盐城师范学院法学教学课件
合同法学
经济法政学院经济法政学院
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合同法学
第十一章 转让财产使用权的合同
主讲人：吴一平
第一节 概述
第二节 租赁合同
第三节 融资租赁合同
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第一节 概述
一、概念
转让财产使用权的合同，它是指民事主体一方将自己的财
产交给另一方使用的合同。
二、特征
1.只发生财产使用权从当事人一方转移至另一方的结果。
2.合同的标的物是现实存在的特定物与非消耗物。
3.可以是有偿合同，也可以是无偿合同。
三、种类
通常包括财产租赁合同、融资租赁合同、使用借贷合同和
消费借贷合同。
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第二节 租赁合同
一、概念和特征
二、租赁合同的种类
三、租赁合同当事人的权利和义务
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一、概念和特征
《合同法》第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租
人使用、收益，承租人支付租金的合同。
租赁合同，是当事人双方约定，在一定期限内，一方移转特定物予
他方使用或收益，他方给付租金并于期限届满时返还租赁物的合同。
1.租赁合同是以转移标的物的使用收益权为内容的合同；
2.租赁合同只是移转财产的使用权而非所有权；
3.租赁合同通常为诺成、不要式合同。
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二、租赁合同的种类
（一）定期租赁
《合同法》第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年
的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订
之日起不得超过二十年。
（二）不定期租赁
《合同法》第二百三十二条 ……当事人可以随时解除合同，但出租
人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
1．当事人明确约定为不定期租赁
2．法律推定为不定期租赁
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2．法律推定为不定期租赁
（1）对租赁期限没有约定租或者约定不明
《合同法》第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明
确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。……
（2）租赁期限在6个月以上，当事人未采用书面形式
《合同法》第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形
式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
（3）法定更新（默示更新）
《合同法》第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，
出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
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三、租赁合同当事人的权利和义务
（一）出租人的义务
（二）承租人的义务
（三）承租人的权利
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（一）出租人的义务
1. 交付租赁物的义务
2. 继续性保持租赁物合于使用收益状态的义务
3．瑕疵担保义务
4．出卖租赁房屋时通知承租人的义务
《合同法》第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应
当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等
条件优先购买的权利。
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（二）承租人的义务
1.依约使用租赁物的义务
2.妥善保管租赁物的义务
3.给付租金的义务
5.返还租赁物的义务
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1.依约使用租赁物的义务
《合同法》第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法
使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，
依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的
性质使用。
《合同法》第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者
租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损
害赔偿责任。
《合同法》第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或
者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人
可以解除合同并要求赔偿损失。
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2.妥善保管租赁物的义务
《合同法》第二百二十二条 承租人应当妥
善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭
失的，应当承担损害赔偿责任。
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3.给付租金的义务
《合同法》第二百二十六条 承租人应当按照约定的期
限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照
本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，
应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当
在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁
期间届满时支付。
《合同法》第二百二十七条 承租人无正当理由未支付
或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限
内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
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4.瑕疵通知义务
（1）租赁物有修理、防止危害的必要；
（2）第三人就租赁物主张权利；
（3）其他依诚实信用原则应当通知的事由。
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5.返还租赁物的义务
《合同法》第二百三十五条 租赁期间届满，
承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按
照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
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（三）承租人的权利
1.添附的权利
2.转租权
3.占有、使用、收益权
4.买卖不破租赁
5.承租人的优先购买权
6.共同居住人的继续承租权
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1．转租权
《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意，可
以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人
之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承
租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
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1．转租权
例1：甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房
屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙
面损坏。下列哪些选项是正确的？（2009-60）
A.甲有权要求解除与乙的租赁合同
B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失
C.甲有权要求丙搬出房屋
D.甲有权要求丙支付租金
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1.添附的权利
《合同法》第二百二十三条 承租人经出租
人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善
或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原
状或者赔偿损失。
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2．转租权
《合同法》第二百二十四条 承租人经出租
人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转
租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，
第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损
失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以
解除合同。
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2．转租权
例2：冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2
年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转
租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金
1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯
某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？（2004）
A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁
B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取
租金
C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失
D.冯某有权要求翁某承担违约责任
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3．占有、使用、收益权
《合同法》第二百二十五条 在租赁期间因
占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，
但当事人另有约定的除外。
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4．买卖不破租赁
《合同法》第二百二十九条 租赁
物在租赁期间发生所有权变动的，不影
响租赁合同的效力。
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5．承租人的优先购买权
《合同法》第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之
前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
例1：某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又
与某丙签定了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是：（ ）
A.某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意
B.某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售
C.某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋
D.如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是
否继续执行
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5．承租人的优先购买权
例2：甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人
将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租
给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确
的？（ ）
A.乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权
B.乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权
C.乙、丙、丁都有优先购买权
D.丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权
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6．共同居住人的继续承租权
《合同法》第二百三十四条 承租人在房
屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可
以按照原租赁合同租赁该房屋。
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四、租赁物毁损、灭失的风险负担
《合同法》第二百三十一条 因不可归责于承
租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失
的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因
租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合
同目的的，承租人可以解除合同。
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第二节 租赁合同
例：甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，
乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了
经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，
一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车
逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。现甲乙
发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。请回答以下81－
84题。（ ）
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第二节 租赁合同
81.该租赁合同的性质如何？（ ）
A.附解除条件的合同 B.附延缓条件的合同 C.附始期的合同 D.附终期的合同
82.对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理？（ ）
A.由乙无条件拆除，费用由乙自理
B.装修物归甲所有，且甲无须支付费用
C.装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用
D.若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有
83.对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？（ ）
A.由甲承担维修费用 B.由乙承担维修费用
C.由甲乙分担维修费用 D.由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用
84.若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解
除的何种说法是正确的？（ ）
A.甲无权随时解除合同 B.甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙
C.乙可以随时解除租赁合同 D.若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金
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第二节 租赁合同
案例分析1：孙某与朱某签订一份房屋租赁合同，双方约定：孙某将其所有房屋4间出租给朱
某开办餐厅，租赁期限为两年，自1999年5月1日至2001年5月1日，租金2000元／月，若有一方违
约，应付给对方违约金4000元，朱某不得转租。2000年4月1日，孙某准备将房屋卖给唐某，孙某
将此事通知了朱某，朱未作任何表示。2000年7月8日，孙某和唐某办理了房屋过户手续。2000年
10月，朱某扩大经营规模，在市中心繁华地段开设一高档酒楼，遂将租赁的该四间房屋交给牛某
使用，每月收取租金2500元。请问：
（1）该案中存在几种法律关系？
（2）孙、朱签订合同后，若2000年6月1日朱某未付租金，孙某可否要求其承担违约责任？
（3）唐某是否取得了房屋所有权？若孙、唐在2000年6月1日办理过户手续，有何不同？
（4）办理过户后，唐某能否请求孙某迁出？
（5）朱、牛所签合同是否有效？
（6）唐某能否请求孙某承担违约责任？若能，应承担何种责任？对牛某又应如何救济？
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第二节 租赁合同
案例分析2：案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，
租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结
婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。
入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前
作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦
片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思
对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。
2006年4月，甲遇车祸去世。2006年5月，乙又将该别墅租给了戊并在未经通知的情况下要
求丙搬出。
问题：
1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行
使权利？
2.别墅维修及费用负担、租期等问题应如何处理？理由是什么？
3.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？
4.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？
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第三节 融资租赁合同
一、概念和特征
二、融资租赁合同当事人的权利和义务
三、租金的确定和租赁期满后租赁物的归属
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一、概念和特征（一）概念
《合同法》第二百三十七条 融资租赁合同是出租人根据承租人
对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，
承租人支付租金的合同。
例：甲乙双方达成一份协议，其要点为：甲方按照乙方指定的型
号和技术要求购进一套设备；甲方将设备租给乙方使用，设备所有权
属于甲方，乙方按期交纳租金；租赁期满，设备归乙方所有。按照我
国《合同法》的规定，此协议属于哪一种合同？（ ）
A. 融资租赁合同 B.财产租赁合同
C.买卖合同 D.租买合同
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一、概念和特征（二）特征
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二、融资租赁合同当事人的权利和义务二、融资租赁合同当事人的权利和义务
（一）出卖人义务
1. 向承租人交付租赁物；
2．承担标的物之瑕疵担保义务和损害赔偿义务。
（二）出租人（买受人）义务
1．向出卖人支付标的物之价金；
2．在承租人向出卖人行使索赔权时，负有协助义务；
3．负有不变更买卖合同中与承租人有关条款的不作为义务。
（三）承租人义务
1．根据约定，向出租人支付租赁物的租金；
2．妥善保管和使用租赁物并担负租赁物的维修义务。
3．约定支付租金的，于租赁期间届满时，返还租赁物。
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二、融资租赁合同当事人的权利和义务二、融资租赁合同当事人的权利和义务
例：某工厂与租赁公司签订了租赁合同，约定由租赁公司购买3台
机床出租给工厂使用，租期2年，租赁期满工厂向租赁公司支付全部租
金，机床的所有权归工厂。合同签订后，租赁公司即向某机床厂购买
了3台机床并交付给工厂使用。工厂在安装这3台机床过程中发现有质
量问题。下列有关表达中哪些是正确的？（ ）
A.在该租赁关系中，租赁公司、机床厂、工厂均为当事人
B.在该租赁关系中，租赁公司、工厂均为当事人
C.工厂有权要求机床厂对该3台机床的质量问题承担法律责任
D.工厂有权要求租赁公司对该3台机床的质量问题承担法律责任
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三、租金的确定和租赁期满后租赁物的归属三、租金的确定和租赁期满后租赁物的归属
（一）租金的确定
《合同法》第二百四十三条 融资租赁合同的租金，除当事人另有
约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的
合理利润确定。
（二）租赁期满后租赁物的归属
《合同法》第二百五十条 出租人和承租人可以约定租赁期间届满
租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第
六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。
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三、租金的确定和租赁期满后租赁物的归属三、租金的确定和租赁期满后租赁物的归属
例：甲根据乙的选择，向丙购买了1台大型设备，出
租给乙使用。乙在该设备安装完毕后，发现不能正常运
行。下列哪些判断是正确的？（ ）
A.乙可以基于设备质量瑕疵而直接向丙索赔
B.甲不对乙承担违约责任
C.乙应当按照约定支付租金
D.租赁期满后由乙取得该设备的所有权
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谢谢各位
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