房屋评估中无形损耗和价值的探讨郭蜻娟内密报要:本文对房雇重置成本的经济含义进行了分析论证，重新认识了影响建筑物价值的因素和无形损耗之间的关系，提出在成本法估价中，常妥考虑更多的无形因素对建筑物价值的影响，提出了房屋成本法估价计算的新思路。在戚本法估价实践中，估价人员以重置成本减损耕的3.重置成本并非同类建筑中功能效用最佳状态下的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素对建筑物价值产生的价格。成本法依赖于替代原则，根据替代原理，现有房负面影响，则隐含了这样的前提:意置成本是代表同类建地产的价格可以自新建一个相同效用的替代品的成本来衡筑中的功能最佳状态、外界因素对建筑物最有利影响之下景。因此，囊置戚本是该类建筑目前效用下的成本。但严的市场价格。重置成本的经济含义者非如此，在房屋功能格来说，成本与功能放用之间并无绝对的正相关关系，建优良、外界因素产生有利影响时，是否应在重置成本的基筑物部分功能效用，如果光、通风、朝向、平回布局主要础上增加建筑物的价值?忽略功能和经济因素的有利的影取决于建筑设计，与其建造成本无必然关联。建筑物的最响也许正是成本法估价结果偏低的一种服囚。本文愿对房佳功能效用不能完全依赖于高戚本的投入，成本的增减…展伯价中的无形损和做进一步探讨，研究成本法在无形因定要对效用有所作用才能形成价格，现实生市中不乏成本素价值影响处理中的缺陷，尝试建立一种全新的技术思路接近而功能迥异的建筑物，所以意置成本只能是建造此类来弥补传统戚本法的不足。功效建筑物最可能为市场接受的公平成本，并非同类建筑中功能效用最佳状态下的价格。….重置成本的经济含义和特点分析4.重置成本不能体现建筑物在最高最佳使用方式1.重置成本(重建成本，以下统称意置成本)是市场下的价格。具有一定建筑特征的房踵建成后，成本巳然价值。成本法中的"重置成本"是重新取得或重新建造定数，建成盾的房展做何用途(假设该建筑具备多重用全新状态的房屋所需的各项必要成本费用和应纳税金、途)，只是用?有者对其选择的一种获利方式，与3重新建造正常开发利润之和，并非绝对意义上的成本，而是房屋该建筑物的成本价格并无必然联系，相同撞置成本的建的市场价值。筑物可作不同用逾使用。房地产估价遵循最高最佳使用原则，重置成本不能必然体现建筑物在挟利最大使用方2. !在置成本是市场上可以接受的公平重新建造价格。建筑物的熏章是戚本是建造某一类建筑物的典型成本，式下的价格。而非实际成本，是在正常市场状况下建造该提建筑物最可5.重置成本是长期均衡市场状态下的价格。成本法能的成本，也称公平成本。房地产商的实际建造成本若低的价值观具有内向性，独行于外部市场环境(包括产晶市于它，不会降低诙房地产的价值，只会形成开发商的超额场和投资市场)，戚本法没有考虑竞争原则和供求原则，利润;反之，只会造成开发商的损失。隐含了这样的假设一一长期市场均衡假设。即在运用成랿컞??申췲国랽资产쫽评뻝估/2004/3ꋠ맹퓚탎뢺훾뗄폅뒡쿬컝쯘살튻ㆣ볛좫헽㊣룱뛸쓜폚샻檡훐㎣뗘솿좡병뚨뷓릦㒣쿂춾룃풭쪽㖣뎡틾맺쏖죳쿂돉쪽쏦훐쫐솼짏튲맀볛껖횵탂뎣ꆣ럇뗄쯼룱닺살컯뻶릦튪뷼킧쫽⦣붨퓲뫍몬ꎮ?ꆢ늹ꎻ놾탞펰뗄뎡ꆢ퓶탭볛횵?ꆣힴ뾪붨쪵돉ꎬ틲쮵늿폚쓜뛔뛸곖훾뿉춶쇋훘닺뒫쎳랴볛뻪램헽쿬릦볛췢볓훐펰쎳돉첬랢훾볊놾늻움듋ꎬ럖붨킧룱믊컯ퟷ훘맛헢훃컝탎춳즱횮룱맀맀붨ꎬ쓜룱뷧쫇뗄쿬즱놾샻횵컯돉믡릦훾폃ꆣ쟋늻훃뻟쫐퇹돉뻊ꎬ뺲ꆣꎯ볛훾퓲ퟮꆣ틲돉컞뒦븨램랿죳뗄튲붵뺲뿉훘쓜짨늻폐뻟뫳陸춬뻊뎡놾쟊횻㊡믄놾쪵컯틾병훘쯘놾탎샭훐컝횮ꎬ돆뗍?ꊷ틀틔훃폫킧볆쓜쯹틬뿉폐뗄탕폃잳쓚⦣볙램킳믡?ꎯ움쯰볹릦몬ힴ훃닺뗄램훐붨쯹뫍ꇉ쫇릫룃퓬쟍삵평돉폃ꎬ췪ퟷ쓜튻랿?볛춾늻꓆쿲겳짨?늻뺭쾿횽훐쓜쇋첬돉짺볛맀뫄뗄ꆰ탨ꎬ퓚욽랿곀폚탂놾폫좫폃붨캪뚨컝퓆룱쪹?탔즱ꆪퟣ짒뾪꣖ꎬ좱헢ꆢ놾폐횵볛ퟶ볃훘뗄늢헽돉뗘쳦붨쫇킧죧웤틀닅훾쫐쿂폃뇘了뺷ꆪꆣ풽랢ﻎ맀쿝퇹췢뗄샻㾺뷡뷸ꎬ훃룷럇쫇뎣놾닺꣖듺튻룃폃닉붨삵쓜컯뎡훾뫎ꇔ컞ꆣ좻뛀ꣃ뎤몬맀뫄폊짌볛뫍뗄뷧뺭펰맻튻ꎬ틔돉쿮뻸붨쫐ꆣﻖ풭룶샠횮맢퓬폚탎뷓쳘폃뇘랿쳥킳탐믓웚틥?뗄?죋췢잰틲볃쿬풹욫늽뎢쿂놾뇘뛔퓬뎡랿볛킹퓲쿠붨볤ꆢ돉룟쯹쫜룱헷춾쓒좻뗘쿖ꇗ폚킿쫐쒹쯰뫍풱뷧쳡쯘몬쪱ꛄ뗍첽쫔춳ꆱ튪틢쒳ힴ뗘횵ꎬ춬훾늢춨놾돉볛틔뗄ꆣ⢼믖솪닺붨듌췢볂뎡ꯆ쪧?쳘훐뫍틔틲ꎺ뛔틥ꎬ?뗄쳖붨돆쫇돉뷖튻뿶닺ꆣ?룹킧쒿컞럧놾룱훘릫랿?횻쾵맀훾곏늿잾뻹뗣?퇊훘쯘붨죴쫇춾튻ꎬ솢놾짏샠쿂짌횻ꟓ뻝폃잰뻸ꆢ뇘뗄훃욽컝볛컯습쫐뫕뫢럖슽맓훃뛔훾럇럱궼훖퇐튻탂럑뗄붨믡쏗쳦킧뎯좻춶쿖돉쎽﮷쿠ퟱ퓚쒼뎡倫볙꣔쎷컶돉붨컯죧펦쏒풭뺿훖좡폃훾퓬쪵탎듺쳦뗄쿲맘죫놾꣖뷊춬톭믱?뮷귔짨볛뷊놾훾ퟮ듋퓚틲돉좫뗃뫍컯룃볊퇗풭듺쿂헽ꆢ솪ꎬ짺횻뫳ﺾ붣훘샻뺳ꆣ?복컯쫇폐ꎬ훘?ꆣ놾탂⧊믲펦뗄샠붨뾪듌샭욷쿠욽돉믮쓜늢?곓훃룟ퟮꎳ⢰춹벴쯰볛듺샻퓚훃쓓놾램뗄쟊훘쓉뛸뗤붨퓬랢곏ꎬ돉맘쏦훐쫇럇뢶ퟮ듳즱ﳀ꧇횵뫄뇭펰랿돉타컄퓚벼킳탂쮰쫇탍훾짌습쿖놾맘늼뗄늻붨춬?병쪹뺷ꢲ퓋뗄닺춬쿬컝놾﮵풸컞쫵?붨뷰랿돉컯폐ꆣ쾵뻖퓶랦퓬샠틑?슽쪹폃陼귔짺샠횮릦뗄쓓뛔탎쮼퓬ꆢ컝놾ퟮ죴뎬랿살떫ꎬ훷복돉듋붨좻?꣔폃랽럊뗄붨쿂쓜믹?랿틲슷ꎬ뿉뗍뛮뫢퇏튪ퟮ튻놾샠훾뗄첽쳖
蘸蹦蹦那躏啤本法时必须承认估价结果的适用环境是一个处于均衡状态一般性。如建筑物外观、结构、布局、设备、施工质景和的房地产市场。因为在成本法估价时，所采用的成本概念适用性，以及整体款式、造型与周围环境的协调程度等。具有新1封典经济理论中的长期成本性质，在完全究争的市由于建筑物的功能性贬值体现建筑技术的提高和消费者偏场结构中，当市场处于长期均衡时，产品的价格取决于产好的改变对建筑物价值造成的影响，所以以上因素对建筑品的长期戚本。当市场处于非长期均衡状态时，产品的价物价僚的影响主要通过建筑物的重置成本和物质性损耗、格与长期成本不具可比性。如:目前本地区写字楼大量空功能性损耗来体现。房地产区位优势的变化严格来说应反则写字楼的市场价格接近或低于成本价格;映在建筑物占地价值的变化上。至于环境因素，如景观、迅速增加、供应最一定时，写字楼的市场价格高于成本价生态、清捕卫生及污染情况，则由建筑物位址的不同而不格。在熏置成本中，均无法体现这种变化。估价中遵循公同，假定建筑物可以移位，则可完余避免原位址环墙因素开市场假设和估价时点原则，房地产的价格应反映估价时的影响。所以笔者认为在成本法中建筑物经济性损耗外界点在公开市场供求情况下的价格，重置成本体现了估价时因素的影响不包括环境污染、经讲地理位置的变化，而这点价格水平下的建造价格，却反映不了估价时点房地产市些因素则直接影响建筑物占地的价值。场或房地产分类市场的供求关系。2.经济影晌因素与无形损耗综上所述，重置成本应是建筑物市场价格的…种反经济因素反映房地产对摄取经济和区域经济的适应映，但不能代表最佳功效状态下的建筑物戚本，间时也性。包括供求因素、物价因素、购买力水平、利率因素、无法体现建筑物最高最佳使用状态下的价格，更不能反政府经济干预等，主要体现在市场供求对房地产的影响映估价时点市场供求关系下的建筑物价格。它只能是此费上。以上径:开因素共同作用于构成房地产商品的土地和地功能效果建筑物在市场供求均衡情况下的平均市场价格。上建筑之上，所以，笔者认为建筑物的经济性损耗应吏耍这种分析会使成本法的适用范围受到限制，毫无疑问，在反映由于外界经济因素的变化对建筑物价值的影响。估价时点，决定和影响房地产价值的因素维持不变，房地3.社会影响因素与无形损耗产的价值应该是惟一的，斗之间的估价方法得出的错果应趋口因素、法制因素、文化因素和于一致。在选用成本法估价时，主要立足于房地产的产品社会发展程度等。这些因素构筑了房地产的黯体社会环膊'性，但现实生活中房地产的价格则多取决于市场、效用境，共同影响着土地和地上建筑。由于人口结构、社会因素。房地产的市场价值原理包括替代原理、环境影响服偏好、生活条件的改善更多地影响着人们对建筑市局、理、变动原理、竞争原理、供求原理、经济外部性和贡献格调的看法，所以在建筑物价值的影响巾，则更多地体原理等，大多数强调外界因素对房地产价值的影响，不论现为功能性损耗。戚本法是否适合于评估有丰富交易案例或活跃市场的物4政府影晌因素均无形损耗业，倪作为一种评估常用的方法，应满足其估价结果接近政府因素影响房地产价格的制度、政策、法规方面的市场价值的原则。所以需要考虑更多外界因素的影响，尤包括土地制度、住房制度、城市规划、税收政策和其是将无形成非成本因素的影响价值化。市政管理等。从微观层次上肴，城市规划中主要规定土地用途、容积率、覆盖率等指标，完全是作用于土地资产上二影响砸就物价值的因素和无形搁耗之间的共系的因素，所以，成本法中将土地用途的改变、城市规划对影响房地产价值的因素有四个:物质、经济、社会和土地的不利影响界定为建筑物的经济性损耗影响因素是不政府因素。由于戚本法估价的思路是房地分估，价值合严谨的。经济d性损耗经常被认为是房地产的不可移动性在有必要将房地产总体价值影响因素表现在土地和建筑周围环境变化时造成的结果，如土地用途的改变、四周房物上的作用加以区分。同时，成本法中大部分无形或非成地产的使用不协调、道路、机场产生的尘土相噪音等，但本因素对建筑物价值的影响，是以无形损耗的形式来体现是这种价格斗降和上升的实质是地价的变动，而不是建筑的，所以有必要将各种因素引起的无形损耗加以区分，在物价值的变动。所以建筑物周围环境的变化直接作用对象估价时才能避免因素影响效果的重复计算或漏算。是建筑物所在土地的地价的变动，而不是建筑物的价值。物质影响因素与无形损耗而经济政策的变化，使地区整体投资环境发生改变，会影影响土地价值的物质因素包括位置、尺寸、形状、响房地产整体市场，包括对建筑物的价值影响。地质、地形、地势、植被、气候、景色、生态相污染程王国光形因摞对建筑物价值的影响份析度等。开发的资橱，如公共设施、3基础设施、开发程度等也是决定土地价值的自然影响力。影响建筑物的价值的成本法中的物质、功能和经济损辑是与代表所在位置物质影响力则取决于建设质量以及设计与环境的适应性和的最高最使用途的余新建筑物相比闹得出的，现有成本法??췲랽쫽뻝申国资产评估12∞4/335 놾뗄뻟뎡욷룱훃톸뾪뗣ퟛ펳컞릦헢맀닺폚틲샭풭돉튵쫐웤㶣펰헾튻컯ㆣ뗘뛈뗈쫊평뫃짺춬킩㊣뺭탔짏랴㎣짧뺳욫쿖㒣폃췁퇏훜쫇뛸쿬죽훐샚맺믲놾쿬꺾램랿폐뷡뗄폫ꎬ쯙ꆣ쫐볛짏맀쓜훖튻뇝쯘ꆢ샭뎡쫇뢮틲껎훊뗈튲냣폃폚첬볃붨펳껉믡뫃뗷캪껕헾춾뗘뷷캧닺헢뺭ퟮ퓚껓펰ꎮ랿램궼쪱뗘탂릹뎤퓲퓶퓚뎡룱쯹떫쳥볛킧럖훂ꎬꆣ뇤뗈붫틲폐뗄쯘췁ꆢ쫇펰탔붨룄횵볙냼뺭틔훾평랢릲릦ﺸ맜뮷훖볃룟릫냏쿬컞닺뗘쫇쏓훐뇘닺맅훐웚킴볓훘볙쮮쫶늻쿖쪱맻컶뗣횵ꆣ떫랿뚯ꎬퟷ컞쯘뛔틔닅쫓뗘뾪뻶쿬훾뇤뗄쯰쟥뚨펰퓲삨볃짏횮폚햹춬짺뾴쓜껓냼샭죝뺳쪹볛컯헾ퟮ움뾪ꆣ탎닺럱냏뗄맀탫쫐뗤ꎬ돉ퟖꆢ훃짨욽쓜붨뗣믡펦퓚쿖뗘풭듳캪뗄탎ꆣ튪폃폐냏볛랢뚨솦죧틔컯뛔펰뫄뷠쿬횱랴릩룉뺭짏췢훷돌믮램탔삨뗈믽쯹샻뇤룱닟헻병럖쫊볛컯쫐꣖쯹틲ꎯ돐뎡뺭떱놾슥릩돉뫍쿂훘듺훾쫐쪹뻶룃톡쪵닺샭뛠ꆫ풭믲평붫볓뇘뇜ꆢ뗄췁퓲붨벰쿬살햼컀늻뷓펳쟳풤볃ꎬ뷧튪뛈쳵쯰ꆣ싊틔펰뮯뚯퓚쳥폃샠뫏횵훊㈰뎡ﻎ틔쯘죏ꆣ볃쫐늻뗄펦놾맀훃뇭컯뎡돉뚨쫇폃짺ꆢ쫽훖퓲럇랿틔튪쏢뗘좡훾헻릦훷쳥냼펰틲뗈쯹뺭폐ퟅ볾뫄듓ꎬ쿬탔쪱킭붵췁뇤춾〴폚?릩뇊뛔ꎯ맀틲샭뎡떱뻟쫐솿훐볛붨돉ퟮ퓚놾뫍캩믮뺺잿움ꆣ뗘쟸붫?컯쫆풴뻶쳥쓜튪쿖벰뿉삨쿬쯘ꎬ틔볃죋췁뗄훆캢뢲뷧쯰퓬뗷쯹뮯릦?쟳뗄맀?쯘헟?쓜볛캪싛뒦쫐뿉뎡튻ꎬ쪱퓬놾병룟램펰훐헹뗷쯹닺럖횵룷훊ꆢ폚췢뿮탔춨ꆣ컛틔뮷붨훷릲틲뿚헢뗘룄퓚뛈맛룇뚨뫄돉짏좫릩폐컋뷡퓚훐폚뎡뇈볛뚨뻹뗣쯥펦릦ퟮ맘뗄쿬램랿풭췢뎣틔틲떵ퟜꆣ훖펰?횲죧붨맛쪽뇡횵맽좾틆죏뺳훾뛔컯튪춬뇊쯘킩뫍짆ꆢ닣싊캪뺭뗀짽뗘쪹냼탂쟳럡쯄뺭맻돉뗄뎤뒦탔룱쪱컞풭쫇킧병쾵릩쫊랿ꎬ맀뗘횵샭뷧폃탨쯘쳥춬펰틲쿬컋놻릫ퟔ짨ꆢ퓬붨뇤쟩캻컛컯짣볛ퟷ헟룼훾힡듎뗈훐뎣뷡슷삨뿶쓒캪맘뢻룶?볃뗄놾뎤웚폚ꆣ뷓ꎬ램퓲붨ힴ쪹쟳폃뗘늻볛닺풭ꆢ틲튪쪱쿬쯘킧냼릲좻훊뷡퓬쳥돉훾뮯뿶좾햼좡쿖죏뇤짏뛠컯랿횸붫놻맻쪵쟸뛔쿂퓚쾵붻ꎺ쯰쫊램웚뻹럇죧뷼킴쳥ꎬ좴훾첬폃뗄랶닺춬쪱샭릩쯘랽뾼펰횵틽맻?삨웸짨솿릹탍쿖쟸짏퓲ꆢ뗘뺭퓚폚캪뮯붨볛훆뾴뇪췁죏믺훊훜뇤헻ꆣ틗컯뫄뗄?돉횵폃맀돉뫢뎤ꎺ믲ퟖ쿖랿랴컯쿂ힴ붨캧볛뗄ꎬ냼쟳뛔램싇쿬쮼펰쫇웰캻뫲쪩틔ꆢ폫ꆣ퓲뿉뺭볃쫐릹훆훾횵뛈뗘캪죧뎡뚯쳥쿠낸훊볛췎놾뗄뮷볛놾쪱웚쒿뗍슥헢뗘펳쫐뗄첬훾쟩쫜횵맀훷룱삨풭랿샽ꎬ룼ꆢ슷쿬틔훘훃솦벰늼훜폅훁평췪볃뫍릺뎡돉붨틲쇋ꆣ돇폃뺭쫇췁닺춶컯폫뇈룱?램펰믲뺭듺뺳쪱탔ꎬ뻹잰폚뗄훖닺늻뎡붨쿂컯뿶떽볛튪퓲쳦샭뗘펦뛠횵쫇틲램컞뢴ꆢ뺰믹ꆣ짨뻖캧벼훃쫆좫쟸싲릩랿훾쯘평ퟅ펰헾돇쫐춾볃짺뛸믮컋볃뇭쫇ꎬ훊닺뫢놾돉쫐뇤뗄쇋볛훾쿂쿞틲랽솢뛠듺ꆢ싺췢뮯랿쯘훐탎볆돟즫뒡펰뮷쫵쯹뇜샭ꆣ폲솦쟳뗘컯폚죋쿬닟맦탔폃늻뗃풾ꆢ쯹훘붨럖튻쯹ꎬ욷ힴ뗘놾뎡뮯볛맀룱컯뗄훆쯘램ퟣ좡풭뺭뷧ꆣ뇭듳쯰쯣듧ꆢ짨쿬폫뺳틔뇤쏢캻쮮뛔닺컄죋쏇훐맦뮮ퟷ룄춾뎾쫇횵돶쫐짧퓚룶닉퓚뗄첬쟸볛ꆣ룱훃돉욽ꎬ캬뗃폚뻶샭볃횵웤틲쓖럖쿖늿뫄믲ꆢ짺쪩붨뮷놸쳡틔뫍뮯캻풭훾랿짌뿚뛔램뮮훐폃뇤췁뚯랢펰컶뎡믡캻뒦폃췪볛쪱킴룱맀펦튻놾ꎬ쯼뻹뫁돖돶랿폚ꆢ췢뗄쯘퓚럖볓슩탎첬훾뺳킭룟짏컯퇏횷캻뗘욷탔틲헻뷡붨퓲맦훷펰늻룄횱짺쿬돉꺼뫍훃폚뗄좫룱ꎬퟖꎻ룟볛랴뗣훖룼횻쫐컞늻뗘뮷늿펰췁탎틔쯣ힴ뫍뾪쪩뗷틲훊횷뇤쫊샻닺쯰쯘쳥릹훾랽쮰튪돇쿬뿉퓫뛸뷓룄ꆣ쿖컯놾뺭뻹돉뺺좡닺슥떱폚훐펳랿랴춬늻쓜뎡틉뇤뷡뺳탔쿬펰볛뗘탎쪽쟸ꆣꆢ컛랢뗄쫊릤돌쿻쯘살죧뮷뮯펦싊췁뫄뫍짧늼뛠쏦쫕맦쫐틲틆틴ퟷ폐쳥쒹볃뫢놾헹뻶욷듳탨돉ퟱ맀뗘쪱쓜쫇볛컊ꎬ맻뗄ꆢ펰뫍쿬횵믲살럖좾돌펦훊뛈럑뛔쯰쮵뺰춬뺳틲ꆣ믡짧뻖헾뚨맦쯘뚯쯄뗈폃쿖?泉ힴ룅뗄폚솿쟳놾톭볛닺튲랴듋룱ꎬ랿펦킧쿬릱늻뷓뫏붨럇쳥돌뛈횵탔뗈헟뫄맛뛸틲쯘뫍훷뮷믡ꆢ닟췁뮮쫇훜뛔쇋?頋첬쓮쫐닺볛뿕솿릫쪱샠ꆣ퓚뗘쟷욷폃풭쿗싛뷼폈훾돉쿖뗄뫍욫ꆢ랴늻쯘헢튪짏뛔랿떫쿳펰램맀볛쓍쪱?
黯理盟愤愤睡一一估价理论将各种无形或非成本因素的影响均归结于对其重则认为，特定不动产的外在因素有可能产生积极或消极的置成本的折减，则隐含了这样的前提，即重置成本是代表经济影响，在成本法估价中，对经济政策变化导致的某区物质上的全新状态、问类建筑中的功能最佳状态、外界因域房犀价值的贬值作了损耗调整，而经济环境的变化，如素对建筑物最有利影响之下的供求平衡市场价格。申奥成功，加入WTO，提升了北京市的投资吸引力，此文的分析，熏靠在成本更多地体现一种平均而非最佳状态的类因素带来的建筑物租金上涨同样5\z作增值调藉。价格，在房犀功能优于一般建筑物或外界因素产生有利影4.不能表现供需不平衡市场状态下房地产的价值。响时，各种无形成非成本因素的影响会在重置成本的基础市场供求关系有三种:供大于求、供需平衡和供不应求，上增加建筑物的价值，即成本法估价中，也要考虑功能和经济'性损耗是在长期市场均衡状态下的市场价值(重置成经济性因素对建筑物价格的有利影响。传统成本法中对无本)基础上对估价时点因供大于求带来的负面效应的价格形和非成本因素价值影响处理方法具有以下不足:修正，那么，估价中也应正视估价时点供不应求带来的1.建筑物的无形价值在成本法中得不到完黯体现。正面效应对房地产价值的影响。如一仓库建筑，由于仓房地产交易的对象是完整的房地产商品，商品房地产的储市场在近几年内不能吸纳更多的仓储空间，使该建筑市场价假内涵是包括其实体价值和无形价值在内的综合物不能全部租出，由于:2:置带来的价值折械在经济性损价值。按照成本法的估价原理，只有部分成本影响因素耗中给予了充分的考虑，相反，如果后来仓储需求增加，对无形价值的影响可包含在重置成本中，而大盘非成本使该建筑物的租金上升，这一外界因素带来的正面效应为因素产生的建筑物无形价值，如历史文化价值、品牌优何又不予考虑了呢?势并不能得到体现。例如古建筑历久弥盼的历史文化价四.崩属成本法估价新思路值在成本法的运算过程中无处增值，按照成本法的估价原理，三项损辑的扣减只会令古建筑的估价值低于意置戚综上所述，笔者认为在建筑物功能优于…般或外界本;旅游建筑(如中华民族闹，世界公回)的文化旅游价值因紫产生有利影响时，各种无形成非成本因素的影响会利用成本法估价原理也无法准确计算;知名品牌蕴涵的良增加房屋的价值，则成本法估算建筑物价值的公式可表好品质、产品文化、优良服务、企业形象等无形价值也难述为:以全因包含在成本法的估价结果中。按照戚本法的原理，几z吭+几十P二十民或:几=凡(1+ Rw + R)? + RJ 四合院传统风格的古旧建筑句新璋的现代别戴在蓝置戚本V:建筑物评估价值V:建筑物3重置成本;Bo相同的情况下，假如不存在功能和经济'性损耗，则别援建V、Rw:物质性价值调整、物质性价值调整系数;w筑的价格会远远高于四合院建筑，恰恰相反的是，在交易V、Rg:功能性价值调整、功能性价值调整系数;g市场上很容易发现相反的结论。建筑物的无形价值如在成V、Rj:经济性价值调整、经济性价值调整系数。j本法中得不到肯定，成本法与市场法、收益法估价结论之上式中各项调整值或调整系数可随建筑物的具体情况间的差异将无法消除。确定为正值或负值。2.不能准确13:分成本相近、功能效果迥异的建筑物以上通过对囊置戚本的经济内涵和特点的分析，以及之间的价格差异。假定同一地区的类似住宅，由于设计对影响房廉价值的因素与损耗间关系的再认识，找出传统方案的不同，其中一个缺少视觉和声音方面的私密性、成本法的缺点，提出以价值调整值或调整系数代替损耗值通行、进出车库明显不便、通风不好，另一个有很好的和损耗率的新思路，是对戚本法理论的新探讨。但在实际视觉和声音方面的私密性、通行和车库位置非常方便、应用中，寻找价值调整值适用的估算方法仍有…定难度，通风良好。两处结构重置成本基本相同，在成本法估价光疑会增加估价过程的复杂性。总之，笔者希望借此文引中对住宅一做了功能损耗调整，由于重置成本非该类住起广大估价人员对成本法估价更深入的理解和分析。宅在最佳功能就用下的成本，那么也无理由不对住宅二更好地功能被用提出增值调整，相信消费者能够并且愿参考文献:意接受这种价值楚异。1. [美]理查德.M.贝兹、赛拉斯.J 埃利著，董俊英译·3.不能体现环境因素和经济政策对建筑物价值的积〈不动产评估基础}，经济科学出版社2002，极影响。市场价值原理中的环境影响原理指出:房地产2. [美]查尔斯.刊，温茨巴奇、迈克ωE.迈尔斯等著:< 价格受到周围环境的影响，与周围环境协调的房地产具有现代不动产}，中国人民大学出版社，2001. 3.曹军建编著。较大的市场价值，反之则削减价值。与周围环境的协调程{现代房地产估价理论与方法}，中山大学出版社1997，度在功能性损耗中既然能被作为折减建筑物价值的要素之一，同样也应成为增加其价值的因素之一。经济外部性原(作者单位:北京交通大学经济管理学院)??췲申国랽资쫽产评뻝估/2004/3맀훃컯쯘컄볛쿬짏뺭탎ㆣ랿쫐뛔틲쫆횵풭놾샻뫃틔쯄쿠훾볤㊣횮랽춨쫓훐햬룼틢㎣벫뷏뛈튻ꎺ䩄퓲폲짪샠㒣탞헽뒢뫄쪹뫎ퟛ퓶쫶ꎥ嚡嚣좷돉뫍펦컞웰닎ꆶ쿖㤹⣗㞡맺ꇛ폖캪뾼깛듺쿖볛돉훊뛔뗄룱쪱퓶볃뫍꺽뗘뎡횵컞쯘늢퓚샭ꎻ폃욷좫뫏춬램꺲볤낸탐뻵럧뫃뷓펰듳ꎬ죏랿냂틲⦻헽쏦쫐늻훐룃짏볓ꎣꎡ겡쪽뚨놾쯰틉맣ꎮ㶣?닮?ꎺ컄쏀뚯?듺샭놾짏붨럖ꎬ볓탔럇꣖닺볛ꆣ탎늻돉싃훊쏦풺뗄훐믄ꆢ뫍솼힡ퟮ뗘쫜쿬릦춬캪펰컝쯘릩領킧뎡쓜룸쯹몽ꉒ춨램뫄믡듳?닺랿ꔫ틬폨쿗巀닺嶲뚯ﲽ랿싛뗄훾컶퓚룷붨틲돉ﻎ붻횵내볛짺쓜놾죽폎ꆢ냼뒫쟩룱뫜뗃?늻뷸짹뫃햬병릦헢?ꆣ떽쫐퇹움ꎬ쿬듸?쟳쯰ꇉ쓇펦좫폨쫶컝꣖헽맽랿싊퓶맀ꗎ컝?붫뾼ꎺ움닺ꢱ뗘맀붫헛좫컯ꎬ랿훖훾쯘놾틗쓚헕횵뗄뗃램쿮붨닺몬춳뿶믡죝늻볈룱춬돶틴ꆣ튻릦쓜쫐훜뎡탔튲쳘살맘뫄쾶쎴뛔뷼늿쇋폐ﻎꎺ컝좱톰볓볛뮣컞싇맀ꆷ닺ꎯ돉⯛룷복탂ퟮ훘컝컞컯뛔틲쓎뗄몭돉붨떽쯰훾맀욷퓚럧쿂풶틗럇닮ꎬ뎵랽솽ퟶ쓜킧볛횻뎡캧펦뚨볓횹쾵쫇풹랿벸ퟢ돤뇊샻릦뺭뗷믲뗣헒죋몱램㈰쇋슣믹릣놾?훖ꎬힴ폐훃릦탎뗄붨쯘?뛔쫇놾펰훾쳥퓋뫄⣈볛컄돉룱풶랢뿏틬웤뿢쏦뒦쇋킧폃횵랾뮷〴늻뇡죫꧐퓚삼맀뗘쓪돶럖ퟢ헟삹훊쓜볃헻뢺쮼풱쿻쓘깍뒡깈훐?ꎯꇶ컞퓲첬샻돉쓜믲볛훾캼쿳냼램쿬컯쿖쯣뗄풭뮯놾볙룟뚨돽횳ꆣ훐쏷뷡릦폃쳡닮돒횵뺳ꎬ캪뚯坔죽뎤?닺쓚뷰?죏삼탔슷맽뛔ꎮꆷ맺샭ꦽ?맀믲놴컂죋싛탎틾ꆢ펰놾폅럇횵컯?쫇삨뗄뿉컞ꆣ맽뿛킻샭램맅죧폚쿠ꎬ즱볙튻쿔쮽릹쓜쿂돶틬풭랴볈퓶닺ퟷ侣믆훖웚놵훐볛늻평뾼짏캪쪱퓲틲뗷돌돉믍뺭듄쏱폫믲몬춬쿬룼폚돉ꎬ볛펰뗔췪웤맀냼탎샽돌복튲폅뗄뻉늻쯄랴뻏뚨룶쏜훘쯰퓶ꆣ?샭횮좻볓쇋곌ퟢ붺ꎺ쫐횵쓜싇짽퓚떣뗷쯘틔쫇헻놾ꢴꆢ볃냍듳랽럇쇋샠횮뛠튻놾벴룱쿬?헻쪵볛몬죧훐횻컞솼맀붨듦뫏뗄춬좱뇣탔훃뫄돉횵춾퓲쓜웤췢쯰뷰릩뎡펦컼뿕ꎬ룷뭖뗷뺭폫뛔뢴램탂ꎥ주뿆웦톧램돉헢붨쿂뗘냣틲뗄뒦즱쳥풭퓚횵맅컞믡램럾볛훾풺뷡ﲡ튻짙ꆢ뗷놾궼ꎬ쿷놻훐뫄ﷁ짏킳듳뻹ꦴ헽펰쓉훃쿠훖ꆣ헻쾵볃쯰쫊퓓맀Ꞿ쮼㶣삭톧ꆢ돶ꆷ놾퇹훾뗄쳥붨쯘폐샭뺷랿볛훘ꎬ뒦쇮낣ힼ컱뷡폫릦싛ꊹ뗘쫓춨헻쏕뮷복ퟷ횵틲뗷쮱헇ꇗ폚뫢쿬룼듸랴튻컯컞맀ꎺꆢ쫽쓚뫄폃탔궼쮹돶싵냦슷ꔨ틲뗄훐릩쿖훾램샻랽꣖뗘횵ꎬ훃죧퓶맅곊좷ꆢ맻탂쓜ꆣ쫐ꛄ쟸뻵럧탐믹쓇ﺲ뺳훜볛캪쯘뛔헻놾춬듌쟳ힴ?맀뛠살췢릦탎쯣붨컯뺭뿉몭볤룼쎹ꎮ냦뿋짧ㄫ쯘잰뗄쟳튻컯펰맀램킵닺뫍횻돉샺횵붨삽볆웳훐ꎬ뎡?늻놾평쎴쿠?캧헛틲폐뺭꧊퇹곏ꆢ첬볛죧뷧쓜믲훾훊볃쯦맘샭ퟜ짮䪣짧䗂즽?别꺰ꎻ㈰듳뗄쳡릦욽훖믲쿬볛뻟쎲짌컞폐놾쪷뻃ꎬ훾쯣튵ꆣ뺭잡램ꞹ샠짹뫃뎵쿠폚튲탅풽뮷복쯘뿉볃뛸킵펦슷릩쿂쪱튻닖맻틲폅럇컯탔붨쳘쾵싛횮죫ꏀ㈰〱톧펰ꎬ쓜뫢욽췢믡훐ꆣ폐뮵욷탎늿컄쏖내뗄ꯔꎻ쿖볃잡컯ꆢﯥ쯆틴뿢춬훘컞쿻꣖풭뺳폫붨횮헾뺭쓍ퟷ뾵탨뒵뗣닖뒢횵뫳쯘폚돉볛훾뗷랽ﯖ〲릵돶⮳쿬벴ퟮ쫐뻹뷧퓚ꎬ뒫틔뷍볛럖뮯헤헕맀뀩횪쿳듺탔쿠뗄쫕쓒힡랽쇭캻훃샭럑ﻎ킭훜훾튻닺닟볃뛗퓶?욽쒸릩뿢뿕헛살듸놾횵컯퓙헻탂램뇊먩ꆣ죖냦뻹훘병뎡뛸틲튲춳쿂짌횵돉볛뗄쏻뗈뇰쯰랴컞틦햬쏦튻훃퓚평헟횸뗷캧컯ꆣ짺뇤뮷쫎蝹뫢뫃늻붨볤복닖살냣?럖죏쾵첽죔뷢겶짧맩훃ힴ볛럇쯘튪돉늻욷퓚놾듳횵샺컄컞쫻뫄뗄탎램쒽ꎬ룶쓜?돶뮷뺭믽뮯뺳ﳒ뗷쒼뫍펦훾뒢믲헻뻟컶쪶쫽쳖폐쾣갩궿?ꎻ뷡돉첬룱ퟮ닺뾼놾ퟣ랿쓚펰솿ꆢ쪷램뗍뮯없탎퓚ꎬ쫇볛맀꣖평쮽폐뎣럇뛔릻떵ꎺ뺳횵볃벫떼뗄ﷁ헻?릩ꟓ쟳쪹뺭탨헽췢릫ꎻ쾵쳥듺ꆣ튻췻럖ꇓ?폚놾ꆢꆣ병짺싇램ꎺ횡뗘뗄쿬럇욷컄싃퓌볛훘퓲ꎬ횵ﻎ쏜뫜랽룃힡늢쒻랿췢믲훂뇤ꚣ떡늻⣖ꚵ듸평볃쟳쏦뷧펰쪽쫽쟩틔헒쳦떫뚨뷨컶ꋒ뛔쫇췢믹ힴ폐뗄릦훐?닺ퟛ틲돉없뮯맀훘폎몭횵풭훃뇰퓚죧뷡짨탔뫃뇣샠햬쟒뗘킭튪늿쿻겴펦?쒼살폚붨퓶킧쿬뿉ꎻꆣ뿶벰돶쯰쓑듋웤듺뷧폚첬샻믹쓜뛔뗄뫏쯘놾폅볛훃튲샭돉쫻붻퓚싛볆ꆢ힡뛾풸닺뻟뗷탔벫쒳ꎬ?쟳쎳?닖훾쯰볓펦믡뇭뒫뫄쪵뛈컄훘뇭틲짏뗄펰뒡뫍컞돉횵솼쓑ꎬ놾붨틗횮폐돌풭쟸죧?캪춳볊틽
