目 录
81. 政策资讯
政策发布
8【上海】
9【杭州】
9【苏州】
政策小结
112. 低密度土地市场
低密度土地出让（及以下）
11【上海】
11【杭州】
11【苏州】
低密度土地成交（及以下）
12【上海】
12【杭州】
12【苏州】
低密度土地市场小结
143. 长三角别墅市场
上海别墅市场
市场概况
供求走势
小结
杭州别墅市场
市场概况
供求走势
小结
苏州别墅市场
市场概况
供求走势
小结
274. 著名别墅项目监测
上海著名别墅项目监测
佘山3号
涵璧湾
绿城玫瑰园
万科第五园
东郊紫园
杭州著名别墅项目监测
绿城桃花源
西溪玫瑰
苏州著名别墅项目监测
华丽家族·太上湖
太湖黄金水岸
中海独墅岛
月报导读
政策资讯
■【全国】三部委表示房贷政策不变，楼市调控继续。
■【全国】国土部发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，征地补偿要同地同价。
■【全国】国土部联手银监会密查，锁定1436宗闲置土地。
■【上海】上海土地新规：开发商30天内付清全部土地款。
■【上海】上海公布经适房购房税费贷款优惠政策。
■【杭州】杭州拟规范酒店式公寓项目。
■【苏州】沪宁城铁7月1日全线开通，苏州楼市或将变革。
■【苏州】三套房贷在苏州仍持“通行证”。
低密度土地市场（容积率及以下）
■【上海】7月全市供应2幅容积率及以下的低密度土地，供应占地面积共计万㎡。
■【上海】7月无低密度住宅用地成交。
■【杭州】7月无低密度住宅用地供应。
■【杭州】7月无低密度住宅用地成交。
■【苏州】7月无低密度住宅用地供应。
■【苏州】7月无低密度住宅用地成交
长三角别墅市场
■【上海】1-7月份，整个上海别墅累计供应4396套，成交共计3392套；
■【上海】6月上海别墅市场成交总套数273套；
■【上海】6月上海别墅市场成交面积64854平方米；
■【上海】6月上海别墅市场成交均价26761元/平方米。
■【杭州】7月杭州有16个楼盘共计2500多套新房面市；
■【杭州】7月杭州主城区共成交商品房2380套，环比今年6月涨近七成，创近三个月以来的新高；
■【杭州】7月主城区商品房成交均价为18890元/平方米，环比下降3%。
■【苏州】7月份苏州别墅房源新增供应为万方，环比下降%；
■【苏州】7月份杭州别墅市场成交量为万方，环比缩幅为%；
■【苏州】7月份苏州别墅市场的整体均价为13114元/平米，环比下降%。
著名别墅项目监测
■【上海】佘山3号二期目前尾盘在售，还剩最后十几套；佘山3号7月成交4套独栋别墅，成交面积1285㎡，成交均价40832元/㎡，成交金额5245万元。
■【上海】涵璧湾一期在售700-1000多平米的独栋别墅，目前剩余别墅不多； 7月累积成交1套，成交面积687㎡，成交均价37900元/㎡。7月18日（周日）举办了品味涵璧湾·交大EMBA08春季班活动。
■【上海】7月份，绿城玫瑰园3期无推盘，仍在售今年4月份推出的首批11套独栋。目前在售以750-950平方米的毛坯小独栋主打，部分房源为精装交付；总价为3000-3800万/套，附送地下室为200平方米左右。7月无成交记录。
■【上海】万科第五园第二批房源7月30开盘推出了38套联排别墅，目前已经售完过半；主力面积在160-200平米之间，售价33700元/平方米起。预计8月左右推出下批联排别墅，目前具体开盘时间待定。7月9日，举办了“万科第五园设计师专场品鉴会”。
■【上海】东郊紫园7月1日加推7套臻品房源，已有1套成交，剩余6套；户型面积370-550平米，1700万元/栋起；超值附赠约120-200㎡阳光地下室；成交的前两套独栋实行总价88折优惠。项目共133套，存量114套。7月24日隆重举办玛莎拉蒂名车试驾，布契拉提珠宝品鉴活动。
■【杭州】绿城桃花源目前在售3套中式别墅，地上面积700-900平方米，地下面积300-500平方米；售价3600万/套左右，将于2011年年底交房。计今年年底将推出一批法式别墅，售价估计在2000万/套左右，具体开盘时间及价格未定。
■【杭州】西溪玫瑰预计今年下半年开盘，首期将推70套排屋，户型共有9种，面积在220-360平方米，目前尚未决定是一次全部推出还是部分推出，均价未定。西溪玫瑰一期已经部分结顶，样板房正在装修中，将于10月或11月对外开放。
■【苏州】华丽太上湖7月份共成交1套，为450平米的独栋产品，成交均价为22000元/平米。华丽太上湖目前在售一期独栋尾房，目前剩余9套房源待售。二期初步预计10月推出，类型为联排和叠加别墅，主力面积在179 平米-341平米之间，将推售379套，价格待定。7月16（周五），华丽家族上演谭盾版《牡丹亭》。
■【苏州】黄金水岸自首次开盘之后，销售情况相对较为乐观，但受湖景精装公寓推售和独栋别墅可售量有限的影响，别墅产品去化放缓，7月份暂无别墅成交。二期别墅产品推盘计划中，预计将于9、10月进行加推，均价待定。
■【苏州】7月份中海独墅岛销售4套，成交均价在28000元/平米左右。目前中海独墅岛共推售140套联排产品，目前剩余26套在售，其中6套为类独栋产品。目前在售联排，总价范围在500-1200万元/套之间，类独栋产品总价3500万元/套起。
1. 政策资讯
政策发布
· 三部委：房贷政策不变 楼市调控继续 2010-7-13 新华网
近日，部分媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”，引起各界关注。昨日，住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式进行了回应，均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；国资委昨日也否认授意房地产央企扩张拿地。
· 国土部：征地补偿要同地同价 2010-7-14 楚天都市报
据《法制晚报》报道昨日上午，国土部发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。
· 国土部联手银监会密查 锁定1436宗闲置土地 2010-7-17 华夏时报
目前国土部正首度联手银监会，由各地银监局详细上报用地信贷，密查1436宗闲置土地，对囤地、闲置行为严格限制。
据国土部调查显示，上半年全国仍有万件违法用地行为发生，涉及土地面积万亩，耕地万亩。据悉，闲置土地多为发达地区，如北京、广东和江苏等地，70%以上的闲置土地性质为住宅用地。
【上海】
· 上海土地新规：开发商30天内付清全部土地款 2010-7-20 北京青年报
上海再出土地新规，今后开发商拿地，不仅要在拿地现场签订土地出让合同，拿地开发商还须在30天内全部付清全部土地款。而北京现行的拿地新规相比上海而言，严格程度不相上下：北京拿地开发商须在10天内签订土地出让合同外，还须在短期内一次性付清土地出让金。
上海房地产业内人士对此分析认为，上海的规定意味着，今后在上海拿地的开发商须在拿地一个月内，全额支付土地款。"而从目前土地出让和成交的情况看，这意味着开发商须在一个月内拿出少则数亿元多则数十亿元的土地款，这对开发商的资金链是一个很大的考验。这意味着开发商拿地门槛加高，政府从土地源头对楼市实行更加严格的监管。"
· 上海公布经适房购房税费贷款优惠政策 2010-07-25 观点地产网
由上海市住房保障和房屋管理局、财政局和地方税务局等七部门同时制定出台的购买经适房适用税费贷款政策于7月23日推出，该政策规定上海市民购买经适房最多可有六方面的优惠。
该政策明确，购买经济适用住房的，在上海市现行3%契税税率基础上减半征收。其中，首次购买90平方米及以下经济适用住房的，凭上海市房地产交易中心出具的首次购房证明，契税税率暂按1%征收。
【杭州】
· 杭州拟规范酒店式公寓项目 2010-07-15 观点地产网
据杭州当地媒体报道，杭州市规划局在今年6月份的一份《关于规范办公及酒店类建筑规划设计管理的若干意见》已经上报杭州市政府，等待批复。这是杭州第一份有关酒店式公寓相关禁令。
据悉，该意见的内容与之前北京、宁波出台的酒店式公寓相关禁令非常相似：一是任何办公及酒店类项目就按规划确定的性质进行设计，严格按照规划用途，不得擅自改变，不得建设酒店式公寓，意见中所指办公及酒店类建筑指公开出让的商业金融业用地的建设项目，及村属10%留用地项目。二是酒店(含公寓式酒店)类项目一律不得办理分层、分套(间)的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续，一般不予办理产权分割登记手续。单元式、公寓式办公楼销售仅限于企业法人。
【苏州】
· 沪宁城铁7月1日全线开通，苏州楼市或将变革 2010-07-01 搜房新闻网
7月1日，沪宁城际铁路全线通车。沪宁城铁在苏州设立了新区、工业园区、阳澄湖、昆山南、花桥等6个站点，城铁全线辐射至苏州相城区、新区、古城区和园区等片区。围绕沪宁城铁新区站而规划建设的高铁新城已经破土动工，周边的楼盘也随即升值，房价也将大幅度攀升。相信，在不久的将来，围绕园区、阳澄湖、火车站站点而进行的周边片区规划建设也将会有条不紊地进行。
· 三套房贷在苏州仍持“通行证” 2010-07-16 搜房新闻网
日前传言“三套房贷松绑”，环视全国银行，6成银行仍可房贷三套房贷。就苏州市场而言，各银行基本上都“开闸”。
知情人士透露：“虽然现在可以办理第三套房贷，但是由于投资成本的增加，前来办理的客户不多。”其实银行之所以出现“松动说”，主要还是长时间楼市成交量的下降，到时房贷量大减，银行信贷压力的增加，要松动房贷也是情理之中，特别是对于商业银行而言。
银行
三套房首付比例
利率浮动变化
房贷认定标准
工商银行
原则上不办理
建设银行
55%
倍
认贷不认房
农业银行
55%
倍
认贷不认房
中国银行
60%
倍
认房认贷
招商银行
51%
倍
——
交通银行
60%
倍
认贷不认房
中信银行
60%
倍
认房认贷
光大银行
60%
倍
认贷不认房
政策小结
目前几乎所有新出台的主流政策都是对新国十条的深化与细化，7月没有针对别墅细分市场的新政出台。这是由于高端市场本身存在的投资投机行为很少，市场相对健康有序。相对于上海等其他一线城市，苏州目前在房贷的执行方面也相对较为宽松，并未严格按照国家规定的即认房又认贷的细则，因此在一定程度上大大缓解了高端置业客群的置业压力，有利于高端市场的去化和发展。
2. 低密度土地市场
低密度土地出让（及以下）
【上海】
7月上海全市土地供应52幅，供应占地面积共计1669597平方米，环比%。其中，容积率在及以下的两幅低密度土地，均来自于罗店新镇。从7月份上海低密度土地市场供应的情况来看，上海别墅发展的重心有从松江与浦东向北部发展之势。
图2-1、7月上海低密度土地供应
地块名称
四至范围
土地用途
土地总面积（万㎡）
出让面积（万㎡）
容积率
竞买申请时间
罗店新镇F1-4地块
西至抚远路、北至美兰湖大道
居住
7月21日至8月2日
罗店新镇F1-6地块
东至美兰湖高尔夫球场、南至美兰湖高尔夫球场、西至抚远路、北至十年村小李宅
居住
金山新城区A4地块
东至卫零北路，西至东平北路，南至龙皓路（原红旗西路），北至龙航路（原金航路）
居住用地
8月9日至8月18日
（资料来源：上海规划和国土资源网）
【杭州】
7月杭州全市土地供应43幅，供应占地面积共计1424673平方米，环比%。无低密度土地供应。
【苏州】
受国家对房地产政策调整的影响，苏州土地市场供应表现低调，2010年仅4月份和5月份有公告土地出让信息，但是体量相对较小。及以下容积率的土地在2010年1-7月份总供应建面仅仅万方，环比2009年6-12月份缩减%。
图2-2、苏州公告土地走势图
低密度土地成交（及以下）
【上海】
7月无低密度住宅用地成交。
注：上述中，罗店两幅低密度住宅地块于8月4日被远洋地产以亿购入。
两幅土地均位于上海市北部区域宝山区罗店镇核心区——罗店新镇，距上海市中心区域人民广场约28公里。罗店镇位于宝山区西北部，与上海市嘉定区接壤。2001年，罗店被列为上海市重点开发建设的“一城九镇”之一（后改为“三城七镇”）。
两幅土地与美兰湖高尔夫球场无缝相接，且均为稀缺低密度住宅用地，周边生态环境良好，适合开发高品质产品项目，具有极为稀缺资源优势。考虑到低密度土地资源的稀缺性及板块的成长性，项目具备很大升值空间。
【杭州】
7月无低密度住宅用地成交。
【苏州】
7月无低密度住宅用地成交。
低密度土地市场小结
曾在过去两年助推房价疯狂上涨的土地出让价格，终于在房地产宏观调控近半年后，在上海土地出让市场上显性回落，上海罗店的两幅低密度住宅板块以“罕见”的低价格成交，不但区域土地价格水平已从去年的约912万元/亩回落至850万元/亩，而且成交现场无人竞价，远洋地产以最高挂牌价的方式直接获得地块。地价高位回落与房地产商的“集体萎靡”也颇令人玩味。
土地财政一路高歌的杭州市，则遇到多年未见的"倒春寒"。去年杭州土地成交金额堪比上海，与上海双双迈入1000亿大关。现如今，2010年已过半年，杭州的土地出让收入仅为去年的四分之一。
苏州土地市场也较为冷淡，继新政之后的6月份土地拍卖会之后，便暂无出让计划公布，而从2010年1-7月份的土地出让和成交情况来看， 及以下容积率的土地在2010年1-7月份共出让总建面仅万方，而2009年6-12月份共出让总建面万方，可见进入2010年之后土地出让量环比09年6-12月有明显的缩水，缩减幅度高达%。
而从出让的低容积率土地的成交情况来看，不仅占总出让土地量的比重较小，而且苏州市场对低容积率土地的需求相对较为旺盛，并且出让土地位置有向离苏州中心区相对较远的板块发展的趋势。未来苏州别墅市场将逐渐向城市边远地带发展，且低容积率产品将逐渐稀缺，将导致未来苏州别墅、类别墅产品售价将逐渐走高。
3. 长三角别墅市场
上海别墅市场
市场概况
· 发展史简述
上海别墅市场兴起于上世纪90年代初，到2001年，经济开始全面复苏，别墅市场也开始了真正快速的发展。与此同时，限制别墅用地供应的政策也开始出台，2006年、2007年国土资源部再次明令禁止别墅类房地产项目的供应，这些政策措施的相继出台也开始了别墅稀缺性的。
· 版块划分
佘山版块：自02年佘山的第一个别墅项目紫园以亿的天价开盘以来，佘山就奠定了其顶级别墅的地位。
随着近年佘山高尔夫别墅、月湖山庄、银湖别墅、晶园、东紫园、世茂庄园等一系列顶级别墅的相继推出，佘山板块别墅俨然已成为上海顶级别墅的符号。地区别墅的单价也从2、3、5万元/平方米，一路攀升到10万乃至十几万元/平方米。由此，经过多年发展的佘山板块已逐步成为高贵生活版图的代名词。佘山已从原来单纯的旅游度假风景区，逐渐演变成一个综合型、高品质、国际化的别墅居住社区。佘山作为上海唯一拥有自然山景的地区，也将引起海内外开发商的强烈关注。
东郊版块：位于龙东大道北面，是上海继西郊别墅板块后的新兴别墅板块，区域内环境优美，高档别墅众多，整体品质较高。板块内拥有的东郊国宾馆，更是为该板块增加了浓厚的文化积淀。区域业已成为“大浦东”下成熟的高端别墅聚居区。
徐泾版块：徐泾镇位于上海市中心城区的近郊，全镇面积平方公里，距虹桥机场6公里，318国道、沪青平高速、北青公路横贯全镇，有“万里国道第一镇”的美誉。
自1992年徐泾批租第一块土地以来，在沪青平公路和沪青平高速之间已经形成了低密度住宅区域，如康虹花园、泰星花园、久事西郊花园、西郊华城等都是上海最早一批著名的别墅项目。据统计，2007年徐泾地区的别墅成交量占据了整个上海别墅市场成交量的近三成，居家属性高。大虹桥交通枢纽的建设为徐泾的进一步发展提供了新的动力。
赵巷版块：赵巷位于上海西郊，属青浦区。其南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖风景区，区位优势明显。
赵巷别墅区启动于2002年，总占地面积8000亩，实际利用面积为6000亩，整个别墅区水域面积达万平方米，规划建有五大集中绿地和四个主题公园。2004年恒联名人世家、古北佘山国际别墅、中海翡翠湖岸三大楼盘的相继开盘上市，使得沉寂多时的赵巷板块红火了起来，赵巷别墅区的建设受到到了市场的广泛关注。2008年下半年，随着合生创展、龙湖、凯迪欣九联和中海等品牌开发商别墅项目的陆续上市，加之先前进入该板块的古北、恒联和绿地等品牌，赵巷板块呈现出别墅供应高峰。
美兰湖版块：位于上海北部。
美兰湖板块是上海宝山区罗店新镇的核心开发地。政府对该地区的规划投入已经长达十年之久，使板图内的相应配套设施均达到一定标准，并有效吸引各大名牌开发商入驻。目前，景瑞地产、万科、上置、朗诗等多家大型地产企业已落户宝山罗店，产品形态各不相同。多元化的板块模式将为该区域带来充足的人气，关注度的持续上升使美兰湖别墅区俨然成为沪上新兴的“热力别墅板块”。
· 2010年1-5月成交概况
2010年上海别墅市场成交量占比继续上升，1-5月上海别墅共成交2944套，同比虽下跌两成，但累计成交量占比提高至%。
图3-1、2010年1-5月上海别墅市场成交套数走势
2月份与1月份比，出现了较大的下滑，1月份共计成交674套别墅住房，2月份仅成交372套，降幅为%；3月份市场开始回温，成交套数恢复为585套，涨幅达到了%；新政颁布后，4月份的成交情况相信让不少人大跌眼镜，总计竟成交991套别墅住宅，达到了2010年度的成交最高点；5月的成交总数又迅速下滑为272套，降幅高达%，创下历史峰值，别墅市场似乎又多了一层迷雾。
图3-2、2010年1-5月上海别墅市场成交均价走势
（数据来源：第七届中国别墅节高峰论坛）
价格方面，从2007-2010年1-5月呈现逐渐增大的态势，月平均价格涨幅%，今年前5个月价格涨幅达到%，整个别墅的价格涨幅是逐年增大的。从成交均价的走势来看，价格并没有出现下跌，反而在5月份的时候，均价创下新高，达到35115元/平方米，这个成交分成联排和独立，独立别墅的上涨因为绿宝园等高端别墅的成交量比较大，占比也比较大，拉高了市场均价。
根据搜房别墅网的统计，上海在售的140个别墅中仅有4个楼盘价格下滑，44个楼盘不跌反升，92个楼盘价格是保持稳定的。相对公寓来说，新政对别墅的影响确实存在一定的滞后性，不过从销售层面看，也是不能回避新政对其的影响的。但对于真正稀缺高端的别墅而言，由于其消费者的高购买力以及对银行信贷的低依赖性，除非是北京地方细则这样的“限购令”，楼市政策对他们的影响还是非常小的，也正是这样的因素诱导下，才出现了别墅楼市成交均价的不断攀升。
· 重税下的市场走势
6月上海别墅市场持续下滑，成交总套数273套，成交面积64854平方米，成为2010年上半年月成交量最低的一个月。从成交均价来看，6月上海别墅成交均价26761元/平方米，比5月的34237元/平方米相去甚远，这与6月成交别墅类型有关，当然也与6月部分别墅降价促销无不关系。从成交区域来看，大浦东以月度19个楼盘成交名列榜首，松江以15个楼盘成交成绩紧随其后。
图3-3、2010年6月上海别墅成交TOP20
2010年6月1日，上海对别墅转让税悄然开征，但对整体别墅市场冲击并不大。
这次征收土地增值税的“花园洋房”和“花园住宅”仅指独立别墅，联体别墅、叠加别墅并不包含在其中。居住满5年以上的，无须征收土地增值税；3年至5年之间的，减半征收；3年以内的，则全额征收。
独立别墅是以高端自住需求为主，开征土地增值税对市场的整体影响并不大。因为上海别墅市场的规模并不算大，而且“扩容”可能很小。别墅投资者大都是长线，因此至少短期内，加税对别墅买卖影响不大。政府并不是想借此调控别墅市场，但这对以后的别墅开发可能会有影响——因为开发商动用土地储备建造独栋别墅，一定更加谨慎，这本身间接调控了土地市场。
图3-4、2010年6-7月上海别墅供求分析表
月份
供应面积(M²)
环比(%)
供应套数
成交面积(M²)
环比(%)
成交套数
6
136，165
%
685
64，854
%
273
7
88，264
%
331
54，929
%
247
供求走势
· 发展历史
2005年至今，上海别墅累计新增供应1123万平方米，累计成交1198万平方米，销供比为：1，市场供略小于求。从年度走势来看，2009年无论是供应量还是成交量均达到了历史峰值。从供求关系来看，07年由于供应量较少，成交量较大，销供比达：1，为05年来最高，而08年由于受到调控政策的影响，成交量仅为137万方，市场供过于求矛盾突出。从上海别墅占商品住宅的比重来看，2008年以来，别墅市场成交占比逐步加大，由2008年的%上升至2009年的%。
图3-5、2005年至今上海别墅市场销供对比图
· 2010年前三季度走势
2010年1-7月份，整个上海别墅累计供应4396套，成交共计3392套。
从月度走势来看，5月份新增供应量大幅度的回落，环比同比分别下降45%、15%，供应量同比上涨2成，环比下跌5成。独立别墅出现比联排别墅缩小的情况，而且它受调控的影响比联排别墅的影响更大。从销供比来看，1-5月份销供笔是：1，而去年同期销供比为：1，其中5月份的销供比为，略高于08年11月，这主要源自于4月份新政的出台，使得今年别墅推盘量加大，而成交量出现下跌，市场处于供不应求的状态。
6月沪上打折别墅渐多，然后购买者仍然认为开发商诚意不足，沪楼市买卖双方的购房默契尚未达成，上海楼市或许正提前经历一年当中最难熬的“歇夏期”。
7月，上海房地产开盘量进入传统淡季，其中别墅开盘共计12个。
8月上海开盘别墅仅有10个，为2-3季度以来开盘量最少的一个月。不过在下月即将开盘楼盘绝大多数都是品牌开发商的产品，包括绿地、上置、招商、华润、沿海等众多品牌，并且区域集中在松江、宝山、浦东、杨浦等区域。
小结
2009年上海的别墅市场的成交量创下了历史新高，这在一定程度上透支了2010年的购买力，而另一方面楼市政策的大变身，“新国十条”的出台等一系列措施，激发了别墅购买者的观望情绪，一定程度上对别墅市场产生影响，从6，7月的成交状况就能看出。但新政的目的始终是打击投资投机，因此对于高端物业购买群体的影响是有限的。
别墅用地禁令已使别墅项目日益减少，上海作为高端人才聚集的一线城市，未来高端住就独立别墅和联排别墅来看，独立别墅由于其稀缺性，再加上高端物业的高保值性，供不应求的情况更为严重，预期价格会出现更一定幅度的上涨。
杭州别墅市场
市场概况
杭州别墅市场从90年代初开始起步，最早出现在银湖开发区。从1998年后随着杭州房地产市场的启动，城市不断扩张，别墅产品呈现多样性发展；2001年萧山、余杭纳入杭州市区，大杭州格局形成，全方位交通的显现，使杭州的城市迅速扩大；2002年开始，随着“旅游西进”战略的实施，城市西进交通全面启动，大城西概念逐渐浮出水面，城郊的土地供应逐年放大，板块聚集效应逐渐明显。
2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），叫停别墅用地供应。给别墅市场带来强有力的利好，为别墅向远郊发展提供了前提条件，形成了以“千岛湖、湘湖、青山湖”为重点的，向四面开花的新格局。2005年的关于“花园住宅转让征收土地增值税”等相关的调控政策，使得别墅市场受到了一定程度的抑制。但能住在西湖边的梦想与越来越少的别墅，更加增添了别墅的稀缺性，“物以稀为贵”，也助成了杭州别墅市场一直以来的价格坚挺的基础。
· 板块划分
银湖版块：随着大杭州城市的发展规划，富阳被大杭州纳入居住范围，城市交通条件的改善，银湖与杭州主城之间的时空距离大大缩短，使得银湖版块别墅的土地价值也大大提升。
该板块最早开发的别墅项目是紫云山庄（1993年），主要以公寓为主，加上部分别墅，之后到1997年的金苑山庄，2000年的秀水山庄，逐渐开始形成气候。到现在已有1000多亩的金都富春山居、591亩的绿城七里香溪、700亩的鸣翠蓝湾以及美达•五月香山也在2004年推出来。
该板块的最大特点是自然环境十分优美，别墅用地多为山地，因此其物业多以山地别墅为主。
之江版块：杭州之江国家级旅游开发区，地处杭州西南部，南临钱塘江，北靠五云山，与西湖遥遥相望，与市中心大约15公里路程。
该板块的别墅档次定位较高，主要面向高端市场，产品类型以独立别墅为主要，例如绿城•九溪玫瑰园、南都GOLF国际别墅等堪称杭城顶级别墅。建筑风格基本延续北美、欧陆风格。
青山湖版块：青山湖位于临安东部，距离杭州38公里。青山湖是临安离杭州最近的一个板块。目前该板块主推的是青山湖西边和北边区块，也就是02省道的北面，大部分不临湖。
青山湖板块的房产开发利用的是山地资源，而非农耕区。其中90%都是坡地，预计开发周期在3-5年。第一批推出的是中都•青山翠湖、青城•山语间、锦绣钱塘三个项目，都主打经济型别墅、排屋等低密度住宅。
闲林、五常版块：依托西溪湿地、文一路和浙大紫金港校区，目前正在开发和即将开发的项目可以分为四大类：物业类型以排屋为主，如江南水乡、西溪风情以及通策五常新城，都以水概念为主。小和山区块在建项目多以排屋、别墅和山地花园洋房为主，如九月森林别墅园、水木清华、浪漫和山、绿野春天等，该区域有良好的人文优势——小和山高教园区，该区域由于距离杭州主城较近，交通、生活配套日益完善，升值潜力较大。
供求走势
在传统淡季，杭州楼市热度不减，根据不完全统计，杭城7月有16个楼盘共计2500多套新房面市。7月杭州主城区一共成交商品房2380套，同比去年7月下降近六成，环比今年6月涨近七成，创近三个月以来的新高。同样，7月杭城二手房也出现了高成交量，达到了1522套，是房产新政三个月以来首次突破了1500套。不过相比6月，成交均价出现了下调：7月主城区商品房成交均价为18890元/平方米，环比下降3%。
8月份，杭州将有近20个楼盘推出新房源，其中不乏关注度较高的房产项目。昨日，本报记者以购房者身份致电各房产公司售楼处发现，预计8月份开盘的楼盘有近20个。开盘数量相较7月持平或者略有增多。
其中，溪上玫瑰园将推出香榭苑2-5幢法式景院排屋，总计22席，建筑面积约360-430㎡面积，赠送地下建筑面积约180-290㎡及精装庭院面积约80-300㎡。
小结
目前杭州楼市已呈现出“价跌量稳”现象，开发商若能继续理性定价，当打折优惠成为一种主流，相信今年自8月起的楼市成交将会稳步活跃。
苏州别墅市场
市场概况
· 板块划分
苏州别墅市场的分布格局为“一城、一镇、八湖”，主导资源有三，为“苏州园林、湖泊和山体”，苏州别墅主要分为主城区板块、双湖板块（金鸡湖、独墅湖）、木渎板块、太湖板块、越溪板块（即石湖板块），共五大主要板块，其板块发展较为成熟，板块打造较为高端的别墅集中区，注重自然景观的利用和产品外延价值的深度挖掘。
其次为发展起步较晚但发展较快的请见湖板块和发展相对较为落后的春申湖板块、阳澄湖板块和澄湖板块。
板块划分格局图：
· 重要板块特征
主城区板块：
板块特征：以苏式庭院别墅为主，受市区土地稀缺、古城保护政策的影响供应体量均不大，主打人文概念。
别墅项目：早期有寒舍、江枫园、世家留园，现在在售的有拙政东园、庭园、桃坞巷、姑苏人家、平门府等，项目分布较为零散且存量房源比较有限，价格水平较高，整体形成一种“有价无房”的局面。
双湖板块：
板块特征：位于苏州工业园区，由金鸡湖和独墅湖两个板块组成，板块发展较为成熟，别墅项目以联排为主，档次较高，大多为实力雄厚的知名开发商开发。在售项目建筑风格各异，中式别墅不再成为市场主角，各项目特色风格迥异。
别墅项目：最早开盘的有金水湾、绿洲半岛、伊顿小镇、半岛华府等，在售的有星岛仁恒、御湖熙岸、水巷邻里、水墨江南、万科·中粮·本岸等，将于近两年上市的有仁恒双碟湾、九龙仓国宾一号、绿城御园等顶级别墅项目。
太湖板块：
板块特征：太湖拥有丰富的自然和人文资源，发展规划更趋于生态、旅游多元化，是依靠太湖丰富的稀缺资源形成的度假旅游别墅区。
别墅项目：环太湖板块在售的有太湖·天阙、温泉1858、太湖高尔夫山庄、华丽太上湖、中信·太湖城等。
木渎板块：板块主要以天平山为依托，别墅市场发展较早，相对较为成熟，别墅项目的风格也多为中式风格为主。
越溪板块（石湖板块）：板块位于苏州城南主流发展区域，有苏州“城市副中心”之称，多种别墅形式并存，随着水岸清华、现代园墅以及影响力较大的招商小石城的开发上市，更提升了板块的认知度和发展速度。
供求走势
· 苏州别墅市场供求走势分析
图3-6、苏州别墅市场销供对比图
7月份成交水平稳定，但供应量的大幅缩减导致了别墅供需比大幅下滑。
7月份苏州别墅房源新增供应为万方，环比6月供应减少万方，缩幅为%，而同比09年7月份供应减少万方，缩幅为%。而7月份的别墅成交量为万方，环比缩幅为%，基本与6月份成交量持平，但与09年7月份同期比较仍有%的大幅缩减。
苏州市7月份别墅新增房源全部是古城区的在售项目，其中主要集中在位于金阊区虎丘路的玖园，其他供应项目为沧浪区的朗诗南门绿郡和平江区的橘子国，供应体量均比较小。
· 苏州别墅市场成交量价走势分析
图3-7、苏州别墅市场成交量价走势图
苏州别墅供应有限，成交水平较低，而整体均价水平维持在13000元/平米左右
7月份苏州别墅市场的整体均价为13114元/平米，环比6月份有%的明显下滑，但与09年7月份同期比较仍有%的涨幅。
苏州别墅市场受供应有限的影响，成交水平相对较低，但是成交均价并未因为供应的稀缺而大幅增涨，亦未因成交量的萎缩而明显下滑，别墅市场受宏观政策和供需影响相对较小，也体现了苏州别墅市场发展的稳定性。
图3-7、苏州别墅项目成交排行榜TOP20
排行
项目名称
区域
成交面积(M²)
成交套数(套)
成交均价(元/M²)
1
招商·小石城
吴中区
16,708
72
12,261
2
水岸清华
吴中区
4,884
16
14,036
3
三阳高尔夫家园
吴中区
4,490
12
10,549
4
太湖美山庄
吴中区
2,534
8
9,766
5
水秀坊
新区
2,050
7
12,863
6
中海独墅岛
吴中区
1,236
4
27,891
7
中海国际社区
园区
1,230
4
17,540
8
万科中粮·本岸
园区
1,139
5
14,000
9
衡园
吴中区
1,017
3
7,200
10
新创大河山
新区
899
3
12,000
11
苏州福园
吴中区
884
2
10,000
12
半岛名墅
相城区
881
4
7,200
13
平门府
平江区
652
3
35,000
14
81栋
相城区
649
2
13,000
15
紫竹苑
吴中区
645
2
9,000
16
石湖庭园
吴中区
607
2
9,400
17
华庭御园
相城区
522
2
7,000
18
建邦·唯园
相城区
481
2
10,000
19
华丽·太上湖
吴中区
450
1
22,000
20
橘子国
平江区
347
1
30,000
小结
苏州别墅常常总体呈现出供不应求的局面，进入2010年之后别墅市场的供需两量均有明显的缩减，在4月份受重击房地产市场的新政影响，在一定程度上促进了别墅产品的盲目成交，但是在5-7月份别墅市场恢复之前低供应、低成交的状态，从而也体现了本次的新政主要是打击改善型购房和投资投机性购房，而对别墅等高端市场的冲击相对较小。
另外，苏州别墅的供需两量的大幅缩减，并没有导致成交均价的明显波动，从而也体现别墅产品受新政影响较小，且影响相对滞后，也在一定程度上体现了苏州别墅市场的发展相对较为稳定。
4. 著名别墅项目监测
上海著名别墅项目监测
佘山3号
（1）项目档案
项目地址：[外环以外]松江泗陈公路4388号
开 发 商：上海亚萌置业有限公司
销售总价：1300-2450万元/套
物业类型：独栋别墅
占地面积：208057平方米
容 积 率：
装修情况：精装修
总 户 数：287套
户型面积：地上230-360平米，地下130-180平米
联系电话：021-57791888
区域环境：核心佘山顶级别墅区，正对佘山的纯独栋生活别墅。拥享佘山国际配套，佘山国际高尔夫、国际游艇俱乐部、世茂艾美酒店、索菲特酒店、奥特莱斯、宋庆龄国际学校、佘山森林公园、欢乐谷主题公园等，生活独具品阶。
项目特色：佘山3号继成功创造“小独栋”和“璞瑅生活”价值后，9月推出上海首席定制精妆服务别墅，结合多年开发经验，呈现多样精妆风格供选择，并可提供个性精妆选配服务或精妆咨询服务。
项目整体规划图：
项目实景图：
（2）7月推盘情况
7月无新增房源。
（3）目前在售情况
· 佘山3号二期目前尾盘在售，目前在售独栋别墅，还剩最后十几套；
· 有地上面积280平米，地下面积130平米；地上面积360平米，地下面积180平米两种；
· 总价在1200-2500万/套，价格较前期略有下降；
· 该案已经是现房，可直接入住。
（4）7月去化情况
图 4-1 佘山3号量价走势图
佘山3号7月成交4套独栋别墅，成交面积1285㎡，成交均价40832元/㎡，成交金额52450990元。
（5）媒体报道
7月 2日 搜狐焦点 佘山3号别墅尾盘在售，1200万/套起售
7月 8日 搜房别墅网 佘山3号二期 独栋墅1200万/套起
7月14日 新浪房产 佘山3号地上280平独栋地下130平
7月29日 搜房别墅网 佘山3号定制精妆别墅在售
（6）营销活动
佘山3号7月没有营销活动。
（7）后期预计推盘
后期暂无推盘计划。
（8）小结
受新政影响，项目没有较大力度的推广信息，价格较前期略有下降，促使成交4套房源，目前整个项目还剩20几套尾房在售，而且佘山3号地处核心佘山顶级别墅区，是该板块为数不多的低价纯独栋别墅，后市还是比较乐观的。
涵璧湾
（1）项目档案
项目地址：[外环以外]青浦练西公路3585弄
开 发 商：上海青晨房地产开发有限公司
销售总价：1909-10130万/套，主力总价区间5000万/套
物业类型：独栋+联排
总建面积：11万平米
容 积 率：
总 户 数：独栋29栋；双拼6栋；（1期）
户型面积：757-1395㎡（含地下室）
联系电话：021-59288888
区域环境：涵璧湾位于青浦淀山湖畔之西岑，距虹桥交通枢纽40公里，独享40万平方米自然湖泊白鹭湖。
项目特色：项目总占地约80万平方米，依环湖13个自然岛而建，别墅户户临水。其中别墅住宅建筑面积不到8万平方米，会所为7000平方米，容积率仅约为。涵璧湾的建筑取江南意向，房子的整体为黑白灰色调，坡屋顶，开敞式院落、连廊设计，扩大室外空间及观景面，令人最大限度与自然相融。项目汇集了众多知名开发团队，是低碳环保的中式风格独栋别墅。
项目整体规划图：
项目实景图：
（2）7月推盘情况
7月无新增房源。
（3）目前在售情况
· 一期在售700-1000多平米的独栋别墅，目前剩余别墅不多；
· 总价在1900万元-1亿多/套之间；
· 部分是毛坯房源，部分是精装修房源，预计年底交房。
（4）7月去化情况
图 4-2 涵璧湾量价走势图
涵璧湾7月成交1套独栋别墅，成交面积687㎡，成交均价37900元/㎡，成交金额26018730元。
（5）媒体报道
7月14日 搜房别墅 大隐隐于涵璧湾 淀山湖畔水景美墅主力总价5000万/套
7月21日 新浪房产 涵璧湾独栋最小700平 部分精装房源
7月22日 搜房别墅 品味涵璧湾：交大EMBA08春季班活动圆满落幕
7月26日 搜房别墅 涵璧湾在售独栋别墅 主力价格5000万/套
涵璧湾目前在售面积在700-1000多平米的独栋别墅，总价在1909-10130万元/套，主力价格为5000万元/套。目前还有10来套在售，部分毛坯，部分精装修。目前样板房已经对外开放。
（6）营销活动
7月18日（周日）品味涵璧湾·交大EMBA08春季班活动
· 活动地点： 项目现场；
· 参与人群： 上海交通大学EMBA08春季班学员；
· 活动流程： 1、嘉宾现场签到；2、做船游览白鹭湖；3、参观由台湾室内设计大师李玮珉先生设计的25#、26#样板房；4、嘉宾在样板房内享受美味的BBQ、自助餐，共品功夫茶；5、返回售楼中心，讲解涵璧湾的设计与构思。
· 活动人数： 30余位；
· 宣传形式： 软文配图；
· 报道媒体： 搜房网、考试大（转）。
（7）后期预计推盘
后续推盘时间目前暂未确定，有待下一步监控。
（8）小结
在目前行情之下，中式养生别墅项目涵璧湾，以主力价格5000万/套入市，对于项目来说是个巨大的考验。目标客户需兼备购买能力和对中式风格的欣赏，客群面较窄，去化缓慢。涵璧湾在营销动作方面一向比较低调，主要营销活动就是邀请客户实地体验，积累客户，推广则以圈层营销为主，广告投放载体主要为机场杂志，并联合世联、易居、中原等多家著名代理商为其代理。
绿城玫瑰园
（1）项目档案
项目地址：[外环以外]闵行中青路1555弄(近元江路口)
开 发 商：上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司
销售总价：6600-10000万元/套
物业类型：独栋别墅
占地面积：803325平方米
容 积 率：
总 户 数：236栋（标准别墅188栋，大别墅48栋）
户型面积：750-1600平米
联系电话：021-62350066
区域环境：上海绿城玫瑰园处在上海市区唯一一块超低容积率的旗忠森林体育城板块内，政府对旗忠森林体育城总规划面积达到20平方公里，周边有广袤的湿地和园林等优美的生态环境。
项目特色：绿城玫瑰园目前在售以毛坯小独栋主打，每户拥有精装定制花园，涵盖英、法、美等众多建筑风格的社区是一大特色。
项目整体规划图：
项目实景图：
INCLUDEPICTURE "../Local%20Settings/Temp/%5bS9%7b_~O7%7b%25H4~$EQH@ND%" \* MERGEFORMAT
（2）7月推盘情况
7月份，绿城玫瑰园3期无推盘，仍在售今年4月份推出的首批11套独栋。
（3）目前在售情况
· 目前在售以750-950平方米的毛坯小独栋主打，部分房源为精装交付；
· 总价为3000-3800万/套；
· 花园面积为3亩，附送地下室为200平方米左右。
（4）7月去化情况
图 4-3 绿城玫瑰园量价走势图
绿城玫瑰园7月无成交。
（5）媒体报道
7月23日 新浪房产 绿城玫瑰园三期独栋总价3000万起
绿城玫瑰园现在在售三期独栋别墅，面积在600-930平米左右，总价3000-3800万元/套。花园占地2-3亩，地下室在200-300平米。
7月23日 搜房别墅网 上海·绿城玫瑰园 传承经典 品味大宅
7月24日 搜房别墅网 全国百名开发商名盘考察 绿城玫瑰园受热捧
7月27日 搜房别墅网 探索中国十年经典之传承别墅--上海•绿城玫瑰园专题
（6）营销活动
绿城玫瑰园7月无营销活动
（7）后期预计推盘
绿城玫瑰园3期其余房源将会陆续推出，暂无具体的推盘计划。
（8）小结
项目在4月底推出三期首批11套独栋别墅，4月份成交1套，5月份集中成交8套后，一直处于滞销状态，各类媒体推广、活动推广也大幅下降。
万科第五园
（1）项目档案
项目地址：浦东新区金海路3333号（近民雷路）
开 发 商：上海万科房地产集团有限公司
销售总价：550-750万元/套
物业类型：联排
占地面积：100000平方米
容 积 率：
总 户 数：约300户
户型面积：160-200平米
联系电话：021-50680608
区域环境：上海万科第五园位于大浦东曹路镇核心区，距离陆家嘴仅约20公里，近享金桥、张江、外高桥三大开发区核心优势，也同时与外籍人士占60%的碧云国际社区接壤。区域发展成熟，交通条件便利，塑造了远离烦嚣的宜居环境。
项目特色：万科在此低密度宜居环境中，以切实行动实践着自己回归中国传统居住哲学的理想，并将一座鄱阳老宅原样迁移到上海第五园的社区，完美打造出适合现代人居住的原创现代中式作品。
项目实景图：
（2）7月推盘情况
上海万科第五园第二批房源7月30开盘推出了38套联排别墅。
（3）目前在售情况
· 新推出的38套联排别墅目前已经售完过半；
· 主力面积在160-200平米之间；
· 售价33700元/平方米起。
（4）7月去化情况
图 4-4 万科第五园量价走势图
万科第五园7月成交1套别墅，成交面积190㎡，成交均价27265元/㎡，成交金额5166798元。
（5）媒体报道
7月13日 搜房网 品味原创现代中式 探寻中国现代建筑的可能——万科第五园设计师专场品鉴会举行
7月14日 搜房网 骨子里的中式情怀 上海万科第五园本月推新房源
7月20日 搜房网 上海迪士尼的建成对万科第五园的影响深远
7月21日 搜房网 细节决定美好上海第五园实现的东方式视觉回归
（6）营销活动
7月9日，举办了“万科第五园设计师专场品鉴会”
· 活动主题：品味原创现代中式 探寻中国现代建筑的可能
· 活动时间：7月9日
· 活动地点：项目现场
· 活动嘉宾：DesignRepublic 等多间国际知名设计公司的设计师
· 活动内容：设计师们共同品鉴了万科原创的现代中式建筑——万科第五园，并以此为契机对中国现代建筑之可能进行了深入探讨。
· 报道媒体：新浪网、焦点网、搜房网
（7）后期预计推盘
预计8月左右推出下批联排别墅，目前具体开盘时间待定。主力面积在160-200平米之间，总价预计在550-750万元/套。
（8）小结
6月16日，上海万科第五园开盘，首推31套别墅，价格550万-750万元/套，几近卖光，7月30日，万科开放二批房源，也已售出一半。项目所属的万科蓝山一期、二期本身就被广大客户所认可，而且性价比很高，热销并不意外。
东郊紫园
（1）项目档案
项目地址：[中外环间]浦东新区孙农路200弄
开 发 商：上海紫竹置业(集团)有限公司
销售总价：1500-2500万元/套
物业类型：独栋别墅
占地面积：㎡
容 积 率：
总 户 数：133户
户型面积：240-360㎡
联系电话：021-50203333
区域环境：东郊紫园位于浦东东郊板块，紧邻东郊国宾馆、汤臣高尔夫球场等；毗邻城市快速干道中环线申江路段（现已全线通车），无论去往陆家嘴、浦东国际机场，还是城市中心人民广场、徐汇及城市副中心五角场，都可快速抵达。
项目特色：巅峰打造的133栋纯独栋臻品别墅社区，天然双水系环绕，承袭老上海洋房风情，石材外立面手工打造，从每一细微之处，经典雕刻奢华生活，构造国际名流第一居所。目前由国际名师梁建伟匠心打造的世界主题样板房也已开放。
项目整体规划图：
项目实景图：
（2）7月推盘情况
7月1日加推7套臻品房源。
（3）目前在售情况
· 此次加推，已有1套成交，剩余6套；
· 户型面积370-550平米，1700万元/栋起；
· 超值附赠约120-200㎡阳光地下室；成交的前两套独栋实行总价88折优惠，优惠幅度达204万元。
· 东郊紫园共133套，截止目前共销售19套，存量114套。
（4）7月去化情况
图 4-5 东郊紫园量价走势图
东郊紫园7月成交1套独栋别墅，具体成交信息暂未更新。
（5）媒体报道
7月7日 搜房别墅网 东郊紫园第一批已售罄 新房源开盘时间待定
东郊紫园1月17日推出的第一批18套房源已经售罄，新房源开盘时间待定，现有样板间可参观。东郊紫园1月17号推出的是240-360平方米的独栋别墅，价格1500-2000万元/套。
7月7日 搜房别墅网 东郊紫园现预售二期独栋别墅 总价1500万/套起售
东郊紫园1月17日推出的第一批18套房源已经售罄，现在预售第二期的独栋别墅，样板房已经开放。具体开盘时间未定。独栋别墅地上面积240-360平米，地下室面积130-200平方米，总价在1700-2500万元/套之间，毛坯，附赠花园和地下室，预计明年年底交房。
7月14日 新浪房产 东郊紫园二期独栋预售 样板房已开放
7月19日 焦点网 东郊紫园推2套特价独栋 单套优惠额达204万元
7月20日 腾讯蓝房 东郊紫园推2套特价独栋 单套优惠额达204万元
（6）营销活动
7月24日（周六），东郊紫园玛莎拉蒂名车试驾 布契拉提珠宝品鉴隆重举办
· 活动主题：名车、名品、名门望族
· 活动时间：2010年7月24日(周六)15：00
· 活动地点：东郊紫园尊崇会所
· 活动内容：玛莎拉蒂试驾活动，世界珠宝品牌布契拉提珠宝现场展出，东郊紫园专属酒店提供商瑞吉红塔带来美味可口的自助餐，活动最后更有惊喜的抽奖环节。
· 活动嘉宾：众多国际名流及权威媒体，项目意向客户
· 媒体报道：新浪房产
（7）后期预计推盘
8月将新推臻品房源，具体推盘计划暂未公布。
（8）小结
东郊紫园1月17日推出的第一批18套房源售罄后，第二期独栋别墅在户型面积上，没有明显变化，但是价格却有大幅度提升，从1500-2000万元/套的价格区间，上升至1700-2500万元/套。
在第一批房源全部售出后，开发商趁热打铁，适度优惠，吸引客户；小批量推盘，一方面去化压力较小，另一方面，以此测试市场，便于及时调整推盘计划。
杭州著名别墅项目监测
绿城桃花源
（1）项目档案
项目地址：余杭凤凰山南麓桃花源现场
开 发 商：杭州余杭绿城房地产开发有限公司
销售总价：均价3600 万元/套
物业类型：独栋别墅
占地面积：1800010平方米
容 积 率：
总 户 数：570余栋
联系电话：0571-88653388，88653399
区域环境：杭州桃花源生态居住区位于浙江省杭州市余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，距杭州市中心约18公里。
项目特色：园区拥有真山真水的自然，是中国最低密度的别墅园区之一。桃花源分东、西、南三区开发，东、西区已于2005年售罄并交付。南区正在建设中。南区建筑汲取欧美多个国家的别墅风格，同时融合中国民居庭院的思想，强调居住者的邻里交往、建筑与自然共生共长和互为映衬关系。
项目整体规划图：
项目实景图：
（左上图：桃花源南区实景；右上图：桃花源西区实景；下图：桃花源十锦园实景）
（2）7月推盘情况
7月无新推盘。
（3）目前在售情况
· 绿城桃花源目前在售3套中式别墅，地上面积700-900平方米，地下面积300-500平方米；
· 售价3600万/套左右，将于2011年年底交房。
（4）媒体报道
7月13日 焦点网 [桃花源]余杭凤凰山中式别墅总价3600万
7月26日 搜房网 绿城桃花源喜获别墅金鼎奖 在售独栋3500万/套
（5）营销活动
7月无营销活动。
（6）后期预计推盘
绿城.桃花源预计今年年底将推出一批法式别墅，地上面积400方，地下面积200方，花园面积500-1000方，售价估计在2000万/套左右，具体开盘时间及价格未定。
（7）小结
经历了九溪玫瑰园、青山湖玫瑰园等多个别墅项目的操盘，绿城充分具备了开发高端项目的实力，结合自身品牌影响，以及绿城桃花源本身所特有的景观优势，成功营造了完全不同的生活方式和生活状态，舒适、惬意，诗意般的生活，彰显的是低调的奢华。项目汇聚中西多重风格，带给不同爱好的贵胄不同的极致享受。本项目受关注度较高，项目去化良好。
西溪玫瑰
（1）项目档案
项目地址：余杭区五常大道以北，荆长路以东，绕城高速以西
开 发 商：杭州中尚联合置业有限公司
销售总价：待定
物业类型：别墅、排屋
占地面积：76473平方米
容 积 率：
总 户 数：289户
户型面积：220—350平米
联系电话：0571-85851558、85851778
区域环境：西溪玫瑰位于位于荆长路，紧邻五常大道。绕城高速连接天目山路，留下隧道直通西湖景区，与西溪国家湿地零距离。
项目特色：本项目导入BLOCK建筑围合庭院思想，超宽楼间距，不凡气度间纯正新都铎(New Tudor)风格大宅与英伦风情景观完美相融，并植入英国皇家气质的管家式物业服务体系，智能化高端园区科技配套一应俱全，是杭州主城以内稀缺罕有的英伦城市排屋。
项目效果图：
（2）7月推盘情况
西溪玫瑰预计今年下半年开盘，首期将推70套排屋，户型共有9种，面积在220-360平方米，目前尚未决定是一次全部推出还是部分推出，均价未定，据了解，周边同类项目的均价为3万左右/平。西溪玫瑰一期已经部分结顶，样板房正在装修中，将于10月或11月对外开放。
（3）媒体报道
7月8日 搜房网 杭城别墅新星大盘点 绿色经济奢华各显奇招之西溪玫瑰
（4）营销活动
7月无营销活动。
（5）后期预计推盘
后期暂无推盘计划。
（6）小结
西溪玫瑰的精神内蕴源自被世人景仰和向往的英伦贵族生活形态，以英国历史上最为著名的1485年都铎王朝贵族生活为蓝本，以期能为杭州带来最适合杭城消费者的英伦贵族标签。
因为受到政策的阻碍，项目推盘计划从今年年初到五月的天，如今寄希望于可能复苏的下半年。希望在市场回暖的时候，卖出好价钱。对于没有太重的资金压力的开发商，这样战略调整未免不是好事。
苏州著名别墅项目监测
华丽家族·太上湖
（1）项目档案
项目地址：吴中太湖国家旅游度假区环太湖大道138号（太湖湿地公园北侧）
开 发 商：苏州华丽家族置业投资有限公司、苏州地福房地产开发有限公司
销售电话：0512-66318888
物业类型：独栋、低层联排住宅、高层
占地面积：567440平方米
建筑面积：971117平方米
容 积 率：
总 户 数：一期为独栋139户，二期为低层联排共规划为379户
销售总价：一期独栋总价900-1600万元/套
主力户型：一期独栋主力为400-600平米
区域环境：华丽|家族太上湖坐落于苏州太湖国家旅游度假区核心位置，东起吴县古镇，南临浩渺太湖，西靠渔洋山，北依吴中名山穹窿，周边环境优美。
项目特色：项目以“至臻生活、一如度假”为设计理念，建筑形态包括电梯独栋别墅、低密度联排别墅、精装酒店式公寓及商业水街等物业类型。倾力打造成长三角规模最大，级别最高的国际湖居社区。
项目整体规划图：
项目实景图：
（2）7月推盘情况
7月无新增房源。
（3）目前在售情况
· 目前在售一期独栋尾房，目前剩余9套房源待售，面积 450-600平米之间。
· 一期尾房总价在900-1600万/套。
（4）去化走势情况（单位：套数）
图 4-6 华丽太上湖去化走势图
华丽太上湖7月份共成交1套，为450平米的独栋产品，折合成交均价为22000元/平米。
（5）媒体报道
7月19日 365地产家居网 华丽太上湖一期独栋450平米-816 平米（9个户型），独栋价格18000~22000元/平米，共推出139套，目前在售不足10套。
7月22日 搜房网 华丽家族太上湖以百万湖居规模 定制世界级湖岸生活
7月23日 搜房网 华丽家族跨界联动《牡丹亭》打造奢侈地产引业界轰动
7月26日 搜房网 华丽家族太上湖独栋900万/套起
（6）营销活动
7月16（周五），华丽家族上演谭盾版《牡丹亭》
· 活动时间：2010年7月16日(周五)
· 活动地点：朱家角课植园
· 活动内容：华丽家族与谭盾、张军团队在朱家角课植园举行了一场别开生面的园林实景版昆曲《牡丹亭》，现场客户人头攒动，除了关注国粹艺术《牡丹亭》之外，更多的人对华丽家族旗下的地产项目如汇景天地、太上湖等颇感兴趣。
· 活动嘉宾：170位华丽家族意向客户
· 媒体报道：搜房网、搜狐焦点网、365地产家居网、上海房产论坛、网易新闻中心、中国戏剧网
INCLUDEPICTURE " \* MERGEFORMATINET
（7）后期预计推盘
二期初步预计10月推出，类型为联排和叠加别墅，主力面积在179 平米-341平米之间，将推售379套，价格待定。
（8）小结
继太上湖在2009年11月29日揭幕仪式全球公开之后，太上湖便轰动全苏州，影响力较大，而在一期推售之后，便取得了良好的销售业绩，139套房源目前仅剩余几套在售，7月份处于一期尾房、二期开盘预约期。
在营销推广方面，太上湖采用了不少跨界联动方式，从梁朝伟刘嘉玲签约成太上湖全球第一买家到2010太湖板块前景研讨会。到如今，跨界大戏《牡丹亭》，双线合璧，可看出华丽家族与众不同的营销战略，通过这样的跨界营销方法已聚集了大量的社会精英与财富阶层。推动销售的同时，利于项目品牌、企业品牌的塑造。
太湖黄金水岸
（1）项目档案
项目地址：吴中太湖太湖大道北侧、孙武路南侧(太湖度假区入口或大风车附近）
开 发 商：江苏吴中地产集团有限公司
销售电话：0512-66315888
物业类型：独栋别墅、湖景精装公寓
占地面积：410000平方米
建筑面积：120000平方米
容 积 率：
总 户 数：一期独栋别墅共67套
销售总价：一线独栋别墅总价1600多万元/套，二线独栋在900万元/套左右
主力户型：主力户型在350-500平米之间
区域环境：太湖黄金水岸项目位于吴中区太湖度假区入口，太湖大道北侧，孙武路南侧，处于太湖风景区中心，其占尽度假区核心资源，背倚穹窿山，面朝太湖，上风上水。项目坐拥公里太湖水岸线、太湖区域唯一80亩私属湿地公园，相距太湖仅10余米，为太湖沿岸独一天然资源。
项目特色：太湖黄金水岸总占地620亩，将分三期开发，以水为主题，引太湖原生水脉入城，并以“三湾两道，两园一岸，一岛三主题”为思路，是太湖板块内唯一具有湖、岛、堤、溪流、内河航道的阶梯式生态社区。项目集五星酒店、独栋别墅、商业、会所为一体，一期太湖湾即将推出的水院独栋别墅，离湖仅10余米，最大限度实现多数别墅可观湖亲湖，私密组团式排布围合，建筑融汇现代中式精髓，游艇可沿内湖航道驶入私家码头，给太湖度假式生活带来全新体验。
项目整体规划图：
项目实景图：
（2）7月推盘情况
7月无新增房源。
（3）目前在售情况
· 黄金水岸与2009年9月26日首次推盘销售，共推出一期67套独栋别墅，目前仅剩余6套在售，其中502平米三套，其余为426平、480平和516平房源各一套。
· 紧靠湖景的516平独栋，总价在1600万元/套左右，而另外5套独栋属于二线别墅，总价在900-1000万元/套。
（4）去化走势情况（单位：套数）
图 4-7 黄金水岸去化走势图
黄金水岸自首次开盘之后，销售情况相对较为乐观，但受湖景精装公寓推售和独栋别墅可售量有限的影响，别墅产品去化放缓，7月份暂无别墅成交。
（5）媒体报道
7月 6日 苏州搜房网 在售独栋别墅500多平米，价格600-2000万/套，另外还有精装公寓，面积60-180平，均价18000元/平米，具体优惠现场谈。预计9月份推出400-560㎡独栋别墅。
7月14日 苏州焦点网 黄金水岸二期“御湖阁”精装公馆，即将炫丽绽放。
7月20日 苏州365网 一线独栋别墅价格1600多万/套，面积516平，二线独栋别墅价格900多万/套，面积502平。
（6）营销活动
本月暂无任何营销活动。
（7）后期预计推盘
二期别墅产品推盘计划中，预计将于9、10月进行加推，均价待定。
（8）小结
黄金水岸自开盘始，别墅产品一直处于相对较为乐观的销售状态，但受可售房源有限和湖景精装公寓的推售，使得别墅尾房去化困难，但随着二期加推的计划和促销优惠，一期别墅尾房的去化或将在未来两个月得到改善。
中海独墅岛
（1）项目档案
项目地址：吴中墅蒲塘东侧、独墅湖南（南环批发市场旁）
开 发 商：中海地产(苏州)有限公司
销售电话：0512-69388888
物业类型：类独栋、联排
占地面积：344643平方米
建筑面积：275715平方米
容 积 率：
总 户 数：规划1500户
销售总价：价格在450-1200万/套左右
主力户型：主力面积面积240-400多平米
区域环境：中海独墅岛所在独墅湖板块，为未来人居发展新核心，交通便利，近可快速入老城区、园区、高教区，远可经由苏嘉杭高速直抵上海等区域。成熟大区域高端配套，尽享城市繁华。
项目特色：中海独墅岛位于独墅湖南，墅浦塘东侧小岛之上。小区与外界仅与两座桥相连，私密感强。岛上直面万平方米的独墅湖湖面，湖景怡人。“独特岛形态、稀缺湖资源”为苏州高尚住宅所罕见。
项目一期规划图：
项目效果图：
（2）7月推盘情况
7月无新增房源。
（3）目前在售情况
· 目前中海独墅岛共推售140套联排产品，目前剩余26套在售，其中6套为类独栋产品。
· 目前在售联排，总价范围在500-1200万元/套之间，类独栋产品总价3500万元/套起。
（4）去化走势情况（单位：套数）
图 4-8 中海独墅岛去化走势图
7月份中海独墅岛销售4套，成交均价在28000元/平米左右，中海独墅岛自2010年1月份首次开盘之后，便取得了良好的销售成绩。
（5）媒体报道
7月8日 搜房网 盘点上半年别墅销售五虎上将 中海独墅岛力拔头筹
7月13日 苏州365网 在售联排别墅，面积240-400多平米，价格450-1200万/套。独栋别墅600多平米，最低价格3200万/套。
7月29日 苏州365网 在售联排别墅，面积240—400多平米，价格450-1200万/套。
（6）营销活动
本月暂无任何营销活动。
（7）后期预计推盘
目前为持续去化期，下批房源推售待定。
（8）小结
中海独墅岛位于独墅岛西岸，拥有丰富的湖景资源，并且随着周边区域的发展，交通路网逐渐发展完善，另外中海在苏州开发项目较多，且大多为高端产品，在苏具有开发高端项目的实力，地段、环境、景观优势，结合自身品牌影响和产品品质的打造实力，使得本项目受关注度较高，促进了项目的良好去化。
此报告仅供客户内部使用，未经成全机构的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
2010年7月长三角别墅市场月报
中国房地产定制研究月报 2010年 <Ald lamp>
成全机构 研发中心 出品 2010-08-09
谨呈 亿城集团
出 品 人：全 忠
执行团队：研发中心
支持团队：研发中心研展部、研发中心策略部、苏南公司研展部
