第 !" 卷第 " 期 阿 坝 师 范 高 等 专 科 学 校 学 报 !##$ 年 % 月
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论经营城市!经营城市土地与营销城市
刘 蕾!徐邓耀
;西华师范大学 区域经济研究所! 四川 南充 <%=##!>
?摘要@ 经营城市!经营城市土地与营销城市"在当前我国加快城市化进程的大背景下" 成为政府部门!学者专家们热切
关注的重大课题# 本文首先明确了三者的概念"从三者相互 影响相互制约的关系角度"分析了在我国经济建设过程中的互
动机制"同时针对实际中存在 的问题"提出了相应的对策建议$
?关键词@ 经营城市%经营城市土地%营销城市
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在我国加快城市化进程中"经营城市作为一个
全新的理念"越来越引起人们的关注和认同# 经营
城市是指发挥城市有限资源的最大效益"进而扩大
城市经济总量"提高城市发展质量"促进经济社会
良性发展$ 但经营城市是一个庞大的%多功能的!综
合性的系统工程$ 对大多数城市来讲"加快城市建
设! 推进城市化进程的最大难题在于缺乏城市资
金"但从实际情况来看"没有充分发挥土地作为城
市最大资产的优势"没有经营好土地是困扰和制约
城市建设和发展的重要因素$
一$经营城市土地与经营城市
城市土地是十分稀缺又不可移动的资源"是城
市存在和发展的基础"它不仅为城市人口及其社会
经济活动提供发展空间"而且是城市最大!最具活
力!最有增值价值!最容易被政府控制的重要资产$
所以城市经营的实质就是要运用市场经济手段"对
土地资产实行市场化运作" 优化土地利用结构"充
分实现土地资产价值"为城市发展提供更为合理的
空间和更为雄厚的物质基础$ 由于一个城市在规
划!建设!管理方面的投入可以通过对城市土地经
营实现回报"这对于改变过去在计划经济条件下只
有投入没有产出的状况"形成& 投入’’’产出’’’
再投入( 的良性循环机制"保持城市建设的可持续
发展具有重要意义# 从二者的关系来看"经营好土
地对经营城市有决定作用"是经营城市的关键和核
心"是提高城市综合竞争力的战略选择#
) 一*科学合理规划城市"调整优化经济结构
土地经营与城市规划和城市经济结构密切相
关$土地价格取决于区位!用途和供求关系$规划直
接影响着土地的区位!用途"城市经济结构影响着
收稿日期!!##%""#"!"
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土地的供求关系! 科学合理规划城市可扩大城市规
模"合理确定不同的用地功能和性质#使土地出现
增值预期! 通过调整优化城市经济结构#可提高土
地有偿使用和市场化配置的比例#充分发挥土地资
源的利用和经营效益! 一方面#要加快调整所有制
结构#加大国企改革力度#将大多数国有经济从一
般性竞争领域退出#大力发展个体"民营"外向型经
济#实现经济成分多元化#为土地使用制度改革和
市场化配置土地资源提供更为广阔的空间$另一方
面#要加快调整产业结构#加重第三产业的比例#改
革目前第二产业比重大#国有企业用地"工业用地
占地多#无偿划拨地"协议出让用地比例高#招标拍
卖比例低#政府土地收益少的状况!
% 二& 强化政府对土地一级市场的垄断#规范
二"三级市场
政府垄断土地市场# 是我国现阶段经济发展的
客观要求#也是实行经营土地的前提条件! 多渠道"
多头供地势必影响’ 公平"公正( 的市场竞争原则#
阻碍土地拍卖招标健康发展#影响政府的土地收益!
政府要控制好土地一级市场# 建立和完善土地储备
制度#发挥土地储备中心的作用#实行统一征地"统
一开发"统一管理#从垄断土地"储备土地到出让土
地#做到一个渠道’ 进水( #一个池子’ 蓄水( #一个
龙头’ 出水(向市场供地! 尤其是对区位优势明显"
升值潜力大的土地#应先行统征#形成集聚效应和对
供应量的控制#搞好储备#’ 饥饿(供地#然后根据实
际需要#通过拍卖出让"出租等形式有序投放市场#
以最大限度的提高政府从土地上的直接收益!同时#
将规范二" 三级土地市场作为对规范一级市场的必
要补充#加强土地使用权转让管理#规范土地交易杜
绝隐性土地市场#依法严肃查处非法转让"倒卖土地
的违法行为! 消除恶性竞争# 从根本上改变无序开
发"土地开发经济效益不平衡等现象!
% 三& 推行国有土地使用权的招标"拍卖和挂
牌交易#实行交易市场化
土地交易市场化是实现土地增值的重要途径!
在土地供应和调控机制方面#要实现’ 三个转变( #
即建设用地从行政划拨为主向市场供应为主转变#
经营性用地协议出让为主向拍卖"招标和挂牌交易
为主转变#各项用地从无制约的按项目供地为主向
按土地利用总体规划引导项目供地为主转变! 具体
讲#除党政机关"公共设施"公益事业用地等按法律
规定划拨供地外#商业"金融"娱乐"旅游等经营性
项目用地均采用公开招标" 拍卖出让或租赁供地$
房地产开发用地#一律实行招标"拍卖和挂牌交易
方式出让$原土地使用权人将划拨用地改为经营性
用途的#必须补办出让或租赁用地手续! 也就是说#
要尽量可能减少土地的无偿划拨和协议出让#通过
公开招标拍卖等市场化手段和方法的运作#使土地
充分收益!
% 四& 加大土地复垦整理力度#保证建设用地
指标
新) 土地法* 规定在耕地总量动态平衡原则的
同时#规定新增耕地指标的 !"#可拆抵用地计划!在
实行城市化战略过程中#占用一定数量的耕地也是
不可避免的! 因此#在土地资源丰富的地区#还要充
分利用土地资源的优势# 加大土地复垦整理力度#
努力增加可占用农地指标#不仅保证本地占补平衡
外#还可有偿调剂给耕地资源缺乏的其他地区
% 五& 加强政府集中统一领导#强化土地经营
的组织程度
经营土地#以地生财#是政府行为! 政府的重视
程度和工作组织程度的高低#决定了城市土地经营
步伐的快慢和水平的高低! 因此#要建立起政府领
导#国土"计划"规划"建设"房管等相关部门联动的
运作模式# 使城市土地资产牢固掌握在政府手中#
在加快城市化发展的进程中充分发挥土地收益的
经济社会效益! 同时#要加快建立"健全城市土地市
场!土地市场是城市土地资本运营的载体!建立"健
全土地市场#将土地的出让"转让"原划拨土地使用
权入市"集体土地流转等交易行为在土地有形市场
进行#确保土地交易的公开化"秩序化"规范化!
以上分析了经营城市与经营城市土地的相互
促进关系#指出要经营好城市#经营好城市土地是
十分重要的一方面! 同时#我们也必须指出#在经营
好城市土地的同时#要做到提高城市品位#使城市
整体增值#必须吸引更多的人才"资金"技术来推动
城市经济的发展# 这就涉及到营销城市的问题#即
运用市场营销的原理和技巧来发展城市经济和城
市文明!
二!经营城市与营销城市
营销城市#是指经营城市者通过创造提供有价
值的’ 城市产品( #以满足’ 消费城市者( 的需要和
欲望的一种社会生活和管理过程#并由此发展城市
经济和城市文明! 所谓’ 城市产品( #它既包括有形
产品#也包括无形产品#即城市政策"城市法制"城
阿坝师范高等专科学校学报 $""% 年!"
市治安环境!城市文明!城市生活环境!城市人才环
境!城市科技力量"还包括道路交通设施和其他城
市基础设施等城市产品# 所谓$ 消费城市者% "是指
参与投资活动的投资者&创业者&旅游者等自然人&
法人或其他组织"是从营销城市的角度来定义的#
’ 一(处理好经营城市和环境效益的关系
良好的城市生态环境是城市保值&增值的重要
基础#城市环境作为城市建设与发展的特殊资源"对
城市资产保值增值具有基础性&关键性作用#经营城
市要讲求经济效益" 但不能为了经济效益而牺牲生
态环境# 经营城市的核心是用市场经济的理念来重
新认识和审视城市建设" 不仅把土地看作一种重要
的资本" 而且也要把环境建设作为一种重要资本来
对待#通过改善城市环境"提高城市环境质量来加快
土地升值#城市建设和发展必须考虑环境因素"把环
境建设和资源的合理配置& 利用与保护视为城市经
济持续增长的先决条件"要防止急功近利行为#要以
改善城市生态环境为目标" 通过拆旧建绿& 见缝镶
绿"以及有计划的建设一批广场&公园和绿地"提高
城市绿地率) 建设污水处理工程" 实施城市亮化工
程"逐步实现地面变绿&水面变清&环境变美"创造良
好的生态环境和居住环境"使人们安居乐业#
’ 二(处理好经营城市和公共服务的关系
城市是社会公众活动的载体# 经营城市的一个
重要任务"就是在做强经济&做大城市&做美环境的
同时"还要做优城市"为广大市民提供充分的公益
服务"提高广大市民的生活质量和品位# 因此"经营
城市"应当坚持以人为本"将社会效益作为应有的
题中之意认真考虑# 一方面"在经营城市的过程中"
不能一味的强调经济利益"只重视对经营性基础设
施的建设"而忽视对不能直接产生经济效益的公益
性基础设施的投入# 应正确处理好营业性与非营业
性基础设施建设事业的关系"对不能直接创造经济
效益的城市公共绿地&广场&道路桥梁等公益性设
施"政府不仅在规划上给予重视"而且在投资中予
以加强"在建设中加以强化# 经营城市不能违背城
市为公共服务的原则和前提# 另一方面"也要认识
到"即使是为公共服务的公益性基础设施"它作为
一种服务于城市生产和市民生活的特殊劳动产品"
也必然要求在服务中实现价值补偿"以保证正常的
维修和更新# 对此"可根据这些设施的不同性质"通
过运用价值杠杆"合理调整公用事业产品服务价格
机制" 以重新确定投资者和受益者的经济关系"变
政府一方投资为多方聚资" 走出一条自我积累&自
我发展的良性循环路子#
以上分别从城市环境和对城市消费者提供服
务两方面阐述了经营城市对于营销城市的基础性
作用#
从第一方面来看"经营好城市使城市可控制的
内部因素同外界不可控制的环境因素相适应# 营销
城市是以消费城市者的需求为出发点和中心"它要
求经营城市者必须清楚的认识环境及其变化"发现
需求并创造出比竞争对手更好的城市产品# 由于营
销城市的复杂性和动态性"经营城市者就必须借助
科学的营销研究手段并预测环境的变化趋势"及时
的调整计划"主动的认识&适应和改造环境"通过创
造更好的城市产品"促使某些不利的环境因素有利
于城市发展的方向变化#
从第二方面来看" 主要强调了注重城市产品的
社会效益对于经营城市和营销城市的作用# 营销城
市"作为经营城市的一种经营态度"这种经营态度是
被一种愿望所激励的" 这种愿望就是为消费城市者
提供优质的城市产品"使他愿意来城市消费"而且愿
意长久消费# 这就要求经营城市者应对消费城市者
进行调研" 掌握不同消费城市者参与城市活动的行
为规律及其特征"为制定营销城市战略打下基础#
总之"城市土地作为一种资产"充分实现其价
值"可以为城市发展提供更为合理的空间和更为雄
厚的物质基础"从而为经营城市提供资金"促进城
市建设和发展"提高城市的综合竞争力# 经营好城
市为营销城市准备了必要的物质条件"为消费城市
者提供良好的城市产品#
参考文献!
!!李先双"城市土地经营的对策研究""##求是"$%&&%"
%!袁世珠"对经营城市现实问题的分析与研究""##社会科
学"%&&’"$%%"
’&刘海清" 一个新的概念’营销城市"##"探求$%&&%(!)"
*&中国社会科学院研究生院城乡建设经济系"城市经济学
"+#北京"经济科学出版社$!,,,"
-&李元"提高经营城市土地水平&增强城市综合竞争力"##
国土资源通讯"%&&%"./)"
0&冷宏志&宫玉泉 "历史与现实的选择"1#"国土资源报 "
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第 ! 期 刘蕾(徐邓耀’论经营城市&经营城市土地与营销城市 !"
