第6章 长期趋势法
目的和要求：掌握简易平均趋势法、移动平均趋势法和季节指数趋势法。
内容：长期趋势法的概念与理论依据、特征及适用范围；简易平均趋势法、移动平均趋势法和季节指数趋势法的应用。
重点与难点：简易平均趋势法、移动平均趋势法和季节指数趋势法的应用。
·基本原理
概念
长期趋势法又称外推法、延伸法等，是指依据某类房地产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类房地产价格在估价时点的推测与判断，估算出这类房地产的价格的方法。
理论依据
特点
估价结果具有预测性；
依据时间序列排列的房地产价格不存在单一的规律性；
趋势法不考虑价格变动的因果关系。
适用前提和范围
前提：是否具有长期的、足够的真实的房地产价格资料和数据。
适用范围： 两宗或两宗以上房地产价格发展趋势或潜力的比较； 只要具备足够的和真实的历史数据，都可运用这一方法。
长期趋势法的评价
1）优点：
适用范围广；
避免争论；
估价成本较低；
所需资料较易获取；
可以撇开价格变动的因果关系。
2）缺点：
忽视价格变化的因果关系，估价结果具有预测性；
房地产市场不完善的地区无法使用这一方法；
估价结果准确程度取决于价格数据选取的时间；
准确性易受认为因素影响。
简易平均趋势法
算术平均法
1）估价公式
2）基本形式
3）具体应用
平均
25332
25346
25333
年合计
2099
2104
2109
2118
2110
2108
2116
2114
2117
2106
2112
2119
2110
2108
2116
2120
2109
2114
2120
2119
2107
2099
2106
2118
2109
2110
2120
2106
2108
2098
2114
2116
2119
2107
2110
2116
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
3年平均
2003年
2002年
2001年
几何平均法
1）估价公式
2）基本形式
3）具体应用
2005
2004
2003
2002
2500
2001
逐年上涨速度
(％)
房地产价格实际值
（元/m2）
年份
加权平均法
1）估价公式
2）权数的确定
3）具体应用
124600
31
58700
15
4098
1
合计
67200
16
21000
5
2982
4200
2005
32000
8
16000
4
680
4000
2004
14800
4
11100
3
259
3700
2003
7200
2
7200
2
126
3600
2002
3400
1
3400
1
51
3400
2001
WiPi
Wi
WiPi
Wi
WiPi
Wi
权数方案C
权数方案B
权数方案A
价格元/m2
年份
移动平均趋势法
简单移动平均法
2230
12
+
2210
11
+12
2212
+
+
2230
10
+2
2200
+
+
2210
9
+
+4
2198
+
+
2180
8
+
+4
2194
2170
7
+
0
2190
2200
6
+10
2190
+
+
2210
5
+20
2180
+
+
2190
4
2160
+
2180
3
2120
2
2100
1
平均
趋势值
变动
趋势
平均值
平均
趋势值
变动趋势
平均值
移动期为5
移动期为3
单方价格
月份
例.某住宅商品房在2002年1-12月份的单方价格如表，用一次简单移动平均法估算2003年1月份该商品房的价格。移动期取3个月和5个月。
估价过程为：
1）计算移动平均值。
2）计算各期的趋势变动值。
3）计算2003年该商品房的价格。
方法一：在每月趋势变动值变化不大，即比较平稳时，可以采用最后一年的趋势变动值进行计算。
方案A＝+×2＝（元/m2）
方案B＝2212+12×3＝2248（元/m2）
方法二：在各期之间的趋势变动值差别较大时，须先计算趋势变动值的平均值，即将趋势平均值再进行一次移动平均，据以确定待估对象的价格。
方案A＝+×2＝（元/m2）
方案B＝2212+×3＝（元/m2）
加权移动平均法
例.某住宅商品房在2002年1-12月份的单方价格如表，分别用一次简单移动平均法和加权移动平均法估算2003年1月份的商品房的价格。移动期取3个月，由远至近各期权数为1，2，3。估价过程为：
3280
12
+
3260
11
+
+10
+
3280
10
+
+
+
3260
9
+
+
+
3230
8
+
3220
7
3250
6
+
+
3260
5
+
+
+
3240
4
+
3230
3
3170
2
3150
1
3个月加权移动平均
3个月简单
移动平均
变动值
变动趋势
加权移动平均值
单方价格
月份
1）计算各期的加权平均值。
2）计算趋势变动值。
3）计算趋势变动平均值。
4）估算商品房2003年1月份的价格。
+10×2＝（元/m2）
或+×2＝（元/m2）
季节指数趋势法
季节指数趋势法概述
1）估价公式
2）基本特征
3）操作步骤
计算移动平均值：移动期取12个月。
计算中心化的移动平均值：相邻两个移动平均值相加除以2。
计算各月季节指数：各月的实际价格与中心化的移动平均值之比。
计算季节指数平均值，并进行修正。
建立季节指数趋势法数学模型估价。
季节指数趋势法应用实例
124
123
121
112
12
114
115
111
104
11
105
101
100
101
10
100
87
83
90
9
83
94
96
94
8
84
90
98
98
7
98
91
95
104
102
6
98
102
108
107
5
106
106
105
111
4
106
96
99
100
3
99
89
92
93
2
90
93
92
89
86
1
平均数
2005年
2004年
2003年
2002年
2001年
月份
６月份的中心化移动平均值为，即a＝；
6月份的中心化移动平均值与5月份的之差为b＝＝；
2006年1月份与2005年6月份相差7个月，一月份的平均季节指数为90％；
因此，2006年1月份房地产的单方价格为（+×7）×90％＝ （元/m2）
2006年2月份为（+×8）×％
