讯设备制造业的上下游环节存在许多生产服务业，如网络信息服务、软件科技 研发服务、设备研发服务、物流服务及网络商需求的金融服务等。 通信设备产业链分析 Page 69 钢铁等原材料采购钢铁等原材料采购钢铁等原材料采购钢铁等原材料采购 销售销售销售销售、、、、贸易贸易贸易贸易 售后服务售后服务售后服务售后服务 物流物流物流物流 零部件采购及生产零部件采购及生产零部件采购及生产零部件采购及生产 整车生产整车生产整车生产整车生产 研发研发研发研发 物流物流物流物流 钢铁、有色金属、橡胶 、塑料、玻璃和涂料等 机械、模具、化工、电 子、仪表电器、轮胎 产 业 链 上 游 产 业 链 上 游 产 业 链 上 游 产 业 链 上 游 产 业 链 下 游 产 业 链 下 游 产 业 链 下 游 产 业 链 下 游 整车、旧车、进出口 维修、保养、租赁、加 油、停车场 物流服务物流服务物流服务物流服务 科技研发服务科技研发服务科技研发服务科技研发服务 生产性服务 物流服务物流服务物流服务物流服务 商务服务商务服务商务服务商务服务 对金融保险服务存对金融保险服务存对金融保险服务存对金融保险服务存 在需求在需求在需求在需求 在汽车零部件制造业的上下游环节存在一些生产服务业，如对汽车零部件的研发服 务、生产制造环节对金融服务的需求、汽车交易等的商务服务及物流服务等。 汽车零部件产业链分析 Page 70 市场、法律、金 融咨询 采购 （原材料、零配件、包装 印刷材料、生产设备） 仓储 物流 生产制造 质量检验、销售 、后台结算 行业展览、财务 审计咨询 贸易、物流 研发R&D 产业链上游产业链上游产业链上游产业链上游 产业链下游产业链下游产业链下游产业链下游 售后服务 金融保险服务金融保险服务金融保险服务金融保险服务、、、、商务服务商务服务商务服务商务服务 物流服务物流服务物流服务物流服务 科技研发服务科技研发服务科技研发服务科技研发服务 商务服务商务服务商务服务商务服务、、、、物流服务物流服务物流服务物流服务 生产性服务 在家用电器的上下游环节存在一些生产服务业，如生产企业会有金融服务和商务咨 询服务需求、对家电产品会有科技研发服务需求、在生产后期有展览销售商务服务 需求及货物物流服务需求等。 家用电器产业链分析 Page 71 � 发展成熟后先进制造业的上下游对商务服务、金融保险服务、产 品科技研发服务和物流服务有大量需求，这些服务都属于生产服 务业，因此也适合在锡山高铁站商务区内发展 � 高新技术产业对研发的依赖性很高，其本身就是作为科技研发服 务业服务于许多实体制造厂商，如软件开发、生物医药研发、新 材料开发，因此高新技术产业非常适合在城市综合配套区内发展 结结结结 论论论论 我行会对未来的生产性 服务业进行了分析和确 定。这些生产性服务业 将带来多少从业人口， 以及这些人口将催生多 少的办公物业、商业物 业和住宅物业体量，我 行将进行分析。 先进制造先进制造先进制造先进制造 业业业业 高新技术高新技术高新技术高新技术 产业产业产业产业 生产服务业对新区的启示生产服务业对新区的启示生产服务业对新区的启示生产服务业对新区的启示 基础产业衍生的生产性服务业分析小结 Page 72 1.高铁对城市及区域发展的影响 •无锡站点在高铁网络中的地位 •高铁辐射区定位理论 •国际案例对比——高铁对产业的带动作用 •交通与产业的关系 •无锡高铁站点物业规模考量指标 2.长三角产业带发展趋势及其影响 •长三角产业发展趋势 •无锡主导产业及其在长三角的地位 3.无锡城市格局与产业分区及其影响 •无锡城市功能分区，本项目所处地位 •无锡产业区发展趋势 •本项目区域关联分析 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具 •项目地块分析 •本项目区域功能定位之要素分析 •长三角类似产业区定位案例借鉴 •本项目可考虑发展方向 •DTZ分析工具介绍 无锡高铁辐射区辐射区辐射区辐射区定位研究框架 Page 73 项目地块分析 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 �无锡高铁站区域范围无锡高铁站区域范围无锡高铁站区域范围无锡高铁站区域范围 � 高铁无锡站总用地高铁无锡站总用地高铁无锡站总用地高铁无锡站总用地平方公里平方公里平方公里平方公里；；；； � 高铁无锡站区域范围高铁无锡站区域范围高铁无锡站区域范围高铁无锡站区域范围：：：： • 东起锡东大道； • 北至北中路； • 南抵九丹河牗暂定牘航道； • 西沿坊善北路。 � 区位区位区位区位：：：：高铁站位于中心城区东北方，沪宁高速以东； � 现状现状现状现状：：：：无锡高铁站区域，目前区域主要为农田农田农田农田和农民民宅民宅民宅民宅； � 交通交通交通交通：：：：距离无锡市中心城区小时车程，距离硕放国际机场 小时车程，距离无锡新区40分钟车程。 �无锡高铁站区域现状卫星照片无锡高铁站区域现状卫星照片无锡高铁站区域现状卫星照片无锡高铁站区域现状卫星照片 Page 74 长三角类似项目规划定位案例：上海虹桥枢纽拓展区 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 休闲商务功能休闲商务功能休闲商务功能休闲商务功能 会议会展功能会议会展功能会议会展功能会议会展功能 购物娱乐功能购物娱乐功能购物娱乐功能购物娱乐功能 生活居住功能生活居住功能生活居住功能生活居住功能 戴高乐 √ √√ √ √ √√ √ √ √√ √ 会展 展示 史基浦、 戴高乐 √ √√ √ 制造业 台场 √ √√ √ √ √√ √ √ √√ √ √ √√ √ √ √√ √ √ √√ √ 娱乐 旅游业 √ √√ √√ √√ √9.发达的国际国内物流服务网络 史基浦 √ √√ √ √ √√ √ √ √√ √ 医疗业 多摩 √ √√ √ √ √√ √ 居住区 （卫星 城） 戴高乐 台场 √ √√ √ √ √√ √ √ √√ √ 商务服 务集中 区 √ √√ √√ √√ √ 8.区域内拥有大量可开发用地，且地 价较为低廉 √ √√ √ 国际贸易 √ √√ √ 4.大型交通枢纽，年客流量达5000万以 上 √ √√ √7.周边拥旅游发展所需自然条件 √ √√ √ 6.连通市中心的城市轨道交通（30分钟 以内可至市中心） √ √√ √ 国内贸易 √ √√ √ 5.连通主要经济发达城市的高铁网络 （客运为主） √ √√ √√ √√ √√ √√ √3.发达的城际高速公路网络 史基浦、 戴高乐 史基浦 史基浦、 戴高乐 史基浦借鉴案例 借鉴案例借鉴案例 借鉴案例： ：： ： √ √√ √√ √√ √2.国际性机场、港口承载大量货运 √ √√ √√ √√ √1.大型机场附近，存在航空产业需求 本案拥有本案拥有本案拥有本案拥有 的条件的条件的条件的条件 贸易业 IT及时 鲜产品 制造 物流业航空业产业发展要求的条件产业发展要求的条件产业发展要求的条件产业发展要求的条件 上海虹桥交通枢纽拓展区可发展产业评判总结表 •枢纽辐射区产业影响分析 •国际案例借鉴 •长三角产业关系研究 •上海各产业区商务区产业分析 1 2 •上海航空业分析 •上海物流行业分析 •上海展会行业分析 •…… 3 •上海办公市场分析 •上海住宅市场分析 •上海商业市场分析 •上海工业市场分析 整体定位整体定位整体定位整体定位 •项目产业定位建议 •项目物业定位建议 Page 75 长三角类似项目规划定位案例：上海虹桥枢纽拓展区 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 天 山 西 路 沪 青 平 高 速 公 路 沪 青 平 公 路 外 环 西 路 辅 助 快 速 路 青 虹 路 徐 泾 中 路 北 翟 路 仙 霞 西 路 轴 线 大 道 生 活 配 套 区 枢纽 站体 核 心 商 务 区 七 莘 路 科 研 园 区 七 莘 路 华 翔 路 会 展 区 物流 园区 枢纽枢纽枢纽枢纽 站体站体站体站体 虹桥交通枢纽 根据区域总体定位及自身特点，围绕枢纽站体周边可形 成五个功能组团，其中核心商务区、会展区及生活配套 区位于区域主功能片区，科研园区和物流园区位于辅助 功能片区。 �核心商务区核心商务区核心商务区核心商务区充分利用交通区位优势，紧临站体设置； �会展区会展区会展区会展区位于商务区南侧，两者既相互邻近又保持相对独 立，避免交通干扰； �生活配套区生活配套区生活配套区生活配套区结合北部动迁基地设置，形成有一定人口规 模的大型居住社区。考虑核心商务区的辐射作用以及轨道 交通站点的布局，青虹路以北仍会有一定量的办公物业； �科研园区科研园区科研园区科研园区靠近农科院地块，以电子信息和生物制药产业 为主，形成产学研一体化的园区模式； �物流园区物流园区物流园区物流园区作为枢纽功能的配套产业，可设置在区域南部 ，临近沪青平公路。考虑本项目区域的总体定位及土地价 值，对规模应有合理控制。如物流产业有进一步发展的需 求，建议在项目范围外围结合交通条件及周边地区的发展 情况，另行建设独立的仓储物流园区。 �功能分区建议功能分区建议功能分区建议功能分区建议 七宝项目产业定位案例——研究切入点 本行着重研究了交通枢纽对区域发展的影响、产业现状与规划的发展机理，以产业导入切入 点，通过对目标企业需求的全面把握，提出项目物业发展的定位建议。 闵行各级商务区及工业区分布闵行各级商务区及工业区分布闵行各级商务区及工业区分布闵行各级商务区及工业区分布 切入点切入点切入点切入点1：：：：把握交通枢纽对辐射区产业的影响把握交通枢纽对辐射区产业的影响把握交通枢纽对辐射区产业的影响把握交通枢纽对辐射区产业的影响 -依靠城际交流的大量的人流、物流以及信息流发展相关产 业。 总部办公及销售基地总部办公及销售基地总部办公及销售基地总部办公及销售基地-依托高铁较强对外辐射力，吸引长三 角企业入沪设立总部办公和销售基地。 专业服务西部高地专业服务西部高地专业服务西部高地专业服务西部高地-依托交通枢纽，方便长三角区域城际业 务拓展、服务及客户沟通。 切入点切入点切入点切入点2：：：：把握城市产业发展脉络把握城市产业发展脉络把握城市产业发展脉络把握城市产业发展脉络 -把握上海与江浙区域的产业梯度，把握上海市中心与外围 区域的产业关联，把握闵行区内各产业园及商务园产业侧 重点。 金融后台金融后台金融后台金融后台，，，，网络信息平台中心网络信息平台中心网络信息平台中心网络信息平台中心 -服务于市中心金融及相关高端产业，充分利用七宝土地、 人才、交通优势。 生产性服务业生产性服务业生产性服务业生产性服务业（（（（剔除剔除剔除剔除）））） -更适合临近工业区的闵行南部区域发展。 交 通 枢 纽 虹桥经济开发 区 漕河泾开发区 龙柏虹桥商务区 莘庄商务区 南方商城商务区 颛桥商务区 紫竹商务区 闵北工业园 莘庄工业区 漕河泾浦江工业园 闵行开发区 商务区 工业区 七宝地块七宝地块七宝地块七宝地块 闵行各级商务区及工业区分布闵行各级商务区及工业区分布闵行各级商务区及工业区分布闵行各级商务区及工业区分布 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 Page 77 长三角案例借鉴总结 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 站体核心区定位站体核心区定位站体核心区定位站体核心区定位的研究重点 – 高铁客流类别及其消费特征? – 高铁相关服务类公司自身需求； – 发达地区站体业态及布局、站体服务借鉴； 枢纽辐射区定位枢纽辐射区定位枢纽辐射区定位枢纽辐射区定位的研究重点 – 高铁对区域产业经济的影响； – 高铁站点间产业经济关联； – 无锡各产业园及商务区竞合关系； – 可考虑发展方向之行业分析； – 无锡物业市场分析。 – 区域开发模式借鉴。 � � Page 78 本项目片区开发可考虑发展方向 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 ——日本多摩法国里尔，上海虹桥交通枢纽参考案例参考案例参考案例参考案例 以车站枢纽为中心向外辐射。 −住宅用地：商业用地：教育设施 用地：其他配套用地 =7：1：2：1 住宅、学校、商业、医院等 通过轨道交通将中心城区人口外 迁，并以居住、教育及商业功能满 足卫星城居民的基本需求。 连通轨道交通，与中心城市交通时 间短于半小时。 卫星城居住区卫星城居住区卫星城居住区卫星城居住区 商业、酒店、办公、住宅等，或主题 旅游项目 会展中心、物流园区、办公、酒 店、商业等。 主要开发元主要开发元主要开发元主要开发元 素素素素 先开发通往市中心区域主干道两 侧地块，再开发10公里辐射区内 其他地块。 工业用地：商办用地=2~3：1 以物流服务为基础，带动相关制 造业发展，并吸引生产性服务业 聚集，带动区域房产开发。 紧密连接通往发达地区的高速公 路或国际性机场、港口。 物流物流物流物流/商务区商务区商务区商务区 ——地块推进历地块推进历地块推进历地块推进历 程程程程 ——地块开发比地块开发比地块开发比地块开发比 例例例例 以旅游服务产业带动周边住宅开发、 商业开发。 驱动方式驱动方式驱动方式驱动方式 紧邻城际交通枢纽，临近城市中心区 且轨道交通发达 发展条件发展条件发展条件发展条件 旅游集散服务区旅游集散服务区旅游集散服务区旅游集散服务区 区域开发区域开发区域开发区域开发 引擎类型引擎类型引擎类型引擎类型 Page 79 产业/商务区可行性研判 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 初步判断初步判断初步判断初步判断 深入研判深入研判深入研判深入研判 1. 无锡支柱产业中IT软件、电子工业对物流时效要求较高，可在临近机场物流基 础上实现IT相关产业的聚集； 2. 项目地块临近沪宁高速，为工业物流集散提供交通基础； 3. 高铁汇集城际人流、信息流，为跨地区服务型企业提供交通便利。同时倾向于 寻求更低成本的企业可能从上海等城市外迁。 ► 无锡物流网络及高铁规划地位 ► 无锡商务区格局及办公物业市场 ► 无锡本地企业城际物流、客服需 求及其对交通要求 ► 高铁沿线企业对无锡设点需求及 成本差距 ► 本区域规划、用地条件、税收政 策 Page 80 卫星城居住区可行性研判 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 初步判断初步判断初步判断初步判断 深入研判深入研判深入研判深入研判 1. 距离无锡高铁半小时行程的城市包括南京、镇江、常州、苏州、昆山、上海， 其中上海房价远高于无锡； 2. 无锡自然景观资源为半小时范围城市之最，苏州其次。 ► 长三角居民异城工作可接受时间 距离范围 ► 高铁沿线城市房价与吸引度比较 ► 异地工作者对新城偏好调研 ► 无锡别墅市场与住宅市场研究 ► 新城开发模式借鉴 Page 81 旅游集散服务区可行性研判 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 初步判断初步判断初步判断初步判断 深入研判深入研判深入研判深入研判 1. 无锡自然景观资源丰富，为长三角旅游重点城市； 2. 高铁将成为中短途旅游人流集散中心，旅游集散服务区可充分利用高铁带来的 人流与信息流。 ► 无锡旅游行业分析 ► 预测高铁游客量及结构 ► 调研游客消费偏好 ► 预盘旅游行业对区域的带动力及 物业载体要求 ► 旅游与商业、住宅开发的关联 Page 82 无锡高铁商务区开发口号 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 锡沪直通车锡沪直通车锡沪直通车锡沪直通车，，，，高铁都市圈高铁都市圈高铁都市圈高铁都市圈 无锡高铁站商务区无锡高铁站商务区无锡高铁站商务区无锡高铁站商务区 宣传开发口号建议 宣传开发口号备选 高铁现代服务业聚集核心区高铁现代服务业聚集核心区高铁现代服务业聚集核心区高铁现代服务业聚集核心区 工作在上海工作在上海工作在上海工作在上海，，，，生活在锡山生活在锡山生活在锡山生活在锡山 Page 83 国际案例招商策略-利用新干线进行周边区域开发 京阪神都市圈京阪神都市圈京阪神都市圈京阪神都市圈 京阪神都市圈京阪神都市圈京阪神都市圈京阪神都市圈 � 梅田梅田梅田梅田，，，，作为京阪神都市圈的中转站，将京 都、新大阪和神户三个城市连接，并带动梅田 本区域的发展，形成日本第二大都心圈。 � 20世纪60年代初,日本大阪利用新干线建设 的契机,将地铁1号线三次延伸,成功地将新大阪 站地区建设为城市副中心。 � 由京阪神案例可见，有必要根据轨道交通建 设规划,对沿线有条件区域同步进行土地储备,充 分把握轨道交通建设机遇,同步实现城市改造和 开发。 新干线在梅田 通过环状线路 的形式和地铁 接驳；转乘十 分便利。 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 Page 84 过往案例招商策略-虹桥综合交通枢纽开发策略 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 第一阶段：仓储或配送性质的产业首先引导，它们一方面依托交通优势，另一方面提供一定的产业配套； 第二阶段：跨国公司或跨区域企业总部入住，以总部经济带动区域产业集聚； 第三阶段：生产类型行业的采购、销售、配送分公司以及现代服务业公司入住； 第四阶段：行业标准协会、产品标准部门等高端产品市场辅助功能入住。 不同类型企业、物业布局原则建议： 1.仓储物流企业：紧邻高速公路； 2.跨国贸易企业：临近机场； 3.跨区域贸易企业：临近高铁； 4.办公及商业：临近机场，有通往市区的轨道交通。 发展 时序 发展 时序 布局 原则 布局 原则 操作 实例 操作 实例 1.戴高乐机场扩展区域发展 2.史基浦机场枢纽案例借鉴 � 本项目建议发展现代服务业为主本项目建议发展现代服务业为主本项目建议发展现代服务业为主本项目建议发展现代服务业为主、、、、构造以为生产性行业提供现代化服务的核心价值链构造以为生产性行业提供现代化服务的核心价值链构造以为生产性行业提供现代化服务的核心价值链构造以为生产性行业提供现代化服务的核心价值链 Page 85 一期一期一期一期：：：：产业先行产业先行产业先行产业先行 � 地块交通基础相对成熟 � 企业引入，产业服务平台（仓储、配送中心等） 搭建，树立产业入口形象，建立示范区 四期四期四期四期：：：：产业升级产业升级产业升级产业升级 � 商业中心、邻里中心 完善内部区域配套 � 园区较为成熟，促进 总部升级 � 提供技术支持，优化 产业链条 三期三期三期三期：：：：物业互动开发物业互动开发物业互动开发物业互动开发 � 存在拆迁等因素，置于后期开发 � 利用旅游项目提升度假休闲价值，发展生态居住功能 � 利用会展功能聚集产业、商务活动；发展商务酒店等 商务居住功能 二期二期二期二期：：：：旅游旅游旅游旅游/会展会展会展会展带动带动带动带动 � 大型会展以及大型旅游娱 乐项目提升项目人气与知 名度 � 继续发展产业链第三阶段 的销售贸易、展示等现代 服务业 分阶段开发原则分阶段开发原则分阶段开发原则分阶段开发原则 1 4 3 2 过往案例招商策略-虹桥综合交通枢纽物业分阶段开发策略 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 Page 86 � 体量结论体量结论体量结论体量结论：：：：我行依据充分的市场论证和推倒我行依据充分的市场论证和推倒我行依据充分的市场论证和推倒我行依据充分的市场论证和推倒，，，，从而得出各物业的开发体量从而得出各物业的开发体量从而得出各物业的开发体量从而得出各物业的开发体量，，，，从而指导从而指导从而指导从而指导 整体区域布局整体区域布局整体区域布局整体区域布局。（。（。（。（以上结果具体数值上下浮动以上结果具体数值上下浮动以上结果具体数值上下浮动以上结果具体数值上下浮动10%10%10%10%均处于可接受合理区间均处于可接受合理区间均处于可接受合理区间均处于可接受合理区间）））） � 分期开发建议分期开发建议分期开发建议分期开发建议：：：：依据各物业在全市的市场发展空间依据各物业在全市的市场发展空间依据各物业在全市的市场发展空间依据各物业在全市的市场发展空间，，，，以及区域开发物业以及区域开发物业以及区域开发物业以及区域开发物业////产业联动的规产业联动的规产业联动的规产业联动的规 律律律律，，，，我行做出基于市场角度的分期开发建议我行做出基于市场角度的分期开发建议我行做出基于市场角度的分期开发建议我行做出基于市场角度的分期开发建议，，，，从而指导地块布局思想从而指导地块布局思想从而指导地块布局思想从而指导地块布局思想。。。。 � 规划先行规划先行规划先行规划先行, , , , ““““整体创新整体创新整体创新整体创新、、、、有机更新有机更新有机更新有机更新”””” � 做好前期规划和策划做好前期规划和策划做好前期规划和策划做好前期规划和策划 � 取得政策支持取得政策支持取得政策支持取得政策支持.... � 引入知名房地产公司引入知名房地产公司引入知名房地产公司引入知名房地产公司，，，，炒热地块炒热地块炒热地块炒热地块,,,,利用知名房地产开发商的大项目利用知名房地产开发商的大项目利用知名房地产开发商的大项目利用知名房地产开发商的大项目，，，，树立区域形象树立区域形象树立区域形象树立区域形象 � 集中一点炒作集中一点炒作集中一点炒作集中一点炒作（（（（太湖广场的集中炒作太湖广场的集中炒作太湖广场的集中炒作太湖广场的集中炒作））））推高地价推高地价推高地价推高地价 � 滚动开发滚动开发滚动开发滚动开发，，，，先出让企业动拆迁用地先出让企业动拆迁用地先出让企业动拆迁用地先出让企业动拆迁用地，，，，逐步进行居民动拆迁逐步进行居民动拆迁逐步进行居民动拆迁逐步进行居民动拆迁。。。。 � 原则一原则一原则一原则一、、、、市场依据原则市场依据原则市场依据原则市场依据原则 � 原则一原则一原则一原则一、、、、地块分割原则地块分割原则地块分割原则地块分割原则 过往案例招商策略-虹桥综合交通枢纽布局策略 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 Page 87 宏观调查宏观调查宏观调查宏观调查 案例分析案例分析案例分析案例分析 产业研究产业研究产业研究产业研究 市场调研市场调研市场调研市场调研 工作从这里开始： 锡山区房地局高铁轨道建设办公室无锡市旅游局 无锡市规划局无锡市经委无锡市发改委 上海虹桥交通枢纽规划建设 欧洲类似高铁站点台湾类似高铁站点日本类似高铁站点 太湖科技园 江浙规模以上企业江浙类似产业园 太湖科教园蠡园开发区新区高新区 无锡办公市场调研 无锡旅游市场调研 相关城市市场调研无锡相关企业调研 无锡商业市场调研无锡住宅市场调研 片区开发总体定位研判之DTZ分析工具 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 Page 88 操作建议之DTZ分析工具 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 定位由这里落地： 项目总体定位 细分物业定位 开发策略建议 总体规划建议 •挖掘自身优势，错位竞争 •长三角类似个案参考 •不同形态物业价值比较 •物业定位下的地块性质调整 •物业规模下的用地指标建议 •景观、交通等价值体系分析 •土地一级开发过往案例借鉴 •土地二级开发合作模式比较 •土地推出计划 Page 89 财务分析之DTZ分析工具 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 成果由这里验证： 建安成本 经营收入 经营成本 物业销售收入 土地成本 商铺 写字楼 期间费用 土地开发收入 成本 股权融资 借贷利率 经营利润 加权平均 资本成本 财务指标 GFA 楼面地价 酒店 酒店公寓 土地销售收入 物业经营收入 –– ++ ++ ++ ++ ++ –– ++ ++ ++ ++ 经营收入 经营成本 ++ –– 方案一 方案一方案一 方案一 一级土地开发 （独立） 方案二 方案二方案二 方案二 二级土地开发 （独立） 方案三 方案三方案三 方案三 二级土地开发（合作 ） 建安成本 经营收入 经营成本 物业销售收入 土地成本 商铺 写字楼 期间费用 土地开发收入 成本 股权融资 借贷利率 经营利润 加权平均 资本成本 财务指标 GFA 楼面地价 酒店 酒店公寓 土地销售收入 物业经营收入 –– ++ ++ ++ ++ ++ –– ++ ++ ++ ++ 经营收入 经营成本 ++ –– 方案一 方案一方案一 方案一 一级土地开发 （独立） 方案二 方案二方案二 方案二 二级土地开发 （独立） 方案三 方案三方案三 方案三 二级土地开发（合作 ） -100000 -50000 0 50000 100000 150000 200000 250000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 土地出让收入 三通一平及基础建设费用 建设用地有偿使用费 息税前利润总额 息税前利润累计值 0% 5% 10% 15% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 租金导致IRR变化 售价导致IRR变化 地价导致IRR变化 息税前内部收益率 （IRR） 0% 5% 10% 15% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 租金导致IRR变化 售价导致IRR变化 地价导致IRR变化 息税前内部收益率 （IRR） 一，由于租赁型物业的收益情况优于出售型物业，因此扩大租赁型物业的比例有 利于提高收益 二，租赁型物业开发带来的收益较高但体现在2015年之后，同时后期甲方资金 较为充裕，可在此期间提高占股比例或收购其他股份 为了使利益最大化，应该 进行哪些开发策略调整？ 一，建议采用一级土地独立开发与二级土地合作开发的模式，以减小资金缺口过 大带来的开发风险 二，大宗土地的一二级开发应尽可能分批分次进行 ，以减少资金的集中度 为了使风险最小化，应该 如何规划过渡步骤及开发 对策 ？ 一，由于租赁型物业的收益情况优于出售型物业，因此扩大租赁型物业的比例有 利于提高收益 二，租赁型物业开发带来的收益较高但体现在2015年之后，同时后期甲方资金 较为充裕，可在此期间提高占股比例或收购其他股份 为了使利益最大化，应该 进行哪些开发策略调整？ 一，建议采用一级土地独立开发与二级土地合作开发的模式，以减小资金缺口过 大带来的开发风险 二，大宗土地的一二级开发应尽可能分批分次进行 ，以减少资金的集中度 为了使风险最小化，应该 如何规划过渡步骤及开发 对策 ？ 多种财务方案假设多种财务方案假设多种财务方案假设多种财务方案假设多种财务方案假设多种财务方案假设多种财务方案假设多种财务方案假设 财务指标分析财务指标分析财务指标分析财务指标分析财务指标分析财务指标分析财务指标分析财务指标分析 敏感性假设分析敏感性假设分析敏感性假设分析敏感性假设分析敏感性假设分析敏感性假设分析敏感性假设分析敏感性假设分析财务建议财务建议财务建议财务建议财务建议财务建议财务建议财务建议 Page 90 过往案例－虹桥综合交通枢纽区域现金流量分析 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 说明： ① 项目整体开发最大资金缺口出现在2009年，达到*,***,***万元； ② 考虑息税状况下，项目整体现金流在2034年收回投资。 累计净现金流量净现金流量 项目整体现金流量图表项目整体现金流量图表项目整体现金流量图表项目整体现金流量图表 -3,500,000 -3,000,000 -2,500,000 -2,000,000 -1,500,000 -1,000,000 -500,000 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2 , 0 0 7 2 , 0 0 9 2 , 0 1 1 2 , 0 1 3 2 , 0 1 5 2 , 0 1 7 2 , 0 1 9 2 , 0 2 1 2 , 0 2 3 2 , 0 2 5 2 , 0 2 7 2 , 0 2 9 2 , 0 3 1 2 , 0 3 3 2 , 0 3 5 2 , 0 3 7 2 , 0 3 9 2 , 0 4 1 2 , 0 4 3 2 , 0 4 5 财务现金流量动态分析财务现金流量动态分析财务现金流量动态分析财务现金流量动态分析财务现金流量动态分析财务现金流量动态分析财务现金流量动态分析财务现金流量动态分析 Page 91 项目整体开发主要财务指标项目整体开发主要财务指标项目整体开发主要财务指标项目整体开发主要财务指标 ----***,******,******,******,***目标收益率累计折现值目标收益率累计折现值目标收益率累计折现值目标收益率累计折现值（（（（万元万元万元万元）））） ****00,000 00,000 00,000 00,000 自有资金投入自有资金投入自有资金投入自有资金投入（（（（万元万元万元万元）））） ********.**%.**%.**%.**%成本利润率成本利润率成本利润率成本利润率 ****,***,***,***,***,***,***,***,***总成本总成本总成本总成本（（（（万元万元万元万元）））） ****,***,***,***,***,***,***,***,***息税后利润息税后利润息税后利润息税后利润（（（（万元万元万元万元）））） ****.* .* .* .* 项目回收期项目回收期项目回收期项目回收期（（（（静态静态静态静态）（）（）（）（年年年年）））） ****.**%.**%.**%.**%税前内部收益率税前内部收益率税前内部收益率税前内部收益率 (IRR) 说明： ① 基于息税前现金流量计算得内部收益率IRR为 *.**%； ② 静态投资回收期为**.**年； ③ 项目总成本为*,***,*** 万元，息税后利润为 *,***,***万元，，，，总成本利润率为**.**%； ④ 以国债利率*%为基数，项目现金流的累积折现 值为-***,***万元，即如以商业项目财务标准衡 量本项目的开发，为严重亏损项目。 为弥补本项目的财务损失，可采取以下三种有效方式： –降低项目贷款利率降低项目贷款利率降低项目贷款利率降低项目贷款利率；；；； –增加可出让地块面积增加可出让地块面积增加可出让地块面积增加可出让地块面积；；；； –减免所得税减免所得税减免所得税减免所得税（（（（项目总税收逾项目总税收逾项目总税收逾项目总税收逾**亿亿亿亿）。）。）。）。 过往案例－虹桥综合交通枢纽区域主要财务指标分析 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 Page 92 –目前财务假设中贷款利率为*%，内部收益率为*.**%，息税后利润为*,***,***万元。通过降低贷款利率将 有效增加项目的息税后利润，提高内部收益率； –如降低到*%则息税后利润将增加到*,***,*** 万元，同时内部收益率升至*.**%； –仅当贷款利率低于*.**%时，项目才产生利润。 -**,*** -0.**%% **,***0.**%6% **,*** *.**%5% *,***,*** *.**%4% *,***,****.**%3% *,***,*** *.**%2% *,***,****.**%1% 息税后利润息税后利润息税后利润息税后利润（（（（万元万元万元万元））））IRRIRRIRRIRR贷款利率贷款利率贷款利率贷款利率 过往案例－虹桥综合交通枢纽区域贷款利率敏感性分析 4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具介绍 Page 93 第二部分 DTZ公司背景及策略发展顾问部相关过往案例介绍 Page 94 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 上海申通地铁资产管理有限公司 �� 研究内容研究内容研究内容研究内容研究内容研究内容研究内容研究内容 任务名称：上海轨道交通相关站点地下商业市场定位 及规划调整研究项目 任务调研范围：对上海轨道交通已建成及新建线路相 关站点地下商业进行商业定位. 咨询建议咨询建议咨询建议咨询建议咨询建议咨询建议咨询建议咨询建议 如何解决商业价值较高与商业价值较低站点的地铁商 业在运营过程中的平衡问题？ 如何在满足地铁人流消费需求的同时，最大限度的提 高地铁商业的整体档次和市场形象？ 如何通过良好的合作模式的设立，引入品牌连锁商 业，在上海市轨道交通的各个站点中形成具备连 贯性、整体性的商业经营局面？ 案例分析和比较。 上海申通地铁地下商业市场研究和定位上海申通地铁地下商业市场研究和定位上海申通地铁地下商业市场研究和定位上海申通地铁地下商业市场研究和定位上海申通地铁地下商业市场研究和定位上海申通地铁地下商业市场研究和定位上海申通地铁地下商业市场研究和定位上海申通地铁地下商业市场研究和定位项目项目项目项目项目项目项目项目 39,661 总计 1-7号线商业开发面积519 轨道交通4号线38 1-6号线商业开发面积3,788 轨道交通3号线37 1-5号线商业开发面积2,253 轨道交通2号线36 1-4号线商业开发面积2,090 轨道交通1号线35 其他开发项目待定 九亭站9号线信息中心34 其他开发项目待定培训中心门头改造项目 33 其他开发项目 60 8号线西藏南路站控制中 心 32 车站主体（非嵌入式） 开发项目 6,120 除1-4号线外，2010年前 地下运营车站数为153 个，按照40m2/站计算31 配线开发项目 1,000 8号线曲阳路站9 配线开发项目 1,105 11号线铜川路站8 配线开发项目 1,300 9号线中春路站7 配线开发项目 1,366 10号线航华新村6 配线开发项目 1,500 10号线同济大学5 配线开发项目 3,000 7号线杨高南路站4 整层开发 1,800 11号线江苏路站3 整层开发 1,800 9号线宜山路2 整层开发 3,000 7号线静安寺1 开发类型 开发类型开发类型 开发类型 开发面积 开发面积开发面积 开发面积（ （（ （平方 平方平方 平方 米 米米 米） ）） ）站点名称 站点名称站点名称 站点名称 序 序序 序 号 号号 号 Page 95 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 香港地铁公司 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 基地周遭区域发展尚未成熟，其新竹地区零售市场逐渐进 入高度竞争态势，未来仍须仰赖消费力增加或当地居民之 消费习惯改变。 �� 研究内容研究内容研究内容研究内容研究内容研究内容研究内容研究内容 � 基地条件分析、区域环境分析 � 新竹不动产零售市场潜力分析 � 本案购物中心开发可行性 �� 咨询建议咨询建议咨询建议咨询建议咨询建议咨询建议咨询建议咨询建议 � 基地所在区位目前土地开发率仅约30~40%，成熟度不足， 本案基地不宜在现阶段投入购物中心的开发 � 建议短期内采取养地策略，以低度利用为主。本案如欲在 短期内赋予土地些许利用价值，其定位方向例如可朝餐饮 设施、婚宴广场、运动场地、农产品市集或过季商品Outlet 等。 � 不须投入大量兴建成本为宜，待发展成熟后，再考虑作高 度开发之商业用途。 台湾高铁新竹站土地及购物中心开发可行性评估规划台湾高铁新竹站土地及购物中心开发可行性评估规划台湾高铁新竹站土地及购物中心开发可行性评估规划台湾高铁新竹站土地及购物中心开发可行性评估规划台湾高铁新竹站土地及购物中心开发可行性评估规划台湾高铁新竹站土地及购物中心开发可行性评估规划台湾高铁新竹站土地及购物中心开发可行性评估规划台湾高铁新竹站土地及购物中心开发可行性评估规划项目项目项目项目项目项目项目项目 Page 96 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 润泰旭展股份有限公司 �� 项目研究目的项目研究目的项目研究目的项目研究目的项目研究目的项目研究目的项目研究目的项目研究目的 � 本研究创新台湾车站的开发构想，突破传统车站运输功能 ，聚集人流、车流、商流成为一新车站活动空间 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 透过社经环境变动之剖析，及国内、外类似发展背景之案 例分析，归纳出本案车站周边地区发展至成熟阶段尚需 8~10年， � 先期养成阶段宜朝「暂时性养地策略」或「自创产品需求 」方向进行定位 � 然因本案为BOT项目，且已进入实质兴建时程 � 最终在考虑总体经济变动的风险下，研拟积极开创及稳健 保守等二个规划方案，开发内容除了车站站体本身之外， 亦囊括办公大楼、商场与旅馆等不动产产品，强化城市产 业功能，其中藉由量体的调整以因应经营风险。 � 对于营运策略方面，则建议开发商运用企业团资源，率先 将企业总部迁入，创造需求以凝聚商业气息。 台北南港车站大楼开发案总体规划台北南港车站大楼开发案总体规划台北南港车站大楼开发案总体规划台北南港车站大楼开发案总体规划台北南港车站大楼开发案总体规划台北南港车站大楼开发案总体规划台北南港车站大楼开发案总体规划台北南港车站大楼开发案总体规划项目项目项目项目项目项目项目项目 Page 97 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 上海申虹投资发展有限公司 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 虹桥综合交通枢纽是集高速铁路、轨 道交通、磁悬浮、空港为一体的大型 项目， �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 我行受上海申虹投资发展有限公司委 托，对虹桥枢纽站点区域（3平方公里 ）作深入细致的产业及物业市场定位 另对虹桥交通枢纽拓展区(20余平方公 里)作整体战略、用地功能划分及功能 定位，并在项目进行过程中充分利用 DTZ的全球资源优势，在国际类似案 例的借鉴分析上得到荷兰及日本分公 司大力协作。 �� 主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果 � 为项目的设计阶段提供支持 虹桥综合交通枢纽区域开发策略研究项目虹桥综合交通枢纽区域开发策略研究项目虹桥综合交通枢纽区域开发策略研究项目虹桥综合交通枢纽区域开发策略研究项目虹桥综合交通枢纽区域开发策略研究项目虹桥综合交通枢纽区域开发策略研究项目虹桥综合交通枢纽区域开发策略研究项目虹桥综合交通枢纽区域开发策略研究项目 Page 98 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 上海闵行区土地储备中心 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 位于七宝镇中心商圈附近，紧 邻七宝镇政府。 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 通过虹桥交通枢纽规划、闵行 区各级商务区行业及职能分布 、上海服务业聚集区发展状况 的研究， 联动区域内现有资 源，如国际学校、别墅区、生 态、文化资源，提出区域产业 、物业市场定位，并对土地推 出节奏提出建议。 上海闵行区虹桥综合枢纽影响区发展策略研究项目上海闵行区虹桥综合枢纽影响区发展策略研究项目上海闵行区虹桥综合枢纽影响区发展策略研究项目上海闵行区虹桥综合枢纽影响区发展策略研究项目上海闵行区虹桥综合枢纽影响区发展策略研究项目上海闵行区虹桥综合枢纽影响区发展策略研究项目上海闵行区虹桥综合枢纽影响区发展策略研究项目上海闵行区虹桥综合枢纽影响区发展策略研究项目 Page 99 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 中信泰富 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 地块占地面积：万平方米，总建筑面积万 平方米 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 本项目拟发展办公楼、商场、酒店、服务式公寓、 住宅等物业 服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容 � 项目整体发展策略研究 � 商业、酒店、办公楼、住宅、服务式公寓的物业市 场研究 � 轨道交通11号线嘉定新城内各主要站点功能及定位 竞争性分析 � 项目总体定位及分物业（商业、酒店、办公楼、住 宅、服务式公寓）定位 � 项目开发经营策略 � 项目财务分析 � 项目后续服务（定位方案与产品设计的衔接） 上海地铁上海地铁上海地铁上海地铁上海地铁上海地铁上海地铁上海地铁1111号线号线号线号线号线号线号线号线嘉定新城站点上盖物业片区开发项目嘉定新城站点上盖物业片区开发项目嘉定新城站点上盖物业片区开发项目嘉定新城站点上盖物业片区开发项目嘉定新城站点上盖物业片区开发项目嘉定新城站点上盖物业片区开发项目嘉定新城站点上盖物业片区开发项目嘉定新城站点上盖物业片区开发项目 Page 100 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 中信泰富 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 项目研究范围涉及轨道交通7号线、10 号线、11号线上的五座地铁站点，通 过对区域物业市场的分析，为业主做 出相关投资决策提供市场参考。 服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容 � 地铁站点地块周边环境分析 � 相关地铁站点区域商办、住宅、酒店 等物业市场分析 � 相关地铁站点物业开发案例分析（包 括香港及上海案例） 上海市五座轨道交通站点区域房地产市场研究项目上海市五座轨道交通站点区域房地产市场研究项目上海市五座轨道交通站点区域房地产市场研究项目上海市五座轨道交通站点区域房地产市场研究项目上海市五座轨道交通站点区域房地产市场研究项目上海市五座轨道交通站点区域房地产市场研究项目上海市五座轨道交通站点区域房地产市场研究项目上海市五座轨道交通站点区域房地产市场研究项目 Page 101 相关过往案例简介 地铁站点 地铁站点地铁站点 地铁站点 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 申通地铁 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 对于安亭镇、嘉定镇、南翔镇以及陆桥镇 内6幅站点地块价值评估以及可开发物业 建议。 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 各个地块周边现状分析;近期嘉定区土地 出让情况分析（包括住宅、综合、商办用 地分析）;对各地块所在区域住宅、办公 及商业市场分析;基于市场现状及未来发 展趋势判断各地块可开发物业及各物业体 量配比;评估各地块土地价值，并对不同 开发物业的土地价值进行评估; 地块开发 建设投资回报分析。 � 各地块获取价格建议。 � 土地价格、物业售价、土地容积率等因素 变化对于投资回报的敏感性分析。 主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果 � 为项目的土地价值从市场角度作出合理的 判断。 地铁地铁地铁地铁地铁地铁地铁地铁1111号线嘉定区各车站地块价值评估及开发建议号线嘉定区各车站地块价值评估及开发建议号线嘉定区各车站地块价值评估及开发建议号线嘉定区各车站地块价值评估及开发建议号线嘉定区各车站地块价值评估及开发建议号线嘉定区各车站地块价值评估及开发建议号线嘉定区各车站地块价值评估及开发建议号线嘉定区各车站地块价值评估及开发建议 Page 102 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 杭州地铁集团有限责任公司 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 项目建筑规模约20万平方米，本项目主要研究物 业类型包括商业（购物中心、大型地下商场）、 办公、酒店、服务式公寓 �� 服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容 � 对湖滨站地下空间及上盖物业、武林广场站地下 空间、控制中心地下空间及上盖物业提供策划服 务，以为该项目的最终规划设计提供市场依据。 � 并在合同期一个半月中，与设计院进行定期与不 定期的沟通，听取设计院对项目的意见。 � 跟踪后续服务：在报告终稿完成后半年内，配合 业主与设计院进行项目交流、市场策划定位交流 及设计要点探讨。 �� 主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果 � 为项目制订合理的经营开发策略， 杭州地铁湖滨站杭州地铁湖滨站杭州地铁湖滨站杭州地铁湖滨站、、、、武林广场站物业开发策划项目武林广场站物业开发策划项目武林广场站物业开发策划项目武林广场站物业开发策划项目杭州地铁湖滨站杭州地铁湖滨站杭州地铁湖滨站杭州地铁湖滨站、、、、武林广场站物业开发策划项目武林广场站物业开发策划项目武林广场站物业开发策划项目武林广场站物业开发策划项目 Page 103 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 杭州地铁集团有限责任公司 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 九堡地区位于下沙西部，是主城与下 沙中心之间的重点发展区域。半径5公 里范围内有钱江新城(杭州市新的行政 中心)、杭州经济技术开发区、杭州高 教园区、江干科技经济园、九堡大型 居住区等主要职能 :城市新的公共中心 、生活居住区、对外的交通枢纽和市 政设施区。 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 对九堡站地下空间及上盖物业提供策 划服务，以为该项目的最终规划设计 提供市场依据。 本 案 本 案 本 案 本 案 杭州地铁杭州地铁杭州地铁杭州地铁杭州地铁杭州地铁杭州地铁杭州地铁九堡东站物业开发策划项目九堡东站物业开发策划项目九堡东站物业开发策划项目九堡东站物业开发策划项目九堡东站物业开发策划项目九堡东站物业开发策划项目九堡东站物业开发策划项目九堡东站物业开发策划项目 Page 104 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 杭州地铁集团有限责任公司 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 杭州地铁一号线七堡车辆基地位于杭 州主城区东部边缘，距离杭州市中心 武林广场8公里，项目可开发物业包括 商业、办公、酒店、公寓等类型，总 建筑面积达50万平方米以上 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 研究内容包括项目的整体及细分定位 、项目产品建议以及与地铁的联动设 计建议等。 杭州地铁杭州地铁杭州地铁杭州地铁杭州地铁杭州地铁杭州地铁杭州地铁七堡站物业开发策划项目七堡站物业开发策划项目七堡站物业开发策划项目七堡站物业开发策划项目七堡站物业开发策划项目七堡站物业开发策划项目七堡站物业开发策划项目七堡站物业开发策划项目 Page 105 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 南京地下铁道有限责任公司 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 南京地铁1号线南延线大学城车辆 段及周边用地 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 开展市场调研分析，预判本案所在 区域各目标物业的市场供需及价格 走势，对项目的功能布局、各物业 的开发量、各物业的产品定位从市 场角度提出建议。 � 通过财务分析，对项目开发运作的 时序、模式、策略和经济效益分析 评价 南京地铁南京地铁南京地铁南京地铁南京地铁南京地铁南京地铁南京地铁11号线南延线大学城车辆段发展策略研究项目号线南延线大学城车辆段发展策略研究项目号线南延线大学城车辆段发展策略研究项目号线南延线大学城车辆段发展策略研究项目号线南延线大学城车辆段发展策略研究项目号线南延线大学城车辆段发展策略研究项目号线南延线大学城车辆段发展策略研究项目号线南延线大学城车辆段发展策略研究项目 Page 106 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 南京市土地储备中心地铁分中心 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 该项目位于青龙片区平方公里范围 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 开展青龙片区平方公里范围内的总体开发 模式、规模、业态等的研究，并提供研究成 果给甲方委托的规划设计单位作为该地区控 规优化研究的基础性资料。 � 根据自身对青龙片区平方公里的开发研究 成果及经规划主管部门认可的规划方案进行 开发运作的时序、模式、策略设计和经济效 益分析评价。 � 对后续的招商方案提供策略建议 仙鹤片区仙鹤片区仙鹤片区仙鹤片区(((( 大学城片区大学城片区大学城片区大学城片区 )))) 白象片区白象片区白象片区白象片区 徐庄徐庄徐庄徐庄 软件软件软件软件 园园园园 马群马群马群马群 片区片区片区片区 麒麟片区麒麟片区麒麟片区麒麟片区 本项目本项目本项目本项目((((青青青青 龙片区龙片区龙片区龙片区)))) 汤山风景汤山风景汤山风景汤山风景 区区区区 南京市仙林新市区青龙片区土地总体开发项目南京市仙林新市区青龙片区土地总体开发项目南京市仙林新市区青龙片区土地总体开发项目南京市仙林新市区青龙片区土地总体开发项目南京市仙林新市区青龙片区土地总体开发项目南京市仙林新市区青龙片区土地总体开发项目南京市仙林新市区青龙片区土地总体开发项目南京市仙林新市区青龙片区土地总体开发项目 Page 107 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 香港地铁公司 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 针对香港地铁公司的投资需求，我行 为其选定的武汉地铁1、2、4号线的 大部分地铁站点地块提供了详细的地 块条件分析，并根据其规划指标，提 供了具体地块的财务测算分析 �� 咨询服务范围咨询服务范围咨询服务范围咨询服务范围咨询服务范围咨询服务范围咨询服务范围咨询服务范围 � 市场研究、项目定位、投资分析 市场研究、项目定位、投资分析 �� 主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果 � 为香港地铁公司的投资决策提供依据 武汉地铁项目武汉地铁项目武汉地铁项目武汉地铁项目武汉地铁项目武汉地铁项目武汉地铁项目武汉地铁项目 Page 108 相关过往案例简介 天津轻轨南站天津轻轨南站天津轻轨南站天津轻轨南站天津轻轨南站天津轻轨南站天津轻轨南站天津轻轨南站CBDCBD综合发展项目综合发展项目综合发展项目综合发展项目综合发展项目综合发展项目综合发展项目综合发展项目 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 中粮集团 �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 规划建筑面积70万平方米，拟建一个集购物、 休闲、娱乐、居住为一体的综合性项目。 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 由中粮集团开发的中粮天河芯城大型综合性项 目，位于天津市CBD区域，紧邻河东区政府， 属于天津中心地带，同时连接天津市区和滨海 新区的津滨轻轨在地块内设有两个站点。 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 我司在其各方面规划尚未确定情况下，为其提 供各类物业市场研究、国内外案例比较、建筑 及规划建议、项目定位、商圈分析、业态组合 建议等工作。 Page 109 相关过往案例简介 九龙建业南站九龙建业南站九龙建业南站九龙建业南站九龙建业南站九龙建业南站九龙建业南站九龙建业南站CBDCBD项目项目项目项目项目项目项目项目 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 香港九龙建业 �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 总建筑面积约96万平方米 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 位 置：河东区南站 � 功能定位：商业、酒店、服务式公寓、 住宅等 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 市场研究、项目定位 Page 110 相关过往案例简介 津滨轻轨中山门换乘站综合楼津滨轻轨中山门换乘站综合楼津滨轻轨中山门换乘站综合楼津滨轻轨中山门换乘站综合楼津滨轻轨中山门换乘站综合楼津滨轻轨中山门换乘站综合楼津滨轻轨中山门换乘站综合楼津滨轻轨中山门换乘站综合楼 �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 约万平方米 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 位 置：津滨轻轨中山门站 � 简介：商业 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 市场研究、项目定位和开发建议、项目 估价 Page 111 相关过往案例简介 天津轻轨东丽开发区站东丽天一天津轻轨东丽开发区站东丽天一天津轻轨东丽开发区站东丽天一天津轻轨东丽开发区站东丽天一天津轻轨东丽开发区站东丽天一天津轻轨东丽开发区站东丽天一天津轻轨东丽开发区站东丽天一天津轻轨东丽开发区站东丽天一MALLMALL �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 天津东泰世纪投资有限公司 �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 一期占地1400亩，二期占地2900亩。一期 建筑面积80万平方米 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 位 置：天津市东丽区 � 简 介：主题乐园、商业、会展、酒店等 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 项目市场研究和项目定位 Page 112 相关过往案例简介 轻轨泰达市民广场站文化广场项目轻轨泰达市民广场站文化广场项目轻轨泰达市民广场站文化广场项目轻轨泰达市民广场站文化广场项目轻轨泰达市民广场站文化广场项目轻轨泰达市民广场站文化广场项目轻轨泰达市民广场站文化广场项目轻轨泰达市民广场站文化广场项目 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 滨海快速交通发展有限公司 �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 建筑面积：50万平方米 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 位 置：天津开发区第一大街 � 简 介：20万平方米商业、30万平方米其 他用途（住宅/服务式公寓） �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 商业的业态组合和营销策划、经营模式以 及周边土地的最佳用途研究 Page 113 相关过往案例简介 天津地铁公司营口道站项目天津地铁公司营口道站项目天津地铁公司营口道站项目天津地铁公司营口道站项目天津地铁公司营口道站项目天津地铁公司营口道站项目天津地铁公司营口道站项目天津地铁公司营口道站项目 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 地铁总公司 �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 建筑面积：约18万平方米（现调整到27万 平方米） �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 位 置：地铁1号线营口道站 � 简 介：住宅、商业、写字楼 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 市场研究、项目定位 Page 114 相关过往案例简介 天津地铁天津地铁天津地铁天津地铁天津地铁天津地铁天津地铁天津地铁————————————————复兴门站复兴门站复兴门站复兴门站复兴门站复兴门站复兴门站复兴门站 �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 建筑面积：约万平方米 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 位 置：地铁1号线复兴门站 � 简 介：住宅、部分商业 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 市场研究、项目定位和开发建议 Page 115 相关过往案例简介 天津地铁营口道站附近天津地铁营口道站附近天津地铁营口道站附近天津地铁营口道站附近天津地铁营口道站附近天津地铁营口道站附近天津地铁营口道站附近天津地铁营口道站附近庄吉购物中心庄吉购物中心庄吉购物中心庄吉购物中心庄吉购物中心庄吉购物中心庄吉购物中心庄吉购物中心((现主力店为乐宾百货现主力店为乐宾百货现主力店为乐宾百货现主力店为乐宾百货现主力店为乐宾百货现主力店为乐宾百货现主力店为乐宾百货现主力店为乐宾百货)) �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 建筑面积：约10万平方米 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 位 置：地铁1号线营口道站附近 � 简 介：地上8层，地下1层商业建筑 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 市场研究、项目定位和租户建议、项目估 价 Page 116 相关过往案例简介 京沪高速铁路西青区项目京沪高速铁路西青区项目京沪高速铁路西青区项目京沪高速铁路西青区项目京沪高速铁路西青区项目京沪高速铁路西青区项目京沪高速铁路西青区项目京沪高速铁路西青区项目 �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 项目总占地面积365公顷，规划总建筑面积330万平方米。 包含住宅、商业、写字楼、酒店等业态。 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 位 置：天津市西青区张家窝镇 � 简 介：住宅、商业、写字楼 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 项目位于天津市区边缘的张家窝镇内，是天津市规划的10 个卫星城之一，未来京沪高速铁路将在项目内设置站点（ 张家窝站），天津市规划的地铁3号线也将延长至张家窝 高铁车站。 � 研究高速铁路和地铁对区域开发的影响 � 确定项目内开发产品和各部分物业开发规模 � 提供项目整体规划的方案建议，同时提出起步区开发建议 Page 117 相关过往案例简介 港铁港铁港铁港铁港铁港铁港铁港铁深圳未来房地产发展趋势研究深圳未来房地产发展趋势研究深圳未来房地产发展趋势研究深圳未来房地产发展趋势研究深圳未来房地产发展趋势研究深圳未来房地产发展趋势研究深圳未来房地产发展趋势研究深圳未来房地产发展趋势研究 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 港铁轨道交通(深圳)有限公司 �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 约290万平方米 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 位 置：深圳市宝安区龙华街道 � 项目性质特点：深圳轨道交通四号线二期沿线待开 发土地，与深圳市福田区仅一关之隔，是深圳市未 来可供房地产开发用地中少数可以成片开发的片区 之一，是深圳福田区居住向北扩展的主要区域，未 来具有较大的开发空间和价值。发展商拟在土地市 场低谷阶段，以一个比较有竞争力的价格向政府获 取，作为未来在深圳开发的预备用地 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 深圳商品住宅市场研究以及未来发展趋势预测、国 内和深圳宏观经济研究以及未来趋势分析 � 委托年份:2008 Page 118 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 深圳市龙岗区贸易工业局 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 深圳地铁3号线连接深圳市中心区与龙岗中心城，在龙岗境内 14站，沿线500米半径覆盖面积2200万平方米，覆盖人口100 万。 � 地铁沿线商业作为龙岗区商业整合的契机，将直接影响龙岗 区未来商业的发展方向，对于龙岗区成为深圳市城市次中心 产生重要作用。而地铁沿线商业的招商就成为急需首先解决 的一环，本项目主要针对国际，特别是世界第一MALL—— Mall of America的开发商进行地铁沿线商业的招商推介 服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容 � 分析珠江三角洲和深圳市的发展环境。 � 研究龙岗区的区位、资源、交通、规划优势；发展前景；商 业投资优势。 � 重点推介地铁3号线龙岗沿线地铁商业的发展优势。 � 最后提出南联站地块的商业发展优势。南联站地块，占地面 积43万平方米，拟建酒店、办公、商业及住宅综合体。 深圳地铁3号线龙岗沿线商业招商策划项目 Page 119 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 国家开发银行 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 项目位于北京市东二环，集办公、酒店、公 寓及商业配套等多种物业功能于一体 � 总占地面积万平米，建筑面积近60万平 米，是北京市未来重要的交通枢纽和商务地 标。 服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容 � 在对北京全市及项目周边区域各物业市场深 入研究的基础上，对项目未来的市场价值及 现金流量进行科学预测。 � 综合考虑财务、市场及政策等多种因素，为 甲方投资的可行性及风险规避提供专业建议 国家开发银行东二环东直门交通枢纽投资可研项目 Page 120 相关过往案例简介  九龙仓无锡太湖广场项目九龙仓无锡太湖广场项目九龙仓无锡太湖广场项目九龙仓无锡太湖广场项目九龙仓无锡太湖广场项目九龙仓无锡太湖广场项目九龙仓无锡太湖广场项目九龙仓无锡太湖广场项目 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 九龙仓 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 用地面积约万平方米 � 项目拟开发建设A、B、C三幢超高层塔楼，其中 A塔的高度将达到339米，层高83层，B塔和C塔 的高度也将分别超过200米和100米。 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 对无锡写字楼及酒店式公寓进行市场研究 � 可比性案例详细分析 � 项目总体定位及经营策略建议 � 对项目写字楼及酒店式公寓的产品设计提出建议 Page 121 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户：：：：客户客户客户客户：：：： � 江苏国信地产 �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 无锡国际太科园地块近120万平方 米土地，拟发展物业类型涉及商业 、酒店、办公、住宅、工业等。 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 我行在市场研究的基础上，对本案 本项目市场定位及规划布局建议， 包括项目消费群定位、项目发展主 题定位、项目功能组合定位、项目 产品定位、项目价格定位、项目发 展策略建议等。同时对其中待拿地 块的价格范围给出建议  无锡国信太科园项目发展策略顾问无锡国信太科园项目发展策略顾问无锡国信太科园项目发展策略顾问无锡国信太科园项目发展策略顾问无锡国信太科园项目发展策略顾问无锡国信太科园项目发展策略顾问无锡国信太科园项目发展策略顾问无锡国信太科园项目发展策略顾问 Page 122 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户：：：：客户客户客户客户：：：： � 江苏国信地产 �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 无锡国信春晖路地块拟竞拍项目位于无锡 市新区内，总用地面积约万平方米 � 研究范围为酒店及配套商业物业（同时兼 顾考虑国信现有住宅和周边商业配套）。 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 乙方提供服务标的为本项目的项目发展顾 问服务。拟发展物业类型涉及住宅、商业 、酒店、办公、等。我行在市场研究的基 础上，对本案本项目市场定位及规划布局 建议，包括项目消费群定位、项目发展主 题定位、项目功能组合定位、项目产品定 位、项目价格定位、项目发展策略建议等 无锡春晖路地块项目发展策略顾问无锡春晖路地块项目发展策略顾问无锡春晖路地块项目发展策略顾问无锡春晖路地块项目发展策略顾问无锡春晖路地块项目发展策略顾问无锡春晖路地块项目发展策略顾问无锡春晖路地块项目发展策略顾问无锡春晖路地块项目发展策略顾问 Page 123 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户：：：：客户客户客户客户：：：： � 江苏国信阳羡湖发展股份有限公司 �� 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 宜兴阳羡项目位于宜兴市湖滏镇阳羡度假景区， 距离宜兴市南18公里。东距太湖5公里，面积96平 方公里 � 项目地域范围约9,500亩（其中4,500亩为油车水 库蓄水面积） �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 项目发展顾问，包括该项目的市场研究、项目整 体定位、规划发展建议、项目开发经营策略、规 划设计顾问等方面提供策划服务 � 包含本项目在长三角及宜兴的旅游发展潜力分析 � 项目功能组合定位、项目市场形象定位、项目水 库利用建议、项目目标客户定位、项目产品定位 、项目价格定位、项目发展策略建议等  宜兴阳羡湖生态旅游度假项目宜兴阳羡湖生态旅游度假项目宜兴阳羡湖生态旅游度假项目宜兴阳羡湖生态旅游度假项目宜兴阳羡湖生态旅游度假项目宜兴阳羡湖生态旅游度假项目宜兴阳羡湖生态旅游度假项目宜兴阳羡湖生态旅游度假项目 Page 124 相关过往案例简介 韩国乐天百货中国商业市场战略性研究定位项目 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 韩国乐天集团 顾问服务内容顾问服务内容顾问服务内容顾问服务内容顾问服务内容顾问服务内容顾问服务内容顾问服务内容 我行主要从以下角度研判目前海外大型百货运 营商（如乐天）进驻中国商业市场的可行性及 其发展策略 � 从中国70个大中城市中选择8个未来最具有高 档商业发展潜力的城市 � 有针对性对8个主要城市的商业市场（包括商 业整体竞争情况、主要可比性竞争者的营业额 及利润、运营策略、行业运营模式、未来几年 的拓展计划以及及目前国内主要商业连锁品牌 个案进行深入借鉴性研究 � 为乐天百货提供最新的土地供应信息，并为客 户推荐最合适的地块。 主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果 � 通过细致深入的市场研究，为乐天百货进驻中 国提供可操作性建议 Page 125 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � Kingdom Holdings . �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � Kingdom Holdings Co.（王国控股）由 沙特阿拉伯王子瓦利德创建，其连续三 年，名列沙特阿拉伯第一大企业。控有 花旗集团、欧洲迪斯尼、四季饭店、HP 等国际一流企业股权。 � 由该企业建造的王国中心（Kingdom Centre）大楼是沙特阿拉伯最高建物（ 300米高），造价新台币145亿元 服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容服务内容 � 通过细致深入的市场研究，为Kingdom在 上海建造超高层建筑的可行性进行分析 ，并针对所甄选出的备选地块的优劣势 、区域市场情况进行综合性研判，最终 通过财务预测为本项目的决策提供参考 中东KHC上海超高层选址项目 Page 126 相关过往案例简介 香港太古集团二线城市选址战略顾问项目 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 香港太古集团 顾问服务内容顾问服务内容顾问服务内容顾问服务内容顾问服务内容顾问服务内容顾问服务内容顾问服务内容 � 在中国范围内选择最具发展潜力 的二线城市进入其房地产领域 � 为太古集团提供最新的城市高档 房地产发展情况、土地供应信息 ，并为客户推荐最合适的地块。 主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果 � 通过细致深入的市场研究，为太 古进驻中国二线城市提供市场评 判依据。 Page 127 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 深国投商用置业有限公司 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 项目涉及江苏省南京、无锡、张家港、靖江、通州、启东、泰 州、姜堰、盐城、淮安、大丰、徐州云龙、金坛；浙江温州、 瑞安、乐清、嵊州、临安、台州、义乌、温岭、长兴、绍兴、 安吉、温州、龙游；江西南昌；安徽合肥等27个城市。 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 该项目从市场角度出发，在深入研究相关城市及项目所在片区 商业物业市场供需状况及未来发展趋势的基础上，结合项目开 发特点及相关因素，研究本项目的最佳发展方案，内容将主要 包括： � 项目发展背景研究（城市社会经济发展状况、项目所在城市发 展趋势研究、商业物业市场供给状况、需求状况、其它需要调 查的有关事项） � 项目商业物业定位（项目分析、项目SWOT 分析、项目发展策 略建议、项目发展规模建议、项目消费客户定位，业态组合定 位，档次定位、价格定位等） �� 主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果 � 为业主制订商业网点拓展计划提供有力的市场支持 江苏、浙江、安徽及江西四省二十八市商业调研项目 Page 128 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 金光集团APP中国总部 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 24万平方米 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 对虹口区以及北外滩写字楼、五星 级酒店以及商业做详细市场分析， 以对未来发展前景作出预测。 � 在市场分析的基础上，研判本项目 发展高档写字楼、五星级酒店以及 商业发展的可行性、发展规模。并 结合财务论证方案的可操作性。 主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果 � 协助业主成功购买土地 上海北外滩金港广场项目 Page 129 相关过往案例简介 地块北眺： 提篮桥保护区 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 上海港国际客运中心有限公司 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 项目建筑面积约32万平方米，位于上海市虹口区北外滩地区，西起公平路、东至瑞丰大厦及秦皇岛码头、北靠临江小区至杨树浦路、南 临黄浦江，与浦东小陆家嘴地区隔江相望。 � 该地块与西侧的上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。 主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果 � 在市场分析的基础上，研判本项目发展高档写字楼、五星级酒店以及商业发展的可行性、发展规模。并结合财务论证方案的可操作性 地块东眺： 瑞丰大厦 地块西眺： 新外滩花园和上海客运 中心 地块南眺： 小陆家嘴建筑群 本项目本项目 上海北外滩汇山地块项目 Page 130 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 上海东方渔人码头投资开发有限公司 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 作为2010世博举办期间的重点旅游项 目之一，总用地面积约5万平方米，集 都市旅游、商业娱乐及办公酒店，兼 展示功能 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 项目综合定位及分业态具体定位 � 经营策略研究及制定 � 择定开发及经营模式下项目的财务指 标分析 � 项目实施计划建议 �� 主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果 � 项目设计任务书 上海渔人码头项目 Page 131 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 上海浦东发展改革委员会 �� 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 � 本案(花木副中心区域)处于城市东西发展轴(延 安路-世纪大道)的端点位置。 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 如何使本案与其它重点区域的开发形成竞争错 位与功能互补，并增强轨道交通的集客效应， 形成有效的客流至关重要。 � 地区发展的战略均衡性与可持续经营理念 � 文化副中心规划的贯彻实施与核心职能的继续 提升 � 旅游休闲功能的完善与区域优化发展策略 � 景观环境与商业开发的矛盾关系处理 � 财务经济效益与社会效益的权衡 上海花木行政文化副中心发展策略研究项目上海花木行政文化副中心发展策略研究项目上海花木行政文化副中心发展策略研究项目上海花木行政文化副中心发展策略研究项目上海花木行政文化副中心发展策略研究项目上海花木行政文化副中心发展策略研究项目上海花木行政文化副中心发展策略研究项目上海花木行政文化副中心发展策略研究项目 Page 132 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 上海外高桥保税区开发股份有限公司 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 项目占地平方公里，总建筑面积为 万平方米建成后将集商业、商务、休 闲、酒店、住宅、体育公园为一体。 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 在市场分析的基础上，提出项目总体战略 定位结论中，并兼顾内部各物业形态的相 互协调和共赢就显得尤为重要 � 在确定了项目整体战略定位的前提下，我 行将继续通过市场调研结论，对各细分物 业进行微观产品建议，以确定项目最佳的 组合方案、产品设计建议以及未来可能达 到的租售价格水平 � 同时对项目所临近的东沟绿地的经营方向 从旅游市场角度提出建议 � 最终通过财务模型的测算，确定本项目市 场定位的可行性。 本项目本项目本项目本项目 上海外高桥SUNLAND商业项目 Page 133 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户客户客户客户客户 � 新鸿基房地产开发有限公司 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 位于小陆家嘴，建筑面积约40万平方米 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 � 地块发展服务式公寓的市场可行性； � 包括对上海市高档酒店及服务式公寓产品、服务式公寓 与高档住宅产品进行比较性分析，以判断本项目发展服 务式公寓产品是适应性，以及将面临的来自区域周边高 档酒店及公寓市场的影响。 � 本项目发展服务式公寓物业的有关标准、房型面积及不 同房型配比、租金及跟周边高档公寓、酒店等可能出现 的竞争分析； � 地块开发的资金运作及收益分析。 上海陆家嘴IFC服务式公寓市场定位项目 Page 134 相关过往案例简介 �� 客户客户客户客户：：：：客户客户客户客户：：：： � 上海世博土地控股有限公司 项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模项目规模 � 占地约32公顷，规划建筑面积约45万平方米 �� 咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容咨询服务内容 这项目是对2010年上海世博会世博村的开发进行研究，旨在解 决世博村会中及会后使用的平衡问题，本项目针对以下因素， 作出分析研究并提供建议： � 世博会会前、会中和会后的功能产品研究方案包括市场分析、 定位分析及各物业研究如商业、办公楼、住宅、酒店式公寓、 酒店、以及会展等。 � 总体功能 总体功能总体功能 总体功能定位 定位定位 定位包括评估各物业竞争力。 � 整体规划概念 整体规划概念整体规划概念 整体规划概念包括功能分布及规划设计。 � 布局建议 布局建议布局建议 布局建议包括提出后期开发的容量和布局规划建议 �� 主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果主要阶段性成果 � 拟定“世博村”地块建筑设计招标所需的设计任务书。 上海世博村策划定位项目 Page 135 相关过往案例简介