房地产崩盘离我们有多远？
国内有几个专家，反反复复唱衰中国经济和房地产，其言论之偏激让人觉得不可思议。前面有人说不崩盘就裸奔，前2天又有一味教授说马上就崩盘了，赶紧卖房，还声称去过王健林家过年。结果万达集团亲自发声明，根本不认识这位教授，过年之事纯属胡编，不过是以此鼓动大家相信他的“崩盘论”。这种绘声绘色地编织新闻是不是也是一种造谣呢？
很多人唱衰中国经济和房地产市场，看似客观，实则非常不负责任，覆巢之下安有完卵，房地产市场一旦崩盘，进而引发家居、建材、建筑等相关行业的迅速崩溃，进而引发真正的金融危机。不可否认，房地产与金融联系非常紧密，不排除一部分热钱进入房地产市场，但是从目的的情况看，进入商业地产的可能性比较大，所以商业地产的确存在泡沫，但离崩盘还很远。
货币超发、滥发和腐败一直是被很多学者认为是高房价的推手，但目前中央政府在这三个方面都在着力，应该说是抓住了经济发展最核心的环节。
与很多看中中国经济和房地产市场的学者相比，我是“温和看多”派，我既不赞同“泡沫崩溃论”，也不赞同“暴涨论”，我认为未来中国房地产市场总体平稳，局部可能过冷或者过热。
我从三个方面解读中国房地产市场：
首先，资金成本高、效率低是否意味着实体经济的崩溃？
诚然，中国的金融业必须改革，否则企业赚的钱都成了银行利息，这种金融垄断必须破除，必须实现市场化的金融体系，但银行的“利率市场化”和一系列改革并不会导致“银行破产”。中国的金融体系与西方还是有很大区别，西方银行大多是私有的，银行“破产”、政府“破产”都很正常，但是中国的特殊政体保证了银行不会破产，可能有的银行经营不善会被兼并重组，但至少不会发生破产而导致的金融风暴。
的确，实体经济的问题的确非常突出，出口乏力、内需不振，很多人说中国不能依靠“投资”拉动经济，那样会导致又一个4万亿的错误，这当然有道理，但是从另外一个方面讲，对于新能源、环保、基建方面的投资，又是必需的，只要避免低水平重复建设，投资就是有质量的。政府主导型的经济模式是中国经济腾飞的基石，需要改变，但不能彻底颠覆。至于说印钞票导致的通货膨胀与贪腐，的确是影响中国经济发展的地雷，但我们看到这一届政府下决心解决这些问题，政府的高效恰恰是西方政府所没有的，我们不能把自己的长处看得一无是处。本质上中国与美国是两种增长模式，如果全盘学美国，那才是最大的危机。
其次，美元的升值是否一定会导致中国经济的衰退？
很多学者认为美元升值，人民币贬值，由于中国企业没有创新力与竞争力，所以会导致美元大举收购中资企业，中国经济会在全球各地遭到美国的强力压制，美国会把中国远远抛开。这个逻辑我不能认同，这太低谷了中国经济的相对优势和中国人的智慧。不可否认美国在IT、金融领域的话语权，但美国在制造业、包括现代制造业（如3D打印）等实体经济的优势并不比中国明显，IT创新美国虽然强，但并非可以离开制造业，苹果曾经所向披靡，但三星可以把他拉下马，联想、华为就一定不能没有话语权吗？在金融领域，美国现在是用军事维持美元的霸权，以此来主导世界，但随着中国经济的崛起，更多国家货币与人民币的直接兑换，一定程度上对美元霸权提出了挑战，未来两大经济体的抗争还很难说鹿死谁手，不能先自己就否定自己。
中国经济最大的问题是结构调整，新一届政府已经把这个问题上升到国家高度，下决心解决，我认为还是有成效的，要有耐心、有毅力、有勇气、有智慧。
第三，中国房地产泡沫到底有多大，是不是一定会破？
虽然很多人对房地产有意见甚至偏见，但我个人认为，房地产仍然是中国比较市场化的行业，因此，即使存在泡沫，也没有大的泡沫，毕竟我们是一个14亿人口的超级大国，必然也会有一个超级大的房地产市场。
现在很多专家很有意思，如果二手房成交低迷，就说没人买房子了，房地产市场泡沫要破了；如果二手房成交多了，就说有人开始抛盘，房价马上要大跌，泡沫要破灭。我得出一个结论，就是“泡沫派”不管怎么样，都是说要“泡沫要破灭”，市场要崩盘。这实际上是一种偏执和不理性。
从现实情况看，鼓吹房地产泡沫破灭的人，基本上都错了，但依然不依不饶，认为今天不破明天破，他们的逻辑大都是，货币超发引起的资产泡沫一定会破，这是个击鼓传花的游戏，贫富差距只会导致房产成为少数人的资产，普遍老百姓买不起房，但房子还是越盖越多，价格越来越高，最后泡沫刺破，市场崩盘，如香港和日本，进而引发经济持续的衰退。
中国房地产有没有泡沫？我认为，在某些地方、某些区域一定是有的，没有产业支撑的城市、某些城市的商业地产存在一定的泡沫，全国范围看，房地产市场有些不健康的“虚火”，但是还没有到“崩盘”的地步。我的判断有三个：一、中国人的投资偏好，改善型住房、休闲型住宅的需求是持续的，现在很多地方的住房还是刚需阶段，改善型需求还没有形成；二、土地资源对于一个14亿人口的大国，总体上一定是稀缺的，政府对土地有特殊偏好，40-70年产权的土地政策导致政府不会破产，但房地产必须与产业经济互动发展，只发展房地产而忽略实体经济是本末倒置，会催生泡沫；三、城镇化和消费升级会衍生出很多新的市场机遇，城镇化会导致大量对住宅产品的需求，随着消费的升级，未来绿色地产、文化地产、旅游地产等各种类型的地产项目会层出不穷，激发地产行业的创新活力。
诚然，房地产市场不能走过去的老路，但我们需要看到，房地产行业市场化程度还是很高的，房子开发出来就得有人买，如果没人买，那房地产商和银行都要破产。对于政府而言，最好的做法就是平稳发展，用时间换空间，什么意思呢？就是用时间一点点消化目前某些城市过高的房价和不合理的房产结构。另外有一个观点认为，现在房地产市场火爆是由于境外资本（热钱）的推波助澜，等炒到高位后变现走人，然后房地产市场就暴跌，这是国际资本的阴谋，我个人不太认同这种说法。从某种程度上来看，现在很多地产商的钱的确来自于境外资本，否则这些地产商没有资金进行开发，因为国内银行不给贷款，因此很多人说国内房地产市场风险已经非常巨大，这当然有道理，但是如果需求没有泡沫，那么房地产就没有泡沫，现在的限购应该说已经比较好的解决了这个需求泡沫的问题，即使有，也不大，只是投资偏好的问题，有些中国人就喜欢买房保值。
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以时间换空间，这是我的基本观点。以一系列市场化政策保持房地产市场稳定、持续的发展空间，以时间来消化“泡沫”，避免大起大落。中国房地产市场已经进入“冰火两重天”阶段，不是对所有地产商都是好时代。
作者：韦华伟，中房商学院、远创地产研究院高级研究员，weihuawei@。
