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房地产行业 动态点评
2012年 10月 19日
证券研究报告
投资、新开工仍在底部徘徊
——2012 年 9 月房地产数据点评
联系人
苏绪盛 021-61683503
从业证书编号 S1070111010021
梁 昕 0755-83558761
从业证书编号 S1070112070057
分析师
黄 飚 0755-83516204
执业证书编号 S1070209040312
投资评级：推荐 (维持)
重点推荐公司盈利预测
股票名称
EPS PE
12E 13E 12E 13E
万科 A
保利地产
招商地产
华夏幸福
荣盛发展
首开股份
中南建设
投资建议：
9 月数据表明投资、新开工仍在底部徘徊，销售平稳但较前期已明显放缓。四
季度是传统的成交淡季，政策预期趋于稳定，地产股的催化剂依然难觅，且年
底信贷趋紧可能会对楼市销售产生负面影响，这也意味着地产板块或许只有超
跌反弹的机会。鉴于目前板块估值较低，基本已回到年初的估值水平，我们维
持行业推荐评级。标的推荐华夏幸福、中南建设、招商地产、保利地产、荣盛
发展和首开股份。
要点：
开发投资增速底部徘徊。1~9 月房地产开发投资同比增长 %，环比 1~8
月下滑 个百分点。结构上看，住宅和商办投资均有下降，住宅投资和商
业营用房增速环比 1~8 月分别下降 和 个百分点；写字楼投资增速则
环比 1~8 月上升 个百分点。8 月数据的环比回升只是昙花一现，9 月开
发投资增速仍在底部徘徊。
房屋新开工面积增速仍处底部。1~9月全国房屋新开工面积同比下降 %，
环比 1~8 月下滑 个百分点。结构上看，住宅、商办等均有所下滑。行业
库存仍处高位，开发商较为谨慎，新开工触底回升尚需时日。
商品房销售平稳增长。1~9 月商品房销售面积同比增长%，较 1~8 回升
个百分点；商品房销售额同比增长 %，较 1~8 月上升 个百分点。
单月来看，9月单月商品房销售额环比 8 月上升 19%，其中商品住宅环比上
升 20%。考虑到我们跟踪的重点城市销售环比基本持平，究其原因或在于
三四线城市销售有所放量。价格方面，前 9 月商品房销售均价略有下降，
其中商品住宅价格 5549 元/平米，较 1~8月下跌 %。我们暂维持全年商品
房销售额 5%左右增长的判断。
开发企业资金状况继续好转。1~9 月房地产开发企业资金来源同比增长
%，较 1~8 月上升 1 个百分点，开发企业资金状况继续好转。结构上看，
国内贷款同比上涨 %，较 1~8 月上升 个百分点；销售回暖也导致定
金、预收款及按揭贷款同比、环比均上升。
风险提示：房企资金链风险；政策风险。
行业表现
数据来源：Wind资讯
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上半年房地产数据点评
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行业动态点评
长城证券 2 请参考最后一页评级说明及重要声明
事件：
国家统计局发布 2012年 1~9 月房地产数据。
点评：
1. 开发投资增速底部徘徊。1~9 月房地产开发投资同比增长 %，环比 1~8
月下滑 个百分点。结构上看，住宅和商办投资均有下降.住宅投资和商业
营用房增速环比 1~8 月分别下降 和 个百分点；写字楼投资增速则环
比 1-8月上升 个百分点。8 月数据的环比回升只是昙花一现，9 月开发投
资增速仍在底部徘徊。
图 1：房地产开发投资及增速
数据来源：WIND，长城证券研究所
2. 房屋新开工面积增速仍处底部。1~9 月全国房屋新开工面积同比下降 %，
环比 1~8 月下滑 个百分点。结构上看，住宅、商办等均有所下滑。行业
库存仍处高位，开发商较为谨慎，新开工触底回升尚需时日。
图 2：房屋新开工面积及增速
数据来源：WIND，长城证券研究所
3. 商品房销售平稳增长。1~9 月商品房销售面积同比增长%，较 1~8 回升
个百分点；商品房销售额同比增长 %，较 1~8月上升 个百分点。单月
来看，9月单月商品房销售额环比 8月上升 19%，其中商品住宅环比上升 20%。
考虑到我们跟踪的重点城市销售环比基本持平，究其原因或在于三四线城
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行业动态点评
长城证券 3 请参考最后一页评级说明及重要声明
市销售有所放量。价格方面，前 9 月商品房销售均价略有下降，其中商品
住宅价格 5549元/平米，较 1~8 月下跌 %。我们暂维持全年商品房销售额
5%左右增长的判断。
图 3：商品房销售额及增速
数据来源：WIND，长城证券研究所
4. 开发企业资金状况继续好转。1~9 月房地产开发企业资金来源同比增长
%，较 1~8 月上升 1 个百分点，开发企业资金状况继续好转。结构上看，
国内贷款同比上涨 %，较 1~8 月上升 个百分点；销售回暖也导致定
金、预收款及按揭贷款同比、环比均上升。
图 4：房地产开发投资资金来源结构
数据来源：WIND，长城证券研究所
5. 投资建议：9月数据表明投资、新开工仍在底部徘徊，销售平稳但较前期已
明显放缓。四季度是传统的成交淡季，政策预期趋于稳定，地产股的催化
剂依然难觅，且年底信贷趋紧可能会对楼市销售产生负面影响，这也意味
着地产板块或许只有超跌反弹的机会。鉴于目前板块估值较低，基本已回
到年初的估值水平，我们维持行业推荐评级。标的推荐华夏幸福、中南建
设、招商地产、保利地产、荣盛发展和首开股份。
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国内贷款占比 利用外资占比 自筹资金占比 其他资金占比
行业动态点评
研究员介绍及承诺：
苏绪盛：经济学硕士，三年国有上市房地产公司投资管理经验，2010 年加入长城证券，任房地产行业研究员。
梁 昕：中山大学经济学硕士，2012 年加入长城证券，任房地产行业研究助理。
本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原
则，独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任
何形式的报酬。
免责声明
长城证券有限责任公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。
本报告由长城证券向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，除非另有说明，所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面
授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于
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行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。
长城证券版权所有并保留一切权利。
长城证券投资评级说明
公司评级: 强烈推荐——预期未来 6 个月内股价相对行业指数涨幅 15%以上;
推荐——预期未来 6 个月内股价相对行业指数涨幅介于 5%~15%之间;
中性——预期未来 6 个月内股价相对行业指数涨幅介于-5%~5%之间;
回避——预期未来 6 个月内股价相对行业指数跌幅 5%以上.
行业评级: 推荐——预期未来 6 个月内行业整体表现战胜市场;
中性——预期未来 6 个月内行业整体表现与市场同步;
回避——预期未来 6 个月内行业整体表现弱于市场.
长城证券销售交易部
深圳联系人
刘 璇：0755-83516231，13760273833，liux@
王 涛：0755-83516217，13808859088，wangt@
陈方园：0755-83516287，18607195599，chenfy@
陈尚峰：0755-83515203，13826520778，chensf@
北京联系人
赵 东：010-88366060-8730，13701166983，zhaodong@
杨 洁：010-88366060-8865，13911393598，yangj@
王 媛：010-88366060-8807，18600345118，wyuan@
李彦仪：010-88366060-8750，18611670060，lyany@
上海联系人
谢彦蔚：021-61680314，18602109861，xieyw@
陈 韵：021-61680389，15821566166，chenyun@
长城证券研究所
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