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天润五江置业
2005 12 29
上河国际街区（住宅）•营销策划报告
市场篇:竞争对手分析
竞争对手分析
华樟名府
上东印象
银港水晶城
竞争对手分析小结
周边区域小户型公寓旺销，市场竞争激烈。
缺乏完善商业配套，对销售造成一定影响。
总价较低，使其正成为市场的投资热点。
缺乏吸引眼球的推广包装方式。
与本项目产品相比，本项目在户型上更具有市场优势。
产品篇:规划及建筑设计分析
总体规划:
A1区5至22层是住宅,共548户
通过四梯二十四户的平面组合形成,形成长廊式的楼层布局,是典型的公寓设计。
形成方正的建筑轮廊，既能使用地有限的临街区得到延长，争取尽可能多的户数都拥有美丽的主题园林景观，又能表达出小户型公寓这一主题。
产品篇:规划及建筑设计分析
环境空间与景观设计:
公寓层高3M以上，具有宽敞明亮的居住效果。
拥有项目中心地带美丽的主题园林景观。
大平台花园设计。
外立面
简洁现代，整体感强。
利用简洁的直线造型，创造城市标志性的国际街区生活公寓形象。
户型评析
公共走道
公共走道
南面通风采光
北面直观景色
A户型（单间）
建筑面积：
B户型（单间）
建筑面积：
Ｃ户型（两厅两房）
建筑面积：
Ｄ户型（一厅两房）
建筑面积：
主力户型
户型评析
洗手间
开放式厨房设计
布局紧凑
方正实用
阳台可近观主题景观和商业街区
A户型（单间）
实用面积：
建筑面积：
实用率：%
户型评析
宽敞的开放式厨房
布局紧凑
方正实用
阳台可近观主题景观和商业街区
B户型（单间）
实用面积：
建筑面积：
实用率：%
户型评析
卧室方正实用
客厅
宽敞明亮
卧室可近观主题园林景色和商业街区
Ｃ户型（两厅两房）
实用面积：
建筑面积：
实用率：%
户型评析
房出阳台
视野开阔
布局紧凑实用
Ｄ户型（一厅两房）
实用面积：
建筑面积：
实用率：%
SWOT分析（优势）
城市东进。
具有开阔主题商业景观和街区景观。
一流设计 ：景观先行的规划设计、方正的建筑外立面、大型车库、豪华公寓大堂、开阔的景观电梯间。
创新户型：南北对流、视野开阔、观景阳台、间隔方正和实用率高等极具吸引力。
超大型商业配套，包括购物、娱乐、餐饮和休闲等功能主力商家。
SWOT分析（劣势）
项目周边区域目前还较杂乱，形象较差。
周边景观欠缺 。
SWOT分析（机会）
区域认同逐增
市政利好不断
新兴住宅板块
新交通中心
项目所在商圈有较多高质消费人群
SWOT分析（威胁）
小户型住宅市场供应竞争激烈
长沙城市发展步伐较为缓慢
项目目前人气尚不足，周边入住居民不多
SWOT综合分析
发挥优势，抓住机会
高姿态切入市场，整合产品特点塑造标志建筑。
用媒体提高市场关注度。
中价高走，赢得市场美誉度。
抓住机会，规避劣势
利用市政的不断利好来转换区域形象，化不利为有利。
发挥优势，化解威胁
利用大市托升板块价值。
突出主题景观、建筑设计及物管，以增强竞争力。
规避劣势，化解威胁
突出项目的稀缺性
相同特点的产品对比，突出性价比。
加强现场包装和样板房包装。
项目市场定位
主题水景和MALL景观
营造国际风情文化生活
大型高档楼盘（区域）
打造国际精品公寓
小户型设计/超大型商业配套
树立项目品牌形象
国际精品公寓
项目形象定位
区域板块大致共性
典雅、高档、明丽
项目独有的特性
主题水景和MALL景观双重享受
超大型商业配套
独特的建筑设计
抽离之，建立独特形象
因势利导，强化形象，营造感觉
长沙标志性国际风情公寓
案名建议
街风
街雅
街颂
街韶
汇形
汇声
汇光
汇彩
街韵
汇景
目标客户群定位
投资人士（周边区域）
他们一般选择户型面积小，总价低的物业，公寓是投资者 乐于购买的物业。周边区域专业市场数量众多，盈利能力强的铺主会购买公寓，用于办公、休息及接待客户。
年轻白领
带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的公寓可用于家庭居住。
经常往来长沙的商务人员
由于业务上的关系，不少商务人员经常往返长沙，这类人会选择购买公寓，以方便居住和办公。
SOHO族
随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实，深圳已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。
营销策略
“商铺带动住宅，住宅促进商铺”销售策略
互相推动，带来各层次客源
“产品唯一性”销售策略
突现产品规划设计的唯一性（建筑、景观、间隔和 户型）
“低开高走，逐步拉升”销售策略
价格步步上扬，预留升值空间。
“体验式”销售策略
强化样板房现场包装，营造公寓居住环境
推广策略
蓄客期（亮相）
首期推广主线节点
内部认购期
公开发售期
持续销售期
保温期
蓄客期（亮相）
2月2０日－3月24日
内部认购期
3月2５日－４月28日
公开发售期
4月29日－５月１５日
第二次蓄客期
５月１６日－６月９日
第二次公开销售期
６月１０日－６月３０日
住 宅
商 铺
时间节点
推广策略
营销推广主线和时间节点和商铺一致，但有各自不同的推广主题
营销活动和商铺推广同时配合执行。
传播媒体策略和商铺基本一致。
现场包装和商铺推广同时配合执行。
因公寓与商铺是不同的产品,建议商铺楼与公寓有各自的楼书。
增加实景样板房，强化样板房包装。
宣传、活动推广时间节点控制
蓄客期
2月中-3月底
内部认购期
公开发售期
第二次蓄客期
第二次公开发售期
3月底－4月底
4月底－5月中
5月中－5月底
6月中－6月底
国际风情体验馆开馆SHOW（3月10日）
项目推介会
（3月25日）
项目开盘盛典（4月29日）
周边城市项目推介会（5月28日）
财富体验旅程
（6月28日）
宣传线
活动线
正式接受诚意金
营销中心开放
项目形象亮相
周边区域蓄客
接受认购咨询
外展中心开放
销售物料筹备
强大宣传造势
商铺公开发售
住宅公开发售
周边城市蓄客
上河会会员活动
推广主题
主题水景和MALL景观双重（2）享受
3米层高设计，宽敞明亮，采光通透
≥∞新商业中心，升值无限
0
2
3
街区无限320
0距离物管服务，0距离MALL生活
≥∞
各阶段推广主题
超大型
商业配套
主题水景和街区景观双重享受
超前建筑风格和设计
3月中-4月中
内部认购期
公开发售期
4月中－4月底
4月底－5月中
蓄客期
2月中-3月中
零距离
酒店管理服务
样板房包装
开放式厨房设计
布局紧凑实用
个性化装修
样板房包装
通风采光性好
SOHO办公
居住办公兼备
物业管理建议
酒店式服务
客户商务中心
24小时保安值班
高速宽带上网
