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肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆
蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄螂膇莁蒀螁袇膄莆螀罿荿节蝿膁膂蚁螈袁蒈薇螇羃芀蒃螇肅蒆荿螆膈艿蚇袅袇肂薃袄羀芇葿袃肂肀莅袂袂芅莁袁羄膈蚀袁肆莄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈羈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃蒈羅羅莈蒄薂肇芁莀薁膀蒇虿薀衿芀薅蕿羁蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芆蚂蚆肈聿薈蚅膀莄蒄蚄袀膇莀蚃
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达州“龙郡”项目开发战略研究报告
目 录
第一章、项目发展战略环境调研结论 ....................................................................................................................4
一、项目市场宏观大势分析：.......................................................................................................................4
1、经济背景：........................................................................................................................................4
2、宏观调控政策：................................................................................................................................4
二、项目面临的市场容量分析 ：.................................................................................................................4
三、达州市场目前供求特征分析：...............................................................................................................5
1、达州市场目前总体供给特征：........................................................................................................5
2、市场客户需求特征变化：................................................................................................................5
四、项目面临的房地产市场走势预判：.......................................................................................................5
1、全国市场后期走势判断：................................................................................................................5
2、达州市场后期走势判断：................................................................................................................6
五、项目综合 SWOT 分析结论： .................................................................................................................6
1、项目优势（Strength）分析： ..........................................................................................................6
2、项目劣势（Weakness）分析： .......................................................................................................7
3、项目机会(Opportunity)分析： .........................................................................................................8
4、项目威胁(Threat)分析： ..................................................................................................................9
六、发现项目的问题与机会：.......................................................................................................................9
1、发现问题及应对办法建议：............................................................................................................9
2、发现机会与利用：..........................................................................................................................10
第二章、项目开发战略建议 ..................................................................................................................................10
一、项目开发的战略思考：.........................................................................................................................10
二、企业发展战略推演与初步建议：.........................................................................................................11
三、龙郡项目开发战略建议：.....................................................................................................................12
四、项目总体经营策略建议：.....................................................................................................................13
五、项目整体市场定位建议：.....................................................................................................................14
1、项目前期市场定位梳理：..............................................................................................................14
2、项目整体市场定位建议：..............................................................................................................14
3、项目整体市场定位发展驱动模式：..............................................................................................14
4、项目整体概念定位建议：..............................................................................................................16
5、项目整体目标客户群定位建议：..................................................................................................17
六、项目整体产品定位建议：.....................................................................................................................17
第三章、项目整体开发思路与实施方案建议 ......................................................................................................18
一、项目各地块控规条件与规划布局建议：.............................................................................................18
1、规划布局原则：..............................................................................................................................18
2、规划布局具体建议：......................................................................................................................19
二、项目投资开发时序建议：.....................................................................................................................21
1、项目投资开发遵循原则：..............................................................................................................21
2、项目总体开发思路：......................................................................................................................23
三、项目整体开发周期测算：.....................................................................................................................24
1、周期：..............................................................................................................................................25
2、开发销售节奏：..............................................................................................................................25
四、项目投资开发方案建议：.....................................................................................................................25
1、项目道路及市政基础设施开发时序建议：..................................................................................25
、开发思路：...................................................................................................................................25
、实施要求与策略：.......................................................................................................................25
、主要时间节点：...........................................................................................................................27
2、项目房地产开发时序建议：..........................................................................................................28
、开发思路：...................................................................................................................................28
、开发时序要求与策略：...............................................................................................................28
、近期主要时间节点：...................................................................................................................33
3、项目综合配套开发时序建议：......................................................................................................33
、开发思路：...................................................................................................................................33
、开发时序要求与策略：...............................................................................................................33
、主要时间节点：...........................................................................................................................34
4、项目龙湖景观开发时序建议：......................................................................................................35
、开发思路：...................................................................................................................................35
、实施要求与策略：.......................................................................................................................35
、主要时间节点：...........................................................................................................................36
第四章、项目 2008 年开发计划与投资资金流分析 ............................................................................................37
一、项目 2008 年开发计划与调整建议：...................................................................................................37
二、达州 2008 年各类住宅物业房价走势预估：.......................................................................................39
1、项目高层电梯公寓价格预判：......................................................................................................39
2、项目多层住宅价格预判：..............................................................................................................40
3、项目花园洋房价格预判：..............................................................................................................41
三、项目 2008 年经营收入预估：...............................................................................................................42
四、2008 年项目投资资金力量分析：........................................................................................................42
1、项目投资组合：..............................................................................................................................42
2、项目经营模式建议：......................................................................................................................43
3、项目资金筹措、现金流量分析：..................................................................................................44
、资金筹措与投资计划：...............................................................................................................44
、项目资金来源与现金流量分析：...............................................................................................48
五、项目 2008 年投资开发计划建议：.......................................................................................................51
第一章、项目发展战略环境调研结论
一、项目市场宏观大势分析：
1、经济背景：
国家经济可能进入新一轮高增长、高通胀、高紧缩期，房地产业可能会面临银根紧缩带来的高利率、
高首付和信贷难问题。
2、宏观调控政策：
“屡调不止”，但在“越涨越严”的博弈中，房价和市场终究将被累积调控压下来，并回归理性和平稳。
二、项目面临的市场容量分析 ：
通过对达州过去 8 年的供求走势分析和城市发展、人口变化等综合分析，我们得出达州中心城区房地
产市场容量的预测结果如下：
①2008-2015 年供给规模走势：总量约 1100 万㎡，每年新增约 100 万㎡；
①2008-2015 年需求规模走势：总量约 850 万㎡，其中住宅每年需要约 100 万㎡；
①2008-2015 年房价走势：整体均价运行区间在 2000-3000 元/㎡，像龙郡这类中高档住宅均价，如果
市场形势趋好，预计会在 3000-4000 元/㎡，否则将保持在目前 2500-3000 元/㎡。
①2008-2015 年产品供求走势：高层电梯是主流，多层、洋房和别墅等高端物业供给少，需求积蓄大；
户型面积小型化、功能多样化、舒适与空间变化多样性。
三、达州市场目前供求特征分析：
1、达州市场目前总体供给特征：
①类型：电梯为主，多层稀少，洋房别墅稀缺；
①户型：面积小型化，以 80-120㎡需求为主，紧凑型套三和套二占主力，部分楼盘创新点已与成渝接
轨；
①价格：2000-2700 元/㎡为主，2700 元/㎡以上楼盘较少，且低价入市趋势明显；
①营销：水平提高，但品牌号召力还较弱。
2、市场客户需求特征变化：
①调控政策对达州购房者已经产生影响，但停止买房人很少，观望在增加；
①随着房价的快速增长，价格因素已经从过去第五位上升到第一位，景观环境的重要性则从第一位下
滑到第三位。
①对龙郡的产品需求主要目的在于改善居家环境，物业形态虽然仍以电梯为主，但对多层、洋房、别
墅期待很高；一般住宅面积小型化，功能多样化、空间多变化。
四、项目面临的房地产市场走势预判：
1、全国市场后期走势判断：
具体体现是：
①政策走势：累积调控效果将决定后市政策走向，2008 年 5－6 月份前后趋于明朗，在奥运会后
9-10 月份见分晓，“严控继续快涨，防止大跌”将是今后政策调控目标。
①市场供给走势：大量累计的待开发土地将会在高压下较大规模的进入市场，市场供给增加的趋
势明显。
①市场需求走势：整体需求依然旺盛，但随着保障性用房开发量的增加，满足自住型需求的渠道
逐渐多样化后，一般商品房市场的刚性需求会减少，而推动房价暴涨的投资（机）型需求会降低或持
币观望。
①房价走势：在政策严打、供给增加和需求分流的多重压力下，本已高位的房价继续高升的空间
和可能性已经不大，但暴跌的可能性更小，房价回归理性与平稳是必然趋势。
①短期对峙观望持续时间可能会比以前更长，长期走势将是稳中略降，回归理性与平实，
卖方市场和买方市场将易位。
①整个市场将重归保障与市场双重格局，发展目标是让贫富住房需求各归其位，整个经
济与社会和谐发展。
房价走势模拟图
19
99
年
20
00
年
20
01
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20
02
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20
15
年
20
16
年
2、达州市场后期走势判断：
五、项目综合 SWOT 分析结论：
1、项目优势（Strength）分析：
①项目地块具地段优势
达州市大城市之心，不可多得的地段优势。
①紧邻交通主干线，整体通达性前景好。
项目地块外围有南坝路、通达西路、西环路等大道，以及规划中的金兰大道、金龙达到以及项目
内部环状放射的自由式路网。
①周边规划有较为完善的生活配套和教育设施。
项目地块周围分布有中学、大学。随着项目的逐步开发，项目地块内部还将规划建成星级酒店、
高档办公楼、医院、综合农贸市场即大型购物中心。生活配套设施较为完善。
①项目地块拥有无可比拟的资源优势
地块内部丘陵地形高低起伏，依山傍水，拥有良好的绿化和水系，生态环境优良，这对未来该片
区的开发带来优势。对于打造达州市滨水开放空间和生态住区方面拥有无可比拟的优势。
①项目地块体量巨大，利于后续的综合开发和土地利用
3000 亩的体量无疑成为达州的“巨无霸”，持续的开发有利于开发企业的长远发展
①天然气能源化工产业将带来达州城市转型与升级换代、西外及龙郡等新城
快速开发建设将大大改善城市居住环境，“达州将成极具爆发力新型工业化
城市 ”，整个城市的凝聚力、消费力、购买力都会快速增强，说明达州房地
产业潜力和中长期机会十分明显。
①达州房地产市场在国家宏观调控政策影响下难以独善其身，目前影响的滞
后期已过，观望期后市场有望走稳、走平。达州中高端房价2008年有望稳定
在2500－3000元/㎡之间，今后几年市场如果不恶化，房价预计会在3000－
4000元/㎡区间运行。
①公司实力雄厚，开发理念先进。
公司不但实力雄厚，具有品牌效应，更是导入集体决策机制，决策民主科学，且思想观念开放，
善于借助“外力”。这不仅降低了自己的成本投入和风险，更是利用专业公司的优势对项目前期进行全
程专业的市场调研策划、建筑产品策划，并让整合营销策划提前介入，从而使产品能够更贴近市场需
求，建立了一套较为科学的“防范失误体系”，把人为能够控制的风险尽可能降到了最低，从而保证项
目最终整体的成功。
2、项目劣势（Weakness）分析：
①拆迁难度及改建、改造费用较大
项目是房地产一、二级开发同步，地块内现有村镇建设和工业企业建筑，村民居住区、医疗卫生、
教育科研、商业和办公建筑，拆迁难度及费用支出较高，一是影响项目进度；二是增加项目成本。
①项目地块内部地形高差较大，不利于道路及建筑物的建设利用
项目地块的丘陵地形高低起伏，地形复杂，局部高差达 80 米，这对区域道路交通组织及建筑规
划提出挑战，增加了施工难度和建筑成本.
①本项目山上周边目前公共配套和商业设施不足，将对先期业主的前期生活造成一定负面影响，
从而不利于本项目前期市场推广。
由于本项目所在区域目前处于待开发期，公共配套和商业设施较为缺乏已是不争的事实。就算目
前亟待开发的 A-04、B-07 地块周边配套都较差，有待整个项目逐渐启动后，整体生活商业配套的跟
进。
3、项目机会(Opportunity)分析：
①区位带来的发展机会
达州地处川、渝、鄂、陕结合部，在成都、重庆、武汉、西安等特大城市的辐射和影响中，形成
了包括达州、广安、南充、巴中、汉中、安康、十堰、万州、涪陵 9 个地级市在内的秦巴地区，达州
正好处于该地区的腹心地带和中心位置，具有优先接纳特大城市经济辐射，快速发展并传递辐射的优
势条件，区域优势十分明显。
①交通带来的发展机会
达州是四川通江达海的东通道，河市机场直达成都、广州、武汉、西安、深圳、北京等地；襄渝
铁路、达渝铁路、国道 210 纵贯全境，达万铁路、国道 318 横穿全市，7 个县（市、区）县县通铁路；
达渝高速公路连接成渝，到重庆只需 2 小时，到成都只需 4 小时，达陕高速公路也正在规划建设；渠
江航运直通重庆，已基本形成立体交叉、四通八达的交通网络体系。良好的区位和交通优势加速了人
流、物流、资金流和信息流的聚集。
①城市新规划和发展带来的机会
达州市的城市新规划带来城市发展格局的变化，项目地块所在地南外规划为新的城市副中心。达
州城市性质确定为：中国西部天然气能源化工基地，秦巴地区交通枢纽和物流中心，川、渝、鄂、陕
结合部区域性中心城市。形成“以西城为城市中心，以南城和老城为城市副中心，沿州河发展轴展开”
的组团式布局结构形态。形成“一城五片”的功能分区。南外作为未来的城市副中心，发展潜力将不容
置疑。
①能源化工基地带来的发展机会
按化工园区规划，南外化工产业园区将会聚集数万人的产业工人，其生活半径将限定在达州中心
节点即通川区与达县。南外的天然气能源化工产业园区以及未来可能出现的各类上下游企业都需要产
业工人们较为集中地在一定的区域内进行生产、生活；高收入的就业机会将会吸引其他地区人口向达
州聚集；人口聚集与专业分工将派生并促进达州地区的第三产业的发展；达州地区工业化将会附带提
高农业生产率和农业的产业升级，加速农村剩余劳动力向城市的转移，为城市化提供必要条件。
这些为本项目的成功开发带来了发展机会，能源化工基地带来了充足的投资客户及消费客户。
①达州健康的房地产市场带来发展机会
达州市的区域经济和房地产业都处于健康发展的上升阶段，这对本项目的开发和推广创造了一个
良好的市场机遇。
①市场产品供给单一带来的发展机会
达州市场的中高档住宅市场空间较大，精品项目、高品质产品供应量较少，本项目的切入能够抢
占一定的市场份额。
4、项目威胁(Threat)分析：
①政策面的威胁
由于国家宏观调控仍未结束，房地产开发还具有很多的变数，从最初对房地产开发企业的调控到
现在的对购房消费者的限制，出台的一系列宏观层面的，土地、金融、销售等各方面的政策对房地产
市场持续发展的信心打击较大，开发中的不确定因素增加。
①资金面的威胁
因本项目体量较大，地形复杂，物业形态和产业较多，造成开发难度加大，主要来自于管理和资
金方面的压力。确立正确的开发序列和建设要点至关重要，要避免出现资金链的断裂，造成项目的被
动。南充市房产城区板块间竞争必将加剧。
①竞争对手的威胁
目前，达州房地产市场格局基本形成。老城区因完善的生活配套，具有不可比拟的竞争优势，同
时还要面对政府新区西外的压力。随着政府调控力度的增强，达州房地产市场不可避免的要出现调控
症状，及对投资客户的打压和有效购房消费者的观望。争夺有限的客户资源将会更加激烈。
六、发现项目的问题与机会：
1、发现问题及应对办法建议：
①问题一：政策风险大－－缓拿地，加大开发销售，确保现金流。
①问题二：政府不确定因素多－－再次梳理合同与合作方式，作好应急方案，并让政府始终有利
可图，除了政绩、形象外，还要适当考虑现实的经济利益。
①问题三：买方市场形势与竞争－－进行控制性开发和“暴力营销”，一方面迅速聚集客户，另一
方面迫使竞争对手屈服。
①问题四：开发管理问题－－理清并明确开发战略、总体思路、开发节奏与时序，加强和完善企
业管理体制，控制好开发质量与进度。
2、发现机会与利用：
①机会一：城市面临转型－－树立长期发展战略，充分作好社会关系、资源合理占有、资金和人
才储备、管理体制建设等准备；用够、用足天然气化工基地建设的优惠政策，将龙郡项目纳入化工基
地建设体系内，争取政府和政策支持。
①机会二：中心城区成熟区可供开发土地不足或改造成本高－－充分利用达州城市外延后龙郡中
心区域的地位优势，适时占有土地资源；实行垄断性或控制性开发，注意峰值预留；
①机会三：市场供给产品过于单一，多层、洋房、别墅不足－－尽快、限量推出多层、洋房、别
墅产品，并注意在每年每批次推出中相互搭配。
①机会四：城市市区或近郊缺乏好的旅游休闲场所－－加强加快城市休闲产业开发，引入多种休
闲、游乐项目，并注意覆盖量大和可持续消费的阶层。
第二章、项目开发战略建议
一、项目开发的战略思考：
在做项目发展规划和实施计划之前，我们认为有必要重新思考一个企业发展战略问题――即龙郡
这样一个大项目对于公司的战略发展地位和贡献到底是什么？其核心问题是到底追求公司经济效益
最大化呢，还是要通过该项目实现综合效益最大化？其中综合效益最大化除了经济效益外，还应该包
括企业发展战略定位、公司发展方向、公司品牌、人力资源、社会关系、开发模式等都有一个清晰的
和质的飞跃。而纵观国内著名房地产企业发展历程和现有发展模式，当企业发展和积累到一定程度的
时候，都会理清企业的发展定位和创建适合自身特色的开发模式。目前国内著名的万科、碧桂圆、龙
湖、阳光100、奥园等都有一些共同特点――开发方式模式化、产品系列模式化、资金滚动快速化、
区域全国化、品牌嫁接化等。现在，公司拥有龙郡这样一个大项目，经过5年的打拼和经验总结后，
我们认为是该考虑这个问题了，因为这不但是企业发展战略问题，也将是龙郡项目发展指导思想和开
发思路问题，当一旦战略问题确定了，后续的开发思路和计划就清晰了。
目前看来，有两条道路可以选择：其一是通过龙郡项目实现企业综合效益最大化，公司尽快做大
做强；其二是不必急于拓展新的项目和市场，在龙郡这个项目上实现利润最大化，用时间换空间、换
利润。
其实这里没有孰是孰非的问题，只有企业发展战略选择问题。不过，结合公司的现实情况和项目
发展条件，我们将根据以下立足点进行思考：
①龙郡项目由2平方公里扩展到8平方公里
①项目开发将全面启动“造城计划”
①开发周期可能会持续7-10年
①开发公司实力、品牌影响显著增强
①近期防范政策和市场风险，确保现金流
因此，在项目操作难度、资本运营、风险防范都在增加的情况下，企业和项目都将考虑长远战略
发展。
二、企业发展战略推演与初步建议：
理由如下：
①符合政府和领导的要求，可以寻求他们的更大支持；
①符合社会和市场的需求，利于快速发展；
①符合企业资金要求；
①有利于进一步树立企业社会形象、品牌美誉度和信任度；
①有利于企业快速发展壮大和拓展市场，因为现在的市场不缺机会，只缺资本；
①有利于提高企业员工的积极性、责任感和荣誉感，增加企业的凝聚力；
①我们在接下来至少5年的时间里我们可以储备、锻炼人才，完善企业管理体制、总结发展模式
等。
①注意事项：但为了尽可能确保开发公司的最大利益，需要解决两个前提条件：一是这种发展战
略在选择在项目发展上要“以我为主”，由开发公司进行整体规划、控制，以确保整个项目的综合形象；
其二是通过开发公司整体开发后的土地溢价我们应该分享到合理收益，为此需要跟政府签定土地出让
收益分配机制。
市场宏观大势
企业发展目标
企业综合实力
企业性格特征
企
业
发
展
战
略
形势趋严，短期空间有限，利于强者发展
尽快做大做强？稳步发展，慢慢积累？
资本？品牌？人才？管理？开发模式？
风险与高利润喜好型？安全保守型？
抓住龙郡项目和市场机会，尽快做
强企业内功，迅速聚集资本实力
抓住龙郡项目－－快速聚集资本、锻炼队伍、探索开发模式和管理体系，
扩大企业综合实力。
抓住市场机会－－在适合强者的市场条件下，拥有资本就拥有机会，既可
以通过收购其它优质却缺资金的企业，也可开拓新的市场和项目。
三、龙郡项目开发战略建议：
注：项目可引进开发模式如下，具体实施时要根据项目进度、资金要求及其它实际情况来灵活选
择或组合利用。
①一级土地开发模式
①土地转让模式
①独立开发模式
①以地入股合作模式
①集资定制建房模式
市场宏观大势
企业经营战略
达州市场走势
龙
郡
开
发
战
略
形势趋严，但不至于崩盘，考验开发与营销水平
利用龙郡快速聚集资本做大做强，开拓新市场
潜力巨大，但短期发展过快，提升空间有限
适时引入多种合作开发模式，实施垄断性开发和资
金快速回收，为企业发展壮大或拓展新市场服务！
四、项目总体经营策略建议：
说明一：
“有所为”－－①企业及项目品牌美誉度进一步加强：如”龙郡·外滩”工程工期、质量、“龙郡·外滩”
商业招商经营等；①加快开发现金流强的地块或项目：如 A-04、 B-07、E-01 等地块；①适当加强必
要的市政基础设施、公建配套和景观建设：如接龙立交、接龙路、龙郡西路的高架桥、主干道 9、龙
湖北路、青龙路、戛云北路等。
“有所不为”－－减、缓开发那些现金流不强的项目：如继续大量拿地、山上商务区等公建配套、
过于超前基础配套建设和市政基础设施、安置房前期过多建设等。
说明二：
“稳”－－项目开发求稳、拿地求稳、基础设施和安置房建设要稳、资金流量求稳、心态求稳。
“快”－－在建项目形象和进度要快、新开项目要快、资金筹措与准备要快。
“缓”－－山上商务区等公建配套开发缓。
说明三：
“多方位同步开发”－－增加项目空间覆盖范围，以满足南外、西外、老城等不同方位的人群需求，
故 2008 年及以后的开发除了 A-04、B-07 等西部地块外，还需要加强肉联厂、石家湾等入口东部区
域的开发。
“多项目同步开发”－－由于项目规模过大，不同地块在位置、环境、成熟度等方面差异较大，不
同地块同步开发就会形成差异化，以便客户有更多的选择，增大项目量的覆盖面。
“多产品同步开发”－－由于市场需求的多样性和细化，不同档次、不同物业类型产品都会有需求，
而达州目前市场又缺乏多层、洋房、别墅等供给，我们加强这类物业供给就是机会。
市场宏观大势
项目开发战略
达州市场特征
龙
郡
项
目
整
体
开
发
策
略
形势趋严，但不至于崩盘，考验开发与营销水平
利用龙郡快速聚集资本做大做强，开拓新市场
多种经营开发模式共同快速推进项目开发
龙郡开发“有所为，有所不为”，在稳、快、缓之间寻求平衡，多
方位、多项目、多产品抢占市场！
企业经营战略
市场容量有限、供给庞大、竞争激烈、开发和营销
水平提高，但市场供给单一、产品创新不够。
五、项目整体市场定位建议：
1、项目前期市场定位梳理：
中原整体定位：达州城市休闲区
同轩规划定位：川东北生态休闲城
点评：这两个定位内涵基本相同，外延都包括了居住、商业、商务和休闲，我们认为这也是比较
准确的。但在表达上没有将整个项目的主体功能――居住体现出来，高度强化也还不够。
2、项目整体市场定位建议：
龙郡――一座集高尚居住、商业、商务
和休闲产业于一体的中央人居新城
3、项目整体市场定位发展驱动模式：
而为了充实项目以上定位和增强项目综合竞争力，以便项目占领更多的市场份额、加快项目资金
回笼，实现项目和企业整体开发战略，我们建议从以下 7 个方面加强和建立本项目的驱动力模式：
、政府驱动力：“绑定”达县政府，争取达州市政府，活动更上级政府，降低政策与政府风险。
即充分考虑地方政府的利益，用经济利益绑住达县政府，用支持化工基地建设争取达州市和市政府的
支持，具体做法是：
①重新拟定升值地价的分配比例，既让地方政府有利可图，又能让开发公司在保证投资利益的情
况下进退自如；
①加快催促达县政府行政办公中心搬迁，让其在搬迁过程中既收获形象，又有实质经济利益；
①增加项目开发后能为地方政府增税、增加就业和城市形象的核算论证；
①提出龙郡 8 平方公里建设是打造达州西部化工基地的“生活中心”，通过为化工基地建设总部经
济区、主题居住区的方式争取支持。
、产业驱动力：重点打造城市休闲产业，培育城市商业，引入行政、商务和教育产业，与住
宅一起共同组合成一个中央公园式的生活区。
①城市休闲产业：如现行租赁集体建设用地，打造花卉基地、城市欢乐谷、多点布局建设生态公
园、主题生态农业，暨提前取得了土地的经营权，又使项目“多元化”开发；
①建设都市山地高尔夫，与城市休闲产业共同组成一个集城市生态观光、游乐体验、高档商务和
运动休闲于一体的泛公园，供达州及川东北各个阶层的人们休闲游玩。
①城市商业：在新城中有计划、分批次的按照区域商业中心、组团商业中心、社区商业和休闲商
业依次进行开发建设、培育经营。
①行政和商务办公：分批引进和建设县级行政中心、街道和社区服务中心、化工基地总部经济服
务区、酒店等。
①城市教育产业：在利用达县中学、四川文理学院的基础上，继续引进知名的幼儿园、小学，打
造一条教育产业链。
、产品驱动力：随着市场发展的不断成熟和后期买方市场的出现，房地产市场竞争最终将回
归到产品上来，建立自己的产品研发模式和不断创新产品，将是今后致胜的核心要素。
①确立龙郡产品研发机构或合作单位，包括创新单位、设计机构、施工单位、原材料供给单位等；
①建立龙郡产品体系，包括多层、高层、洋房、别墅、商业、办公楼、酒店等，并统一各类产品
风格和代表性元素。
①建立龙郡产品开发模式：产品概念与内涵、产品模式包装、产品模式推广、产品模式应用。
、环境驱动力：住宅开发中外部环境、社区景观一直都是消费者购房最看重的因素之一，通
过整个新城的环境打造和每个具体地块社区的景观建设也必将是龙郡项目的驱动力之一。
①外部环境驱动力：龙湖及前期示范区、城市山地高尔夫、城市森林公园、城市广场以及花卉基
地等；
①社区环境驱动力：建立龙郡项目景观模式，并在各项目中因地制宜的打造。
、品牌驱动力：在龙郡项目中，主要是项目自身品牌、中国中铁二局集团品牌和四川鸿源星
集团的品牌。
①龙郡项目品牌：已有知名度和一定形象，但缺乏美誉度和号召力，急需“用事实说话”，建立项
目品牌美誉度、信任度和影响力；
①中国中铁二局集团品牌：美誉度、号召力和在项目运用方面还美中不足，需要进一步嫁接和维
护。
①四川鸿源星集团品牌：需要结合集团发展和项目发展，进一步进行包装、推广和维护。
、概念驱动力：龙郡项目作为一个 8 平方公里的新城综合开发，有很多概念可以做，具体包
括：
①项目整体概念：如“公园中的城市”、“中央生活区”；
①各子项目概念：如“龙郡·外滩”商业“城市会所，生活主场”；
①产品概念：如万科的 U8、中海的 C-house 的借鉴；
①案名概念：将“云岭”开发成现代高层系列，“龙湖”开发为多层洋房、别墅等低密度产品系列等。
、客户驱动力：在今后市场形势趋于买方市场的情况下，拥有客户渠道、赢得客户信任，锁
定终端，将是房地产开发致胜的最好方式，而龙郡作为一个开发周期长的复合型地产项目，完善客户
资源和建立互信显得尤为重要和紧迫。
①广泛建立客户群渠道：特别是达州下辖大竹、宣汉、万源等县市；
①建立客户服务平台：完善龙郡会俱乐部，锁定终端；
①加强客户服务，全面提升客户满意度。
4、项目整体概念定位建议：
龙郡――达城城市中央公园生活区
龙郡――公园中的城市
5、项目整体目标客户群定位建议：
根据项目整体市场定位，本项目客群涉及面其实较为广泛，需要细分居住、商业、办公、休闲旅
游等四大类，不能只进行一个简单而笼统的阐述，故特分为如下四项：
、龙郡住宅客户定位：
川东北品质居住人群
、龙郡商业客户定位建议：
、购房客户：
龙郡住宅潜在购房客户和达州一般投资者、商业经营者
、经营客户：
大型购物超市和各类社区商业、旅游游乐、
餐饮、休闲娱乐商业经营商家
、终端客户：
龙郡住宅业主和城市休闲人群、商务人士为主
、龙郡办公客户定位建议：
以化工基地重点企业达州总部办公和达县政务办公定向客户为主，
兼顾达州一般企业商务办公为辅
、龙郡休闲旅游客户定位建议：
川东北节假日城市休闲家庭为主
六、项目整体产品定位建议：
分地段、分组团的规划中档及中高档物业为主，
定点开发保障性住房
第三章、项目整体开发思路与实施方案建议
一、项目各地块控规条件与规划布局建议：
1、规划布局原则：
①符合城市整体景观形象、天际线要求，主动遵循城市美学、社会责任；
①满足社会多物业、多档次需求，既做到相对集中，又实现分期、分批开发供给市场；
①充分挖掘和发挥土地、自然资源价值；
①既不损害开发利益，还可提高项目整体开发利润、降低市场风险。
2、规划布局具体建议：
项目各物业和功能布局建议示意图
中成控规调整建议后项目开发指标一览表
地块
编号
用地
性质
用地面积
(㎡）
容积率
建筑面积
(㎡）
绿地率
（%）
建筑密
度（%）
建筑限
高（m)
用地建议与开发时间
A-02 CR 5 30 20 100 2009 年高层
A-03 CR 5 30 20 100 2009 年高层
A-04 CR 30 18 100 2008 年高层
B-03 R2 4 30 30 100 2012 年高层
B-05 CR 4 30 35 100
B-06 CR 4 30 35 100
2012 年高层
B-07 R2 4 30 28 100 2008 年高层
C-06 CR 3 30 35 80 2012 年整体开发高
C-07 R2 3 30 30 80 层
C-08 G2 0 0 0 0 0 绿化用地 2012 年
C-09 R2 3 30 30 80 2012 年高层
C-10 S2 0 0 0 0 0
广场用地，2010 年跟
C-12 一起打造
C-12 G1 0 0 0 0 0
C-13 C2 2 30 40 100
绿化和商业金融用地，
2010 年综合开发打
造酒店、办公和商业
C-14 R2 3 30 35 80 2010 年小高层
C-15 R2 30 25 100 2010 年中高层
D-01 R2 30 30 55
2008-2009 年安置房
和经济适用房
D-02 G2 0 0 0 0 0
D-03 R2 30 30 55
D-04 R1 35 35 55
2011 年开发多层或
小高层
D-05 R1 23619 35 35 25 2011 年洋房
D-06 G1 80 0 6
D-07 R1 40 30 25
2011 年公园别墅
D-08 R2 2 30 30 40 2011 年洋房、小高层
D-09 R1 40 30 25 2011 年别墅
D-10 R2 30 30 40
2009－2010 年洋房
别墅
D-11 CR 30 35 35 2012 年洋房
D-12 G1 65450 6545 80 0 6
公园，2011 与 D-08
一起打造
E-01 R2 30 30 25 2008 年洋房
E-02 G2 0 0 0 0 0
生态林 2008 年与
E-01 一起打造
E-03 R2 35 30 30 2013 年别墅
E-04 R2 30 30 60 2013 年洋房、小高层
E-05 R2 30 30 30 2014 年洋房别墅
F-01 CR 1 30 35 20
F-02 G2 0 0 0 0 0
2014 年整体打造生
态年林地别墅
F-03 C51 30 30 25
2015 年与 F-10 整体
打造生态年林地别墅
F-04 R2 30 30 40
F-05 G2 0 0 0 0 0
F-06 R22 30 30 20
F-07 U1 30 30 10
F-08 U3 30 30 10
2015 年公建、商业与
高层住宅整体打造
F-09 CR 4 30 30 100
F-10 R2 30 30 20
2015 年与 F-03 整体
打造生态年林地别墅
F-11 R2 30 30 60
F-12 G2 0 0 0 0 0
2016 年整体打造生
态年林地洋房别墅或
高层
G-01 CR 30 30 100 2009 年高层
G-02 R2 3 30 30 100 2008 年高层
G-03 R2 30 30 55 2009 年小高层
G-04 CR 30 35 40
2009 年小高层，与
G-13 一起开发
G-05 CR 30 30 100 2012 年高层
G-13 R2 30 30 60
2009 年小高层，与
G-04 一起开发
G-15 CR 2 30 35 40
G-16 R2 2 30 30 55
2009 年可建部分高
层
G-19 C2 2 30 50 40 商业用地，2008 年
亩 万
注：以上数据基于原控规方案，表中红色字体部分是我们的调整建议。
二、项目投资开发时序建议：
1、项目投资开发遵循原则：
、尊重相关政策，做好总体规划，灵活变动。
由于最近国家调控政策严厉，尽管落实在地方政府有些可以灵活变动，但是地方政府谁也不能左
右和承担，国内这种“成也萧何，败也萧何”的案例实在不少。
由于本项目的总体规划由企业负责编制，企业参与的程度也深，则可利用该机会做好项目的整体
规划，后续我们也会提出相关建议。
、整体成片开发，分期、分地块引入多种资金或企业同步或先后开发，开发一片、成熟一片。
根据我们对多个新城区开发建设的分析和经验借鉴，要想加快新城开发进程和尽快提升项目价值，
最有效的办法就是成片开发，尽快让已开发部分产生聚集效应和规模效益。
、由成熟向不成熟，灵活推进。
根据前面对新城开发一般规律的分析，考虑到本项目与达州成熟城区的区位关系及前期开发人流
主要来向，本项目开发先期启动与后续推进应以覆盖和衔接目前达州的建成区――老城区、西外城区、
南外城区，以让那些建成区的人气和居家氛围自然过渡和转移到本项目，减少因配提的不成熟给销售
带来的抗性，因此，衔接老城的“龙郡·外滩”、连接西外的纺织厂区域和对接南外的肉联厂区域打造
至关重要，然后依次由下而上、由外而内的逐步推进。
、基础先行一步，后续房产项目开快速跟进。
道路、市政配套等基础设施先行是新城开发必须的过程。同时，由于本项目是由企业担任土地一
级开发，不可能像过去新城开发那样以当地最高行政机关牵头带动一大批机关单位搬迁来聚集人气，
给市场信心，而达县政府由于系列复杂问题，想尽快搬迁也有难度。另外，既然本项目是直接面向市
场的房地产开发和城市运营项目，房产项目成功开发的示范效应更是不可或缺。
、实现滚动开发，资金流快速良性循环。
项目开发企业资金的安全性和资金效用的最大化，资金快速循环和自身“造血”必不可少，而目前
面临的最大问题也是资金问题。因此，采取多种经营方式与开发合作模式也是势在必行。
、初战告捷，形象还需提升，以抢占市场最高点。
由于“龙郡·外滩”住宅已经成功开发，外滩商业也即将开业，目前在达州已经达到了家喻户晓的
知名度，但这还不够，项目和企业的美誉度和信任度还不够高。因此，必须妥善解决过程中的问题，
给市场和前期业主一个满意的答复，即使牺牲局部短期利益也值得，因为这为让我们牢牢的占领市场
制高点，将更有利于我们后期开发销售、有利于寻求合作单位与资金、有利于寻求政府更大的支持。
、先趋利避害，因势利导；再创造优势，中途居高而下。
为了避免增加项目前期资金压力和尽快实现资金循环，本项目前期投资开发应该避免前期投入资
金大和对本项目前期项目开发销售促进作用不是很大的工程。因此，本项目2008年没有必要进行龙湖
路的全面贯通、没有必要进行商务区的开发、没有必要一次性将安置房建设完毕，而应选择一个切入
点，引导目标客户进入能够很好体现整个项目形象的开发路径与工程。另外，一般新城开发收益是循
序渐进的，后期才能达到土地价值的最大化，但往往此时好价值高的地块已经落入他人之手。因此，
为了实现项目投资利润最大化，本项目需要改变经营思路，利用项目优势资源实施“有所为、有所不
为”的策略。即在项目开发中期阶段就把最能提升项目价值的要素发挥到极致，并在前期开发中有意
识的加以控制，把价值最好的地块放在中后期投放市场。
2、项目总体开发思路：
综合考虑项目开发实施所需的时间、空间、资金要求，结合市场竞争、市场环境及项目自身条件，
我们建议本项目的总体开发策略为：
整体规划打造，东西（北）两端突进，由下而上，从外及里，
从北到南，以路为先（线），成片开发，灵活渐进推进。
说明：
①根据政府要求和由成熟向不成熟的一般新城开发规则，结合企业经营目标和资金要求，这是本
项目的经营开发战略的基本前提。而在整体规划打造的基础上，为了确保公司投资效益最大化和风险
最小化，根据达州现有土地出让政策，建议不宜过快、过大范围的去提升土地价值，需要根据企业自
身的资金要求和开发计划，有计划、有控制的进行市政基础设施、道路、商业、公建配套建设和土地
整理。
①“整体规划打造”：为了确保整个项目品质形象和公司的战略利益及有效的进行开发控制，进行
整体规划打造是必要的，并且规划放大，直指8平方公里，以此突出3000亩地块的“中心地位”。但整
体规划打造不一定就是由一家公司进行全部开发，可以在公司作为战略开发商的基础上，引进其它开
发商来共同开发，但前提是要确保贵司作为战略开发商的利益，方式有二：①其它单位开发用地由政
府公开出让，贵司只需要在跟政府的协议中约定土地出让收益分配办法即可；①贵司优先、优价拿下
第一步开发路线
第二步开发路线
第三步开发路线
第四步开发路线
第五步开发路线
按需开发路线
图 例
土地后，为了缓解资金压力、减少财务成本和提高整个项目开发进度，可以将部分地块拿出来跟其它
开发商或社会资金合作。
①“东西（北）两端突进”：根据政府要求、已有地块开发条件、市场成熟度和市场辐射面，我们
建议从东西两端向山上推进道路等市政基础设施、房地产项目开发，具体是东面从肉联厂旋转立交切
入，可逐步开发 G-16、G-15、G-13、G-02、C-14、C-15、D-09、D-10等地块；西面从高架桥开始，
先开发A-04、B-07、B-03、E-01、D-01、D-02、D-03、D-04等地块。这样开发的好处是能让有限的
资金发挥最大的效益、增加资金的周转率、降低开发的综合成本、扩大项目市场覆盖面、有利于提高
项目销售。
①“由下而上，从外及里，从北到南”：这是我们建议的开发顺序，首先是从山下逐步向山上推进，
而山上开发基本原则是从东西北的外围逐步向项目中部、南部开发。其依据是项目开发的条件更加成
熟、市场接受度更高、开发更具连贯性、开发综合成本更低、更易于体现项目整体形象。
①“以路为先（线），成片开发”：这实际上是本项目的整体开发的指导思想，新城开发基础设施
先行和成片开发是基本原则，也将体现本项目今后经营开发节奏和线路走向。但需要强调的是本项目
“道路先行”只需领先一步就行，不必在道路的市政基础设施建设上先期投入过多，其进度应根据本项
目整体开发计划和房地产项目开发需要逐段推进，如此才能控制好开发成本，让投入基础设施建设的
资金发挥最大效益，避免为人作嫁衣以及在跟政府的谈判中使自己处于不利地位。
①“灵活渐进推进”：由于项目实际经营开发中还有很多不确定性因素，我们前期在确定整体思路
和推进方向之后，还需要根据后期市场实际运作情况和其它相关因素的变动情况进行局部调整，比如
政府的特殊要求、市场对某部分产品的特殊需求、开发资金需要等。因此，本项目的经营开发还需要
在“有序”的基础上“灵活推进”。
三、项目整体开发周期测算：
根据达州目前房地产市场容量、龙郡”龙郡·外滩”销售速度和龙郡已经建立的市场影响力，按照
控规条件测算，本项目前期近3000亩土地当中可开发用地约2000亩，开发商品房规模约300万㎡；而
公司经初步估算，商品房开发规模约200万㎡。我们按项目市场占有率20％以上，力争达到40-50％计
算，初步判断如下：
1、周期：
7-10年左右
2、开发销售节奏：
年均开发量：20－40万㎡左右
龙郡项目整体经营开发控制性方案一览表
年份 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 016年
开发土地规模（亩）
开发商品房规模
（万）
投资总（亿元）
注：以上指标是根据控规调整后可计入容积率建筑面积计算，不含地下室，且综合投资成本按照
2000元/㎡初步静态测算，累计投资所需约亿元，仅供前期参考。
四、项目投资开发方案建议：
1、项目道路及市政基础设施开发时序建议：
、开发思路：
以工程建设进度和资金流量要求为基础，在合理开发的指导下，适度超前，分期进行，由东和西
北两端向中间合拢，从北到南，灵活推进。
、实施要求与策略：
道路等基础设施建设作为项目房产开发和土地整理的基础和前提条件，先行一步投入建设是必要
的，但考虑到项目整体投入大，也需要考虑项目资金流量和资金价值问题，因此，其实施进度应根据
房产开发需要进行有序和灵活安排，初步实施计划将主要在5年内分期分段完成。其中2008年度计划
完成洲河大桥至玻璃厂（B-07地块）的高架桥、原肉联厂位置的旋转立交桥及上延部分路段及其配套
排水管网等市政基础设施，其它道路建设计划详见下图。
项目道路等基础设施建设示意图1(利本主义方案)
项目道路等基础设施建设示意图2(政治形象方案)
、主要时间节点：
编制2008年度基础设施建设具体计划完成时间：2008年2月10日前；
2008年度道路等基础设全面施开工建设时间点：2008年3月1日前；
高架桥完工时间：2008年10月30日前；
肉联厂旋转立交桥及其延伸路段完工时间：2008年12月30日前。
2、项目房地产开发时序建议：
、开发思路：
以市场需求为基础安排开发规模，用地块成熟度和开发条件来决定开发顺序，以自我开发为主，
合理适量寻求合作开发，以确保整个项目资金流量和投资综合效益。
、开发时序要求与策略：
根据房地产项目开发要求，交付使用的地块必需具备“三通一平”以上的条件。因此，在本项目计
划房产开发建设或以土地进行合作交付使用时，道路、给排水管网等基础设施必需先行建设到位，并
进行地面建筑或构筑物拆迁和场地平整，整理的时序我们建议以地块成熟条件和投入最小化为依据。
至于整理规模则而根据目前及今后一定时期内达州房地产市场实际供求规模、市场竞争和发展趋势来
考量。而为了项目更快的发展战略和加速资金流动，我们认为在加强自己开发的同时，可以考虑拿出
部分土地进行合作开发或由政府出让土地，我们分享土地溢价利润即可。具体开发时序和计划详见下
表：
原整体规划地块控制指标与开发计划一览表
地块
编号
用地
性质
用地面积(㎡）
容积
率
建筑面积
绿地率
（%）
建筑密
度（%）
建筑限
高（m)
用地建议与开发
时间
A-01 CR 30 20 100 暂不考虑
A-02 CR 30 20 100 2009 年高层
A-03 CR 30 20 100 2009 年高层
A-04 CR 30 18 100 2008 年高层
B-01 CR 3 30 30 80 暂不考虑
B-02 R2 30 30 45 暂不考虑
B-03 R2 30 30 100 2012 年高层
B-04 R22 30 30 20
现状小学，
暂不考虑
B-05 CR 2 3039 30 35 50
B-06 CR 2 30 35 50
2012 年跟 B-03 整
体开发小高层
B-07 R2 30 28 100 2008 年高层
C-01 CR 30 35 100
C-02 G1 --- --- --- --- ---
建成用地，暂不考
虑
C-03 G1 --- --- --- --- ---
C-04 R2 30 30 45
C-05 R22 56392 30 30 25
C-06 CR 2 30 35 50
C-07 R2 30 30 50
2012 年整体开发
小高层
C-08 G2 --- --- --- --- --- 绿化用地 2012 年
C-09 R2 30 30 45 2012 年小高层
C-10 S2 --- --- --- --- ---
广场用地，2010 年
跟 C-12 一起打造
C-11 CR 30 20 100
“龙郡·外滩”用地，
已开发
C-12 G1 --- --- --- --- ---
C-13 C2 30 40 40
绿化和商业金融
用地，2010 年综合
开发打造酒店、办
公和商业
C-14 R2 30 35 55 2010 年小高层
C-15 R2 30 25 60 2010 年中高层
C-16 R2 30 35 50
建成用地，暂不考
虑
D-01 R2 30 30 55
2008-2009 年安置
房和经济适用房
D-02 G2 --- --- ---
D-03 R2 30 30 55
D-04 R1 35 35 25
2008-2009 年开发
多层或小高层
D-05 R1 35 35 25 2011 年洋房
D-06 G1 80 --- 6
D-07 R1 40 30 25
2011 年公园别墅
D-08 R2 30 30 40 2011 年洋房
D-09 R1 40 30 25 2011 年别墅
D-10 R2 30 30 40 2010 年别墅洋房
D-11 CR 30 35 35 2012 年洋房
D-12 G1 80 --- 6
公园，2011 与
D-08 一起打造
E-01 R2 30 30 40 2008 年洋房
E-02 G2 --- --- --- --- ---
生态林 2008 年与
E-01 一起打造
E-03 R2 35 30 30 2013 年别墅
E-04 R2 30 30 100 2013 年洋房、高层
E-05 R2 30 30 100
2014 年洋房别墅、
小高层
F-01 CR 30 35 40
F-02 G2 --- --- --- --- ---
2014 年整体打造
生态年林地别墅
F-03 C51 30 30 25
2015 年与 F-10 整
体打造生态年林
地别墅
F-04 R2 30 30 40
F-05 G2 --- --- --- --- ---
F-06 R22 30 30 20
F-07 U1 30 30 10
F-08 U3 30 30 10
F-09 CR 30 30 100
2015 年公建、商业
与高层住宅整体
打造
F-10 R2 30 30 35
2015 年与 F-03 整
体打造生态年林
地别墅
F-11 R2 30 30 40
F-12 G2 --- --- --- --- ---
2016 年整体打造
生态年林地洋房
别墅或高层
G-01 CR 30 30 100 2012 年高层
G-02 R2 30 30 100 2009 年高层
G-03 R2 30 30 55 2009 年小高层
G-04 CR 30 35 40
2009 年小高层，
与 G-13 一起开发
G-05 CR 30 30 100 2012 年高层
G-06 C62 30 30 35
G-07 R2 30 30 55
G-08 R2 30 25 80
G-09 R2 30 25 55
G-10 G1 80 5 6
G-11 G1 80 5 15
G-12 R2 30 30 55
在建或建成用地，
暂不考虑
G-13 R2 30 30 60
2009 年小高层，
与 G-04 一起开发
G-14 CR 30 35 40
建成用地，暂不考
虑
G-15 CR 30 35 40
G-16 R2 30 30 55
2008 年可建部分
高层
G-17 G2 --- --- --- --- ---
G-18 R23 --- --- --- --- ---
道路用地，2008 年
G-19 C2 30 50 40 商业用地，2008 年
合计 亩 万㎡
项目土地征用整理指标与项目年度开发计划表
年份 地块编号
开发土地规模
（亩）
控制性开发
房屋面积
（万㎡）
物业组合
2008 年
A-04、B-07、D-01、E-01、
E-02、G-15、G-16、G-19
（小）高层、多层、洋房、
安置房和经济适用房
2009 年
A-02、A-03、G-02、G-03、
G-04、G-13
高层和小高层
2010 年
C10、C12、C13、C14、
C15、D10、D12
小高层、中高层、别墅洋
房
2011 年
D-02、D-03、D-04、D05、
D06、D07、D08、D09
（小）高层、洋房、别墅、
公园别墅
2012 年
B03、B05、B06、C06、
C07、C08、C09、D11、
G01、G05
高层、小高层、别墅
2013 年 E03、E04 洋房、别墅
2014 年 E05、F01、F02 洋房别墅、生态林地别墅
2015 年
F03、F04、F05、F06、
F07、F08、F09、F10
高层、生态林地别墅
2016 年 F11、F12 高层、生态林地洋房别墅
合计
注：以上图表数据皆根据项目初步整体规划得来，其中扣除道路、绿化景观、安置房（含经济适
用房）等代征地和划拨土地后，可供公司开发的用地约为2000亩（含酒店、商业等配套用房），总建
筑面积可建约为万㎡。
项目开发计划示意图
中成控规调整建议后项目年度开发指标一览表
年份 地块编号
开发土地规模
（亩）
控制性开发
房屋面积
（万㎡）
物业组合
2008 年
A-04、B-07、D-01、E-01、
E-02、、G-02、G-19
高层、小高层、多层洋房、
安置房和经济适用房
2009 年
A-02、A-03 、G01、G-03、G-04、
G-13、 G-15、
高层和小高层
2010 年
C10、C12、C13、C14、C15、
D10、D12
小高层、中高层、别墅洋
房、
2011 年
D-02、D-03、D-04、D05、
D06、D07、D08、D09
高层、洋房、别墅、公园
别墅
2012 年 B03、B05、B06、C06、C07、 高层、小高层、别墅
2009-
C08、C09、D11、G05
2013 年 E03、E04 小高层、洋房、别墅
2014 年 E05、F01、F02 洋房别墅、生态林地别墅
2015 年
F03、F04、F05、F06、F07、
F08、F09、F10
高层、生态林地别墅
2016 年 F11、F12 高层、生态林地洋房别墅
合计
、近期主要时间节点：
①总体开发完成时间：初步调整下来约需要 8 年，处于前期预估 7－10 年的中间，年均开发规模
将超过 30 万㎡；
①A-04地块完成拆迁整理和开发时间：2008年1月30日前动工，2008年6月30日前销售；
①B-07地块完成拆迁整理和开发时间：2008年5月30日前动工，2008年11月30日前销售；
①E-01地块完成土地整理和开发时间：2008年6月30日前动工，2008年12月31日前销售；
①D-01安置房地块完成土地整理和开发时间：2008年3月31日前动工；
①G-15至G－16地块可开发部分完成土地整理和开发时间：2008年6月30日前动工，2008年10月30
日前销售；
3、项目综合配套开发时序建议：
、开发思路：
根据项目整体初步规划和开发资金流动效益、公建配套的价值最大化、市场成熟条件、项目整体
需要，我们建议龙郡项目公建配套投资开发思路如下：
以整体规划配套要求为基础，以项目整体需要和市场条件为导向，以公建配套投资资本
效益和整体资金流量为出发点，合理适时开发。
、开发时序要求与策略：
项目总体规划已经基本明确了项目需要建设的文化设施、商业服务、医疗卫生、学校教育、行政
办公等公建配套设施内容和布局要求。我们认为这是符合国家相关规定要求的、分布和服务半径也是
合理的。为此，我们只需要明确何时修建这些公建配套设施即可，而我们的主要依据就是这些公建配
套设施修建后能发挥最大的社会、经济和资金效益。因此，我们建议本项目的公建配套建设计划要考
虑到项目开发到什么程度最需要、开发出来的公建配套经营的市场条件是否成熟、大量投资到公建配
套上的资金是否影响到其它更具投资价值项目的现金流、公建配套修建后的社会形象和对项目商品房
开发的贡献等。综合这些因素后我们建议如下：
①公建配套建设应随房产开发进度和走向而定，分散的、基本常规配套在住宅开发少量同步配置
即可，独立集中和较大规模的公建配套成熟一片，开发一个。
①山上近期（2008-2009 年）不宜投入大量公建配套设施，除非有非市场化的特殊要求。
、主要时间节点：
第一批公建配套设施建设计划时间：2009年完成方案，2010年动工建设；
第二批公建配套设施建设计划时间：2011年完成方案，2012年动工建设；
第三批公建配套设施建设计划时间：2013年完成方案，2014年动工建设；
第四批公建配套设施建设计划时间：2014年完成方案，2015年动工建设。
第一
批
第二
批
第三
批 第四
批
4、项目龙湖景观开发时序建议：
、开发思路：
价值高峰卖点，虚实结合，规划与示范区先行，整体打造，精心营销
、实施要求与策略：
龙湖及沿岸景观的功能定位成本项目的核心灵魂，其作用和价值不言而喻，一般情况下要求前期
进行整体打造。但考虑到项目整体资金运作、风险防范、峰值预留等因素，本项目在“合理投资，提
升形象” 的要求下，采用“虚实结合，整体打造”的策略，前期重点是站在打造项目 “公园中的城市”
和“休闲生活”的总体定位高度进行概念提炼和包装推广，方案中应包括一些游乐设施。
“规划与示范区先行，整体打造”具体而言就是前期先做方案，并将“中央公园”和“休闲生活特区”
通过龙湖及整个项目中公园、生态林等集中景观的方案规划、包装推广预先体现出来，提前贯穿在前
期开发中，并通过示范区的建设予以初步体现。而当山上开发到一定程度和项目价值最高的中后期，
大约在2011年左右，龙湖及沿岸景观可整体一次性打造，同时也启动周边别墅、洋房等高端物业的开
发，并提升后期土地和房产价值。
龙湖开发示意图
、主要时间节点：
、龙湖及集中公园景观、生态林景观整体方案设计完成时间：2008年6月30日前；
、龙湖示范区打造时间：2008年12月30日前；
、龙湖及集中公园景观、生态林景观整体包装推广时间：2009年--2010年；
、龙湖景观打造启动时间：2010年3月30日前；
、龙湖公园及游乐设施开放时间：20012年10月1日前；
、龙湖南面生态林建成开放时间：2014年10月1日前。
龙湖示范区选址一
生态林
龙湖示范区选址二
第四章、项目 2008 年开发计划与投资资金流分析
一、项目 2008 年开发计划与调整建议：
方案一：2008年拟开发A-04、B-07、D－01、D－10、E －01、 G-01和G－02商品住宅、D-01安
置房、C-13商务中心、龙郡路西段的高架桥、接龙桥、戛云北路、翠微街、青龙路、接龙路、龙湖东
路、龙湖西路、龙湖南路、龙湖北路等）。
而经过初步分析后，我们根据有限资金投入效益最大化原则，建议作适当调整，具体建议如下：
①保留A-04、B-07 、E－01和G－02商品住宅、D－01安置房、龙郡路西段的高架桥、接龙桥、
接龙路开发建设，但建议调整E－01住宅产品类型，将前期初步规划的高层电梯公寓调整为多层和花
园洋房理由是这种物业目前为市场供给稀少，而市场需求旺盛，降低市场风险；
①上山道路及市政基础设施建设仅修建青龙路、龙湖北路、龙湖东路，如果没有特殊要求，龙湖
南路、龙湖西路可考虑放在2009年建设；
①C-13商务区暂缓建设，延至2010年建设；
①如果条件允许，建议东部先开发G－02商品住宅建设，暂缓开发G－01商品住宅。
2008年开发计划与调整建议比较表
建设内容 原计划 调整建议
建设规模（含地下室和配套
商业）
A-04 地块开发 明确 明确 万㎡
B-07 地块开发 明确 明确 万㎡
D－01 安置房开发 明确 明确
D－10 地块开发 明确 建议暂缓 万㎡
E－01 地块开发 明确 明确
高层： 万㎡
洋房： 万㎡
G－01 地块开发 明确 建议暂缓 万㎡
G－02 地块开发 明确 明确 万㎡
C-13 地块酒店商业开
发
明确 建议暂缓 万㎡
龙郡西路高架桥建设 明确 明确 ㎡
接龙桥建设 明确 明确 ㎡
青龙路、戛云北路、接
龙路建设
明确 明确 ㎡
龙湖东、南、西、北、
路
明确
可考虑顺延至 2009
年建设
35262㎡
龙湖景观示范区 明确 明确 16000㎡
合计
+
+＝
+
＝
万㎡
二、达州 2008 年各类住宅物业房价走势预估：
根据项目初步开发计划，2008 年我们可能开发销售的物业主要是住宅，“龙郡·外滩”商铺价格已
经基本确定，住宅中将以高层电梯公寓为主，也可能有部分多层或花园洋房。因此，本次测算主要考
虑以上三种住宅的价格。下面我们将从全国房地产市场宏观大势、达州房地产市场走势和在售同类物
业销售价格来分析，然后采用更为科学的线性回归法来初步确定本项目 2008 年的可能销售价格，具
体过程如下：
1、项目高层电梯公寓价格预判：
项目高层电梯公寓价格制定过程表
本项目 恒大品城
通锦国际新
城
州河湾 龙洲半岛 项目名称
均价（元/㎡）
2871 2800 2500 2700 2800
修正后价
格
2835 2595 2768 2982
评估项目
满分
权重 20% 10% 20% 50%
区位 11 10 10 11 10 10
交通 6 5 5 3 5 5
项目2008年地块开发计划示意图
区域商服生活配
套
6 3 5 2 5 3
小区社区配套 7 6 5 6 5 6
区域教育配套 7 5 5 4 5 5
规模 8 6 6 7 6 6
小区环境及景观 10 9 8 8 7 7
周边环境及景观 6 5 5 4 5 5
户型结构 8 7 7 7 7 7
建筑形象 3 3 2 3 3 2
房屋建筑质量 8 6 6 6 6 6
发展商品牌实力 3 3 3 3 3 2
价格 12 10 10 11 9 9
物业管理 5 4 4 4 4 4
合计 100 82 81 79 80 77
根据本项目户型面积及配比建议，总体户型面积控制在 80-120㎡之间，结合参考均价 2871 元/
㎡，套型总价控制在 23-35 万之间，这也与达州市场上普遍去化较快的套型总价 25-35 万基本相吻合。
结合本项目各个地块的具体情况，我们建议本项目整体销售参考均价为：2800－2900 元/㎡。
2、项目多层住宅价格预判：
项目多层住宅价格制定过程表
类比项目
权重
总分值 本项目 恒阳郦都 丽江明珠 通锦国际新城
均价（元/M2） 3143 2700 2800 3000
修正后价格 3097 3165 3162
权重 30% 20% 50%
位置交通 7 5 3 3 5
周边环境 8 5 6 7 5
商服生活配套 6 3 5 3 4
教育配套 8 6 5 5 4
规模 5 5 3 3 4
景观 12 10 9 9 9
园林 8 7 5 6 6
户型结构 9 8 7 7 8
建筑形象 8 7 7 7 7
会所 7 6 4 4 6
智能化设施 5 4 4 4 4
发展商品牌实力 6 5 3 3 5
交楼标准 5 3 3 4 3
物业管理 6 4 4 4 4
合计 100 78 68 69 74
通过以上分析和加权平均后，本项目多层住宅初步售价为 3143 元/㎡，我们考虑到市场后势不是
十分乐观，暂时保守建议销售价格为 3100 元/㎡。
3、项目花园洋房价格预判：
项目花园洋房价格制定过程表
项目
权重
总分值 本项目 恒阳郦都 丽江明珠 通锦国际新城
均价（元/M2） 满分 3407 2700 2800 3500
修正后价格 3097 3165 3689
权重 30% 20% 50%
位置交通 7 5 3 3 5
周边环境 8 5 6 7 5
商服生活配
套
6 3 5 3 4
教育配套 8 6 5 5 4
规模 5 5 3 3 4
景观 12 10 9 9 9
园林 8 7 5 6 6
户型结构 9 8 7 7 8
建筑形象 8 7 7 7 7
会所 7 6 4 4 6
智能化设施 5 4 4 4 4
发展商品牌
实力
6 5 3 3 5
交楼标准 5 3 3 4 3
物业管理 6 4 4 4 4
合计 100 78 68 69 74
通过以上分析和加权平均后，本项目花园洋房初步售价为 3407 元/㎡，我们考虑到市场后势不是
十分乐观，暂时保守建议销售价格为 3400 元/㎡。
附：项目 2008 年可能销售住宅测算均价一览表
住宅类型 建议均价 备注
高层电梯公寓 2800－2900 元/㎡
多层住宅 3100 元/㎡
花园洋房 3400 元/㎡
此价格不作为今后实际销
售指导价，仅为本次初步投
资分析使用。
三、项目 2008 年经营收入预估：
营业收入在本次测算中主要为商品房销售收入、政府返还部分土地款（冲抵道路等市政设施建设
费，按出让地块总收益的50％返还），其它如”龙郡·外滩”商铺租金收益、未售物业抵押贷款、部分
土地转让或合资合作建房收入等暂不计算。
而根据之前购置土地地价款、2008年开发计划和在售”龙郡·外滩”商业物业，比较明确情况有政
府2008年返还50％地价款合计有18608万元收益（但估计不会一次性返还）；2008年”龙郡·外滩”商铺
合计约万㎡， 2008年计划实现销售收入约为15600万元；至于2008年新开发住宅收入，可按初步
确定的开发销售计划，合计回款约41599万元，具体需求和预测详见下表：
项目2008年项目经营收入预测
年份 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计
政府返还地价款
（万元）
18608
“龙郡·外滩”商业销售
收入（万元）
3600 6000 6000 0 15600
新开住宅销售收入
（万元）
0 3712 9942 27945 41599
小计 75807
四、2008 年项目投资资金力量分析：
1、项目投资组合：
、自有资金：来源于中铁二局投资公司鸿源星集团公司各自投入资金及”龙郡·外滩”开发回款、
政府返还的部分地价款，主要用于新开发项目和基础设施建设前期启动投资和”龙郡·外滩”继续投资。
、银行贷款：根据目前国家相关紧缩政策和公司信息回馈情况，暂时还不能明确是否能从银
行贷款和贷款多少，故在此测算时暂不考虑。
、引入其它开发企业共同投资：其中包括两个部分，其一是施工单位垫资建设，暂按 5％计算；
其二是引入其它社会企业民间资金，既可以是基础设施施工企业的垫资资金，也可以是房地产开发合
作投资商，还可以是社会个人集资建房。
、经营收入再投入：包括”龙郡·外滩”商业销售收入、新开住宅销售收入、政府返还地价款，2008
年合计预算有 亿元。
2、项目经营模式建议：
项目前期山上范围内近 2 平方公里将由公司进行整体规划、市政基础设施建设和土地整理，合计
近 3000 亩土地除道路、公共设施、公共绿地、安置房和经济适用房用地之外，其余约 2000 亩可供开
发，但都必须通过政府以招、拍、挂的发式进行出让，公司拿到土地，并支付地价款后再由政府返
还 50％冲抵市政基础设施建设费，拿到的土地除了自己常规开发、销售外，也还有其它一些经营开
发模式，结合本项目的实际情况，我们总结本项目的开发经营模式如下：
、一级土地开发模式：即公司将生地整理成熟地后，交由政府将土地出让给其它开发单位自
主开发，公司在土地出让收益中按 50％获得收益，但希望重新谈判，获得更高收益。
、土地转让模式：即公司将购置的生地整理成熟地后，再转让给其他开发单位自主开发，公
司主要从转让土地溢价中体现。
、独立开发模式：即全部由公司进行整体规划、土地整理和房产开发，但中间获取土地使用
权依然要通过政府进行招、拍、挂出让，建设性用地使用权的获得存在变数，且成本较高，地价不可
控。
、以地入股合作模式：即公司将购置的生地整理成熟地后，重新评估地价，然后作价入股与
引进的开发单位合作开发，分享开发销售后利润分成。
、集资定制建房模式：即公司将本分地块规划方案做好后，以略低于市场的房价向社会个体
自然人募集资金，然后由公司进行开发，定向销售给出资自然人。
综合来看，以上五种开发经营模式各有优劣，其中第一和第二种模式工作简单、资金回笼较快，
但利润较低、回报不高；第四种模式可解决后期房产开发资金压力，但工作关系复杂、利润也将被分
流；第五种模式投资回报最高，但承担的工作和风险也相对较高，整个项目的开发进程也相对慢一些；
第三模式如果能够得到社会信任，如有足够资金，则风险最小，投资回报也较好。总之，为了解决项
目开发资金压力、降低市场风险、提升整个项目开发进度和加速提高公司资金流动效益，建议本项目
在“以我为主”的“垄断性开发”的前提下，灵活采取多种开发模式组合，特别是可以尝试第五种开发经
营模式，其他三种模式可以根据不同阶段的实际情况适当采用。
3、项目资金筹措、现金流量分析：
、资金筹措与投资计划：
前面我们就本项目 2008 年投资做了两个方案，一个是按照公司的要求做的，另一个是我们根据
市场来调整的，下面我们就这两个方案都作了一个初步分析，以供贵司参考。具体内容详见下表：
2008 年项目投资原方案计划与资金筹措表（一） （单位：万元）
2008 年年度 2009 年年度
序号 项目 合计 第一季度及
以前
第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
一 投资总额
l 土地投资成本
土地购置费
安置房建设费
龙湖示范区
道路及市政基础
设施建设费
2 房屋建设费
前期费用
工程建设费
管理费
贷款利息
3 不可预见费
4 营销及销售税费
二 资金筹措
1 自筹资金
2 贷款
3 企业融资
4
地价款返还再投
入
5 销售收入再投入
2008 年项目投资调整方案计划与资金筹措表（二） （单位：万元）
2008 年年度 2009 年年度
项目 合计 第一季度及
以前
第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
投资总额
土地投资成本
生地购置费
安置房建设费
龙湖示范区
道路及市政基础
设施建设费
房屋建设费
前期费用
工程建设费
管理费
贷款利息
不可预见费
营销及销售税费
资金筹措
自筹资金
贷款
企业融资
地价款返还再投
入
销售收入再投入
点评：以上两个方案中，方案一仅 2008 年的投资就高达 11 亿元左右，2009 年约 亿元，开发
周期会持续 2 年以上，如果 2009 年新开工项目，后续资金要求较大，稍有不慎或市场销售回款跟不
上，就有可能陷入困境造成资金压力。
方案二的调整主要是去掉了一些投入大、现金流不强和过大的项目，在满足市场多样化需求和充
分占有市场的基础上，实行控制性地开发，故总投资也相应较大幅度下降， 2008 年度需要投入近
亿元，2009 年需要投入约 亿元，这种投入的资金压力相对较小，且不影响 2008 年和 2009 年度的
销售回款，从而取保现金流。
、项目资金来源与现金流量分析：
根据本项目资金来源与投资运用情况，可以得出本项目2008年投资开发的两种方案资金流量表，
从而集中体现本项目自身平衡的生存能力，也可以显示本项目能否通过前期部分投入来推动本项目实
现良性地滚动开发和资金循环。(见下表)
108. 21
70. 11
25. 36
14. 68 11. 30
6. 72
8. 51
5. 21
0
20
40
60
80
100
120
开发规模 总投资 2008年投资 2009年投资
两个方案投资开发比较图
方案一 方案二
89. 74
57. 66
26. 71
16. 91
4. 76 5. 72
11. 41 8. 83
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
可售面积 销售总收入 2008年收入 2009年收入
两个方案销售及资金回收比较图
方案一 方案二
项目全部投资现金流量表（一） (单位：万元)
2008 年度开发建设期 2009 年度开发建设期
项目
第一季度及
以前 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
现金流入
自有资金投入
银行贷款
合作企业融资
返还地价款
商品房销售收入
现金流出
土地投资成本
房屋建设费
不可预见费
营销及销售税费
净现金流
累计净现金流
项目全部投资现金流量表（二） (单位：万元)
2008 年度开发建设期 2009 年度开发建设期
序号 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
1 现金流入
自有资金投入
银行贷款
合作企业融资
返还地价款
商品房销售收入
2 现金流出
土地投资成本
房屋建设费
不可预见费
营销及销售税费
3 净现金流
4 累计净现金流
点评：以上两个方案的资金流量表显示，在同样开发条件下，由于方案一开发投资资金总量要求
大，在以上资金来源条件和销售回款情况下，会在 2008 年年底和 2009 年初出现资金缺口，合计约
亿元。而方案二却能保证项目所需资金投入，并在 2008 年底时还有 亿元的资金盈余，之后
随着销售回款的增加，盈余资金也在逐渐增加，到 2009 年年底时可达 5. 68 亿元左右。
因此，综合以上两个方案来看，在相同条件下，方案二的资金压力要小得多，资金流更健康、安
全，有利于在 2009 年底实现滚动开发。
五、项目 2008 年投资开发计划建议：
龙郡 2008 年总体开发工作计划
建设内容 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月
A-04 地块开发
B-07 地块开发
D－01 安置房
E－01 地块开发
G－02 地块开发
C-12、C-13 地块临时绿化
龙郡西路高架桥建设
接龙桥与接龙路建设
青龙路建设
戛云北路建设
龙湖东路、北路建设
龙湖示范区景观建设
肀薃蕿聿膂莆袈聿芄薂螄肈莇莄蚀膇肆薀薆膆腿莃袄膅莁薈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆蚂螀芅葿薈蝿莇蚅袇螈肇蒈螃袇腿蚃虿袆节蒆薅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃莈薂蚂袂肈莅薈袁膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿蚈罿肅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羅膁蒈蚁羅芃蚄薇肄莆蒇袅肃肅艿螁肂膈蒅螇肁莀芈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈聿芄薂螄肈莇莄蚀膇肆薀薆膆腿莃袄膅莁薈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆蚂螀芅葿薈蝿莇蚅袇螈肇蒈螃袇腿蚃虿袆节蒆薅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃莈薂蚂袂肈莅薈袁膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿蚈罿肅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羅膁蒈蚁羅芃蚄薇肄莆蒇袅肃肅艿螁肂膈蒅螇肁莀芈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈聿芄薂螄肈莇莄蚀膇肆薀薆膆腿莃袄膅莁薈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆蚂螀芅葿薈蝿莇蚅袇螈肇蒈螃袇腿蚃虿袆节蒆薅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃莈薂蚂袂肈莅薈袁膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿蚈罿肅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羅膁蒈蚁羅芃蚄薇肄莆蒇袅肃肅艿螁肂膈蒅螇肁莀芈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈聿芄薂螄肈莇莄蚀膇肆薀薆膆腿莃袄膅莁薈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆蚂螀芅葿薈蝿莇蚅袇螈肇蒈螃袇腿蚃虿袆节蒆薅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃莈薂蚂袂肈莅薈袁膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿蚈罿肅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羅膁蒈蚁羅芃蚄薇肄莆蒇袅肃肅艿螁肂膈蒅螇肁莀芈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈聿芄薂螄肈莇莄蚀膇肆薀薆膆腿莃袄膅莁薈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆蚂螀芅葿薈蝿莇蚅袇螈肇蒈螃袇腿蚃虿袆节蒆薅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃莈薂蚂袂肈莅薈袁膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿蚈罿肅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羅膁蒈蚁羅芃蚄薇肄莆蒇袅肃肅艿螁肂膈蒅螇肁莀芈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈聿芄薂螄肈莇莄蚀膇肆薀薆膆腿莃袄膅莁薈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆蚂螀芅葿薈蝿莇蚅袇螈肇蒈螃袇腿蚃虿袆节蒆薅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃莈薂蚂袂肈莅薈袁膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿蚈罿肅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羅膁蒈蚁羅芃蚄薇肄莆蒇袅肃肅艿螁肂膈蒅螇肁莀芈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈聿芄薂螄肈莇莄蚀膇肆薀薆膆腿莃袄膅莁薈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆蚂螀芅葿薈蝿莇蚅袇螈肇蒈螃袇腿蚃虿袆节蒆薅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃莈薂蚂袂肈莅薈袁膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿蚈罿肅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羅膁蒈蚁羅芃蚄薇肄莆蒇袅肃肅艿螁肂膈蒅螇肁莀芈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈聿芄薂螄肈莇莄蚀膇肆薀薆膆腿莃袄膅莁薈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆蚂螀芅葿薈蝿莇蚅袇螈肇蒈螃袇腿蚃虿袆节蒆薅袆蒄艿羄
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