“上海某地块号地项目”开发成本利润测算表
制表日期：2005 年 1 月 5 日 金额：万元
项 目 名 称 容积率收购款溢价全入成本
总用地面积：（M2） 70588 容积率：
净用地： 70588
道路用地： 0其中
绿化用地： 0
用地性质(技术指标按净用地) 居住用地(R1) 建筑密度≤25% 人口密度≤360
总建筑面积：（M2） 112855 机动车库面积： 15400
普通住宅(小高层)： 72599 机动车位： 440
普通住宅(多层)： 20320 住宅车库(1 位/2 户)：
普通住宅(小高层)： 0 办公商业车库：
商业(含可销售配套商业)： 17536
其中
公益性配套公建： 2400 非机动车库： 按住宅 5800 单价
补偿(分成)面积（M2） 0 销售面积：（M2） 125855 125855
平均售价：（元/M2） 销售收入：(万元) 77,422 80,210
其中：住宅元/M2 5500 其中：住宅 51,105 53,893
办公元/M2 0 办公 0
商业元/M2 13000 商业 22,797 22,797
车位万元/个/35M2 8 车位收入 3,520 3,520
建筑单体概况(控高 22m) 车位 440
项目 总投资 单位成本（元/M2） 总投资 单位成本（元/M2）
一 开发成本合计： 53,290 4,234 53,290 4,234
1 土地成本小计： 20,862 1,658 20,862 1,658
土地补偿费 20,049 1,593 20049 1593
土地出让金 0 0
其它土地成本 813 65 813 65
2 前期费用小计： 508 40 508 40
主体工程设计费 508 40 508 40
其它设计费 0 0
其他前期费用 0
3 建安成本小计： 22,119 1,757 22,119 1,757
土建/室内装饰/水电安装 17,107 1,359 17107 1359
地下室成本 4,312 343 4312 343
橱柜及煤气炉 0 0
电梯安装 700 56 700 56
煤气管道 0 0
售楼部和样板房 0 0
其他建安成本 0 0
4 基础设施配套费小计： 5,435 432 5,435 432
永久供电
永久供水
小区绿化
通讯
其他基础设施配套费
5,435 432 5435 432
5 公共配套小计： 3,321 264 3,321 264
市政配套费 2,973 236 2973 236
区内公共配套 348 28 348 28
6 不可预见费（以上成本 2%） 1,045 83 1,045 83
二 期间费用 8,129 646 8,422 669
销售费用（销售额 3%） 2,323 185 2406 191
财务费用（销售额 4%） 3,097 246 3208 255
管理费用（销售额 %） 2,710 215 2807 223
三 税金 5,032 400 5,254 417
营业税及附加税加（%） 4,258 338 4452 354
预征土地增值税（1%） 774 62 802 64
四 成本税费合计 66,452 5,280 66,966 5,321
五 税前利润 10,970 872 13,244 1052
税前利润率（%）
减：所得税（33%） 3,620 288 4370 347
净利润 7,350 584 8873 705
净利润率（%） % %
六 南都公司净分得利润 735 58 887 71
七 内部净利润 6,615 526 7,986 635
内部净利润率（%） % %
注：
单位成本=总投资/销售面积 净利润率=净利润/总销售收入
1、住宅销售单价按 5500 及 5800 分别测算，商铺按照 13000 测算，车位按 8 万计算
2、土地成本按照项目用自身资金支付的土地成本 1731 万元，本次我方投入 19059 万元，补地价款 1059 万元，减去股
权等额收购款 1800 万元计算得来
3、小高层单位建安成本为 1620 元，多层单位建安成本为 1250 元，商业单位建安成本为 1600 元，地下室单
位成本为 2800 元，配套单位成本为 1200 元
4、基础设施配套包括水、电、排污、小区环境绿化及智能工程等
5、市政配套按住宅面积每平米 320 元计缴
可销售配套商业(5%)：
建筑面积(m2)
公益性配套公建(5%)：
建筑面积(m2)
1 储蓄所 200 幼儿园(用地 2400m2) 1800
2 社区活动中心 4000 卫生站 300
3 综合百货商店 2000 物业管理中心 200
4 书店 150 居委会 100
5 中西药店 150 文化活动室 400
6 美容美发店 50 公厕 100
7 邮政所 100 垃圾压缩站
8 体育场地(3000m2)
合计 6650 2900
