舒适居住的尺度
1
2
3
低密度
低密度物业
物业价值
低密度概念解析
低密度产品形态
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度物业DNA
生活价值
社会价值
经济价值
文化价值
低密度产品特点
研究报告
低密度产品增值设计
4
营销解构
低密度住宅门槛
低密度住宅布局
低密度住宅内涵
1
2
3
4
底密度
低密度物业物业
物业价值
营销解构
低密度概念解析
低密度布产品形态
低密度产品类型
研究报告
低密度产品增值设计
1
2
3
4
低密度
低密度物业物业
物业价值
营销解构
低密度概念解析
低密度产品形态
低密度产品特点
研究报告
舒适居住的尺度：
目前,我们所谈到的低密度,国内还未有严格的标准,更多的是房地产界与媒体一种约定俗成的界定,专家认为，低密度是一个综合概念，住区规划设计应根据不同功能类型的住宅建筑，正确处理容积率、建筑密度和建筑高度三者之间的关系，评价低密度住区的经济技术指标至少应当包括容积率、建筑密度等项内容。国外的建筑设计理念比较重视区域空间结构的合理布置，他们的低密度建筑，并不是一味追求总体建筑面积的低容积率，而是更多的体现建筑占地面积的“低密度”。通常认为容积率在以下的住宅区属于低密度住宅范畴;
低密度产品增值设计
1
2
3
4
低密度
低密度物业物业
物业价值
营销解构
低密度概念解析
低密度产品形态
低密度产品特点
研究报告
低密度产品形态：
低密度准确说法应该是“城市低层集合住宅”,主要包括四层以下的产品,容积率在左右或偏下，主要由花园洋房、CITYHOUSE（叠拼别墅）、TOWNHOUSE（联排别墅）和HOUSE（独栋别墅）四种产品构成，也包括由以上两种或两种以上建筑形式形成的混合型社区。
低密度产品增值设计
1
2
3
4
低密度
低密度物业物业
物业价值
营销解构
低密度概念解析
低密度产品形态
低密度产品特点
研究报告
低密度产品特点：
①属于中高品质的住宅，主要面对中等以上收入的消费人群；
②阶层性特征鲜明，追求归属感；
③最大的特点不是在于房子如何，而是在于自然和环境的连接，以及对居住的感受和生活方式的变化;
不是别墅和低密度不好，而是我们的土地太稀缺！”国土资源部土地利用管理司副司长束克欣在2007年底的中国房地产ＣＥＯ高峰论坛上透露，国土资源部将限制低密度住宅的供应。
低密度产品增值设计
1
2
3
4
低密度
低密度物业物业
物业价值
营销解构
低密度概念解析
低密度产品形态
低密度产品特点
研究报告
低密度产品增值设计：
低密度住宅近年来由于它所提供的居住舒适度、人性化的建筑尺度、良好的环境和社区氛围等受到市场供求双方的共同青睐，成为房地产开发中的一大热点，与此同时低密度住宅的设计建造过程中的增值设计也渐渐受到人们的重视。
所谓低密度住宅的增值设计，简单来说就是通过设计建造过程中采用适当的技术手段，使低密度住宅在使用价值、保值增值和社会价值等方面获得提升。
它主要体现在以下四个方面:
低密度产品增值设计
I.舒适宜人的整体社区环境 ;
II.居住舒适度、土地利用率与空间利用率的平衡关系;
III.巧妙设计居住与活动空间;
IV.采用更具价值感和品质感的经典外立面设计风格;
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
城市精英阶层的首选府邸
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
CITYHOUSE物业简介：
它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
它通常具备的特征：
1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。
2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。
3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
CITYHOUSE设计特色：
叠加式户型的优势在于：它作为一种创新的别墅户型产品，核心价值在于其户型的特点．叠加式在总面积较小的户型设计上克服了三层落地的ＴＯＷＨＯＵＳＥ的单层面积较小造成的户型设计不能更合理以及楼梯走道面积过大的缺陷．同时，在该类户型的设计统筹中，可加入譬如叠加式全景设计或多种入口的私秘性户型设计手法，增加产品竞争力；以叠家式全景观别墅中央风情景观长廊，实现窗窗有景，移步换景．用空中花园、天台花园、米架空层花园的多种开发空间设计，让每个组团、每个单位都拥有三重景观。以多种入门途径：首层于空中花园入客厅、二层于阳台入主人房及工人专用门入厨房或工人房。将别墅生活的高私秘性特点引入，使叠家式别墅的业主充分体验该户型的“别墅”特点。
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
CITYHOUSE设计支点：
I.大部分叠加别墅是四至六层，由于层高受限，通常是二套别墅住宅上下叠加 ;
II.叠加别墅容积率大致在１左右，低的不到，一般比联体要高，但比多层公寓要低;
III.房型面积介于公寓与联体别墅之间，建筑面积最多在150`300m2之间;
IV.下单元住户拥有小花园，大约在三四十平方米左右；上单元住户拥有面积较大的露台．大多数有车位，但没有车库;
ⅴ.由于该类产品密度较低，以利于营造景观；
ⅵ.首层架空一般在５米以上，并形成绿化景观；
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ简介：
TOWNHOUSE原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，表现为由几幢三层的住宅并联而成。“TOWNHOUSE”现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。
十大标准：
ⅰ位置、ⅱ交通、ⅲ环境、ⅳ规模、ⅴ建筑、ⅵ配套、ⅶ价格、ⅷ服务、ⅸ文化、ⅹ规划
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ未来发展趋势：
一、Townhouse选址取向更重视城镇依托 Townhouse这种产品的自身特点其实已经包含在其名称中，即既要有Town（城镇）的支持，又要有House（独立住宅）的低密度品质。由于Townhouse产品可以用作第一居所，其人口密度又不象独立别墅那样低，所以必须具备完备的城市配套服务设施，这类项目的选址应该在城市的边缘，或者在卫星城内。 而其它一些选址偏远的项目，因缺乏城市作为依托，虽然宣传要造城造镇，明显销售速度缓慢。建在远离城镇的Townhouse项目，也许在产品类型上仍然可以被称作Townhouse，但其Townhouse的应有的社区品质却未必有。新近的Townhouse项目在选址上已更有经验，几个卫星城区段都成为热点。
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ未来发展趋势：
二、对密度的追求导致规划品质下降 第一代的Townhouse产品，如一栋洋房和康城，在容积率~的情况下，规划形态灵活自由,提供了足够的社区中央和组团绿化。在入住以后，业主对社区环境规划是最满意的一点。 而在以后的Townhouse产品中，建筑密度越来越高。上海复地美墅为。北京的几个项目加入四层叠加或多层复式后，容积率接近或达到1。虽然这些项目在户型和立面都更加创新和升级，但规划形态全都回到行列式。其实目前普通的多层，高层住宅也尽量回避兵营式的规划，可以说目前的Townhouse产品规划质量有所下降。
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ未来发展趋势：
三、Townhouse产品的多样化与分类细化 目前是所谓Townhouse产品已由最初的三层为主、顶天立地、前后花园的联排住宅发展成为二类不同倾向的产品。一类是向高环境质量低密度发展，向别墅品质靠拢。具体在于加大面宽，降低层数。这一类可以被称为Townhouse 或独联体，因为有些产品每户之间侧墙已连接很少或不连接。平面形状往往表现为“L”形、“+”字形等。它所瞄准的是高档次的Townhouse消费者。 另一类产品是向高密度、低价位发展。增加层数，做成上下叠加。虽然每户都有或南或北的私家小园，但产品形态本身已更像城市集合住宅中的复式住宅。这类产品或称为叠拼，或称空中别墅或Cityhouse，也有叫做接地式住宅的。
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ未来发展趋势：
四、低密度的Townhouse不断进化与升级 Townhouse发展趋势的另一方面是在低密度低层的Townhouse产品的发展中，产品形态已有明显的变化。依出现的时间先后可以分为三代产品。第一代以 “一栋洋房”和“康城”为代表，主要是三层或二层半，前后二个花园，面宽一般在6米以下。第二代以“宽House”为代表，面宽大幅增加，以二开间为主，面宽均在8米以上。第三代产品代表是金网络策划的卡尔生活馆，不但层数降低到二层，最大面宽增加到18米，最小进深降到10米，平面有一字型、T型和十字型，每户号称有四个花园。这类产品已经接近所谓的“独联体”别墅，可以说是密度最高的别墅。
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ未来发展趋势：
五、立面的多元化与品质的错位 几年来Townhouse项目的立面设计多种多样，各种风格已经非常的多元化。由于这类产品的特性与别墅不同，与多高层住宅也有很大的不同，Townhouse的生活特点便是追求休闲，乡野味的生活。它不如别墅豪华阔气，但比城市普通集合住宅有明显的乡村倾向与高舒适性。以其产品品质特点来评判，其风格当突出高品质人情味与乡土化。 而目前Townhouse项目中，似乎一批产品更走向工业化、简单化，甚至廉价化的方向。在已经很工业化，少人情味的行列式规划布局基础上，建筑再“简约”成“德国式”、“美国式”、通体单一的面砖或美国Motel档次的涂料，务实与俭省，却有失于高档次与人情味。
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ案例分析：
列侬溪谷
毛坯房
交房标准
路牌，报版
媒体投放
06年底
交房日期
有机建筑·思想·家
广告语
2005年11月
开盘时间
中高端别墅盘
宣传定位
1：1
车位数量
双拼别墅，面积为220平方米
主力户型
270万
住宅高价
200平方米－400多平方米
户型面积
150万/套
住宅均价
243套
总户数
100万/套
住宅起价
――
公摊系数
70％以上
绿化率
开发商自己物管
物管公司
容积率
――
景观设计
140亩
占地面积
――
建筑设计
自销
销售代理
别墅、滇池HOUSE
物业类型
百度博讯地产顾问
策划&推广
4333999、4333888
电话
昆明铭鼎房地产
开发商
滇池路上
地址
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
HOUSE简析：
1、产品特点
关键字：奢华、荣耀 独栋别墅当之无愧是最纯粹的别墅，因为其他类别的别墅可以说是独栋别墅的衍生品；同时，它也是最奢华的别墅，因为它独自占有一方天地的豪迈无人能及。独栋别墅表达的是富有、尊崇、华贵甚至于奢靡的生活方式，因此它不但提供给居住者极至舒适的生活空间，更重要的是提供了一种至上荣耀的心理感受。
2、产品条件：
关键字：环境、领地
购买别墅的社会成功人士对于回归自然的渴望则更加迫切。于是，几乎没有哪个独栋别墅项目不是在宣扬自己的环境。目前昆明市场还没有真正意义的别墅产品出现。
独栋别墅，要的就是独享一方天地的尊崇，而这种领地感也自然从建筑本身延伸到室外的土地。以满足主人对于领地的归属感。
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
HOUSE产品界定：
4-6
-4
层数
底层有1-2个私家车位
1-2个私家车位
1-3个私家车位
车位
楼上、楼下纵向划分为多户，横向多为几个单位相连为一栋建筑，形式为4-6层的多层
200以内
类TH
花园洋房
有天有地，有自家院落，几个单位相连为一栋建筑
约200-300
联排别墅
Town house
有天有地，有私家院落，不与其他建筑相接
约400-1000
独栋别墅
别墅
基本特征
面积
（平方米）
别名
名称
Ｔownhouse与花园洋房都属于伪别墅类产品
研究报告
HOUSE风格介绍：
古典
西方古典
东方古典
法国风格
英国风格
意大利风格
西班牙风格
北美风格
中式风格
日式风格等
现代
西方现代
东方现代
国际主义及其它
目前昆明别墅市场上以现代简约风格参杂北美风格为主
研究报告
HOUSE风格介绍：
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
花园洋房阐述：
有人说中国花园洋房的鼻祖是万科，因为万科有很多日本的设计师，他把东京的达摩小区，其实就是东京的集合式居住的形态，在中国落地生根。
著名建筑设计大师王受之对花园洋房的理解，它实际上是介于别墅形态的产品和板楼形态的产品之间的产品。花园洋房是容积率在以上，介于叠拼和板楼之间的一种产品，它和普通的公寓的不同之处就是它利用室外和室内的空间提高人们的居住品质，而不是仅仅满足单一的居住功能的产品。
花园洋房
情景洋房
万科城市花园到四季花城系列，走过的就是这样的一种历程，它代表了多层花园洋房未来发展的一种趋势。
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
花园洋房阐述：
从设计角度分析，中国的居住的要求还是往花园住宅这方面在走，花园洋房应该成为低密度别墅生活未来的主流。花园洋房是自住人群追求美好生活的有品质的生活方式，要追求奢侈的感觉，但是不一定承受非常奢侈的价值。
四季花城，首层退台，畅销户型
顶层单位
研究报告
1
2
3
4
CITYHOUSE
TOWNHOUSE
HOUSE
花园洋房
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
花园洋房案例分析：
万科城市花园：
研究报告
1
2
3
4
低密度住宅DNA
生活价值
社会价值
经济价值
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
他们并不是城市最高端人群,但却是最讲究品位的高素质人群,他们对居住的理解不仅是要求“住宅” (HOME)本身的高品质,更追求一种高品味居住生活的“精神” (SPIRIT)享受;
• 情感特征：追求健康的生活方式
• 行为特征：有特定的活动场所,注重穿着
• 价值观点：完善的生活,追求尊贵感
文化价值
低密度住宅DNA ：
对比这些符号特征，我们可以发现，从万科的四季花城到中体奥园有多大距离？从均价5500的公园道1号到21000的茉莉唐朝有多少差距？一线城市低密度住宅的 DNA 熠熠发亮，昆明的高档住宅精神仍待打磨。
研究报告
1
2
3
4
低密度住宅DNA
生活价值
社会价值
经济价值
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
1、低密度推销的是一种生活模式。红尘不远，自然很近，坐拥景色怿人的景观，推窗即景，花园近在眼前，优雅而高贵地生活着，这是很多人的居家梦想。
2、功能完善、结构合理的高附加值配套设施，附送俱乐部会员卡等都是常见的促销手段。
3、生活休闲化是一种住房的未来发展趋势，小布什隔三差五跑回他的德克萨斯州农场劳作就是一种榜样的力量，引领着一种新的生活意识和休闲理念。服务功能多元化的低密度住宅社区，把居家、商务、运动、休闲、绿色、健康融为一体，更为市场所青睐。
文化价值
生活价值 ：
建造一另人迷怜的家，需要的不仅仅只是完善的工艺，昂贵的材质，美丽的外观，配套齐全的社区设施；而是一种使人向往的生活理念，从“生存”到诗意栖居。因此，它的市场目标只能是社会精英、高尚人士，定位为“城市精英阶层的首选府邸”。
研究报告
1
2
3
4
低密度住宅DNA
生活价值
社会价值
经济价值
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
1、成功者的交际名片
当XXX社区已成为高尚居住社区的代名词，你邀请你的客人或亲戚前去小憩或欢聚那一刻时，你的价值将落实在细微之处
2、城市中产的生活圈子
社会地位的增值可能贵而不富是很多知识分子常见的一个内心焦虑—有名却不见得就高人一等。教养和品味都是日久积习而来的，而财富非一朝一夕可得。而国人对居住“豪宅价位、高贵品位”等概念的推崇和追捧恰恰迎合了“贵而富”的心理需求，合乎他们的精神需要。
文化价值
社会价值 ：
林语堂先生在【中国人的陋习】一书中曾写过，要想真正了解中国人，必须读懂“面子”，时至今日，作为占据社会主流话语权，人数众多的城市中产阶级，对于面子的认知仍停滞在传统的认识之中；
研究报告
1
2
3
4
低密度住宅DNA
生活价值
社会价值
经济价值
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
1、自身的价值
2、稀缺及由于政策因素导致的稀缺
3、附加值
4、其他价值
文化价值
经济价值 ：
新政对弱势群体的人文关怀及城市化进程的持续加快，将导致“大户型”渐渐成为奢侈品。
研究报告
1
2
3
4
低密度住宅DNA
生活价值
社会价值
经济价值
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
“迈步走向锦绣前程”
Go to the Light Future
房子是并非炫耀财富身份的工具，只有超越物质之上，身份象征之里，个人品牌浓缩之中，以文化内涵为其魄才能称之为“好宅”。也即是以经济价值为圆心，文化底蕴为半径，否则只能是没能心脉动力的炒作而已。
文化价值
经济价值 ：
人以群分，物以类聚，人们总是喜欢跟情趣爱好相近的人交往，房子虽仍是房子，但当你赋予了它特有的元素，它也就具备了某类人的属性特征；
研究报告
1
2
3
4
低密度
低密度物业
物业价值
营销解构
待续
营销篇 ：
由于该研究报告重点分析讨论的是关于低密度住宅的产品层次阐述与未来发展趋势的前言研究，故营销不在此次重点讨论范畴之内；
全优产品
居住尺度
价值组合
客户解构
内部资料 仅供交流
本报告版权归（云南）包豪斯地产前期部所有，未经书面许可，
任何机构和个人不得翻版
－－－－－ 2008元月
研究报告
