二○一二年五月
北京市土地整理储备中心顺义区分中心
BEIJING LAND REHABILITATION & RESERVATION CENTER SHUNYI DISTINCTION CENTER
By 王英梅
第一部分 土地储备开发
储备开发制度建立
2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。
在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。
2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。
在同年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。
2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。
土地储备开发
（一）概念
什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划要求，确定土地开发综合策划方案
以“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，由政府委托或公开招标的方式确定土地一级开发主体。
由土地一级开发主体组织实施征地、拆迁、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资工作，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态
土地储备开发
（二）土地储备开发范围
新征集体土地用于经营性开发的；
因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；
依法收回的闲置土地；
土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；
以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；
土地使用者要求政府收回的土地；
全区范围内无合法使用权的国有土地；
其它依法可以收回的国有土地。
土地储备开发
（三）土地储备开发计划的编制
依据顺义区城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划，编制下一年度土地储备开发计划
区政府
市国
土局
市政府
区国土局会同区发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门
现阶段我区土地储备的重点范围位置图
居住项目
商服项目
潮
白
河
温
榆
河
奥运水上公园
土地储备开发
（四）土地储备开发组织和原则
土地储备和一级开发由北京市国土资源局顺义分局（以下简称区国土局）负责我区辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心顺义区分中心（以下简称区土地储备分中心）具体组织实施。
1.必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用规划的要求；
2.必须符合城市土地储备和供应计划的要求；
3.必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原则；
4.必须对项目全过程进行把握和控制，加强批后管理；
5.必须保证形成土地市场的有效供地来源，保证二级开发的顺利实施；
6.必须达到社会、环境、经济效益的高度统一。
土地储备开发
（五）土地一级开发流程
土地一级开发授权
办理一级开发前期手续
进入一级开发实施阶段
验收结案阶段
规划条件
土地预审
项目核准
土地征用
地上物拆迁
回迁房建设
大市政建设
工业用地前期开发流程
2007年4月，国土部、监察部联合下发《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》国土资发[2007]78号
2007年6月，北京市人民政府出台《关于全面实行工业用地招拍挂出让的实施意见》（京政发[2007]14号，将工业用地纳入招拍挂范畴，并实施项目前期开发。
前期开发授权：
提出授权申请（所在镇、经济开发区及产业功能区提出）
区国土局对项目用地进行审核（是否符合规划）
报区政府审定
区政府下发土地前期开发授权批复
前期开发主体：储备机构、区属专业从事前期开发的国有全资企业、各镇工业开发中心
工业用地前期开发流程
前期手续的办理（区相关职能部门）
土地规划条件
土地预审
项目核准
项目前期开发（项目资金实施单位负责筹措）
征地；
拆迁；
大市政建设；
前期开发成本确定
区成本审核小组审核确定
构成：参照经营性项目用地开发成本构成
利润率：不高于审定成本的8%
顺义区土地储备开发项目情况
2004年至今，已启动土地一级开发的授权项目共计89个，土地总面积为公顷（亩）
截止目前，已完成入市交易公顷（10542亩）.
顺义区土地储备开发项目情况
2012年顺义区在施项目73个，土地总面积公顷（另有死库容项目1个，总面积公顷，单独选址项目3个，总面积公顷，未计入在在施项目中）。其中：
1.市区联储备项目12个，开发土地总面积公顷；
2.分中心为主体项目30个，开发土地总面积公顷。其中：
分中心直接投资项目20个，开发土地总面积公顷；
委托实施主体带资项目7个，开发土地总面积公顷；
分中心收储项目 3个，土地总面积公顷；
3。企业为主体项目31个，开发土地总面积公顷；
第二部分 土地入市交易
入市交易
企业利用自有用地建设保障房的项目
工业园区中，已完成征地、拆迁等前期工作的多功能用地
中心收储的项目
企业为主体一级开发项目（含458项目）
储备机构为主体一级开发项目
直接入市土地
收购储备土地
一级开发土地
招标
挂牌
拍卖
定
义
流
程
定
义
流
程
定
义
流
程
招标定义：市、区政府国土资源行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
拍卖定义：市、区政府国土资源行政主管部门（出让人）发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
挂牌定义：市、区政府国土资源行政主管部门（出让人）发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
入市交易应具备的条件
入市交易宗地必须具备：
1.规划用地范围必须权属清楚，面积准确，没有与周围用地单位的权属问题。不得有法院查封、抵押、或其它他项权利责任。
2.地上物已完成拆除，场地已平整清理，达到三通一平条件。遗留物必须有处理原则、主责单位和最终处理完毕时限。
用地范围内留有未完成拆迁居民的，严禁入市交易。
3.必须具备规划主管部门正式核发的建设项目规划条件。
入市条件
权属
清晰
三通
一平
规划
确定
审核流程
1、权属核实结果
2、地块控规批复
3、钉桩报告
1、评估报告
2、区政府关于成本及回购、还建等事项的意见
审核结果报经市政府批准
出让方案报经市国土局批准
申请主体相关材料
建设项目规划条件
土地钉桩
市政方案
地价审核结果
交通影响评价（如需）
环境影响评价（如需）
建设用地预审意见
补偿协议样本
地上物处理意见
签订委托交易协议，收取入市服务费
一级开发项目及收储项目
直接入市项目
根据《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发〔2005〕6号）及《关于印发北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法的通知》（京国土用[2005]533号）的规定，市国土局应会同市发展改革委、市财政局、市规划委、市住房城乡建设委以及部分社会专家，对出让宗地的出让底价、配建限价商品住房或保障性住房方案和出让方案进行审核工作，通过集体审议形成有关决议后，上报市政府审核批准后，实施土地出让。
土地入市交易地价审核程序
评估机构进行土地政府土地收益和开发成本评估
入市申请主体委托
地价办公室会审议
地价专家会暨配建和出让方案会审议
局长办公会审议
上报市政府批准
市发展改革委、市国土局
市发展改革委、市财政、市规委、市住建委、市国土局、部分社会专家
审定毛地价或出让金
审定补偿费、政策性住房配建方案及实物补偿要求
招标
挂牌
拍卖
价高者得
不设评标委员会的招标
价高者得
限地价、竞配政策性住房
限房价、竞地价
限地价、竞房价
不设评标委员会的招标是由企业通过背对背的方式，一次性投报价格，最终以“价高者得”原则确定中标人的交易方式。
公示期
（20天）
竞价期
发布公告
竞买人提交竞买申请并报价
竞价期内达到地价上限
竞价期内未达到地价上限
以承诺配建面积最高者为竞得人
现场竞配保障性住房面积
现场竞价
达到上限
未达到上限
以最终报价最高者为竞得人
该种交易方式通过事先限定土地交易上限价格，如达到上限则转为在此上限价格的基础上竞配保障性住房面积，以承诺配建面积最高者竞得土地。
公示期
（20天）
竞价期
该种交易方式与挂牌方式基本一致，但是限制了未来商品住房的限售均价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。
公示期
（20天）
竞价期
该种交易方式固定了宗地的出让价格，同时限制了商品住房的最高售价，由竞买人向下投报商品房销售价格，按照“售价最低者得”的原则确定竞得人。
顺义区经营性招拍挂工作完成情况
截止到2011年底，我区共完成经营性土地入市交易78宗，土地总面积公顷，入市起始价亿元，成交价亿元，政府土地收益亿元，包括增值收益亿元。
顺义区工业招拍挂工作完成情况
自2008年我区第一宗招拍挂以来，已完成工业用地招拍挂出让118宗，土地总面积公顷，土地成交总金额亿元，实现政府土地收益亿元，其中实现政府土地增值收益亿元。
1、涉及的政策文件——经营性用地
招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部39号令)
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)（国土资发[2006]114号）
北京市国有建设用地供应办法(试行)(京政发[2005]6号)
关于印发北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法的通知（京国土用[2005]533号）
关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发[2010]34号）
关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发[2010]151号）
入市交易审核程序
关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知（国土资发[2007]78号）
北京市人民政府关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见（京政发[2007]14号）
关于工业用地仓储用地招标拍卖挂牌出让有关问题的通知（京国土市[2007]692号）
关于印发北京市工业用地国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让程序（试行）的通知（京国土市[2007]865号）
入市交易审核程序
1、涉及的政策文件——工业用地
相关概念
1.底价：国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让底价，是指招标底价以及挂牌、拍卖的保留价，即招标、拍卖、挂牌出让的最低控制价格。底价由市局组织专家会的形式，根据土地评估机构出具的评估结果，即熟地价，结合项目具体情况综合确定。
2.熟地价：熟地价指的是达到“七通一平”或“五通一平”开发程度下土地的客观市场价格，主要取决于土地位置及周边环境、规划条件等因素。我们通常所说的某地区的土地价格为“多少万一亩”即是熟地价的高低。
相关概念
3.土地开发补偿费：土地开发补偿费是指土地一级开发商在项目的土地一级开发过程中投入的土地开发成本，一般而言包括征地、拆迁补偿、市政建设、其他直接费用和其他费用等。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、耕地开垦费、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用和农村集体宅基地房屋拆迁费用，分农居民拆迁和企业单位拆迁，农居民拆迁补偿费用主要为被拆迁农居民房屋的补偿及安置费；企业单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。
在土地完成二级开发权市场交易后，土地一级开发商在土地一级开发过程中所投入的土地开发费用应得到补偿。
相关概念
4. 政府收益与出让金：指政府以土地出让金的形式收取的国有土地使用权使用的使用成本，是国家对国有土地拥有的土地所有权在经济上的实现。在采用协议方式出让土地时代，出让金即为政府的收益。
在经营性土地招牌挂交易中，土地的最后成交价格支付完土地一级开发商应得的土地开发补偿费后，剩余部分全部为政府收益，该收益中含原协议出让方式下的土地出让金。
5.毛地价：由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费，是政府向土地使用人收取的各项基础设施使用成本。我区为吸引外来投资者，2003年全面取消了基础设施配套费的收取。在北京城八区，该标准为住宅用途160元/平方米，商业和办公用途200元/平方米。
回迁房建设模式
带条件入市:即在项目范围内以商品住宅配建部分回迁安置房,通过土地招拍挂方式进行公开出让.
“三定三限三结合”方式:
三定:定性、定向、定量
三限：限户型、限价、限交易
三结合：定向安置房建设方式与对应的征地拆迁方式相结合
定向安置房的销售价格与相对应的征地、拆迁补偿标准
及农村产权制度改革的相关政策相结合
定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房
政策相结合
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要求：（1）具备控制性详细规划；（2）纳入年度储备开发计划
1、提出开发申请
原土地所有者或使用者向区土地储备分中心提出土地一级开发申请，同时提交如下资料：
土地一级开发申请书
土地使用权证书或相关权属证明
控规及其批复
地形图1份（1：2000）
地块说明
现状照片
村镇政府提出土地征地的补偿标准
其他须提交的材料
6、核发授权批复
2、确定拟一级开发主体
3、编制土地一级开发实施方案
4、区实施方案审核小组审核并报区政府审批
5、上报市政府储备联席会审批
由市局直接授权储备机构作为开发主体进行土地一级开发
由市局直接授权给开发企业，如顺义新城等项目的开发主体为顺义新城公司直接通过授权方式取得开发主体资格
由区县分中心组织招标，通过招标方式确定房地产开发企业作为土地一级开发主体
土地一级开发实施方案包括：一级开发项目的基本情况（开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况等）、开发成本测算、市场预测、开发进度等,其核心内容是开发成本测算。需报批审核的方案有拆迁方案、征地补偿方案、市政方案及供地方案等。
企业为主体项目由市国土局核发授权批复；
储备中心为主体项目由区国土分局核发授权批复；
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1.确定一级开发成本
:区储备中心进行初验后报市储备中心验收
需要说明：土地储备开发项目原则上应做到 “七通一平”的入市交易条件，即基础设施达到供水（上水）、排水（下水，包括雨水、污水）、供电、通信、燃气、热力（供暖）及道路通平，才可纳入区储备库进行入市交易。
确因地区大环境影响，基础设施不能一步到位的，也可以双方协议交付土地进度，有计划、逐步交付基础设施达到的条件。但入市交易时必须先满足临水、临电、临路等施工要求。
A.土地一级开发的成本构成
B.土地一级开发的利润率
聘请审计公司对开发成本进行审计；报区成本审核小组进行审核；报市国土局进行审核；报市地价审批
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⑴征地、拆迁补偿费及有关税费；
⑵收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
⑶市政基础设施建设费用；
⑷招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
⑸贷款利息；
⑹土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出。
区土地储备分中心负责实施土地一级开发的，由区土地储备分中心负责筹措资金，办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2％。
通过招标方式和授权方式选择开发企业实施土地一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设手续并组织实施。招标底价包括土地开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％。
2.现场验收
C.程序
综合招标是以对投标企业的综合实力，包括投标价格、资金状况、财务实力、开发业绩、对社会贡献程度等各种因素，经过随机抽取组成的专家委员会综合评议，按“综合条件最优者得”的原则确定土地中标人的交易方式。
评价标准
2011年招标评分标准
第一阶段：评估和比较投标人的财务及资信（20分）
投标人第一阶段得分低于15分的不能进入第二阶段的评标。
第二阶段:综合（80分）：
一、投标价款总额（40-50分）；
二、建设方案（15-20分）
由评标委员会对项目整体建设方案以及该项目的定位、方案说明、经营理念及开发进度等进行综合评判。
三、企业资质、开发业绩或投资业绩情况（特别是政策性住房建设情况；以及通过北京市土地交易市场取得的商品住房用地建筑规模及经营性用地出让合同履约情况。（10-15分）；
四、综合印象（5分）。
由评标委员会综合评定。
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公示期
（20天）
竞价期
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拍卖方式基本与挂牌交易中的现场竞价过程相同，按价高者得的原则确定竞得人。
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北京市规划委员会关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知（市规发【2001】1001号）
需进行交通影响评价的项目：
1、规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；
2、边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；
3、其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；
4、交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；
5、上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；
6、其他需要进行交通影响评价的项目。
交评办理的政策文件
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地块出让规模
根据《限制用地项目目录（2006年增补本）》及国土资发【2010】34号文件的要求，单宗商品房用地出让面积不得超过20公顷。依据我局上报市政府批准的请示，我市非热点区域的单宗商品房用地建设用地面积原则上控制在10公顷左右，20万平方米，热点地区单宗商品房用地建设用地面积原则上控制在5公顷左右，10万平方米。
保证金设置比例
国土资发【2010】34号文件规定，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。目前，我市商品住宅用地的保证金比例一般设定为底价的30%，商服用地的保证金比例一般设定为底价的15%。
付款进度
国土资发【2010】34号文件规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按照合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过1年。目前，我市招拍挂土地的政府土地收益一般要求在签订出让合同后15个工作日内一次性付清，土地开发补偿费一般要求在签订土地开发建设补偿协议后5-7个工作日内一次性付清。
出让方案编制应注意的几点：
付款方式
依据市财政局及我局《关于北京市国有土地使用权出让收支管理有关问题的补充通知》（京财经二【2011】1032号）及《关于土地前期成本实行收支两条线管理有关事项的通知》 （京国土财【2011】433号），自2011年11月1日起，直接入市土地及企业为主体的一级开发项目入市后，土地补偿费将实行“收支两条线”管理，由组织入市的储备机构向竞得人开具“土地前期成本缴款通知书”，竞得人将补偿费直接交至市财政专户。
开竣工时间设置
依据国土资发【2010】151号文件规定，各类住房建设项目应当在出让合同中约定的土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。
其他限制要求
依据国土资发【2010】151号文件规定，土地出让必须以宗地为单位，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。
要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。
出让方案编制应注意的几点：
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