目标成本管理实施细则（参考）
1. 目的
提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。
2. 范围
本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。
3. 职责
集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。
集团所属各地产公司负责贯彻实施。
4. 方法与过程控制
目标成本释义
目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。
《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。
《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。
目标成本管理原则
市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。
动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
目标成本科目的分类：详附件《目标成本科目分类》
目标成本文件制订的步骤及时间要求
项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。
实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对《项目成本测算表》进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《施工图设计阶段的成本控制建议》，作为《设计任务指导书》的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。
施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对《目标成本测算表》全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程的经验和“责任成本体系”的要求，编制正式的《目标成本控制责任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。
各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本控制指导书）在定稿后即时上报集团财务管理部成本审算中心，相关数据录入成本管理软件。
目标成本测算表的编制
目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。
目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。
成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后《成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。
成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。
产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。
施工图预算完成后《目标成本测算表》中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。
投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。
各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。
《目标成本控制责任书》的编制
目标成本控制责任书是目标成本管理的指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，互相补充，共同构成项目经营指导书内容。
目标成本控制责任书的制定，应按照《集团责任成本管理体系》要求，明确成本发生各阶段的控制内容、控制原则、责任部门等。
《目标成本控制责任书》应包含以下内容：①项目概况：总规划指标，分期规划指标，工程概况，入伙时间。②地价成本控制：目标、责任部门、控制手段和要点。③开发前期准备费用控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。④主体建安、社区管网、配套设施费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式及供应商的选择要点。⑤园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制：目标、责任部门、控制要点。⑥开发间接费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。（各成本项目的具体控制指标详责任成本管理体系指引）
营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中的“销售费用”。“营销设施建造费”额度的确定及实施过程，均需要设计、营销部门的密切配合，兼顾效果与成本的平衡；特别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要控制责任，并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一。“销售费用”应结合推盘计划，于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划。
《目标成本控制责任书》由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目经理部、项目发展部、财务部等各职能部门讨论、修改，达成一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。
目标成本的执行
在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每月出一份《项目动态成本月评估》，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议。
《项目动态成本月评估》应包括“变更签证统计表”和“项目动态成本信息表”，并作为《成本信息月报》的部分内容，在完成后的三个日内报集团财务部成本审算中心。（可在成本管理软件中完成）
成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在“成本管理软件”中对各项目的待发生成本进行评估，在软件中生成“项目动态成本信息表”。
如在月内出现影响成本50万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向公司总经理和分管领导汇报。
在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的对比概况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情况；设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清，并录入成本管理软件。
项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照《目标成本控制责任书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。
工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并按照“成本数据库”的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。
项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。
目标成本的修订
施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可。
工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对利润影响达2％），应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报集团财务部成本审算中心备案。
附件：目标成本科目分类
成本测算表（标准）
目标成本科目分类
成本科目
主要包含内容
一
土地获得价款
1
政府地价及市政配套费
土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等
2
合作款项
补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等
3
红线外市政设施费
红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费
4
拆迁补偿费
地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等
二
开发前期准备费
1
勘察设计费
勘测丈量费
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等
规划设计费
规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等
建筑研究用房
材料及施工费
2
报建费
报批报建费
项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费
交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等
增容费
水、电、煤气增容费
3
三通一平费
临时道路
施工用的临时道路设计、建造费用
临时用电
施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用
临时用水
施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用
场地平整
基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用
4
临时设施费
临时围墙
围墙、围栏设计、建造、装饰费用
临时办公室
租金、建造及装饰费用
临时场地占用费
施工用临时占道费、临时借用空地租费
临时围板
临时围板的设计、建造、装饰费用
三
主体建筑工程费
1
基础造价
土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水
2
结构及粗装修
砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）
3
门窗工程
单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用
4
公共部位精装修
大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用
5
户内精装修
厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用
四
主体安装工程费
1
室内水暖气电
室内给排水
给排水
自来水、排水
直饮水系统
热水系统
室内采暖
地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片
室内燃气
室内电气工程
楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
2
设备及安装
通风空调系统
空调设备及安装费用、空调管道、通风系统
电梯供货及安装
发电机供货及安装
发电机供货、安装、机房降噪
消防系统
含消防水、电、防排烟
水消防系统
自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统
电消防系统
烟感、温感、报警、消防广播
气体灭火系统
防排烟工程
人防设备及安装
密闭门、气体过滤装置
3
弱电系统
居家防盗系统
阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭
对讲系统
包括可视及非可视对讲
三表远传
水、电、气远程抄表
有线电视
有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
电话
主体内外布线及终端插座
宽带网
主体内外布线及终端插座
五
社区管网工程费
1
室外给排水系统
室外给水系统
小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓
雨污水系统
2
室外采暖系统
3
室外燃气系统
4
室外电气及高低压设备
高低压配电设备及安装
红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备
室外强电管道及电缆敷设
室外强电总平线路部分
室外弱电管道埋设
用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井
5
室外智能化系统
停车管理系统
露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统
小区闭路监控
摄像头、显示屏及电气系统安装
周界红外防越
红外对扫
小区门禁系统
电子巡更系统
电子公告屏
六
园林环境工程费
1
绿化建设费
公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化
2
建筑小品
雕塑、水景、环廊、假山等
3
道路、广场建造费
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
车行道
广场、人行道
4
围墙建造费
永久围墙、围栏及大门
5
室外照明
室外灯光照明工程
6
室外背景音乐
7
室外零星设施
儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶 、座椅、阳伞
七
配套设施费
1
游泳池
建造成本及配套资产购置
2
业主会所
建造成本及配套资产购置
3
幼儿园
建造成本及配套资产购置
4
学校
建造成本及配套资产购置
5
网球场
6
设备用房
配电房、水泵房土建及装修费
7
车站建造费
建造成本及配套资产购置
8
……
八
开发间接费
1
工程管理费
工程监理费
支付给聘请的项目或工程建立单位的费用
预结算编审费
支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用
行政管理费
直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费
施工合同外奖金
赶工奖、进度奖
工程质量监督费
建设主管部门的质监费
安全监督费
建设主管部门的安监费
工程保险费
2
营销设施建造费
广告设施及发布费
车站广告、路牌广告
现场包装费
彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
接待厅装修、装饰费
设计、工程、装饰等
样板间
包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。
销售模型费
售楼沙盘、户型模型等
其他
3
资本化利息
直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
4
物业管理完善费
开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费
九
期间费用
目标成本编制可不包括此项费用，本表列明供参考，详见《万科集团费用核算办法》
1
管理费用
人工费用
行政费用
财产费用
其它
2
销售费用
详见《万科集团费用核算办法》
媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用
展销费
展位费、布置费、制作费等
促销活动费
设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费
宣传资料及礼品费
售楼书、各种礼品
现场销售器具费
饮水机、家私等
销售人工费
工资、奖金、补贴等
看楼交通费
看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
万客会费用
销售代理费及佣金
支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。
中介策划及咨询费
支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用
总产权登记费
政府收费
分户产权转移登记费
政府收费
房屋交易费
政府收费
其他
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PAGE
1
规划指标
规 划 指 标
总占地面积 m2 建筑用地面积 m2 总建筑面积 m2
建筑物占地面积 m2 建 筑 密 度 0 绿 地 率
计容积率面积 m2 容 积 率 不计容积率建筑面积 围墙长度 m
道路用地合计 沥青路面车行道 砼路面车行道 硬质铺装车行道 硬质铺装广场 硬质铺装人行道
0
绿化用地合计 重要公共绿地 组团宅间绿化 底层私家花园 体育(游乐)设施占地 水景占地面积
0
产品构成 占地面积 容积率 建筑面积 可售面积 产品比例 平均每户面积 单元数 户数
住宅 类型1
类型2
类型3
类型4
类型5
小计
公共配套建筑 商业 成本核算说明 需分摊所有八大类费用
幼儿园 分摊本身主体建造成本
会所 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
物业用房 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
市政公用 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
学校 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
其它
车位数 建筑面积 可售面积
停车 地下车位 只分摊主体建安成本，或保留定额成本
架空层 根据是否可售及收入配比原则自行确定
地面车库 根据是否可售及收入配比原则自行确定
地面露天 不单独留成本
小计
合计 0
胡宏:
实际测算时替换为“别墅”“联排别墅”“多屋”“洋房”“小高层”“高层”等
成本汇总
分产品类型成本汇总表
序号 成本项目 可售面积单位成本 总成本（万元） 分摊标准说明
类型1 类型2 类型3 商业 平均 类型1 类型2 类型3 商业 合计
建筑面积 * * * * *
可售面积 * * * * *
一 土地获得价款
1 政府地价及相关费用 表中公式把地价按可售面积进行分摊。若按占地面积分摊地价，请修改公式。若地价不是在所有产品类型中分摊亦请修改公式
2 合作款项
3 红线外市政设施
4 拆迁补偿费
二 开发前期准备费
1 勘察设计费 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2 报批报建增容费
3 三通一平费
4 临时设施费
三 主体建筑工程费
1 基础工程 按产品类型实发生额计算
2 结构及粗装修
3 门窗工程
4 公共部位装修
5 室内装修
四 主体安装工程费
1 室内水暖气电 按产品类型实发生额计算
2 设备及安装费
3 弱电系统
五 社区管网工程费
1 室外给排水系统 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2 室外采暖系统
3 室外燃气系统
4 室外高低压线路
5 室外智能化系统
6 其他
六 园林环境费
1 绿化建设费 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2 建筑小品
3 道路广场建造费
4 围墙建造费
5 室外照明
6 室外零星工程
7 其他
七 配套设施费
1 游泳池 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
1 会所
2 幼儿园
3 学校
5 球场
6 设备用房
7 车站建造费
8 其他
八 开发间接费
1 工程管理费 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2 资本化利息
3 营销设施建造费
4 物业完善费
5 不可预见费
开发成本
九 期间费用
1 管理费用 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2 销售费用
3 财务费用
项目总投资
六类公摊费用及期间费
六类公摊费用及期间费 金额单位：万元
序号 成本项目 原始指标 系数 工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单方造价 工程量及单价说明
一 土地成本 0 0
1 政府地价及相关费用 0 0
◆ 土地出让金 0 0
◆ 土地使用费 0 0
◆ 市政配套费 0 0
◆ 政府收益金 0 0
◆ 应交契税 0 0
◆ 其 他 0 0
2 合作款项 0 0
3 红线外市政设施费 0 0
4 拆迁补偿费 0 0
二 开发前期准备费 0 0
1 勘察设计费 0 0
◆ 勘察丈量费 0 0
测绘 占地面积 0 0
文物古迹勘探 占地面积 0 0
初勘 占地面积 0 0
详勘 栋数 0 0 根据每栋角点确定勘点数,深度随当地地质
施工放线 栋数 0 0
竣工测量费 栋数 0 0
◆ 规划设计费 0 0
概念设计 建筑面积 0 0
规划设计 建筑面积 0 0
施工图设计 建筑面积 0 0 包括总图（市政、给排水）施工图设计
环境设计 环境面积 0 0
其它（立面设计等） 0 0
◆ 建筑研究用房 0 0
2 报批报建费 0 0
◆ 报批报建费 0 0
政府综合报建费 建筑面积 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
人防易地建设费 建筑面积 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
白蚁防治费 建筑面积 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
图纸审查费 建筑面积 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
消防审查费 建筑面积 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
教育基金 建筑面积 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
新墙体材料保证金 建筑面积 0 0 计费基础、收费单位、收费文件、可返还比例
散装水泥保证金 建筑面积 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
卫生防疫审查费 建筑面积 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
工程招投标管理费 主体建安费 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
招投标代理服务费 主体建安费 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
合同鉴证管理费 主体建安费 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
项目环境影响评测费 项 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
标底编制审查费 主体建安费 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
规划执照费 概算成本 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
劳保统筹费 主体建安费 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
城市生活垃圾服务费 建筑面积 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
污水处理费 建筑面积 0 0 计费基础、收费单位、收费文件
…… 0
◆ 增容费 0 0
供电贴费 建筑面积 0 0 收费单位及收费文件说明
水增容费 建筑面积 0 0 收费单位及收费文件说明
煤气增容费 户数 0 0 收费单位及收费文件说明
◆ 0
3 三通一平费 0 0
◆ 临时道路 0 0
◆ 临时用电 临时电KVA 0 0
◆ 临时用水 0 0
◆ 场地平整 占地面积 0 0
4 临时设施费 0 0
◆ 临时围墙 0 0
◆ 临时办公室 0 0
◆ 临时场地占用费 0 0
◆ 临时围板 0 0
五 社区管网工程费 0 0
1 室外给排水系统 0 0
◆ 室外给水系统 0 0
◆ 雨污水系统 0 0
2 室外采暖系统 0 0
◆ 管道系统 0 0
◆ 热交换站 0 0
◆ 锅炉房 0 0
3 室外燃气系统 0 0
◆ 管道系统 0 0
◆ 调压站 0 0
4 室外电气及高低压设备 0 0
◆ 高低压配电设备及安装 0 0
◆ 室外强电管道及电缆敷设 0 0
◆ 室外弱电管道埋设 0 0
◆ 0
5 室外智能化系统 0 0
◆ 停车管理系统 0 0 露天停车场、地下室、架空层停车场管理
◆ 小区闭路监控系统 0 0
◆ 周界红外防越 0 0
◆ 小区门禁系统 0 0
◆ 电子巡更系统 0 0
◆ 电子公告屏 0 0
◆ 0 0
6 0
六 园林环境费 0 0
1 绿化建设费 绿化面积 0 0
◆ 公共绿化 0 0 重要公共部位的绿化
◆ 组团绿化 0 0 组团内宅间绿化
◆ 私家花园绿化 0 0
2 建筑小品 0 0
◆ 雕塑 0 0
◆ 水景 0 0
◆ 小品 0 0
◆ 0
3 道路广场建造费 0 0
◆ 普通车行道 道面积 0 0 含沥青路面及砼路面车行道
◆ 硬质铺装车行道 硬铺装车道 0 0 消防等使用的硬铺装车道
◆ 硬质铺装广场及人行道 铺装面积 0 0
4 围墙建造费 0 0
5 室外照明 0 0
6 室外零星设施 0 0 儿童游乐设施、指示、标识牌、垃圾桶 、座椅、阳伞
7 0
七 配套设施费 0 0
1 游泳池 0 0
2 会所 0 0
3 幼儿园 0 0
4 学校 0 0
5 球场 0 0
6 设备用房 0 0 配电房、水泵房土建及装修费
7 车站建造费 0 0
8 0
八 开发间接费 0 0
1 工程管理费 0 0
◆ 工程监理费 建筑面积 0 0
◆ 预结算编审费 建筑面积 0 0
◆ 行政费用 项目人数 0 0
◆ 施工合同外奖金 建筑面积 0 0
◆ 工程质量监督费 建筑面积 0 0
◆ 安全监督费 建筑面积 0 0
◆ 工程保险费 建筑面积 0 0
◆ 0 0
2 资本化利息 0 财务提供
3 营销设施建造费 0 0
◆ 广告设施及发布费 0 0
◆ 现场包装费 0 0
◆ 接待厅装修装饰费 0 0
◆ 样板间费用 0 0
◆ 销售模型费 0 0
◆ …… 0 0
4 物业完善费 0 0
5 不可预见费 0
九 期间费用 0 0
1 管理费用 0 0
◆ 人工费用 0 0
◆ 行政费用 0 0
◆ 财产费用 0 0
◆ 其他 0 0
2 销售费用 0 0
◆ 媒介广告费 0 0
◆ 营销活动费 0 0
◆ 促销活动费 0 0
◆ 宣传资料及礼品费 0 0
◆ 现场销售器具费 0 0
◆ 销售人工费 0 0
◆ 看楼交通费 0 0
◆ 万客会费用 0 0
◆ 销售代理费及佣金 0 0
◆ 中介策划及咨询费 0 0
◆ 总产权登记费 0 0
◆ 分户产权转移登记费 0 0
◆ 房屋交易费 0 0
◆ …… 0 0
vk:
类似项目指标、估算指标
vk:
政府土地收费应标注文件名称
胡宏:
因各地政策差异较大，请据当地政策自行增加或删减！
vk:
财务费用全部资本化
类型1主体建安
类型1 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 基底面积 0 0
◆ 护壁护坡 0 0
◆ 桩基础 0 0
◆ 桩基检测费 0 0
◆ 降水 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础
◆ 砌体 建筑面积 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 屋面防水、厨卫防水
◆ 其它 建筑面积 0 0 脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目
◆ 0
3 门窗工程 0 0
◆ 单元门 单元数 0 0
◆ 入户门 户数 0 0
◆ 户内门 户数 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 大堂精装修 单元数 0 0
◆ 电梯厅装修 电梯厅数 0 0
◆ 单元入口装修 单元数 0 0
◆ 楼梯间 楼梯间面积 0 0
◆ 外立面装修 建筑面积 0 0
◆ 外墙外保温 建筑面积 0 0
◆ 屋面 建筑面积 0 0
◆ 栏杆 0 0
楼梯栏杆 楼梯间数量 0 0
阳台栏杆 户数 0 0
私家花园栏杆 底层户数 0 0
空调板装饰 户数 0 0
◆ 0
5 室内装修 0 0
◆ 厨房装修 0 0
◆ 卫生间装修 0 0
◆ 厅房装修 0 0 含窗台及护栏
◆ 阳台露台地面 0 0
◆ 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 0 0
给排水 0 0
直饮水系统 0 0
热水系统 0 0
◆ 室内采暖 0 0
◆ 室内燃气 0 0
◆ 室内电气工程 0 0 含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋
◆ 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 通风空调系统 0 0
◆ 电梯供货及安装 0 0
◆ 发电机供货及安装 0 0
◆ 消防系统 0 0
水消防系统 0 0
电消防系统 0 0 烟感、温感、报警、消防广播
气体灭火系统 0 0
防排烟工程 0 0
◆ 人防设备及安装 0 0 密闭门、气体过滤装置
◆ 0
3 弱电系统 0 0
◆ 居家防盗系统 0 0
◆ 对讲系统 0 0
◆ 三表远传费用 0 0
◆ 有线电视 0 0
◆ 电话 0 0
◆ 宽带网 0 0
◆ 0
类型2主体
类型2 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 基底面积 0 0
◆ 护壁护坡 0 0
◆ 桩基础 0 0
◆ 桩基检测费 0 0
◆ 降水 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础
◆ 砌体 建筑面积 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 屋面防水、厨卫防水
◆ 其它 建筑面积 0 0 脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目
◆ 0
3 门窗工程 0 0
◆ 单元门 单元数 0 0
◆ 入户门 户数 0 0
◆ 户内门 户数 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 大堂精装修 单元数 0 0
◆ 电梯厅装修 电梯厅数 0 0
◆ 单元入口装修 单元数 0 0
◆ 楼梯间 楼梯间面积 0 0
◆ 外立面装修 建筑面积 0 0
◆ 外墙外保温 建筑面积 0 0
◆ 屋面 建筑面积 0 0
◆ 栏杆 0 0
楼梯栏杆 楼梯间数量 0 0
阳台栏杆 户数 0 0
私家花园栏杆 底层户数 0 0
空调板装饰 户数 0 0
◆ 0
5 室内装修 0 0
◆ 厨房装修 0 0
◆ 卫生间装修 0 0
◆ 厅房装修 0 0 含窗台及护栏
◆ 阳台露台地面 0 0
◆ 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 0 0
给排水 0 0
直饮水系统 0 0
热水系统 0 0
◆ 室内采暖 0 0
◆ 室内燃气 0 0
◆ 室内电气工程 0 0 含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋
◆ 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 通风空调系统 0 0
◆ 电梯供货及安装 0 0
◆ 发电机供货及安装 0 0
◆ 消防系统 0 0
水消防系统 0 0
电消防系统 0 0 烟感、温感、报警、消防广播
气体灭火系统 0 0
防排烟工程 0 0
◆ 人防设备及安装 0 0 密闭门、气体过滤装置
◆ 0
3 弱电系统 0 0
◆ 居家防盗系统 0 0
◆ 对讲系统 0 0
◆ 三表远传费用 0 0
◆ 有线电视 0 0
◆ 电话 0 0
◆ 宽带网 0 0
◆ 0
类型3主体
类型3 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 基底面积 0 0
◆ 护壁护坡 0 0
◆ 桩基础 0 0
◆ 桩基检测费 0 0
◆ 降水 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础
◆ 砌体 建筑面积 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 屋面防水、厨卫防水
◆ 其它 建筑面积 0 0 脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目
◆ 0
3 门窗工程 0 0
◆ 单元门 单元数 0 0
◆ 入户门 户数 0 0
◆ 户内门 户数 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 大堂精装修 单元数 0 0
◆ 电梯厅装修 电梯厅数 0 0
◆ 单元入口装修 单元数 0 0
◆ 楼梯间 楼梯间面积 0 0
◆ 外立面装修 建筑面积 0 0
◆ 外墙外保温 建筑面积 0 0
◆ 屋面 建筑面积 0 0
◆ 栏杆 0 0
楼梯栏杆 楼梯间数量 0 0
阳台栏杆 户数 0 0
私家花园栏杆 底层户数 0 0
空调板装饰 户数 0 0
◆ 0
5 室内装修 0 0
◆ 厨房装修 0 0
◆ 卫生间装修 0 0
◆ 厅房装修 0 0 含窗台及护栏
◆ 阳台露台地面 0 0
◆ 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 0 0
给排水 0 0
直饮水系统 0 0
热水系统 0 0
◆ 室内采暖 0 0
◆ 室内燃气 0 0
◆ 室内电气工程 0 0 含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋
◆ 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 通风空调系统 0 0
◆ 电梯供货及安装 0 0
◆ 发电机供货及安装 0 0
◆ 消防系统 0 0
水消防系统 0 0
电消防系统 0 0 烟感、温感、报警、消防广播
气体灭火系统 0 0
防排烟工程 0 0
◆ 人防设备及安装 0 0 密闭门、气体过滤装置
◆ 0
3 弱电系统 0 0
◆ 居家防盗系统 0 0
◆ 对讲系统 0 0
◆ 三表远传费用 0 0
◆ 有线电视 0 0
◆ 电话 0 0
◆ 宽带网 0 0
◆ 0
商业主体
商业 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 基底面积 0 0
◆ 护壁护坡 0 0
◆ 桩基础 0 0
◆ 桩基检测费 0 0
◆ 降水 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础
◆ 砌体 建筑面积 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 屋面防水、厨卫防水
◆ 其它 建筑面积 0 0 脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目
◆ 0
3 门窗工程 0 0
◆ 单元门 单元数 0 0
◆ 入户门 户数 0 0
◆ 户内门 户数 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 大堂精装修 单元数 0 0
◆ 电梯厅装修 电梯厅数 0 0
◆ 单元入口装修 单元数 0 0
◆ 楼梯间 楼梯间面积 0 0
◆ 外立面装修 建筑面积 0 0
◆ 外墙外保温 建筑面积 0 0
◆ 屋面 建筑面积 0 0
◆ 栏杆 0 0
楼梯栏杆 楼梯间数量 0 0
阳台栏杆 户数 0 0
私家花园栏杆 底层户数 0 0
空调板装饰 户数 0 0
◆ 0
5 室内装修 0 0
◆ 厨房装修 0 0
◆ 卫生间装修 0 0
◆ 厅房装修 0 0 含窗台及护栏
◆ 阳台露台地面 0 0
◆ 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 0 0
给排水 0 0
直饮水系统 0 0
热水系统 0 0
◆ 室内采暖 0 0
◆ 室内燃气 0 0
◆ 室内电气工程 0 0 含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋
◆ 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 通风空调系统 0 0
◆ 电梯供货及安装 0 0
◆ 发电机供货及安装 0 0
◆ 消防系统 0 0
水消防系统 0 0
电消防系统 0 0 烟感、温感、报警、消防广播
气体灭火系统 0 0
防排烟工程 0 0
◆ 人防设备及安装 0 0 密闭门、气体过滤装置
◆ 0
3 弱电系统 0 0
◆ 居家防盗系统 0 0
◆ 对讲系统 0 0
◆ 三表远传费用 0 0
◆ 有线电视 0 0
◆ 电话 0 0
◆ 宽带网 0 0
◆ 0
各类产品建筑标准
建 造 标 准
类型1 类型2 类型3 商业
结构及初装修 结构形式 框架
层数\层高 层\
基础形式 独立基础
平屋面\斜层面 斜屋面
户内平层\错层\复式 1-3楼平层，4、5楼为跃层复式房
单元间有高差\无高差 无高差
外墙 200mm厚粘土空心砖
内墙 100mm厚粘土空心砖
屋面防水 厚聚氨脂涂料防水层
厨卫防水 厚聚氨脂涂料防水层
外墙防水 无单独防水层、涂料防水
屋面隔热 30mm厚聚苯板
门窗工程 单元门
入户门 钢质防火防盗门
阳台门 铝合金门
户内门 模压门
窗 铝合金50平开窗、带纱、中空玻璃
公共部位
精装修 外墙装饰 面砖、涂料
外墙保温
单元入口装饰 花岗石
屋面装饰 英红瓦屋面、钢制成品雨水天沟
电梯厅装饰
大堂 楼地面装饰
墙面装饰
天棚装饰
楼梯间 楼地面装饰 防滑地砖
墙面装饰 乳胶漆
天棚装饰 乳胶漆
栏杆 楼梯栏杆 铁花栏杆
阳台栏杆 预制装配式铁花栏杆
私家花园栏杆
空调板装饰 铁艺百叶
室内装修 厅房 楼地面装饰 乳胶漆
墙面装饰 花岗石
天棚装饰 乳胶漆
窗台及护栏 不锈钢
厨卫 楼地面装饰 防滑地砖
墙面装饰 面砖
天棚装饰 铝扣板吊顶
门槛 大理石
厨卫设备 抽油烟机、煤气灶、排气扇
橱柜 人造石台面、防潮板、含冼菜盆
烟道 成品
阳台 楼地面装饰 防滑地砖
墙面装饰 同外墙
天棚装饰 采用外墙涂料
室内给排水 给水管材 立管PPR、户内PPR、排水UPVC
洁具及五金件 国产全套
室内供暖 无
室内燃气
室内电气 穿管布线 UPVC管、BV普通导线
配电箱\电表箱 西门子配电箱、组装电表箱
开关插座 松本
灯具 阳台吸顶灯、厨卫筒灯
室内通风空调
高压配电
发电机
电梯
室内消防
弱电系统 居家防盗
对讲系统 有
三表远传 进口非可视
有线电视 有
电话 无
宽带网 有
室外给排水
室外智能化 停车管理系统
小区闭路监控
周界红外防越
小区门禁系统
电子巡更系统
园林环境 绿化
建筑小品
道路及广场
围墙
室外照明
零星设施
胡宏:
仅装修房
填表指引
填表指引
1、 本表适用于新项目成本测算、项目定位成本测算、目标成本测算的统一格式。
2、 本表填报的主要责任部门为成本管理部。其中规划指标需设计部配合，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定；报批报建费根据项目发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。
3、 第一级的八大类成本项目及其下的第二级成本项目为集团统一设定，第三级以下的成本项目可根据实际情况进行调整。
4、 开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用，请财务部提供。
5、 成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。
6、 成本汇总表的总价从各表自动取数，并根据项目的一般分摊原则设置了分摊公式（已在备注中说明），如不符合项目的实际情况请自行修改公式；
7、 项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。
8、 可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。
9、 地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并根据售价决定是否需要分摊其它六类公摊费用。如其不可售时，其建安成本应全部作为配套设施费全部摊销。
10、 新项目成本测算时，该表应以连同财务测算部分在新项目发展小组实地调研前两天用电子邮件发送到总部财务部成本组。并尽量提供如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目的结算成本、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。
11、 项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。
