学习要求：
1.了解房地产估价技术路线的概念；
2.熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地
产价格形成过程的关系；
3.掌握房地产估价技术路线确定方法和过程；
4.熟悉估价作业方案的内容；
5.掌握估价作业方案的编制。
能力目标：
能够理清估价思路，会设计出适宜的估价技术路线；
能规划好估价实施步骤，会拟定估价作业方案。
一、估价技术路线的含义和作用
1.估价技术路线的含义
就是指估价人员在对估价对象房地产的价格形成过程的认识基础上，思考形成的知道整个房地产估价过程的技术思路。
包括3个方面的要素：
① 由估价目的所决定价格内涵；
② 由估价原则确定估价思路；
③ 由估价对象房地产的类型、估计方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定估价方法。
最后得出：确定估价技术路线就是确定房地产价格内涵和价格形成的过程。
2.估价技术路线的作用
① 可以明确估价对象的价格内涵，显现出估价对象的价格形成过程；
② 是评估出估价对象价值所遵循的根本途径；
③ 是指导整个估价过程的技术思路，正确的股价技术路线能避免很多无效劳动的发生。
二、估价技术路线与股价方法的关系
1.估价技术路线是评估的思路，估价方法是评估的手段
下面是某市房屋拆迁补偿估价技术细则中关于住宅房屋估价技术路线的设计，其对一般住宅房屋拆迁补偿评估测算的技术路线如下：
（1）确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”做完评估基准。
（2）测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法、成本法等估价方法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算式平均值确定。
（3）确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。其计算公式为
被拆迁住宅评估价格=标准样本住宅基准价格×实体状况修正系数
2.估价方法反映着价格形成的过程，体现着某种估价技术路线
例如：
① 市场法：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。故市场法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。
② 成本法：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加（积算）作为估价对象的正常市场价格。
③ 收益法:可以讲购买房地产作为一项投资，将该投资未来可言获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果昨晚估价对象的房地产价格。
④ 假设开发法：房地产价格形成过程也即估价技术路线是未完成的房地产价格取决于它完成后的价格与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
三、确定估价技术路线应注意的内容
1.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象
对一涉案房产进行拍卖估价，首先了解拍卖的形式，有两种：
一是限制性拍卖；
另一种是非限制性拍卖。
估价思路：应明确估价对象为限制性拍卖估价，故此时估价结果应该属于清算价格评估。
与一般估价的差别：存在短期强行变现的影响。（而短期强行变现将对
估价结果产生相应的影响）
2.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的
注意：估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。
银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地划拨取得。
分析：银行要了解的是当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押评估”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人（银行）说明，在处分抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。也可理解为——该房地产在“抵押评估”目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除应向国家交付的土地使用权出让金。
为保险目的进行的房地产估价，其价格内涵将不包括土地的价格。
原因：因为保险估价的价值主体（保险公司）所关心的仅仅是房屋的价格，在出险时土地是不会受到损失的。
3.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价时点
某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目 的是为了抵押贷款，按正常市场价格评估的结构式1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还，银行申请拍卖房产抵债，经法院判决将该房地产拍卖，扣除拍卖所得各项税费后为600万元，不足偿债，于是银行认为评估公司估价有误，要求其赔偿损失。
事实上，该责任不在于评估公司，因为1000万元这一估价结果是估价对象在设定抵押权时（即1999年8月1日）的正常市场价值，而不是2001年10月1日拍卖时的市场价值。估价结果本身是客观合理的，只是不同时点市场价格不同，故评估公司没有赔偿责任。
例2-1 甲方（开发公司）于1993年
7月委托乙方（建筑公司）建设两幢（分别称为
A座和B座）8层共5000m平方米的商品房，至1993年12月
止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至四层，B座
建至五层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发生纠纷，
甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方尚应返还100万元；
乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。
双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托
估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款
进行评估。
1.确定评估结论的依据应该是： A.以1500万元作为评估价值 B.以（1400+1580）／2=1490万元作为评估价值 C.以1993年7月至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之 日止实际发生的工程量计算评估价值 D.以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实 际发生的工程量计算评估价值 2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定 为： 年12月 年7月 C.项目转让期 D.项目建成期
3.该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地 产市场情况应该如何选择： A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态 B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态 C.估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态 D.估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态
第一问：估价时点是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日； 第二问：用假设开发法确定项目在转让时点的价格； 第三问：是确定估价对象在1998年5月建成时的售价，故估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。
四、估价技术路线确定过程及案例
1.估价技术路线确定步骤
（1）确定估价的基本事项。估价基本事项包括估价目的、估价对象、估价时点（设计估价路线的前提和基础）。
（2）确定价格内涵。两个层面的问题：
一个是“什么前提条件下的房地产价值”的问题，即采用什么价值标准。——一般是公开市场价值。
另一个是“估什么类型的价值”的问题，根据估价目的不同，可能的价值类型有交易价格、投资价格、保险价格、课税价格、抵押价格、补偿价格等。
（3）选择适宜方法、途径。估价方法要适宜、可行，尽可能从不同途径推导估价对象的价格。
（4）方法应用要点或者需要特殊处理的地方。
2.估价技术线路设计案例
某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。
估价技术路线设计如下：
（1）明确估价基本事项
估价对象是某公司一幢办公综合楼，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上那个为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。
估价目的是为委托方以该房地产作为抵押贷款担保物提供价值参考依据。
估价时点是2005年3月15日。
（2）确定价格内涵
本次评估为抵押价值评估，按规范要求，应采用公开市场价值标准，因此估价价格内涵确定为抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，价格类型是房地产抵押价值。
（3）选择适宜方法、途径
途径1 选用成本法进行估价。行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押价值评估时，先分别测算房地产与土地的成本价格，再综合形成整幢办公综合楼房地产的价格。选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金。
途径2 选用市场法进行估价。先加上估价对象为具有完全产权的商品房，然后用市场法测算该对象的公开市场价格，从得出的估价额中减去需要补交的土地出让金即得出估价对象的抵押价值。
途径3 选用收益法进行估价。先假设估价对象为具有完全产权的商品房，然后将估价对象分为商业、办公用房两部分，再用收益法分别测算各部分的价值。二者相加形成估价对象总价值，从得出的估价总价值中减去需要补交的土地出让金即得出估价对象的抵押价值。
基于估价对象资料可靠性，决定选用以上成本法、收益法两种估价路线估价，将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
（4）方法应用要点或需要特殊处理的地方
收益法何总哦土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计，剩余年限为可收益年限。
某市房地产管理局预出售直管公房，现委托评估公司进行出售价格评估。估价对象：谋取内四个房管所直管公房（混合、砖木房屋共
35 000平方米）
估价目的：对房管局直管公房做出售价价格评估
估价时点：1994-6-9
价值定义：房改售房价格
估价技术路线设计如下：
先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，再确定方法和途径，是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价，然后再选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价，最终确定房屋的基准售价。
评估人委托，
要求对房地产保险事故发生后
的损失价值或损失程度进行评估。
试写出该估价任务的技术路线。
一、估价作业方案内容
1.制定估价作业方案的意义
（1）简单的估价项目
只需实施过程主动机型了以往有效的工作方式和惯例。
（2）技术难度大、工作量大、没经历过的、重要性强的估价任务
①首先研究拟定一个周密的估价作业方案，将耗费较多资源。
②对于国际著名评估机构，还将建立评估设计评价系统，用来评价已完成的评估设计方案。
北京奥运场馆拆迁评估项目为北京市重点项目，北京首佳房地产评估有
限公司通过公开招标取得了其中的3号标段住宅拆迁评估和7号标段非住
宅非住宅拆迁评估项目（总共分为7个标段）。关于2002年8月正式开始
拆迁评估工作。
3号标段是6个标段中户数及建筑面积最多的标段，总户数达415户
，总建筑面积达55 000平方米，设计朝阳区两个生产队及中科院的部分
公房，情况十分复杂，原有的基础工作不是很完善，加之工程要求时间
紧，公司评估人员借助项目管理技术通过研究制定缜密的实施方案，使
得所有估价人员分工明确、目标明确、技术路线明确，实现了估价作业
的优化整合，确保了估价结果的质量和可信度，同时提前4天完成委托
任务。
注：《房地产估价规范》指出“在明确估价基本事项的基础上，应对
估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。”
2.估价作业方案的主要内容
确定拟采用的估价技术路线，
初步选择适用于估价对象的估价方法；
拟调查收集的资料及其来源渠道；
预计所需的时间、人力、经费；
拟定作业步骤和作业进度。
（1）确定拟采用的股价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法
① 估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法及这些估价方法的综合运用；
② 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；
③ 根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中说明理由；
④ 优先选用市场比较法；
⑤ 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；
⑥ 具有投资和再投资开发潜力的房地产估价，应选假设开发法作为其中一种估价方法；
⑦ 在不适用市场比较法、收益法、假设开发法时，可采用成本法；
⑧ 估价方法的确定是根本，作业方案其他内容应服务于方法的应用。
（2）拟定调查收集的资料
① 若采用市场法，则须收集交易实例资料；
② 若采用收益法，则须收集收集实例资料；
③ 若采用成本法，则须收集成本实例资料；
④ 若采用基准地价法，则须收集基准地价资料等。
例题：某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15公里。土地面积7672平方米；自用生产车间建筑面积1050平方米，临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该土地，请房地产估价机构预测某开发效益。请问房地产估价机构应收集哪些资料？
结合评估方法，为完成估价任务，需要调查收集的主要资料有：
① 现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；
② 规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案或技术经济指标）；
③ 该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的先进流量）资料；
④ 该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；
⑤ 相关税费；
⑥ 贷款利率；
⑦ 该读取类似居住物业开发的平均利润水平；
⑧ 该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用；
⑨ 市政配套费用和土地开发费用；
⑩ 该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
（3）预计所需的时间、人力、经费
估价作业方案中，根据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期以及估价项目的大小、难易和缓急，确定投入多少经费和人力参加估价。
（4）拟定作业步骤和作业进度
主要是对往后要做的各项工作做出具体安排，包括对作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于那些大型、复杂的估价项目。
二、编制方案方法及案例
1.确定估价作业的具体因素
（1）确定估价对象的
品质特征及产权状态
（2）确定估价范围
①估价对象的品质特征
②产权状态确定
如土地：坐落、编号、
四至、形状、用途等
如建筑物：类型、结构、占地面积、
建筑面积、使用情况等。
使用权、抵押权、租赁权等
剩余年限
①土地估价
②建筑物估价
③合并估价
一是空地
二是有建筑物，但视为空地
2.初选估价方法和人员
3.估价工作进度安排
4.其他
项目名称：深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001）价格评估。
委托方：深圳×××高尔夫球会有限公司
估价方：深圳市×××房地产评估有限公司
估价目的：是为深圳×××高尔夫球会有限公司向银行申请抵押贷
款提供价值参考依据
估价时点：2003年7月1日
估价作业方案
明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证工作高效和有序地展开，特别指定本估价作业方案，其主要内容包括如下几个方面。
1.估价技术路线
（1）价值定义。本次评估的市场价值是指该估价对象在2003年7月1日，在正常市场条件下，进行合理销售的价格，为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。
（2）估价方法。细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料的基础上认为：
①高尔夫球场是具有收益性的物业，其球场的价值，在于通过球会的成立及运作，来体现其收益能力。球会管理水平和运作风格，可影响球场的收益潜能，我们可通过其收益来预测其市场价值，因此本次评估采用“收益法”作为本次评估的方法之一。高尔夫球场作为一个整体时方能发挥其价值，故很难确定哪部分收益来自哪一部分，我们在评估时，把该高尔夫球场A、B、C、D、E五个球道当做一个整体进行评估，通过计算整体的收益、成本、费用等来核算整个球场的价值然后按照一定的方法，把评估总价值按球道打球人流及球道用地面积综合分摊，得出球道A的价值。
② 深圳市具有二十几年的土地开发历史，其开发成本的诸多构成可以预测估算，同时委托方具有较完整的高尔夫球道开发成本费用资料，为本次评估提供了许多有参考价值的第一手资料。考虑本次评估抵押贷款目的需要遵循保守性原则，因此“成本法”也作为本次评估高尔夫球道的方法之一。采用成本法进行评估时，将土地取得费用、前期费用、土地开发费用及场内配套设施工程费、管理费、利息、利润等项累加后便可求得土地成本价格。
（3）估价结果确定。“成本法”正确客观地反映了高尔夫球场的生产价值构成，其得出的评估结果，比较真实地反映了其成本价值，但对其收益能力和市场供求变化反应不灵敏；而“收益法”是在一定程度上反映了高尔夫球场收益能力产生的商业价值，溶剂接近市场价格，但其方法的数据和相关参数却因评估人员不同，评估结果容易受影响。根据估价对象特点、估价目的以及估价师经验，“成本逼近法”和“收益法”各取权重为50%。
2.调查收集的资料
估价对象要收集的资料主要有以下几点。
（1）深圳市房地产市场信息资料；
（2）球场的收益主要来自会员卡销售收入、会飞收入、会员打球销售收入；
（3）经营成本明细；
（4）同类观澜高尔夫球场的收益平均收入；
（5）观澜高尔夫球场建设成本资料（包括土地取得费用、前期费用、土地开发费用及场内配套设施工程费、管理费、利息、利润）。
3.制定评估作业日期及进度安排（如下图所示）
估价作业日期：2003年7月1日至2003年7月8日。
D
C
B
A
8
7
6
5
4
3
2
1
工作
估价作业进度（天）
估价作业进度安排表
上表中分项A为接受委托、初步分析并确定估价技术路线，B为调查
收集估价必要相关资料，C为估价测算，D为估价报告撰写。
4.估价人员配置
张丽景：注册房地产估价师、项目负责人；
林华国：注册房地产估价师、助理；
王芳：估价员； 唐强：估价员。
5.评估作业所需经费预算（如下表所示）
1600
合计
5
200
设备及耗材费
4
600
估价人员劳务费、补贴费
3
500
调查费（电话、通信、交通等）
2
300
信息咨询费
1
预算支出（元）
经费项目明细
序号
主要开支项目及预算
一、委托方：×××酒店公司，法定代表人： ×××，
住所： ×××市×××路×××号。
二、估价方： ×××房地产估价事务所，法定代表人： ×××，
住所： ×××路×××号，房地产估价机构资质等级：壹级。
三、估价对象：酒店1、2、10——13、20层。建筑面积：11275平方米。
土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐。
建筑结构：框架。土地使用权来源：协议出让。
四、估价目的：为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点：1999年8月20日。
试制定这一估价任务的估价作业方案。
制定估价作业方案的主要工作内容
分析估价任务
确定房地产估价技术路线
选择估价方法
拟定实施计划
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练习题：..\题库\练习题\第八-十一章 练习题.doc
