产品管理产品规划某公司前期介
入产品标准作业指导书
一.规划标准
项目 分项 标准 备注/图片
建筑
总体
布局
1. 建议采用围合式建筑，四周房屋，中庭景观；
2. 坐北朝南，多采用玻璃窗；
3. 应考虑每一户的私密性。
1.小区入口应结合景观设计值班岗亭和安全岛，值班岗亭宜布置在人行出入口
一侧，安全岛宜布置在车行道的进出道闸中间。注意安全岛和岗亭设置应考虑
车辆的转弯半径。建议在小区入口设置出租车停泊位；
2.有学校的出入口应设置在小区外，应有家长接送区；
3.住宅小区总坪出入口不宜超过 3 个（40 万平米以上的小区可以考虑设计 4
个），其中一个设为人行主出入口。地下车库出入口应和总坪出入口结合在一起，
以降低后期管理成本。住区交通实行全封闭式管理；
4.商业出入口应与住宅出入口分开设置；
5.主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余
地；
6.园区大门口设总平面图；
7.出入口造型与建筑风格相匹配，有一定的宣传效果；
8、道闸设为栅栏式，且与岗亭、安全岛之间不能留空隙。若无地面停车位的车
库出入口道闸一律设置在地下。
道闸设在地下的样式。地面也采用该
样式。
出入
口设
置
9、人行出入口分为业主专属通道和访客通道：
①、业主专属通道采用箱式双摆闸机，宽度为 米（净宽为 米）。访
客通道为 米（净宽），采用箱式单摆闸机；出入口旁设置有非机动车道的，
建议安装滚闸机，像地铁进出一样（如图样式）；
②、摆闸机均用门禁控制。进去刷卡，出来自行按钮。刷卡感应器离门应有
米的距离；
③、应在出入口及岗亭处设固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别
监控车行和人行；
④、应在整个出入口上面设置与项目风格相一致的防雨措施；
⑤、业主卡应具有一卡通功能。
摆闸机样式
滚闸机样式
总
体
规
划
岗亭
样式
1. 岗亭样式应与建筑风格相匹配；
2. 岗亭设置要四面通透，方便观察来往车辆和行人，大岗亭大于 9 平方米，
小岗亭（移动）小于 2平方米，大于 1平方米；
3. 岗亭内配置应急电源，配电箱一个，五孔插座 4 个（带漏电保护功能）、
宽带、电话各一，照度应在 200LX以上；
4. 岗亭应隔热保温经久耐用，不漏水；
5. 岗亭应预留防雨可视主机机位及车辆管理系统安装位；
6. 岗亭内办公桌最好采用铁制经久耐用型。
交通
流线
1. 应尽量避免在大流量城市干道上开口，如果受周边环境限制，必要的时候
应该根据高峰时段周边城市道路的车流量及是否堵塞的调研，考虑增加其他出
入口分散车流，但应考虑建设及后期管理成本；
2. 小区实行人车分流，尽量不在小区总坪上设置车位；
3. 应在总坪上规划搬家/装修通道（可利用园区总坪上消防通道）。应能直通
单元大堂。
总
体
规
划
机动
车库
设置
1. 住宅停车应与商业停车位分开；
2. 地下车辆出入口，距离城市道路的规划红线不应小于 ，并在距出入口
边线内 2m处作视点 120°范围内至边线外 以上不应有遮挡视线障碍物；
3. 地下车库应在小区外设置出入口（可避免车辆进入小区占消防车道停车，
客户敏感度极高）。车库的车辆出入口不应多于 3个。并应设置通向总坪上的人
流专用出入口；
4. 各汽车出入口之间的净距应大于 15m；
5. 出入口的净宽度，双向行驶时不应小于 7m，单向行驶时不应小于 5m。车库
限高应在 米以上；
6. 地下汽车库在出入地面的坡道应设置与坡道同宽的截流水沟和承重型高分
子复合盖子及闭合的挡水槛。出入口上设置雨棚；
7. 地下汽车库宜设置带隔油措施的散水沟及集水坑和排水泵，应属于应急回
路。采用双泵；
8. 车库出入口均应设置道闸，道闸选用格栅式道闸，采用刷卡自动读写系统，
距离大于 3米；
9. 为了减小车辆进出车库噪音，车库出入口可设计为压条式胶链，车道四周
应有隔离设施，用景观方式处理；
10. 车库出入口建议采用直坡道式，坡道斜度不大于 30度，建议采用防滑、凹
槽式，车道出口应有降噪措施；
11. 有条件的情况下，最好在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠；
12. 在满足通行能力的前提下，应尽量减少车辆出入口，实行人车分流，降低
后期管理成本；
14、出入口车道不应直接对着车位，应直接与车道相接。车辆道闸和岗亭设置
在地下的情况：则该车库出入口与地下室相接的车道部位应适当扩大，确保岗
1、申报特级停车场物价局要求出入
口不低于 3个
2、建议车库出入口设置成椭圆形的
出口。方便车辆出入。避免擦挂。
3、建议车库出入做成隧道样式（按
目前我司项目的做法，要在出入口上
方做雨棚，但雨棚要增加后期维护成
本）。
亭位置不影响行车；
15、车库柱与柱之间的距离应≧米，双车道宽度≧车位长度，单车道宽≧3
米。转弯半径应≧6米。豪华车位≧*米，大车位≧*米，标准车
位≧*米，小车位≧2*4米。
非机
动车
库设
置
1. 非机动车车库位置不应与机动车道交叉；
2. 车道宽度应大于 米，两侧设置人行梯步，中间设置自行车道，单个车
道宽度大于 90CM；中间自行车道宽度不低于 米，便于老年车及摩托车推行；
3. 坡度不超过 20度，地面应设置防滑齿；
4. 墙面贴 米耐磨墙砖；
5. 进口净高应大于 2米；
6. 应设电瓶车充电插座（间距 70CM设一个，独立计量）；
7. 应在坡道出、入口处设等宽的排水沟和高分子复合盖子；
8. 非机动车库照明及插座应采取独立计量；
要能满足老年三轮车推行。
总
体
规
划
垃圾
中转
房
1. 垃圾中转房位置选择应避免主要人流方向，应考虑夏季风向影响，建议设
在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接
口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）。开口朝外，垃圾站门和连接道路净
空应不低于 5米，前方应满足 9×3米车辆停放。建议垃圾中转房总面积为 60平
米左右，分隔为两部分：一间为生活垃圾堆放区，面积为 20平米，一间为永久
固定建筑垃圾堆放区，面积为 40平米，专门用于堆放正常装修期的装修垃圾；
2. 垃圾中转房门口要求安装卷帘门，要求有路沿并有斜坡便于排水，路面下
设置排水沟；
3. 垃圾中转房内设置要求：1）地面铺设地砖，墙面铺设瓷砖到屋顶；2）有
窗户通风（百叶窗通风口形式）；3）有水源及洗拖布的水池；4）内、外侧各设
置一条排水沟，地坪坡度向排水沟倾斜；5）室内和门口需考虑照明和插座，最
好用防爆灯；
4. 外墙设计风格应与小区整体规划相协调。并在垃圾房三边种植与小区景观
协调的植物加以隐蔽（建议用琴丝竹）。
总户数在 3000 户以上的垃圾房总面
积应不低于 80平方米。
总
体
规
划
临时
建渣
池
1. 竣工验收后，交房前在装修通道外隐蔽区域或靠暂不开放的出口处，用彩
钢瓦或砖砌的临时建渣池，面积根据小区规模宜在 80-100平方米；
2. 设置区位应考虑远离住宅、商铺等人流量较大的场所，宜在有高差的地点
设置内凹半开畅式并在周边种植大灌木和乔木遮挡；
3. 门和连接道路净空应不低于 5 米，前方应满足 9*3 米车辆停放，路面应能
够承载 20吨以上的车辆进出。
公共
卫生
间
1. 小区公共卫生间应结合游泳池和会所功能用房设置及给水增加独立计量措
施；
2. 地面：大于 2000户时应在靠近垃圾中转房附近设置一个（以不影响业主生
活为原则）。地下室：以不影响停车为原则，在南北两端各设置一个。应扣除功
能用房的卫生间；
3. 应提前预留泵坑及排污管，设置洗手盆、蹲坑位和一个残疾人座便器；
4. 排污泵采用带绞刀式的。
围墙
1. 围墙高度应大于 米；
2. 可分为混凝土围墙、铁艺围墙、木质围墙；混凝土围墙的截面尺寸与标准
的误差要求不超过±20mm，抹灰的配合比不低于 1:2，饰面石材应尽量采用干挂
施工工艺；铁艺围墙的焊接须满焊，接头的防锈处理须刷防锈漆，应少采用拼
花，间距需满足规范要求；木质围墙必须做防腐处理，接头要牢靠；
3. 尽量少采用铁艺和木质栏杆，以后需要经常维护，多采用混凝土做法；
4. 应设置不影响业主生活的围墙灯，不是实体墙的围栏除安装电子围栏以外
可以安装探照灯；
5. 围墙两侧应种植带剌植物，外侧加设 1米宽的灌木绿蓠；
6. 围墙应尽量直，栏杆应不利于攀爬，无横筋。
总
体
规
划
空调
室外
机位
1、 空调位尺寸满足房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸，客厅的空调室
外机位宽度不小于 米。空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应
能收纳冬季的化霜水和夏季排放的冷凝水），排水管弯头处应设检修口（现翡翠
城三期出现部分空调冷凝水排水管因安装施工造成堵塞，无检修口难以维修）；
2、 百叶窗式设计，百叶间距应大于 5CM，插销控制开闭；
3、预留的空调室外机穿墙孔的坡度应向外倾斜 1CM，以免雨水倒灌；
4、每个房间均设空调位、管道孔、冷凝水管，包括厨房和饭厅。各房间的空调
不得经过其它房间后再联接到室外机；
5、商铺预留空调机位（应充分考虑房间重新分割后空调增多），且遮蔽（美观
要求和楼上用户的要求）。
6、商业用房如按餐饮用途考虑，应设置烟道。
7、注意问题：
①、空调位置占用业主的使用与活动空间（尤其要避免开门后人走进来碰头！）
易导致投诉；
②、空调的吹风应朝向阳台内而不朝建筑外易导致投诉；
③、商铺一般采用大功率的中央空调或分体空调，遮蔽不仅是美观要求，也是
上层住户的敏感问题，尤其是上层住宅时；
④、商铺的通风不良（尤其大玻璃幕墙），容易出现用户强行改变窗型的情况；
⑤、与小区相邻的商铺，不向小区内设窗和通道，如要设窗，应加装内防盗网；
⑥、空调管穿墙孔借道时，需保证前面的孔高于后面的孔，确保冷凝水排施；
8、会所、商业等大型中央空调外机位，应考虑排风方向和噪音问题对相邻业主
的影响以及从高空往下看的整体美观效果。
外立
面
采用经久耐脏的磁砖粘帖。便于后期物业清洁外墙。
栏杆
1、阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于 米，七层及以上不低于 米,
不得有负偏差；
2、竖杆间距临空处栏杆竖杆净间距不应大于 ｍ，且不得有正偏差；
3、护栏玻璃承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化夹层玻璃，厚度不应
小于 12mm，当临空高度超过 5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃；
4、外窗台高度或防护栏杆高度不低于 ，且不得有负偏差；
5、外阳台露台建议少采用普通铁制栏杆，和少用防腐木。因后期返修率高。
现翡翠城一、二期的栏杆木扶手不到
一年就损坏的情况比较严重。
总
体
规
划 保洁
工具
间、
拖把
池、
取水
点
1、电梯公寓大堂应设置向外单独开门的保洁间（3－5平方米），并设置给水点
和 220v10A五孔插座及地漏；
2、建议水景水绿化、保洁循环使用；
3、园区绿化取水点在靠围墙侧按每 50 米设 1 个，采用快速接头连接器。保洁
取水点在每幢楼的单元出入口附近绿化带中设 1 个，约 平方米，表面贴石
材，设置汀步进入，作景观布置。中庭、岗亭各设置一个保洁取水点。商业街
每 100米设置一个保洁取水点。可于绿化带上设置；
4、应在单元大堂和楼层每间隔 5层设置一个保洁取水点（可设置于水表井里。
并同时做拖布池，拖布池应作防水处理和贴瓷砖）。
5、目前保洁取水点标准不统一，位置不规范；建议设计到架空层处，方便使用，
减少景观效果的干扰，保洁取水点的的池子下沉，不低于雨水井深度方便排水
即可。
生活
水泵
房
1、需在四面做吸音板，水泵底座应加减震垫，加软连接，出水主管线需要加
减震吊环。最好是设计水泵房时远离住户。
噪
音
问
题 电梯
机房
1、离住户较近的电梯，安装时候基础加减震垫，接触器加减震垫，墙壁需要做
吸音措施。选择低噪音的排风扇。
1、翡翠城一期电梯机房常引起业主
投诉。
中央
空调
机
1、做噪音处理，设计安装时要考虑排风口错开住户位置，可选择低噪音设备。
1、翡翠城一期会所楼顶的中央空调
排风口离住户比较近，未做防噪措施。
经常引起业主投诉。
发电
机房
1、发电机的噪音：应做降噪处理，设计时考虑离住户位置要远。
2、发电机排风口位置：应离住户要远，设计时应做噪音处理。
3、设计时宜紧邻配电房。
1、翡翠城一、二期的发电机位置和
风口由于离住户比较近，噪音未处理
好，经常引起业主投诉。
车库
出入
口挡
水沟
的雨
水篦
子
1、车库出入口挡水沟的雨水篦子应使用加厚井盖，井沟沿不能太低，井盖与沟
沿要平。
一二期的车库出入口井盖太薄，安装
不平。导致车辆出入时有很大的噪音。
阳光
棚
1、注意冷凝水滴的排放位置，可在棚顶牵引藤类植物。尽量减少业主投诉。
如翡翠城一期的车库出入口。
井盖 1、排水井位置不要设计在园区道路上，宜使用高分子复合井盖。
1、翡翠城一二期存在排水井设在园
区道路的情况。
噪
音
问
题
单元
门
1、单元门应使用磁碰锁。
可减小噪音。
设
备
房
电梯
机房
1、控制柜、屏的安装位置应符合：
控制柜、屏正面距门、窗不小于６００ｍｍ；控制柜、屏的维修侧距墙不小于
６００ｍｍ；控制柜、屏距机械设备不小于５００ｍｍ。
2、机房门：需要防盗，需要有雨棚，门口有挡水防鼠功能。
3、窗户的设计
以机房最长面开设对流窗户，做成普通玻璃窗户内加百叶窗，冬天避免灰土，
夏天通风降温并增加防雨措施。机房外立面 3米内如有建筑物需要增加防盗网。
4、电风扇的安装控制
针对电梯控制柜安装电风扇，如果机房电梯达到三台，需要两台以上工业用的
电风扇，电风扇的电源需装时间控制器控制。
1、 电梯机房的保温：
根据实际情况针对性的对电梯机房做保温也就是隔温，抵挡外来温度的增高，
主要针对夏天中午太阳直晒面，隔温的墙与顶根据实际情况决定，工艺简单价
格便宜即可。
2、 房间内的要求
房间内不宜设置排水管线与消防管线。线缆桥架不宜从房间中间地下穿，应该
靠墙面走，防止踩踏造成桥架线缆破损触电。（目前翡翠城二期存在有消防管线
和线缆桥架从房屋中间穿。）
3、 减震措施：
电梯安装时基座需要做减震措施，接触器固定基座需要安装减震垫。内墙做
隔音（结合保温）。按 GB10058要求：机房≤70dB；轿厢噪声≤50dB；开关门噪
声≤65dB5．业主家噪音要求，而根据建设部制定的住宅室内允许噪声标准，卧
室、书房的噪声限制是白天最高 45分贝，夜间最高 35分贝。
生活
水与
消防
水泵
房
1、位置需要设置在非住户下面，设置最下层（禁止安装在楼板上，噪音难以控
制）；
2、门需要有防火防盗防潮的功能，有通风透气的对流窗户，运行时温度在 40
摄氏度以下,相对湿度应在 80%以下；
3、水泵、水池（箱）四周要有足够的排水沟，（宽度根据水箱补水管的流量）。
需要双排水泵（一主一备），排水管的流量需要水箱补水管的流量；
4、水泵房的控制柜需要单独空间（或者与有水箱水泵之间有隔挡），如果爆管，
补水阀门失灵，水泵坏等不会造成电器故障事件。基础需要 25公分以上，门口
有挡水门槛。控制柜上面不能有水管与喷淋；
5、水泵基础需要安装减震垫，水泵补水给水管线上必须安装软连接，出水管线
的掉件应安装减震环；
6、水泵房的总供水主管线上安装过滤器总阀门；
7、生活水箱间应在水箱四周做 V型集水漕（50mm）并与散水沟相连；
配电
室
1、配电室应采取适当抬高该所地面等防水措施，并应避免洪水或积水从其他渠
道淹渍配电所的可能。
2、配电房上空禁止给排水管道穿越，如有给排水管道穿越须设置必要的防护设
施。
3、配电室内电容器柜与墙面的距离不得小于 米。干式变压器带有 IP2X 及
以上防护等级金属外壳与墙的净距不得小于 米。
4、配电室内配电装置距屋顶（除梁外）的距离不得小于 米。
5、配电室内通道的最小净宽如下表所示（单位：米）
操作通道
维护通道
固定式 手车式
通往防爆
间隔的通道
一面有开
关设备时
单车长+
二面有开
关设备时
双车长+
6、配电室地面可采用高标号水泥抹面压光或采用水磨石地面。
7、长度大于 8m的配电房须设置两个出口，出口宜布置在两端。大于 60米时还
应设置其他出口，房门应设置为防火门。
8、配电室、配电柜门均向外开，配电室内的房间门应双向开启。
9、配电室裸导体垂直上空不能布置灯具，上空布置灯具的水平投影与裸导体的
净距应大于 1米，灯具不得采用软线或链吊装。
10、配电室不能满足通风要求而采用机械通风时，如周围环境污浊的应加装空
气过滤器。
11、高压配电室和电容器室宜设不能开启的自然采光窗，窗户下沿距室外地面
高度不宜小于 米，临街面不应开窗。
12、消防设施配置：配电房宜设火灾自动报警及固定式灭火装置。
13、配电房应在与外界有直接联系的部位如配电房门窗、电缆沟、风口等装设
防小动物进入的防鼠板或防护网。配电房门口处须设置插槽式的活动防鼠板，
防鼠板采用 10㎜灰色酚醛树脂防火板，高度以 500㎜为宜。
14、配电房应设置除湿设施（可安装驱潮灯），相对湿度控制在 80%以下。配电
房地面应以 2-3﹪的坡度向室外找坡。
发电
机房
1、发电机应采取适当抬高该所地面等防水措施，并应避免洪水或积水从其他渠
道淹渍配电所的可能。
2、位置属于最底层，不在业主住户下方。设置专门的烟道排到楼顶。
3、发电机房上空禁止给排水管道穿越及消防喷淋管网，如有给排水管道穿越须
设置必要的防护设施。
3、消防设施配置：配电房宜设火灾自动报警及固定式灭火装置。
4、二期发电机的油箱底部加固的角钢安装在油箱里面，把低部分成三部分，泻
油孔在中间，两边部分永远无法正常清洗，希望把加固的角钢做在外面。
5、油箱的底部进油口建议提高到 8-10 公分，进油管与出油管上下左右错开，
发电机在运行的时候回油管回的油不会直接冲击成泡漠效应，使油混浊。
6、油箱底部加装清洗放油阀门；
6、发电机的底部空间太小，无法更换机油柴油，不方便维修。建议在底下开一
个槽，或者是把发电机的工字钢加高到 40公分以上。
7、加油的管线需要在卸车的位置与油箱加油口有固定的管线（如翡翠城三期即
橡树湾一期发电机上方有喷淋管网；
若出现爆管或喷淋时将对发电机造
成严重的损坏；此问题已向开发反应
对；但目前还未整改；将继续与项目
上沟通协调解决；
可）
8、配电室地面可采用高标号水泥抹面压光或采用水磨石地面。
9、储油房门口需要做挡油槛，油泻漏不蔓延，不污染，不引起危险。
10、发电机要覆盖所有的电梯、消防应急照明（包括车库应急照明）、生活水泵
房、消防水泵房、车库污水泵、中控、监控用电、电话、宽带、有线，物业服
务中心，车辆道闸。
物业管理用房规划建设管理若干规定（试行）：
1. 物业管理用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委
员会活动用房等；
2. 市规划局应在规划设计条件中明确物业管理用房的相关规划管理要求；
3. 凡新建住宅小区（含组团）以及十层（含十层）以上的高层楼宇项目，应
按以下标准配建相应物业管理用房：总建筑面积在 10 万 m2 以下的项目，比例
按 4‰配置，但面积最小不得低于 100m2；总建筑面积在 10 万 m2 以上的、30
万 m2以下的项目，比例按 3‰配置，但面积最小不低于 400m2；总建筑面积在 30
万 m2以上的项目，比例按 2‰配置，但面积最小不低于 900m2；
物业管理用房产权属该物业区域内全体业主共同所有，市房管局根据这一原则
进行产权登记。
法定
1、除上述法规规定外，建议开发在进行物管用房设计时除要符合上述国家强
制性规定外，还应在设计时考虑物业员工宿舍、厕所、各部门值班室、工具房、
维修操作间、培训室、档案室等。尽量在地面设置，若实在无法在地面设，可
设置为下沉式，应有足够的通风和采光，相应的绿化环境。
配
套
设
施
物管
用房
2、中心：
①、位置宜选在人行主出入口位置。应宽敞明亮、方正，有开阔的开口正对
小区。可于架空层设置。若实在无法在地面设置，可设置为下沉式，应有足够
的通风和采光，相应的绿化环境；
②、面积一般在 100 平方米左右。配置通讯、有线电视、网络宽带及视频监
控设施，在房内预留端口。
架空
层
要求：与会所功能不重叠，相同功能集中一处，与总坪景观协调、简装，以普
通配置为标准。
标准功能配置：书吧（250㎡）、全民健身区（300㎡）、儿童乐园（300㎡）、社
区保健室（100㎡）、老年棋牌室（150㎡）、社区活动中心（200㎡）。
具体面积根据小区规模定
底层
商业
用房
1. 应与规划功能一致，开间大，进深小，门面大；
2. 商铺外方便进出，能够停自行车、汽车能够直接进出；
3. 有统一的店招及广告位规划，有 倍商铺数 3P以上空调位；
4. 每户应配置 2部电话外线、每平米 200W供电、光纤入户；
5. 少规划餐饮，如有应设置专用不影响业主的烟道及天然气；
6. 雨棚不采用玻璃顶；
7. 各户的水、电、气独立计量。
会所
1. 会所应根据小区容积率设计会所大小，最好布局在小区外部，在外部开设
出入口，保证大社区的共同使用；
2. 会所应设计为中高档次休闲会所，会所外观应与小区总体建筑协调；
3. 会所内可设置游泳池、咖啡厅、中餐厅、健身房、阅读室、网吧等；
4. 如果大型社区会所为几个，可按健康运动、休闲娱乐、素质教育等主题进
行规划功能；
5. 对会所内游泳池用水电、中央空调应独立计量。
游泳
池
1. 20万平方米以上的小区应结合小区总体设计游泳池；
2. 公共游泳池平面形状设计建议优先采用矩形。不能采用矩形的情况下，要
保障泳池周边至少三处观察点前视能够观察到任何角落；
3. 泳池可配置合理照明灯具，以保持夜间游泳及救生需要，建议减少或不采
取水下照明；
4. 泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置高质
量总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）；
5. 成人池与儿童涉水池隔开独立，成人泳池分深水区、浅水区，深水区不应
超过 米；
6. 设置防潮、耐用、适量的休闲桌椅及救生员观察椅；
7. 泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（）便于
管理。池边设置衣物、毛巾架；
8. 淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位的设置数量应与泳池正常使用顾客需求数
量匹配；
9. 在泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统
能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水；
10. 泳池周边地面应选择防滑地砖，配置救生圈、人工吸尘工具、离管理室总
远端应配置五孔插座；
11. 游泳池的更衣柜、钥匙，建议选用防湿、防锈材料制作，泳池回水口、进
水口有格栅盖板防护。深水区与浅水区的分隔设施齐备、完整，严防儿童误入
深水区。建议在泳池池壁水线下 15cm处，对称设计一些直径为 15cm、深度 20cm
的圆筒型内凹式圆孔，圆筒内施工预埋直径为 10cm的不锈钢圆环，以便于系挂
水漂材；
12. 游泳池进水口和回水口的数量应满足循环流量的要求,设置位置应使游泳
池内水流均匀、不产生涡流和短流。进水口格栅孔隙的水流速度不宜大于
不得大于 8mm，池底回水口格栅孔隙的宽度成人池不得大于 10mm，儿童池不得
大于 8mm；
13. 游泳池泄水口应设置在池底的最低处，泄水口的数量按 4h排空全部池水计
算确定，游泳池宜设置池岸式溢流水槽。水池、游泳池周边需有安全防护措施，
池边需有挡水沿或排水沟，设消杀清洁水池的装置；
14. 水池应少选用马赛克,易脱落、平整度差，易划伤人；
15. 游泳池更衣室淋浴应考虑安装 200L以上的煤气热水器，应考虑煤气的点位；
16. 游泳池应计设在注水时 4小时注满，排水时 8小时排空；
17. 游泳池用水应直接从市政接，不经过二次水泵供。以免后期补水时造成二
次供水水压下降。
18. 游泳池池底设计应为浅色瓷砖，便有观察，游泳池周围 PVC 地板易变形，
应采用防滑地砖。
总坪
上儿
童游
乐场
1. 儿童游乐场地在景观绿地中选择固定场地，离居民区半径不少于 10米，规
划 1—2个不等；
2. 儿童游乐场地按小童区和大童区划分，选择在通风日照好的区域；
3. 地面选择防滑、防撞、耐磨、耐腐蚀、耐老化的材料铺装，如塑胶喷涂、
塑木等，可结合市面上一些新产品新技术新型材料运用；
4. 应在周边规划休息区，周围宜种植遮阳乔木，并设置适量的座椅和物品存
放设施；
5. 儿童游乐器械应兼顾 2—7岁儿童兴趣，设备可配置综合型翻斗乐、也可设
独立设施：秋千、跷跷板、梭梭板、滚筒等；
6. 设使用须知和警示标志。
二．土建标准：
项
目
分
项
标准 备注
地下室顶板平均覆土深度必须≤1200mm,最深覆土≤1500mm。顶板与地上建筑
交接卷边的防水不低于覆土高度。地下室室外顶板必须低于污、雨水管。
地
下
室
设
备
房
1. 水泵房、发电机房需四面做吸音板（重点降噪处理），需在水泵和发电机
底座加减震垫，水泵房水泵需加软连接，出水主管线需要加减震吊环。电梯机
房、中央空调机房应进行降噪处理；
2. 若设计安装时考虑排风口错开住户位置，可选择低噪音设备。
3. 配电房、发电机房等重要设备房尽量高于车库地面；
4. 设备房外应设置挡水门槛、防鼠板；
5. 墙面应刷涂料或乳胶漆；
6. 地面应贴防滑瓷砖处理（水泵房；值班室；配电房；发电机房；电梯机
房）；
7. 设置电缆沟，沟内最低点设置泵坑；
8. 配电房、电梯机房、发电机房应设置足够的双电源插座；
9. 发电机房水箱侧设置给水点和集水井。
抹
灰
1. 达到普通抹灰标准；
2. 灰色的防水贴脚线；
3. 柱子离地 600-1000应刷乳胶漆面。
地
下
室
污
水
井
1. 电梯底坑、地下室四周、车位后面应设置污水坑；
2. 电梯底坑、水泵房内及车库出入口应设置双泵泵坑。采用双电源供电；
3. 电梯底泵坑深度应低于电梯底坑；
4. 配电房外应设置双泵泵坑，配电房泵坑深度应低于电缆沟；
5. 所有泵坑容量应大于 2立方米，泵坑应设置沉沙装置；
6. 污水井盖应一个人能够提升，使用加厚复合盖子。
地
下
室
排
水
沟
1. 排水沟应靠墙、靠车位后设置，采用高分子复合雨蓖子。雨蓖子下承重
台阶两边应大于 3－5CM。
2. 车道及车位上采用混泥土下加∮110的 PVC或铸铁排水管；
3. 车库出入口应设置截水沟，排水应直接接入地面雨水井；
4. 车库出入口应采用加厚复合蓖子，承重应大于 5T；
5. 车库的保洁取水点应设在污水井排水沟边上。相邻墙面做好防潮处理。
主
体
砌
体
1. 除厨房和卫生间外的住宅外墙采用 200 厚页岩多孔砖，商业用房外墙采
用 200厚页岩多孔砖；
2. 户内隔墙采用 100厚或 200厚页岩空心砖；
3. 厨房、卫生间部分的户内隔墙采用 120或 200厚页岩实心砖；
4. 电梯井道墙体采用 200厚页岩实心砖；
5. 二楼平台及户与户之间的阳台应有相应防护措施；
6. 在客厅或餐厅柜机空调管穿墙洞(Ф90)，中心距地 200；
7. 在卧室、儿童房和书房等挂机空调管穿墙洞(Ф80)，墙上预留洞口均为
中心距地 2400；
8. 洞口内外做 PVC套管，向外倾斜，内外高差为 20度。
管
线
预
埋
1. 梁内不得辅助设线管；
2. 所有线管周边 20CM的区域划定管线走向；
3. 给水管预埋距墙边 30CM以上（或设置在厨卫间墙体内侧靠）；
4. 风机风管、电气线管穿地下室车库顶板应进行防水专项封堵。
楼
道
消
防
通
道
1. 宽度应大于 米；
2. 地面压光处理；
3. 应急指示灯应采用嵌入式；
4. 负一楼至一楼及各楼层进入电梯厅应设置防火门。楼顶的消防门应安装
消防门磁。且采用钢质防火门。
5. 消防通道均需安装门禁刷卡系统，发生火灾时消防门能够自动打开。
架
空
层
1. 建议不种植植物，应加设防水，靠墙返边 40CM，贴 30CM的贴脚线；
2. 墙面刷乳胶漆。
天
台
1. 上人屋面烟道应高于 2米，应设置挡雨装置，排烟口空气应对流；
2. 靠外墙顶部应设置承重 1T的吊钩；
3. 风机应设置防雨装置；
4. 基层与伸出屋面结构均应做成圆弧,内排水的水落口周围 500mm 范围内
坡度不应小于 5%，呈凹坑。
主
体
保
温
1. 采用外保温，屋面保温层应设置排气孔，高度应大于 米。
三．防水标准：
项目
分
项
标准
备注
总
坪
1、 采用热熔法：其作法是，采用火焰加热器熔化热熔型防水卷材底部的热熔
胶进行黏贴；
2、 基层表面,应将尘土、杂物清扫干净,表面残留的灰浆硬块及高出部分应刮
平,扫净，对管根周围不易清扫的部位,应用毛刷将灰尘等清除；
3、 在突出地面和墙面的管根、地漏、排水口、阴阳角等易发生渗漏的部位,
应做附加层增补；
4、 未做防水钢性层之前不得在防水层上施工。总坪回填土不能高于防水卷面
的高度；
5、 水池防水高度应高于溢流口；
6、 地下室的排风管道、电缆桥架、及各类管线处无渗水现象，应施工后安排专人进行封堵。
外
墙
1、 外墙面应采用防水砂浆防水，特别注意门和窗洞处；
2、 防水砂浆层连续超过 6米必须设伸缩缝（6米以内可不设伸缩缝）。
天
面
1、 基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处
（落水口，天沟等）均应做成光滑圆弧形；
2、 防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝；
3、 天沟排水通畅，无明显积水；
4、 屋顶需考虑排水口处的接缝防水处理。
厨
卫
间
防
水
1. 防水高度应高于 40CM，沐浴间防水高度应达到 米；
2. 应于防水施工结束后、交付物业时做闭水试验 24小时以上；
3. 厨房烟道及厨卫间各种管道两侧应在大面积涂刷前，先做一布二油防水
附加层。
地
下
室
设
备
房
1、 防水层满铺不断、接缝严密，各层之间及防水层与基层之间应紧密；
2、 管道、电缆等穿过防水层处应封严，不渗水；
3、 变形缝的止水带不得有折裂、脱焊或脱胶，缝隙应用填缝材料封严；
4、 电梯底坑防水应无渗漏。
户
内
1、建议入户花园和空调外机位台板做防水（现一、二、三期出现此部位渗水
情况。引起业主投诉）。
2、窗户的窗框四周做好防水处理。窗台外部有一定斜度，则后期不会积水。
水
表
井
1、 建议靠业主房间的墙面做防水；
2、 建议在设保洁取水点的水表井里设拖布池并做防水。
电
梯
污
水
电梯污水井与电梯底坑之间必须做好防水。
井
底
商
底商的铺内铺外基板应做好防水措施。
四．景观标准
项目
分
项
标准
备注
绿化
绿
化
植
物
搭
配
1. 总坪上散水沟边不宜覆土种植景观绿化植物；
2. 围墙周围或安装红外线的地方，不要栽主干低、分支过多的的树木，避免
红外误报；
3. 考虑各区四季的植物不同生长周期效果的搭配和喜阴喜阳的植物搭配。特
别是小区、商业街大门应四季有花；
4. 房前屋后少种植柏树、玉兰、万年青之类有特殊意义的植物；
5. 少种植草坪，种植长势较慢的草坪；
6. 在车道拐弯处不种植可能遮挡视线的植物。
生
态
湿
地、
水
池
1. 制作成生态水池湿地，并能保持正常的水循环（减少不必要的用水量）；
2. 生态湿地周边设置警示标志、种植植物考虑耐潮湿的植物；
3. 池底不应用马赛克砖粘贴，也不宜用鹅卵石，因易脏，且不易清洗。
水景
水
景
喷
泉
1. 排水口设置在水池最低位，水能够自然排出（最好竖排）；
2. 园区水池 3小时内能够排空，3小时能够达到使用位置；
3. 水池防水应高于池壁，水景喷泉安装定时器。且采用双级漏电开关控制；
4. 总坪上尽量减少景观水沟，若设置则水沟边不宜种植景观绿化植物，且水
沟周围应用护栏围住。
5. 将景观泵坑设置在景观水池外，采用带盖的连通管连通水池和泵；
6. 所有水池应有较大抗洪能图式的溢流口。
便于水泵出现故障后可以单独维修
建筑
小品
及道
路
建
筑
小
品
1.建筑小品需和园区景观风格保持同一，尽量少采用铁制小品、钢化玻璃顶棚
及木制品。宜采用混凝土浇制的仿制品；
2.小区总坪铺装转角处应有保护措施，以防植物被踩死，应在景观施工图上明
确转角区域节点图；
3.园区总坪尽量少采用地面埋地射灯、水下射灯。
设施 水、 1. 总坪上公共污水井应设置在绿化带上，主要机动车道路路面少用石材道路
电
井
盖
及石材井盖，如采用应有方便开启的拉手；
2. 园区内主给水管分段阀门能分区分栋隔离（采用环网供水）,出现爆管不会
造成大面积停水；
3. 强弱电井应有排水措施。标高应高于旁边的散水沟的标高，防止雨水进入
电缆井或电缆沟；
4. 井盖上应有项目分类编号，尽量采用复合井盖，消防车道上井盖应承重 20T
以上。
散
水
沟
1. 找好坡度使排水能够保持顺畅；
2. 水篦子坚固耐用；
3. 道路上排水应以路边的点状过滤式排水坑和横断式的道路排水沟相结合，
遇强阵雨时能及时排放；
4. 排水沟底部及有垫层，且上部应设置滤网，应有防泥土进入措施；
5. 由于覆土与地面直接接触，下雨与绿化浇水，造成泥土满地都是，建议路
沿铺设一个小沟排水以及沉淀与缓冲，每隔 30-50 米的距离设置小集水井集中
收水排放至雨水井，路沿可以铺上石子装饰（渗水式排水路沿）。
设施
防
蚊
网
1. 在总坪上有下水道口的地方安装防蚊匝，实现这一技术可有效提高小区环
境卫生，真正提高客户满意度；
2. 总坪应按照 1-2万平米设置一个大型防蚊灯。
属新技术运用
光彩
照明
效果
光
彩
照
明
效
果
1. 灯具分区管理设置为基本照明、光彩照明、节日照明三类；
2. 造型应在主通道亮（200），选用 4 米左右高杆庭院灯或 2 米左右园林庭院
灯，双回路以上设计；
3. 幢间通道暗（50），选用辅助草坪灯，采用暖色节能灯，灯罩的透光性应好；
4. 启停控制基本照明及光彩照明应设置时间控制，节日照明用空开控制；
5. 防盗措施：灯具应用专用螺丝坚固，备用电源箱应考虑防盗性能；
6. 能耗属性：尽量采用节能灯为光源，少采用白炽灯或金卤灯为光源；
7. 更换便利性：灯具应能够通过工具更换，不得采用粘贴工艺；
8. 特殊及消防要求：水池或有台阶等有安全隐患区域应增加照度；
9. 检修箱安全：配电箱应接地且有专用锁关闭；
10. 计量：重要设备及公共区域应设置专用计量电表，并有效验标识。
五、二装标准
项目 分项 标准 备注
大
堂
大堂
1. 单元门禁门开关高度在 米；
2. 在门口机上安装防雨棚；
3. 休息空间配木质沙发、绿色植物、告示栏；
4. 大堂顶部、通道不宜选用玻璃材质的材料装饰；
5. 尽量少采用木质和布质装饰材料；
6. 最下面的信奶箱离地面高度不低于地面 40CM；
7. 地面采用防滑地砖；
8. 大门口及强弱电井内应设置一个五孔插座，由配电箱统一控制；
9. 标高应高于总坪 1-2台阶；
10. 门禁处应有能够直接到达的无障碍通道；
11. 设置能够上人的检查口。
电梯
前室
1. 配带烟缸的垃圾桶；
2. 电梯前室门口应预留分众传媒电视的视频及电源线管；
3. 应按每 10米和有排水消防等检修需要的位置设置一个检修口。
消防
通道
1. 应有自然采光、楼道设计考虑窗户；窗户应考虑防雨措施；
2. 贴防滑地砖、轻钢龙骨吊顶、墙面乳胶漆；
3. 安全出口及安全指示应提前预留安装位置，安装后应在一个平面上。
门窗
1. 楼道窗户不能与住宅相连或相近；
2. 底商二楼窗户能够进入住户露台的应加通锁；
3. 铝合金窗轨道应做好保护，且应有挡水线;
4. 室外与室内交界的门窗应有挡水措施且轨道有防护措施。
水电
表间
1. 小区楼层强弱电井应预留足够空间，强电井内设备应穿套管，安装整齐，
管线不外露；
2. 距离户门较远，且开门位置不能与住户交叉；
3. 水电表内门应设置带拉手的防火门，双门应设置插销；
4. 外门应与外墙同种墙砖，采用干挂的形式，且框上应设置门磁（碰）；
5. 强电井内应设置足够的照明和插座；
6. 强弱电井应设置在楼层隐蔽处，强弱电井门材质应与周边设施相协调、外
观装饰性较强，不影响楼层整体效果；
7. 兼作保洁间的地面应贴普通防滑瓷砖；
8. 墙面和顶面做水泥砂浆，兼作保洁间的应用白色瓷砖做 高墙裙；
9. 水、电表应挂牌标注戸号；
10. 水电表安装位应有检修空间。
通风
1. 地下汽车库宜设置独立的送风、排风系统，其风量应按允许的废气标准量
计算，且换气次数每小时不应小于 6次，其排风机宜选用变速风机；
2. 地下汽车库的排风宜按室内空间上、下两部分设置，上部地带按排出风量
的 1/2～1/3计算，下部地带按排出风量的 1/2～2/3计算，送入新鲜空气的进
风口宜设在主要通道上；
3. 其控制方式：在控制中心人工控制。
采光
及上
人梯
步
1. 采光井的设置，可考虑设于总坪上绿化带中；
2. 不能采用玻璃材料作为顶棚；
3. 应有防雨、防水处理措施；
4. 栏杆及上人梯步应采用混泥土现浇，坡度不超过 45度。
设备
降
噪、
隔音
1. 在车库出入口两侧墙面做隔音处理，墙内可采用吸音棉进行填充；
2. 在车库内噪声源周围应设隔声绿化带等绿化设施。
3. 电梯机房及水泵房、发电机房应做降燥处理。
配
电、
电
梯、
水泵
房、
中
控、
设备
房
1. 地面贴防滑米色瓷砖，离设备 米处设置黄色警示线；
2. 配电箱柜旁设置绝缘胶垫；
3. 墙面贴黑色贴脚线，门口应设置挡水线。门口设置 600高、铝塑板包边的
防鼠板；
4. 泵房内墙面应设置 500白色瓷砖，地面贴 5‰坡度的防滑瓷砖找平至散水
沟；
5. 电梯机房窗户应设置通风百页，设置降温风机；
6. 中控室采用白色静电地板，配置空调。
小区
安全
1.一楼到二楼顶楼需要安装防爬刺。
2.通向楼层的管道需要安装防爬刺。
3.高层电梯前厅的休息平台及空调平台可以通向业主屋内空间且未有防盗措
施。
4.多层或者小高层没有单元大厅的一楼窗户需要安装防盗网和红外报警装置。
一楼户外花园玻璃围栏建议安装红外防盗报警系统。
5.二楼以上电梯前厅的玻璃开启方式建议为推拉，开启的角度不超过 45度。
电
梯
轿
箱
电梯
轿箱
1. 普通高层：电梯在移交前电梯轿厢顶、壁、底面应用中纤板进行封闭，仅
保留按钮区；电梯门及层门应粘贴防刮薄膜；电梯大堂地面石材应用木工板满
铺，下垫防潮垫，墙面用木工板满铺；标准层电梯地面用木工板加防潮垫满铺，
墙面对阳角进行包角处理；
2. 豪宅电梯：高级石材的电梯大堂、电梯厅用透明塑胶片满铺地面，电梯门
廊、墙壁及一台客梯（左边第一台）采用同样方法处理，其它区域参照普通高
层；
3. 电梯层门口设置 2％的坡度防水浸；
4. 消防栓设置不能对电梯口，应离电梯 5米以上；
5. 电梯井道应有防杂物掉下措施（砖缝应沟缝或用沙浆抹平）；
6. 普通高层电梯：每单元二梯，每层 4户，装修期两台电梯分别运行，左边
一台为客梯，右边一台为货梯，23点后停货梯；正常期两梯联动；
7. 豪宅电梯：每栋三台电梯，每层 3户，装修期设置为一梯单独运行为装修
梯，另两台为客梯，23点后停装修梯，正常期把装修电梯改为货梯。
照
明
标
准
设备
房
1. 发电机房、水泵房应设置防潮防爆灯具；
2. 电梯机房 150lx、风机房 100lx、弱电机房 500lx；
3. 设备用房采用白炽灯、荧光灯，灯具安装高度低于 时，需增加一根 PE
线；
4. 消防控制室、配电房、柴油发电机房、水泵房、防排烟机房、楼梯间、监
控室等的照明 100%为应急照明；门厅、走道按 10~15%考虑；其他公共场所应
急照明一般按不低于 设置；
5. 在大空间用房、走廊、楼梯间及其前室、消防电梯间及其前室、主要出入
口等场所设置疏散照明；
6. 出口标志灯、疏散指示灯，疏散楼梯、走道应急照明、消防控制室应急照
明、消防水泵房应急照明、配电房应急照明等采用双电源末端互投供电。
大
堂、
走
道、
电梯
厅配
置
1. 整个分为基本照明和光彩照明、消防应急照明 3个回路控制。暖光型灯具
为主；
2. 基本照明错开分成两个回路，一个回路设置为夜间常明，采用节能灯具，
控制方式为时间控制器。设置在一楼强电井里。一个回路设置为人感控制，开
关设置于掉顶处，兼顾日常照明和夜间常明，普通暖光源；
3. 光彩照明采用灯带、射灯、斗胆灯，尽量采用暖光，采用翘板开关控制，
设置在一楼强电井里；
4. 消防应急照明回路：在每个区域按消防要求至少设置一个应急照明灯，采
用声光控开关控制。采用白炽灯。为双回路设置；
5. 照度基本照明应达到 100LX，光彩照明根据实际设置；
6. 地下一层和地上一层电梯厅应预留公共传媒的数据传输接口和强电插孔
位置。
标准
层电
梯厅
采用 3个回路。
1. 一个回路设置成长明灯。采用两盏暖光节能灯（筒灯形式），时间控制器
控制。时间控制器设于强电井配电箱里；
2. 一个回路设置成声光控开关控制。采用普通白炽灯。暖光源；
3. 一个回路设置成光彩照明。采用灯带、射灯、斗胆灯，尽量采用暖光，采
用翘板开关控制，设置在强电井配电箱里。
标准
层走
道、
前室
区域
1、一个回路设置成声光控开关控制。采用普通白炽灯。暖光源。
2、在每个区域按消防要求至少设置一个应急照明灯，采用声光控开关控制。
为双回路设置。
消防
楼梯
间
1、采用声光控开关控制。配置吸顶灯自带声光控装置的灯具（白炽灯为宜）。
每层设置一个灯，人感开关控制；
2、应急出口及指示应采用嵌入式。
灯具应能够通过工具直接更换，不得采
用粘贴或大块玻璃工艺；整层照明功率：
基本照明不超过 100W，应急照明不超过
50W。
强弱
电
井、
水井
1. 设置一个普通白炽灯或节能灯，翘板开关，就近控制；
2. 设置两个五孔插座（水井可不设）。
地下
室
1. 分为五个回路，车道两个回路，车位一个回路，出口采光井等特殊区域一
个回路，应急照明一个回路；
2. 车道回路为交叉式，每 5米一盏灯，车位每两个柱子中间设置一盏灯；
3. 车道出入口及采光井区域单独设置一个光控回路；
4. 灯具采用工矿灯罩及节能灯，节能灯按 13W设置；
5. 照度不超过 75LX。
外
墙
外墙
管道
1. 所有外墙上管道全部刷与外墙同色油漆（涂料）。
六．标识系统标准：
（一）方向指示标识：
编号 名称 数量 内容 要求 位置
1 小区主入口标识
华润置地·某项目·1号门 灯光，中英文对照、项目统一
风格，项目 LOGO
小区入口
2
小区人行入口标
识
华润置地·某项目，消防通道、
严禁堵塞（右下方字体缩小）
灯光，中英文对照、项目统一
风格，项目 LOGO
人行入口
3 小区总平面图
图中应标识所处位置 样式一致，灯光、防水，项目
统一风格，项目 LOGO
在主要入口及中央广场
4
商业街平面图（包
括水牌）
左侧是商业街分布图，右侧是
商业店铺水牌
内容选用文字加图标形式、灯
光、防水，中英文对照、项目
统一风格，项目 LOGO
商业广场入口
5 入口交通导向牌
交通提示牌（限速、禁鸣、禁
停等交通标识，下面落“全路
段”）
请刷卡进入、一车一卡、保持
车距（道闸上方）
底版风格全部与地面标示系统
一致，车库系统要求依据国际
小区入口、商业广场车库
入口
6 多向导示牌（8块）
会所/物业楼/客户服务中心
（名称）
1、3号汽车库/1号自行车库
2、3、4、5、6、7、12栋
中英文对照、有照明配合、每
个导向牌可旋转与更换，项目
统一风格，项目 LOGO。
主要路口
7 停车场出入标识
华润置地·某项目·1、2、3、4、
5号车库入口
夜光，文字图案依据国标，中
英文对照、项目统一风格，项
目 LOGO。
车库入口
8 车行指路牌 ×号汽车库出入口 夜光，文字图案依据国标，中 1、2、3、4号地下车库出
×号汽车库
限速禁鸣
英文对照、项目统一风格，项
目 LOGO。
口
9 地面停车场标识
根据位置进行编号：×号停车
场，下面列上收费、车场管理
要求的文字。
夜光，文字图案依据国标，中
英文对照、项目统一风格，项
目 LOGO。
地面停车场
10
地下车库人行出
入口
地下车库人行出入口 夜光，文字图案依据国标，中
英文对照、项目统一风格，项
目 LOGO。
地下车库人行出入口
11 自行车出入口
1、2、3号自行车库 夜光，文字图案依据国标，中
英文对照、项目统一风格，项
目 LOGO。
自行车出入口
12 洗手间指示牌
洗手间，箭头。男女卫生间标
识
内容选用文字加国家标准图标
形式；中英文对照，项目统一
风格，项目 LOGO。
地下车库、商业街
13 推拉指示牌 推、拉 中英文对照； 每个玻璃门上
14 车库导示牌
通往电梯厅，出口，安全出口 内容选用文字加国家标准图标
形式；中英文对照；项目统一
风格，项目 LOGO。
地下车库
（二）安全警示标识
编号 名称 数量 内容 要求 位置
请勿戏水，水深ｘ米 游泳池及水景边
小心落水，注意安全 游泳池及水景边
检修梯、请勿攀越 顶层检修梯上的标识
请勿攀越 栏杆、阳台处
左边是危险的国际标示，右
边上面是：小心触电，下面
是：非工作人员勿入。
带电设施旁
如遇火警，请勿使用升降机 电梯内
1 安全警示标牌
招援电话使用须知
内容选用文字加国家标准图标形
式；
中英文对照；落款
公司 LOGO，右下角“华润置地物
业示”
电梯内
左边是危险的国际标示、右
边上面是：高压危险，下面
是：非工作人员勿入
高压电设施旁
消防疏散示意图，图例上加
火警电话 119。
各层电梯口
高空抛物，祸及无辜 各单元门口
（三）服务提示类
编号 名称 数量 内容 要求 位置
游乐设施使用须知 游乐设施旁
小心跌倒，注意安全 公共区域
泳池紧急救生技巧 游泳池边
1
游乐场所、游泳池、网
吧、KTV 包房、健身房
提示牌 今日气温、天气、室温、水
温，开放时间
内容选用文字加国家标准图标形
式；
中英文对照；
游泳馆门口
清洁工作进行中
消杀工作进行中
已消杀，请勿触摸
高空作业进行中
维修工作进行中
草坪已播种，请勿踩踏
绿化养护中
植物修复期
2 可移动工作告示标牌
小心滑倒
内容选用文字加国家标准图标形
式；
中英文对照，公司 LOGO，右下角
“华润置地物业示”，
低座和内容可分离、组合；使用统
一的底座，底座数量（100）
单元可视对讲使用说明，如
需帮助，请拨××××××
单元可视对讲旁
来访请登记、请业主主动刷
卡、私家花园、出入管理制
度、大件物品出门条、天气
预报（建议一块牌子解决问
题—形成综合类）
小区入口大门，人行入口
大门。
3 服务提示
无障碍通道
内容选用文字加国家标准图标形
式；
中英文对照，项目统一风格，项目
LOGO。
每栋楼的无障碍通道处
（四）楼栋标识类
编号 名称 数量 内容 要求 位置
1 楼层标识 楼层牌 楼栋各层
2 栋号、单元号铭牌
1、2、3…一单元，二单元，
三单元、四单元
内容选用文字加国家标准图标形
式，中英文对照。 每栋楼宇的两侧外墙、各
单元门口
3 入户门牌
具体分配见“门牌编号汇总
表”
每户入户门上方或旁边
（五）设备设施类
编号 名称 数量 内容 要求 位置
1 单元配电房
左边是危险的国际标示、右边上面是：单元配
电房，下面是：非工作人员勿入
25cm×10cm；需带夜光 单元配电房
2 强电井
左边是危险的国际标示、右边上面是：强电井，
下面是：紧急情况，专人开启
25cm×10cm；需带夜光 楼层强电井
3 弱电井
左边是图标，右边上面是：弱电井，下面是：
非工作人员勿入
25cm×10cm；需带夜光 楼层弱电井
4 给水井
左边是图标，右边上面是：给水井，下面是：
非工作人员勿入
25cm×10cm；需带夜光 楼层给水井
5 消火栓 消火栓 25cm×10cm；需带夜光 各消火栓
6 防火门 防火门，请保持关闭 32cm×15cm；需带夜光 楼层防火门
7 风机房
左边是图标，右边上面是：车库风机房，下面
是：非工作人员勿入
32cm×15cm；需带夜光 风机房
8 高压配电室 32cm×15cm；需带夜光 高压配电室
9 低压配电室柜
左边是危险的国际标示、右边上面是：低压配
电室，下面是：非工作人员勿入
32cm×15cm；需带夜光 低压配电室
10 发电机房
左边图标，右边上面是：发电机房，下面是：
非工作人员勿入
32cm×15cm；需带夜光 发电机房
11 储油室 储油室 25cm×10cm；需带夜光 储油室
12 消防水泵房 消防水泵房 32cm×15cm；需带夜光 消防水泵房
13 生活水泵房 生活水泵房 32cm×15cm；需带夜光 生活水泵房
14 中央控制室 中央控制室，非工作人员勿入 32cm×15cm；需带夜光 中央控制室
15 电信机房 电信机房 32cm×15cm；需带夜光 电信机房
16 电梯机房 电梯机房 32cm×15cm；需带夜光 电梯机房
17 设备卡 设备卡 各设备上
18 运行标识
常开、常闭、禁止合闸，有人工作，开，关，
正在运行中
设备
（六）办公门牌类
编号 名称 数量 内容 要求 位置
1 卫生间铭牌 男女卫生间标识。 办公区域卫生间
2
华润置地·某项目·客
户服务中心
华润置地·某项目·客户服务
中心
内容选用文字加国家标准图标形
式；中英文对照；项目统一风格，
项目 LOGO。
客户服务中心门口
3 物业服务人
物业服务人，中间加管理团
队架构、岗位、照片，右下
角公司 LOGO，华润置地（成
都）物业服务有限公司。
内容选用文字加国家标准图标形
式，中英文对照。
客户服务中心门口
4 员工休息室 员工休息室 25cm×10cm；
5 工具室 工具室 25cm×10cm；
6 操作室 操作室 25cm×10cm；
7 护卫值班室 护卫值班室 25cm×10cm；
8 值班室 值班室 25cm×10cm；
9 财务室 财务室 25cm×10cm；
10 主任室 主任室 25cm×10cm；
11 清洁房 清洁房 25cm×10cm；
12 维修班 维修班 25cm×10cm；
13 库房 库房 25cm×10cm；
（七）外围形象类
编号 名称 数量 内容 要求 位置
1
总坪告示栏
上面打上项目标识，下面空
出做宣传栏
需加照明，操作方便，防水、玻璃
盖板保护；
配置在全区分布地图指南牌侧，样
式一致；
小区人流比较集中的位
置。
2 大堂告示栏
左边空出两张 A4 纸大小的
位置贴通知，右边是便民电
话
外形雅致，公司 LOGO，华润置地
物业 每个单元大堂
3 入口导向牌
欢迎您，您已经进入华润置
地·某项目·
内容选用文字加图标形式；中英文
对照；项目统一风格，项目 LOGO。
小区入口
4 交通提示牌
禁鸣笛、限速、禁停等交通
标识，下面落“全路段”
夜光，底版风格与地面标示系统一
致，车库系统要求依据国标。
小区南、北入口，商业街
入口。
5 资料索取牌
资料领取处 内容选用文字加图标形式；中英文
对照；
客服中心、办公室前台
（八）环境绿化类
编号 名称 数量 内容 要求 位置
1 植物铭牌
介绍植物名称及属性； 根据植物数量和种类配置，可
先期设计统一样式，与景观风
格一致。
绿化带内
2
园林警示、提
示标识
芬芳来自鲜花，美丽需要您的呵护；
踏破青毡可惜，多行数步何妨；
红花绿草满园栽，风送花香碟时来；
花开堪赏直须赏，莫要折花空赏枝；
花草丛中笑，园外赏其貌；
我为你美丽的心灵绽放；
带走的花儿生命短暂，留下的美丽才是永远；
愿君莫伸折枝手，鲜花亦自有泪滴；
欲揽春色入自家，无可奈何成落花；
一花一草皆生命，一枝一叶总关情；
草木绿，花儿笑，空气清新环境好；
来时给你一阵芳香，走时还我一身洁净；
草儿可爱，大家爱；
小草有生命，足下多留“青”；
绕行三五步，留得芳草绿。
一花一草皆生命，一枝一叶总关情。
草木绿，花儿笑，空气清新环境好；
公共场所，测试美德，不设监考，祝您合格。
绕行三五步，留得芳草绿。
带走的花儿生命短暂，留下的美丽才是永远。
敬请脚下留"青"。
把美的记忆带走，把美的心灵留下。
喜欢你深情的注视，讨厌用刀子表达对我的刻骨铭
心。
内容选用文字加图标形式；中
英文对照；标识牌别致，与景
观风格一致。
绿化带内
让我和你一同成长。
我的盛开需要你的关怀。
留下您的眼光，带走绿色的记忆。
少一个脚印，多一个绿意。
小草正在睡觉，请不要打扰。
碧水蓝天，你我家园。
红花伴绿草，您好我也好。
给我一份爱护，给您一片绿意；
小草青青，请足下留情；
我怕疼，别踩我；
3
生活垃圾收
集点
生活垃圾收集点
每个组团找
一个隐蔽位
置
4
建筑垃圾收
集点
建筑垃圾收集点
小区集中指
定两个位置
5 垃圾桶标识 可回收、不可回收
内容选用文字加国家标准图标
形式；中英文对照；公司 LOGO
华润置地物业。
垃圾桶上
七、强电标准：
项目 分项 标准 备注
电梯
1. 电梯层门应设置 1％的坡度，且门槛高于地坪 5MM；
2. 夏季最高温度超过 40度，且设在楼宇顶层的电梯机房应考虑空调的设置，预留空调洞和空调
板及空调用电并考虑与中心报警连接；
3. 电梯噪声对住户的影响应在 40分贝以下；
4. 电梯机房内门钥匙应通用，排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门可以考
虑设置不透光向上的百叶通风，优先考虑在电梯机房安装温度自动控制的送风、排风系统；
5. 轿厢风扇要保证内通风，封闭的电梯厅需设置排风设施；
6. 控制中心有电梯的运行指示，消防电梯应具备消防迫降功能；
7. 电梯应设置三方对讲系统且手机信号应覆盖轿厢。
高
低
压
配
电
高
1. 配电房应集中设置在地下室，考虑通风、散热的要求。且配电室必须在墙面、屋顶做好隔音
处理。
2. 配电室净高不小于 米，梁下高度不得小于 米。
3. 配电室需要设置 2个独立的向外开启的门；
4. 大门内侧设置防止小动物进入配电室的活动挡板;
5. 门宽度不应小于 2米，最好为能够散热的钢网门；
低
压
配
电
6. 配电室所在的防火分区须有人行通道通向地面；
7. 配电室耐火等级为一级；
8. 电缆桥架应选择花桥架，且中间不能有接头，线路并排整齐，高压电缆、低压电缆应分桥架
布线。
9. 配电房各高低压配电柜前应铺设绝缘橡胶垫；
10. 配电室要有送、排风设施;
11. 配电室严禁给排水管道穿过，应设气体灭火设施;
12. 配电室内应配置驱潮灯;
13. 配电房设计不宜采用下沉式，且门口设置挡水门槛，高度不低于 50公分;
14. 配电室电缆线应设计下进线式，电缆沟应设计排水系统;
15. 配电柜后门要能打开，利于日常检查;
16. 值班区域应与设备区分开，地面应贴地砖;
17. 高低压配电室应设置物理隔离，直流操作电源应设置在与配电室隔离的房间内;
18. 配电室须配备应急照明设备设施（应保持 2小时以上应急时间）;
19. 在变压器、高、低压柜及母线桥上方不宜布置灯具;
20. 照明箱电源由配电室双电源控制箱供电;
21. 设备间每面墙安装至少 3个电源插座;
22. 变压器采用干式变压器，变压器内部配置散热风机。
发电机
1. 发电机供电范围：小区电梯、二次供水系统、消防系统、安防系统、园区照明、楼道照明、
车库照明、物业办公室照明、设备房应急照明、地下室排污系统、门禁系统;
2. 发电机房的灯具应设置防爆驱潮灯具;
3. 发电机控制方式：采用自动控制，一类高层建筑自备发电，应设有自动启动装置，并能在 30s
内供电，建议选择发电机自启动时间在 30s内的型号;
4. 凭经验自备发电机的容量按供电变压器总容量的 10％-20％计算，建议发电机容量按供电变压
器总容量的 20％以上选定或按设计容量进行配置;
5. 发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出可装卸位置，方便加油，油箱上设置直径不小于 2
寸可直到地面的透气弯管;
6. 发电机房空间较大时建议在满足设计规范的前提下利用灭火器替代 C02 灭火系统、节约投资
及后期维护成本;
7. 发电机房设计水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，机房送、排风装置在发电机停
机后有延时关闭功能;
8. 机房墙体应做好防水；
9. 发电机排烟口设计不能对着住户阳台，应于天面或总坪上远离一楼住户的位置设置。在总坪
上设时应作景观布置。
通排
风系统
1. 地下汽车库应设置独立的送风、排风系统;
2. 其风量应按允许的废气标准量计算，且换气次数每小时不应小于 6 次，其排风机宜选用变速
风机。
3. 地下汽车库的排风宜按室内空间上、下两部分设置，上部地带按排出风量的 1/2～1/3计算，
下部地带按排出风量的 1/2～2/3计算，送入新鲜空气的进风口宜设在主要通道上。
4. 其控制方式：与消防控制系统可以联动控制。
动力
电 的 配
置
1. 设备房高度、大小按设计规范要求，禁止各种给排水管线穿越设备房；
2. 设备房应保持通风良好，要有足够的照明，地面应全部铺设地砖，房内墙面应刷乳胶漆，配
置降温、除湿、降噪、防火、防小动物设施，各种警示标志应安装到位；
3. 各设备房配电柜前应铺设绝缘橡胶垫；
4. 各设备房墙体应做好防水；
5. 水泵房应设置排污泵、排水沟；
6. 设备房应有设备房铭牌；
7. 开关、传输线路标示清晰。
中 央 空
调
1. 空调房间内噪声应符合设计规定要求及有关国家规范,空调机组室内外机的运行时，产生的噪
声不应超过产品性能说明书的规定值及有关国家规范；
2. 空调系统与风口的风量测定与调整，实测值与设计风量的偏差不应大于 10%。
3. 空调工程的控制和监测设备、应能与系统的检测元件和执行机构正常沟通，系统的参数应能
正确显示，设备联锁、自动调节、自动保护应能正确动作.
4. 空调工程水系统应冲洗干净、不含杂物，并排除管道系统中的空气；系统连续运行应达到正
常、平稳；水泵的压力和水泵电机的电流不应出现大幅波动，系统平衡调整后，空调机组水流量应
符合设计要求。
5. 末端设备（风机盘管机组、空调箱）的三速、温控开关的动作应正确，并与空调机组运行状
态—一对应。
6. 空调工程的控制和监测设备、应能与系统的检测元件和执行机构正常沟通，系统的态参数应
能正确显示，设备联锁、自动调节、自动保护应能正确动作.
7. 在水系统管路中必须安装水流开关，在系统最高点必须设排气阀门，在进、出水管连接处必
须安装截止阀门，在系统最低点应设置排水管及排水阀．
8. 电动自控阀门在安装前应进行单体的调试，包括开启、关闭等动作试验.
9. 卷材防潮层采用螺旋形缠绕的方式施工时，卷材的搭接宽度宜为 30－50mm.
航空
障碍灯
1. 在建筑物顶上装设障碍灯时，应考虑避免使周边居民感到不快。一般要求从地面只能看到散
逸的光线。
2. 对于建筑物顶上有烟囱的，考虑到烟囱对障碍灯的污染，障碍灯可装设在低于烟囱口的部位。
消防 1、采用双电源供电，设置双泵，止回阀。
排污泵
避 雷 系
统
1. 防雷设计在满足国家规范的前提下应严格控制引下线，接地极的数量；
2. 屋顶配电箱（如光彩照明、电梯机房等配电箱）、住宅楼栋总箱应设置浪涌保护装置；
3. 供弱电用的管井插座，配电总箱（含电梯）设置涌浪保护器；
4. 卫生间应做等电位联接；
5. 避雷针网及接地装置如设在公共地方应作标识，便于检测和维修。
八、弱电标准：
项目 分项 标准 备注
红外线周
界系统
1. 周界防护技术宜采用主动红外对射报警探测器总线制报警主机的方式;
2. 具有自动调节感应度控制功能，能适应雨、雾、雪等恶劣气候；
3. 探测方式是 4光束同时遮断式；
4. 建议选用广度角非球面镜头、尺寸小、有效口径大；
5. 报警时反应时间要快；
6. 还需有防拆、防剪、防移动等多重防破坏、抗强光干扰功能。
监控系统
一、硬盘录像机的要求：
1. 416路全实时数码硬盘录像机，图像应保持在 30天以上；
2. 录像回放时可选择快放、慢放及暂停，并具有多种速度及回放画面大小选择；
3. 具有十六画面、九画面、四画面、单画面等多种监视方式；
4. 具有强大的网络功能，支持 LAN、WAN、DDN、PSTN、ADSL 等多种网络，实现远程监看、报警
和录像；
5. 具有云台、镜头实现本地或远程控制；
6. 采用 WINDOWSXP操作系统，操作简便。
二、监控摄像机要求：
1. 根据环境的亮暗自动调节快门时间，得到清晰的图像；
2. 夜间隐蔽监视时采用红外监视形式；
3. 在地下车库出入口选用普通枪式摄像机，在车库内安装云台，摄像机自动匀速 270°旋转，便
于监控车库情况，在电梯轿内可选择半球型摄像机；
4. 室外摄像机要求全面防水、防雾；
5. 各监控摄像头电源应考虑与小区后备电源相联便于停电状态下的安全监控；
6. 采用彩色监视器。
门窗报警
（紧急 /
救助 /燃
1. 顶楼、底楼及底商二楼应设置红外双鉴探头；
2. 主卧室、卫生间及客厅设置紧急按钮，在跃层时应考虑设置 2个紧急按钮；
3. 厨房设置煤气报警探头并能消防报警控制系统联动。
气）
停车场智
能系统
停车场智
能系统
1. 系统采用非接触式感应识别 IC 卡对进出车辆进行管理，读卡距离大于≥3 米，系统具有防重
入功能；
2. 设置服务器，车辆管理系统的全部数据归集到服务器管理，各出入道口仅作为管理终端。每
台终端管理计算机配置小功率 UPS电源，功率不小于 500VA；
3. 数据包括贵宾卡、业主卡、月租卡与服务器中存储的车辆的原始照片、车牌号码、持卡人姓
名、住址、电话等信息，业主卡、月租卡的物业管理费缴纳情况、月租卡的租金缴纳情况等。能实
时提供进出小区时间、进出小区经由道口。临时卡车牌号码、进出小区时的车辆照片、进出小区的
时间、经由道口、收费情况；
4. 车辆进出档案记录资料按记录 10000车次资料后逐次覆盖；
5. 可按进出小区的时间段、卡类、卡号、物业卡、维修卡卡号、用卡时间、姓名、地点等直接
查询；
6. 当月卡到期时间，能在管理中心和终端机上自动提示，或通过对讲系统信息发布功能进行提
示；
7. 系统设备可全天候使用（环境温度：－10℃～＋55℃），具有防潮、防雨、防尘、防雷、抗干
扰的能力；
8. 档车器具有防撞、防砸车等功能。运行寿命：≥500 万次，杆长：3000毫米；
9. 车辆进出小区时能提供清晰的车辆图像进行对比（岗亭值班员对比）。感应 IC 卡与车辆一一
对应。将车辆管理、门禁管理、代收费管理和消费管理等用同一软件集中管理，全中文视窗，对车
辆和人员的出入分别自动记录并形成报表（包括出入时间、出入口、车号、身份、停车费等信息），
可以对智能卡授权，设置系统设备各种参数，统计查询历史数据。功能可根据物业管理要求做出相
应调整，满足需要；
10. 出入口摄制的车辆进出图像和读卡信息等全部存贮在服务器中，各出入口管理终端均从服务
器调取图像信息，传输时间〈2秒，带宽满足要求；
11. 具防重入功能：持卡车辆持读卡在本系统范围内未撤消（出入）信息，不能使用该卡再次出
入。多辆持卡车出入，如有无卡车或无效卡夹在中间，系统能识别并发出强烈报警，但车挡仍保持
开启；
12. 与读卡控制器和车辆感应器联接，有车通过挡杆即开启，动作时间为：刷卡到抬杆的全部时
间≤3秒全部完成，挡杆为防撞活动绞链，一旦发生撞杆事故，对车对档杆均无严重损伤；
13. 在小区出入口各设摄像机，对进出车辆摄像进行对比（包括车辆的车型、车号、司机等映像
资料），在每个出入口摄入的图像资料都可以在任何一个出入口调出使用；
14. 摄像机采用具有道路专用强光抑制型（或日蚀型）彩色摄像机，信噪比大于 48Db，最低照度
小于 1Lux/，大于 480电视线；
15. 车辆感应器能有效识别普通车辆和摩托车，具有停电手动控制功能，具有自动发卡功能。
门 禁 系
统、
对讲系统
一、管理平台：
1. 管理中心机的连接、围墙机的连接、单元门口机的连接及每个单元门口机与室内分机的连接
应达到合理的数量，每台可互相联络，达到岗哨联线；
2. 系统采用 TCP/IP结构传输。
3、具有非接触式刷卡开门功能，卡片感应距离 5～8CM。
二、室内可视对讲采用普通彩色显示。
三、门禁刷卡器的采用：
1、要求选用联网型门禁控制器，非接触 IC 卡读卡器，独立型门禁一体机，出入口管理控制软件,
电插锁、磁力锁、电磁锁等；
2、小区各进出口大门、单元门应采用磁力锁，吃力应大于 300 公斤。闭门器应选用液压型，选形
时应根据关门力度大小选择，并留有余量；
3. 所有进出楼道内的门均需安装与消防联运的磁力锁；
电视 /电
话 /网络
系统
1、室内应设置弱电箱，电视、电话、网络、可视对讲系统接线全部集中控制；
2、室内主要房间应设置电视线路（如：书房、主卧、次卧、客厅等）；
3、电话应 2路进户，可在客厅、主卧、次卧、书房、休闲厅、主卫设置电话接口；
4、网络系统应有 1路进入房间，可在书房、主卧、休闲厅等房间设置。
电子巡更
系统
1、电子巡更点每五层设置一个，各栋大堂、地下室的各个出入口分别设置一个；
2、电子巡更棒应能和 PC工作电脑联机；
3、应配置电子巡更系统软件。
配电设备
智能化
1、配电室智能监控系统由监控主机，网络通讯和配电柜监控终端（可编程控制器）三部分组成；
2、值班人员可通过监控主机监控高压进线柜电流、电压；高压出线柜电流、电压是否正常；母联
开关状态显示；变压器温度显示、超温报警；低压主开关运行状况及故障报警；
3、其它设备（电梯、水泵等）无需安装。
消防系统
1、由于《高层住宅规定》要求高层建筑应设有消防水池，加大屋顶水箱的贮水量（可按 30分钟到
60分钟消防用水量考虑）；
2、增加市政室外消火栓的密度和数量，在建筑物的合理位置均匀布置水泵接合器，在多层、高层
每层及地下车库应设置合理数量的消火栓；
3、对消火栓系统而言，根据“高规”的要求，在每个室内消火栓处应设置直接启动消防水泵的按
钮。根据“报警规范”的要求，在消防控制室处也应能手动控制消火栓泵的启、停；
4、应在楼层下设置消防加压泵房，从市政管网直接取水或抽水到屋顶水箱；
5、楼层消防箱外表面装饰应与楼道设施相协调，且消防栓不能正对电梯厅门和住户门，应设置在
靠消防门处；
6、喷淋系统的末端试水装置，应具备消防后备应急电源；
7、在高层楼道、地下车库应设置紧急广播系统，根据火情打开着火层及相临层的扬声器。在紧急
广播系统中还设有自动录音装置，即在扩音机打开后，自动联锁录音机开始广播消防信息；
8、应考虑顶楼消防门与消防联动的问题（在发生火灾报警时，各楼道消防疏散门应自动打开）；
9、探测器的点位逻辑编码表、联动关系表应一一对应并准确无误；
10、应能对电梯、中央空调、供配电、防排烟系统、防火卷帘、声光报警、普消泵、喷淋系统、应
急电源进行联动控制并有反馈信号显示。
九．给排水标准：
项目 分项 标准 备注
二次供水 生 活 水
箱
1. 水箱箱内分布有均匀的不锈钢拉筋，使箱体受压更均匀合理、更牢固；
2. 水箱顶部设 700*700以上检修孔 1个，检修孔内外均设有不锈钢扶梯，方便检修人员出入；
3. 水箱顶部对角设带有防虫网的透气孔，以确保水箱内的空气流通及水箱的干净；
4. 水箱箱体上均可多处设置进水、出水、溢水、排水等各功能接口，每个接口短接端均预留有
标准法兰盘，材质全部为不锈钢材料；
5. 水箱设有可自动控制的水位控制系统及缺水保护装置；
6. 二次供水系统采用自动衡压变频控制系统供水。
地下管网标
示
1. 设分区控制给水阀门，每个单元分设高、中、低区控制阀门；
2. 各阀门处做好控制标示牌，指出控制的具体位置；
3. 地下室消防管道、消防设备房管道应标示出水流指示方向；
4. 地下室给排水设备机房设用途标示牌。
雨、污水管
1. 每层雨、污水管道应设支架，管卡埋设牢固，管卡与管子接触紧密；
2. 雨、污分流，采用独立的管网系统；
3. 总坪雨、污水管应高于市政管网，管道需设置好坡度；
4. 总坪上公共污水井应尽量设置在绿化带上，且设置为拉手式的；
5. 排污管应直接排入地面雨污水井中，尽量不要进入地下室且湾头应少；
6. 一楼的排污管应单独设置；
7. 地漏应与地面平齐，不得有正偏差。
十．公共用电用水计量标准：
项目 分项 标准 备注
配电系统
高、低压配
电系统
对整个小区的用电要加装总表独立计量，其中动力、商业、公共照明、非居、生活等用电要分别
单独加装电表计量不能混合。
电梯 对物业区域内的电梯按每个机房加装一支独立电表计量。
消防、水泵 对物业区域内的消防监控室、二次供水水泵房分别加装独立电表进行计量。
不 同 物 业
区域用电
对不同物业区域（如一期、二期等）的动力设备及公共照明应分开加装独立电表进行计量，不能
混合。
总坪用电 对物业总坪上的公共照明应加装独立电表计量。
楼层公照 对楼层公共照明用电应按每栋楼分单元加装独立电表进行计量。
物 业 管 理
用房
物业办公室、保安寝室、食堂应单独装表计量。
车库用电 汽车库应分区安装电表，自行车库按正常用电、应急用电和充电插座分别装表。
中 央 空 调
系统用电
对会所及其他公共区域位置的中央空调要单独加装独立计量总表。
公共用电
光 彩 系 统
用电
光彩系统用电要加装独立电表计量。
游 泳 池 用
电
对游泳池的设备设施要加装独立总电表进行计量。
公 共 卫 生
间用水
对不同区域位置的公共卫生间用水要分别单独加装计量水表。
公共
用水
游 泳 池 用
水
对游泳池的给水要单独加装计量水表进行计量。
消防水池
1. 消防水池、消防水箱的施工和安装应符合现行国家标准《给水排水构筑物施工及验收规范》
的有关规定；
2. 消防水箱的容积、安装位置应符合设计要求。安装时，消防水箱间的主要通道宽度不应小于
是 ；
3. 钢板消防水箱四周应设检修通道，其宽度不小于 ；消防水箱顶部到楼板或梁底的距离
不得小于 ；
4. 消防水池、消防水箱的溢流管、泄水管不得与生产或生活用水的排水系统直接相连；
5. 管道穿过钢筋混凝土消防水箱或消防水池时，应加设防水套管；对有振动的管道尚应加设柔
性接头。进水管和出水管的接头与钢板消防水箱连接应采用焊接，焊接处应做防锈处理。
会 所 用 电
用水
对会所的用电用水要按不同功能区域用房分别单独设置水、电表进行计量。
清洁用水 对物业区域内的清洁、绿化、景观用水分别加装独立水表计量，与生活用水分开。
十一。物业管理用房标准：
内容 标准 备注
办 公 用
房
1. 办公用房应当符合国家有关工程质量和安全的要求。
2. 办公用房内墙应刷涂料，顶棚吊顶或刷涂料，地面铺瓷砖。
3. 具有备用电源供电。
4. 住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施，应在房内预留端口，具备正常使用功能。其余
可在二装时考虑。
5. 可于架空层设置。若无法在地面设，可设置为下沉式，应有足够的通风和采光，相应的绿化环境。
客 服 中
心
1. 应宽敞明亮、方正，有开阔的开口正对小区；
2. 配置通讯、有线电视、网络宽带及视频监控等设施，应在房内预留端口；
3. 位置宜选在小区主出入口的位置。可于架空层设置。若实在无法在地面设，可设置为下沉式，应有
足够的通风和采光，相应的绿化环境；
4. 面积一般在 100平方米。
库房
1. 库房应设计为通风、采光良好，库房内应设置消防设施，货架安装到位，室内应配备手动除湿机；
2. 危险化学品应单独设计库房，设计时应符合危险化学品存放要求；
3. 室内要求有足够的照明，有强制通风设施，建议室内照明、开关排风机必须选用防爆型。
工具房
1. 工具房应按工具的种类设置专门的工具柜及常用工具放置架；
2. 工具房应通风良好，室内干燥；
3. 地面应贴防滑白色地砖，贴 10CM贴脚线。
宿舍
1. 每间宿舍内应设置员工物品存放柜（如：洗漱用品放置架等）和衣柜；
2. 室内应考虑 3－5个插座；
3. 应在宿舍集中区修建卫生间、洗漱间、淋浴室、晾衣区等；
4. 地面应铺设地砖；
5. 应有足够的通风和采光；
6. 最好于架空层设置，若实在无法在地面设，可设置为下沉式，相应的绿化环境。
功能
员 工 娱
乐室
1. 应宽敞明亮，通风良好；
2. 配置通讯、有线电视、网络宽带等设施，面积约 50平方米。
培训（会
议）室
1. 培训室应能够容纳 100人以上，面积约 100平方米。要求宽敞明亮通风良好；
2. 培训室应进行二次装修，桌椅应安装到位；
3. 配置通讯、有线电视、网络宽带、音响等设施；
4. 贴白色防滑地砖、黑色贴脚线，白色乳胶漆；
5. 墙面按柱子设置插座，安装风扇。
客 服 中
心 值 班
室
1. 值班室应内应配置通讯、有线电视、网络宽带等设施，应在房内预留端口，具备正常使用功能。
2. 要考虑值班人员住宿，面积为 10平米左右。
保 洁 用
房
1、通风良好，面积约 40平方米。 可于
地下
室设
置。
绿 化 用
房
1、通风良好；
2、面积约 20平方米。
可于
地下
室设
置。
电 梯 驻
场用房
1、通风良好；
2、面积约 20平方米，通讯畅通。
可于
地下
室设
置。
十二。泛会所（架空层）标准：
总体标准 与会所功能不重叠，相同功能集中一处，与总坪景观协调、简装，以普通配置为标准。
功能配置 面积 装修标准 物品配置
备
注
书 籍 呈
列、借阅
手 续 办
理区
80㎡左右
1、 简装，全封闭；电、网线布置到位；
2、 分儿童书和成人书，方便借阅。
周围书架（下面是书柜）、普通
深色窗帘、书籍（分儿童和成
人）、杂志报刊订阅、台式电脑、
吊扇
书吧
阅览区 200㎡左右
1、简装，不封闭；
2、引进景观配置，配与景观相协调的长条凳。
长条凳
健身馆 200㎡左右
1、简装、不封闭，配有电源；
2、地板砖。
三站位综合训练器、吊扇、健身
车、椭圆机、拳击沙袋、弧形仰
卧板、举重床、长条凳
综合健
身区
乒球室 100㎡左右
1、 简装、全封闭，配有电源；
2、地板砖。
乒乓球桌、乒乓球拍、木质长条
凳、吊扇
幼童区 150㎡左右
1、简装、不封闭，配有电源；
2、防滑地板铺装。
儿童翘翘板、儿童秋千、摇摇马、
吊扇
儿童乐园
大 龄 儿
童区
150㎡左右
1、简装、不封闭，配有电源；
2、防滑地板铺装。
小精灵隧道、儿童组合玩具、荡
桥、吊扇
社区活动中心 200㎡左右
1、简装、全封闭，配有电源；
2、地板砖。
大白板、板刷、泡沫笔、办公桌
椅、储物柜、长条凳、可移动音
响、吊扇
社区保健室 100㎡左右
1、简装、全封闭；
2、水、电配置到位；
3、地板砖。
无
老年棋牌室 150㎡左右
1、 简装、全封闭；
2、 电配置到位；
3、地板砖。
手搓麻将及配套桌椅、棋盘桌及
配套桌椅、象棋、围棋、扑克、
吊扇
自行车停放点 300㎡左右 1、简装、周围景观作半封闭；电配置到位。 无
休闲交谈区 不限 简装、景观布置，不封闭。 配与景观相协调的长条凳
十三、地下车库划线设计与施工标准：
规划总要求
1. 最大化利用场地多规划车位，力争突破 1：的配比；
2. 车位配置的数量比例应在满足场地需求的情况下，按照：豪华车位（尺寸 5500㎜×2500㎜）5%：标准中
级车位 70%（尺寸 5000㎜×2300㎜）：标准普通车位（尺寸 4800㎜×2300㎜）20%：微型车位（尺寸 3600㎜×1800
㎜）5%的比例配置，因场地状况可考虑特殊区域的子母车位；
3. 在招标方所示的消防、人防、设备房等规划不允许设置有产权车位的场地，可利用该场地规划可出租
车位；
4. 分区管理设计：为便于管理，实行分区设计，即各区域有独立的交通流线和出入口，区域间采用移动
设施予以分隔，各区域的交通流线在合并使用时应满足一个整体车库的交通流线要求，不能有流线冲突的情
况；
5. 交通导示系统：整个规划区域内应通过导示系统便于快速识别车辆停放分区、车行流线、人行流线、
重要部位等，导示系统应地面和地下整个系统考虑；
6. 辅助设施：按照投标方案的图纸所示规划；
7. 车位编码规则：区号加车位流水号，分区不断号，车位号为 5位，不足在区号后加零。
总要求：
1. 地面出入口车道编号如图示分别为：1、2、3（根据具体项目而定），其车行性质为双
车道。其中＃号出入口为＃出入口。
2. 本次按照图示分为＃个标段。一标段为地下室＃防火分区。
工程项目名称 规格 材质及品牌 施工工艺 标准分区
结构柱分区乳胶
漆施工
柱高 米起,至 米止 紫荆花内墙乳胶
漆
刷漆 一 层
底漆、
二 层
面漆
总要求：
1. 车行坡道墙面局部采用不连贯蓝白相间反光铝板，地面采用黄色反光实线，加道钉；
2. 区内车行道采用黄色虚线，辅助地面车行方向及分叉路口等指示性地标；
3. 每个入户单元口及地面人行出口采用白色粗实线斑马线；
4. 车位采用黄色实线进行分隔，四面封闭；
5. 墙体警示标记采用连贯式黄黑相间反光实线；
6. 车道两侧柱体正面局部采用蓝白相间反光诱导标铝板
7. 各种车位线、导向箭头、通道线、禁停线等热熔前地面清洁干净涂胶水后再标线，并
在热熔标线中加放反光材料，使每条热熔线夜间反光度强，涂层清白鲜明，耐日晒温差，不
变色，标线厚度在：——2mm，不粘胎干燥时间：<5min;
标线所涉及施工项目：
工程项目名称 规格（㎜） 材质及品
牌
施工工艺 标准
车道墙面导示 800*400 ㎜铝板 铝板卷边处理、面层蓝
白反光膜、每 800㎜间
隔，膨胀螺钉固定
立面标记为倾
斜线条，倾斜度
为 45 度，线高
40cm，线宽及其
间距均为 15cm，
通道为蓝白相
间
施工要求
施工要求
标线
车道地面黄色夜
光实线
15
热熔冷喷 标线厚度在：
—2mm，不粘
胎干燥时间：
<5min
墙面黄黑相间警
示标记
宽度 400 重庆三峡
牌油漆并
添加反光
剂
离地高 600㎜，一底漆，
二层面漆，用胶纸防护
立面标记为倾
斜线条，倾斜度
为 45 度，墙、
柱面黄、黑相间
总要求：符合国标要求，车辆能够快速进出车库，各区能够独立运行。
工程项目名称 规格（㎜） 材质及品
牌
施工工艺 标准
出口 800*400 反光
铝板
膨胀螺钉固定 蓝底白字，出口
处安装
入口 800*400 反光
铝板
膨胀螺钉固定 蓝底白字，出口
处安装
铝 板
贴 反
光 膜
类
车行道柱面诱导
标
高 400 反光
铝板
膨胀螺钉固定 蓝底白箭头，车
道柱面离地 600
㎜安装
分区点
单元口 500*1000 单面灯箱 靠出口固定 内置 3*18 日光
灯照明
人行出口 500*1000 单面灯箱 靠出口固定 内置 3*18 日光
灯照明
导
示
系
统
灯 箱
类
分区示意 4500*800 双面灯箱 分区固定 内置日光灯照
明
限位杆 500×160×110 反光橡胶 膨胀螺钉固定 统一、一条直线
上，离后车位地
线 600—1500
与 3期一致
防撞条 560×100×10 反光橡胶 膨胀螺钉固定 与翡翠城 3 期
一致
设备防护栏 按设备外观
设置
矩管 焊接、膨胀螺钉固定 防锈底漆、面漆
两道，表面刷反
光剂
减速带 500×400×50 反光橡胶 膨胀螺钉固定
辅助设施
车位号牌 250×400 反光铝板 蓝底白字
移动交通标制（含
底座及标牌）
Ф50×1800
支架 25#角钢 金属膨胀螺钉固定 防锈底漆一道，
表面粉刷银粉
漆
竣工要求
1、投标方应在竣工后向招标方上报竣工图纸 4份，以便招标方能够报规划、房管验收备案；同时应提
供实际规划的施工图纸 2份；竣工图纸、实际施工图纸均应向招标方呈递电子版图纸；
2、投标方应完成招标方地下车库的备案和运营手续申报工作。
十四智能化系统设计参考
1、总则
编制说明：主要从使用效果和节约投资出发，集团公司在以往项目上所配置的智能化
系统都比较全面，但从实际使用效果上,分析部分智能化系统配置及设计较为不合理，有些
设备由于多种原因形同摆设如：停车场系统自动发卡机、巡更系统，地下车库单元门禁设
备配置不合理，围墙摄像机无法到达夜间使用求。为避免不必要的重复投资及后期施工时
尽可能减少修改，结合以往已投入使用的智能能化系统使用情况，我部门根据智能化系统
前介标准及与业主生活息息相关的部分智能化系统，提出常用部分智能化系统设计要求及
功能需求
适用范围：新建居住区智能化系统区总体规划、智能化系统方案制定、智能化统初步设
计、智能化系统施工图设计等。
2、规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准条款的，
GB/T50314-2006智能建筑设计标准
GB/T50339-2003智能建筑工程质量验收规范
GB/T50311-2000建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范
GB50198-94民用闭路监视电视系统工程技术规范
GB50174-93电子计算机机房设计规范
GB50057-1994建筑物防雷设计规范
GB50343-2004建筑物电子信息系统防雷技术规范
JGJ/T16-1992民用建筑电气设计规范居住小区智能化系统建设要点与技术导则（修订稿）
CJ/T174-2003居住区智能化系统配置与技术要求
GB/T7946-2008脉冲电子围栏及其安装和安全运行
3、系统结构组成
智能化系统设计参考主要由安全防范系统、公共管理系统二部分组成，见下图。
4、安全防范系统
4、1可视对讲系统
4、1、1可视对讲系统设计要求及功能需求
4、1、2可视对讲系统设备布点数量及安装要求
设备布点 设备名称 数量 安装位置 安装要求
分类 设计要求 主要功能
每户设置一台安保型（黑白或彩色）可视分
机，顶楼跃层可根据需要设置非可视分机
系统具有单向可视、双向对讲功能，门口机具备夜视功能
每户厨房设置一个吸顶式燃气报警器。(厨房
内燃气探测器线缆按 400mm 预留，以便装修
后正常安装)
各出入口通道的门口机可呼叫监控中心和住户、双向对讲功
能
在每户的主卧室、跃层卧室设置一个紧急按
钮，户内紧急按钮接楼宇安保分机
具备多路同时互通，减少占线率
单元一层主入口设置支持嵌入门禁读卡器的
梯口机
园区区口机具有访客图像抓拍并存储图像功能
负一或负二层通道出入口设置具有对讲功能
的梯口机
后台 PC管理机具备通话和视频功能
小区主出入口设置围墙机，供访客使用。采
取嵌装在小区出入处墙体方式，区口机需采
用室外防水型
住户室内分机可接收小区发布的公共信息
物业服务中心设置对讲设备，方便与业主沟
通
住户外出未接听时，访客可设置留言信息
单元门口机、区口机、户内机及管理中心采
用 TCP/IP＋485联网或 TCP/IP结构传输（建
议联网光纤到栋）
在精装修房楼栋可采用数字化楼宇对讲系统，传输模式采用
TCP/IP结构进行传输
后端管理平台采用 PC机管理（建议取消管理
总机）
系统可实现住户、单元门口、小区出入口、管理中心多方可
视通话及远程、密码开锁
可
视
对
讲
系
统
户内机供电系统以 6－8户标准配置电源（电
流安数至少 3A以上）
门口机可作为小区物业管理信息发布显示终端
社区人行区域
通道主入口
区口机( 围
墙机)
1个/主入口
主入口门外侧。墙装，距离
门边框 300mm，安装高度≥
1450mm；或配独立底座，安
装高度≥1000mm.。
安装方式为落地式或墙体嵌装方
式,，避免逆光安装。有岗亭时需预
留区口机安装位置、并预留相应管
道
从地下停车场
进入单元的人
行通道入口
单元机 1个/通道入口
地下车库进入封闭管理区
域通道门外侧。墙装，安装
高度≥1450mm；或配独立底
座，安装高度≥1000mm
安装方式为落地式或墙体嵌装方式,
单元入口 单元机 1个/单元入口
单元门外侧。门上安装、墙
装，安装高度≥1450mm；或
配独立底座，安装高度≥
1000mm
室外须有防雨措施，并避免区口机
逆光安装。
住户室内 室内分机 1个/户
室内墙装（明装或暗装），
距离入户门边框＞300mm，
安装高度≥1450mm
安装位置尽可能安装在不影响后期
安装及避免业主装修改动位置。
住户室内 煤气探头 1个/户
厨房内灶台上方吸顶安装 煤气系统如配置有电磁阀建议煤气
探测器选用离线式的探测器，须保
障配置有电磁阀时才可这样配置。
4、1、3可视对讲系统与建筑、景观设计配合：
设备布点 需考虑内容
区口机（围墙机） 岗亭墙上安装时，需结合门的开启位置
墙上安装时，需结合门的开启方向
门旁墙装时，需结合门的开启方向，一般宜设在进门的右侧
门旁落地安装时，需结合门的开启方向，一般宜设在进门的右侧
门口机（单元机）
门口机露天安装时，需为门口机配备遮雨蓬
室内机 室内机安装位置宜考虑室内装修，避免室内装修时大量移机
4．2门禁系统
4．2．1门禁系统设计要求及功能需求
分类 设计要求 主要功能
2．2门禁系统设备安装布点数量及要求
设备布点 设备名称 数量 安装位置 安装要求
社区人行区
域通道主入
口
门禁机读卡器
（出门按钮、电
锁、回力器）
1套/出入口
出入口门附近，读卡器和
出门按钮嵌装或墙装，安
装高度 1450mm；
安装方式为外装或嵌装方式,，室
外须有防雨、保护措施
在小区人行主出入口处的业主通道设置嵌装
式门禁设备
门禁系统与消防系统联动，消防紧急报警时自动断开所
有门禁通道的门锁
各单元首层、负一层、负二层有多出入口处应
设置门禁管理系统
选用联网型门禁控制器，非接触 IC卡读卡器
，独立型门禁一体机
高层屋顶行人通道门设置双面读卡门禁系统 门禁系统、停车场系统、消费系统使用统一数据库平台，
数据库服务器放置在监控中心，系统软件能融入后期物
业管理平台
小区人行主出入口处，设置通道摆闸或防尾
随棍闸系统。（需景观配合,根据通道宽度设
置双摆或者单摆）
单摆闸机摆臂长度在 500MM－900MM。运行中碰到障碍物
时，闸机能够自动暂停闭合，以保护人或物体及设备
其他业主通道采用内外置式门禁读卡机＋
防水磁力锁+地弹簧方式进行设置，（需景观
配合）
摆闸机要求带刷卡、红外开门功能
当单元首层、负一层、负二层采用双门时，
需配置双门磁力锁或电插锁
具有开门超时报警、闯入报警、无效卡报警等功能，电子
地图显示门禁报警位置（选配功能）
门禁读卡器之间可采取 RS485 组网方式，门
禁系统联网采取 TCP/IP模式
采用指纹识别系统（选配功能）
门禁系统、停车场系统、消费系统使用同一
品牌、统一数据库平台，便于一卡通。
采用面像识别系统（选配功能）
数据库服务器放置在监控中心
读卡器采用 IC卡方式
在电梯轿厢内具备 IC卡楼层控制设备
（选配要求）
门
禁
系
统
门
禁
系
统
小区安防监控中心机房出入口（选配要求）
摆闸机
（读卡器，
摆 臂 长 度
500MM-900MM)
1套/入口
1套/出口
需与大门景观设计结合后
定夺 设备落地并抬高地面 5CM，室外安
装须有相应防雨、防晒措施
负一层、负
二层单元人
行通道入口
门禁读卡器
（出门按钮、电
锁、闭门器）
1套/出入口
出入口门附近，读卡器和
出门按钮门装或墙装，安
装高度 1450mm
安装方式为嵌装方式,
首层单元出
入口
门禁读卡器
（出门按钮、电
锁、回力器）
1套/出入口
出入口通道门附近，读卡
器和出门按钮门装或墙装，
安装高度 1200mm
室外须有防雨、保护措施，
高层屋顶行
人通道门
门禁读卡器
（电锁、闭门器） 2套/出入口
出入口通道门附近，读卡
器门装或墙装，安装高度
1200mm
室外安装需要保护措施。
电 梯 轿 厢
（选配）
楼层控制器
1个
操作面板下方
小区安防监
控中心机房
出入口（选
配）
门禁读卡器（出
门按钮、电锁、
闭门器）
1个
控制室出入口通道门附近，
读卡器门装或墙装，安装
高度 1200mm
4．2．3门禁系统与建筑、景观设计配合：
设备布点 需考虑内容
单元大堂 与大堂装修配合，提前预留孔洞。并结合门的开启位置
应考虑电锁（磁力锁、电插锁）安装位置，并不易被损坏
与景观设计配合，根据景观出入口设计，制作门禁设备安装位置大样图
小区人行主出入口
景观设计为铁门时，须提前预留安装位置
4．3停车场系统
4．3．1停车场系统设计要求及功能需求
分
类
设计要求 主要功能
系统采用非接触式感应识别 IC 卡对进出车辆进行管 车牌识别与卡片结合
双车道出入口安装图示
4．3．2停车场系统设备安装布点数量及要求
设备布点 设备名称 数量 安装位置 安装要求
入口自动道闸 1台/入口 岛屿上安装
在地下车库安装时，停车系统岛屿
安置在水平面位置，严禁坡道安装
入口数字式车
辆检测器
1套/入口
安装在入口自动道闸下方
地面
岗亭内配置相应操作台、预留相应
管线
入口控制机 1台/入口 岛屿安装
入口显示屏 1块/入口
岛屿安装，安装高度根据现
场情况确定
入口摄像机（强
光逆转）
1台/入口
岛屿安装，安装高度根据现
场情况确定。建议近距离安
装，高度不小于 600mm
入口车牌照明
灯
1只/入口 岛屿安装，安装位置根据现
场情况确定，距地高度
750mm
出口自动道闸 1台/出口 岛屿上安装
车辆出入口通
道（双车道）
车辆出入口通
道（双车道）
出口数字式车 1套/出口 套安装在出口自动道闸下
理，
配备远距离读卡设备，读卡距离大于≥3米 具备防重入、防跟车功能
根据园区设计情况采用直干道闸或栅栏式道闸 直干道闸具有防撞、防砸车等功能
停车场系统联网采用 TCP/IP＋485方式联网， 车位实时显示功能，剩余车位数量等
门禁、停车车发卡电脑配置在客户服务中心并与服务器
联网。配备打印机
具有语音提示功能，提示出、入场信息及收费金额
等
停车场系统、门禁系统、消费系统使用统一数据库平
台，数据库服务器放置在监控中心
停车场出入口控制设备与监控室服务器具备系统
联网功能（选配）
配备图像对比系统， 图像采集摄像机须选用具备强光逆转功能
系统应该具备独立运行能力,在没有联网的情况下,同
时能启用并及时计费
根据项目物业后期管理模式配置出卡机或出票机
（选配）
智
能
停
场
车
场
系
统
停车系统岛屿设计位置时建议设置在水平面位置，严
禁设置在坡道上
停车场系统软件架构须具备开放性，能够融入其它
管理系统
辆检测器 方地面
出口控制机 1台/出口 岛屿安装
出口显示屏 1块/出口 岛屿安装，安装高度根据现
场情况确定
出口摄像机（强
光逆转）
1台/出口 岛屿安装，安装高度根据现
场情况确定。建议近距离安
装，高度不小于 600mm
出口车牌照明
灯
1只/出口 岛屿安装，安装位置根据现
场情况确定，距地高度
750mm
收费管理电脑 1台 岗亭内
4．4周界防越系统
4．4．1周界防越系统设计要求及功能需求
分类 设计要求 主要功能
小区周边的围栏上设置电子围栏
具备脉冲电子围栏前端线缆短路、开路检测功能，
及时报警
电子围栏采用隐形围栏，并每隔 10 米设置一
个带夜间反光标志的警示挂牌,
高压模式时，每条线缆具备 5KV－10KV脉冲电压
电子围栏采用 6 线制进行围合，围墙线缆采
用多股钢绞线
周界警戒及入侵检测能精确的侦测和识别单个物体或多个物体的
运动情况并进行运动轨迹跟踪，包括运动方向、运动特征；
在围墙顶部或内侧，脉冲电子围栏前端最上
一根金属导体距离围墙顶部之间距离应不少
于 800MM
承力杆采用不锈钢镀塑材质，室外承力杆具备较强防锈、防
腐措施
脉冲主机按照 200M－300M之间进行配置
承力杆（支架）与承力杆之间距离不小于 5M
周界围墙采用枪式摄像机，使用低照度彩转
黑枪式摄像机，按照 50米－70米之间进行配
置
建议围墙摄像机在选配时先进行现场测试后，根据测试效果
再配置。
周 界
防 越
系统
周 界
防 越
系统
采用一体化摄像机（选配）
4．4．2周界防越系统设备安装布点数量及要求
4．4．3周界防越系统与建筑、景观设计配合：
需考虑内容
设备布点
设备名称 数量 安装位置 安装要求
脉冲电子主机 1台/300M以内 围墙岗亭内
如在室外需有相应的
防雨、防晒措施，安
装高度≥1700MM
线缆承力杆（支架） 1根/5M以内 围墙侧或围墙顶部
在围墙顶部或内侧，
脉冲电子围栏前端最
上一根金属导体距离
围墙顶部之间距离应
不少于 800MM
枪式摄像机 1台/50M－70M之间
围墙侧或围墙顶部，高
于围墙顶部 300MM
摄像机安装避免直射
围墙上景观灯
脉冲围栏 围墙柱与柱之间尽量封闭
社区周界围墙
景观设计时应尽量减少在
围栏 1m内种植植物
4．5 闭
路 监 控
系统
4．5．1
闭 路 监
控 系 统
设 计 要
求 及 功
能需求
周界围墙设置智能视频分析系统
分类 设计要求 主要功能
4．5．2闭路监控系统设备安装布点数量及要求
设备布点 设备名称 数量 安装位置 安装要求
社区车行、人行
混合出入口
枪式摄像机、
一体化球机
各 1 个/出
入口
一体化球机放置在车行道
附近、枪式摄像机安装在人
行通道附近。
根据现场情况采用墙装或立杆安装，
墙装高度不小于 2200MM，立杆安装
高度不小于 3000MM
社区人行出入口 枪式摄像机
1 个 /出入
口
出入口值班岗亭旁
墙装或立杆安装。墙装高度不小于
2200MM，立杆安装高度不小于
3000MM摄像机应正对人行出入口
围墙周界 枪式摄像机
根 据 地 形
及 围 栏 走
向，1个/50
－70m
围栏上方安装，配固定支架
支架高度不低于 300MM
前端摄像机机主要设置在小区出入口、周界、总
坪、地下停车场、非机动车库、低压配电房、门
厅、电梯、客服中心、监控室
小区出入口设置宽动态彩转黑枪型摄像机，总坪设置一体
化高速球机，
总坪户外所有摄象机要做防雷配置.，光端机连接
至控制中心
单元一层和地下室门厅处设置彩色半球摄像机；电梯轿箱
设置彩色飞碟摄像机。
电梯摄像机在电梯井道传输部分，建议共用电梯
随行电缆内线缆（需与电梯厂商协调）
周界围墙设置超低照度彩转黑枪式摄像机，地下室采用超
低照度彩转黑枪式摄像机及匀速一体化云台摄像机
可根据监控安全需求，在其它区域安装监控摄像
机
周界围墙摄像机具备智能视频分析功能
前 端
视频
监控前端设备采取集中供电模式，并与小区应急
电源相联便于停电状态下的安全监控负一或负
二层通道出入口设置具有对讲功能的梯口机
从监控机房 UPS 敷设至少 3-4 条电源主干线缆至各单元
弱电箱或总坪弱电箱后，再转为低压从前端摄像机使用
总体传输模式采用光纤、视频线、双绞线模式传输
模式
总坪户外所有摄象机采用光端机连接至监控中
心
超过 500M的摄象机均考虑光端机进行传输.
录像 应采用嵌入式硬盘录像设备对监控部位进行监视
和实时录像，硬盘录像存储天数不少于 30天
小区内主要道路、
区内游泳池、中
心花园、健身娱
乐场等
一体化球机
根 据 小 区
内道路、岔
路 及 地 形
的 分 布 确
定
立 杆 安 装 高 度 不 小 于
4000mm
总坪摄像机电源与控制信号或者视
频信号不要共管,要求单独穿管.
地下停车车库
枪式摄像机
一体化球机
1 个 /50 个
车位，或根
据 现 场 车
位 分 布 密
度确定
墙装或吊顶安装，安装高度
根据现场情况确定
所有超过 500M 的摄象机均考虑光
端机进行传输.
单元大厅、负一
层、负二层电梯
前室
半球摄像机 1个/前室
吊顶安装，安装位置应根据
现场装修情况确定
电梯轿厢 半球摄像机 1个/电梯
电梯操作键盘斜对角上方，
吸顶安装
电梯半球摄像机根据现场情况可就
近取电，取电方式不建议采用插座
方式
低压配电房 枪式摄像机
1－2 个/配
电房
非机动车库 枪式摄像机 1－2个/库
墙装或吊顶安装，安装高度
根据现场情况确定
安装位置须监控到唯一出入通道
物业服务大厅 彩色半球 1个
墙装或吊顶安装，安装高度
根据现场情况确定
监控中心 半球摄像机 1个
墙装或吊顶安装，安装高度
根据现场情况确定
5、公共管理系统
5．1多媒体信息发布系统
5．1．1多媒体信息发布系统设计要求及功能需求
分类 设计要求 主要功能
多
媒
在小区的显著位置设置公共信息显示屏，由小区
物业服务中心统一管理、控制、发布
可利用自身局域网络实现大范围、不同场所、众多
播放终端的信息发布传递
5．1．2多媒体信息发布系统设备安装布点数量及要求
5．2多业务综合布线系统
5．2．1多业务综合布线系统设计要求及功能需求
在单元电梯前室设置 LCD 显示屏，由小区物业服
务中心统一管理、控制、发布
可分散管理，集中发布图文、视频等内容
在会所设置 LCD 显示屏，由小区物业服务中心统
一管理、控制、发布
体
信
息
发
布
系
统 采用有线或无线网络传输模式进行传输
设备布点 设备名称 数量 安装位置 安装要求
电梯前室 LCD显示屏 1台/前室 墙装，安装高度 1600mm
与景观设计配合，提前预留
网络线缆及电源插座
会所（选配布
点）
LCD显示屏 1台 底座地面安装
与景观设计配合，提前预留
联网线缆及电源插座
地 下 停 车 场
（选配布点）
LCD显示屏
根据需要
设置
墙装，安装高度 1600mm
分类 设计要求 主要功能
多
业
务
综
合
应用完善的网络系统将各类子系统进行传输集
成。其中包括；监控系统的视频传输、对讲系统
的联网、周界系统的信号传输、门禁系统的在线
联网、停车场管理系统的在线联网、小区网络系
统的集成等。
应用综合管理系统，实现对监控系统、物业管理、
及对各智能化子系统运行状态的实时监测、监控。
5．2．2多业务综合布线系统设备安装布点数量及要求
5．3背景音乐与紧急广播系统
5．3．1背景音乐与紧急广播系统设计要求及功能需求
将监控中心、物业服务中心、物业办公区域通过
完善的网络系统，做到互通互联
在一条光纤上即可输出视频、控制、数据、网络
从中控室布放多芯光纤到每一栋楼、每个门岗岗
亭及室外弱电箱
一条光纤到楼栋，即可解决楼栋内的视频监控、可
视对讲、门禁、电视/网络/电话系统、信息发布等
系统的传输。
园区总坪弱电系统管网应统一规划设计，并预留
与各系统的连接的枢纽交接间
从控制中心放置一条光纤到社区门岗，即可解决门
岗区域内的视频监控、可视对讲、出入门禁、停车
场系统等系统的传输
机房后端光纤设备采用机架式光纤设备
布
线
系
统
所有弱电设施设备均采用集中供电方式，在机房
设计大型 UPS系统，并采用多回路方式设计，
建议总平有 4－5 路，地下室有 5－7 路。在每个回
路都设置电源箱，电源箱内配置漏电开关、空气开
关，在 UPS 电源柜前设置一个大型强电电源箱，在
后端设置一个回路开关。
设备布点 设备名称 数量 安装位置 安装要求
园区岗亭、总坪
弱电机柜、每栋
楼弱电＃
视频光端机 根 据 视 频
数量确定
岗亭弱电机柜、落地或上墙
光纤线有备用芯，并熔接
光纤收发器 各 1－2台 岗亭弱电机柜、落地或上墙
弱电机柜电源系统与监控中心备用
供电系统相联
光纤配线架 各 1个 岗亭弱电机柜、落地或上墙
室外弱电机柜防雨、防銹、内部有
降温措施
4－8口交换机 各 1个 岗亭弱电机柜、落地或上墙
分类 设计要求 主要功能
在小区广场、室外草坪、中心花园等位置安装有 发生突发事件时可强制切入紧急广播，
5．3．2背景音乐与紧急广播系统设备安装布点数量及要求
设备布点 设备名称 数量 安装位置 安装要求
小区广场 室外音柱（防水）
根 据 现 场
情况设置
立柱
避免播放背景音乐时对底层业
主造成噪声影响
室外草坪、中心
花园
草坪音箱
根 据 现 场
情况设置
地面
地下停车场
壁挂/吸顶式扬
声器
1 个 / 每
12m*12m
立柱或墙角
电梯前室 吸顶式扬声器 1个 吸顶安装
电梯轿厢
（选配）
吸顶式扬声器 1个 吸顶嵌入安装
各楼层走道
（选配）
吸顶式扬声器
1 个 / 每
10m
吸顶安装
6．机房建设系统
6．1．1机房建设系统设计要求及功能需求
线广播装置，定时播放背景音乐、物业管理通知
根据环境情况设置不同类型的扬声器，分布在小
区的各个区域，同时要求扬声器外观与周围环境
融为一体。
背景音乐具备分区播放功能
背
景
音
乐
广
播
系
统
在电梯前室、电梯轿厢及各楼层走道等位置安装
有线广播装置，定时播放背景音乐、物业管理通
知（选配）
分类 设计要求 主要功能
中控室机房不宜设在地下室，应与物业管理中心
临近
设置机房安全防护装置，配置门禁、视频监控和防
盗报警设备
将监控室与消防控制室设计为合用，面积不小于
50平方米
在一条光纤上即可输出视频、控制、数据、网络
机房内设计防静电地板，离地高度 20CM 静电地板下设电缆沟，便于线路布放及整理
机房内考虑防雷接地措施，并满足规范要求。
整个控制中心内设备按中央控制台的方式进行平面
布置，控制室内各系统的布置应合理，以方便设备
的维护维修
机
房
建
设
系
统
机房内设有空调系统
建议总平有 4－5 路，地下室有 5－7 路。在每个回
路都设置电源箱，电源箱内配置漏电开关、空气开
关，在 UPS 电源柜前设置一个大型强电电源箱，在
后端设置一个回路开关。
机房供电须接入应急供电系统
