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房地产信托投资的风险与对策
摘要：房地产信托作为一种创新的融资方式已经在房地产业的开发中显示出了强劲的发
展势头，作为一个金融投资产品，房地产信托同样存在一定的风险，其风险控制的必要性也
日益凸显。本文通过分析房地产信托投资存在的风险提出了规避风险的几个对策。
关键词：房地产 信托投资 风险 对策
随着今年五月底的股市大起伏，原
先在股市中游弋的股民，又将投资的眼
光转移到了房地产市场，其实房地产投
资除了传统方式外 ，还有房地产投资信
托(REITs)可以选择：美罔六十年代就有
了房地产投资信托 ，它是将分散的资金
集中投资于房地产所有权或者进行按揭
贷款，使他们在获得税收优惠的同时，从
专业的组合投资中受益。大部分房地产
投资信托都在美国主要的证券交易所进
行交易或者进行柜台交易。房地产投资
信托在组织形式 上有些类似于进行房地
产投资的投资基金。在温州前年也有个
房地产项目通过信托方式，融资金额高
达3．2亿元。每份产品的金额大约在200
万元左右，信托合同期限15个月。委托
方除在合同期限内每年享受远高于银行
利率的收益之外，还拥有优先 、优惠选
择权。当时这种楼盘运作手法在温州市
房产市场颇为少见，房地产开发商借助
权威信托责任公司的专业理财优势和其
运用资金的丰富经验，通过实施信托计
划，将多个指定管理的开发项目的信托
资金集合起来，形成具有一定投资规模
和实力的资金组合 ，然后将信托计划资
金运用于房地产开发项 目。购买人购买
该信托产品后，除了获取安全、稳定的
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收益外 ，还可拥有优先购买该楼盘房源
的特权。
当然作为一个金融投资产品，房地
产信托同样存在一定的风险，其风险控
制的必要性也日益凸显。
一
、 房地产信托投资的风险
信托是一种财产委托人 、受益人和
受托人之间发生的财产权关系，房地产
信托就是将房地产作为一种产品进行投
融资，它一般涉及房开公司、银行 、信
托公司、购房者四方。房地产信托除了
面临信托行业本身的风险，还有房地产
行业的特有风险 ，其风险控制措施也有
别于其他信托产品。主要体现在以下几
个方面：
1、房地产行业风险
房地产行业是一个资金密集型行
业，时间周期较长、资金占用量大 ，利
润回报较高。房产本身既是耐用消费
品，又是投资品，在一定市场环境下，
还可能滋生投机风险，如果房产价格上
涨幅度超过了居民消费承受能力，就可
能存在房地产泡沫。
2、房地产项目风险
现在的房地产信托产品大多投资于
房地产开发领域 ，有的信托公司并不具
文／王丽梅
有房地产专业管理的经验和能力。突出
了房地产项 目风险和风险控制的矛盾。
对项 目的选择是房地产信托首要工作，
如果项 目本身的市场销售前景、内部法
律纠纷 、建设资金短缺等方面存在问
题，则信托产品无论怎么控制风险，项
目本身的先天缺陷总是无法避免的。
3、房地产开发商和信托公司的风险
房地产本身是一个技术含量非常高
的资源整合过程，包括确定土地选择、
产品设定、业态规划、商业招商、市场
营销、运营管理等等，都需要开发商来
整合资源，而且各个环节环环相扣，缺
一 不可。在房地产开发项 目中，一般以
房地产项目本身的价值和经营收益作为
收回投资的第一保障和来源。开发商的
管理能力包括工程管理 、项 目管理 、人
员管理、资金流、公共关系协调等，这
些能力不到位也可能导致项 目经营失
败，同时带来信托产品的风险。另外信
托资金如果被开发商挪用到其他项目
上，开发商资金链条断裂，就会造成一
系列的烂尾工程。
房地产信托产品在发行、销售的
水平上很大程度取决于信托公司的风险
管理水平。如果信托公司的专业水平不
够，不能从众多的风险中挑选出核心的
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风险，或者找到了但不知道该如何管
理，都是造成信托风险的重要原因。银
行向开发商贷款的硬条件是 “四证齐
全”，而房地产信托不受此限，其中可
能蕴涵的投资风险不可不防。与银行相
比，信托公司在委托贷款方面的监控 、
管理能力和经验都相差甚远，资本金规
模、抗风险能力也存有差距，信托公司
的职业道德风险也是存在的。
4、房地产信托产品的流动·陛风险
房地产信托的信托财产多以土地、
房屋、股权等形态表现，担保措施主要
为土地、房屋等固定资产抵押。如果融
资方未能按期偿还本息，受托人又无法
及时变现信托财产或行使抵押权，则可
能产生流动性风险。任何金融产品包括
信托都没有一个完善的二级市场的流
通，而信托产品本来就要求不能通过公
共媒体进行营销宣传。信托产品的公共
认知度比国债、债券等金融产品差，一
旦需要转让时，成本会很高，如股权投
资信托计划到期时股权的变现或转让、
贷款信托到期抵押物的处置及担保等，
都会带来投资者的资金到期不能及时兑
现的风险。
5、赔偿风险
央行发布的 《信托投资公司资金信
托管理暂行办法》规定，只有当信托公
司违背信托合同擅自操作时，投资者所
遭受的损失才由信托公司负责赔偿。根
据规定，只有当信托公司违背信托合同
擅 自操作时，投资者所遭受的损失才由
信托公司负责赔偿。也就是说，信托公
司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自
操作而招致的损失 ，而运营过程中发生
的风险，则完全要由投资人承担。也就
是说，信托公司不负责运营过程中发生
的风险。
二、规避房地产信托投资风险的
对策
1、建立房地产信托的监管机制
房地产信托资金对房地产业的融
资需求是一个很好的补充，针对房地
产业发展的特点以及信托投资的运作
特点，面对可能产生的风险要建立 了
相对完善的管理体系和运作体系，由
于 房地产泡沫 对经济运 行 的危 害很
大 ，可以专门建立了一套针对房地产
信托的监管制度，严格限制信托控制
权过于集 中、严格限制资金来 源 、资
金投向和收益分配，依靠市场机制和
监管制度的设计防范风险；在内部管
理方面，房地产投资信托聘请专业人
员来 负责公 司的 日常事务 与投资运
作 ，并实行多样化投资策略 ，尽量选
择不同地区和不同类型的房地产项 目
及业务。通过集 中专业管理和多元组
合投资，有效进行风险收益管理。
2、减少项 目本身风险
信托公司在进行项目选择的时候，
可以聘请有市场公信力的房产专业机构
对项 目进行可行性分析及评估，对项 目
的市场定位及前景有一个独立 、真实的
认识；深入调查了解开发商实力、财务
及资信情况，选择与经验丰富、实力雄
厚、资信状况良好的开发商进行合作；
落实土地房产抵押、第三方保证、质押
等担保措施，在项目运作过程中，加强
资金监控 ，做到 “封闭运行 ，专款专
用”。通过这一系列的手段，信托公司
能将项目风险控制在最小范围之内，最
大限度地保证信托资金的安全，保护委
托人和受益人的利益。
3、提高专业的水平和分析判断能力
开发商要有较强的项目实施管理
能力，以保证项 目能够顺利按计划进
行，减少开发过程中的时间 、资金、人
才、信息等方面的浪费。开发商团队须
配备各种专业人员，这些专业人员能够
熟悉开发过程的各个环节，形成良好的
项目实施管理能力。如对于前期策划，
包括选址 、可行性分析、商业规划、建
筑规划、盈利模式等工作，开发商应聘
请专业顾问或设计公司参与到项目来，
尽量采纳用专业意见或建议。信托公司
房地产专业投资分析和管理能力不足的
情况，风险控制的一个基本思路就是引
入 “外脑”，通过专业的房地产经营管
理机构和中介机构提供专业化管理、咨
询服务，借助专业机构的判断和管理，
预见并有效控制房地产项目风险。这种
结构设计与房地产信托基金类似，已经
是一种行之有效的实践。在法律层面，
《信托法》规定，受托人可以委托他人
处理信托事务，这为房地产信托引入专
业管理机构提供了法律基础。房地产信
托将部分信托事务委托专业机构处理，
以契约形式明确专业机构的权利 、义务
和承担的责任，既可以加强房地产信托
的专业管理能力，各专业机构又分担了
其责任范围内的风险，同时，各专业机
构也以自身信誉为信托计划提供了无形
担保，具有信用增级的作用。
4、提高项目的风险管理水平
对于房地产信托投资项目，信托
公司一定要有风险管理的意识和技术。
从某种意义上说，地产信托产品在市场
上存在的最大问题是 ，信托公司由于对
房地产行业了解得不够 ，就会直接导致
投资人受害。信托公司在进行项目选择
的时候，可以聘请有市场公信力的房产
专业机构对项 目进行可行性分析及评
估，对项 目的市场定位及前景有一个独
立、真实的认识；深入调查了解开发商
实力、财务及资信情况，选择与经验丰
富、实力雄厚、资信状况良好的开发商
进行合作；落实土地房产抵押、第三方
保证、质押等担保措施，在项目运作过
程 中，加强资金监控 ，做到 “封闭运
行 ，专款专用”。通过这一系列的手
段，信托公司能将项目风险控制在最小
范围之内，提高风险管理水平，最大限
度地保证信托资金的安全，保护委托人
和受益人的利益。：j
(作者单位：温州大学城市学院)
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