设计管理与产品创新
青羊发展技术部
众所皆知，设计是房地产企业的核心之一，尤其
是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，
设计管理能力显得尤为重要。一方面设计直接决定了
公司产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可
以为公司带来的收入，另一方面设计决定了公司产品
70%以上的成本支出（建安成本），二者相减也就决
定了公司产品开发的成败。那么怎样才能以最经济的
成本建造出最符合客户需求的产品？结合在业内的经
验，我以为关键是选择好的设计单位、抓住设计任务
书、设计过程控制、设计成果评审和设计变更控制这
四个环节。
设计任务书
•设计任务书是设计的输入，
要想有好的设计输出，充分
的设计输入是起点。
•方案设计阶段，设计任务书的输入主要
应包括：
公司最高领导层的规划意见
营销部门提供的产品定位
物业公司和客服部门提供的客户建议
拓展部提供的政府征询意见
预算部提出的初步成本建议
工程部提供的勘测报告等
初步设计和施工图设计阶段，设计
任务书的输入则主要应包括：
前面的设计成果
报批过程中获知的反馈意见
预算部提供的细化成本要求
工程部提供的配套设备的设计要求等。
在设计的各个阶段，设计任务书输
入的重点不太一样，前者的重心在
于政府规划、产品定位、领导意图，
而后者的重心则在于报批反馈意见、
设计的技术要求以及成本要求。
存在的问题：
时间紧张
产品定位不清晰
产品成本要求不明确
各部门衔接不到位
设计过程控制
•关键节点控制
在设计开始实施前，设计部门与公司
领导拟定该设计项目的关键节点计划；
在关键节点，设计部门组织检查，必
要时可组织各部门参与的研讨会，同
时碰到不确定性问题时应即时的征询
规划及建设管理部门意见，尽早发现
问题，提前解决问题。
日常跟踪
在设计过程中，设计部门应有专
人及时跟踪，及时掌握设计动态，
避免设计偏离重心，造成返工现
象。
过程记录
在与设计单位的沟通交流中，随
时随地的做好详细的过程记录，
便于项目完结后进行统计分析，
避免类似问题的复发，也便于对
设计单位的考核管理。
设计成果评审
设计成果评审是设计意图得以图纸
化的另一重要手段。设计评审是房
地产企业对设计单位提供成果的最
后一次把关，这一次把关的成败很
大程度决定了后面设计变更和工程
签证的多少，房地产企业应给予高
度的重视
评审会的合理组织
房地产企业业务部门的工作时间异常宝贵，应尽可
能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间
上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差
或其他原因导致的缺席；设计方案或施工图应根据
量的大小提前（2-3天）下发评审参与者，以备消化
吸收，提高评审会效率；请公司领导担任主持人，
提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见
时决策拍板，避免长期争执影响效率。
参与部门充分
一般来说，提供设计输入的部门以及领
导都应参与，核对提供的设计要求或建
议是否在设计图纸中得到体现。必要时，
还应邀请外部有关专家参与。
参与部门重视
参与部门重视才能起到评审的效果，
而参与部门往往都是比较忙碌的业
务部门，要避免来了听听走人的心
态。
评审纪要
评审纪要的严肃对待可以提高部门的重
视程度，并且为日后的设计分析总结提
供素材和依据。各个评审会都应由详尽
的评审意见记录，并要求签字确认。
设计变更控制
公司领导要求变更：因领导的换届导致现有设计风格不符合
领导要求，或原有领导基于公司发展的角度要求进行变更等。
营销部门要求变更：产品的功能设计不符合业主的要求或给
业主带来十分的不便等情况，营销部门提出进行变更。
施工单位要求变更：施工单位因材料设备使用问题而提出来
的变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，又比如使用
新材料；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出
现明显的图纸错漏现象。
减少设计变更次数。要想减少设计变更
次数，最关键的是将风险前移，也就是
说将发生设计变更的可能性尽可能的在
前面的设计管理工作中予以解决。概括
说来，就是做好前述的设计任务书编制、
设计过程控制和设计成果评审三项基本
工作。根据笔者经验，做好该三项工作
后，设计变更的次数可以得到一个较好
的控制。
严格控制设计变更的发生。设计变更发生的
控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”
的控制原则，简单说来，先从技术上验证是
否可行，然后从成本上验证是否可行，最后
决策是否变更。这样做来，可能会影响施工
效率，在此可以适当的给予项目负责人一定
设计变更的权限进行操作。
方案设计的管理
了解公司的开发
理念和开发目标
注重与策划和销售的沟通和交流
营销在规划及单体设计上有两个基本要求，
一个是卖点，一个是卖相。
卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所
有的户型及功能空间都必须精心推敲
卖相就是建筑立面要新颖、简洁大方，具标
志性
选择合适的设计单位和好的建筑师
建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，
总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，
影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的
良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，
设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及
经济利益的实现。因此，从一开始就应该选
好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能
力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看
个人（业绩、经验、当面交谈）。
重视与设计师的沟通和交流
开发商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基
础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表
达能力，增强理论知识；建筑师必须有组织
协调能力，并在设计过程中记录下所有重要
的谈话内容、方能明确开发商的观点和意图；
开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊
重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右
设计师。
规划设计除了遵循专业规范以及技
术要点之外，还应尽量考虑中国传
统建筑景观学说的基本禁忌。
一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率
等技术要点都是规定死的，只能在这些
前提下做规划设计。但传统建筑景观学
说，很多设计师都不大了解，所以经常
在这方面出问题。另外，在楼盘规划和
户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲
等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就
可以完全避免的，关键在于设计师必须
懂得这些基本禁忌。
“一个项目成败的70％在于前期策划。”这
个前期策划中，所有关于项目定位，目标消
费群定位、价格定位、营销概念定位等等重
要的理念，其实全都在规划设计方案里体现
出来。开发商的投资，策划公司的心血，也
都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计
方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。
许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，
最后一举成功，绝对不是偶然的。
设计创新
一、设计及规划理念的创新
节能及生态建筑篇
随着资源的日益枯竭，环境的不断恶
化，从20世纪70年代开始在世界范
围内掀起了一场声势浩荡的绿色运动，
并席卷了各行各业。作为与人类生存
与发展息息相关的建筑设计及工业设
计，同样受到绿色运动的巨大影响。
因此，当前的建筑设计与工业设计中
都必须关注环境问题并增强环境意识，
这也是它们的共性之一。
建筑对环境的协调性都主要表现在三个方面：
（1）设计的对象融于环境，如美国建筑师赖
特设计的“流水山庄”、贝隶明设计的“美
国国家美术馆”等，便是建筑融于环境的典
范；
（2）设计对象无环境危害性，是指建筑
或产品应避免采用会给环境造成污染的
材料及建筑或制造方法；
3）设计对象减缓环境的资源危机，通过
尽量减少建筑或产品的耗材，不用或少
用某些稀少资源，充分利用废旧材料等
手段来实现目的。
建筑设计空间的创新
建筑的根本功能是空间。因此房地产创
新要在本体功能上下功夫，在建筑空间
上下功夫。
设计技术的创新及建筑材料的创新
技术与建筑设计关系就好比骨架与人体
的关系，密不可分。技术对建筑设计的
影响是不可估量的，可以说没有技术的
建筑设计是不存在，且每一次技术上的
进步必然会极大地推进建筑设计的发展。
实际上这里所指的技术，无论是建筑设
计还是工业设计都包含三个层面：功能
技术、材料技术与实现技术。对于建筑
设计，基本技术为通风技术、水电技术、
消防技术等，而实现技术则为建造技术
谢谢大家！
