房地产经营管理
第四章 房地产价格理论
古典经济学的地租理论:地租剩余理论
地租理论
地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；剩
余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本
又取决于土地的位置与肥沃程度。
地租理论的起源时期：威廉·配第《赋税论》和亚当·斯密
《国民财富的性质和原因研究》之间
地租理论较完整时期：詹姆斯·安德森《地租性质的研究》、
和李嘉图《政治经济及赋税原理》之间
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马克思的地租理论：资本主义农业地租
1 资本主义地租的实质
是租地农场主为了得到使用自己的资本的生产经营场所（土地）
，在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者一
个货币额。
租地农场主取得平均利润，土地所有者取得超额利润（地租）
土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提，土地所有权
是地租的前提，地租是土地所有权实现的经济形式
(1)真正的地租与投入土地的固定资本的利息有区别
使用土地本身而支付的，不包括平均利润或正常工资
(2) 地租与借贷资本利息的区别
地租的资本化形成土地的购买价格，土地价格不能产生地租
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2 级差地租
(1)资本主义级差地租产生的条件与原因
马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。马克
思认为，资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得
的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生
产价格与社会生产价格(市场价格）的差额。因为这种地租与土地
等级相联系，故称为级差地租。
由于农业的土地(首先是耕地)其肥力和位置总是有差别，因此
农业工人耕种不同肥力或位置的土地的劳动生产率必然有差别。
在较优土地上产量高，产品个别生产价格较低；在劣等土地上产
量低，产品个别生产价格就相对较高。然而在资本主义商品经济
条件下，同样产品在市场上是按同一价格销售(社会生产价格)的。
因而，资本主义级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然
条件。但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然
基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。资本主义级差地租
产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。
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(2)级差地租I的形成条件
①土地肥力的差异是形成级差地租I的条件之一
具有不同肥力的土地，首先是自然历史的产物，其面积又是
有限的。由于土地肥力的差异，在同等投资的情况下，其产量
和收益也会出现差异，肥力较高的土地因其具有较高劳动生产
率而获得超额利润。级差地租Ｉ的形成及地租量
表4-1可见，面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资
水平相同(均为50元)，但由于肥沃程度不同，其产量分别为1、
2、4。均按20%的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价
格分别为60元、30元和15元。在市场上如果以劣等地的个别生
产价格(60元)为社会生产价格，那么全部产品的社会生产价格
就分别为60元、120元和240元。由此，优、中等地就可以获得
60元和180元的超额利润，转化为级差地租I。
级差地租因为形成条件的差异分为级差地租I和级差地租Ⅱ。
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土地
序号
距市
场里
程
(公
里)
产量
（个）
投资 平均
利润
个别
生产
价格
社会
市场
价格
级差
地租
生产
投资
运输 合计
1 20 10 50 40 90 18 108 108 0
2 10 10 50 20 70 14 84 108 24
3 5 10 50 10 60 12 72 108 36
②土地位置(距市场远近)差异也是形成级差地租I的条件之一
表4-2 级差地租I的形成及地租量(土地位置差别)
从表4-2可知，1、2、3三块土地，面积和肥沃程度相同，由
于距市场远近不同，其运输费用分别为40元、20元、10元。按
20%平均利润率计算，个别生产价格分别为108元、84元、72元。
在市场上按社会生产价格(距市场最远地块1的个别生产价格)108
元出售，则2、3两块土地分别获级差地租24元和36元。
=108-84
=108-72
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③级差地租Ⅱ的形成条件
• 在资本主义社会，随着城市人口的增加和经济文化的发
展，农业用地被非农部门大量占用而日感稀缺，而社会对农
产品的需求却越来越多，推动农业日益采用集约化经营方式；
• 科技和工业的发展也为农业集约化经营提供了物质技术
条件。实行集约化经营，就要在同一块土地上连续追加投资，
每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳
动生产率水平，就会产生超额利润。
• 由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而
产生的超额利润转化的地租，即为级差地租Ⅱ。
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土
地
等
级
投入资
本
平
均
利
润
产
量
(个
)
个别生产
价格
社会生产
价格
利
润
级差地租
全
部
产
品
单
位
产
品
单
位
产
品
全部
产品
I II
劣 50 10 1 60 60 60 60 10 0
中
初始50 10 2 60 30 60 120 70 60
追加50 10 60 40 60 90 40 30
表4-3 追加投资形成的级差地租Ⅱ
=70-10
=40-10
由表4-3可见，在中等地上追加投资50元，由于新投资的劳动
生产率提高，每个产品的个别生产价格降为40元。如产品仍按
社会生产价格(即劣等地个别生产价格)每个60元出售，全部产
品可得90元，其中比劣等地全部产品价格60元多出的30元就
是中等地追加投资所得超额利润，它将转化为级差地租Ⅱ。
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3、绝对地租
(1)资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因
不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。
绝对地租是土地所有者凭借对土地的所有权的垄断所取得的、
土地产品市场价格高于社会生产价格的差额转化而形成而形
成的地租。绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额
形成的超额利润。
社会资本有机构成=不变成本／变动成本
马克思指出：“如果一个生产部门中的资本构成低于社会平
均资本的构成，也就是说，如果该资本中投在工资上的可变
部分，和投在物质劳动条件上的不变部分的比率，大于社会
平均资本中可变部分和不变部分的比率，那么，它的产品的
价值就必然会高于它的生产价格。”
凡是资本有机构成低的部门，相同的投资可以雇佣较多的
工人，在剥削率相等时，将会比资本有机构成高的部门榨取
较多的剩余价值，因而其产品价值就高于生产价格。
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生产部
门
资本有
机构成
剩余
价值
(元)
商品
价值
(元)
利润
率
平均
利润
率
生产
价格
绝对
地租
工
业
食
品
70c+30v 30 130 30 20 120
纺
织
80c+20v 20 120 20 20 120
机
械
90c+10v 10 10 10 20 120
农业 60c+40v 40 140 40 20 120 20
=(30+20+10)/3
=140-120
表4-4 工、农业资本的有机构成对比及 绝对地租的形成
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从表4-4可见，虽然在工业中资本有机构成低的部门(如食品加
工业)的商品价值也高于生产价格，如果按照价值出卖，也能
获得超额利润，但由于工业部门之间的竞争和资本的流动，
使这种超额利润在利润平均化过程中逐步消失了。
然而在资本主义农业中，由于存在着土地私有权的垄断，
成为其他部门向农业转移资本的一个障碍，如果不向土地所
有者缴纳绝对地租，资本就不能转向农业部门，即使最劣等
的土地也是这样。
农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业
中能够形成超额利润(绝对地租实体)的条件，而土地私有权的
垄断，是使上述超额利润保留在农业部门内部并使之转化为
绝对地租的原因。
绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现
程度
绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平
绝对地租量还取决于农业投资的总量
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农业资本有机构成等于或高于社会平均资本有机构成时，绝对
地租只能来自市场价格超过价值的差额，或者说来自真正的垄
断地租
土地肥沃程
度逐渐递增
产品价格昂贵不是绝对地租的原因，相反，绝对地租是产品价
格昂贵的原因
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4、垄断地租
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非
常稀缺的产品。
马克思说：“当我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格，
这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生
产价格或产品价值所决定的价格无关。” 这种垄断价格产生
的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土
地所有权，因而转化为垄断地租，落人土地所有者手中。
（1）由于土地所有权垄断而形成的垄断地租
实质为农业资本有机构成较高情况下的绝对地租
（2）由于土地独特的自然属性而产生的垄断地租
实质为土地较好的自然特性所带来的级差地租
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5、矿山地租和建筑地段地租
在资本主义土地私有制以及土地所有权和使用权相分离的情
况下，开采矿山和使用建筑地段同样也要缴纳地租。在农业中，
土地本身直接参与农产品的形成，缴纳农业地租是为了获得土地
这种生产要素。在采矿业中，矿山是物质财富的贮藏所，缴纳地
租是为了取得采掘地下财富的权利。在建筑业中，土地是建筑的
空间条件，缴纳建筑地段地租是为了获得建筑场所
(1)矿山地租
经营矿山同农业一样，也要缴纳绝对地租，形成矿山绝对地
租的条件同农业一样，也是产品的价值高于它的生产价格。在
采矿业中，由于不需要购买原料，因而资本有机构成通常低于
社会平均资本构成，产品价值也就高于它的生产价格。按价值
出售矿产品，就可以获得超过平均利润的余额，并以此作为绝
对地租交给矿山所有者。
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(2)建筑地段地租
建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为建造工
厂、商店和居民住宅等使用土地而支付的地租。城市土地主
要是用来建设工厂、商店和居民住宅等。因此可以说，建筑
地段地租理论与城市地租理论基本上是同一的。建筑地段地
租既包含级差地租，也包含绝对地租。
在农业中，土地肥沃程度对级差地租的数量起着决定性的
作用。而在建筑业中，建筑地段主要作为建筑地基和空间来
使用，因此，土地位置对级差地租量起着决定性的影响。这
是建筑地段地租一个最明显的特点。一般说，在离城市中心
较远的地方或者农村附近，可以利用的建筑地段比较多，建
筑地段级差地租在数量上同农业地租接近而越是靠近城市繁
华中心的地方，建筑地段级差地租就越高。其次，土地所有
者对建筑地段地租的产生处于被动地位，这是因为建筑地段
地租的增加，主要是由于社会经济的发展和环境条件的改善
造成的，这是建筑地段地租另一个明显的特点。
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新古典经济学的地租理论新古典经济学的地租理论
边际生产力边际生产力
地租理论地租理论
地租与土地产地租与土地产
品价格的关系品价格的关系稀有地租稀有地租
和级差地租和级差地租
城市地租城市地租
• 新古典经济学的地租理论
稀有产品价格总量和产
品生产成本总量的差额
土地服务总价值超过所有土地按照边际
利用时所提供的总价值的差额
等于位置地租加上农业
地租
大部分位置地租是公有价值，利润为私有价值
(1)土地供给缺乏弹性：地租的大小取决于对土地的需求（对
土地产品的需求，引致需求），由土地产品价格决定。
(2)土地供给富有弹性：地租是影响土地产品价格的成本
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图4-2 边际生产力地租的形成
投入量
、
总报酬的变化
边际报酬
一般总报酬
边际生产力地租
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城市地租
理论
1 1 城市级差地租城市级差地租
城
市
绝
对
地
租
城
市
绝
对
地
租
22
3 3 垄断地租垄断地租
区
位
地
租
（
位
置
地
租
区
位
地
租
（
位
置
地
租
） ）
44
城市地租理论 位置及连续追
加投资
绝对地租
量：最差
的土地必
须缴纳的
地租量
来源于供不应求的珍稀土地而非商品价格
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等于若干年期间（一定年限土地
使用权交易）或无年限期间（土
地所有权交易）地租的折现值
V表示土地价格；ai表示第i年的地租；r表示折现率。
V=∑ai/(1+r) i
土地价格
• 土地价格的内涵
导致土地价格酌减的原因：租期终结时，地上建筑物（尚
有价值）随同土地无偿交个土地所以者；租约对土地使用
权的限制
土地价格不是土地的购买价格而是土地所提供的地租的购
买价格，地租的存在是土地价格的前提。
土地价格包括真正地租的资本化和土地资本价格（土地资
本利息及折旧）
纯自然的土地价格不是价值的货币表现，是资本化的地租
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4 4 搬迁补偿费与土地价格的关系搬迁补偿费与土地价格的关系
1 1 土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成
2 2 土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价
值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空
间上的组合而表现出来的土地交易货币额间上的组合而表现出来的土地交易货币额
3 3 土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价
格的预期增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成格的预期增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成
• 土地价格的形成： 由需求决定由需求决定
土地价格的构成
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（（11）） 市场价格、市场价值市场价格、市场价值 ：：
交易价格（公平市场价格与非公平市场价格）交易价格（公平市场价格与非公平市场价格）
最为公平的市场价格是市场价值，是最可能的价格最为公平的市场价格是市场价值，是最可能的价格
（（22）） 土地所有权价格，土地使用权价格土地所有权价格，土地使用权价格
土地所有权价格是无限年期的地租的折现值土地所有权价格是无限年期的地租的折现值
土地使用权价格是若干年起地租的折现值（出让金年）土地使用权价格是若干年起地租的折现值（出让金年）
（（33）） 基准地价、标定地价基准地价、标定地价
基准地价是在城市规划区范围内按照用途分别确定某一时点上基准地价是在城市规划区范围内按照用途分别确定某一时点上
一定年限物权性质的土地使用权平均价格。一定年限物权性质的土地使用权平均价格。
标定地价是在城市各类建设用地中按照一定原则选取标准宗地标定地价是在城市各类建设用地中按照一定原则选取标准宗地
并定期评估出一定年限的土地使用权价格并定期评估出一定年限的土地使用权价格((特殊的宗地评估价格特殊的宗地评估价格) )
（（44）） 课税价格、征收价格、抵押价格课税价格、征收价格、抵押价格
（（55）） 总价格、单位价格、楼面地价总价格、单位价格、楼面地价
（（66）） 评估价格评估价格
土地价格的种类
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1 1 土地土地
价格变价格变
动机理动机理
2 2 土地价格土地价格
的变动趋势的变动趋势
其形态其形态
土地价格的变动
地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素
土地价格=土地资本价格+土地物质价格，土地资
本的投入和损耗决定土地资本价格，真正的地租及
其利率的变化以及供求的变化决定土地物质价格
地价具有长期增长的趋势并呈波浪式增长
原因:(1)地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过经济周期
(2)土地市场供求关系的变化(3)影响土地价格的多种因素的变化
地价增长的形态：投资性增值、供求性增值、
用途性增值
土地价值的变动图4-11
无论是由于环境的改善还是由于土地更为稀缺，土地价格的增长
最终是由于土地在经济所容许的资本投入量增大而得到体现
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1 1 地价与地价与
经济周期经济周期
2 2 地价上涨可能地价上涨可能
对国民经济造成对国民经济造成
的不良影响的不良影响
3 3 地价投资和地价投资和
泡沫经济对国泡沫经济对国
民经济的不良民经济的不良
影响影响
• 土地价格与国民经济的关系
地价受国民经济周期的影响而呈现周期性波动且波动幅度
显著大于经济周期波动幅度
(1)住宅问题难以解决(2)公共事业难以推行(3)引发土地投机和
城市边缘地带的无序发展(4)土地投机造成社会财富分配的不
公平，形成恶性循环
（1）价格暴涨导致虚假繁荣；价格暴跌造成供求关系的脱
节和市场经济的无序运行（2）信用渠道的中断或阻滞
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若建筑物不是用于出售而是出租，这价格和租金的关系：
RRtt=r×V=r×V00+I×V+I×Vtt
式中，Rt为第t年的租金；I为市场利率（投资回报率）；r为
建筑物年损耗（折旧）率；V0、Vt 分别为建筑物的全新重置
价值和在第t年初的建筑物价值。
即：Rtt=V00/N+［V00-V00(t-1)/N］I=［1/N+I(N-t+1)/N］V00
式中，N为经济使用寿命（假定残值为0）；t为建筑物正
在使用的年序数；［1/N+I(N-t+1)/N］为租售比价因子。
建筑物价格
建筑物价格的构成
建筑物价格的变动
一般以单位建筑面积个别价格的平均水平的变化来衡量，由
影响建筑物价格的多种因素的变动而产生，上升趋势比一般
产品生产费用更快。
房地产经营管理
截止2012-4-23深圳建筑工人月均收入
房地产经营管理
房地产经营管理
截止2012-4-23北京建筑工人月均收入
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房地产价格
若建筑物和所占土地的组合相称，房地产价格=建筑物价格
+土地价格
• 房地产价格的构成
商品房价格构成:土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费
房地产价格构成比例：土地费用20%、建筑安装费用40%、
市政公共设施费20%-30%、各种税费10%-20%
房地产价格中不应包括的费用:市政工程费、四源费、公益设
施建设费、营业性配套设施
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RN=LR+RRN=LR+Rtt==［［1/N+I(N-t+1)/N1/N+I(N-t+1)/N］］VV00+LR+LR
式中，式中，RNRN为房地产纯租金；为房地产纯租金；LRLR为地租为地租; R; Rtt为第为第tt年的租金年的租金
年房租表示为：年房租表示为：
R=R=［［1/N+I(N-t+1)/N1/N+I(N-t+1)/N］］VV00+f×V+f×Vtt+M+A+K+LR+M+A+K+LR
= =［［1/N+I(N-t+1)/N1/N+I(N-t+1)/N］］VV00+f×V+f×V00(N-t+1)/N+M+A+K+LR(N-t+1)/N+M+A+K+LR
式中，式中，RR为向承租人收取的年房租；为向承租人收取的年房租；ff为房屋财产年保险费为房屋财产年保险费
率；率；MM为年管理费；为年管理费；AA为年维修费；为年维修费；KK为年税费。为年税费。
实际的房租定价为：实际的房租定价为：R′=R/(1-X)(1-Y)R′=R/(1-X)(1-Y)
式中，式中，R′R′为理论上的契约房租；为理论上的契约房租；XX为平均房屋空置率；为平均房屋空置率；
YY为租金拒付率。为租金拒付率。
• 房地产价格和房地产租金之间的关系
如果f、M、A、K、LR保持不变，则随着t的增加，房租逐渐降
低，房租和房地产价格之间存在正相关关系。
房地产经营管理
房地产经营管理
房地产经营管理
1 1 商品房价格、经济适用住房价格商品房价格、经济适用住房价格
2 2 标准价标准价、成本价、成本价
3 3 廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金
• 房地产价格的种类市场价格，由完整的土地价格和建
筑物价格构成(高收入),包括建筑物
所有权和若干年土地使用权
由建筑物价格和不完全的土地价格
构成(中低收入),包括建筑物所有权
和划拨土地使用权
公有住房出售价格(中低收入)，包括划拨土地
使用权价格和部分建筑物所有权
按优惠的房地产开发成本出售的价格(中低收
入),包括建筑物所有权和划拨土地使用权。
房地产租金的细分:(1)维修费(2)管理费(3)折旧费(4)投资利
息(5)税金(6)保险费(7)租赁经营利润(8)地租
=1+2
=1+2+3+4+5+6+7+8
=1+2+3+4+5
=1+2+3
房地产经营管理
影响房地
产价格的
一般因素
1 1 社会因素社会因素
2 2 经济因素经济因素
3 3 政治因素政治因素
4 4 其他因素其他因素
影响房地产价格的因素
影响房地产价格的一般因素
人口状况、社会稳
定状况、城市化、
房地产投机
国民经济水平和发
展趋势、财政收支
及金融环境、税负
土地制度及政策、房
地产价格政策、土地
出让方式与期限、行
政级别及隶属变更
心里因素、国际
因素、特殊因素
房地产经营管理
1 1 城市不同功能分区因素城市不同功能分区因素
2 2 城市不同功能分区的环境因素城市不同功能分区的环境因素
1 1 商业区商业区
2 2 住宅区住宅区
3 3 工业区工业区
影响房地产价格的区域因素
房地产经营管理
(1)土地位置(2)地块面积(3)地貌(4)地质(5)水文(6)土地
形状(7)气候(8)临街状况(9)土地利用规划控制状况(10)
土地产权权属状况(11)建筑物与土地的组合是否得当
影响房地产价格的个别因素
1、影响土地价格的个别因素
2、影响建筑物价格的个别因素
(1)建筑构造(2)房屋装修(3)房屋设施及附属设施(4)地
段、层次、朝向(5)房屋的损耗和玩好程度(6)规模及高
度(7)用途
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关键术语
地租地租 级差地租级差地租
绝对地租绝对地租 城市地租城市地租
土地价格土地价格 房地产价格房地产价格
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复习思考题
1 沿一条你所在城市有市中心向外延伸的交通线路，调查不同公交站点附
近的场地产价格，看他们之间有无差异，分析可能导致这些差异的原因。
2 收集有关你所在城市近五年环境变化明显地段的房地产价格变化资料，
分析导致价格变化的主要原因，并判断其变化趋势。
3 地租剩余理论和地租边际生产力理论之间有何异同？他们是否可以相容？
4 如何理解绝对地租和垄断地租？绝对地租的概念是必要的吗？
5 怎样看待几种不同的土地价格构成模式
6 现实中的房地产价格、建筑物价格、土地价格之间存在哪些形式的关系？
7 影响房地产价格的因素有哪些?
8 试论述土地价格形成的内涵及土地价格构成的本质？
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