（房地产管理）房地产法
复习提纲
《房地产法》复习参考题
一、 案例分析题(每小题 20分，共 40分)
1、2004年 11月 23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。
约定土地局将位于该市城区西北角面积为 平方米的国有土地使用权有偿出
让给泰丰公司，使用期 40年，并约定合同签订后 30日内，泰丰公司向土地局缴付
土地使用权出让金总额 15%的定金，在签订合同后 60日内，支付完全部土地使用权
出让金，逾期 30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，泰丰公
司于 2004年 12月 27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。2004年 12月 28
日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，
到 2005年 4月 1日，泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面
通知泰丰公司，限其于 9月 30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰
公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至 2005年 9月 30日，仍未按规定履
行合同。于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注
销登记，于 2005年 10月 24日将该决定通知书送达泰丰公司。（本题 16分）
问：（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。
（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设
高尔夫球场？为什么？
（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？
无效，《土地管理法》第 43条规定：农村集体所有土地以及城市规划区内的集体所
有土地，不能以出让方式转让土地使用权。
（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？
2、张某与李某是好朋友，因张某无房而长期租居李某的一套两室一厅的房屋，1999
年 11月 5日，张某与李某签订了书面《房屋租赁合同》，合同中约定租赁期限为 5
年，每月租金为 1000元，但双方并未将租赁合同向房地产管理机关办理登记手续。
2000年 5月 15日，李某因生意资金紧张，以该租赁的房屋向中国银行某支行（下
称中国银行）办理抵押贷款，贷款额为 30万元，借款期限为一年，并于 2000年 5
月 25日向当地房地产管理机关办理了抵押登记。后李某因生意失败，一年后未能
如期还款，中国银行行使抵押权，书面通知张某，《房屋租赁合同》因未办理租赁
登记无效，要求其限期搬出该房屋，李某未予理睬。后来，在未通知张某的情况下，
中国银行、李某、王某三方达成协议，将李某的房屋，以 35万元卖给王某，并以
该款偿还了中国银行的欠款。合同签订的第二天，三方到当地房地产管理机关办理
了抵押注销登记和房地产过户登记。
请回答下列问题，并说明理由：
（1）本案中张某与李某签订的《房屋租赁合同》有效吗？为什么？
（2）中国银行与李某之间的房地产抵押有效吗？中国银行何时享有房地产抵押权？
（3）中国银行在行使抵押权时，要求张某搬出，是否合法？
（4）中国银行、李某、王某三方达成的买卖协议，是否侵害了张某的权利？若有，
是何种权利？
3、甲企业通过划拨方式取得一幅国有土地使用权，并在该土地上建设了一栋办公
楼，现甲企业将这座办公楼抵押给乙银行，同时甲企业又将这座办公楼出租给丙企
业。
问题：
（1）甲企业能否将自己建设的办公楼、以及该办公楼占用的国有土地使用权抵押
给银行，为什么？
（2）甲企业能否将自己建设的办公楼出租给丙企业？双方签订的租赁合同是否合
法有效？为什么？
（3）如甲企业无力向乙银行偿还贷款，乙银行应如保保障自身的合法权益？
4、A房地产公司（下称 A公司）与 B建筑公司（下称 B公司）达成一项协议，由 B
公司为 A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额 6000万元，8个月交工，任何
一方违约，按合同总标的额 20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A
公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款 3000万元，乙公司为此笔贷款承担
保证责任，但对保证方式未作约定。
B公司未经 A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、
李、王三人合伙出资组成。
A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买了 1号楼 101号房屋，预交
了 5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与陈某签订了一份合同，
将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了陈某。陈某不知
该房已经卖给丁某的事实。
陈某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室
内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。
因 A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对 A公司开发的商品房行使抵押权。
问题：
（1）若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？
（2）丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求 A公司履行合同交付房
屋，其主张应否得到支持？为什么？
5、乙向甲购买一套商品房，甲、乙双方签订一份商品房买卖合同，合同签订后，
乙向甲支付 1/3购房款，甲、乙双方约定，待房屋产权过户手续办理完毕后付清购
房余款。后甲反悔，拒绝将该商品房售给乙，并且要求解除与乙双方签订的商品房
买卖合同，乙不同意，向法院起诉要求甲继续履行合同，交付房屋所有权。
问题：甲、乙双方签订的商品房买卖合同是否有效？为什么？
二、论述题
1、试述土地使用权出让的客体。
客体是一定期限的土地使用权。必须具备两个条件：必须为国有土地和必须经
政府批准。
（1）必须为国有土地
《土地管理法》第 43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必
须依法申请使用国有土地。农村集体所有土地以及城市规划区内的集体所有土
地，不能以出让方式转让土地使用权。
（2）经政府批准—审批。
《土地管理法》第 53条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建
设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政
府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人
民政府批准。
2、划拨土地使用权与出让土地使用权的区别。
1、取得方式。划拨—行政划拨；出让—合同
2、对价。划拨—不需要支付出让金，无偿取得；出让—一次性支付出让金。
3、存续期限。划拨：无期限性。出让—有最高年限。
4、使用权性质：出让地—可进入市场交易。划拨地—不能直接进入市场。
3、试述土地使用权转让的内容。
（1）土地使用权转让条件
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换
和赠与。
38条，条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土
地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成
开发投资总额的 25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设
用地的条件。
《条例》19条：未按土地使用权出让合同规定的期限和条限投资开发、利用土
地的、土地使用权不得转让。
（2）土地使用权转让与地上建筑物的关系
土地使用权与地上建筑物、其他建筑物一同转让原则。该原则同样适用于土地
使用权的租赁或抵押。《条例》25条：土地使用权和地上建筑物，其他附着物所
有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房屋管理部门批准。
（3）土地使用权转让合同与原出让使用权合同转让合同受原出让合同约束，出
让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。受让人所享有的使用权
年限，为出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年
限；受让土地的用途受原出让合同约束.
改变出让合同规定土地用途的，应征得出让人同意并经土地管理部门、规划部
门批准，重新签订出让合同、办理变更登记。价格转让管制。转让的价格明显
低于市场价格的，市县政府有优先购买权。转让市场价格不合理上涨时，市、
县政府可以采取必要的措施。
（4）土地使用权转让的性质和条件
性质上属物权转让范畴，适用所有权移转规则。受让人只能享有原权利人剩余
期限的权利。转让须签转让合同。明确转让价格、移转土地占有的时间等。转
让必须登记，方可取得土地使用权，否则受让人仅享有土地债权，无权对抗已
经取得登记的第三人。
4、试述工程款优先受偿权。
《合同法》第 286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合
理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖
的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价、也可以申请人民法院将该工程依
法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
A、工程优先受偿权的性质，一种法定抵押权
B、工程款优先受偿权的行使，期限六个月。自建设工程竣工之日或建设工
程合同约定的竣工之日起计算。
C、垫资款受优先保护，承包人垫付的材料款享受优先于抵押权的优先受偿
权。
5、试述商品房预售的条件。
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证
3、按提供预售的商品房计算的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设
总投资的 25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许
可证》
6、商品房预售的特点。
（一）商品房预售合同签订时，承购人人只获得商品房的期待权标的物__商品房并
未建成或虽已竣工但尚不具备产权移转条件，开发商无法将房屋产权移转给承购人。
签订商品预售合同时，预购人所获得的并非商品房所有权，仅仅为合同债权，即请
求开发商将付房屋并转所有权的权利。
（二）商品房预售具有较强的国家干预性
预售条件，程序必须符合国家规定。
（三）预购人要承担一定风险
预售合同签订后交付房屋和产权过户之前的这段时间内，可能出现某种原因导致商
品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在质量暇疵或权利暇疵，使承购人无法
实际获得商品房所有权的情况。
（四）预售合同经登记具有公示对抗第三人的效力
预售人应按照国家有关规定将预售合同报县级以上政府房产、土地管理部门登记备
案。已经登记的预售合同对抗未经登记的预售合同，保护登记的预购人的合法权益。
7、商品房预售广告的约束力
广告内容符合要约规定的，视为要约。预售广告中承诺的关于商品房及其物业小区的内容
已经明确具体，而不是采用难以量化的模糊语言的，应当将其视为要约，如绿化率不低于 50％，
小区有游泳池，小学等表达方式，应当将视为要约。
房地产开发商所做的预售广告中的承诺根本无法实现的，误导消费者的广告则构成虚假宣
传，属于缔约过程中的民事欺诈行为
8、商品房实际交付面积与预售合同约定面积差异纠纷解决。
《商品房销售管理办法》将误差合理范围界定在绝对值 3％之内。
面积误差超过 3％，买受人有权退房。买受人退房，房地产开发企业应当在
买受人提出退房之日起 30日内将买受人已付的房价款退还给买受人。同时
支付房价款及利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3％以内
部分的房价款由买受人补足；超出 3％部分的房价款由房地产开发企业补足；
产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在 3％以内部分的房
价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出 3％部分的房价款由房地产
企业双倍返还买受人。
目的在于保护购房人的利益。与现行民事法律对违约责任。该项规定属民事
规范，不应由部门规章设定。
9、商品房出售与土地使用权的关系。
房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之移转。房屋分层、
分套转让时，房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割，房地产受让人按照
分层、分套房屋建筑面积，取得相应比例的土地使用权
（1）商品房出售后，购房人取得该房屋占用范围内的土地使用权，并概括承受
土地使用权出让合同所载明的权利义务。
（2）房屋分层、分套转让时，该房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割；
房地产受让人按照分层，分套房屋的建筑面积，取得相应比例的土地使用权。
（3）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为原
土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余
年限。
（4）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应由受让方按照法律等有
关规定办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金；按照法律、法规、
规章的有关规定可以不办理土地使用权出让手续的，应当由转让人将转让房地
产所获收益中的土地收益上缴国家。
10、建筑物区分所有权的内容。
包括专有部分所有权、共有部分所有权、成员权。
（一）专有部分所有权。所谓专有，是指具有构造上及使用上的独立性，并
能够成为所有权客体的那部分。构造成上具有独立性，又称物理上具有独立
性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，少与建筑物其它部分完全隔离，
专有人可以排他的，独占的予以使用的建筑物部分。使用上的独立性，又称
机能上的独立性，应根据建筑物的不同用途予以判定，主要看上否有独立的
出入口和符合建筑物使用目的的内部专用设备。
建筑物的专有部分就是与其它专有部分或公用部分以墙壁、天花板、地板相
间隔而形成的一定的空间部分，关于专有部分的范围，有四种不同的观点：
1、壁心说。专有部分是达到墙、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心
线。
2、空间说。专有部分限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分，而墙
壁、地板、天花板则为共有部分。根据此说，每个人拥有的只是房屋的空间。
3、最后粉刷表层说。专有部分包含壁、柱等境界部分表层之粉刷部分即墙
体等属于共有部分，最后粉刷表层是专有部分。
4、壁心与最后粉刷表层说。在有关建筑物的维持。管理关系上，专有部分
仅包含墙壁、天花板、地板等境界表层粉刷部分。在买卖等外部关系上，专
有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心线，这种学说较适合
我国的国情，已为大多数人认可。
（二）共有部分所有权
共有，是指区分所有人所拥有的除专有部分以外的建筑物其他部分及不属于
专有部分的附属物，共用部分可分为法定共有部分和约定共部分。
法定共有部分，指构造上，利用上没有独立性的建筑物及设备，如楼梯，共
用出入口，屋顶等。约定共有部分：指根据当事人之约定，而成为共有的部
分。如小区的门卫室、室外车库等。
（三）成员权。每个业主对整个建筑物享有和承担管理、维护、修缮的权利、
义务，从而在他们之间产生了作为高层建筑物管理团体的成员关系。
（2）成员权利：表决权、订约权、请求权、选举权、监督权。
（3）成员义务：执行大会决议、遵守公寓规约、服从管理人管理、支付共
同费用。
区分所有建筑物的管理、维护、修缮，属全体区分所有权人的共同事务。组
织形式主要有：业主大会；业主委员会。
11、业主公约的内容。
物业名称、地点、面积及户数；
公共场所及公用设施状况；
业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式；
业主使用其物业和公共场所、公用设施的权益；
业主参与物业管理的权利与应承担的义务；
业主对管委会及物业管理公司的监督权；
物业管理公司的权利与义务；
物业管理中，维修、养护及管理等各项费用的缴纳；
业主应遵守的行为准则；
违反业主公约的责任；
其他有关事项。
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