上海中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评新系系机开电地构盘话址：：：中价格0上2国1海-指测评6市1数8浦7研—3—3究71院 华信测息大评厦编8号楼 ：2东0新象区屿福鼎山城路 455 号全 12-05-X YDC﹟02 【测评象屿鼎城 通过结市果场】 基项型于投中资国收房益法地综调产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项目地所目基名本称信息 象开理占属建发位物地区企置面域业 积 浦1 外屿东环鼎川以城沙外镇（ 华浦夏二路城丰路 上5.海6万象平屿方鼎城东有川限沙公板司块 ） 2、市场比较法测评项目价格为：22512 元/平方米 3、、成典本型法投测资评收项益目法价格为：33048 元/平方米 结合当前市场现状，测综算合项确目定价格为：21835 元/平方米 条件下的 5月测评价格为24400 元项目在价值定义和测评假设限制 交筑开业规类模型 8普.5通万住平宅方（米米70 年产权） 入房周盘住标边时时准配间间 全【项目要点】 /平方米。 套 220装01修 123年年6邮政。 12月月 中小学、综 合商场、商 业街、 l 地路，理地位铁置 ：2号项线目华位夏于东浦路东站新。区 川沙板块，川沙镇华夏二路城丰 l 户型特点：主力户型，资料暂缺。 主主力户型信息单使力l 企企业业，实综力合：实项力目雄开厚发，商开为发上经海验象丰屿富鼎，城市有场限认公可司度，高为。业 内著名 套用户总率型 价 暂约缺80 % 万元（按贷贷首付款 计算） 90 平方米 项幼万元（按首付30%计 l 综目象稚合配屿园商套鼎 场城南： 门华中幼夏小儿二学园路：，商园小区内部配套业 西暂街小未，学确兴，定旺川街沙商中业学中，心新，川中中国学邮 政； 月款款均年方还限式款 算 20）年 商11业94/组合型 院联本系次，测更电评详话结细:果0元/11196元 如需了解有效期为2012年5月， 0报21告-6，18请73与37中1国指数研究 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市CR期成根交据场的选项比 取3个目较中可所法国比 房地产E指I数S系统 新开盘价格测评——象屿鼎城 1、项目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选售取均位价于为同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 比较测因评素对销象及对比案例 比较因素条件说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 交 售均价测 象评屿鼎对城象 鼎对鑫比22名案00流例0 苑A 东对方比城案220市例00绿B 洲 东对方比城案市例23000豪C 苑 区域交易易日情期况 未开盘 2012正年常5月 2012年5月 2012年5月 因素 交地周区通理便位捷置度 外较环以外 外环以外 外正环以常外 外正环以常外 土边建域地环筑配用境形套途 便捷 较便捷 较便捷 较便捷 态 完好 好 好 好 小高住层善宅板 楼 完住善宅 容积率 完住善宅 完住善宅 个别因 小高1层.6板 楼 小高1层.6板 楼 小高1层.6板8 楼 素 户绿型化设率计 3800%% 4860%% 3800%% 3850% 开装社发修区企情配业况套品 牌全 上海象屿完装鼎司善修城 有限公 上海华毛有飞完坯限置公善业 司 （毛 集团） 上海泰有华完坯限房公善地 司 产毛 开发 上海安昌完实坯善% （1因）素交修易正司业 有限公 评估2项、（2目）为区 1域00情因，况 素则修修三正正个：：可由三比于个案所可例选比修取案正的例系三位数个于分可同别比一为案供 1例求00，区、均域10为，0、自根1由据00竞地。争理 市位场置销、交售通均、价环，境且、交易日期相同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修正：主要考虑项目土地用途、建筑配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 3、修形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测评正对结象果比交较及因对 素比 案例 测象评屿鼎对城象 比较修正条件指数 销鼎对鑫比名案流例苑A 东对方比城案市例绿B洲 东对方比城案市例豪C苑 交售区易易均域日情价因期况 素 100 22100000 22100000 23000 110000 110000 1100 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数211。03经300 100 9 2过 计算229677 6 239486 9 22676、23469 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准22价51格2元分/别平为方2米13。92、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开房、地成盘价格测评——象屿鼎城 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开个 发方经面营进模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 2总00价9 年 11 月 4 日成交的上海浦东新红为线建1内1安9市0成0政0本费万A用元 。 区川沙新市镇A08-03 地块，该地块 119000 B 约建45安00成元本/平A 方米（含装修成本） 38250 2 开发成本 小勘区察配设套计费用C 建安成本A 1122%% 44559900 3 管理费用 费用D 1+2 A+B+C 83%% 35719047 4 投资利息 以均第开匀二发投年周入投期，入建 年（其率中假半设年为准备期，2 年建设期），土地费用在准备期 3安0%及，管年理利费用在建设10期%。内 分阶段投入，预 计第一年投入70%， 35347 56 销销售售费税用费 房地产总价V 3% 8427 7 房地开发利润 房房地地产产总总价价VV 270%% 1492616336 三定、项典产总价V 280904万元 单价 33048元/平方米 算，选目同用型主时典投力考户虑型资型不投收与 益价风值险。相 对应，根可资13模法据预0报平见式 酬米费收率三，益法求居将取租年进方金运行法为营项， 费目35用市确00定比场 元持率价/有月确格期，定测每报为算年。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确 酬8%的率，租为通金 6过按.3市同比上涨12%，空 置率按5%每年 12 个月计 %，场期提末取转法售提时取报出酬的率该为类 8住%，宅计报算酬项率目为市2%场。 典型投资者收益模式测空置潜有和在年收毛份租收 损入 1 2 3 算 5% 422100000 427305420 522663845 529490 505 07 636300848 持期有运净末期营转效运费毛营用收收入入8% 39900 44688 50051 56057 62783 336179028 431517153 4004 4485 5023 N售PV净(6收.3益%) 192159年9 后按3%净收益率出期售末，转4转售60售47税 费51572 57761 NPV(8%3)% 1867598 四收、房测地产评总价价V 1921456元 单价 2183157元29/2平57方 米 通过全面格市确定场调 年益 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市5 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市24场40价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终确定场项比目较 法201、2 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
