楼盘加权项目价格定位
针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清
楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消
费群体的真实需求，赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对于
本项目做如下的价格定位。
**市商住项目及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。为了能够准确
地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采用可比楼盘加权定价法。
可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响
因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系
数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目
的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中，
求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。
1. 楼盘影响因素、指标及权重确定
依据**市房地产市场的发展现状，结合目前写字楼及商住项目的产品特征，我们共
列出 10 个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面
装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这 10 个因素，共分 5 个
等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值 1、2、3、4、5 分。分值越大，
表示等次越高。具体见表格 1 定级因素、指标分值。
定级因素、指标与分值 表格 1
编
号
定级因
素
指 标 分 值
1 地 段
A.从城市规划的角度来看所处地段的功能
分布；B.商业主要看其是否临街或背街 C.业
态的构成和发展的程度 D.写字楼为临街或
背街，办公氛围的好坏程度。
A.最差；B.很差；C.
一般；D.很好；E.最
好
2 配 套
A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服
务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体
育、 邮电、公园绿地等方面综合评判。
A.很不完善；B.不完
善；C.一般；D.完善；
E.最完善
3
物业管
理
A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及
养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商资
质。
A.最差；B.很差；C.
一般；D.很好；E.最
好
4
建筑品
质
A.产品的设计；B.建筑的质量。
A.最差；B.很差；C.
一般；D.很好；E.最
好
5
项目规
划
A,项目整体规划；B.项目产品内部的规划。
A.最差；B.很差；C.
一般；D.很好；E.最
好
6
立面装
饰
A.立面效果是否新颖；B.立面形象是否给人
以良好的市场形象;C.立面所采用的材质
A.最差；B.很差；C.
一般；D.很好；E.最
好
7
开发商
实
力及信
誉
A.开发商的资质等级；B.开发商的信誉；C.
开发商的品牌；D.已开发的项目的市场情况
A.最差；B.很差；C.
一般；D.很好；E.最
好
8
户型设
计
A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房；
C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。
A.最差；B.很差；C.
一般；D.很好；E.最
好
9
营销推
广
A.营销代理公司的有无；b.营销代理公司的
品牌及实力；c.广告的发布情况
A.最差；B.很差；C.
一般；D.很好；E.最
好
10
停车位
数量
A.停车位数量；B.业主的方便程度；C.停车
的难易程度
A.最差；B.很差；C.
一般；D.很好；E.最
好
注：上表中分值的评判为 A 得 1 分、B 得 2 分、C 得 3 分、D 得 4 分、E 得 5 分。
2. 商住部分均价的确定
为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相
似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价格。
对**市的商住项目进行仔细筛选后，抽取其中 5 个具有代表性的项目，作为本次定价的
主要参考依据，具体定价过程如下：
. 商住可比项目分值的判定与计算
商住部分可比实例得分计算表 表格 2
序号 项目 权重
可比项
目 1
可比项
目 2
可比项
目 3
可比项
目 4
可比项
目 5
本项目
1 地段 3 4 2 2 1 5 4 2 4 2
2 配套 3 2 2 5 4 4
3 物业管理 3 3 3 4 4 3
4 建筑品质 3 3 2 5 5 4
5 项目规划 3 4 2 5 2 3 2
6 立面装饰 3 3 1 5 4 3
7
开发商实
力及信誉
1 3 3 4 4 3
8 户型设计 5 3 2 4 4 3
9 营销推广 3 3 4 4 5 5
10
停车位数
量
3 5 1 5 1 4 2 4
合 计 10
注：以上十个因素的权重系数是根据行业对消费者的问卷调研来确定的。
上表对于所选的五个可比楼盘的分值的评定依据来自于对**市商住项目的整体市场
状况的把握和对个案的深度调研。
. 商住可比项目楼价与相关分值分析
商住部分可比楼盘综合因素量化统计表 表格 3
原 始 数 据 计 算 值
序号 楼盘名称 楼盘得分(X) 楼价(Y) XX YY XY
1 中大世纪城 3400 11560000 26520
2 长春国际商务中心 3600 12960000 31680
3 SOHO 国际公寓 2600 6760000 15860
4 鼎盛国际 4600 21160000 56120
5 宜家国际公寓 10 3600 100 12960000 36000
合 计 17800 65400000 166180
本 案 3536 ——
注：表中的楼价为均价（元/㎡）
将表中给出的原始数据代入事先建立的线性回归方程，求得线性回归系数 ，若 值
接近于 1，方可找出**市商住项目产品与市场合理价格之间的线性函数关系，进而结合本
项目的实际情况，将本项目的分值代入到所求得的线性回归方程 中，就可以求
出本项目在**市房地产市场中的定价时点上的客观合理价格。
解得： ，说明所选的商住可比项目的价格与对应楼盘所得的分值线性相
关。
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解得：
. 本项目商住部分价格定位
建议：本案商务公寓按照目前市场状况的市场客观合理均价为：3550 元/㎡
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