涟 水 房 地 产 市 场 调 研 报 告
南京××房地产营销顾问有限公司
2007．12
目录
前言-----------------------------------------------------------3
第一篇、宏观市场调查研究----------------------------------------3
涟水县区域状态分析------------------------------------------4
涟水县城市建设规划------------------------------------------5
现状用地布局与特征------------------------------------------6
城市用地发展方向--------------------------------------------6
涟水经济开发区概况------------------------------------------6
第二篇、涟水县房地产市场状况调查分析---------------------------8
市场现有项目调查-------------------------------------------9
区域楼盘调研分析-------------------------------------------13
未来市场可供给状况-----------------------------------------16
客户购买行为浅析-------------------------------------------18
第三篇、项目分析及建议-----------------------------------------20
项目SWOT分析----------------------------------------------20
户型建议---------------------------------------------------22
第四篇、商铺区域结构调查与分析-------------------------------24
区域商业调查与分析----------------------------------------25
涟水商业总体业态特征--------------------------------------28
一：前言
2007年，国家的各种宏观调控政策好像并没有影响到涟水房地产的火热，由于房地产投资观念的增强使得涟水的房地产市场出现了有史以来供不应求的现象，房价在2007年开始大幅上升，“买房”变成了“抢房”，连空置房也得到了空前的消化。2007年涟水的商品房住房的均价以2200元左右告终。不平凡的2007年成为涟水房价的拐点，市场的火热使开发商的热情高涨。随着国家宏观调控的影响渐弱，前期报规受阻项目在07年陆续开工，还有大量以往闲置土地也开始进入开发期，一夜间，涟水又冒出众多的大盘和新开发商，因此老百姓观望的心理的确是逐渐消散，大多数购房者坚信房价会继续上涨。从市场来看，截止到2007年12月份，2000元/平米的住宅基本绝迹，普通多层的均价在2000元以上，电梯公寓的价格已突破2300元，并且价格还在持续上涨的过程中……
因此2007年，不论从政府规划设计还是从市场表现来看，涟水房地产市场正面临前所未有的大好局面。从市场的发展趋势来看，持续稳定健康发展仍然是涟水房地产市场今后一个时期的主旋律。
市场宏观调查研究
涟水县区域状态分析
涟水地处江苏省北部，位于淮河下游，全县总面积1676平方公里，总人口103万，辖19个乡镇，11个办事处，1个工业开发区。是远近闻名的“读书之乡，教育大县”，全国商品粮生产基地、全国平原绿化先进县、江苏省级生态家园示范县。
交通。县内有5条省道、3条国道在境内汇合，宁连（南京－连云港）一级公路、同三（黑龙江同江－海南三亚）高速、京沪高速纵贯全县，新长（新沂－长新）铁路、京杭大运河离县城仅25公里，交通枢纽地位已经确立。特殊地理位置和便捷的交通体系，正承南启北、联结东西，现在已经东融上海经济圈、西接胶东经济圈、主欧亚大陆东桥头堡连云港（90公里）只有45分钟的行程，到南京（190公里）需2个半小时，至南京禄口机场行程不到3小时，到大都市上海（450公里）只需4个小时，到北京（780公里）只需8小时。拥有国家四级航道－盐河，北经灌河入黄海，南连京杭大运河入长江，航运能力500吨。县内全面实现县乡道路黑色化。
基础设施：四横四纵”的城区道路布局，横贯城市东西南北，“四横”为炎黄大道、红日大道、常青大道、今世缘大道，“四纵”为淮浦路、涟州路、安东路、金城路。10余条主次干道进一步改变了城市交通状况。“北行政、南教育、东贸易、西工业”的城市格局已经形成。
县内地势总的趋势是西南高，东北低。其中以南部废黄河堤内滩地地势最高，一般都在黄海高程10-15米左右。涟城、保滩一带地势最高，一般在黄海高程14米左右以上，东北逐渐降低。县境东北西北各有一个盆状洼地，真高都在5米以下。县城规划区范围内地形，同样是西南高（12-13米），东北低（米），老城区涟漪湖附近最低，标高仅有7米。
主要资源：农业资源:常年农作物复种面积220万亩以上，是全国粮食生产百强县、全国商品粮生产基地县，常年粮食总产65万吨以上，油料产量8万吨以上。经济作物种植面积80多万亩。全县活立木蓄积量达300万立方米以上，年可采伐量20万立方米以上，森林覆盖率%。
工业门类比较齐全 已形成造、化工、纺织、建材、医药、电子、机械、食品等10多个门类500多个品种的较为齐全的生产体系，其中出口产品50多种。酒业是本县工业经济的支柱，年产白酒达6万吨，啤酒1万吨。纺织工业基本形成纺纱、织布、服装加工一条龙。化学工业主要有医药化工、塑料化工和“两肥”化工。
涟水县城市建设规划
城市规划区范围：为涟城镇、朱码镇(含小李集)镇域范围。规划区面积约200平方公里。城市规划区是城市规划统一管理达到的范围。城市旧区范围：东到金城南路，南至废黄河，西到淮浦路，北至红日大道。
城市建设目标：城市人口(县城)：近期18万人，远期28万人。城市建设用地：近期2l平方公里。远期32平方公里。
人均居住水平：城市居民近期25㎡／人。远期30㎡／人，(2003年现状为21．6㎡／人。（均为居住建筑面积)。
第一条城镇体系发展总体目标：一个中心城市——涟水县城，为涟水县域中心城市，规划城市人口28万人。二个重点中心镇——高沟镇．规划城镇人口 6万人；五港镇(3万)。
、现状用地布局与特征
1、老城区在废黄河与涟东总干渠之间，以涟漪湖为中心，周边式布局，工业、仓库等现状布局较乱。
2. 80年代在老城区基础上向北发展，安东路、淮浦路是向北线型发展的纵向轴。
3. 90年代红日路、炎黄大道是城市向北成片发展的横向轴，使城市由线型向北演进到成片开发新区。
4. 2000年以后淮浦路以西按规划开发成片工业区，工业布局开始由分散到集中。“西工、东教”的布局构架初步形成。
5. 现状用地布局的特征，已经是包含二河二渠、水网城市的布局结构。
、城市用地发展方向
根据城市用地条件的综合评定，县城用地发展方向主要向西，其次向北。发展方针拟定为“南优、北延、西扩、东拓”。即南面已到废黄河没有发展余地，但应优化布局；城市用地主要向北延伸向西扩大；西部扩大工业区，东面拓展教育与生活用地。
确定城市发展用地的6个条件：
1. 用地条件：城区西北用地开阔、平整、地势较高。
2. 交通条件：原有对外交通主要出入口在老城以西(淮涟路)，新出入口在炎黄大道向西接宁连高速公路。
3. 地形标高：城区地面高程在8－9m，南高北低，西高东低。
4. 工程地质条件：根据涟水建筑设计院提供的资料，在老城区以北，涟东总干渠到盐河之间的大片土地上，工程地质划分为C区，是仅次于A区，而高于B区的地质条件，一般地基承载能力为14-16吨/㎡，天然地基基本上满足4－5层楼房的基础设计要求，较高建筑物可采用柱基础或砂石挤密法施工。
6. 基础设施条件：发展用地内的道路骨架已初步形成，淮浦路、涟东路、炎黄路、红日路等一批新道路建成。新水厂的水源在西边盐河。
涟水经济开发区概况：
江苏涟水经济开发区成立于2000年6月，全区占地面积25平方公里，目前已开发面积8平方公里。2006年4月份，被江苏省政府批准为省级经济开发区，同年10月份，被中国商帮峰会组委会、长三角经济社会研究会、浙江浙商研究会等评审机构评为“长三角十大最具投资潜力开发区”。 江苏涟水经济开发区位于涟水新城区，宁连一级公路涟水入口处，苏北主航道横贯南北，区位优势独特，水陆交通便捷。开发区规划面积平方公里，以盐河和宁连路连接线为界，整体上划分为东区、西区和化工区三个自然区。
开发区立足高起点、全方位开放开发，以服装纺织和农副产品深加工为主导产业，发展机械电子、新型建材和生物医药等产业项目，目前已有一批外资项目、内资项目落户开发区。目前已有来自美国、日本、韩国、台湾、香港等国家和地区的1 5个外资项目和6 0个内资项目落户，取得了良好的经济效益和社会效益。
配套设施日臻完善。至目前，该区已累计完成基础设施投入达亿元，开发面积累计达8平方公里，累计新增道路长达34公里，供水管道公里，排水管道公里，供电线路48公里，绿化面积20万平方米，东区形成 “五纵六横”道路框架，西区形成“四纵七横”的道路框架，化工区形成“一纵两横”道路框架。在已开发的8平方公里范围内已实现道路、供电、供水、排水、电信、有线电视和场地平整“六通一平”。
2006年，全区实现GDP12亿元，较上年同比增长%；完备成工业总产值亿元，同比增长%；实现开票销售收入亿元，同比增长%；实现地方一般财政收入5500万元，同比增长%；开发区全年工业用电量达亿度，同比增加7000万度；企业用工达万人，同比增加5900人；全年新增列统企业22家，全区列统企业发展到145家；新增销售额超亿元企业7家，总数达13家。
二、涟水县房地产市场状况调查分析
2006年，县政府共推出了16宗住宅土地。2004年底的房价还不到1000元/平方米，经过2006年的一个高速上涨期，县城繁华地段商品房住宅平均价格1800元左右/平方米。价格步入平稳期。现沿涟水大大小小已经开出了近10个住宅项目。
2007年，将有多块住宅土地相继开发。一个新的开发热点是位于红日大道两侧，以新市民广场为中心的区块。代表性项目有府前小区和府后小区两个楼盘，都是要打造涟水最高档的小区。府前小区项目前期规划设计做出了首创水景景观社区。府后小区项目打算做涟水首家有煤气配套，大型会所的人文社区。两个项目都将在2007年推出，平均价格在2300元/平方米左右。
从上图看出，涟水房地产遍布整个县城，但主要集中在涟城镇和开发区，涟城镇因是涟水中心，各种市政配套齐全，时代超市、建行、中行、工行、县院、等是本区房地产发展的重要卖点。地段配套的重要点在此可见一般。本区是涟水县的新兴区，虽然市政配套尚不完善，但是开发区的规划建设使本区成为一个新的市中心，而众多新建小区也将此来吸引客户，如比金城名门、阳光嘉园、炎黄嘉园、富贵花园红日大道规划的商业街也会为本区提供生活配套，本区的房地产发展前景看好。但是随着市区房地产开发的逐渐饱和，涟水房地产开发重心将转开发区，而现在开发区房地产的发展也说明了这一现象。
市场现有项目调查
竞争个案
细目
安东商业广场
温州商城
君悦华城
金城名门
阳光嘉园
炎黄嘉园
富贵花园
涟州花园
府前御景园
项目地址
安东路9号
常表路37号
炎黄大道
红日路金城路交汇处
炎黄大道涟水四中西侧
炎黄大道和安东路交汇处
炎黄大道和安东路交汇处
涟州路东侧
沿红日大道和涟水路交汇处
区 属
老城区
老城区
开发区
开发区
开发区
开发区
开发区
新老城区交接处
开发区
开 发 商
涟水万通房地产开发有限公司
浙江浙瓯房地产开发有限公司
江苏佳惠置业
涟水华联房地产开发有限公司
江苏上水创业园开发有限公司
涟水润美房地产开发有限公司
涟水运盛房地产开发有限公司
涟水金彩房地产开发有限公司
涟水帝豪置业
建筑面积
8万平方，其中商业5万平方
8．5万平方米，商业3万多平米，5栋多层1栋小高层住宅
23万平方，一期8万方
25万平方
万方
一期8万平方
20万平米
13．6万平方
26万平方，1700户
本期户数
99套商铺，住宅175套
本次推出6栋多层约2百多套，
一期11月开盘
一期187套住宅已交付，现售二期438套住宅。
一期准备推出200多套多层住宅，尚未开盘
主力面积
90~120平方
108~140平方
90~128平方
平方
107~143平方
主力总价及去化
沿街商铺现18000~33000元/平米，内铺12000~13000元/平米，5年8%返租。
二层内铺（时代超市）5600元/平米15年8%返租5年可退铺。沿常青路门面18000元/平米，小区东侧门面11600元/平米，西侧门面12500元/平米。
本次开盘200多套已去化70%
本次三期
一期11月份开盘
二期在售
销售均价
住宅：均价2200
住宅2100~2200
2100~2200元/平方
2100~2200元/平方
开盘2168元/平方，现2200左右
元/平方
元/平方
均价2100~2200左右元/平方
产品特色
老城区老商业中心，集中商业街，
老城区商业中心，有主力店时代购物中心
开发区版块，水景住宅学院式主题社区
开发区版块，小区外立面档次较低，无明显特色。
小区三面配套商业，沿红日路有商业街，
社区配套
一楼4000平米精品城，苏果超市，肯德基，地下负一层有6000平米小商品市场（现正在招商，元/平），二期规划有美食街
时代购物中心
双会所，欧风商业街，图书馆，幼儿园，
小区大部分为多层住宅，沿红日路有四栋小高层及底商。
周边有主题公园，政府办公大楼，公安局等政府单位
生活设施
老城区配套全
老城区配套全
本项目路南面。东面邻金城路有沿街中小型店面，
邻近安东路商业区，配套较全里交通便捷
安东商业广场效果图： 君悦华城效果图：
炎黄嘉园效果图：
区域楼盘调研情况分析
a、楼盘规模
"汤珈铖"汤珈铖从上图可看出，目前涟水5万平方米以下小型项目较少；5万平方米左右的中型项目仅有安东商业广场和温州商城项目；10万平方米以上的则有金城名门、阳光嘉园、炎黄嘉园、富贵花园、涟州花园、府前御景园、多个楼盘，属于大盘范畴，这说明涟水的房地产发展已具规模，开发商也开始开发大型项目以适应这一市场现状。
b、楼盘业态
根据调查结构显示，涟水的楼盘的规划设计多以多层+（小高层）复合物业形态为主，个别楼盘只规划小高层（安东商业广场）建筑；规划中均有自行车库和汽车库之分，个别楼盘还规划有幼儿园或会所等配套建筑物；而大部分调查的项目都有规划底层2—3F的商铺或单独几层的商铺，以便为业主日后提供生活便利。
c.区域楼盘景观布局
根据调查可看出涟水的开发商在开发楼盘，已将楼盘品质列入了重要的开发要素，景观越来越引起居民的重视，几乎所有的小区都做有组团景观设计。府前御景园除了做景观组团或绿化设计之外，还在小区中央做了一条人工水系；并引进活水供业主赏玩；而阳光嘉园、炎黄嘉园河更致力于将小区打造成涟水景观社区，由此可见涟水房地产在日趋成熟的同时，并没有忽略楼盘的品质开发。
d.区域楼盘建材情况
由调查得知，涟水在楼盘建设中多层以砖混为主，小高层以框架结构为主，毛坯交付，外立面形势还处在不断发展的阶段，多以天然石材或涂料刷面，部分楼盘的外立面从色彩及建筑形式等方面已比较成熟，色彩明亮，有现代感、跳跃感，另外还配有单元可视对讲门、入户防盗门等建材标准。这说明了当地的开发商不再单纯盖楼房，而是将其作为一个品质性的产品在做了。
e.区域户型配比及优惠政策
根据市场调查可看出，涟水的房型以二房、三房为主，基本集中在80—140平米左右，面积最小的在70平米左右的两室一厅，面积最大有160多平米的四室两厅。户型也基本以三室两厅一卫、二室二厅一卫为主力户型，二室二厅多集中在80—100平米左右,三室二厅多集中在100—120平米左右。而根据市场调查，在去化的房源中，也以面积适中的二房和三房去化较佳，而相对的一些大面积的户型因为总价过高，面积浪费过多而不受客户青睐，在去化上有一定的难度，因此各项目在价格上有不同的优惠措施，如富贵花园楼盘一次性付款可优惠三个点即九七折，而银行贷款也可优惠两个点即九八折，其它几个小区如金城名门、阳光嘉园、炎黄嘉园、等一次性付款都可优惠；这也从侧面反映了各项目开始用系统的策划模式操作项目了。
f.区域楼盘物业管理
通过市场调研得知，物业管理越来越被涟水市民所重视，目前涟水市场的不少项目聘用正规的物业公司或是自己旗下成立专门的物业公司对小区进行管理，从一系列的安防系统到24小时保安人员的到位，部分楼盘聘请了专门的物业管理公司做物业顾问，都说明了涟水的房地产市场竞争已转到软件服务上来了。但是虽然开发商具备这种意识，但是还缺乏一定的执行力度，外来人员进出小区保安人员并未上前仔细盘问，尤其是在个别小区装修期间，人员出入较杂，存在较多的安全隐患，但是却不见各物管公司进行严格的管理，因此在物管这方面各开发商还需再加强。
g.区域楼盘营销投入
在调查的过程中发现，涟水各项目大部分都有聘请专业的代理公司进行楼盘销售，多个楼盘均聘请南京、宁波公司进行销售代理，另外每个项目都专门搭建了售楼处，内分销售区、谈判区、休息区，沙盘、户型模型、谈判桌椅、控台、销平、销海等销售道具；广告表现形式也比较丰富；这也说明了开发商在媒体上除了传统的宣传手段之外也开始趋向选择多元化的表现形式了，而且还通过各种手段增加来人量及项目的知名度； 这些都说明了涟水的房地产已经越来越趋于成熟了，淮安07、08年的房地产将会继续之前的发展势头。
h、付款方式
各楼盘都可提供7成30年按揭贷款和一次性付款两种方式，但本次市调结果显示，客户群选区较多的付款方式为分期付款。
2．3未来市场可供给状况
07－08年涟水县土地预计出让情况
05—07年土地出让情况比较表（单位：亩）
小结：
据统计， 07年出让但还没有开发的土地总量达到了亩（约190万平方米），其中商住类用地亩（约182万平米）。近几年的出让土地情况中了解到：07年出让土地的涨幅为%，总量在不断的增加，销售也随之而来加大难度。这些土地主要集中于新城区，县中心的量相当小。
2．4、客户购买行为浅析
购房意图：改善居住环境和解决住房问题成主流
虽然市场高空置率和供大于需的表象，但更大的影响是投资客的心态，而对于真正需求自住型买家，改善居住环境和解决住房问题仍然成为最大购房者的心声。
家庭结构：三口之家引导后续户型面积的设计
由于外来人口少，县城长住人口基数不足30万，形成二手房市场的不活跃，形成涟水一个典型的购房习惯特征：当地人购房时喜欢一步到位，即便是未婚还是新婚，都想买三房的房子，免得以后换房麻烦。这种特征无疑给户型设计配比提供了方向。
价格承受力：15-30万房屋总价最具关注度
调查中，购房者总价承受力明显分成两个档位，第一档控制在：15万-30万元/套（毛坯）；第二档控制在40万左右，其次，单价制在2100-2500元/㎡（毛坯）为最好。
单套平层建筑面积：130-140㎡的“大三房”最畅销，100-120㎡的小三房也走销
户型应以三房两厅两卫，120-140㎡/套的“中三房”为主，向下兼顾90㎡以下的两房两厅一卫，向上兼顾100-120㎡的“小三房”；
影响购房的因素：房产价格、生活配套和景观，
有60%以上的被访者以价格作为购房首要考虑的先决条件，随着购房理念的日益成熟和房产市场的发展，购房者对于园林景观、生活配套的要求正变得日益突出，而不是一昧单纯强调地段和价格，可以肯定的是，日后影响涟水购房的因素将表现在一个小区的综合性价比。
对于地段的看法，由于城市规模较小，居民生活半径不大，所以地段要素相应变得较弱，此外，对于教育的重视程度高于其它同等级城市。而对于开发商品牌背景较为淡薄。
通过本次对涟水县房地产市场初步调查，根据过往的经验与理解，我司对涟水县的房地产产品开发情况归结如下：
1． 由于椒江区房地产市场呈现供大于求的状况，实际上在投资型买家大部分撤离本地房产市场后，其性质开始从投资型向自住型实现逐步过渡；
2． 总价承受力明显分成两个档位，房者总价承受力明显分成两个档位，第一档控制在：15万-30万元/套（毛坯）；第二档控制在40万以上。
3． 单价承受力控制在2100-2500元/㎡（毛坯）；
4． 户型需求以三房两厅两卫，120-140㎡/套的“中三房”为主，100-120㎡的“小三房”为第二主力户型，向下兼顾90㎡以下的两房两厅两卫。
5． 从目前本项目所处地块的情况看，由于周边的生活气氛尚未形成，再加上周边已开发有相当规模的中、高档住宅小区，如果再开发同类型的产品，只会增加本项目日后的销售压力，同时在市场上的关注度也不会太高，因此，结合各方面的综合因素以及日后的远景规划，我司认为本项目的开发应向中高端方向发展，这样在以后的市场竞争当中才具备较强的竞争实力。
三、项目分析及建议
3．1、项目SWOT分析
综合上述各方面的调查与研究，根据有涟水县房产市场的研讨结论，并结合本项目的实际情况，项目的SWOT分析如下：
S——优势分析
本项目所处的开发区具有发展潜力。
本项目在交通方面具有优势，可快速到达各个方向，交通通畅，出行便捷。
10余万平方米大盘，具有规模效应。
本项目发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。
Weakness——劣势
配套稍有欠缺，周边人气不够旺，对商铺销售有碍。
与同区域内项目比较，属于次一级地段。
Opportunity——机会点
正处在涟水县房地产兴起的阶段；
相邻区——开发区的开发改造，会带来相应的生活配套；
外国语学校等聚集在项目所在区，有一定的人文氛围；
通过多种有效手段可以最大程度地获得政府支持和媒体的关注，更有利于整合多种有利资源，使得本企业在公众的形象得到大大提升，并能极大程度地建立公众对本项目未来发展的信心，从而带动商业、服务业等一系列配套的繁荣。
Threaten——威胁
随着多项打压地产的行政出台，有可能对全国房地产形势产生“利空”影响。
邻近区域多个竞争个案的开发形成市场竞争。
入市时机晚于竞争个案造成潜在客户的流失
因处在房地产价格的上升期，需要一定的市场适应时间，可能造成的销售困难。
3．2、户型建议：
我司认为本项目应以产品开发作为主要研究方面，打造既可满足市场需求，又能体现本项目开发特色的产品，相关开发建议如下：
按照本项目地块的基本资料，要打造满足市场需求的适合产品，我司认为在进行前期规划的时候，应从产品开发上进行多方考虑，而在总体规划、户型设计及配比方面，应考虑以下因素：
1． 本项目位于开发区，距市中心区域稍为偏远，目前人气及生活气氛尚未形成，因此，在总体规划上需考虑生活配套等方面的需要；
2． 按引领市场为开发理念的原则，在户型设计上应突破涟水市场现有产品，打造具有强烈新明特色的户型产品，设计上应糅合面积、功能、性价比等各方面因素，打造具有综合质素高的产品；
3． 本项目的开发定位应为中高端档次；
4．从市场调查所知现时市场对户型面积范围的要求，本项目的主力户型面积范围应锁定在60－160平方米；
综合上述因素，我司认为本项目的户型分类和设计要求如下：
1、户型：二房一厅一卫
面积范围：60--80平方米
说明：该户型以面向单身买家和投资客为主，是本项目拓宽客户源的有效补充，同时对本项目日后的提供量化及速度的保证；目的是为了在销售总价不会有大幅提高的前提下，使该户型成为享受型的小户型，满足目标客户群的享受需要。
2．户型：三房二厅一卫
面积范围：90--110平方米
说明：该户型以面向实用型的新婚或小三口之家的买家为主，也是本项目的主力户型。由于面对的目标客户群以首次置业者居多，而该部分客户群均是涟水市场上自住性需求的刚性主体，在考虑到其经济收入、承受购房总价等各方面的综合因素下，因此，户型的面积设定不应过大，设计上以紧凑型为主，但为增加户型的竞争力，可在某些使用功能上进行优化，如客厅南北对流、两房朝南、双阳台、全明厨卫等。
3．户型：三房二厅二卫
面积范围：120--130平方米
说明：该户型是三房二厅一卫户型的提升版，在本次调查中发现，现时市场上购房需求的主流集中在120－140平方米的范围，而据预测这一需求在未来的发展中不会出现较大变化，目的是为了满足改善居住环境或追求享受型的买家的需要；户型设计方面，由于现时市场上130－140平方米的主力户型放量较多，但很多户型的设计都不尽完善完美，因此，可在上述110平方米户型设计的基础条件上，增加更多的优化元素，如飘窗设计等，提高该户型在市场上的竞争力。
4．户型：四房二厅二卫
面积范围：140--160平方米
说明：该户型是本项目标准层户型中的最高端产品，面向的客户群以高端消费人群为主，主要是涟水县里的企业管理高层人员、私营企业主等，他们所需要的是宽敞舒适的生活空间，并且有高质素的生活享受，因此，在户型设计上除了考虑空间布局等因素外，还需要增加更为吸引性的功能，如大型景观阳台、走入式衣橱等。由于在市场调查中发现涟水市场上开始出现二次置业呈现微幅增长的趋势预计未来二次置业的数量将会逐渐增多，因此，该户型的设置是为了面向具有这一需求的客户群；户型设计属于紧凑型的四房设计，但各方面功能须达到最优化的设计，是体现本项目中高端档次的主力产品。
户型比例建议
综合上述本项目基本资料与户型设计建议，我司建议相关户型配比如下表：
户型种类
总体比例
二房二厅一卫
35％
三房二厅一卫
25％
三房二厅二卫
25％
四房二厅二卫
15％
合计
100％
据以上调查分析可以看出，目前涟水县消费者对住宅的要求日益提升，不再只是单一的满足居住，而是希望把住宅营造成享受生活的场所，一个反映个人品位的地方，所以住宅户型的设计既要满足采光、通风、生活习惯、实用性、购买力等方面的因素。从目前的市场来看，涟水房地产市场的发展呈现出以下几个趋势：一：住宅小区规模化、科技化发展；二：房型面积合理的多厅室结构住宅将成为消费主流；三：小高层物业将受到消费者的青睐
总之，由于涟水高端住宅客源相对较少，而竞争对手众多，在激烈的竞争下，应该从各方面来促进楼盘的销售，只有在产品的规划设计和细节上下足够的工夫，才能为销售打下良好基础。随着市场的进一步发展，以人为本的设计理念已成为供应市场的主旋律。关注消费市场的变化及趋势，设计合理的住宅，将会丰富市场，创造更多的消费空间。
四、商铺区域结构调查与分析
涟水县城所有项目的商业氛围比较差，大部分的商业用房空置。很多项目都是买一层送一层。例如汽车站东侧的城市花园小区，两年前门面房只有3800元/平方米并且买一层送一层（一层层高3米，二层层高米）。位于市区繁华地段的白鹭花园一期在2006年已经入住，沿街的门面房还大多没有营业。
目前涟水商业主要安东路一条街。安东路的商业是涟水县配套齐全，购物方便，购物休闲集中的城市中心商圈，主要以满足人们日常消费为主。以大型商场、专卖店、超市、步行街、小型街铺为主要商业形态，包括餐饮、服装、珠宝电器、化妆品、酒店宾馆等，经营档次在当地相对较高，客户范围涉及全县，以超市为龙头，街边分布着大量的专卖店，是涟水目前最繁华的商业街区，吸引了大量年轻消费群体，代表了涟水当今的消费水平，是目前涟水人气最旺，经营档次最高，级别最高的城市中心商圈。
4．1、区域商业调查与分析：
在涟水市中心最具规模和代表性的商业项目分别是安东商业广场和温州商城：
安东商业广场：安东商业广场位于涟水安东中路东侧，渠北路北侧，该区域是涟水县城中心地段，也是商业的黄金地段，绝版宝地。安东商业广场由涟水万通房地产开发有限公司投资兴建。该项目总建筑面积约80000平方米(包括一层地下室建筑面积)，其中商业建筑面积约50000平方米，商务办公楼建筑面积约10000平方米，公寓楼建筑面积约20000平方米。该项目总投资约亿元，建筑总高度约60米。整幢建筑主体为四层商务中心(包括地下一层商场)，四至十五层为框架结构的商务楼。二期工程是一期延续补充。一、二期工程各部分功能明确。该项目地理位置优越，配套设施齐全，交通条件完善，三层屋面为休闲绿化带，该项目建成后将成为涟水县城区标志性建筑，包括商场、美食街、休闲广场、娱乐城，建成后将有华润苏果超市和肯德基进驻。是一个集购物、办公、休闲、餐饮、娱乐为一体的综合性大型商业广场。该项目靠马路边的两排门面房已全部售出，当时售价在33000元/平米，目前还剩下北面的门面房和地下小商品市场，靠近北面路段的门面房售价万/平米左右，地下市场价格在万/平米。
安东商业广场商业规划图与效果图：
区域概况：
1、区域发展和商业氛围：
该区域基本上是一个经过了几十年发展起来的成熟商业中心，目前该商业中心人来人往，人流量较大同时周边的配套设施较为完善，能满足人们的日常生活所需。路边主要以美容美发、服饰、烟酒、装璜、小吃、日杂用品为主。
2、道路交通和人气：
安东路一带的交通状况相对较好，有中巴车出租车往返于城乡之间，同时由于道路状况良好所以来往的人也相对较多。以安东南路、渠北路为主干道，呈十字型动脉分布，安东南路路况较好，是贯穿城市的主干道，承担着城市南京北方向的大量人流。渠北路也属于城市的主干道，虽然道路环境相对较差，但是也承担着城市东西方向的大量人流。历经多年发展，该区域已是一个比较成熟的大型商业和生活区，所以人气也相对较高。
3、主要消费群：
以城区居民为主要消费群体，但由于期物品齐全，因此也是城市周边人群进城消费的首先地。
温州商城：温州商城位于涟水县常青大道县交通局对面，总用地31亩。紧邻商业闹市区，地理位置也比较优越，是涟水县浙瓯房地产开发有限公司于2004年12月16日获得土地使用权，启动建设温州商城。目前已封顶，一期已交付使用。该项目规划总建筑面积万平方米（其中一至二层为商业用房，面积为万平方米，三层以上为5幢多层住宅，计万平方米，一幢16层住宅计万平方米，是集商业、住宅于一体的大型综合商住建筑群。温州商城一楼商铺层高5米，面积在50平米左右。造近常青大道一侧的商铺一楼均价在20000元/平米左右，靠近次干道湖滨路一侧的一楼商铺价格在12000元/平米左右。
区域概况：
1、区域发展和商业氛围：
该区域是涟水县原来的行政中心，县地税局，环保局，计生委，建设银行工商银行等全都坐落于此。也是涟水县比较繁华的一条街。常青大道的商业氛围也较好，档次也比较高，由于是在老市区基础上面发展的新区域，该区域的周边配套已较为完善，档次也较高，完全有能力满足人们的日常生活所需。主要以电动自行车专卖店，小吃店、小超市、美容美发店、休闲食品、服饰、小饰品店为主。
2、道路交通和人气：
常青大道是涟水市中心的主干道，连接着安东南路和淮浦南路，贯穿着城市的东西走向，并且路况较好，但这规划也很留有余地，街道两旁都有很大的发展空间，是涟水道路的典范。由于受到温州商城和整个片区未来发展趋势的影响，便利的交通和完善的配套使得该路段人气相当旺。
3、主要消费群：
该路段以城市居民和周边乡镇的居民为主要消费群体，由于常青路的产品比较显得专业，一般来说都具有很强的针对性的消费者前来购物。
4．2、涟水商业总体业态特征：
1）各业态发展不平衡：大型超市、专卖店分布密集，社区型商业的发展滞后；
2）传统百货转向大型超市：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，被大型超市取代；
3）超市相对是最普遍适合的业态：基本上涟水超市的经营状况都很好，超市在涟水仍有发展空间；
5）电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，电器大卖场将是涟水市场最具潜力的商业业态；
另外涟水商业总体上呈现休闲消费到中心商业街集聚，日常消费在住宅配套商业集聚的特点。由于开发区的住宅不断增加，一些小区的配套商业渐渐完备，近年来的消费逐年攀升，随着开发区住宅入住率的不断提升，给开发区的商业带来了新的机遇。目前在开发区片区已经形成了居家装饰配套专业市场、物流专业市场汽车及修配市场等一系列专业市场。使开发区片区成为多种产业共同发展的综合性产业片区。其中面积在20㎡--100㎡的中小面积商铺市场认购比较热烈，虽然商铺的售价远高于住宅楼的售价，但由于商铺层高大都高于普通住宅，大多在5米，这就有利于业主分隔一层，作为仓库或休息场所使用。
目前开发区在建的几个楼盘也都分别规划了社区商铺，但是由于其项目还在建过程中，住宅还在销售，所以开发区的商铺都尚未开始销售。
从目前的房地产来看，无论是新盘还是在建楼盘都在开发区片区内，可见该片区的房地产开发也逐渐完善。无论是住宅还是商铺都将是市场瞩目的焦点。
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