指标
各阶段开发指标(容积率)
项目 合计 一期 二期 三期 四期
数量 数量 比例 数量 比例 数量 比例 数量 比例
占地面积(亩) 1570 400 500 400 270
总建筑面积（m2） 1151909 293480 366850 293480 198099
住宅（m2） 1036718 264132 1 330165 1 264132 1 178289 1
多层住宅 546240 161414 55% 183425 50% 132066 45% 69335 35%
花园洋房 253493 58696 20% 25% 73370 25% 29715 15%
联体别墅 207270 44022 15% 15% 58696 20% 49525 25%
独体别墅 29715 29715 15%
商业及公共配套（m2） 115191 29348 10% 36685 10% 29348 10% 19810 10%
项目 合计 一期 二期 三期 四期
占地面积(亩) 1570 400 500 400 270
总建筑面积（m2） 1151909 293480 366850 293480 198099
住宅（m2） 1036718 264132 330165 264132 178289
其中：多层住宅 546240 161414 183425 132066 69335
花园洋房 253493 58696 73370 29715
联体别墅 207270 44022 58696 49525
独体别墅 29715 29715
商业及公共配套（m2） 115191 29348 36685 29348 19810
投资
各阶段开发指标
项目 合计 一期 二期 三期 四期
占地面积(亩) 1570 400 500 400 270
总建筑面积（m2） 1151909 293480 366850 293480 198099
多层住宅（m2） 546240 161414 55% 183425 50% 132066 45% 35%
花园洋房（m2） 253493 58696 20% 25% 73370 25% 15%
联体别墅（m2） 207270 44022 15% 15% 58696 20% 25%
独体别墅（m2） 29715 15%
商业用房（m2） 115191 29348 10% 36685 10% 29348 10% 10%
总投资估算表
开发成本估算表（单位：万元）
序号 项目 单位成本 筹备期 一期 二期 三期 四期 综合成本 比例 备注
1 土地及相关费用 20 万元/亩 31400 31400 21%
2 前期费用 3% 1%
3 建安成本 600 元/m2 17609 22011 47%
4 基础设施配套费 10% 1761 2201 1761 1189 6911 5%
5 报建费用 100 元/m2 2935 3669 8%
6 工程管理费用 3% 528 528 1%
7 销售费用 3% 1620 2036 1646 6485 4% (按乐观方案销售额计算)
8 财务费用 % 7%
小计 24453 95%
8 不可预见成本 5% 1674 1223 1529 5%
总成本 1269 元/m2 25675 32106 25703 27506 146137 100%
比例 24% 18% 22% 18% 19% 100%
资金
资金来源 146137 (单位:万元)
资金来源 筹备期 一期 二期 三期 四期
自有资金 30% 43841 40% 30% 30% 30%
银行贷款 34% 50000 50% 40% 30% 20%
销售收入 26% 37682 20% 30% 40%
施工单位垫资及其他 10% 14614 10% 10% 10% 10%
合计 100% 146137 100% 100% 100% 100%
销售
各阶段开发指标(容积率)
项目 一期 二期 三期 四期
占地面积(亩) 400 500 400 270
总建筑面积（m2） 293480 366850 293480 198099
多层住宅（m2） 161414 55% 183425 50% 132066 45% 35%
花园洋房（m2） 58696 20% 25% 73370 25% 15%
联体别墅（m2） 44022 15% 15% 58696 20% 25%
独体别墅（m2） 15%
商业用房（m2） 29348 10% 36685 10% 29348 10% 10%
保守方案 一期
销售
保守方案 单价 一期 二期 三期 四期 销售额
数量 总额 数量 总额 数量 总额 数量 总额
多层住宅（m2） 1200 161414 19370 183425 22011 132066
花园洋房（m2） 1400 58696 8217 73370
联体别墅（m2） 1600 44022 7044 58696
独体别墅（m2） 1800
商业用房（m2） 2200 29348 6457 36685 29348
合计 41087 51726 41968 30111 164892
一般方案 单价 一期 二期 三期 四期 销售额
数量 总额 数量 总额 数量 总额 数量 总额
多层住宅（m2） 1400 161414 183425 132066
花园洋房（m2） 1600 58696 14674 73370
联体别墅（m2） 1800 44022 58696
独体别墅（m2） 2000
商业用房（m2） 2500 29348 7337 36685 29348 7337
47250 59430 48131 34271 189082
乐观方案 单价 一期 二期 三期 四期 销售额
数量 总额 数量 总额 数量 总额 数量 总额
多层住宅（m2） 1600 161414 183425 29348 132066 11094
花园洋房（m2） 1800 58696 73370 5349
联体别墅（m2） 2000 44022 58696 9905
独体别墅（m2） 2400 7132
商业用房（m2） 3000 29348 36685 29348 5943
合计 54000 67867 54881 39422 216170
静态收益
保守估计
% 30% %
销售收入 营业税及附加 实际销售收入 总投资 权益资本 总投资收益率 权益资本收益率 营业税及附加 销售费用
一期 41087 2317 38770 25675 7703 % % 2317 1233
二期 51726 2917 48809 32106 9632 % % 2917 1552
三期 41968 2367 39601 25703 7711 % % 2367 1259
四期 30111 1698 28413 27506 8252 % % 1698 903
整体 164892 9300 155592 146137 43841 % % 9300 4947
一般预测 % 30% %
销售收入 营业税及附加 实际销售收入 总投资 权益资本 总投资收益率 权益资本收益率 销售费用
一期 47250 2665 44585 25675 7703 % % 2665 1418
二期 59430 3352 56078 32106 9632 % % 3352 1783
三期 48131 2715 45416 25703 7711 % % 2715 1444
四期 34271 1933 32338 27506 8252 % % 1933 1028
整体 189082 10664 178418 146137 43841 % % 10664 5672
乐观预测 % 30% %
销售收入 营业税及附加 实际销售收入 总投资 权益资本 总投资收益率 权益资本收益率 销售费用
一期 54000 3046 50955 25675 7703 % % 3046 1620
二期 67867 3828 64040 32106 9632 % % 3828 2036
三期 54881 3095 51785 25703 7711 % % 3095 1646
四期 39422 2223 37198 27506 8252 % % 2223 1183
整体 216170 12192 203978 146137 43841 % % 12192 6485
盈亏平衡
保守方案 第一期 第二期 第三期 第四期 总体
固定成本 60822 32106 25703 27506 146137
营业税及附加 2317 2917 2367 1698 9300
综合成本 63140 35023 28070 29204 155437
盈亏平衡点
一般方案 第一期 第二期 第三期 第四期 总体
总投资 60822 32106 25703 27506 146137
营业税及附加 2665 3352 2715 1933 10664
综合成本
盈亏平衡点
乐观方案 第一期 第二期 第三期 第四期 总体
总投资 60822 32106 25703 27506 146137
营业税及附加 3046 3828 2223 2223 12192
综合成本
盈亏平衡点
敏感
保守方案
敏感度 指标 保守方案 一般方案 乐观方案
所得税前 所得税后 所得税前 所得税后 所得税前 所得税后
固定资产-5%销售+5% 财务净现值（I=%） 16771 12641 36513 27521 58574 44150
内部收益率（%） 31% 27% 56% 51% 82% 75%
销售+5% 财务净现值（I=%） 10582 7976 30323 22856 52385 39485
内部收益率（%） 22% 19% 47% 42% 72% 66%
原方案 财务净现值（I=%） 4184 3153 22985 17325 43996 33162
内部收益率（%） 13% 11% 38% 33% 62% 57%
固定资产+5% 财务净现值（I=%） -2005 -2005 16796 12660 37807 28497
内部收益率（%） 3% 3% 29% 25% 53% 48%
固定资产+5%销售-5% 财务净现值（I=%） -8404 -8404 9458 7129 29418 29418
内部收益率（%） -8% -8% 20% 17% 44% 39%
图表
敏感度 指标 保守方案 一般方案 乐观方案
所得税前 所得税后 所得税前 所得税后 所得税前 所得税后
固定资产-5%销售+5% 财务净现值（I=%） 27473 15268 60698 40522 84078 58267
销售+5% 财务净现值（I=%） 22356 11078 55580 36332 78960 54076
内部收益率（%）
原方案 财务净现值（I=%） 16161 6376 47803 30428 70070 47327
内部收益率（%）
固定资产+5% 财务净现值（I=%） 11043 2185 42685 26237 64952 43137
内部收益率（%）
固定资产+5%销售-5% 财务净现值（I=%） 4848 -2516 34908 20333 56062 56062
内部收益率（%）
内部收益率（%）
保守方案 一般方案 乐观方案
固-5%销+5% 33% 73% 99%
销+5% 25% 64% 89%
原方案 17% 55% 79%
固+5% 10% 47% 70%
固+5%销-5% 2% 38% 61%
图表
保守方案
一般方案
乐观方案
所得税后内部收益率的敏感度
动态收益
保守方案
序号 项目 第1年（筹备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 155592
1 减去相关费用后的实际销售收入 155592
二 现金流出 146137
1 总投资 146137
三 所得税前
1 所得税前净现金流量 9454
2 所得税前累计净现金流量 9454
3 所得税前净现值 NPV= 4184
4 所得税前内部收益率 IRR= 13%
四 所得税后 1381 33%
1 所得税后净现金流量 8074
2 所得税后累计净现金流量 16148
3 所得税后净现值 NPV= 3153
4 所得税后内部收益率 IRR= 11%
一般
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入
1 减去相关费用后的实际销售收入
二 现金流出
1 总投资 146137
三 所得税前
1 所得税前净现金流量 32280
2 所得税前累计净现金流量 32280
3 所得税前净现值 NPV= 22985
4 所得税前内部收益率 IRR= 38%
四 所得税后 7585 33%
1 所得税后净现金流量 24695
2 所得税后累计净现金流量 49390
3 所得税后净现值 NPV= 17325
4 所得税后内部收益率 IRR= 33%
乐观
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0
1 减去相关费用后的实际销售收入 0 203978
二 现金流出
1 总投资
三 所得税前
1 所得税前净现金流量
2 所得税前累计净现金流量
3 所得税前净现值 NPV=
4 所得税前内部收益率 IRR= 62%
四 所得税后
1 所得税后净现金流量
2 所得税后累计净现金流量
3 所得税后净现值 NPV=
4 所得税后内部收益率 IRR= 57%
销+5%固-5%
保守方案
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0
1 减去相关费用后的实际销售收入 0
二 现金流出
1 总投资
三 所得税前
1 所得税前净现金流量
2 所得税前累计净现金流量
3 所得税前净现值 NPV=
4 所得税前内部收益率 IRR= 31%
四 所得税后
1 所得税后净现金流量
2 所得税后累计净现金流量
3 所得税后净现值 NPV=
4 所得税后内部收益率 IRR= 27%
一般
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0
1 减去相关费用后的实际销售收入 0
二 现金流出
1 总投资
三 所得税前
1 所得税前净现金流量
2 所得税前累计净现金流量
3 所得税前净现值 NPV=
4 所得税前内部收益率 IRR= 56%
四 所得税后
1 所得税后净现金流量
2 所得税后累计净现金流量
3 所得税后净现值 NPV=
4 所得税后内部收益率 IRR= 51%
乐观
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0
1 减去相关费用后的实际销售收入 0
二 现金流出
1 总投资
三 所得税前
1 所得税前净现金流量
2 所得税前累计净现金流量
3 所得税前净现值 NPV=
4 所得税前内部收益率 IRR= 82%
四 所得税后
1 所得税后净现金流量
2 所得税后累计净现金流量
3 所得税后净现值 NPV=
4 所得税后内部收益率 IRR= 75%
销售+5%
销售+5%
保守方案
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0 40708 51249 41581 29833 163371
减去相关费用后的实际销售收入 0 40708 51249 41581 29833 163371
二 现金流出 35147 25675 32106 25703 27506 146137
总投资 35147 25675 32106 25703 27506 146137
三 所得税前
1 所得税前净现金流量 -35147 15033 19143 15878 2327 17234
2 所得税前累计净现金流量 -35147 -20114 -971 14907 17234 17234
3 所得税前净现值 NPV= 10582
4 所得税前内部收益率 IRR= 22%
四 所得税后 3492 3492 33%
1 所得税后净现金流量 -35147 15033 19143 15878 -1165 13742
2 所得税后累计净现金流量 -35147 -20114 -971 14907 13742 27484
3 所得税后净现值 NPV= 7976
4 所得税后内部收益率 IRR= 19%
一般
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0
减去相关费用后的实际销售收入 0
二 现金流出
总投资
三 所得税前
1 所得税前净现金流量
2 所得税前累计净现金流量
3 所得税前净现值 NPV=
4 所得税前内部收益率 IRR= 47%
四 所得税后
1 所得税后净现金流量
2 所得税后累计净现金流量
3 所得税后净现值 NPV=
4 所得税后内部收益率 IRR= 42%
乐观
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0
减去相关费用后的实际销售收入 0
二 现金流出
总投资
三 所得税前
1 所得税前净现金流量
2 所得税前累计净现金流量
3 所得税前净现值 NPV=
4 所得税前内部收益率 IRR= 72%
四 所得税后 17287 17287 33%
1 所得税后净现金流量 -35147 27827 35136 28672 -5735 50753
2 所得税后累计净现金流量 -35147 -7320 27816 56487 50753 101505
3 所得税后净现值 NPV= 39485
4 所得税后内部收益率 IRR= 66%
固定+5%
保守方案
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0 38770 48809 39601 28413 155592
1 减去相关费用后的实际销售收入 0 38770 48809 39601 28413 155592
二 现金流出 36904 26959 33711 26988 28881 153444
1 总投资 36904 26959 33711 26988 28881 153444
三 所得税前
1 所得税前净现金流量 -36904 11811 15097 12612 -468 2148
2 所得税前累计净现金流量 -36904 -25094 -9996 2616 2148 2148
3 所得税前净现值 NPV= -2005
4 所得税前内部收益率 IRR= 3%
四 所得税后 0 33%
1 所得税后净现金流量 -36904 11811 15097 12612 -468 2148
2 所得税后累计净现金流量 -36904 -25094 -9996 2616 2148 4295
3 所得税后净现值 NPV= -2005
4 所得税后内部收益率 IRR= 3%
一般
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0
1 减去相关费用后的实际销售收入 0
二 现金流出
1 总投资
三 所得税前
1 所得税前净现金流量
2 所得税前累计净现金流量
3 所得税前净现值 NPV=
4 所得税前内部收益率 IRR= 29%
四 所得税后
1 所得税后净现金流量
2 所得税后累计净现金流量
3 所得税后净现值 NPV=
4 所得税后内部收益率 IRR= 25%
乐观
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0
1 减去相关费用后的实际销售收入 0 50955 64040 51785 37198 203978
二 现金流出 36904 26959 33711 26988 28881 153444
1 总投资 36904 26959 33711 26988 28881 153444
三 所得税前
1 所得税前净现金流量 -36904 23996 30328 24797 8317 50534
2 所得税前累计净现金流量 -36904 -12909 17420 42217 50534 50534
3 所得税前净现值 NPV= 37807
4 所得税前内部收益率 IRR= 53%
四 所得税后 12476 12476 33%
1 所得税后净现金流量 -36904 23996 30328 24797 -4159 38058
2 所得税后累计净现金流量 -36904 -12909 17420 42217 38058 76115
3 所得税后净现值 NPV= 28497
4 所得税后内部收益率 IRR= 48%
固+5%销-5%
保守方案
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0
1 减去相关费用后的实际销售收入 0
二 现金流出 36904 26959 33711 26988 28881 153444
1 总投资 36904 26959 33711 26988 28881 153444
三 所得税前
1 所得税前净现金流量
2 所得税前累计净现金流量
3 所得税前净现值 NPV=
4 所得税前内部收益率 IRR= -8%
四 所得税后 0
1 所得税后净现金流量 -1889
2 所得税后累计净现金流量
3 所得税后净现值 NPV=
4 所得税后内部收益率 IRR= -8%
一般
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0
1 减去相关费用后的实际销售收入 0
二 现金流出
1 总投资
三 所得税前
1 所得税前净现金流量
2 所得税前累计净现金流量
3 所得税前净现值 NPV=
4 所得税前内部收益率 IRR= 20%
四 所得税后
1 所得税后净现金流量
2 所得税后累计净现金流量
3 所得税后净现值 NPV=
4 所得税后内部收益率 IRR= 17%
乐观
序号 项目 第1年（项目准备期） 第2年（1期） 第3年（2期） 第4年（3期） 第5年（4期） 综合开发 备注
一 现金流入 0
1 减去相关费用后的实际销售收入 0
二 现金流出
1 总投资
三 所得税前
1 所得税前净现金流量
2 所得税前累计净现金流量
3 所得税前净现值 NPV=
4 所得税前内部收益率 IRR= 44%
四 所得税后
1 所得税后净现金流量
2 所得税后累计净现金流量
3 所得税后净现值 NPV=
4 所得税后内部收益率 IRR= 39%
Sheet1
保守方案 一般方案 乐观方案
多层住宅（m2） 1200 1400 1600
花园洋房（m2） 1400 1600 1800
联体别墅（m2） 1600 1800 2000
独体别墅（m2） 1800 2000 2400
商业用房（m2） 2200 2500 3000
