加,最终形成指标综合得分 。此外,为了消除不同数据指标量
纲的影响,本报告中的各项指标均进⻅了标准化处理,并将得分
映射在0-100之间。指数越⻅,即代表其市场价值越⻅。
及15个⻅级维度。⻅级和⻅级维度权重的确定结合了主观和客观
赋权法,各维度指标数据进⻅
*
⻅量纲处理后,与对应权重相乘相
市场价值指数(MVI)说明
市场价值指数(Market Value Index,MVI)设置了5个⻅级维度
┞阌 Preface
2023年随着市场的全⻅复苏,需求迅猛反弹,国内酒店业
迎来了久违的春⻅,展现出了令⻅瞩⻅的复苏态势。在这
⻅背景下,酒店的供给端与需求端均呈现出哪些新特点?
相较于2019年,酒店市场的格局是否因此发⻅变化?酒店
⻅业如何在新形势下把握市场机会和⻅业趋势? 这些问题
可通过市场价值指数( Market Value Index,MVI)的追踪
及解读回答。
浩华管理顾问公司依托厚海数据平台提出了市场价值指
数(Market Value Index,简称MVI)的概念,旨在通过
量化的数据指标来评价城市、商圈和物业三个维度的酒
店市场价值。在这个指数体系之下,针对城市(city) 层
⻅的市场价值评价称之为cMVI,即城市市场价值指 数。
通过对MVI的追踪,能够全⻅评价酒店市场价值,形成理
性投资判断,理解市场周期特征,掌握市场进⻅节奏,
并挖掘各地市场的独特价值点,制定多元产品和运营策
略。本次报告基于2023年全年数据,深⻅剖析全国重点
⻅⻅线城市和旅游⻅的地的市场供需变化,洞悉城市发
展中酒店市场的⻅期价值机会。
MVI酒店市场价值指数评价体系
* 具体的指标体系及更详细的数据,请参⻅厚海数据平台产业地图
MV I ┞ 俚 锭 漺 ┞┞ ┞
产品供给指数 ×
品牌连锁指数 ×
市场业绩指数 ×
运营健康指数 ×
投资热度指数 ×
2
3
呦┞澚掾
1 供给格局趋稳,⻅线与⻅线城市梯队拉开差距
2023年,国内酒店市场的供给格局进⻅步稳固,⻅线与⻅线梯队之
间的差距愈发明显。上海和北京凭借其庞⻅的供给规模、稳定的
⻅端供给以及⻅品牌渗透率,继续扩⻅领先优势,稳居市场前列。
与此同时,成都、杭州等新⻅线城市在⻅端供给⻅⻅增⻅迅速。然
⻅,尽管部分⻅线城市在⻅端供给上有所提升,其整体规模仍难以
与头部城市抗衡,供给格局的层级分化愈加清晰。
需求波动明显,旅游成为业绩增⻅的主要驱动⻅
受国内旅游需求强劲反弹的影响,⻅沙、成都、重庆等具备丰富休
闲⻅质和旅游资源的城市在酒店业绩表现突出。相⻅之下,⻅旅游
主导型城市场的需求则显得较为缓慢。深圳和福州等以商务活动为
主的城市,受制于商务活动恢复不及预期,市场吸引⻅有所削弱。
与此同时,昆明和贵阳等作为旅游中转站的城市,未能充分受益于
市场流量红利,市场复苏相对逊⻅。这种对⻅之下,旅游消费在当
前环境中下对酒店业绩的助推作⻅凸显,进⻅步拉⻅了不同类型城
市之间的市场表现差距。
投资重⻅转移,存量投资关注度⻅益渐⻅
随着国内酒店市场逐渐迈⻅存量时代,近年来投资重⻅从新增项⻅
逐步转向存量资产,这⻅趋势在⻅线城市如上海、⻅州等地尤为明
显。随着新建项⻅数量减少,市场逐渐趋于成熟,投资者愈加关注
现有资产的翻新和改造项⻅,以提升资产价值和市场竞争⻅。这种
转变不仅反映出国内酒店市场正⻅向成熟,也表明在增量供给放缓
的背景下,存量资产的价值和投资机会⻅益受到重视。
o h i d a t a .c o m
K
E
Y
T
A
K
E
A
W
A
Y
S
2024┞呦┞┞┞┞MVI┞┞
综合来看,排名前五的城市在酒店市场价值指数中表现稳
2024年市场价值指数30城综合指数
2
排
2
名
0年 较
变
2
化
20 2
排
2
名
4年
定,领先优势显著。相⻅之下,排名6⻅30的城市指数波
动较⻅,缺乏稳定性。主要原因在于前五城市的⻅论是供
给端、需求端还是投资端的基础盘稳固,与其他城市差距
显著。⻅其他城市的市场规模基本类似,当年的酒店业绩
成为影响其排名变化的关键因素。具体来看:
排名1-5的城市中,上海和北京占据绝对优势,成都和杭 州
增⻅势头强劲。上海、北京、⻅州、成都和杭州稳居前五,
位于市场价值的第⻅梯队。其中,上海和北京凭借供给
规模、品牌连锁度和投资热度,持续保持领先地位;
⻅州排名较疫前上升⻅第三;成都和杭州紧随其后,均上
升1位。作为新⻅线城市的代表,成都和杭州在供给端表
现出积极的发展势头。
排名6-15的城市中,以度假休闲类城市为主:深圳、三
亚、重庆等10个城市共同构筑了酒店市场综合指数排名
的第⻅梯队。其中,超过⻅半均为度假休闲类城市,因其
在市场业绩的良好表现,榜单排名普遍上升。例如,凭借
独特地貌环境和城市营销爆⻅的重庆,近年来获得卓越的
市场表现,2023年在市场业绩榜单中名列全国前茅。
排名16-30的城市中,需求端仍待复苏:以厦⻅、郑州、 昆
明等为代表的15个城市属于第三梯队,其市场表现在本
年度年略显平淡,业绩基本持平或尚未恢复⻅疫前⻅平。
其中,佛⻅和昆明的排名下降尤为显著,相较疫前均下
降了8位。
需要指出的是,本报告中所列排名是相对于其他城市的名
次。某个城市在某个指标上的排名下降并不意味着该城市
绝对⻅平的下降,很可能是其他城市在该指标上的提升幅
度更⻅,反之亦反。
1 - 1
2 - 2
4 ▲ 1 3
5 ▲ 1 4
6 ▲ 1 5
3 ▼ 3 6
7 - 7
14 ▲ 6 8
11 ▲ 2 9
9 ▼ 1 10
12 ▲ 1 11
15 ▲ 3 12
8 ▼ 5 13
17 ▲ 3 14
24 ▲ 9 15
16 - 16
13 ▼ 4 17
10 ▼ 8 18
18 ▼ 1 19
20 - 20
30 ▲ 9 21
22 - 22
27 ▲ 4 23
28 ▲ 4 24
23 ▼ 2 25
19 ▼ 7 26
26 ▼ 1 27
29 ▲ 1 28
21 ▼ 8 29
25 ▼ 5 30
上海
北京
⻅ 州
成都
杭州
深圳
三亚
重庆
⻅ 沙
西安
苏州
武汉
南京
⻅岛
⻅ 连
厦 ⻅
郑州
昆明
济南
天津
海 ⻅
合肥
沈阳
⻅锡
宁波福
州南昌
哈尔滨
佛⻅贵
阳
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图例说明: ▲ 排名上升 ▼ 排名上升 - 排名⻅变化
注 : 指 数 和 排 名 所 ⻅ 数 据 均 使 ⻅ 前 ⻅ 年 数 据 计 算 所 得 。 本 报 告
中, 2024 年指数和排名的数据统计时间截⻅于2023 年年末;
2020 年排名的数据统计时间截⻅于2019 年年末( 疫 情 前 ) 。
3
成 ⻅
┞绣┞吙闌騣
01 ┞ ┞ ┞ 缕 ┞ 俚
产
端供给
指数
02 ┞ 曵 ┞ ┞ ┞俚
国
端品牌
指数
03 ┞ ┞ ┞ 缥 ┞ 俚
成
付 ⻅
指 数
04 ┞ 觝 ┞ ┞ ┞ 俚
利 润 指 数
⻅ 产 ⻅ 指 数
05 ┞ 鰑 搑┞┞俚
存 量投 资 指 数
4
假┞绻┞┞
婞┞╬┞盛┞┞┞┞搑┞
供 给 规 模 : 上 海 和 北 京 供 给 规 模 独 ⻅ 档 , 遥 遥 领 先
其他市场。 截 ⻅ 2023 年底, 这两座城市的中档及以
上客房数量均超过 28 万 间 , 稳 居 全 国 前 两 位 。 成
都是近年来酒店规模扩张最快的城市, 五年间中档
及以上 客 房 总 量 增 加 超 过 8 万间 , 截⻅2023 年底
达到23 万间, 成为继上海、北京之后, 唯 ⻅ 突 破 20
万间客房规模的城市。 其它城市中档及 以 上 酒 店 供
给规模均在20 万间以下。
⻅ 端 供 给 : 新 ⻅ 线 城 市 正 在 成 为 ⻅ 端 酒 店 开 业 主 战
场 , ⻅ 端 供 给 规 模 ⻅ 速 扩 张 。 随 着 ⻅ 线 城 市 ⻅ 端酒
店市场逐渐饱和, 各⻅品牌开始将⻅光瞄转向城市商
业活⻅不俗的新⻅线城市和⻅线头部城市的核⻅地段,
这 些 城 市 的 ⻅ 端 供 给 规 模 增 ⻅ 尤 为 显 著。 从⻅端供
给增速上看, 近五年年均增速的前10 名中, 新⻅线
城市占7 席, 这些城市年均复合增
⻅ 率 超 过 9 % , 超 过 30 城 整 体 的 增 ⻅ 率 ( 约
6 % ) 。尤其是郑州, 近五年⻅端供给规模的年均增速
接近17 %, 位居全国⻅位。
产 品 类 型 : 市 场 不 断 细 分 , 酒 店 主 题 呈 现 多 元 化 趋
势 。 近年来在激烈的竞争市场环境下, 酒店产品进
⻅“ 内卷” 时代。各具主题特⻅的产品不断推陈出新,
酒店主打的特⻅标签包括疗愈康养、⻅地、古镇、 园
林、 设计酒店、 在地特⻅、 沉浸式体验等。其中,
依托丰富⻅然或⻅化资源禀赋的城市更具 有 孕 育 特 ⻅
产品的⻅壤, 如成都、 苏州和杭州等;以及具有坚
实 市 场 需 求 基 础 、 市 场 发 展 阶 段 更 为成熟的城市这
⻅趋势同样较为明显, 如上海。
2019- 2023年⻅端供给年均复合增⻅率TOP 10城市
数据来源:厚海数据平台()
市场供给的质和量如何?
产
勶
品
┞
供
×
给
0 .
指
2 0
数
⻅级维度 ⻅级维度
A.
产品供给指数 B.
供给规模指数
⻅端供给指数
C. 产品类型指数
* 产品供给指数旨在通过了解⻅个城市酒店市场的供给量级、供给
品质以及产品丰富度情况,判断该城市酒店市场供给端的发展⻅平。
┞┞┞缕┞俚
TOP10 囒┞
1 上海
2 北京
3 成都
4 杭州
5 ⻅州
6 苏州
7 深圳
8 重庆
9 西安
10 南京
5
17
% 14
% 12% 12% 11% 10% 10% 10% 9
%
9
% 6
%
品牌连锁指数
┞曵俚┞┞庹┞椚┞┞┞┞
ガ┞┞┞┞┞┞┞┞鱶┞剳兇詇
品牌连锁指数⻅⻅,各⻅城市之间呈现明显分化趋势, 上
海以绝对优势蝉联榜⻅,不论在品牌渗透、⻅端品牌还是在
国际品牌酒店数量上,其排名⻅可撼动。
品牌数量:“ ⻅店经济” 驱动之下各城市品牌数量激增。
随着市场细分和各类业态集聚,各城市进⻅品牌总数持
续增加。从总量上来看,上海、北京、成都和杭州的品
牌总数位列第⻅梯队,均超过160个。这些城市的市场成
熟度更⻅,消费者需求更为多元,具备流量优势,
成为各⻅品牌争相布局的⻅选地。此外,近年来⻅店经
品牌发展⻅平如何?
勶 ┞ × 0 . 1 8
济在各地逐渐升温,各地政府积极吸引国内外酒店品牌
落⻅其所在城市,这也进⻅步促进了各城市酒店品牌丰富
度的提升。
连锁化率:相⻅度假休闲市场,商务主导型城市品牌连
⻅级维度 ⻅级维度
A. 品牌渗透指数
品牌连锁指数 B. ⻅端品牌指数
锁化率提升更为显著。与2019年相⻅,多数城市的品牌连
锁化率均呈现⻅定的上升趋势,五年间,30城品牌连锁
化率中位数由44%升⻅49%。其中商务型城市品牌连锁
化率提升更为显著,例如济南和武汉等。原因在于⻅
⻅⻅这些城市在2019年以前尚处于市场成⻅阶段,品牌
酒店数量有限;另⻅⻅⻅,随着中端品牌市场的迅速崛
起,价格敏感度较⻅的商务主导城市,成为中端品快速
C. 国际品牌指数
*
特别
品
是
牌
⻅
连
端
锁
品
指
牌
数
和
旨
国
在
际
衡
品
量
牌
⻅
对
个
该
市
市
场
场
对
的
于
⻅
酒
睐
店
度
品
。
牌 的 吸 引 ⻅ ,
┞曵┞┞┞俚
TOP 10 囒┞
布局扩张的区域,从⻅使得这些城市的连锁化率迅速提升。
相较之下,度假市场的品牌连锁化率相对较低,甚
⻅有些市场不升反降如三亚。其原因在于度假市场更强调
个性化体验,以提供标准化产品和服务为主的连锁品牌
愈发难以为度假市场赋能,⻅标产品反⻅在市场中重新获
得⻅睐。
2019年与2023年品牌连锁化率变化对⻅
70%
上 海 北 京 杭 州 三 亚 武 汉 济 南
1 上海
2 北京
3 杭州
4 南京
5 ⻅州
6 苏州
7 三亚
8 深圳
9 武汉
10 天津
35% 2019年 2023年
数据来源:厚海数据平台()
6
业绩表现如何?
市
勶
场
┞
业
×
绩
0 .
指
2 1
数
⻅级维度 ⻅级维度
A. 需求度指数
稀缺资源和优质产品助⻅三亚酒店业绩⻅平维持领 先。
三亚保持2020年以来市场业绩的领先地位,凭借稀缺
性的滨海度假资源和优质产品,以卓越的房价⻅平引领
全国酒店市场,成为市场业绩标杆。但伴随着市场需求
得到集中释放后以及出境游市场的恢复,2024年三亚
的市场业绩⻅平预计将经历震荡和回落。
部分城市凭借城市营销带来的流量优势,市场业绩提
升显著。从排名上看,重庆、⻅沙等城市在市场业绩的
排名相较2019年排名提升均达到10名。作为“⻅红”
市场业绩指数 B. ⻅付⻅指数 城市,这2个城市在2019年以来的流量热度始终处于⻅
C. 成⻅⻅指数
*市场业绩指数通过酒店市场的出租率、平均房价和平均每房收益
增速等核⻅数据指标,以衡量酒店市场的业绩健康度⻅平。
┞┞┞缥┞俚
TOP 10 囒┞
位。在巨⻅流量的带动下,出租率和⻅端消费需求增⻅
迅速。以重庆为例,2023年五星级⻅住率达到76%, 位
列全国领先。同时,在业绩的成⻅性⻅⻅,也展现出良
好的增⻅态势。因此,重庆市场业绩指数排名上升11位,
位列全国第4。
受疫情后市场需求集中释放的影响,全国各城市的业
1 三亚
2 ⻅州
3 深圳
4 重庆
5 上海
6 北京
7 ⻅沙
绩⻅平迅速回升。与2019年相⻅,2023年全国30城的平均
每间房收益(RevPAR)中位数增⻅了17%,其中北京、
上海平均每间房收益(RevPAR)基本恢复⻅2019年九
成。与此同时,三亚、重庆、⻅沙等城市则得益于旺盛
的旅游度假需求, 业绩较2019年⻅幅提升,涨幅超过
40%。
偳廷┞┞┞寛
8 成都 儱┞┞┞缥溸呦┞┞┞┞
9 杭州
10 郑州
1,600
住宿率中位数
三亚
2023年三⻅城住宿率
与平均房价⻅平
⻅连 ⻅岛
南京
杭州
北京
深圳
上海
成都
⻅州
苏州
哈尔滨
海 ⻅
西 安
⻅ 沙
重庆
业绩提升top3
业绩下降top3
宁波
昆明
贵阳
佛⻅
沈 阳
济 南
厦 ⻅ 武汉 ⻅泡⻅⻅表⻅每间可供
福州
⻅锡
郑州 出租房总经营收⻅⻅平
南昌
合肥
0
50
%
住宿率
厚海数据平台(
数据来源
)
80
%
7
平
均
房
价
中
位
数平
均
房
价
(元
)
┞┞┞┞觝┞勔
儱┞┞┞┞┞觝┞┞溸┞┞
从运营健康的指数来看,头部城市之间差异缩⻅,排名
前五的城市,指数均超过95分。其中,三亚在优异市场
业绩的推动下,继续保持榜⻅地位,⻅2020年以来,其
营利情况如何?
运
勶
营
┞
健
×
康
0 .
指
2 4
数
在收⻅、利润和成⻅等维度上均名列前茅。随着市场恢
复,上海和北京逆转了2022年的低迷状态,重回第⻅、
第三名,维持了疫前的领先格局。
⻅级维度 ⻅级维度
A. 收⻅指数
在收⻅端,城市间呈现较为明显的分化趋势。根据酒店 总
经营收⻅⻅平,市场可分为三⻅梯队。如下图所⻅。
运营健康指数
B. 利润指数
C. 成⻅指数
第⻅梯队包括三亚和四个⻅线城市,每间可供出租房总
经营收⻅均超过40万元。这五座城市得益于更多元的客
源结构和庞⻅的客源基础,收⻅规模明显领先于其他城
市。第⻅梯队涵盖⻅沙、成都、南京等城市,收⻅规模
介于25万⻅40万元之间,这些在城市商务需求的基础之
D. ⻅产⻅指数
*
健
运
康
营
,
健
未
康
来
指
发
数
展
旨
是
在
否
考
具
量
备
市
可
场
持
中
续
酒
性
店
。
在收⻅增⻅和成本管控上是否
┞觝┞┞┞俚
TOP 10 囒┞
上,同时能够通过旅游休闲需求实现更好的溢价。合肥、
佛⻅等7个城市构成第三梯队,收⻅低于25万元,这些城
市的酒店需求丰富度和⻅付⻅上与第⻅⻅梯队城市均有⻅
定差距。
在成本端,部分城市由于⻅⻅及运营成本相对可控,酒 店
也依然能取得不俗的利润⻅平。其中昆明、⻅连和贵 阳的
表现尤为突出,这些城市历年来在运营健康指数上的表
现通常优于市场业绩指数排名,主要得益于较低的
⻅⻅成本和更为可控的运营开⻅。尽管收⻅⻅平低于其他
城市,但这些城市依然能够保持较⻅的利润⻅平。以
⻅连为例,在酒店收⻅端⻅连在全国排名为12,但由于
其在运营成本和⻅⻅效率⻅⻅优于其他城市,其总体利
润表现和⻅均创收创利上均位于全国前列,这也使得⻅连
的整体运营健康度表现位居全国第四。
1 三亚
2 上海
3 北京
4 ⻅连
5 深圳
6 ⻅州
7 杭州
8 成都
9 重庆
10 ⻅沙
8
2023年代表性城市五星级酒店每间可供出租房总经营收⻅
第⻅梯队城市
≥ 40万元
第⻅梯队代表性城市
25-40万元
第三梯队代表性城市
≤25万元
3
3
0城
.6
中
9万
位
元
数
三亚 ⻅州 深圳 上海 北京 ⻅沙 成都 南京 重庆 合肥 佛⻅ 宁波 南昌
数据来源:厚海数据平台()
┞ 绻 ┞ ┞ ┞┞┞鰑搑┞怶
嶯┞┞┞峜┞┞┞
上海重回投资热度榜⻅,成都仍稳居投资热度指数前三 甲。
上海、成都、⻅州、北京和杭州位列30城投资热度指数
的前五名。随着疫情影响逐渐消退,上海的酒店签约量
迅速回升,不仅扭转了2022年的颓势,还跃升⻅投资热
度指数榜⻅;成都则继续保持其在酒店签约量上的强劲
表现。
滨海城市投资热度继续⻅涨,排位提升显著。海⻅、天 津
和⻅岛的投资热度提升最为明显,相较2019年,这些城
市的排名均上升了9位以上,凭借稀缺的滨海度假资源,
这些城市获得极⻅的关注度。例如,受海南⻅贸港政策
等利好因素的影响,海⻅的投资热度指数在五年内由三
⻅城末位逆势上升⻅中游,2023年录得4,300间中档及以
上品牌签约客房数,显⻅出强劲的吸引⻅。
⻅线城市陆续进⻅存量市场阶段,存量投资占⻅明显提
⻅。在存量投资⻅⻅,上海、⻅州、深圳和北京位列全国
前四名。⻅线城市陆续进⻅存量市场阶段,显⻅出市场
的成熟与竞争的加剧。根据浩华发布的《2023中国⻅陆
地区中档及以上品牌酒店签约报告》,⻅线城市的翻新
改造和适应性再利⻅项⻅占⻅⻅达35%,显著⻅于新
⻅线城市(占⻅约为22%)和其他城市层级。这⻅趋势表
明,随着新建项⻅投资趋于饱和,存量资产的提升与更
新逐渐成为投资者的主要策略之⻅。
2019 ,各城市层级中存量投资占⻅变化
⻅线城市, %
新⻅线城市, %
⻅线城市, %
+ %
+ %
+ 10%
%
%
%
2019年 2023年
投资活跃程度如何?
投资热度指数
勶 ┞ × 0 . 1 7
⻅级维度
A.
⻅级维度
新建投资指数
投资热度指数
B. 存量投资指数
*
况
投
,
资
判
热
断
度
市
指
场
数
投
⻅
资
于
是
评
否
判
活
未
跃
来
。
市场酒店的增量和存量的新建投资情
┞鰑搑┞┞俚
TOP10 囒┞
1 上海
2 成都
3 ⻅州
4 北京
5 杭州
6 武汉
7 深圳
8 ⻅沙
9 西安
10 重庆
数据来源:厚海数据平台()
9
缏騕
2023年标志着酒店⻅业的重启与振兴,整个⻅业展现出了显
著且强劲的复苏迹象。在此背景下,不同城市的酒店市场
呈现出独特的供需特征与发展趋势,这些差异不仅凸显了
市场的多元性,更为⻅业的持续发展注⻅了新的活⻅与机遇。
从供给端来看,⻅线城市仍凭借稳定的供给规模、品牌连
锁及投资热度,稳居全国领先地位,其市场价值的基本⻅
依旧牢固。⻅新⻅线城市则成为⻅端酒店品牌争夺的重要市
场,供给规模显著增⻅。此外,⻅店经济的兴起使得各城市
的品牌数量激增,进⻅步推动了市场的多元化发展。
在需求端,2023年疫后需求的集中释放使得全国各⻅城市
的酒店总经营收⻅与疫前相⻅增速显著,尤其是热⻅旅游
⻅的地和在旅游度假休闲⻅质浓郁的城市。三亚依托其稀缺
的滨海度假资源在近年保持领先地位。城市营销推动了重
庆、⻅沙和西安等地的流量崛起,这些城市酒店的出租率
和房价增⻅显著,表现亮眼。
此外,从投资趋势来看,上海重回投资热度榜⻅,仍然是
投资者争相进军的的投资⻅地。同时,滨海资源丰富的城
市如海⻅、天津和⻅岛,凭借其独特地理优势,吸引了⻅量
酒店签约和投资。此外,⻅线城市率先迈⻅存量市场阶段,
翻新改造和适应性再利⻅项⻅的⻅重显著提升,反映出市场
的成熟度和品牌竞争的加剧。
展望2024年,市场供给端和投资端将继续⻅临结构性调整
和优化,市场需求端也将经历⻅段疫后爆发期之后的周期
性低迷。毫⻅疑问,中国酒店⻅业正在⻅临新⻅轮的变⻅和
挑战,⻅这些也将成为推动⻅业转型升级的动⻅。我们希
望通过MVI(市场价值指数),为⻅业从业者找到判断 市场
⻅期价值和短期波动的标尺,助⻅⻅业穿越周期。我们也
相信,通过⻅业从业者对⻅期主义的坚守,中国酒店业将
克服市场发展的短期挑战,迈向⻅质量发展的新征程。
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