恒大海陵
岛开发滨
海旅游地
产项目-
风险评估
3 项目风险辨析
4 项目风险评估
5 项目风险应对
6 结论
2 恒大海上夏威夷项目简介
1 阳江海陵岛介绍
3 项目风险辨析
4 项目风险评估
5 项目风险应对
2 恒大海上夏威夷项目简介
6 结论
1 阳江海陵岛介绍
海陵岛
图
片
展
示
The picture show
海陵岛地理位置1
海陵岛 位于中国广东省阳江市西南端的南海北部海域，距阳江市区20公里，面积为105
平方公里，是广东省第四大岛。地处广东、广西、海南等省区水陆交通要道，毗邻港澳，
贴近珠三角地区。该岛交通便利，经广湛高速公路至广州仅2小时，经沿海高速公路至珠
海仅小时，是粤西、粤东、粤中的海上中转站，是国内外不可多得的自然生态海岛。
海陵岛
图
片
展
示
The picture show
海陵岛沙滩2
海陵岛位于广东省的阳江市，享有“南方北戴河”和“东方夏威夷”之美称，被誉为一
块未经雕琢的翡翠。海域面积640平方公里，浅海滩涂9800公顷，岛岸线141．7公里。
海陵岛全年日照时间长，年平均气温度，年晴天数310天，四季分明，气候宜人，
是旅游度假的理想地方。
图
片
展
示
The picture show
海陵岛红树林3
海陵岛
银海城旅游度假区是海陵岛风景资源的核心的精粹所在，是海陵岛旅游开发的重心地
区。拥有载入吉尼斯世界纪录大全同时可容纳10万人的"十里银滩"海滨浴场。度假区
蕴含丰富的生态旅游资源，具有原始生态特色的天然泻湖的被称为"活化石"的红树林
等等。
图
片
展
示
The picture show
海陵岛滨海旅游度假4
海陵岛
海陵岛已经进入发展的快车道。一批旅游综合开发项目纷纷落户海陵岛，目前在建重点项
目20个，总投资近400亿元。其中，恒大文化旅游城项目、投资80亿元的保利银滩项目、
投资80亿元的敏捷雪流湾项目、投资60亿元的顺峰北洛湾马尾岛项目、投资20亿元的大
飞洋游艇项目以及投资16亿元的飞鹅岭公园项目正加快推进，海陵岛新一轮发展势头已经
形成。
3 项目风险辨析
4 项目风险评估
5 项目风险应对
2 恒大海上夏威夷项目简介
6 结论
1 阳江海陵岛介绍
项目
简
介
恒大海上夏威夷地图
项目一线临海，海岸线超2公里2
项目的整体环境优美（效果图）3
该盘是恒大地产集团斥巨资打造的山海温泉国际度假
项目，首期占地面积约1800亩，海岸线将近2公里长。凭
借得天独厚的山、海、岛及温泉资源，推出市场后备受追
捧。
1
恒大 海上夏威夷
双击添加标题文字宏观
市场潜力大
政府政策支持
政府大力发展海陵岛旅游业，
支持岛内旅游业并贯彻实施将
海陵岛打造成为“国际生态旅
游岛”的发展战略。
目前广州等地楼市限购政
策升级、市区房价较为坚
挺的背景下，该项目因配
套丰富、生态优美、不限
购等十分吸引珠三角买家。
与阳江市发展战略相吻合
十一五期间，阳江市为落
实“科学发展观”，全面
实施旅游优先发展战略。
恒大 海上夏威夷
优越的自然环境
便捷的交通
竞争对手短期
受到限制
海陵岛发展规划以海洋
文化为特色，滨海休闲
度假为主导。
政府为了保护岛内的资源，明
确规定未来10年内不准房地产
的开发，因此，未来10年内海
陵岛拥有海景资源的房源将非
常稀缺，竞争对手也相对得到
控制，升值空间巨大。
中观
海陵岛发展规划是
以旅游产业为中心
1.项目距离西部沿海高铁
阳江站约25分钟车程
（预计2016年通车），
可1小时通连广佛。
省道连通阳江市
区与海陵岛，项目可在半
小时内到达阳江市中心。
位于海陵岛十里银滩东侧，
水清沙白置身居所可享受，
壮阔海景等多重立体盛景,还
可享受到“三元一岛一海岸
”的绝美度假环境。
项目
1
恒大企业具有高效的
执行力，有高度的整
合内部和外部的资源
能力，已经形成了一
套总部通过紧密型集
团化管理，对全国各
地区公司实施标准化
运营的运营模式。
微观
市场定
位状况
“快稳好
”的财务
状况
恒大的
高效管
理模式
简
介
是以旅游人群为目标，为
最终消费者的物业形式，
依托现有的优秀旅游资源
旅游景区，又投入休闲度
假设施设备的建设，大力
营造旅游度假氛围。开发
商以为异地置业者提供“
第二居所”度假休闲为目
的，业主以度假置业和投
资置业为目的。
恒大地产营业收入
在上市地产企业中
名列前茅，营运能
力快，偿债能力稳，
费用和成本都控制
的很好，有效防止
资金链的断裂。
3 项目风险辨析
4 项目风险评估
5 项目风险应对
2 恒大海上夏威夷项目简介
6 结论
1 阳江海陵岛介绍
项
目
风
险
辨
析
国内旅游地产发展不成熟
A 经营模式单一，缺乏创新
国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目
单纯照搬没有创新外，经营操作上也普遍采用单一的旅游风景
式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销
网络。
B 旅游地产自身的“弱势地位 ”
旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。一旦宏观
经济形式发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业
的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。
C 快速增长的支撑空泛
中国的旅游地产还只是处于起步阶段，旅游地产对相关产业链
的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到。
14
项
目
风
险
辨
析
旅游地产同质化严重
• 就中国旅游地产发展的挑战和问题，我们发现非常多城市规
划是差不多的，但如果我们去了解世界知名的一些旅游度假
胜地的规划，每个地方都有差异性，这就需要我们来一个全
方位的提升。另外一个挑战来自于营销。旅游地产最大的特
性就是项目和购房者是在不同的区域，是在异地。而今超过
70%购买海南房地产的客户来自于岛外，这就预示着整个营
销战线非常长。还有一个问题在于服务，旅游地产不是一个
单纯居住的功能，而是要满足跟旅游相关的吃喝玩乐购住行。
因此需要针对旅游地产这个物业提供后续的衍生服务或者基
本服务。
15
3 项目风险辨析
5 项目风险应对
6 结论
1 阳江海陵岛介绍
2 恒大海上夏威夷项目简介
4 项目风险评估
宏
观
经济形势
– 经济繁荣时，优质的旅游地产项目会有高回报，而当
经济下滑时，这种形态的地产经济就将一起低迷。
未来旅游地产
发展
– 由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规
不够完善，所以发展方向存在着不确定性。
政策
– 社会经济政策的制定与修改（宏观经济政策的调
整等）
– 部门决策的改变
市场
– 自住——作为旅游地产，房企将旅游地产当做企
业的拿地模式，所开发的项目以销售回笼资金为
主导，而对于旅游资源整理、配套的关注度较低
– 投资——旅游度假相关产品的价格已经表现虚高，
此时，尽管有一定的投资回报收益，但是，如果
投资客想出售套现却很难，主要是由于旅游度假
产品二手市场尚不成熟，这些产品还难以有实际
的度假、养生等方面的功能，导致接盘的人较少。
中
观
地区发展计划
–包括该地区土地政策、土地利用规划改变
–缺乏统一规划（酒店、度假公寓一直在建）
产业布局
–旅游业（“岛东国际文化旅游度假区”、“恒温海水主题公园”、“新型生态渔农业
休闲度假村”、“华夏(海陵岛)艺术大观园”、“亚热带滨海婚纱摄影基地”、“旅游
文化纪念品展销基地”
–渔业（闸坡港上，腥味扑鼻。这个距大角湾不到 10 分钟车程的地方，里三层外三层
密密麻麻停靠着各类渔船。）
大型开发项目和竞争对手分布（竞争激烈）
–保利银滩项目占地 2750 亩，规划建设包括 3 家五星级酒店、一个海边高尔夫球场、
一个帆船俱乐部等设施在内的高端旅游休闲度假区。
–敏捷黄金海岸旅游综合开发项目，囊括了国际游艇俱乐部、五星级酒店、度假公寓、
水疗中心以及旅游、文化、体育等配套设施，“8 万平方米的游泳池更是世界罕见”。
–顺峰北洛湾马尾岛乡村俱乐部、大飞洋游艇俱乐部等投资超 10 亿元的大项目正加快
推进
该地区土地政策、土地利用规划
“阳办【2012】35 号”文称，“为更好地将海陵岛
打造成为国内外知名的滨海旅游休闲度假胜地，在中
国城市规划设计研究院编制的第三轮总体规划基础上，
按照国际旅游岛的标准对旅游发展进行重新规划”。
文件还提出，停止海陵岛所有未动工的房地产项目，
并暂停房地产项目供地。对于经批准且已动工的建设
项目，要组织专家论证，对未建部分进行调整优化。
中
观
自然环境
–暴雨、台风（因为购买者是来度假的，气候是购买者的重点考虑的因素
之一）
–海滩（海岸是否受侵蚀）
–泄洪区（位于泄洪区不可开发为住宅）
–环境质量（水污染：1、可能影响到温泉的水质2、游客饮食受影响 ）
–红树林（对生态会否造成影响，是否能与周边的景观相适宜）
公共干预
–建设过程中造成噪声污染等可能会遭到附近居民的投诉
交通设施
–高铁等能否如期开通
–交通规划能否更完善
项目
用地
范围
可以看出：1、临近海
滩（十里银滩东侧）、
湿地（红树林） 2、
土地用途分类
微
观
主题定位不明确
–体现不出“海上夏威夷”的主题
–与“渔村文化”无法融合
–针对的客户群，各个客户群的比例
温泉项目
–淡旺季的风险，冬季旺季，夏季淡季。根据大多数温泉旅
游区的统计，温泉旅游的淡旺季，游客相差一般在10倍左
右。
–温泉建设无特色，缺少对温泉文化的演绎。
–水量不足。温泉水量是温泉水（水量、水温和水质）三大
要素之一，也是温泉开发成功和后续发展的基本命脉。
–水温会提高成本。在冬季，温泉温度低、水冷时会使人患
上感冒或引发其他疾病，而引起客人的投诉，如果温泉水
量大就可以采取补水的方式增温，否则就要适量加热增温，
很自然，加热必须要用能源（煤、煤气或电），这就额外
加大了经营的成本。
–水污染导致水质变差。
–周围别的项目开发温泉旅游区。
–服务和管理跟不上
微
观
泄洪区 – 海水倒灌
游艇项目
– 可能会污染水域环境
– 周围别的项目开发游艇设施
场地设计、功能
分区不合理
– 旅游服务区、度假中心区、海上运动区、陆地运
动区、空中运动区、道路绿化带等
建筑材料设备的
选择
– 影响进度，成本上升，如果要更替换，还会造成
原有材料的浪费
技术、设计质量、
施工质量因素
– 台风加上临近海域，地产可能会受影响
内部装修
– 房间色调、内部陈设、装修主题是否与外部相协
调
整体空间形态 – 与该区域总体的形态不相适应
规划设计人员的
专业水平
– 专业知识、判断
24
风险坐标图
①
②
③
④
⑤⑥
⑦
⑧⑨
轻微风险
一般风险
重大风险
⑩
⑪ ⑫ ⑬
可能性
影响程度
极高
高
中等
低
极低
极低 低 中等 高 极高
说明：
①经济形势预期不确定风险
②旅游地产发展方向不明确风险
③市场政治经济政策风险
④地区发展计划风险
⑤旅游业竞争风险
⑥环境风险
⑦自然风险
⑧公共干预风险
⑨交通设施风险
⑩项目定位风险
⑪技术风险
⑫经营风险
⑬工程质量风险
⑭规划设计人员的专业水平风险
⑭
经过我们小组头脑风
暴法得出风险坐标图
25
风险评估
重大
风险
一般
风险
轻微
风险
风险
评估
•旅游地产发展方向不
明确风险
•地区发展计划风险
•项目定位风险
•经营风险
•工程质量风险
•规划设计人员的专业
水平风险
•规划设计人员的专业
水平风险
•经济形势预期不确定
风险
•市场政治经济政策风
险
•旅游业竞争风险
•环境风险
•公共干预风险
•交通设施风险
•自然风险
•技术风险
3 项目风险辨析
5 项目风险应对
6 结论
1 阳江海陵岛介绍
2 恒大海上夏威夷项目简介
4 项目风险评估
项目
宏
观
风
险
应
对
企业与政府合作
加强恒大地产与阳江市
政府的合作将海陵岛旅
游业的发展纳入阳江市
国民经济和社会发展计
划，真正作为一个重要
产业来办，充分发挥其
综合带动功能，更好地
促进海洋经济的全面发
展，重视海陵岛旅游区
的统一规划和综合开发
利用
加强经济形势预测
走区域经济的路子，
面对国内外激烈竞争
的旅游市场，海陵岛
只有坚持一业为主，
多种经营，逐步建立
多元化、综合性的旅
游业体系，走旅游区
域性经济开发的路子，
才能有效地提高旅游
业的经济效益和抗御
风险的应变能力
要充分利用海陵岛滨
海资源和基础条件比
较好的优势，对重点
旅游区域和项目采取
重点开发、重点建设。
恒大房企欲发展旅游
房地产，在市场投资
时应注意发展存在的
不确定性，应做好充
分的市场调查分析，
重点开发
搞好市场状况分析
政治
经济
市场投资
28
项目
中
观
风
险
应
对
地区发展
规划风险
应对
产业布局
风险应对
同行竞争
风险应对
可邀请有能力的国内外知
名规划设计师设计，合理
规划设计海陵岛，搞好基
础建设，宜将海陵岛逐步
建成广东最大的海岛旅游
基地。基本布局开展传统
滨海旅游项目外，宜充分
利用尚未完全开发利用的
旅游资源，围绕“岛、滩、
钓”三个方面重点开展几
个新颖、有影响的旅游项
目
宜结合建立度假村、度假区、
海底世界等来开发利用这些
富有潜力的海滩资源，开展
帆板、冲浪、潜水、游泳、
赛艇等旅游项目，在海陵岛
沿海滩涂上建立若干类似于
西班牙“阳光海滩”之类的
海滩娱乐城。滨海旅游业的
开发布局需要经严密考察论
证，根据海陵岛沿海地理文
化、历史等状况，结合滨海
旅游所倚仗的海洋优势。
突出重点，要突破传统的观光
型，增加知识型、康乐型旅游
景点，并紧紧围绕沿海“滩”、
“岛”、“钓”三大旅游重点，
着力推出新鲜刺激的参与型及
粗犷、独特的海洋风味的项目。
坚持以市场需求为导向，围绕
“上规模、上档次、上水平”
，突出抓好有轰动效应的旅游
项目的开发建设，变资源优势
为产业优势，提高海陵岛海上
夏威夷旅游产品在国际、国内
市场上的竞争能力。
自然风险应对中
观
风
险
应
对
台风暴雨：做
好气候预测警
报系统，准确
报告台风暴雨
级别，及时采
取预防措施
台风暴雨时关闭所
有岛上娱乐设施
海滩要定期进
行检查，及时
报告海岸侵蚀
状况
准确勘察海岛
地质状况，注
意位于泄洪区
不可开发为住
宅
保证海岛环境质
量，防止水污染，
注意环境卫生，
以及游客的饮食
安全
红树林和温泉项
目的开发除了考
虑开发成本问题
之外，还要考察
当地环境是否适
合，开发时要注
意人生安全
海岛上建立垃
圾分类系统，
禁止乱扔垃圾
海岛建设时注意噪音对附近居民
的影响，应采用消声设备，同时
完善海岛交通设施，例如建立环
岛自行车观光路线
项目
借鉴美国夏威夷的发展开发经验，充分
利用海陵岛拥有山、海、温泉及海岛资
源的世界级海洋文化旅游综合体优势
微
观
风
险
应
对
泄洪区：保护好生
态环境，必要时可
建立小型蓄水库
合理发展游艇项目，明确
规定游艇出海数量，并保
证提高游艇的无污染质量
场地设计规划布局请专业
技术人员设计布局，也会
保证工程建设施工质量
会提高专业技术施工人员的考核制度，
选择有能力的专业性高的中高端人才
进行施工设计，提高安全性能
明确产品主题
恒大海上夏威夷作为恒大地产集团进驻
阳江（楼盘）的开篇扛鼎之作，从空降
海陵岛伊始便受到广泛关注，可借恒大
的影响力提高知名度
根据旅游行业发展态势，
充分发挥海陵岛文化风俗，
独特的自然资源景观特色，
重点开发特色产业
项目
31
项目 微观风险应对
打
得
温泉项目的风险应对
淡旺季风险
淡旺季分开经验，旺季重
点是经营温泉项目，温泉
淡季就经营其他客源多的
项目，例如海上娱乐或海
鲜饮食等，降低成本
温泉文化无
特色风险
建立一个特色温泉文化旅
游村，游客不仅能欣赏到
美丽的风景还能了解与温
泉相关的文化，泡温泉时
即是一种享受也是在学习
温泉水质、服
务风险
禁止在泡温泉的时候乱扔
垃圾，预防水质污染。温
泉池尽量建在水量充足并
且适合做温泉的地方，温
泉水温应按客户要求来放，
既能满足客户需要，既能
提高服务又能减少浪费煤
电多余的成本
紧紧围绕滨海旅游业发展需求，
抓好职业教育，多渠道培养滨
海旅游中等专业应用型人才，
有计划地培养高级人才是发展
滨海旅游业的当务之急。人才
培养的重点是思想素质、业务
知识和工作能力的培养
海陵岛目前辐射范围狭窄，
主要在广东省内及港澳，周
边地区及内陆地区游客偏低，
客源有限，宣传力度不够，
难免有“养在深闺无人知”
情况
对滨海旅游业的管理，要按照
统一领导、分级管理的原则，
各级海洋经济管理部门和各级
旅游行政管理部门对滨海旅游
行业进行双重管理，对旅游资
源开发、旅游项目建设等，要
纳入旅游发展规划，实行宏观
管理和指导
1 2 3 4 5 6
加强配套设施建设，是促进滨海旅游业
发展的必要条件 。服务体系建设重点
是坚持“行、住、食、游、购、娱”六
大要素的配套发展，集中力量抓住加快
旅游宾馆、旅游娱乐等服务设施的配套
建设，提高综合接待能力
游乐项目建设要立足于发挥市地旅游资
源优势，突出旅游的参与性、趣味性、
知识性、娱乐性
各滨海旅游风景点、参观
点、大型游乐场等，要根
据实际情况设计、生产宣
传自身形象的精美的旅游
纪念品和小商品，以提高
自身知名度。
以资本为纽带，进行股份
制改革，做成若干个大型
旅游企业集团，建立健全
各种竞争激励机制，继续
开展“十佳旅行社”“优
秀导游员”等评优活动，
同时建设旅游精品项目。
Logo 经营风险
人才培养
加强行
业管理
配套设
施建设
旅游商
品生产
和销售
加大宣传
促销力度
做大
做强
旅游
企业
T h e e n d
旅游地产作为旅游业和房地产业结合是集投资与消费一体新型物业模式，满足了
旅游度假者的生活也为部分投资置业者提供新的投资渠道，同时也带动了地方其
他相关产业的发展。随着国民休闲度假需求和投资需求的不断增加，加上房地产
政策的实施，旅游地产的需求将更加旺盛，恒大应结合自身实际，认真的研究市
场调整产品结构，认识其所面临的风险并采取一定的措施应对风险，从而赢得发
展机遇。
恒
大
海
上
夏
威
夷
结语
谢谢大家！
t h e e n d
