房地产开发有关
地方税收政策
2009年5月
一、房地产开发程序与纳税环节
立项
规划
取得
土地
开工
建设
销售、自用
批准立项
文件
《建设用地
规划许可证》
《建设工程
规划许可证》
《国有土地
使用权证书》
《建筑工程
施工许可证》
《预（销）售
许可证》
竣工
验收
《工程竣工
验收报告》
办理
土增立项
登记
契税
土地税
印花
（耕占）
印花
土增
清算
房产
土地
土增
印花
第一部分 土地取得环节
房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权时，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。
一、契税--税收要素简介
契税的特点：
契税属于财产转移税。
契税由财产承受人缴纳。
一、契税--税收要素—纳税人
土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。
一、契税--税收要素--征税范围
国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与、和交换）。
一、契税--税收要素--征税范围
下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；
以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的
建设工程转让时发生土地使用权转移的
以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。
一、契税--税收要素--计税依据
基本规定：
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；
土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；
以协议方式出让土地的，计税依据为成交价格。包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应交付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套设施费以及各种补偿费用应包括在内。
政府减免土地出让金的，计税依据不能相应减除。
土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。
一、契税--税收要素--计税依据
一、契税--税收要素—减免税
与开发企业有关的规定：
企业改制重组有关契税政策（ 财税[2003]184号文件、国税函[2006]844号、财税[2008]175号）
纳税地点：房地产坐落地。特殊-市属管辖用地
先税后证
一、契税--征收管理
二、耕地占用税—税收要素简介
（一）纳税人：占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人。
（二）征税范围：耕地主要指种植农作物的土地。
（三）计税依据：纳税人实际占用的耕地面积 。
（四）单位税额：各省自定。北京原税额 35、40、42、45元/平方米
二、耕地占用税—纳税义务发生时间
经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。
未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。
三、印花税—税收要素简介
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种税。
印花税的征税对象是印花税暂行条例所列举的各种凭证，由凭证的书立、领受人缴纳，是一种兼有行为性质的凭证税。
印花税纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算征收。
三、印花税—土地取得环节合同
土地使用权出让合同、土地使用权转让合同
税目--产权转移书据
政策依据--财税[2006]162号
三、印花税—对开发企业的税收政策
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
第二部分 房地产开发、预售环节
房地产开发企业在项目开发建设和预售环节，涉及到的地方税种主要有：房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税。
一、印花税—房地产开发环节合同
建筑安装工程承包合同
建设工程勘察设计合同
借款合同
财产保险合同
二、城镇土地使用税—新条例规定
提高了税额标准，将现行条例规定的税额标准提高2倍
统一了内、外资企业税收负担
二、城镇土地使用税—税收要素简介
（一）纳税人。拥有土地使用权的单位和个人
（二）计税依据。以实际占用的土地面积为计税依据。
（三）适用税额。30元、24元、18元、12元、3元、元。
（四）纳税地点。独立核算单位机构所在地。
（五）纳税期限。按年征收，分期缴纳，即每年4月、10月的前15日。
（六）纳税时间。取得土地的次月。
二、城镇土地使用税—税收要素简介
（七）对开发用地的单独规定
计税面积的确定： 已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。
二、城镇土地使用税—税收要素简介
（七）对开发用地的单独规定
在每年的4、10月份征期征收，4月份征期应以当年3月31日未售出房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳上半年应纳的税款；10月份征期应以当年9月30日未售出房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳下半年应纳的税款。
也可以采取按各月末未售出房屋的占地面积为计税依据，计算全年应纳税款，并于下一年度1月31日前到主管地方税务机关办理上一个年度的税款清算。
三、房产税
凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
四、土地增值税
对本市房地产开发企业在项目全部竣工土地增值税清算前预（销）售商品房取得的收入，除政府批准的经济适用房和限价房外，自2007年1月1日开始，一律按预（销）售收入的1%预征土地增值税。
四、土地增值税—纳税地点
自1999年1月1日起，凡在本市转让在京单位房地产的国内单位，由原向房地产座落地的地方主管税务机关申报纳税，改为向转让项目的企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地的地方税务机关申报纳税。
四、土地增值税—纳税期限
房地产开发项目，纳税申报时间为自取得销售（预售）许可证起每季度终了后15日内办理纳税申报手续（含零申报）。
第三部分 房地产竣工销售环节
房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：城镇土地使用税、印花税、土地增值税。
印花税：产权转移书据
城镇土地使用税：同预售环节
一、土地增值税清算的范围
凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续,包括不预征的经适房、限价房等项目。
二、土地增值税清算的条件
（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件
（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件
（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件
1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
2、整体转让未竣工的房地产开发项目。
3、直接转让土地使用权的项目。
4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件
1、 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。可销售总建筑面积范围中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面积。
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
三、纳税人申请清算时限
（一）纳税人应申请清算的
90日内
（二）主管地方税务机关要求清算的
30日内
达到清算条件
申请清算
税务机关通知
申请清算
四、纳税人应提供的清算资料
共11类资料。
无商业配套设施的经适房、限价房可不提供中介机构出具的《鉴证报告》
五、房地产转让收入情况
（一）房地产转让收入的范围
货币收入
实物收入
其他收入
视同销售房地产收入----用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为
（二）房地产转让价格的确定
货币收入--《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额
实物收入--财产评估
其他收入--专门评估
视同销售房地产收入----税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定
（三）房地产转让收入的重点
1、房地产销售合同
-----是否包括货币以外的经济收益
（三）房地产转让收入审核的重点
2、代收费用
-----计入房价中向购买方一并收取，可作为转让房地产所取得的收入计税
-----代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的可以不作为转让房地产的收入
六、扣除项目金额情况
扣除项目金额按照条例和细则的规定确定
对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除
对于各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中
（一）取得土地使用权所支付的金额
1、取得土地使用权所支付金额的构成
地价款+国家统一规定交纳的有关费用
地价款=土地出让金或实际支付的地价款
有关费用：包括取得土地的契税和印花税
（一）取得土地使用权所支付的金额
2、取得土地使用权所支付金额的确认
必须提供已支付的地价款凭证，不能提供的，不允许扣除
凭证：国有土地出让合同、土地局开具的收据、地税局开具的契税完税证等
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成
----土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成
（1）土地征用及拆迁补偿费
纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，不允许再扣除。
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成
（2）前期工程费
如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地” 这部分前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成
（3）建筑安装工程费
----出包
----自行建造
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成
（4）基础设施费
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成
（5）公共配套设施费
----必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。
----对于成片开发分期清算项目后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成
（6）开发间接费用
----仅指内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。
----纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除 。
（二）房地产开发成本
2、房地产开发成本的重点：
根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：
经营性企业----税务局监制的发票
行政机关或政府行政管理机构----行政事业性收据
征地及拆迁补偿费用----书面凭证（合同协议、收据）
其他的白条和收据----不能作为支出凭证
（二）房地产开发成本
2、房地产开发成本的重点
核定四项成本的条件：
（1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；
（2）提供的开发成本资料不实的；
（3）发现《鉴证报告》内容有问题的；
（4）虚报房地产开发成本的；
（5）清算项目中的四项成本每平方米建安成本扣除额，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。
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（三）房地产开发费用
销售费用
管理费用
财务费用
扣除方法：
利息+5%；
10%
（四）与转让房地产有关的税金
营业税
城市维护建设税
教育费附加
印花税----在管理费用中扣除
（五）加计扣除
代收费用金额不包括在加计20%的扣除基数数额内 。
七、清算重点问题
“分期开发”
回迁房的核算
拆迁补偿费扣除
以股权投资方式投入土地的核算
应付未付成本的扣除
第四部分 房地产使用环节
房地产开发商在项目使用环节，涉及到的地方税种主要有：房产税、城镇土地使用税、印花税。
一、房产税—税收要素简介
（一）纳税人。拥有产权的单位和个人
（二）计税依据。房产原值一次减除30%后的余值以实际占用的土地面积为计税依据。
（三）适用税额。%。
（四）纳税地点。独立核算单位机构所在地。
（五）纳税期限。按年征收，分期缴纳，即每年4月、10月的前15日。
（六）纳税义务发生时间
一、房产税—开发企业特殊规定
房地产开发企业特殊规定
建造的商品房在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。
二、印花税
财产租赁合同
三、土地使用税
同预售环节
谢 谢！
