成本房价
一、房价的真相(看看开发商到底赚了你多少钱?)
1、投资成本(看看房价成本到底多少?)
一般来说，房地产开发项目投资与成本费用估算的范围
包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费
用、销售费用、财务费用以及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不
确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此
不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对
于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本
和开发费用两大部分组成，后期经营的话，还有相关经营税
费。
(一)、开发成本
1. 土地成本(毛地和净地)
2.前期工程费
规划设计费用(2-3%×3)
项目可行性研究费用(1-3%×3)或 %×投资额
水文、地质勘察费用(%×设计概算)
三(七)通一平费用(实际情况) 三通一平 50-70 元/㎡×占
地面积
3.建筑安装费
土建工程费用 根据省建筑工程预算定额和经验数值
土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目
利润
水电费用一般占土建费用的 15%
设备及安装费
计算方法：单元估算法(酒店)，单位指标估算法(按建筑
面积计算)，工程量近似匡算法(按照预算方法)，类似工程经
验估算法
4.基础设施费 100-200 元/㎡×总建面
(包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环
卫)
供水 15 元/㎡×总建面、供电 65 元/㎡×总建面、道路 40-5
0 元/㎡×道路面积
5.公共配套费
(不能有偿转让的开发小区内公共配套设施)
6. 开发期间税费
国家政府按有关文件支付使用的各种税收和各类费用，
主要包括：
配套设施建设费
建筑工程质量与安全监督费用
供水补偿费用，供电负荷费用(增容费)
供水 600 元/t, 其中住宅 t/㎡
供电 住宅 480 元/KVA，4KVA/户;商业 1000 元/KVA，
8KVA/100㎡
物业管理基金 2%×基建投资
其他税费 2%×基建投资
7. 不可预见费用(又称预备费) 3-5%×1-5 或 3%×投资
额
市场条件，引起三材价格变化
施工图更改，因设计更改而发生的费用
自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用
(二)、开发费用：是指与房地产开发项目有关的管理费
用、销售费用和财务费用。
1.管理费用
可按项目开发成本构成中前 1～6 项之和为基数，按 3%
左右计算。
2.销售费用
指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以
及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下
二项：
.广告宣传费：约为销售收人的 %一 %;
.销售代理费：约为销售收入的 %一 %;
以上各项合计，销售费用约占销售收人的 3%一 5%。
3.财务费用
指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其
他财务费用(如汇兑损失等)。
(三).项目经营税费
1.转让房地产税费
2.租赁营业税
3.土地增值税
4.企业所得税
案例：某地级市住宅项目，位于老城区主干道上，占地
面积约 75 亩，容积率 ，总建筑面积约 10 万平方米，土
地取得费用 100 万元/亩。
注：按七项成本法估算，自有资金不详，测算中未考虑
借贷利息。
实际上，目前中国房地产开发商项目开发的 50%开发款
来源于借贷(包括银行以及私人高利贷)，比如江西上饶、玉
山等地的开发商，一般私人高利贷月利在 分 分左右，
年利率就是 30%上下。如果本项目贷款约占开发资金 50%，
即大约贷款 4000 万，那么财务成本就是 1200 万，也就是均
摊到每平米约增加 120 元，实际成本约为 2000 元/㎡。
2、经济效益(看看开发商到底赚了你多少钱?)
这是按照开发商预期售价计算的经济效益测算。
二、何时见底?(从“中国房地产发展线路和政策变化图”来
分析)
自 1978 改革开放起至 2008 年前我国的房产政策全景。
其间可以将其大致分为五个阶段，第一阶段是 1978 至 1990
年，为中国房地产初始阶段;第二阶段则是 1991 年至 1994 年
的第一轮房地产繁荣期，即被冯仑称为中国房地产的第一个
蜜月期，大约 3 年;第三阶段是 1995 年至 1999 年的调整期，
历时大约 5 年;第四阶段是 1999 年至 2007 年的第二轮房地
产繁荣期，即被冯仑称为中国房地产的第二个蜜月期，大约
9 年;第五阶段，我觉得可以从 2007 年年末董事长王石抛出
“拐点论”为分界点，此后一个月左右，即 2008 年 1 月 20 日
晚间 10 点至 21 日凌晨，王石连续发表 7 篇博客，详细解释
自己的楼市“拐点论”，标志着中国房地产第二轮大调整开始，
这次盘整期将历时多久呢?因本次中国房地产的外部环境比
90 年代末时更糟糕，我个人以为本次调整期将不低于 5 年
(大概持续周期大概为 2008 年-2012 年)，然后到 2012 年前后
慢慢开始回升，开始第三轮蜜月。
三、房价的泡沫真会破灭吗?
古人云，以史为鉴，鉴古知今。我们可以拿上世纪 80
年代日本房地产泡沫破灭和 90 年代香港房地产泡沫破灭的
症状与我国目前房地产症状相比较，这样得出的结论相对比
较客观。
（一）我国 08 年以来房地产症状与日本房地产泡沫破
灭前比较
1985 年 9 月 22 日，日元对美元升值 38%，拖累了其制
造业的出口，为了激发日本国内经济，日本银行的利率从 5%
降为 %，低利息无形中迫使银行资金大举涌入房地产业;
此外，保险公司与其他大量的非银行金融机构，甚至建筑业
也暗度陈仓，争先恐后地将巨额资金投向房地产业，即便距
离融资规定甚远的房地项目也照样获得银行资金，使房地产
信贷中的不良资产急遽膨胀，尾大不调，最终加速了泡沫的
破灭。
首先，2006 年以来，人民币对美元不断升值，目前人民
币兑美元汇率约为 :1，一定程度上也拖累了我国制造业的
出口;
其次,与日本当时产生泡沫的背景差不多，我们也是建立
在国内经济其他方面的不景气基础上，由于全球金融危机爆
发引发经济危机，中国的实业几乎全面受到冲击，珠三角实
业倒闭潮已经不容质疑;
第三，国家虽然一直不断强化对于直接向房地产开发企
业的贷款监管，但是由于监管的漏洞，还是有银行资金大量
参与房地产业开发，中国房地产企业的自有资金只有 20-40%，
其余的都是银行贷款。
（二）我国 08 年以来房地产症状与香港房地产泡沫破
灭前比较
1997 年亚洲金融危机以来，香港的房价 6 年间跌去了 6
5%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入
水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大
跌了。
研究一下中国目前的大部分沿海发达城市的房价情况，
发现房价已经极大的脱离成本，象上海、北京、杭州、南京
等地房价收入比已经达到 15：1 以上，这样的比例当然是不
合理的;
其二，是供求关系的变化。由于 2008 年房地产市场的
持续低迷，全国住宅市场供求关系逐步由 2007 年的供不应
求转变为明显的供过于求局面，未来消化周期较长，重庆、
武汉、厦门、哈尔滨、福州、西安、成都、天津、深圳、苏
州、连云港、扬州、徐州、大连、南昌及乌鲁木齐等部分城
市的供应量已经是需求的好几倍，平均消化周期超过 3 年以
上，市场风险较高，商品住宅市场形势较为严峻，市场信心
受到严重破坏，成交量大幅萎缩，市场供求严重失衡。就未
来市场走势来看，由于 2008 年市场存量大量累积，而 2009
年预计供应量也较为充足，从而形成了较大的销售压力。
其三，自 08 年下半年以来，投资客以及老百姓对中国
房地产的预期也变了：都在期待降价。
从以上对比分析不难看出，中国房价的泡沫会不会破灭
已不言自明。
