不动产估价
编著 周小萍
毕继业
王军艳
第1章 不动产和不动产估价
不动产的概念与特征
不动产的类型
不动产估价的概念
不动产估价的理论基础
不动产估价的原则
不动产估价的必要性与意义
学习目标
通过本章学习，读者应掌握不动产、不动产估价等相关的基本概念，熟悉不动产的特征与类型。在理解不动产估价理论基础的前提下，明确不动产估价原则的含义和重要性，最终明确不动产估价的必要性与意义。
不动产的概念与特征
不动产的概念界定由来
不动产的概念界定
不动产的存在形态
不动产中的土地
不动产中的建筑物
不动产概念总结
不动产的特征
不动产的概念界定由来
动产和不动产的划分可以上溯到罗马法时代。
在国际现代民法体系中，关于不动产的概念界定，有两种立法例。
国内外法学研究者，在归结了《德国民法典》、《法国民法典》等立法例的基础上，得出不动产范围界定的两条标准。
一是自然标准。
二是添附标准。
不动产的概念界定
在本书中，我们将不动产的概念界定为：土地、建筑物及其他土地定着物，以及衍生的全部权利、利益和收益的总和。也就是说，不动产是涉及实物、权益、区位三者的综合体。
1 土地、建筑物和其他土地定着物
土地、建筑物是主要表现形式。
2 实物、权益、区位
⑴实物
实物是不动产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、装修新旧程度和土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。
⑵权益
权益是指由不动产所产生的权利、利益和收益。
⑶区位
区位是指不动产的空间位置，它描述的是空间和距离上的关系。
不动产的存在形态
1 单纯的土地
一种是直接的，即城市中无建筑物的空地，如图1-1（a）所示。另一种是间接的，即地上有建筑物，如图1-1（b）所示。
2 单纯的建筑物
如图1-1（c）所示。
3 房地合一的不动产
如图1-1（d）所示。
图1-1 不动产的存在形态
（a）
土地：
无建筑物的空地。
（b）
土地：
土地上虽然建有建筑物，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视建筑物的存在；②考虑建筑物存在的影响。
建筑物：
建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视土地的存在；②考虑土地存在的影响。
（c）
房地：
下有土地，上有建筑物，此时把土地和建筑物业作为一个整体来看待。
（d）
不动产中的土地
1 土地的概念
①狭义的土地
②广义的土地
③最广义的土地
2 不动产估价中认定的土地
在不动产估价中，土地不再是平面的，而是三维立体的，是地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
3 限制土地利用的因素
总体上来说，限制土地利用的诸多拥有者自身能力以外的因素可归纳为3个方面：一是土地权利的设立和行使的限制；二是不动产相邻关系的限制；三是土地使用管制。
4 有关宗地的基本认识
①位置（或坐落）
②面积
③四至
④形状
⑤地形、地势
⑥周围环境、景观
⑦利用状况
⑧产权状况
⑨地质条件
⑩基础设施完备程度和土地平整程度
⑪其他
对于一般的土地，可以通过实地调查了解①至⑦项即可；对于待开发或再开发的土地，还需要了解⑧至⑪项。了解的主要途径之一是查阅地籍资料。对于一些更专业、具体的内容，可查阅相关文献资料。
不动产中的建筑物
1 建筑物的概念
广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物仅指房屋、不包括构筑物。
一般情况下，在不动产估价中通常将建筑物作广义理解。
2 有关房屋的基本认识
①位置（或坐落）
②面积
③层数和高度
④结构
⑤设备
⑥装修
⑧平面格局
⑨建成年月
⑩维修养护情况及完损程度
⑪产权状况
⑫外观
⑬公共服务设施完备程度
⑭其他
不动产概念总结
不动产概念之间的关系见书中图1-2。
不动产的特征
1 空间地理位置的固定性与区位条件的可变性
2 不动产的自身独特性与不完全的可替代性
3 土地面积的不增性与不动产经济上的保值增值性
4 土地的永续性与建筑物的折旧
5 不动产的昂贵性与难以变现性
6 土地用途的多样性与不动产的易受限制性
7 不动产商品消费与投资的双重性与价值构成的双重性
8 不动产投资的风险性
不动产的类型
按用途划分
按开发程度划分
按是否产生收益划分
按经营使用方式划分
按用途划分
按用途可分为：居住不动产和非居住不动产两大类，非居住不动产还可按用途进行细分。
①居住不动产
②商业不动产
③办公不动产
④服务不动产
⑤工业和仓储不动产
⑥农业不动产
⑦特殊用途不动产
⑧综合不动产
按开发程度划分
①生地
②毛地
③熟地
④在建工程
⑤现房（含土地）
按是否产生收益划分
按是否产生收益划分，不动产可分为收益性不动产和非收益性不动产两大类。
按经营使用方式划分
按经营使用方式划分，不动产可分为：销售、出租、营业和自用四种。
不动产估价的概念
不动产估价的概念简述
不动产估价概念中的关键术语
不动产估价的概念简述
所谓不动产估价，是指不动产专业估价人员，根据估价对象的估价目的，遵循不动产估价的原则和程序，在充分了解和掌握估价对象基本状况、不动产市场资料和深入分析不动产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对不动产在一定权利状态和一定时点的价值所做出的推测和判断。
不动产估价可分为：公开市场价值估价和非市场价值估价两类。
不动产估价概念中的关键术语
1 估价人员
2 估价目的
3 估价方法
4 估价对象
5 估价时点
6 客观合理价格或价值的测算和判定
不动产估价的理论基础
地租理论
区位理论
其他理论
地租理论
1 地租的概念
2 级差地租
3 绝对地租
4 垄断地租
5 建筑地段地租
6 地租理论的应用
①地租理论是地价评估的基础。
②绝对地租是土地价格存在的根源。
③级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素，是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据之一。
地租理论是收取土地使用税、费的理论依据。
④地租理论指导城市地价分布。
区位理论
1 区位的有关概念
区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
2 农业区位理论
农业区位理论是19世纪初德国经济学家冯·杜能创立的。
⑴农业区位理论的主要内容
⑵杜能圈
⑶杜能农业区位理论的主要贡献
3 工业区位理论
工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔弗德·韦伯。
⑴工业区位理论的假设条件
⑵运输费用对工业区位的影响
⑶劳动成本对工业区位的影响
⑷集聚因素对工业区位的影响
⑸韦伯工业区位理论的主要贡献
4 中心地理论
中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒在其《德国南部的中心地》一书中提出的。
⑴中心地理论的基本概念
①中心地
②中心地职能
③中心性
④需求门槛
⑤商品销售范围
⑵克里斯塔勒的中心地理论
①假设条件
②六边形市场区
③市场等级序列
④市场网络的基本类型
⑶中心地理论的主要贡献
5 区位理论的应用
①区位条件是不动产估价考虑的首要因素
②宏观区位的差异导致城市间不动产价格的差异
③区位理论是城镇土地分等定级工作的依据
④区位理论是市场比较法的理论依据
其他理论
1 供求理论
2 城市化理论
3 周期性发展理论
4 城市规划理论
不动产估价的原则
合法原则
最高最佳使用原则
供需原则
替代原则
预期收益原则
估价时点原则
公平原则
合法原则
合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提。
遵循合法原则应具备以下几项具体内容。
1. 在合法产权方面，应以不动产权属证书和有关证件为依据
2. 在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据
3. 在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据
此外，在其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策。
最高最佳使用原则
所谓最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用具体包括3个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。
最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。
供需原则
从短时期来看，当需求不变，供给增加时，价格就会下降；当供给不变，需求增加时，价格则会上升。
一般来讲，由于不动产供给缺乏弹性，不动产的价格受当地同类不动产的需求变化的影响更大。
替代原则
在对某宗不动产进行估价时，如果同一市场上（或邻近地区中）有与待估不动产的效用相近或相类似的不动产，那么该不动产的价格就可作为待估不动产的参照价格。因此替代原则是估价的基本方法之一——市场法的理论基础。
替代原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。
预期收益原则
地价是资本化的地租，是未来地租的贴现值。因此，不动产价格的评估，需要的不是过去，而是未来的收益。在不动产价格评估中，必须综合分析影响不动产价格的各种因素，特别是未来因素的变化趋势。
估价方法中的收益法和假设开发法都应用了预期收益原则。
估价时点原则
估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期。估价时点原则要求不动产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
公平原则
不动产估价的目标在于求得一个对各方当事人来说都是公平合理的价格，倘若评估的价格不公平、不合理，则必然使权益人或相关人的利益蒙受损失，反过来也损害了不动产估价工作的声誉，削弱了估价结果的权威性。
不动产估价的必要性与意义
1 不动产估价为政府宏观调控不动产市场提供依据
2 不动产估价是不动产交易的需要
3 不动产估价是不动产税收的需要
4 不动产估价是不动产抵押、保险和典当业务的需要
5 不动产估价是不动产征收、拆迁补偿的需要
6 不动产估价是投资者决策的需要
7 不动产估价是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算的需要
8 不动产估价是处理不动产纠纷的需要
9 其他方面的需要
本章基本概念
不动产 不动产估价 地租 绝对地租 级差地租 区位 最高最佳使用
思考与练习
1 简述不动产的概念与特征。
2 土地具有哪些特性？
3 土地、房屋和不动产有什么区别？
4 简述不动产的类型。
5 不动产估价的基本理论基础有哪些？
6 简述不动产估价的基本原则。
7 不动产估价有什么作用？
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