1
目 录
摘 要 ...........................................................................................................................V
ABSTRACT .............................................................................................................VI
1 总 论.........................................................................................................................1
项目名称 ..............................................................................................................1
可行性研究报告编制依据 ..................................................................................1
项目提出的过程和理由 ......................................................................................1
项目概况 ..............................................................................................................2
拟建地点........................................................................................................2
建设规模与资金............................................................................................2
项目投入总资金及效益情况 ................................................................2
问题与建议 ..........................................................................................................3
2 房地产市场研究....................................................................................................3
投资环境的分析 ..................................................................................................3
政策环境的分析............................................................................................3
经济环境的分析............................................................................................4
房地产的投资环境分析 ......................................................................................4
目前市场的供需及价格情况........................................................................5
周围楼盘的供应调查....................................................................................6
产品供需预测 ..............................................................................................6
价格预测 ........................................................................................................7
竞争力分析 ..........................................................................................................8
周围竞争力的分析........................................................................................8
我市房地产竞争分析....................................................................................8
3 项目的背景及 SWOT 分析 ...............................................................................9
项目的概况 ..........................................................................................................9
项目基本情况................................................................................................9
项目所在区域发展规划................................................................................9
项目自身的 SWOT 分析 ...................................................................................10
项目的优势分析..........................................................................................10
项目的劣势分析..........................................................................................11
项目的机会分析..........................................................................................11
项目的威胁分析..........................................................................................11
项目的 SWOT 分析小结 ............................................................................11
4 项目的定位分析..................................................................................................12
市场的细分 ........................................................................................................12
目标市场的定位 ................................................................................................13
目标客户的定位 ................................................................................................13
产品的定位 ........................................................................................................13
主题定位......................................................................................................14
形象定位......................................................................................................14
功能定位......................................................................................................14
档次定位......................................................................................................14
5 建设规模、产品设计方案 ...............................................................................15
建设规模 ............................................................................................................15
产品方案 ............................................................................................................15
方案的设计..................................................................................................15
户型的选择..................................................................................................15
6 项目的建设条件及方案....................................................................................16
建设的条件 ........................................................................................................16
自然条件......................................................................................................16
城市的基础设施条件..................................................................................16
周边环境条件..............................................................................................16
总体规划布局 ....................................................................................................17
建筑方案设计 ....................................................................................................17
户型设计建议..............................................................................................17
项目园林景观建议......................................................................................18
项目的配套设施建议..................................................................................18
项目的智能化系统建议..............................................................................18
环境保护 ............................................................................................................18
节能节水措施 ....................................................................................................18
节能措施......................................................................................................18
节水措施......................................................................................................18
环境影响评价 ....................................................................................................19
环境条件调查..............................................................................................19
施工期环境影响分析..................................................................................20
施工期环境影响分析..................................................................................21
公众参与......................................................................................................22
安全消防分析与建议 ........................................................................................22
安全措施方案..............................................................................................22
消防设施 ..............................................................................................22
7 项目的进度安排..................................................................................................23
项目整体控制计划 ............................................................................................23
8 投资估算与筹资安排 ........................................................................................25
成本分析 ............................................................................................................25
项目的筹资 ........................................................................................................25
项目的自有资金情况..................................................................................26
项目贷款资金..............................................................................................26
9 财务分析及不确定性分析 ...............................................................................26
财务分析 ............................................................................................................26
经营方式的确定..........................................................................................26
项目预计收入的计算..................................................................................26
利润的计算..................................................................................................26
经济效益评价..............................................................................................27
不确定性分析 ....................................................................................................27
盈亏平衡分析..............................................................................................28
敏感性分析................................................................................................28
10 风险分析及对策 ...............................................................................................30
社会评价 ..........................................................................................................30
项目对社会的影响....................................................................................30
项目对所在地的互适性分析....................................................................30
社会评价结论............................................................................................31
风险分析 ..........................................................................................................31
自然风险....................................................................................................32
政策风险....................................................................................................32
经济风险....................................................................................................32
技术风险....................................................................................................32
内部决策和管理风险................................................................................32
投资风险的控制 ..............................................................................................33
11 研究结论及建议 ...............................................................................................33
推荐方案的总体描述 ......................................................................................33
推荐方案的优缺点描述 ..................................................................................34
优点............................................................................................................34
缺点............................................................................................................34
结论及建议 ......................................................................................................34
结论............................................................................................................34
建议............................................................................................................35
附 录 ..........................................................................................................................36
谢 辞 ..........................................................................................................................45
参考文献 ...................................................................................................................46
摘 要
本论文对房地产开发项目可行性研究分析进行了探讨性研究，并利用可行性
研究点相关理论及方法对河南省驻马店市房地产业点一个具体案例进行了详细
的可行性分析。本文是一篇采用经营管理理论与房地产业点具体实践相结合，解
决房地产开发企业存在的实际问题，提供房地产开发项目可行性分析点参考性点
论文，具有一定的代表性和现实意义。论文首先介绍了房地产开发项目可行性分
析点有关理论依据，主要包括市场分析及经济分析方面的一些理论。其次，介绍
了房地产开发项目可行性分析的概念及作用，并给出了规范的可行性分析应包括
的步骤流程及可行性报告应涵盖的具体内容。在“置地住宅小区”项目的可行性分
析部分，从该项目的市场可行性、工程可行性、经济可行性三方面对其进行了分
析并重点分析了该项目所处的市场及区域经济环境，以及从该项目的投资估算、
销售收入的测算、财务评价指标的选取与计算、不确定性分析等方面进行了经济
可行性评价。最后，得出了该项目可行性分析的结论，并对存在的问题提出了相
关的建议。
关键词:房地产；可行性分析；经济评价；风险；不确定性
Feasibility study report of real esate
Abstract
This thesis is the study for real estate project feasibility also
analyzing a real case's feasibility of a nanyang real estate enterprise. It solves a real
problem for an enterprise and provides a case in real estate feasibility analysis. The
thesis is typical and ,the thesis introduces some theory basis about real
estate project feasibility ,it introduces the concept and function of real
estate project feasibility analyzing,and alsoprovides a perfect procedure and exact
content of a feasibility analyzing report..
In the part of feasibility analyzing of the “zhidi home community”real estate project,it
analyzes thefeasibility of the wan zheng shi jia real estate project from three aspects
including marketing feasibility, engineering and technology feasibility,economical
feasibility,then makes a conclusion of feasibility analyzing of the wan zheng shi jia
real estate project,together with some suggestion to the problem of real estate project.
Key words: real estate；feasibility analysis；economic evaluation；risk；
indefiniteness
1 总 论
项目名称
驻马店市置地住宅小区项目策划
可行性研究报告编制依据
（1）项目建议书及其批复文件
（2）国家及驻马店市颁布的相关法律、法规、政策
（3）驻马店市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要
（4）驻马店市 2008、2009 年国民经济和社会发展统计公报
（5）驻马店市城市总体规划大纲（2000—2020 年）
（6）驻马店市高新技术开发区的经济和社会发展规划
（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
（8）《驻马店市市区基准地价》
（9）驻马店市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
（10）投资项目方签定的协议书或意向书
（11）编制《报告》的委托合同
（12）其他有关依据资料
项目提出的过程和理由
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发
展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济的
健康发展。现在房地产经济（尤其是住宅经济）是我国的经济增长点，发展房地
产经济，可以拉动一系列行业发展。当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发
展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，
把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研
究，房地产对国民经济的拉动作用约 —2 个百分点。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房
地产经济。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向
舒适型方向转变，我们为了响应国家的安居工程、保障性住房的要求，确保增加
住房的有效供给和房地产市场的平稳健康发展。决定开发置地住宅小区，为驻马
店人民提供满意的住房。
项目概况
拟建地点
本工程拟建于驻马店市开源大道与铜山大道交叉口东北方向，距离铜山大
道约 400-500 米. 位于市政府与新火车站的黄金节点，雄踞城市的脊梁——开
源大道上。东邻建设中的市体育馆、体育场，西临交通大动脉铜山大道，南界
开源大道，交通便利。距黄淮学院、职业技术学院（电视科学技术学院）、图
书馆仅 700 米左右，距驻马店市的名校地区高级中学分校只有两三分钟路程。
周围为农家田地，桃树环绕，环境优美，形成绝佳的居住环境。（具体位置相
见附图 1 红色矩形处为拟建地点）
建设规模与资金
自有资金 6000 万元，置地住宅小区规划总用地 15 亩，约 平方米，
建筑面积 33157 平方米，其中住宅 28349 平方米，公建 2300 平方米，商铺面
积 4808 平方米。总居住户数 216 户，规划总居住人口 600 人，容积率 ，绿
化覆盖率 35%。小区内设配套有会所、健身中心、居委会、等设施。项目以建
筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的
生活环境。
项目投入总资金及效益情况
本项目投入自有资金 6000 万元，贷款 8000 万元，共投入总资金
万元。
本项目完成后，预计销售收入为 万元，扣除成本 万元，
减去销售（营业）税金及附加和印花税、管理费、土地增值税 万元、
所得税 万元，预计累计未分配利润为 万元。（详见附表 6）
表 技 术 经 济 指 标
项目 单位 数量
占地面积 平方米
总建筑面积 平方米 33157
居住建筑面积 平方米 24872
公共建筑面积 平方米 2100
商铺面积 平方米 4808
居住户数 平方米 216
平均每户建筑面积 平方米
容积率
绿化率 % 35
住宅栋数 栋 3
地下车库面积 平方米 2404
平均层数 层 20
停车位 个 100
问题与建议
考虑到置地住宅小区建成以后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的
白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，
如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，
选择适合不同住户需求的多种户型，避免形式单一，同时，该项目的建设很大
程度上依赖于驻马店市的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各
种政策。而且要重视该项目的社会效益。
2 房地产市场研究
投资环境的分析
政策环境的分析
（1）国家的政策环境分析
2010 年国家对房地产出台了一系列相关政策，1 月 10 日国务院办公厅关于
促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”，加强保障性住房和普通商品住
房的有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。3 月 10 日国土部
关于 加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，确定了关于住房用地的规章
制度。
今年全国房地产市场整体上出现了一些积极变化，但近期部分城市房价、地
价又出现过快上涨的势头，投机性购房再度活跃，为进一步落实各地区、各有关
部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国
务院又出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。要求
各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；坚决抑制不合理住房
需求；增加住房的有效供给；加强市场管理等，各有关部门各司其职、分工协作，
加强对各地的指导和监督检查，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场
平稳健康发展的舆论氛围。
（2）地方的政策环境
随着国家对房地产行业的宏观调控，相应中央的政策，河南省政府和驻马
店市也相继出台了《关于促进全省房地产业健康发展的若干意见》和《关于促
进全市房地产业平稳健康发展的若干意见》及 15 条新政策涉及住房保障、降低
住房交易税费、金融支持优化市场环境等，此外还有关于购买经济适用房的优
惠措施如对个人首次购买 90 平方米及以下的普通住房契税税率暂统一下调到
1%，对个人销售住房暂免征收土地增值税等。除此之外，市政府加大扶持力度，
促进房地产业的发展，进一步加大保障性住房的建设力度，这一系列措施也给
开发商吃了一个定心丸。
经济环境的分析
驻马店市的经济处于河南省的下游水平，但经济发展较迅速，09 年前三季
度生产总值为 亿元，增长 %，全社会固定资产投资完成 亿元，
增长 %，城镇居民人均可支配收入 7282 元，增长 %，农民人均现金收
入 2715 元，增长 %。金融机构存款余额 亿元，比年初增加 亿元，
增长 %，贷款余额 亿元，比年初增加 亿元，增长 %。06 年
房地产同比增长 %，占固定资产投资的 %。09 年前三季度全社会固定
资产投资完成 亿元，增长 % ，其中房地产投资增长 %。08 年
完成房地产开发投资 亿元，施工面积 万平方米，销售面积
万平方米。
随着市区近两年的发展，政府加大引进外资，大胆创新，改进对企业、项目
的管理模式，虽然起步较晚，但发展迅速，人们的收入也逐渐增加，经济平稳发
展，由此可见驻马店市发展前景较好。
房地产的投资环境分析
目前，房地产市场存在一种拐点论的说法，特别是从去年 10 月份开始，全
国各级市场的房地产发展遇到了前所未有的困难，成交量大规模萎缩，在河南市
场，郑州、洛阳、开封三地的房地产市场表现尤为突出。与此同时，由于金融危
机的影响，房价（特别是在 2008 年下半年到 2009 年期间）波动较大，而且房地
产市场出现拐点和价格即将大规模回落的社会舆论全面出现，这也是导致房地产
成交量大量萎缩的一个重要原因，大量的购房客户持币观望。但是截至到 2008
年 2 月初的情况来看，虽然房地产的成交量有所下降，但是我们可以清晰地看到
房价并没有实质性的降低，整体房价还在继续上涨，只是房价的上涨速度有所放
慢。因此所谓的拐点论目前并没有得到市场的验证。同时，虽然房地产并没有出
现舆论所讲的房价大规模降价的事实，但是我们也清晰地看到迫于社会舆论的压
力，房地产的成交量确实受到了很大的影响，这势必要引起我们的注意，因为这
些舆论会直接影响到本地市场的房地产消化速度。
目前市场的供需及价格情况
根据驻马店市居民住房面积的抽样调查表明,住宅面积在 90㎡以上的占总量
的 %,其中，住宅面积在 60㎡以下的占总量的 %,60—90㎡占总量的
%,90—120㎡的占总量的 %,120㎡以上的占总量的 %。从以上统计结
果看,大都数家庭户型面积较小，90—120㎡的住宅面积市场上仍缺乏，从调查显
示，居民家庭住房需求面积在 90-120㎡之间的占 %，是目前驻马店市住宅市
场上开发供应的主力,市场接受程度最高。
图 住房面积调查
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调
查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在 20 万以下的占 33%,
承受总价格在 21--30 万之间的占 %承受总价格在 31--40 万的占 %承受
总价格在 41-50 万的占 8%,承受总价格在 50 万以上的占 4%。以上调查结果显示,
驻马店市购房者所能承受的价格在 20-35 万之间，比例占到总量的 60%以。
上可见是主要购买力的承受范围
60㎡以下
60- 90㎡
90- 120㎡
120㎡以上
图 客户对住房价格的承受力调查
周围楼盘的供应调查
另外，我们重点调查了项目所在地及驻马店市市场及项目周边的主要楼盘销
售状况。在 2009 年第四季度驻马店市乐山大道沿线楼盘销售均价在 2400 元/平
方米左右，且销售情况良好。置地大道附近，均价在 2600 元/平方米左右的生活
住宅小区一季度取得了 3000 平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理
位置，交通方便；二是随着驻马店市政府的搬迁（现市政府位于乐山大道与开园
大道交叉口西北方向），从驻马店市规划上看，主要往西北方向扩展以后发展潜
力大。从市场现状看，乐山路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的
项目多为高层的商务写字楼或商住楼。
在置地大道沿线聚集了吉安住宅小区、领袖花园、通达生活小区等多个住宅
项目，除了名都花园价格达到 2800 元/平方米以外，其他楼盘均价在 2400 元/平
方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以市
白领阶级为主。建业森林半岛 2010 一季度销售量在 6000 平方米以上；民生集团
本季度销量也保持在 5000 平方米左右。总体而言，置地大道沿线楼盘体本季度
价格都有所提高。
产品供需预测
根据调查，目前驻马店市房地产投资大幅增加，2009 年上半年驻马店市完
成住宅建设投资 亿元，比去年同期增长 %，施工面积达到 万平
方米。2009 年总投资额为 亿元，同比增长 %。其中住宅投资 亿
元，同比增长 %，占总投资的 75%，经济房开发投资 亿元，占总投资
20万以下
21- 30万
30- 40万
41- 50万
50万以上
的 %.从销售投资比率来看，09 年销售额只占到投资额的 %，09 年上升
到 60%，在 2009 年，全市销预售总面积为 万㎡（其中住宅销售面积
万㎡）同比增长 %；总销售额为 亿元，同比增长 %。再
结合入住驻马店市的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高
档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将
加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品经济房，是
迎合市场需求，销售前景良好。
价格预测
市场的发展、产品品质的提升也必然伴随市场价格的整体上扬。07 年，市
区房地产价格上涨幅度超过 10%，08 年至 09 年趋于稳定，但随着区域市场由起
步阶段向成熟阶段的发展，近两年的市场价格仍然会保持稳定并趋于小幅增长，
同时产品的多元还和差异化也会改变目前房地产的价格状况。
据调查，今年驻马店市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平
与 2009 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一
个档次，从而拉动驻马店市房价继续走高。今年驻马店市继续向外发展，老城改
造，新城建设，使得大量居民重新置业，为驻马店市商品房的销售提供了契机，
同时，受全国一线、二线城市房地产价格上涨对三线城市产生的蝴蝶效应，驻马
店市商品房价格出现上涨趋势。从原因上看，主要有四：
（1）在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周
边（特别是北边和西边）开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。
（2）需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有 %的消费者都采用
了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更
希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得
市场积累的需求量在短时期内释放出来。
（3）购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使
居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对
居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，
致使房价上涨。
（4）住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅
的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住
宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。
（5）竞争激烈。对于驻马店这样规模的三线、甚至是四线城市来讲，国家相关
的房地产政策以及全国房地产发展大势对其发展影响并不是最重要的，影响驻马
店本地房地产发展最重要的因素是市场本身的供给、需求和价格之间的关系。驻
马店市商品房主要靠本地购买，自住为主，炒房、投资客户总量稀少，而前两年
连续拉高的房价已经使本地市场出现了购买力短期被透支的迹象。同时，尽管不
能把所有的城市一概而论，但所谓的房价拐点说法，已经波及并影响到本地市民
的购买热情。市民即便有购买意向，也是更愿意持币观望---要么期待政策方面的
严格调控，要么期待本地市场楼盘增多，从更激烈的房产竞争中有所收获。
由以上分析及现在驻马店市市场的房价看，到项目建成后即 2010 年房价预
计可达到 2900-3400 元/㎡。
竞争力分析
周围竞争力的分析
从目前来看，周围铜山大道路上地区高级中学分校西面 50 米处正在建设的
新天地未来城住宅小区以及开源大道上正在建设的明珠港湾，周围设施与本项目
开发处差不多，总体竞争力平衡。
我市房地产竞争分析
从 07 年开始，随着市政府的搬迁，我市已开工销售和将要立项、开工的房
地产项目确实增加了很多，2010 年投放量将会更大，计划建设各类住房 万套，
总建筑面积 115 万平方米。其中，新建商品住房建设 万套，建筑面积 70 万
平方米；城中村改造 万套，建筑面积 24 万平方米；政策性住房建设 万套，
建筑面积 21 万平方米；其中，经济适用房 15 万平方米，廉租房 6 万平方米。市
场上 8-13 个项目在同时销售，总投放量预计将超过 70 多万平方米，这就造成了
市场供应充足、消费需求不足、影响价格的攀升。激烈的竞争是不可避免的。所
以 2010 年市场的需求增长速度要稍慢于房地产的投放量，这样就造成了客户的
选择范围更广，选择条件也更加苛刻。这也无疑会给我们的销售带来很大的困难。
激烈的市场竞争势必影响房地产价格的上涨速度，缓慢的价格上涨也会使本来就
不多的投资客户转向选择其它的投资行为，造成结构性的客户群流失。而且周边
地段由于驻马店市近两年来的发展，城市的重新规划，特别是 08 年以后，致使
周边居民住房困难，与此同时居民的购买力增强，，所以该地区市场上住房供应
小于需求，具有巨大的市场潜力，为此给项目的开发带来了无限的商机。由此我
们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。
3 项目的背景及 SWOT 分析
项目的概况
项目基本情况
本项目位于驻马店市开源大道与铜山大道交叉口东北方向，占地约 15 亩，
东临地区高中分校、职业学院和黄淮学院，西邻交通大动脉铜山大道，南临开源
大道。
土地用途：商业兼容住宅
土地使用年限：商业用地 40 年、住宅用地 70 年
该地块位于目前城北方向，总规划面积为 15 亩，现为农田用地，西面北面
分别邻开源河，视野开阔，景色优美。
项目所在区域发展规划
（1）市区的整体规划
本项目位于城北新开发地段，随着市政府规划措施的出台，北区就成了房地
产的首选市场，目前北区项目较多。09 年市政府提出了本市的初步规划构想，
即：北延、西扩、东进、南改、中优。
北延：以行政新区北迁和新中心区建设为契机，高起点规划、高标准设计，
全力打造精品工程，努力出精品、出形象，塑造全新的驻马店。
西扩：以京广快速铁路和郑信快速通道建设为契机，切实发挥交通干线经济
辐射作用，向西扩展规划区域面积，带动整个西部城区的快速发展。
东进：向东打造工业走廊，以骏马化工、蓝天集团、天方药业、中集华俊等
大型企业建设为契机，强力发展天然气、火电、化工等工业，以项目建设、工业
建设带动整个铁东经济的发展。
南改：以练江河改造和华达西湖居住小区、恋江堡住宅小区建设为试点，发
挥城市南部区域一类居住面积大、范围广的优势，打造精品住宅小区，努力建设
驻马店的“后花园”。
中优：中部旧城区以完善公共基础设施和旧城改造为重点，着重解决“城中
村”的问题，力争使公共设施少、配套设施不完善的问题得到初步解决，以人为
本、优化城市人居环境。此外，将城市划分为：三个中心、四纵四横发展轴、五
个功能区。
三个中心：开源大道两侧建设城市行政中心和文化休闲中心
解放大道和火车站西广场地区建设市级商业中心
火车站东广场地区建设地区物流中心
四纵四横发展轴：文明大道、乐山大道、前进大道、驿城大道为南北发展轴
开源大道、淮河大道、雪松大道、中华大道为东西发展轴
五个功能区：老城区、城东物流区、城东工业区、城北高新技术和高校区、
城北行政文化新区
（2）北区的发展规划
北区规划主题：以行政新区北迁和新中心区建设为契机，高起点规划、高标
准设计，全力打造精品工程，努力出精品、出形象，塑造全新的驻马店。
北区以市政府为中心，努力打造成为高新科技中心，以城北为主要居住区，
同时建设一批住房来保障当地居民的住房需求，从驻马店市的整体规划看，城北
为主要发展方向，随着市政新区和高新的建设，北区发展潜力大，同时，新火车
站及新高速的建设，周围相邻开源大道和铜山大道交通大动脉，交通便利，这些
都会给经济带来增长。据调查，随着人们对城市文化行政区和房地产水平的发展
区域的认同感提升，75%的市民选择在城北买房，20%的选择在城西买房，其他
5%选择其他地区。由此可见在北区开发商业气息浓厚，销售市场较好，开发潜
力较大。
项目自身的 SWOT 分析
项目的优势分析
项目优势 优势发挥
景观优势—地块周围有开源河、桃园环绕，
自然景观好
景观优势将是项目最大也是最核心的优势
所在，项目将是驻马店第一生态景观大盘
地段优势—处于未来城市发展方向上，是政
府规划的主要居住区
充分利用政府的发展规划，完善自身配套设
施，应在良好的居住氛围
交通优势—项目周边有多条城市主干道，交
通便利
地块周围都临近城市主干道或次干道和新
火车站，未来交通十分便利
人文优势—地块附近有市政府新行政大楼， 与政府和附近高校进行战略合作，利用高校
黄淮学院，具有丰富教育 的师资资源，建成为人文教育基地，充分挖
掘其人文教育内涵
商业价值—本项目有较长的临街面，且未来
居住人口众多，具有一定的商业价值
分析地块，结合市场商业状况适量开发部分
商业
开发商优势—由于是本地企业，且树立了自
己在本市的品牌形象，人脉关系好
充分利用自己的优势，吸引目标客户，增加
自己的竞争力
项目的劣势分析
项目劣势 减少劣势
配套缺乏—项目所在区域属于城市郊区，市
政配套设施尚未完善，且档次较低当地人离
市中心距离较远
醒目通过自身配套设施的开发，弥补外部配
套的不足
经验不足—置地开发公司还未曾涉及过郊
区的开发，开发经营不足
与全国知名的策划、规划、设计、建筑，销
售代理公司合作，充分借助外脑弥补经验的
不足
规模劣势—本项目规模小，与其他项目比，
不易形成独立的环境
充分利用周围的自然环境，完善生活设施，
以好的生活氛围增加竞争力
项目的机会分析
项目机会 利用机会
居住郊区化—市中心的高端消费者开始
选择在郊区置业，引导居住郊区化趋势，
同时可吸引周边县市的高端消费者到该
区域购房
充分突出该区域楼盘的环境优势，挖掘自身独
特文化特殊特色吸引目标消费群，随着交通设
施的逐步完善，缩短与市中心区的时间距离
市场发展快—板块的起步较晚，但市场
发展快，产品提升空间大
充分利用市场快速发展的机会，努力提高产品
素质，突出产品优势，占领市场前端
客户机会—目前市场家庭居住质量差，
户型小，年代久远
充分分析客户的需求，以客户需求为目标进行
规划设计，打造客户需要的产品
营销机会—市场营销整体水平仍有提升
空间，为项目提供了机会
加强营销队伍的建设，积极引入“外脑”，并与
高水平营销策划代理公司精诚合作
项目的威胁分析
项目威胁 转化威胁
项目竞争威胁—项目周边的项目逐渐开始
聚集，且有相当多高层建筑项目，压力增大，
竞争环境激烈
充分挖掘自身独特的优势实点，行成独特的
文化优势，抢占市场
项目开发威胁—本项目建设过程中不可预
见因素多
把握开发节奏，充分预见市场趋势，前期开
发立足资金快速回笼，规避开发风险
购买力威胁—城市经济整体发展水平不高，
导致城市客户群购买能力有限
抢占市场高端客户群份额，扩大目标区域市
场，并制定合理的价格
政策风险威胁—即项目在长期的开发过程
中，由于宏观房地产政策，金融政策等不确
定性，后期开发的产品设计和销售推广将受
到不同程度的影响
一方面建立起健全实效的危机公关关系，另
一方面积极塑造自身过硬的品质，提高应对
政策变化引起的市场风险
项目的 SWOT 分析小结
通过上诉分析说明，项目的区位大环境优势明显，发展潜力大，但其居家的
小环境受一些因素的制约，因此只要开发商与代理商公司共同努力、优势互补，
结合市场环境和政府的政策及发展动向，通过科学市场定位、合理的规划设计扬
长避短，并制定有效的营销策略，选择恰当的入市时机，采用整合营销传播策略，
建立差异化的品牌形象，迅速建立认同感，同时用熟练的销售技巧和方式打动目
标客户，促成销售，必将确保项目开发的圆满成功。
4 项目的定位分析
市场的细分
目前，无论驻马店市还是全国其他一线、二线城市地区，都有很多滞销楼盘，
其价格再低也难以销售出去，主要原因是项目定位不准确，没有明确的目标客户
群体，不知道客户群体特征，产品定位不符合市场需求等等，因此项目定位对一
个楼盘来说至关重要。根据对区域消费者需求导向及基本情况分析，我们可以初
步对本项目的市场做细分，包括客户的年龄、职业、收入状况、家庭结构等，具
体如下：
（1）年龄：25-45 岁之间，以首次购房者和二次购房者为主，三次购房者
（投资）作为辅助，主要目的是拥有自己的物业，改善居住环境，成家立业孝敬
父母
（2）客户：驿城区客户 60%，县镇客户 37%，其他客户 3%。
（3）职业：城市企业管理技术人员（如金融、房地产、电信、制药等行业
的从业人员）、个体户和私营企业主（如三资及小型私企管理人等）、教师医生等
事业单位人员（如大学高中教师、机关事业人员等）、公务员及其他
图 购房者职业调查
教师医生等
企业管理技
术人员
个体户、私
营企业主
公务员
其他
（4）收入状况：事业小有成就、个人经济实力强，个人月收入稳定在 3000
元—4500 元占 50%，家庭月收入在 5000 元以上为 16%，3000 元以下为 32%，
30-45 岁的中年人具有一定积蓄，工作收入稳定。驿城区客户月收入 3000—4000
元，下属客户月收入 2000—3000，其它客户月收入 3500—5000 元。
（5）家庭结构：城市白领一族多为单身、两人世界；企业人士、教育、医
生家庭人员三人左右。
目标市场的定位
该项目处于驻马店市正在开发的地段上，开源主干道上绝佳的地块，财富的
聚集效应导致土地的价值迅速攀登。周围文化休闲中心和高新科技中心逐渐形成，
必然带动着经济、文化、教育、科技的全面繁荣，很多高校和机构办事处云集于
此，高端的商务氛围聚集着大量的高端商务客户群，有很强的消费能力。经过对
该地块分析和研究，在满足规划条件的基础上，本项目目标市场地位于“商业+中
高档住宅”的开发模式，“商业+住宅”的开发模式是比较流行的模式，只是在各自
的项目开发中熟轻熟重而已。根据对被访者的初步调查分析，我们可以认为该项
目以住宅类型为主，商业地产作为其辅助手段。
目标客户的定位
通过对市场的细分，市场分析之后，本项目目标客户定位为那些懂得享受生
活的人，主要分为以下四类：城市企业技术管理人员（如金融、房地产、电信、
制药等行业的从业人士）、个体户及私营企业主（如三资及小型私企管理人等）、
教育医生等及事业单位人员、公务员及其他。目标客户购房以置业自住为主。本
项目紧邻地区高中分校、职业技术学院、黄淮学院及市政府，目标客户收入较高
且随着人们消费观越来越成熟，有购买欲望和消费能力。在这些客户中，企业管
理技术人员和教师医生等事业单位人员占 62%，是主要的购房群体。
我们是要将项目打造为驻马店市最适合人居的项目，我们的客户也应该是最
懂得享受生活和追求生活品质的那一部分人，他们关注更多的是居住的感觉、周
边的环境、孩子的上学问题，交通的便利等等，本案能够带给客户的一系列便利
正好迎合了客户的需求。
产品的定位
结合项目的市场细分，客户的需求特征分析，本项目产品定位以客户需求为
导向，整体定位要满足目标客户中的三类人：城市企业技术管理人员（如金融、
房地产、电信、制药等行业的从业人士）、个体户及私营企业主（如三资及小型
私企管理人等）、教育医生等及事业单位人员，这三类人群都有一个共同特点：
即为中产阶级，在追求物质的同时还在意精神享受，具有较高的审美能力和品位
追求。不仅停留在户型面积上的品质和质量，他们对住宅的私密性、项目周边环
境、小区内部景观、项目质感、项目品牌等因素都很在意。他们购买的目的不只
是寻求其过渡居所，而是寻求一个在较长时间内都可以满足他们使用功能的住所，
因此在购买决策时会带有一定的前瞻性。
由此我们根据目标客户的需求和要求进行本项目的定位：
主题定位
“城市新开发地段+个性化+高舒适度+高升值力”
（1）以本案的景观和绿化、以及对产品细节的注重，营造本案的品质优势
和适宜居住的特点，在风格上努力于环境结合，体现其实用性和现代性；
（2）以本案的品质优势，结合适宜的价位，突出本案的性价比优势；
（3）造型力求新颖，符合目标客户的审美需要，以突出小面积、大户型这
一先进的户型设计理念为特点，并凸显其在降低单套总价、提高性价比方面的优
势；
（4）以本地段的升值潜力，突出本案的投资价值，让消费者体会更多的是
产品本身品质的提升。
形象定位
独特的户型空间、发展升值的地段、个性的文化休闲内涵、优美的自然环境、
精致现代的产品形象进行定位，把小区打造成一个中档的现代化生活小区。建筑
与环境的巧妙融合，将赋予小区一个全新的概念，以吸引更多的消费群体。
功能定位
“懂得享受、懂得生活的人士”
在产品设计上，以现代的设计为基调，做到现代、高雅、符合目标客户群的
审美习惯；在户型上，以住宅为主要，增加其他元素，增添入户花园，满足不同
客户的需求。
档次定位
本项目根据驻马店市民的收入及客户的承受力将项目定位为中档住宅，而不
是豪宅，其中包括了小区的规划合理性、户型设计的实用性、建筑外观的审美观
等，以独特的角度，从客户需求出发，不知要美观漂亮，而且要简约时尚，在同
等建造成本的基础上，设计出时尚前卫、富有创新的建筑单体。
5 建设规模、产品设计方案
建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，分析论证拟建
项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原
材料燃料供应方案及投资估算的依据。
建设规模
考虑到自有资金的有限（6000 万元），置地住宅小区规划总用地 平方
米，建筑面积 33157 万平方米，其中住宅 24872 万平方米，公建 2100 万平方米，
商铺面积 4808 平方米。总居住户数 216 户，规划总居住人口 600 人，容积率
，绿化覆盖率 35%。小区内休闲健身中心、商业网点、居委会、等设施。
产品方案
方案的设计
本项目计划建设三栋住宅加商业模式，两栋 22 层一栋 16 层，两栋 22 层位于
两边 16 层位于中间，三栋楼地上两层整体连接，三层以上分开，地下室做车库，
地上两层为商铺，三层以上为住宅，住宅中增加入户花园。小区设置休闲健身中
心及其他建筑小品。（具体楼层设置见附图 2）
户型的选择
小区规划以中档高层商住混合社区，因此，要突出项目规划上对该区域板块住宅
及商业市场的引领性，凸现项目整体的现代、大气感。在规划设计及建筑风格上
充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充
分体现 21 世纪科技新城高品质住宅区的风貌。
置地住宅小区项目主要居住对象为在驻马店市工作的白领阶层（个体户及私
营企业主），企业管理技术人员、教育等事业单位人员以及其他知识层次较高，
家庭收入较好的市民家庭。
根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：
表 户型分配表
楼型 户型 格 式 面积（㎡） 数量（套）
A 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 1 阳台 115 40①#
B 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 1 阳台
入户花园
121 40
C 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 1 阳台 118 28①#
D 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 1 阳台 96 28
①# E 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 1 阳台 115 40
表 用地平衡表
项 目 单 位 数 量
小区规划用地 ㎡
1.住宅用地 ㎡ 2500
2.公建用地 ㎡ 2300
3.道路用地 ㎡ 3000
4.公共绿地 ㎡ 1100
其他用地 ㎡ 1100
6 项目的建设条件及方案
建设的条件
自然条件
通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和
研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋
混凝土基础，建造 10 万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条
件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排
水。
城市的基础设施条件
通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通
等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同
时经该楼盘有三余条公交线路，周边学校、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，
为居民日常生活提供便捷。开源路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成
为今天驻马店市地区一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完
善。如菜场、超市、邮局、银行……随着大量居民入住，该街区的发展前景将一
片乐观。
周边环境条件
小区拟建于驻马店市开源大道与铜山大道交叉口东北方向，周围是地区高中分校、
职业技术学校和黄淮学院，西邻开源河（正在规划建设为休闲中心）水域开阔，
风光宜人，环河周围桃数环绕，曲转回折，是驻马店市民周末休闲度假的理想去
处。东面的驻马店市最大的体育馆及文化广场。整个小区有山有水，树木繁密，
绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。
项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高新技术人员，受教育
程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。
总体规划布局
置地住宅小区总平面图一风叶玫瑰为依据，建筑以合理的分布保证日照间距
在 之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利
用不规则地形布置休息厅，小区设东南两个主出入口；对于临路住宅，采用双层
隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。
建筑方案设计
户型设计建议
户型的优劣将直接影响客户的购买决定，在户型设计上，要讲究简洁、实用、
功能分区合理、科学，因此可以遵循以下原则：
（1）户型要求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，又不显
局促，充分合理的利用空间；
（2）功能配置合理完善，动静分区，污净分离；包括带卫生间的主卧室、
工作阳台、书房、儿童房等空间配置需要与户型面积和目标客户的需要相结合；
活动区、休息区、功能服务区三大主题居住空间分区明确，起居厅、餐厅拥有各
自独立空间：
（3）户型设计更贴近人性化，充分考虑细节，如半开放式的厨房设计以及
管线安装、通风排气条件，在中小户型中采用自用间隔的设计，体现个性品味；
（4）可考虑落地窗和外飘的低窗台设计，既增强可使用空间有开阔了视野，
充分体现人性化设计；
（5）起居休息室应宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，厅中合理设
计，有足够摆放家具和装饰的稳定空间，临路一侧户型力求主卧室等主要功能间
朝内，避免噪音干扰；
（6）主卧室设计有好的朝向和景观，避免噪声干扰，大户型的主卧室应带
有卫生间，如户内仅设一个卫生间，应放在主卧室的附近。
（7）户型设计要求客厅、主卧均朝阳
项目园林景观建议
对建筑来说，不仅风格要独特新颖，同时也要注重与小区整个环境的搭配及
小区环境的布局规划，一定要有自己的风格，所谓细节决定成败，对于细节一定
要处理到位。
本项目建议将小区道路两侧区域规划为整体景观，并考虑适当的水景设置，
既可以提升小区的档次，又可以增加卖点；在楼周围进行立体绿化，有效增加绿
化面积、改善环境、美化社区。
项目的配套设施建议
考虑到方便小区居民，建议配备有完善的配套设施，并与小区景观相协调融
合，以减少其对小区布局的影响和面积的占用；在建筑物下设计地下车库，既可
以满足有车一族的购房需求，又可以增加销售收入。
项目的智能化系统建议
随着人们生活水平的提高，人们对住宅的要求也越来越高，因此，建议增加
智能化设施及安防系统，提升小区的品质和售价，通讯、宽带等各种线路一步到
位，用户可自由选择是否使用，同时也便于以后升级。
环境保护
本项目产生的污水主要有餐饮废水、生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮
废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计
通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车
尾气，再次安装通风排气装置。
节能节水措施
节能措施
置地住宅小区小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节
约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证
舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，
降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等
耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实
现可持续发展的目标。
节水措施
（1）小区水环境
合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，
节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给
水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系
统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家
规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。
对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。
提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减
少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的
用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小
区内的污水和雨水排放收集到指定场所。
收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，
避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后
的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。
（2）绿化景观用水节水
保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。
景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用
水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。
绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透
补充地下水。
环境影响评价
环境条件调查
置地住宅小区提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲
究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、
广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，
而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度
感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。
35%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和自动化控制，污染
较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜、夏季凉爽，远离闹市区，周边高校
分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。
施工期环境影响分析
（1）施工期污染源
施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通
噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的
活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达
115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各
阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。
表 各施工阶段主要噪声源状况
施工阶段 声源 声级 施工阶段 声源 声级
挖土机 78-96 电钻 100-150
冲击机 95 电锤 100-105
空压机 75-85 手工钻 100-105土石方阶段
打桩机 95-105 无齿锯 105
混凝土输送
泵
90-100 多功能木工
刨
90-100
地板与结构
阶段 振捣器 100-105
装修、安装
阶段
混凝土搅拌
机
100-110
电锯 100-110 云石机 100-110
电焊机 90-95 多角磨光机 100-115
地板与结构
阶段
空压机 75-85
装修、安装
阶段
表 交通运输车辆升级
施工阶段 运输阶段 车辆类型 声级/dB（A）
土方阶段 土方外运 大型载重机 90
地板与结构阶段 钢筋、商品混凝土 砼罐车、载重车 80-85
装修阶段 各种装修材料及主要设备 轻型载重卡车 75
(2)施工期扬尘
施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水
泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；
人来车往造成的现场道路扬尘。
(3)施工期废水污染源
施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废
水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲
洗水。
(4)施工期固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各
种建筑装修材料。
施工期环境影响分析
(1)施工噪声影响
根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工
机械，这些机械的单体声级一般均在 80dB 以上，且各施工阶段均有大量设备交
互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确
切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声
级见表：
表 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB(A)
施工阶段 昼间场界噪声 标准值 夜间场界噪声 标准值
土方阶段 75-85 75 75-85 55
结构阶段 70-85 70 65-80 55
装修阶段 80-95 85 禁止施工 55
(2)施工扬尘的影响
由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大
小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。
通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环
境污染，应做到：
○1 场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，
设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，
施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，
同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离
居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影
响；
○2 工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声
满足环保要求；
○3 工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境
治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；
○4 筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于 3 米的简易屏障，或在使
用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。
公众参与
置地住宅小区环境影响评价“公众参与”的目的在于使公众对拟建项目的各种意
见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互
了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施
与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效
益。公众参与的对象为洪山区人大常委会的代表以及附近周围的居民，项目咨
询专家。
安全消防分析与建议
拟建项目对消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论
证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相
应的防范措施。
安全措施方案
针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安
全措施方案，主要有：
(1)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和
设备。
(2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。
(3)对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。
煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术
和安全措施方案。
(4)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。
消防设施
消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重
点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，
提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。
（1）火灾危险性分析
分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物
品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中
的火灾危险性等。
（2）调查项目场址周围消防设施状况
调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离
等，确定项目对公安消防机构的依托程度。
（3）消防措施和设施
根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波
及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消
防监控报警系统和消防设施配置方案。
7 项目的进度安排
项目整体控制计划
为了争取时间，缩短工期，保质保量的完成工程，本项目决定采取平行施工
的方式，本项目计划整体的工作时间从 2010 年 5 月 1 日开工，至 2012 年 4 月 1
日完工，历经 23 个月。
（1）准备阶段：从 2010 年 5 月 1 日～2010 年 8 月 1 日，历时 92 天；
（2）前期阶段：从 2010 年 8 月 1 日～2010 年 10 月 1 日，历时 61 天；
（3）的建设实施阶段：从 2010 年 10 月 1 日～2012 年 4 月 1 日，历时 548 天；
（4）的营销阶段：从 2012 年 4 月 1 日～2013 年 4 月 1 日，历时 365 天
表 项目整体控制表
2010 年 2011 年 2012 年
2013 年
主要工作 历时
5、6
月
7、8
月
9、10
月
11、
12 月
1、2
月
3、4
月
5、6
月
7、8
月
9、10
月
11、
12 月
1、2
月
3、4
月
5、6
月
7、8
月
9、10
月
11、
12 月
1、2
月
3、4
月
准备阶段 92
前期阶段 61
建设阶段 548
营销阶段 365
8 投资估算与筹资安排
成本分析
本建设项目总占地面积约 平方米，建筑面积 35561 平方米，其中
住宅 24872 平方米，地下室 2404 平方米，商铺面积 4808 平方米。总居住户数 216
户，规划总居住人口 600 人，容积率 ，绿化覆盖率 35%。小区内设配套有会
所、文化健身中心、居委会、派出所等设施。项目以建筑、自然与人和谐为理念，
旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。
本项目自有资金 6000 万元，从银行贷款 8000 万元，每半年贷款一次，利率
按半年 %，总利息 万元（计算见附表 2）。
（1）土地费用：根据驻马店市土地局点最新规定以及住宅用地 1200 元/㎡，本
项目所在地位于置地大道北，天中山大道西部，现属于二级、三级用地，根据周
围楼盘征用土地时点价格定位 1100 元/㎡，项目占地 15 亩，估计土地出让费
万元。
（2）前期费用主要是规划设计费、设计审图费、地勘费、招标费、三通一平费
等。估计总投资为 万元。
（3）建筑安装费：据调查及查阅相关资料，地下室开发成本大致为 3000-3500
元/㎡，商铺安装费较高配套设施取 800 元/㎡，地上住宅开发成本 1200-1500 元/
㎡，水、电、气、消防费及绿化费按相应比例计取。
（4）不可预见费：不可预见费率为 3%-5%，本项目取 5%。
（5）开发费用：开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用。其中销售费用
包括：广告推广费、市场推广费、销售代理费、销售手续费等，财务费用主要为
利息，总共为 万元。
（6）开发总成本：项目开发总成本为上述费用之和，及税费、报建费、竣工审
图费之和。共计 万元，平均每平方米成本 元。（具体分析见附
表 1）
项目的筹资
项目签订合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，
周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意
从以下几个方面去筹措资金：
项目的自有资金情况
筹措和利用自有资金 6000 万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，
本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动
资金，以及近期收回的各种应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收
工程款等。
项目贷款资金
用银行贷款 8000 万元，贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利
用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：本公
司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公
司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，
以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调
查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵
押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押
款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、
通货膨胀和贷款风险。（投资计划及贷款情况分析见下附表 2、附表 3）
9 财务分析及不确定性分析
财务分析
经营方式的确定
为了更好的结合企业的战略目标，实现实现短期利益和长期利益的兼顾，综
合考虑项目自身的特点，应采用出售方式进行项目经营，销售收入的计算按每半
年一次。
项目预计收入的计算
销售价格：从周围楼盘点调查附近明珠港湾及新天地未来城售价在 3000 元/
㎡左右，从整个市场看新开发区房价在 3000 元/㎡，解放路西边为 3500 元/㎡，
根据周围及市场情况及前面价格的预测初步定价为 2900-4000 元/㎡，商铺售价
在 3-4 万元/㎡，地下车位售价为 7-8 万元/个（销售收入及附加税金见附表 4）。
利润的计算
在随后的利润估算中，各项税率取值如下：营业税及附加税率为销售额的
%，所得税率为 33%。出售方案的土地增值税采用累进制.。由于出售房地产
项目，需要计算土地增值税，采用累进制，土地增值税为 万元（具体计
算见附表 5）。
根据《土地增值税条例实施细则》，对转让国有土地使用权、地上建筑物及
其附着物并取得收入的单位和个人收取土地增值税，增值额超过扣除项目金额
的 50%未超过 100%的部分，税率为 40%，速算扣除系数为 5%。因此如表所示，
所需缴纳的土地增值税为 万元。销售项目税后利润为 万元，（计
算见附表 6）：
经济效益评价
财务净现值是按事先规定的基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到
建设初期的现值之和。它是考察项目在计算内盈利能力的动态评价指标。净现值
大于或等于零的项目是可行的。本项目选择的基准贴现率为 10%。销售方案净现
值计算（销售净现金流计算见附表 7、8）。
（1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）
根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率
财务净现值（FNPV）= 万元
财务内部收益率(FIRR)=%
经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0，表明项目除了可以达到
基准的收益率外，还能后的超过受益，具有财务上、经济上的可行性，项目财务
内部收益率（FIRR）>10%，且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。
（2）项目投资利润率、投资利税率、投资回收期 、借款偿还期
项目总投资额 万元，总销售收入 万元，总销售利润额
万元（税后利润）
投资利润率＝平均利润总额/总投资额×100％＝％
销售利润率＝平均利润总额/销售收入×100％＝％
静态投资回收期＝ 年（根据现金流量表）动态投资回收期＝ 年
不确定性分析
本项目的风险主要由开发成本、租售价格、空置率、销售进度的快慢影响最
大。而这些变动因素，又受政治、经济、社会条件的影响。另外，自有资金占总
投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的
杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。
盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）来分析成本与收益的平衡关系的一
种方法。用经营能力利用率表示盈亏平衡点（BEP）计算公式为：
当本项目销售量达到 %，即销售量达到 平米时，项目处于保
本状态。
、
收入（万元） 销售收入
经营成本
销售量（平方米）
图 盈亏平衡分析图
盈亏平衡分析结果表明项目有较好的抗风险能力。
敏感性分析
敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化对项目评估
指标的影响，通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本评估报告以项
目收入与投资对财务净现值和内部收益率评价指标的影响进行敏感性分析，详见
敏感性分析表。
本部分的敏感性分析针对净现值、内部收益率两项指标进行评价，分别计算
售价上下波动 5%、10% 和总投资上下波动 5%、10%、时，对经济评价指标的
影响（以全部资金现金流量表为准）。
（1）对净现值的影响（计算见附表 9）
%100
%100
营业类费用管理费用销售费用销售收入
不可预见费直接开发成本
盈亏平衡点
显然，销售收入大小对项目经济情况影响最大，其次是投资额。所以在投资
额的确定和投资的过程中要格外注意项目情况的变化，力图最大限度的利用资金，
提高项目经济效果。
开发成本 销售收入
-10% -5% 0 5% 10%
图 单因素敏感性分析图（对净现值的影响）
（2）对内部收益率的影响（计算见附表 10）
显然，销售收入大小对项目经济情况影响最大。所以在投资额的确定和投资
的过程中要格外注意项目情况的变化，力图最大限度的利用资金，提高项目经济
效果。
销售收入
工程开发成本
%
10%
-10% -5% 0 5% 10%
图 单因素敏感性分析图（对内部收益率的影响）
%100
%20
总投资的平均敏感度
%100
%20
销售收入的平均敏感度
%100
%20
总投资的平均敏感度
%100
%20
销售收入的平均敏感度
（3）敏感性分析结论
通过本项目的敏感性分析可以看出，无论可变因素对财务净现值还是内部收
益率的影响如何，单因素敏感程度表现有如下特点：销售收入＞工程建设费用。
从单因素敏感程度排列程度上，我们有必要采取一些防范措施：
○1 降低项目投资。
通过优化设计、科学管理、全局统筹，工程建设的和销售开发中的各项费用。
○2 提高销售收益。
通过销售环境的营造、产品的设计，提高本项目的形象，并尽量做好营销策
划，选择适当时机出售物业。
10 风险分析及对策
社会评价
项目对社会的影响
项目对社会的影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的
重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，他对拉
动国民经济的增长起到了至关重要的作用。
随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居
住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住地环境（包括室内环境和室外环
境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的
建设不但可以为驻马店市的居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，
还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的绿化面积将达到
35%，由于本小区周围搞笑环绕，这将吸引大量的高校教师前来居住。除此之外，
由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计
单位、勘察单位、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建设以后，要想维
护小区良好的室外环境，必须大量人员就业的机会。要维护，这就会给许多物业
公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。
项目对所在地的互适性分析
该项目开发完毕后，所在地的人流，车流将会有很大的增量，对交通和市场
将有更高的要求，但考虑到该地区地处大学高中附近，周围交通条件较好，建成
后交通和市场环境还相当不错，小区附近有地区高中分校、黄淮学院、社区精英
幼儿园等，生活在这里的居民的子女可以享受到很好的学习环境。
社会评价结论
总的来说，该项目的建设将对社会各个领域的发展起到拉动作用，对社会的
发展是有积极作用的。
表 项目建设对社会的影响及相关措施
社会因素 影响范围程度 可能出现的后果 措施建议
对居民收入的影响
项目市场价格与
工薪阶层居民收
入平衡，但对低收
入居民影响较大
无严重后果较为适应
可以采用分期付款等
多种付款方式
对居民生活水平与
生活质量的影响
影响到小区的居
住人员。
提高人们的住房质量，
提高了小区人民的生
活水平
对居民就业的影响
对驻马店的下岗
职工、设计院、施
工单位、监理单位
物业管理公司等
产生积极的影响
提高了居民就业率 吸纳无业居民就业
对不同利益群体的
影响
项目投资经营方、
项目出售对象、管
理方、政府部门范
围较小
项目投资经营方获得
较大利润，提高了居
民的生活质量。
定价要兼顾各方，按政
策承建项目
对地区、文化、教
育、卫生的影响
文化、教育、卫生
方面范围广
增添文化气氛、促进
教育事业、形成健康
卫生环境
持续发展
对地区基础设施、
社会服务质量和城
市化进程的影响
基础设施、社会服
务质量等各方面
的范围广
促进地区基础设施建
设，提高服务质量，
加快城市化进程
持续发展
对少数民族风俗习
惯和宗教影响
无 无 无
风险分析
为了确保风险分析的质量，有必要对置地住宅小区投资过程中可能存在的风
险因素进行科学的分析，是投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从
而采取相应的措施或对策来减少风险损失。
自然风险
自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程
造成的影响，以及对房地产商品所产生的直接破坏，从而对房地产开发商和经营
者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、
雪灾风险、气温风险。
因此，在工程施工中密切注意天气变化和注意收听天气预报，做好防雨、雪，
防火等措施，提前做好防范。
政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来
各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于
政策的变化而带来的风险将对房地产产生重大的影响。政策风险因素又可分为以
下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度
改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、法律风险。
所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，关注国家及地方的相关政策，
以便及时处理由此而引发的风险。
经济风险
经济风险因国民经济状况变化因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有
关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、低价风险、融资风险、管理
风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
在开发建设中组织相关管理小组，对项目进行动态控制，及时了解市场的供
求状况，做好事前、事中控制
技术风险
房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给
房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建
筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损
坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。
因此，在工程施工过程中，随时检查仪器设备、及时修理保养，做好材料的
管理和采购，制定相关安全措施保证施工人员的安全。
内部决策和管理风险
内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导
致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、
物的组织管理风险等。
因此，项目管理者应最大限度的发挥各方的积极性，公平合理，责、权、利
平衡合理分配人、财、物，采取有效的管理组织形式，使项目信息及时有效的传
达给每一部门的人员。
投资风险的控制
及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减
轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。
该项目控制风险的方式包括三项措施：
（1）通过加快速度来回避风险
开发经营周期越长则项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营
周期越长则项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险
的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、
来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的
承包合同，以保证资金 的充分供应，与建筑材料等物资供应签订施工材料供应
合同。这样极可能避免不必要因素的影响。
（2）通过市场调查来降低风险
通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目
的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投
资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样
就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。
（3）通过加强管理来控制风险
良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度
和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地
减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。
11 研究结论及建议
推荐方案的总体描述
通过研究本区域的经济发展趋势, 调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形
式，经过深入研究论证，该项目采取“商铺+住宅”的模式盈利可能性较大，投资
机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。
推荐方案的优缺点描述
优点
（1）项目拥有较好的投资环境与机遇
国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的
鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提
供了一个较好的投资环境与机遇。
（2）项目在经济上具有较强的可行性
项目总建筑面积：35561 平方米
项目总投资： 万元
项目财务净现值： 万元
项目财务内部收益率：%
（3）项目具有突出优势
在本项目的附近与置地住宅小区的竞争对手较少
本小区的定位属于中等档次，在同一供需圈内缺少可替代的物业，且需求量
较大
公司的信誉较好且有资金优势
项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）
项目所处地块的发展前景较好
公司的资金具有优势且信誉良好
缺点
（1）项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定
位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。
（2）房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取
委托销售的方式。
结论及建议
结论
从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调
研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。
该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以
提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，推动了房地产经济发
展，起到了搞活经济的作用
从社会效益来说：由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将人民提
高了优越的住宅环境，积极有效的响应了驻马店市的安居工程，使人民能够更好
的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使人民能够更好的感受到经济发
展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居
乐业。因此社会效益极为可观。
从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的
破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造
型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将
在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化市容，改善环境带来较大的影响。纵
观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行
的
建议
强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变
化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
（1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能出现对不确定的风险。
（2）密切关注国家及地方相关政策，对项目进行动态实施。
（3）要做精品。严格控制产品设计的各个环节，努力设计出符合客户需要、高
水平的产品，完善小区的设施。
（4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。
（5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。
特别要准备好抗风险资金，不可挪用。
附 录
一、附图
附图 1 《选址位置图》
附图 2 《楼层平面图》
二、附表
附表 1 《本项目的成本分析表》
附表 2 《分年资金投入计划》
附表 3 《借款偿还计划表（等额还本，利息照付）》
附表 4 《销售收入及税金表》
附表 5 《土地增值税估算表》
附表 6 《销售税金及附加估算表》
附表 7 《项目全部资金现金流量表》
附表 8 《项目自有资金现金流量表》
附表 9 《敏感性分析表（对净现值的影响）》
附表 10 《敏感性分析表（对内部收益率的影响）》
附图 1 选址位置图
附图 2 楼层平面图
22F 2F 16F 2F 22F
1# 2# 3#
附表 1 本项目的成本分析表 单位：万元
一、主要技术指标 计算过程 备注
1、土地面积（亩） 15
2、规划建筑面积（㎡） 地下面积+地上面积 35561
、地下面积（㎡） 2404
、地上面积（㎡） 33157
3、商铺面积（㎡） 4808
4、住宅面积（㎡） 28349
6、住宅户数 216
7、容积率 地上建筑面积÷土地面积
8、建筑密度 建筑基底总面积÷土地面积 25
9、绿化率 35
10、停车位 100
11、建筑层数
、1#3# 22
、2# 16
二、开发成本（万元）
1、土地费用 土地面积×1100 元/亩
2、前期费用
规划费 规划占地面积×2 元/㎡ 2
设计费 建安费×2%
设计审图费 设计费×1%
地勘 建安费×%
招标费 建安费×%
质检费 建安费×%
三通一平费 土地面积×2 元/㎡ 2
三、建筑安装费（万元）
1、地下建安费 地下建筑面积×3000 元/㎡
2、地上建安费
商铺建安费及（含
配套设施费）
商铺建筑面积×3800 元/㎡
住宅建安费 住宅建筑面积×1300 元/㎡
3、总平及绿化 规划建筑面积×150 元/㎡
续表本项目的成本分析表
4、水电气费及安全消防 规划建筑面积×50 元/㎡
四、配套设施费 （35561-4804）×320 元/㎡
五、开发管理费（万元） （一～四）×2%
六、报建费（万元） 规划建筑面积×150 元/㎡
七、建设监理费（万元） 建安费×%
八、竣工审图费（万元） 设计费×7%
销售额×2%
九、营销费用（万元）
广告费×1%
十、不可预见费（万元） （一～九）×5%
十一、开发贷款利率（万
元）
十二、税费（万元）
1、营业税 销售收入×5%
2、城市维护建设税 营业税×7%
3、教育附加税 营业税×2%
开发成本小计（万元） 一～十二
每平米开发成本（元/㎡） 开发成本÷规划建筑面积
附表 2 分年资金投入计划 单位：万元
小计
分年计划 100% 35% 35% 30%
建设投资（无
利息）
其中：贷款投
资
8000 2800 2800 2400
利息（利率
%）
总投入资金
附表 3 借款偿还计划表（等额还本，利息照付） 单位：万元
序号 项目 合计
1 年初借款余额
2 本年借款 0 0
3 本年应计利息
续表借款偿还计划表
4 本年还本付息
其中：还本
付息
5 年末借款余额 0
附表 4 销售收入及税金表 单位：万元
项目 合计
一、销售收入
1、住宅收入
价格（元/㎡） 3000 3000
销售量（㎡） 28349
2、商铺收入 16828 10500 6328
价格（万元/㎡）
销售量（㎡） 4808 3000 1808
3、车位收入 800 480 320
价格（万元/个） 8 8
销量（个） 100 60 40
二、销售税金及附加
1、营业税（5%）
2、城市维护建设税
（7%）
3、教育费附加
（2%）
附表 5 土地增值税估算表 单位：万元
土地增值税估算表
序号 项目 金额 备注
1 销售收入
2 总成本
3 营业税及附加
4 印花税及管理费 销售收入*%
5 毛利润
6 其他扣除项目 0
7 增值额 等于 1-2-3-4-6
8 增值比例（%） >50%,<100%
9 适用税率 40%
10 土地增值税
增值额*适用税率-
（2+3+4）×5%
附表 6 销售税金及附加估算表 单位：万元
销售税金及附加估算表
序号 项目 金额 备注
1 销售收入
2 总成本费用
3 营业税及附加
4 印花税及管理费
5 土地增值税
6 利润总额
7 所得税 33%
8 税后利润
9 税前投资利润率(%)
10 税后投资利润率(%)
附表 7 项目全部资金现金流量表 单位：万元
序
号
项目 合计
-
-
-
-
-
1 现金流入
销售收入
2 现金流出
开发投资
营业税金
及附加
土地增值
税
所得税
3 净现金流
量
4 折现系数
（10%）
1
5 折现现金
流量
折现系数
（12%）
1
折现现金
流量
折现系数
（15%）
1
折现现金
流量
计算指标：FIRR=% FNPV= 万元（10%）
静态投资回收期＝（年） 动态投资回收期＝（年）
附表 8 自有资金现金流量表 单位：万元
序
号
项目 合计 -
-
-
-
-
1 现金流入
销售收入
2 现金流出
自有资金 6000 2100 2100 2100
经营成本
营业税金
及附加
土地增值
税
所得税
借款本金
的偿还
借款利息
的偿还
3 净现金流
量
-2100 -2100 -1800
4 折现系数
（10%）
1
5 折现现金
流量
-2100 -1911 -1494
折现系数
（12%）
1
折现现金
流量
-2100 -1869 -1440
折现系数
（15%）
1
折现现金
流量
-2100 -1806 -1368
（注：经营成本取销售收入的 %）
计算指标：FIRR=% FNPV= 万元（10%）
静态投资回收期＝（年） 动态投资回收期＝（年）
附表 9 敏感性分析表（对净现值的影响） 单位：万元
变化率 -10% -5% 基本方案 5% 10%
开发成本
销售收入
开发
成本
敏
感
度
系
数
销售
收入
附表 10 敏感性分析表（内部收益率的影响） 单位：万元
变化率 -10% -5% 基本方案 5% 10%
开发成本 % % % % %
销售收入 % % % % %
开发
成本
敏
感
度
系
数
销售
收入
参考文献
[1]施建刚，《房地产开发与管理》[M]，同济大学出版社
[2] 刘晓君，《工程经济学（第二版）》[M]，中国建筑工业出版社
[3] 黄友亮，《工程经济学》[M]，东南大学出版社
[4] 严军印，《建设项目评估》[M]，机械工业出版社
[5] 刘晓红、徐玖平，《项目风险管理》[M]，经济管理出版社
[6] 谭大璐，《工程估价（第三版）》[M]，中国建筑工业出版社
[7] 关柯、丛培经，《建筑工程经济与企业管理》[M]，中国建筑工业出版社
[8] 房地产基本制度与政策[M]，化学工业出版社
[9] 有关可行性研究资料：驻马店市 2008-2012 房地产规划报告[R]
[10]驻马店市商业市场可行性研究报告[EB/OL]，
[11]驻马店市房地产市场分析报告[EB/OL]，
